某地产项目定位报告(PPT 85页)
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房地产项目产品定位报告课件
项目产品定位报告
房地产项目产品定位报告
土地规划指标分析
用地性质
住宅用地
代征地面积
52,052.3 ㎡
地上总建筑面积 144,495.5㎡
容积率
1.0
绿化率
35%，其中集中绿化率 10%
机动停车位
0.72辆/户
总用地面积 净地面积
196,547.8㎡ 144,495.5㎡
建筑密度 建筑高度
30% 15米
叠拼别墅，多层的建筑 形态，别墅的居住感觉。
产品价值分析（规划篇）
一中心 --- 社区会所及周边集中景观区将成为社区标志性场景，作为对城市开放的公共空间，其也将 成为片区高尚人士聚会社交的重要场所（周边楼盘多为内部性会所）
两河湾 --- 社区沿河伸展的条形地块为社区景观均好性创造了先决条件，1分钟即可体验水岸诗情。 三岛屿 --- 菘塘河沿西岸蜿蜒前行，为社区勾勒出四座半岛，营造出水中有岛，岛上有溪的别样风貌。 四景轴 --- 东侧密植林带+叠拼坡地房景地产观项；目产叠品拼定位与报院告墅间繁花蹊径；菘塘河边的水岸廊桥。
房地产项目产品定位报告
典型组团定价预案
产品 类型 销售面积 赠送面积
总建面积 花园面积 平均单价
心理单价 （建筑面积） 单套总价
套数 总销金额
院落别墅
叠加别墅
河墅
院墅
边套（上） 边套（下） 中套（上） 中套（下）
250.45
250.45
180
180
180
180
地下 150 地下 150 顶楼 50 地下 110 顶楼 50 地下 110 占比59.8% 占比59.8% 占比：28% 占比：61% 占比：28% 占比61%
房地产项目产品定位报告
土地规划指标分析
用地性质
住宅用地
代征地面积
52,052.3 ㎡
地上总建筑面积 144,495.5㎡
容积率
1.0
绿化率
35%，其中集中绿化率 10%
机动停车位
0.72辆/户
总用地面积 净地面积
196,547.8㎡ 144,495.5㎡
建筑密度 建筑高度
30% 15米
叠拼别墅，多层的建筑 形态，别墅的居住感觉。
产品价值分析（规划篇）
一中心 --- 社区会所及周边集中景观区将成为社区标志性场景，作为对城市开放的公共空间，其也将 成为片区高尚人士聚会社交的重要场所（周边楼盘多为内部性会所）
两河湾 --- 社区沿河伸展的条形地块为社区景观均好性创造了先决条件，1分钟即可体验水岸诗情。 三岛屿 --- 菘塘河沿西岸蜿蜒前行，为社区勾勒出四座半岛，营造出水中有岛，岛上有溪的别样风貌。 四景轴 --- 东侧密植林带+叠拼坡地房景地产观项；目产叠品拼定位与报院告墅间繁花蹊径；菘塘河边的水岸廊桥。
房地产项目产品定位报告
典型组团定价预案
产品 类型 销售面积 赠送面积
总建面积 花园面积 平均单价
心理单价 （建筑面积） 单套总价
套数 总销金额
院落别墅
叠加别墅
河墅
院墅
边套（上） 边套（下） 中套（上） 中套（下）
250.45
250.45
180
180
180
180
地下 150 地下 150 顶楼 50 地下 110 顶楼 50 地下 110 占比59.8% 占比59.8% 占比：28% 占比：61% 占比：28% 占比61%
某地产项目定位研究报告(PPT 48页)
二、城市发展经济基础
对比
城市 鹿城 乐清
GDP万 636121 571492
元
5
1
瑞安
521706 8
龙安
407089 8
瓯海
316123 7
苍南
294920 5
永嘉
237401 5
平阳
232460 8
文成
477533
泰顺
464442
解读：
全年实现社会消费品零售总额217.89 亿元，增长18.1%；位居温州首位， 在整个浙江排名第五。
解读：
2006年至2011年，第三产业持续平稳上升，但是第二产业仍然占据GDP的半壁江山，第二产业中 主导产业为汽摩配、机械电子、高分子合成材料及其制品。
四、城市居民投资基础
瑞安与典型浙江百强县核心指标对比
2012 2011年人口（万人） 2011年GDP（万元）
瑞安市 142.47 5217068
29.10%
瑞安 139.62 39.23 35.60%
永嘉 60.26 13.52 22.40%
泰顺 16.89 3.6 21.30%
文成 14.41 2.71 18.90%
浙江省 12488 3030 24.26%
六、商品房销售价格基础
中国商业地产策划代理第一品牌
从历年的商品房去化看， 瑞安商品房市场销售态势强劲，2010年价格上升幅度较大,今年恢复到09年 水平。
地址：
调查时间：1.29
调查员：吴植学
基本情况 开业时间
主力品牌
（可按业 态描述几
无
地理位置
类)
经营总体 情况描述
经营总体档次评价 中低档
市场辐射 区域
某地产项目定位报告(PPT 38页)
