物业设备管理方案

设备运行维修计划

设备管理做到"三好"、”四会"、”五定"。

制定各系统的应急处理方案。

量身订做一套经济运行方案，提高运行效率，节能降耗，为上海区域五角场万达广场节约运行成本。重大会议、活动，早准备、早落实, 加强值班和巡视，确保万无一失。

2.1上海区域五角场万达广场机电设备设施特点

上海区域五角场万达广场的机电设备设施系统主要由供配电系统、中央空调系统、电梯系统、供水系统、排水系统、消防系统、楼宇自控系统、停车场管理系统、保安监控系统，整个机电设备系统的特点主要体现在：

2.1.1装机种类复杂，涉及专业面广，设备先进，进口设备多，现代高新技术被广泛应用于机电设备中，对设备管理与维修人员素质要求高。

2.1.2机电设备性能先进，设备运行管理与维修难度大。

2.1.3设备数量多，分布区域广，停机影响大。

2.1.4机电设备容量大，运行时间长，运行费用高，节能降耗是本物业高效运作与管理的重要方面。

2.2机电设备设施管理的重点和难点

2.2.1上海区域五角场万达广场机电设备装机容量大、技术含量高, 属智能型物业，管理的技术难度相对较大。

2.2.2上海区域五角场万达广场商业性物业，各区域能耗时间不同，

这给机电设备的运行管理提出了更高的要求，如何控制不同设备的运行时间，节能降耗，尽量降低运行成本，是机电设备管理工作的重点和难点。

2.3机电设备管理的原则和目标

231机电设备管理的原则

231.1预防为主，坚持日常保养与计划性维修保养并重，使设备时刻处于良好状态。

2.3.1.2对设备做到"三好"、”四会"和"五定"。”三好"即用好、修好和管理好设备；"四会"即维修人员会使用、会保养、会检查、会排除故障；"五定"即对主要设备的清洁、润滑、检修做到定量、定人、定点、定时和定质。

231.3实行操作人员维护与专业人员维修相结合。以操作人员进行日常维护保养为主，同时要求专业维修人员对出现的问题及时维修处理。

2.3.1.4完善设备管理和定期检查、维修制度。制定科学的保养规程,完善设备资料和维修登记卡片管理，合理制定定期维修计划。

2.3.1.5修旧利废，合理更新，降低设备维修费用，提高经济效益。

231.6规范供配电设备设施运行与维修保养管理工作，确保供配电设备设施正常运行。

2.3.2机电设备管理的目标

通过经常性养护与及时性维修，使设备设施时刻处于最佳的运行

状态，延长设备设施使用寿命，提高物业的运作效益，确保机电设备完好率99%以上,设备设施零修、急修及时率100%。

2.4加强与有关部门协调，做好重大会议、活动的设备管理

针对上海区域五角场万达广场机电设备特点及重要性，遇重大会议、活动，须做好以下工作，确保会议、活动的顺利进行。

2.4.1维修人员全部到位，分工负责。

2.4.2预先检查各系统的运行情况，对会议、活动中涉及的设备设施重点检查，确保安全、正常运行。

2.4.3备足备品备件，以被急用。

244加强与有关部门的协调，提前通知下列部门：

①与供电部门联系，将工作联系函件亲自送与供电部门，强调会议或活动的重要性，并与属同一供电线路上的外部单位协调，避免会议或活动期间进行电力负荷试验，尽量停止对其供电线路的改造工作，同时提前做好供电线路的检查工作，确保万无一失。

②与自来水公司联系并派发工作联系函，指出会议或活动期间避免进行管道维修等不利于供水的活动。

2.5机电设备管理维修保养方式

2.5.1 日常维护保养。操作维修人员根据日常管理经验，用听、闻、看、摸等方式，利用检测仪器、仪表对设备的关键部位进行重点检查发现故障及时排除，并做好记录。操作人员每班至少巡视两次，维修人员每周至少检查一次。

2.6实行机电设备的动态管理

261设立值班维修服务电话，随时满足各种维修服务需要。

262利用先进的监控设备，推行例行巡视抄表检查制度，对设备运行状态实行动态技术监控。

2.6.3工程部除实行日常巡查、设备的例行保养工作外，每个维修工要求配备移动电话等通讯工具，在24小时内随叫随到，以便于开展应急抢修工作，实行动态管理。

2.6.4积极实现与公司技术委员会在技术指导和质量监督、信息反馈等方面的相互支持和动态协作。

265建立方便、畅通的沟通渠道，充分做好各项准备工作。

266组建一支由专业技术人员组成的应急维修队伍，制定应急程序和方案,并备齐各种应急物品，经常进行各种应急演练。

2.7各系统设备设施的管理要点及措施

2.7.1供配电系统

2.7.1.1管理要点及措施：

2.7.1.2 效果:

(1)保证24小时正常运行。

⑵设备完好率99%以上。

(3)投诉处理率100%。

2.7.1.3 记录:

(2)供配电运行值班记录；

(1)供配电抄表记录；

(3)供配电系统巡视维护表；

(4)供配电系统维修保养表；

(5)接地电阻测试记录表。

2.7.1.4其它:

在冬夏季，随着用电量的变化，落实部分变压器报停事宜。

2.7.2给排水

2.722效果:

(1)建立用水、供水管理制度并落实，积极协助用户安排合理的用水和节水计划。

(2)建立给排水设备维修保养制度并严格执行，设备和管道系统状况良好，遇有事故，维修人员及时到场抢修，供水系统功能正常，排水系统通畅。

(3)限水、停水能预先通知用户。

(4)按规定定期清洗大厦二次供水蓄水设备；设备及周围环境整洁，有封闭措施；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全，无二次污染发生。

(5)设备完好率99%以上。

(6)投诉处理率为100%。

2.723制定记录表:

(1)给水系统巡视维护表；

(3)排水系统巡视维护表；

(2)给水系统维修保养表；

(4)排水系统维修保养表；