某地产项目定位报告(PPT 85页)

主要客户群：外地在成都周边从事小本生意的刚需人 群； 次要客户群：养老客群（成都周边城市退休人士）； 本地客户极少；
失地农民、新津县城及周边郊县客户个体工商户及农 转非自由职业者，多为年纪较大的老人、小孩和妇女
居住
多层多为拆迁安置户，本镇农村居民购买，别墅入住 率不到30%，多为兴义镇本地有钱人购买
就业岗位20000多个 其中外来人口：1.2万人
2000年6月 2009年12月
入住企业：332家 建成面积：50万平米
常驻人口：3万人 其中外来人口：2.7万人
2007年
2006年
2003年3月
2004年4月
二期开工建设： 用地规模1200亩
入住企业：1000家 常驻人口：10万人 其中外来人口：9万人
2、同类型区域的发展分析
2、同类型区域的发展分析
“产业兴城”是普兴镇及至新津整个东南区域未来发展的方向，由此，将“蛟龙工 业园”作为区域同类型区域，简明分析其发展特性，以供借鉴。
2、同类型区域的发展分析
蛟龙工业园
成都蛟龙港以工业产业兴镇，自2000年起，12年间高速发展，现为“成都市工业集中 发展示范区”，经过几年时间的发展，蛟龙港现已在成都建成了两个园区——蛟龙港 青羊园区和蛟龙港双流园区，开创了民营经济办园区的先河。
1、规划分析
重要交通规划
新津重要交通规划
新津有轨电车示范线R1线， 全长共约23km，形成新津县 内的大环线现代公共交通。 共设车站21座、徐家渡停保 基地1座；本工程为西南地 区第一条有轨电车项目。形 成西南地区标志性的公共交 通特色。
1、规划分析
1、规划分析 成绵乐城际铁路 第二绕城 机场快速路 有轨电车 轻轨
1、规划分析
新津重要交通规划
成都第二绕城高速：
全长222.17km。预计2013年底建 成通车。在成雅高速与二绕连接 处将建成互通式立交。
预计2015年年底将在机场快速路 与二绕连接处建成又一座互通式 立交。
1、规划分析
二绕新津出口
新津重要交通规划
机场快速路（双新快速路）。 该路起于成都绕城高速，沿双 流机场东南面经双流西航港航 枢大道、黄甲镇、普兴镇、金 华镇，跨岷江，止于新津县岷 江大道，全长31公里。其中 新津段长11公里，设计时速 80公里，双向六车道，预计 在2015年年底将建成通车。
蛟龙工业 港青羊园
区
蛟龙工业 港双流园
区
蛟龙港双流园区（二期）区位条 件
蛟龙港双流园区距成都市区 五公里，地处双楠大道，紧临双 流县城，10分钟可方便到达双流 国际机场，四通八达的交通网络， 区位优势明显，交通极为便捷。
项目一期开工建设： 用地规模680亩
入驻企业：120家 建成面积：40万平方米
新津主城区的正常年去化量在20多万平米左右，购买者以本地人为绝对市场构成主体；打造具有 外向型市场特征的产品，是解决现有市场消化能力不足的必经之途！
[观点]：
无论是城市规划的角度、同类区域类比的角度，或者从市场现状的角度来看， 外向型市场特征的打造都是项目成败与否的关键点！
寻找市场机会点 1、核心建设方向 2、产业化的价值功能定位 3、先期开发定位建议
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52-153 1：0.53 2900
-
商品房
通过蛟龙工业园区的分析看出单纯依赖工业园的来主导用地开发存在弊端：
项目价值的体现将完全依赖区域工业的发展，单一化的市场需求带来开发周期长， 去化速度慢的特征；
产品的宜居性由于工业园区而受到市场质疑，打破单一的“工业兴镇”的发展模 式，是提升类型区域的市场需求面的首要举措；
1、规划分析
新津重要交通规划
天府新区轻轨：
规划TF6号线(图中深绿色线 条)由空港高技术产业功能区 至邓双，新津境内长度14.8公 里，新津境内设4站，预留至 彭山接口。
规划TF2号线(图中浅绿色线 条)由成都南站至黄龙溪镇， 主要利用成昆铁路，新津境内 长度10.9公里，境内设1站， 可与TF5号线换乘。
新津普兴镇项目定位报告
寻找市场面 1、规划分析 2、同类型区域的发展分析 3、市场分析
1、规划分析
1、规划分析