高溢价灰空间：尽可能增加灰空间面积，以提高得房率，能够促进销售。 高品质卖点：酒店式入户大堂，运用绿色环保材料，以增加项目卖点，便于做主题推广。
产品定位
中江新城市中心
中江全域、目的性商业中心
滨河墅质社区 滨河商业风情街 MINI商业综合体
集居住、商业、娱乐、教育为一体，城市中产阶级享受高品质居住氛 围的高尚社区。 关键词：新中心、便捷的、高尚的、综合的、潜力的、是一种标准， 一种生活氛围的体现。
自然资源丰富：
本案紧靠市政玄武公园和小东河，其生态，低碳、有氧 的居住环境是其它项目不可比拟的。
商业价值起点高：
区域商业配套不足，项目又紧靠小东河，其滨河商业较 高。
开发商实力雄厚：
蓝图地产来自成都其产品和园林景观设计要高于本土开 发商。
区域配套不足：
目前本案所在的区域基础设施配套不足，如公共交通等。
2014年中江县经济社会发展主要指标
项目
单位
实绩 比2013年增长（%）
地区生产总值
亿元
268.9
9.5
第一产业增加值
亿元
77.5
3.9
第二产业增加值
亿元
117.5
ห้องสมุดไป่ตู้
13.1
第三产业增加值
亿元
73.9
8.7
非公有制经济增加值
亿元
161.6
10.4
社会消费品零售总额
亿元
119.5
13.1
全社会固定资产完成投资 亿元
目
录
一、了 解 中 江 二、房 地 产 市 场 分 析 三、项 目 定 位 四、客 群 定 位 五、其 它 建 议
目标客群分析（住宅）
功能满足
产品定位
中江新城市中心
中江全域、目的性商业中心
滨河墅质社区 滨河商业风情街 MINI商业综合体
集居住、商业、娱乐、教育为一体，城市中产阶级享受高品质居住氛 围的高尚社区。 关键词：新中心、便捷的、高尚的、综合的、潜力的、是一种标准， 一种生活氛围的体现。
自然资源丰富：
本案紧靠市政玄武公园和小东河，其生态，低碳、有氧 的居住环境是其它项目不可比拟的。
商业价值起点高：
区域商业配套不足，项目又紧靠小东河，其滨河商业较 高。
开发商实力雄厚：
蓝图地产来自成都其产品和园林景观设计要高于本土开 发商。
区域配套不足：
目前本案所在的区域基础设施配套不足，如公共交通等。
2014年中江县经济社会发展主要指标
项目
单位
实绩 比2013年增长（%）
地区生产总值
亿元
268.9
9.5
第一产业增加值
亿元
77.5
3.9
第二产业增加值
亿元
117.5
ห้องสมุดไป่ตู้
13.1
第三产业增加值
亿元
73.9
8.7
非公有制经济增加值
亿元
161.6
10.4
社会消费品零售总额
亿元
119.5
13.1
全社会固定资产完成投资 亿元
目
录
一、了 解 中 江 二、房 地 产 市 场 分 析 三、项 目 定 位 四、客 群 定 位 五、其 它 建 议
目标客群分析（住宅）
功能满足
某房地产项目前期市场调研及定位报告(ppt 95页)2021实用资料
开发商 丰都县开元置业有限公司
占地面积
7 万
容 积
3.0
方率
建筑 26万方平米 面积 （商业4.66万方）
总户数 1700户
车位数
1190个
建筑形态
10栋高层住宅，4栋多层商业（整体3F， 局部有吊1F、吊2F）。
开盘时间 2015-1月5、13、14号楼；4月6号楼。
后期推盘 预计今年底加推7、8、12号楼
售楼盘世纪花城，80万方体量，
客群主要为乡镇人群，从区域关
东麓国际 龙城华府
系来看，为本案次主要竞品。
世纪花城
丰都房地产市场研究——项目地图
海上海国际城
水天城 水天江都
水天坪工业园区组团以海上海国际城 为代表，在售楼盘共4个，客群主要 为工业园区内客群及周边乡镇人群， 从区域关系来看，与本案无直接竞争 关系，但从未来客群来看，会存在一 定竞争
丰都房地产市场研究——板块分析
丰都县将按照六大城市组团方向打造。这六大城市组团分为四个居住组团，两个工 业组团，每个组团承载着不同的城市功能。其中本案所处的龙河东组团是城市最主要的 发展新区，也是新兴的商业中心，未来将会聚集大量人流。
组团特色 镇江组团是以精 细化工等产业为 主的工业组团。
名山组团是城 市副中心，以 旅游业为中心。
个案——东麓国际
产品分析
东麓国际户型赠送面价较大（2变3户型最高实得120㎡，2变4户型实得142㎡，最 高赠送达34㎡）。
楼栋
梯户数
楼层数
户型及套数
总套数
5、6、13、14号 楼
3梯6户
32层
待售7—12号楼
3梯6户
32层
83（2变3）：256T 99（2变3）：128T 96（2变3）：256T 108（2变4）：128T
房地产商业住宅项目定位报告(ppt 共38页)
园
商业步行街、住宅
商业中心、住宅
成阿工业园区
➢ 北部地区 占地290亩的旧城改造，沿江将新建4.9万平方米的商业步行街， 30万电梯公寓 ➢ 中部地区
将形成以锦淮商业中心和如意广场为中心的商业集中区域
