包头市主要商圈——商业市场考察报告

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传统核心居住区, 房地产开发较为 活跃
加工贸易
人口
配套
配套一般,区域内无特 别的商业圈,商业大楼, 主要为临街商业
12
板块结构 作为包头唯一的城市级商业中心,包百商圈的地位 无可撼动
包百商圈商业营业面积约 100万平米,其中中高档 大型百货5家、商业步行 街1个,沿街店铺数百家, 日客流量可达10万人次,
巴彦淖尔 乌海 乌兰察布盟
包头
呼和浩特
济圈建设,被誉为内蒙古的“金三
角”地区 包头自身丰富资源和周边的煤矿、 铁矿资源都通过包头中转,增强了 包头对周边旗县、蒙县的辐射作用 交通枢纽地位对私营经济的聚集 作用明显,将带动生意缘客户在包 头置业
北京
阿拉善
鄂尔多斯
天津
城市概况 人口持续稳定增长,城市人口集中在昆区、青山区及
全部工业增加值(亿元)
常住总人口(万人)
固定资产投资(亿元)
社会消费品零售总额(亿元)
包头市街道居民购买力分析
街道居民购买力分类
科学衡量某一地区的居民购买力,必须充分获取许多相关项目的指标,运用结构模型和量化分析的方法, 通过各项数据及其关联度的比较,来评定地区居民购买力以及比较地区间购买力的差异。考虑到大量数据的 获得以及综合分析的复杂程度,本报告采取相对简单、可操作性较强的方法来评定。即:以被调查地区范围 内同质住房的租金,街道和社区官员对区域内收入档次的自我评价为主要分析指标,参考常住人口、暂住人 口等数据,根据主观经验确定分析指标对居民购买力的权数,得出不同城市、不同街道居民的购买力分类结 论。本报告把居民购买力水平分别确定为“高购买力”、“较高购买力”、“中等购买力”、“较低购买力” 和“低购买力”,并用A、B、C、D、E来标志五种购买力等级。
巴彦淖尔盟 乌兰察布盟
包头 呼和浩特
业基地,发挥产业优势,成为 区域性枢纽城市和中心城市。 包头是连接中国华北、西北 的重要交通枢纽和中国西部重
北京
银川
鄂尔多斯
天津
要的邮电通讯中心
呼包银重点经济区发展规 划 作为国家新一轮西部大开 发重要战略规划,奠定了包头 作为呼包银地区的重要节点城
市地位。
-0.82355 -1.03407 -1.23685 -1.41926
D
D D E E
城市概况
我国重要的工业基地,京津呼包银经济带上的重 要中心城市,同时也是连接华北、西北的重要交通枢纽
一机、北重、包铝等国家重 点发展工业项目使包头成为内 蒙古最大的工业城市,中国最 重要的稀土、钢铁、冶金、机 械制造及军工基地。 2008-2020年 包头城市总体 规划 明确提出包头依托老工
包头市人口呈持续稳定型增长,截止 2011年末全市常住人口达265万人。 目前主要城区人口集中在昆区、青山 区及东河三区,昆青两区人口占比约 40% 以第二产业、重工为主,资源型为主 导的产业带动私营经济发展,私营经济 发达,藏富于民。同时大型资源企业如 包钢、神华等中高层领导收入较高,经 济实力强 四城市人口数量比较分析表
300 250 200 150 100 50 0
1%
东河三区,其中昆、青两区合计占比约40%
06年—10年包头市人口统计表(万人)
270 265 260 255 250 245 240
235
264.9 257.2 253.2
249.6 243 人口数量
230
2010
2009
2008
2007
2006
2007 年包头各区域城市人口比例图
娜琳商厦商圈
东河商贸大厦商圈
全市大型商场多都集中在昆区包百商圈,商业竞争激烈。而作为同等重要的商 业副中心,缺乏大型商场的分布,商业分布不平衡。
区域概况 九原作为为包头城市区域中心区域,
区域交通方便,文体中心,潜力巨大
产业
区位:包头城区中部,东接东河, 西临昆区; 定位:包头市工业,信息,物流 集散,运动休闲区域; 产业:以钢铁、稀土、冶金、煤 炭等二产为主; 居住:区域内主要是本地开发的 项目,恒大为外来开发商;区政 府北部为工业区,南部为待开发 区域,西部为临生态园待开发区 域,东南部是九原主要居住区, 临东河。北部以城中村改造为主, 经济适用房开发集中; 人口:22万(昆区65万); 配套:区域内有逸夫小学,景开 中学,沙河第六小学,三十三种, 沙河二小,东河区医院,第六医 院等。 居住