A、新津城市总体规划
“双核七片五点”的城市布局： 1、双核：指在老城区和成眉新兴 产业片区分别构建城市发展核； 2、七片分别为：五津-南河片区、 岷江-邓双片区、成眉新兴产业片 区、飞行学院片区、牧马山片区、 兴义片区、黄甲南片区； 3、五点是五个特色镇：包括花桥 镇、永商镇、安西镇、方兴镇和 文井乡。 普兴镇所在的成眉产业园片区定 位为城市双核之一。
市场对小产权产品存在一定抗性；
2、同类型区域的发展分析
●大成都区域代表性小产权开发市场与新津小产权市场对比分析
2、同类型区域的发展分析
考虑项目用地性质的特殊性， 为提供更加直接的参考价值， 我们在大成都范围内选取郫县 的“三道堰镇”与项目所属的 新津范围内的小产权房进行比 较、分析。
直线距离27KM 直线距离35KM
生态——特质化的城市生活方式！ 我们由应该如何深入建设，并着重体现其良性运作的长远价值呢？
首先，我们来看看区域的资源价值：
生态湿地公园： 杨柳河旁，存在 水、绿地资源的
首选 互动建设性，对
提升徐家渡区域 的宜居性作用明
确。
绿地隔离带:条 状，用于重点道 路的防尘防噪， 功能性建设强于
其生态型打造
1、核心建设方向
外向型市场的构成点
两大关键点：
城市生活及城市级 配套功能
特质化的城市生活 方式
指导用地开发的方向！
构建城市生活及城市级配套功能，重点是城市建设的入
手方式，面对普兴一个全新的城市处女地，从规划入手更具有前 瞻性！
以城市发展的眼光，结合城镇用地资源特性，做大特性兼顾发展城市化进程， 定义全新城市生活，整体规划城市的生活高度及配套功能的完整性。
新津重要交通规划
成绵乐城际高铁起于成都东 客站，另一方向经成都南至 双流国际机场，主要经绵阳、 德阳、广汉、成都、彭山、 眉山、夹江、峨眉至乐山。
沿线覆盖高达3000万人口， 使新津处于成绵德产业圈及 成峨乐旅游圈环线之内。预 计2013年年底通车。
成绵乐城际铁路将对接西成 高铁北延广元、西安与郑西、 京广客运专线相连，形成成 都至北京的8小时快速客运通 道，还将南延到贵阳，连接 贵广铁路，形成出川的南北 通道。
2、同类型区域的发展分析
区域
项目
购买人群-居住人群
三道堰 新津
堰上人家 尚水家园
堰溪河畔
纯阳花园（二期） 兴义镇·万兴苑 龙王渡社区 棉花沱社区
主要客户群：成都养老客户； 次要客户群：外地客户（含外地在本地上班就业的客 户及外地在成都郫县工作的客户）；本地客户极少
主要客户群：养老客户，主要来自于成都周边、彭州、 达州等地； 次要客户群：外地客户（含外地在本地上班就业的客 户及外地在成都郫县工作的客户）；本地客户极少
拆迁户、个体工商户、县城居民，年龄在30-40岁之 间
拆迁农民，本地居民，县城小商户
消费人群：
外向型市场
三道堰市场关键词：主题型生 态、城市级宜居生活方式
消费人群：
内需型市场
新津市场关键词：自然型生态、 城镇级自给自足生活方式
三道堰临近国家级旅游线路，水源、植被条件良好，上风上水；生活配套条件较为完善，能实现自足；近年来，得益于郫县 政府的政策支持，三道堰通过“生态养老”主题生活方式的打造，形成了西南地区最具规模化的生态养老基地。而新津由于 缺乏主题化生活方式的营造，缺乏规模性开发，区域小产权房的发展仍处于内需型市场阶段。
时间
楼盘 爱情海
建筑面 积
13万
物业类型 高层+多层
2007年
蛟龙银座 世纪华都
15.8万 3万
高层 高层+多层
学府名苑 1.63万 电梯高层
总户数 面积区间 车位配比 均价
1400
51-140 1：0.43 1900
1680
74-122 1：0.42 1830
302
70-130 1：0.66 1720
多元化的交通网络规划，使新津未来将成为成都南部高速发展的区域
由此加速新津城市外向化的进程
B、普兴镇在新津城市规划中的地位
普兴
成眉产业园片区
普兴镇位于新津城市规划的城市新核——成眉产业园片区内，根据城市用地规划，普兴镇将承担成 眉产业园片区的居住、商业、商务、及金融服务等功能; 普兴镇无疑会成为成眉产业园乃至整个城市新的城市生活及城市级配套功能区；
定位语诠释
定制