➢ 南部地区 成阿工业园——汽车零部件、电子产业集群 节能环保产业园——总面积10平方公里，设废旧电器电子产业、废旧汽车等综合处置区、资源 综合利用区和环保产品生产区
西部鞋城工业园区
xx新城住宅分布示意图
尚缘国际
总建住宅：11万㎡， 主力户型：82—140 ㎡，销售进度：一期
已经售罄，目前正在 销售二期
一 期
二四 期期
银河春天总建：6万方
左右一期、二期已交付， 三期年底动工1万㎡）， 四期3万㎡与本项目相 邻
三期
宝龙新城 总建住宅：5万㎡， 主力户型：80—140 ㎡，销售进度：一期、 二期、三期均已售罄， 四期还剩少量尾盘在 售
住宅、商业
3期：热销中 3期:尾盘
4+1（沿沱江）， 3700-4100， 6+1:3000-3800
3400-3500
住宅：90-140
住宅：80100,100-140
二期热销中
3400-3700
住宅：80-130
30-40 25-49 27-48
xx镇新城区（河 西）
总计
银河春天 ——
三期：10000㎡四期：30000㎡
xx城市定位 “成都工业重镇、xx商贸强镇”
• “一区两片、四大产业”格局， 设置赵镇和xxA、B两个片区， 集中发展电力能源、机械冶金 配套产业、食品加工、纺织印 染四大主导产业；旅游、商贸 规划立足水环境特色和丰富的 农副产品资源，推动会务、休 闲、度假、游乐和区域产品集 散为主的三产业发展
商业步行街、住宅
商业中心、住宅
成阿工业园区
➢ 北部地区 占地290亩的旧城改造，沿江将新建4.9万平方米的商业步行街， 30万电梯公寓 ➢ 中部地区
将形成以锦淮商业中心和如意广场为中心的商业集中区域
➢ 南部地区 成阿工业园——汽车零部件、电子产业集群 节能环保产业园——总面积10平方公里，设废旧电器电子产业、废旧汽车等综合处置区、资源 综合利用区和环保产品生产区
西部鞋城工业园区
xx新城住宅分布示意图
尚缘国际
总建住宅：11万㎡， 主力户型：82—140 ㎡，销售进度：一期
已经售罄，目前正在 销售二期
一 期
二四 期期
银河春天总建：6万方
左右一期、二期已交付， 三期年底动工1万㎡）， 四期3万㎡与本项目相 邻
三期
宝龙新城 总建住宅：5万㎡， 主力户型：80—140 ㎡，销售进度：一期、 二期、三期均已售罄， 四期还剩少量尾盘在 售
住宅、商业
3期：热销中 3期:尾盘
4+1（沿沱江）， 3700-4100， 6+1:3000-3800
3400-3500
住宅：90-140
住宅：80100,100-140
二期热销中
3400-3700
住宅：80-130
30-40 25-49 27-48
xx镇新城区（河 西）
总计
银河春天 ——
三期：10000㎡四期：30000㎡
xx城市定位 “成都工业重镇、xx商贸强镇”
• “一区两片、四大产业”格局， 设置赵镇和xxA、B两个片区， 集中发展电力能源、机械冶金 配套产业、食品加工、纺织印 染四大主导产业；旅游、商贸 规划立足水环境特色和丰富的 农副产品资源，推动会务、休 闲、度假、游乐和区域产品集 散为主的三产业发展
某房地产项目初步市场分析定位报告PPT课件
－住宅主要供应的区域是德胜工业园以北、光明路以南、以109国道为界线 西两侧分布的住宅区域，其他区域供应量较少；
－住宅价格有上升趋势。
如：建设中 的居安苑
销售中的 珠花园
*
贺兰县区域位置地图
*
贺兰109国道区域已供应住宅楼市场总体情况
备注：以下住宅规模和标准 数据为销售各部提供
名称
明珠花园 城帮欧语
*
住宅楼沿街底商定 位方向
•商业氛围会逐渐形成 •周边缺少邮局、银行、电信 营业厅等服务配套 •居住人口规模大，消费潜力大
•相关生活服务配套 •中档餐饮娱乐
*
住宅沿街底商定位方向
1、方案一：一层单独销 售，二层餐饮。
2、方案二：一层、二层 整体销售
3、方案二：一层、二层 单独或分开销售
一层可以考虑银行、邮 局、电信营业厅等；
境
区域道路网主要由
三条主干道组成
（光明路、环城高
本案
速、109国道）；
道路通行能力较强， 路况较好；
交通系统相对发达。
未来xx·蓝湾北街将会向西打
通直接与银川相连的环城高速， 交通会更加便利。
*
（二）xx·蓝湾项目产品分析
地理位置
S
交通环境
W
O
xx·蓝湾项目产品分析
T
周边配套
分
析
建筑产品分析
银河西路以北， 光明西路以南，
西靠109国道
桃林街以东， 居安街以南
19万 16万 36万
多层\小高层
两室两 厅
未定价
未规划
宁夏建源房地 产公司
主力户型 集中在80 平米左右
普
遍
多层
两室两 厅
－住宅价格有上升趋势。
如：建设中 的居安苑
销售中的 珠花园
*
贺兰县区域位置地图
*
贺兰109国道区域已供应住宅楼市场总体情况
备注：以下住宅规模和标准 数据为销售各部提供
名称
明珠花园 城帮欧语
*
住宅楼沿街底商定 位方向
•商业氛围会逐渐形成 •周边缺少邮局、银行、电信 营业厅等服务配套 •居住人口规模大，消费潜力大
