关于晋城市市区物业管理情况的调研报告

物业管理是随着住房制度改革而伴生的一个新兴行业，是业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，是社会管理和服务的一项重要内容，涉及千家万户，与广大人民群众的利益息息相关。为了全面了解我市市区物业管理情况，市政府发展研究中心联合城区改革与发展研究中心共同组成调研组进行了专题调研，现将有关情况报告如下。

一、我市市区物业管理的现状和问题

晋城作为一个中部内陆小市，物业管理的发展历史比较短，但发展比较快。从本世纪初到现在，经历了从无到有，从粗放发展到逐步规范，从单一的住宅物业到办公、工业、商场、医院、学校、运动场馆、娱乐设施等多种多样的物业类型。规模不断扩大，业主的维权意识不断增强，物业服务企业的专业化、社会化、市场化水平不断提高。到2017年底，我市市区物业服务企业已经发展到130多家，400多个住宅小区已有将近一半有专门的物业服务企业进驻。进入新时代，随着我国社会主要矛盾的变化，我市市区物业管理覆盖面窄，服务企业管理不规范、服务水平低以及政府部门监管不到位的问题日益突出，已不能满足人民对美好生活的需要。这些问题主要表现在以下五个方面：

一是多数小区没有专门的物业服务企业进驻。我市市区目前共有400多个小区，有专门物业服务企业进驻管理的不到50%,其他小区多为单位或社区代管，一些面积小、人口少的老旧小区，尚处于无物业管理状态。

二是物业企业入驻程序不规范，前期物业基本都是由建设单位选定的。多数住宅小区没有严格按照《物业管理条例》规定公开选聘前期物业，而是由建设单位衍生出来的物业公司来管理物业。这些物业企业不仅经营管理水平低，服务不规范，而且与建设单位产权不清、职责不明，是建设单位留下诸多隐患的主要原因。有的房屋质量不过关，部分小区反映房屋在交付时存在房顶漏水、墙壁裂缝、下水道不通畅等质量问题；有的小区收尾工程不到位，如小区在道路硬化、部分绿化、监控设施安装等工程还没完工时便已经交付使用，由物业服务企业承担这些收尾工程和费用；有的房产证办理困难，有的建设单位擅自修改施工图，造成房屋交付后无法竣工验收和办理房产证；有的物业服务用房不达标，地点设置不合理，产权不清晰，还有的小区物业用房被建设单位挪作他用，导致物业服务用房紧张，甚至还需要租借场地。多数物业服务企业管理范围小、经营管理水平低，竞争力不强，企业收入来源主要是物业费，盈利能力较低，物业从业人员学历低，流动性强，服务意识较差，在小区停车位等公共资源管理上不科学、不规范，致使公共资源浪费严重。

三是业主委员会选举不规范，权利行使不到位。《物业管理条例》明确规定业主的权利主要是通过召开业主大会、选举业主委员会，由业主委员会代表全体业主行使。我市市区范围内物业管理覆盖的近200多个小区中仅有20多个成立了业主委员会。90%的小区业主委员会没有严格按照规定程序成立，少数几个按程序选举产生的业主委员会也因多种原因，不能依法行使业主委员会的权利，业主委员会成立难、运行难问题突出。

四是住宅专项维修资金提取困难，小区物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造难。按照相关规定当小区面临屋顶漏水、下水道堵塞、保温层脱落、供水供暖管道更新等问题时，可以申请住宅专项维修资金，但在实际工作中能够按程序申请到住宅专项维修资

金的小区非常少。截至2016年，我市共收缴住宅专项维修资金1.3亿元，每年经审核使用的大约有300万元，累计使用额约1268万元，使用率约为9.75%。不少业主和物业服务企业反映，按照规定申请住宅专项维修资金程序多、周期长、效率低，延误了维修时机，增加了业主和物业服务企业间的矛盾，业主和物业服务企业对住宅专项维修资金管理使用的质疑和非议较多。

五是相关部门监管服务不到位。一是监管部门缺位。虽然市住建局成立了物业管理中心，但监管力量十分薄弱。因物业纠纷引发的上访问题当前主要由街道办事处和社区解决，但街道办事处和社区不具备管理物业服务企业的职能，在协调物业和业主矛盾上没有相应的权威和行之有效的措施。二是供水、供电、消防安全服务不到位。按照《物业管理条例》的规定，在物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，并依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任，但多数小区供水、供电采用总表计量，供水、供电单位没有向最终用户收取费用，因此物业服务企业需承担总表分表计量差和小区内管网损耗费用，在对相关管线和设施设备的维修养护上，供水、供电、供热单位没有承担小区总表以下的管线和设施设备维修养护责任，加大物业服务企业工作难度。近年市区高层住宅发展迅速，据调查目前已有高层住宅502栋，未办理消防手续103栋，占比27%，高层住宅消防工作压力很大，但住宅小区的消防设施维保费用不明确，消防检测和维保工作难落实。三是物业协会作用发挥不够。我市物业协会成立时间短，协会工作机制不健全，组成人员素质参差不齐，许多工作还处于探索阶段。

二、我市市区物业管理存在问题的原因分析

我市市区物业管理中存在问题的原因，总体上说是发展不充分的问题，在国内各中小城市都有不同程度的体现，同时也有我们认识不足、重视不够和监管不力的问题。主要表现在以下四个方面：

一是城市管理水平和发展水平不相适应。近年来随着经济社会快速发展，城市规模不断扩大，我市市区面积已从建市之初的8平方公里发展到现在的“两区四片”60平方公里，但我市城市管理水平没能及时跟上时代的步伐，在精细化管理方面还存在较大差距。虽然新建小区迅速增加，物业服务企业数量快速增长，但物业服务企业发展不规范，质量参差不齐，不能满足业主对物业服务的要求。

二是物业行业缺乏公平竞争的市场环境。我市市区绝大多数物业服务企业是伴随着房产的开发、小区的建成而成立的，建设单位建成一个小区或一个楼盘就相应成立一个物业公司或物业分公司，物业管理人员也由建设单位选定。政府相关职能部门没有主动规范住宅小区的前期物业选聘工作，物业服务企业进驻住宅小区后基本不会退出，业主想要公开选聘、更换物业服务企业困难重重。由于竞争不充分，所以物业服务企业的素质提升也就非常困难。

三是政府部门职责不清。物业服务本是一项民生工程，但相关职能部门对物业管理工作不够重视，也没有相应的考核和监督机制，对物业管理工作投入人力物力不够，对物业行业关注和调研不足，职能发挥不到位。如：供水、供电等市政专营部门存在政企不分、政事不分的情况，对物业领域关心和支持不够，依托自身垄断水电的优势，没能严格落实国家的一户一表改造政策，工作执行力度不足。