1、站位高度：以城市建设者的气度，从规划入手着力于城 市未来的发展；
2、产品高度：打造与区域发展特质相切合的产品线，以项 目建设推动城市的机理发展；
定位语诠释
生活城
1、人居标准：全新的生活方式的倡导者，未来人居的建 设者；
2、建设标准：以城市升级、消费升级、生活升级为品质 建设的核心标准，各类型物业互动独立， 交通流畅，相互依偎烘托；
蛟龙港青羊园区（一期）区位条 件
蛟龙港青羊园区位于成都市 青羊区文家境内，距成都市区六 公里，地处成都近郊，有着较为 优越的区位优势。加之园区地处 成都市外环路以内，三环路以外， 羊市街西延线以南，日月大道北 侧，且紧临日月大道、成温邛高 速和绕城高速文家立交桥，周边 几条主干线，四通八达，交通极 为便捷。
城市绿核
普兴镇紧邻城市规划的“绿核”，河谷公园、杨柳河沿河绿化带的规划， 无疑都为普兴镇打上城市“生态”示范区域的标签
普兴镇立足于新津城市 的多路交通体系核心位 置，由此奠定了其交通 枢纽的战略地位。
普兴镇
普兴镇
新的城市生活及城市级配套功能区 城市生态示范区
城市级的交通枢纽
普兴镇必将在新津城市外向化进程中处于桥头堡地位！
谷地公园：政府重 点建设，我们可参 与的指导性弱，与 项目的大面积的建 设用地徐家渡区域 有一定的距离。
重点区域重点建设，思考如何建设，从经济性及长远性的角 度也不应离开区域用地的现有资源！
由些，明确普兴镇的特质化城市生活方式建设方向
——生态城市。
核心定位
生态普兴。定制生活城
——铸就西南生态示范城镇， 开创定制生活的新模式！
定位诠释
生态普兴
1、建设高度：站位于城市，以发展的眼光主导区域规划端口的 城市化的形象树立，及城市机理的建设；
2、核心属性：明确了城市属性的定向主题建设核心，紧扣人居 需求；
2、同类型区域的发展分析
小结： 通过蛟龙工业园发展中的弊端与三道堰的成功打造，我们得出以下论点： 完善的城市生活及城市级配套功能及特质化生活方式的打造是形成外向型市场的关键点！
3、新津区域现有市场分析
●市场概述——价格
3、新津区域现有市场分析
1、区域市场发展较为成熟，产品涵盖面较广。市场竞争较为激烈，市场产品同质带 来价格同质化严重；
商品房出现
小产权房出现
1、从城市的关系来看，蛟龙工业港双流园区离城市较远，使得其需要形成自身的 居住配套功能区。园区的建设到配套型居住需求的出现需要三年左右的时间跨度；
2、工业区周边的居住用房是城市工业化的产物，其形成和发展的前提是工业区的 发展规模，其发展速度也严重依赖工业园区；
3、工业园的发展所形成的居住需求以内需为主； 4、随着工业园的发展，居住需求必将出现，而商品房市场的出现，势必会对小产 权房市场形成冲击；
150
80-129 1：0.67 1750
当期销 售率 30%
30%
20%
20%
销售形式
租20年送三 十年，由于 销售困难， 开发商推出 客户可通过 补交土地出 让金的形式 取得产权的 政策（每平 米800元）
合计 33.43万
3532
51-140 1：0.55 1800
25%
锦绣楠郡 15万
电梯高层
2、区域常规产品的主力均价在4500元/平米左右；
3、新津区域现有市场分析
●住宅市场供应量、需求量
年份
新津主城区市场供应量及需求量情况
市场供应量
去化量
去化率
2011年 2012年
1220 1853
945 1401
77.4% 75.6%
在售项 目个数
4个
5个
单个项目月均 去化 20套
23套
以上数据参考透明房产网
城市高端居住区
结合城镇机理条件对城市功能重建是城市生活建设的必然过程。
规划解析：
规划的核心是立求建设一个全新的主题型明确的宜居城市， 结合城市用地的土地资源，以功能分区主题明确的布局，完 善城市原有统规的纯功能性设置。清晰化未来城市建设重心， 形成新兴城市发展的长远性定制方向。
绿地资源是普兴镇用地中比重最大，与水相结资源性最强， 绿地的建设及定制型打造方向，将对普兴镇城市生活的建设 形成指引性。与新津城市的城市建设基调如出一辙。是普兴 镇资源建设最为切合的城市建设主题方向，同时也是城市广 众认知中认知度最高，价值理解最为直接的方向。