•相关生活服务配套 •中档餐饮娱乐
*
住宅沿街底商定位方向
1、方案一：一层单独销 售，二层餐饮。
2、方案二：一层、二层 整体销售
3、方案二：一层、二层 单独或分开销售
一层可以考虑银行、邮 局、电信营业厅等；
境
区域道路网主要由
三条主干道组成
（光明路、环城高
本案
速、109国道）；
道路通行能力较强， 路况较好；
交通系统相对发达。
未来xx·蓝湾北街将会向西打
通直接与银川相连的环城高速， 交通会更加便利。
*
（二）xx·蓝湾项目产品分析
地理位置
S
交通环境
W
O
xx·蓝湾项目产品分析
T
周边配套
分
析
建筑产品分析
银河西路以北， 光明西路以南，
西靠109国道
桃林街以东， 居安街以南
19万 16万 36万
多层\小高层
两室两 厅
未定价
未规划
宁夏建源房地 产公司
主力户型 集中在80 平米左右
普
遍
多层
两室两 厅
[房地产]北市区项目定位专题报告(ppt )
![[房地产]北市区项目定位专题报告(ppt )](https://img.taocdn.com/s3/m/08bffb76b14e852459fb5715.png)
新样板——本案将定位为着眼于全昆明的中高端居住物业，
从品质、形象、价格、配套等方面都将成为引领北仓片区房地产 项目的主流开发模式，肩负着引导、确立、彰显北仓片区房地产 整体形象的重大责任
2020/7/21
项目客户定位
2020/7/21
项目客户定位
游离客户群
省外商业经营主、度假养 老型客户
主要为投资，看重升值 注重形象包装及产品品质 对品牌非常敏感 面积需求中等
游离客户群来源：
城区商业人士及私营业主；云南省内地州客户；云南省 外度假置业客户
2020/7/21
项目客户推论
昆明习性分析
昆明气候宜人，四季如春，昆明人，居于海拨近2000多米的高原，生活条件富 足，易造成不温不火的性格；
气候条件的优越性，使昆明人爱家、恋家。同时，也由于交通不十分便捷，大 部分的昆明人较为缺少与外界的信息交流，乐于留恋于高原上自我陶醉、自我 满足；
产品设计
商业配置
环境配套：本案地处全新规划的北仓片区，居住品质全面超越过往北市区 项目，生活配套更为完善，全新片区需要全新定位的项目来引导发展；盘 龙江畔，草长莺飞，具备建设优美园林环境的基础条件； 产品设计：就高层建筑产品设计和建筑材料的运用而言，昆明相对落后于 深圳，更为先进的设计理念和材料应用有利于打造品质更高的产品 商业配置：本案商业部分建议引入大型超市，并设计社区休闲商业中心， 成为区域商业中心
2020/7/21
项目整体定位
2020/7/21
项目整体定位
精炼建筑 适享空间
2020/7/21
整体定位释义
精炼建筑——产品力将是本案最为重要的核心竞争力，
而房地产项目的产品将综合体现在建筑上，“精炼”一词意为 “提炼精华，去除杂质”，即本案将精细琢磨、推敲、打造我们 的产品；
从品质、形象、价格、配套等方面都将成为引领北仓片区房地产 项目的主流开发模式，肩负着引导、确立、彰显北仓片区房地产 整体形象的重大责任
2020/7/21
项目客户定位
2020/7/21
项目客户定位
游离客户群
省外商业经营主、度假养 老型客户
主要为投资，看重升值 注重形象包装及产品品质 对品牌非常敏感 面积需求中等
游离客户群来源：
城区商业人士及私营业主；云南省内地州客户；云南省 外度假置业客户
2020/7/21
项目客户推论
昆明习性分析
昆明气候宜人，四季如春，昆明人，居于海拨近2000多米的高原，生活条件富 足，易造成不温不火的性格；
气候条件的优越性，使昆明人爱家、恋家。同时，也由于交通不十分便捷，大 部分的昆明人较为缺少与外界的信息交流，乐于留恋于高原上自我陶醉、自我 满足；
产品设计
商业配置
环境配套：本案地处全新规划的北仓片区，居住品质全面超越过往北市区 项目，生活配套更为完善，全新片区需要全新定位的项目来引导发展；盘 龙江畔，草长莺飞，具备建设优美园林环境的基础条件； 产品设计：就高层建筑产品设计和建筑材料的运用而言，昆明相对落后于 深圳，更为先进的设计理念和材料应用有利于打造品质更高的产品 商业配置：本案商业部分建议引入大型超市，并设计社区休闲商业中心， 成为区域商业中心
2020/7/21
项目整体定位
2020/7/21
项目整体定位
精炼建筑 适享空间
2020/7/21
整体定位释义
精炼建筑——产品力将是本案最为重要的核心竞争力，
而房地产项目的产品将综合体现在建筑上，“精炼”一词意为 “提炼精华，去除杂质”，即本案将精细琢磨、推敲、打造我们 的产品；
某房地产项目分析及产品定位.pptx
90
20000
75
60
14373 14605 13757
45
12657
30 10872 11265
11213
16506
18000 16000 14000 12000
1-9月全市均价起伏较大，8月受 新政影响,成交量下降明显.
