游泳馆改造项目可行性分析

一、游泳馆改造项目可行性分析

项目概述

诸暨市游泳馆位于诸暨市艮塔东路东侧，是诸暨市政治、经济、文化、商业中心紧邻新建的国际商贸城，区位优势潜力无限。经诸城规委【2012】4号诸暨市城市规划管理委员会全体会议批准，同意将该项目用地性质由文体娱用地转为商业用途，批准的设计条件为：用地面积：12617.8㎡，容积率：3.0，层数：多～高，建筑密度：38%，绿地率：10%。该项目产权方浙江经发实业集团有限公司拟对该项目实施商业开发，现将项目开发可行性作简要预测分析。

二、项目规划

根据批准的设计条件，结合该区域周边实际，该项目拟建成占地面积为5000㎡，地上为8层，地下三层的商业综合体。建成后地下建筑面积为15000平方米，地上建筑面积为37800平方米。地下规划设计车位500个，地上规划设计为一～三层商场，四～八层为商业写字楼或酒店式公寓。按商业房产开发作本次项目预测。

三、投资估算：

1、土地改性成本：按地上建筑物楼面价每平方米2000元，即商

业土地出让价折算为每亩400万元预测土地改性成本，则需支出的土地出让金为：37800㎡×2000元／㎡=7560万元。

2、建筑成本：总建筑面积为：52800㎡，每平方米建安成本以2000

元预测，则建筑成本52800㎡×2000元㎡=10560万元。

3、投资期利息：以金额支付土地出让金和全额支付建筑费用计，

则直接费为：7560万元+10560万元=18120万元。按投资期2年测算，投资资金以私募基金年息15%折算，则投资期利息为18120万元×30%=5436万元。

四、效益预测：

1、销售额：地上建筑物一～三层以平均价16000元测算，销售额

为15000㎡×16000元=24000万元。四层～八层为9000元测算，销售额为22800㎡×9000元=20520万元。地下车位以每个15万元测算，地下车位销售额为：600×15万元/个=9000万元，总销售额为53520万元。

2、净利润：土地成本-建筑造价-利息等，则净利润为：53520万

元-7560万元-10560万元-5436万元=29964万元（尚未计算管理费和税收）。

五、综述：

根据以上项目的综合预测，浙江经发实业集团有限公司游泳馆土地转性改造项目是可行的，如容积率提高建筑高度提高增加10000平方则还可增加1亿利润。

二0一四年一月六日