呼包银地区是重要的能源矿产资源富集区,奠定了包头 作为地区重要节点城市地位,形成新一轮城市增长极
城市概况
内蒙的第一大城市,是呼包鄂经济圈“金三角”上的 核心城市,也是沿黄经济带上重要支点城市
包头是内蒙古自治区第一大城市,
全市人口265万,建成区面积360平
方公里,市中心区面积 315 平方公 里 呼包鄂经济圈:指呼和浩特、包 头、鄂尔多斯三地为核心的特色经
包头市
包头市 包头市 包头市 包头市 包头市 包头市 包头市 包头市 包头市 包头市 包头市 包头市
昆都仑区
昆都仑区 昆都仑区 昆都仑区 青山区 昆都仑区 青山区 青山区 青山区 昆都仑区 昆都仑区 青山区 青山区
少先路街道办事处
鞍山街道办事处 林荫路街道办事处 白云路街道办事处 自由路街道办事处 昆工路街道办事处 科学路街道办事处 青山路街道办事处 乌素图街道办事处 友谊街道办事处 昆河镇人民政府 万青路街道办事处 青福镇人民政府
B
B C C C C C C C C C D D
包头市
包头市 包头市 包头市 包头市
青山区
青山区 昆都仑区 昆都仑区 青山区
幸福路街道办事处
先锋道街道办事处 团结街道办事处 沼潭街道办事处 富强路街道办事处
18
21 20 22 24
17
11 21 18 15
19
20 21 22 23
-0.57528
第二产业在包头国民经济中的 比重超过50%, ,11年第二产业 增加值1665.2亿元,占 GDP55.40%,比上年增加1.3个 百分点,产业结构调整成果渐 渐初显; 以钢铁、铝、机械、重型汽车、
电力、乳业、稀土七大支柱产
业 第三产业以交通运输业、商贸 业(批发和零售贸易业、住宿 和餐饮业)等传统服务型行业 2012年包头市产业增加值比重
23%
264.9
229.6 199.3 152.4
人口
11% 17% 28%
18%
Biblioteka Baidu
2%
包头
呼和浩特
鄂尔多斯
银川
昆都仑区 青山区 白云矿区 其他
东河区 石拐区 九原区
8
产业结构
产业以二产重工业为主,三产为辅;以资源型重工为 依托,形成七大支柱产业,相关产业人群构成城市人口主体
2006-2011年包头市产业构成
包百青山超 市 神华青山一 百 彩虹超 市 宝林商 厦
包头市宏观经济主要商圈消费 潜力及价格分析
开发管理中心 2012年9月
真诚
用心 铸造 世界 敬业 服务
创新
包头市经济及发展概况
2011年,包头市实现生 产总值3005.4亿元,按 可比价格计算,比上年 增长15.5%。其中,第一 产业增加值80.2亿元, 增长6.0%;第二产业增 加值1665.2亿元,增长 17.2%;第三产业增加值 1260.0亿元,增长13.9%。 第一、第二和第三产业 增加值占全市生产总值 的比重分别为2.7%、 55.4%和41.9%,三次产 业对经济增长的贡献率 分别为1.0%、60.3%和 38.7%。全市人均生产总 值达到112372元,增长 13.7%,按年平均汇率折 算为17398美元。
为主
9
城市概况 产业布局及城市格局决定了——包头75%的常住人 口分布在市区。(主要集中于青昆两区)
核心商务区 人均年收入3-5万
西部钢铁、 煤化工、 电力产业基地 人均年收入4-5万
稀土高新区 人均年收入 4万
包 鄂

城市产业升级促进高素质人口导入;资源型企业、公务员、高科技类企业员工收入水平良好。
指标说明