15 80.26 59.85 37.02 52.78 51.95 51.94 45.6
？如何在这两者之间寻求平衡点，又或
者是其它的途径解决
本报告需要解决的核心问题：
市场研判
开发方向：项目具有哪些可发展的市场方向？ 市场风险：未来这些发展方向会存在哪些风险？
项目定位
产品规划：如何打造符合市场的需求产品？ 客户分析：我们瞄准中的市场哪拔目标客户？
项目概况
北环
一、项目指标 占地：3449.3㎡ 建筑面积： 45000㎡（办公/公寓约 41500㎡，商业约3500㎡） 土地用途：办公、培训综合楼建筑用地 使用年限：50年（2004～2054年） 容积率：13 覆盖率：＜45％
8000
20.5 378
4000 2000 0
2007年1-9
07年全市均价飞速上涨， 同时在1997~2007年7月 总供应面积：6747万平米 总销售面积：6632万平米
供求比≈1，供求矛盾急剧加剧
月
2007年1-9月一手商品住宅销售面积及销售价格
销售面积
均价
19413
800 600 400 200
0
5412 557
578 2000年
5531 594
647 2001年
5570 724
961 2002年
5680 812
某房地产地块项目定位课件.ppt
一
竞争环境的自身定位
“跳出地产看地产，跳出项目做项目”
站在蚌埠整个城市发展的角度上，从整个时代的人居需求高度上出 发，立足于绿地集团对未来人居进程的社会使命，从城市形态与人 居需求等纬度来思考与定位本项目的价值，是我们颠覆性策略思考 的起点。
项目市场角色定位
在各个城市中，按项目规模、产品层级来划分，项目的市场角色定位大致有三种定位：
方式
特点
阳台
赠送一半面积
结合客厅或主卧布置，增加宽敞感；
露台
赠送全部面积
奇偶层送露台，退台送露台的赠送全部面积；
内庭
赠送一半面积
内庭院将室外景观引入室内，创造更私密的半室外空间，也 可灵活用于扩大室内空间，赠送面积效率最高实用性较强。
赠送 面积
凸窗 夹层
赠送全部面积 赠送全部面积
凸窗增加了室内可使用空间和视野开通感但赠送面积较小。
建立与这两层面对应的全国性品牌，是绿地房地产主业发展的 要求。”
——绿地集团副总裁陆新畬
使命感与产品 品牌意识的觉醒
传承创新中国 传统的居住文化
创立全国首席 的地产产品品牌
绿地打造地产品牌的原因所在 绿地打造地产品牌的时代意义 绿地打造地产品牌的企业价值
绿地旗下品牌 新里
老街坊 海珀
我家公坊 启航社
在层高允许的情况下，夹层产品具有较强的灵活性，赠送的 面积较多，但空间舒适度一般，市场接受度不高。
复式
赠送部分面积
复式产品分区明确，坡顶设计2.2米以下空间赠送，平层设计 则可通过平台、露台实现面积赠送。
退台
赠送全部面积
退台式产生的露台，可赠送全部面积
入户 花园
赠送一半面积
入户花园提供入口缓冲空间，引入更多室外空间，提高产品 舒适度。
地产项目定位报告PPT模板
至 xxxxxxxx房地产发展集团有限公司
黄梅县城西地块项目定位报告
2018年4月
地块条件
1、项目位置： 本项目位于铁路以西，大胜工业园以东， 黄梅大道以南，属于城西板块，是最靠近 工业园区的一块宅地，周边目前无生活配 套。
2、土地性质： 商住用地
3、占地面积： 占地109.1亩
4、项目四至及环境 北：紧邻黄梅大道。 东：现有农居房，在建楼盘学府雅苑，第 五小学已建成。 南：C4道路。 西：大胜工业园
产业结构
从2012年黄梅县三产业贡献率及拉动情况 看，第一产业对经济增长的贡献率为31.9%； 第二产业贡献率40.8%；第三产业贡献率为 27.3%。第三产业比重小于30%，房地产市 场发展缓慢，客户结构单调，市场平淡。第 三产业发展慢，标志着黄梅商贸业发展存在 不足，黄梅第三产业比重相对稳定，变化浮 动很小，标明黄梅房地产正处于发展瓶颈阶 段，亟需产业结构优化。
从目前来看，工业园区的现状对本案的不利因素略大于 有利因素
城市经济数据
2012年黄梅县实现生产总值（GDP） 132.7亿元，按可比价计算，同比增长 11.3%。 近四年黄梅经济运行平稳，2009-2011年 GDP增长速度均保持在14%以上，根据 房地产发展与GDP增速之间的关系来看， 黄梅城市化明显加快，房地产亦进入高速 发展阶段。宏观经济对房地产发展提供了 有力支撑。
产业小结
工业园的有利因素：
大胜关山工业园的建成和投入使用带动了黄梅当地的经济发展，区域职工人口较大 大胜工业园带来的大量工作岗位将吸引周边乡镇的劳动力。作为最靠近工业园的楼盘，本案将成为他们 日常消费和购房的首选。
工业园的不利因素：
大量的厂区入驻将会对周边环境造成一定影响。 周边将不会有大量的楼盘，住宅、商业短期大氛围难以形成。 厂区工人的消费能力有限，无法支撑起高档的消费。
黄梅县城西地块项目定位报告
2018年4月
地块条件
1、项目位置： 本项目位于铁路以西，大胜工业园以东， 黄梅大道以南，属于城西板块，是最靠近 工业园区的一块宅地，周边目前无生活配 套。
2、土地性质： 商住用地
3、占地面积： 占地109.1亩
4、项目四至及环境 北：紧邻黄梅大道。 东：现有农居房，在建楼盘学府雅苑，第 五小学已建成。 南：C4道路。 西：大胜工业园
产业结构
从2012年黄梅县三产业贡献率及拉动情况 看，第一产业对经济增长的贡献率为31.9%； 第二产业贡献率40.8%；第三产业贡献率为 27.3%。第三产业比重小于30%，房地产市 场发展缓慢，客户结构单调，市场平淡。第 三产业发展慢，标志着黄梅商贸业发展存在 不足，黄梅第三产业比重相对稳定，变化浮 动很小，标明黄梅房地产正处于发展瓶颈阶 段，亟需产业结构优化。
从目前来看，工业园区的现状对本案的不利因素略大于 有利因素
城市经济数据
2012年黄梅县实现生产总值（GDP） 132.7亿元，按可比价计算，同比增长 11.3%。 近四年黄梅经济运行平稳，2009-2011年 GDP增长速度均保持在14%以上，根据 房地产发展与GDP增速之间的关系来看， 黄梅城市化明显加快，房地产亦进入高速 发展阶段。宏观经济对房地产发展提供了 有力支撑。
产业小结
工业园的有利因素：
大胜关山工业园的建成和投入使用带动了黄梅当地的经济发展，区域职工人口较大 大胜工业园带来的大量工作岗位将吸引周边乡镇的劳动力。作为最靠近工业园的楼盘，本案将成为他们 日常消费和购房的首选。
工业园的不利因素：
大量的厂区入驻将会对周边环境造成一定影响。 周边将不会有大量的楼盘，住宅、商业短期大氛围难以形成。 厂区工人的消费能力有限，无法支撑起高档的消费。
某地产项目定位策略提报(PPT 160页)
启动区目标
极尽展示未来生活情景； 建立大盘气势，一举奠定大盘的社区形象；
2019/12/23
万科城（一期）的成功地关键性问题处理
如何克服区域周边配套 不成熟？
区域价值重新定位“大深圳”、 “大交通”背景下的万科城， 解决目前社区位置相对偏僻和交通瓶颈的问题困扰
如何整合资源形成区域 不可复制的另一极？
2019/12/23
万科城的成功借鉴
产品创新 + 强势营销展示
2019/12/23
发展模式借鉴 ——雅居乐·雍景豪园
项目基本资料
南海雍景豪园位于南海区穗盐路，邻近地铁干线芳 村站，地理位置优越，交通网络完善。项目的规划设 计以中央近60,000平方米的Darling湖为中心，使住 户在和谐的生活环境中享受最舒心雅致的居住空间。 项目拥有完善的配套设施和交通网络，是南海区最大 型的亲水港湾式豪宅小区。 物业形态：独栋别墅、联体别墅、多层洋房、小高 层洋房、高层洋房
2019/12/23
T——威胁因素
市场竞争：未来大石龙片区中高档项目竞争激烈； 沙河大桥工程进度：影响项目与石龙连接的沙河大桥，虽已奠基，但建设进度缓慢，对 项目销售影响较大。
2019/12/23
SWOT矩阵组合分析
2019/12/23
2019/12/23
项目发展战略
整体发展战略
基于解决核心问题的战略途径:
Part3
物业 发展 建议
启动 区策
略
总体原则确定 整体规划建议 建筑立面建议 户型设置建议 园林景观建议 配套设施建议 物业管理建议
2019/12/23
2019/12/23
Part 1 项目分析
2019/12/23
某地产项目市场定位分析报告PPT课件
符合
符合
符合
符合
符合 符合 符合 符合
如左图 所示： 不同档次 的住宅项 目所应具 备的基本 地产因子 有所不同
解析 结论
项目地块具备 高档住宅开发 的必要条件
汇报纲要
项目解析
确定项目整体开发目标方向
解决项目产品开发市场步骤 启动区产品定位及市场应对
城市 背景
本案
城东片区——体育新城， 芙蓉区政府为辐射中心； 初步形成“高尚生活片区”
一期启动
期
开
二期联动
发
三期拉动
分期 开发 战略
一期：一期以最佳生态资源及最佳产品形 态两轮启动，形成本项目城区别墅新标标， 迅速占领市场。
二期：利用一期良好的市场形象积累和热 销态势，利用创新型产品趁机入市，并逐 步完善社区生活配套，达到联动目的。