1、街道居民购买力:被调查城市各街道居民的平均购买力水平。本报告针对居民购买力层次分析的角度进 行分类,暂未涉及街道全体居民的消费总量(街道综合购买力)。 2、综合得分:利用同质住宅的租金和官员的主观综合评价等级这两个的指标的标注化值分别赋予相应的权 数的和值。 3、同质住宅的租金的标准化值:调查获得的同质住宅的租金,用本街道内的常住人口与本街道内的暂住人 口的比值做权数求得一个权数租金,并使之转换成标准化值。使用权数主要是平衡因流动人口过高或过低带 来的房价偏差。 4、官员主观综合评价等级的标准化值:街道官员对本街道的经济水平的主观评价等级和本街道内社区负责 人对社区的经济水平的主观评价等级,本报告分别赋予相应的权数计算出官员对街道的经济水平综合评分等 级,并使之转换成标准化值。 5、同质住房:指被调查街道内普通商品住宅楼房(或主流商品住宅楼)的中间层、向阳面、80平方米左右、 二室一厅一厨一卫的套房。 6、房租租金:指街道范围内被调查期2005-2011年开盘的新旧程度的同质住房的每个月每平方米的租房价格, 如果本街道/社区范围内符合条件的同质住房,如对于部分偏远的街道没有普通商品住宅楼房全部是自建房 的街道,租房租金采用一个转换的修正系数,转换成与同质商品房价相似对等的租金。
地区生产总值(亿元)
地区生产总值构成(%)
地方财政总收入(亿元)
城乡居民收入(元)
包头市经济及发展概况
2011年包头市常住人口 269万,全市规模以上工 业完成增加值1237.3亿 元,增长18.3%。固定资 产投资完成2160.6亿元, 增长21.5%;服务业发展 势头强劲。投资比重达 到51.2%,增速达到 31.8%,社会消费品零售 总额完成847.5亿元,增 长17.6%。银行、保险、 信托等金融业成绩显著 年末金融机构本外币存 款余额达到2001亿元, 较年初增长16.8%;本外 币贷款余额达到1287.9 亿元,较年初增长22.9%。 旅游业全年接待游客 702.9万人次,旅游收入 达到123.9亿元,分别增 长16.5%和12.9%。
近年新兴消费人群主要由当地公务员、钢铁、煤化工等工业企业员工、科研骨干及私营业主
构成。本案主要的本地客群主要会面对这类客群。
城市概况 从商圈上以“包百”商圈为首的四大传统商
圈并存
包头商业布局为“四区两中 心”。四区指的是昆区、青 包百大楼商圈 山区、东河区、九原区;两 中心指以昆区包百大楼为中 心的商圈和以青山区娜林商 厦为中心的商圈; 两个副中心:以昆区神华购 物中心为中心的商圈辐射高 新区和东河区商贸大厦为中 心的商圈; 神华购物中心商圈
东方明珠 包百时代 泰富百货 金荣商厦 王府井 包百大楼
为一购物 广场
年销售收入30亿元以上。
商场名称 王府井百 货 包百大楼 泰富时尚 包百时代 金荣商厦
规模 2.3万㎡ 2.5万㎡ 0.8万㎡ 3.2万㎡ 3万㎡
业态定位 现代百货 传统百货 流行百货 流行百货 小商品市场
客群定位 时尚、中高收入者 中高收入者 时尚年轻人 时尚年轻 全客层
经营形式 联营扣点 联营扣点 租金、扣点 租金 租金平均150元/ ㎡
经营状况 销售状况良好 一般收入购物的去处。 销售情况一般 销售状况一般 物业持有,销售一般
板块结构 娜琳商圈消费群体主要以青山区为主,辐射昆区、 东河区。
以娜林步行街为中 心,形成以文化路、 幸福路为界限的新 商圈。 娜琳商圈由文化路 和幸福路形成的 “十”字形状,是
7
6 10 13 12 9 19 15 8 16 14 17 11
20
9 8 5 7 16 1 13 22 14 19 12 23
6
7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18
0.59805
0.56378 0.32581 0.2777 0.24753 0.11665 -0.02455 -0.2187 -0.25448 -0.31561 -0.33648 -0.4279 -0.5626
包头市街道居民购买力分析
城市 包头市 包头市 包头市 包头市 包头市 区/ 县 昆都仑区 稀土高新区 昆都仑区 昆都仑区 昆都仑区 街道 阿尔丁街道办事处 稀土路街道办事处 市府东路街道办事处 前进街道办事处 黄河西路街道办事处 官员的综合主观评价排名 2 1 3 5 4 房租排名 4 3 6 2 10 综合排名 1 2 3 4 5 综合得分 2.06274 1.53758 1.4654 1.12484 1.03443 购买力等级 A A A B B
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