三期：仍以产品创新为切入点，主要利用项目优越品质，以及一二期积累起来的项目资源，并借助本项目及金 鹰城成熟的片区形象，最终实现项目总体开发目标及利润最大化。
结论： 中由 档此供可应见非，常中集档中供，应非常集中，而高尚住宅 高供 尚应住总宅体供较应大总，体但较高大端的住宅产品供应量有 但限 高。端的住宅产品供应量有限
大众住宅 15%
中档住宅 45%
高尚
中高档住宅 32%
高端住宅 8%
机会
专业+服务
高端住宅非别墅产品建筑形态供给
片区 楼盘名称
建筑形态
价格
• 别有• 墅5栋单。户To面w积n从ho6u3s5e-由--1217305-平---米50，0平仅 米之间不等，有200多套。洋房均为 复式户型，面积由230----310平米之 间，有200套。
• 二期以小高层及高层为主。
符合
符合
符合
符合 符合 符合 符合
如左图 所示： 不同档次 的住宅项 目所应具 备的基本 地产因子 有所不同
解析 结论
项目地块具备 高档住宅开发 的必要条件
汇报纲要
项目解析
确定项目整体开发目标方向
解决项目产品开发市场步骤 启动区产品定位及市场应对
城市 背景
本案
城东片区——体育新城， 芙蓉区政府为辐射中心； 初步形成“高尚生活片区”
一期启动
期
开
二期联动
发
三期拉动
分期 开发 战略
一期：一期以最佳生态资源及最佳产品形 态两轮启动，形成本项目城区别墅新标标， 迅速占领市场。
二期：利用一期良好的市场形象积累和热 销态势，利用创新型产品趁机入市，并逐 步完善社区生活配套，达到联动目的。
三期：仍以产品创新为切入点，主要利用项目优越品质，以及一二期积累起来的项目资源，并借助本项目及金 鹰城成熟的片区形象，最终实现项目总体开发目标及利润最大化。
结论： 中由 档此供可应见非，常中集档中供，应非常集中，而高尚住宅 高供 尚应住总宅体供较应大总，体但较高大端的住宅产品供应量有 但限 高。端的住宅产品供应量有限
大众住宅 15%
中档住宅 45%
高尚
中高档住宅 32%
高端住宅 8%
机会
专业+服务
高端住宅非别墅产品建筑形态供给
片区 楼盘名称
建筑形态
价格
• 别有• 墅5栋单。户To面w积n从ho6u3s5e-由--1217305-平---米50，0平仅 米之间不等，有200多套。洋房均为 复式户型，面积由230----310平米之 间，有200套。
• 二期以小高层及高层为主。
房地产项目定位报告(ppt 51张)
根据以上数据交叉分析，推导被调查客户接受户型比例如下: 户型 二房二厅一卫 二房二厅两卫 面积区间M2
80-90 90-100
总价承受能力
20-22.5万 22.5-25万
套数比例
25% 20%
二房二厅两卫
三房二厅一卫 三房二厅两卫 四房及复式
100-105
110-115 120-130 140-165
第二 部分
项目档次定位 及目标客户研究
项目档次定位：
比沁水新城和水岸东方 档次略低的紧跟型定位
总价定位策略
主力总价区间定在沁水新城和水岸东方尚未
覆盖到区间内，即重点分布在30万以下区间
第一节
目标客户细分定位
核心客户定位：
东郊中等收入阶层
主要为东郊中端置业群 •总价需求：20-35万元 •单价区间：2400-2700元/平方米 •年 龄：26～50岁 •产品需求：实惠、实用、质量、舒适
多层无电梯 28.00% 20%
多层带电梯 20.50% 15.80%
小高层 32.50% 25.00%
高层 17.60% 13.80%
别墅 1.40% 0.40%
供应 购买
供应
购买
城东客户希望把购房总价控制在20万以内的占到12%，希望控 制在20—30万的占到54%，这也是城东住宅的主要成交区间。 总价在30万—40万的占到24%，这是三房主要成交区间，40万 以上的占到8%，主要是四房以上户型的成交区间。
7+1层带电梯一梯两户多 层，1：1设置140平米左 右四房120-130的三房，一 楼送半地下室，顶层设置 复式。
三、产品设计定位
1、住宅建筑风格：现代建筑风格；多层采用平坡结合或者平屋顶，结 合线条丰富造型； 2、商铺建筑风格：中式建筑风格，整体上与住宅能够融为一体，同时 与半坡博物馆形成呼应； 3、园林风格：现代园林风格或中式园林风格； 4、外立面：现代，简约，外墙采用面砖； 5、多层为6层建筑，一层带半地下室，顶层采用退台或送阳光房形式； 6、多层两侧山墙设置一步式观景阳台，东侧可以看到半坡博物馆，西
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1、规划分析
新津重要交通规划
天府新区轻轨：
规划TF6号线(图中深绿色线 条)由空港高技术产业功能区 至邓双，新津境内长度14.8公 里，新津境内设4站，预留至 彭山接口。
规划TF2号线(图中浅绿色线 条)由成都南站至黄龙溪镇， 主要利用成昆铁路，新津境内 长度10.9公里，境内设1站， 可与TF5号线换乘。
就业岗位20000多个 其中外来人口：1.2万人
2000年6月 2009年12月
入住企业：332家 建成面积：50万平米
常驻人口：3万人 其中外来人口：2.7万人
2007年
2006年
2003年3月
2004年4月
二期开工建设： 用地规模1200亩
入住企业：1000家 常驻人口：10万人 其中外来人口：9万人
时间
楼盘 爱情海
建筑面 积
13万
物业类型 高层+多层
2007年
蛟龙银座 世纪华都
15.8万 3万
高层 高层+多层
学府名苑 1.63万 电梯高层
总户数 面积区间 车位配比 均价
1400
51-140 1：0.43 1900
1680
74-122 1：0.42 1830
302
70-130 1：0.66 1720
新津主城区的正常年去化量在20多万平米左右，购买者以本地人为绝对市场构成主体；打造具有 外向型市场特征的产品，是解决现有市场消化能力不足的必经之途！
[观点]：
无论是城市规划的角度、同类区域类比的角度，或者从市场现状的角度来看， 外向型市场特征的打造都是项目成败与否的关键点！
寻找市场机会点 1、核心建设方向 2、产业化的价值功能定位 3、先期开发定位建议
2、同类型区域的发展分析
区域
项目
购买人群-居住人群
三道堰 新津
堰上人家 尚水家园
堰溪河畔
纯阳花园（二期） 兴义镇·万兴苑 龙王渡社区 棉花沱社区
主要客户群：成都养老客户； 次要客户群：外地客户（含外地在本地上班就业的客 户及外地在成都郫县工作的客户）；本地客户极少
主要客户群：养老客户，主要来自于成都周边、彭州、 达州等地； 次要客户群：外地客户（含外地在本地上班就业的客 户及外地在成都郫县工作的客户）；本地客户极少
商品房出现
小产权房出现
1、从城市的关系来看，蛟龙工业港双流园区离城市较远，使得其需要形成自身的 居住配套功能区。园区的建设到配套型居住需求的出现需要三年左右的时间跨度；
2、工业区周边的居住用房是城市工业化的产物，其形成和发展的前提是工业区的 发展规模，其发展速度也严重依赖工业园区；
3、工业园的发展所形成的居住需求以内需为主； 4、随着工业园的发展，居住需求必将出现，而商品房市场的出现，势必会对小产 权房市场形成冲击；
主要客户群：外地在成都周边从事小本生意的刚需人 群； 次要客户群：养老客群（成都周边城市退休人士）； 本地客户极少；
失地农民、新津县城及周边郊县客户个体工商户及农 转非自由职业者，多为年纪较大的老人、小孩和妇女
居住
多层多为拆迁安置户，本镇农村居民购买，别墅入住 率不到30%，多为兴义镇本地有钱人购买
蛟龙港青羊园区（一期）区位条 件
蛟龙港青羊园区位于成都市 青羊区文家境内，距成都市区六 公里，地处成都近郊，有着较为 优越的区位优势。加之园区地处 成都市外环路以内，三环路以外， 羊市街西延线以南，日月大道北 侧，且紧临日月大道、成温邛高 速和绕城高速文家立交桥，周边 几条主干线，四通八达，交通极 为便捷。
新津重要交通规划
成绵乐城际高铁起于成都东 客站，另一方向经成都南至 双流国际机场，主要经绵阳、 德阳、广汉、成都、彭山、 眉山、夹江、峨眉至乐山。
沿线覆盖高达3000万人口， 使新津处于成绵德产业圈及 成峨乐旅游圈环线之内。预 计2013年年底通车。
成绵乐城际铁路将对接西成 高铁北延广元、西安与郑西、 京广客运专线相连，形成成 都至北京的8小时快速客运通 道，还将南延到贵阳，连接 贵广铁路，形成出川的南北 通道。
多元化的交通网络规划，使新津未来将成为成都南部高速发展的区域
由此加速新津城市外向化的进程
B、普兴镇在新津城市规划中的地位
普兴
成眉产业园片区
普兴镇位于新津城市规划的城市新核——成眉产业园片区内，根据城市用地规划，普兴镇将承担成 眉产业园片区的居住、商业、商务、及金融服务等功能; 普兴镇无疑会成为成眉产业园乃至整个城市新的城市生活及城市级配套功能区；
生态——特质化的城市生活方式！ 我们由应该如何深入建设，并着重体现其良性运作的长远价值呢？
首先，我们来看看区域的资源价值：
生态湿地公园： 杨柳河旁，存在 水、绿地资源的
首选 互动建设性，对
提升徐家渡区域 的宜居性作用明
确。
绿地隔离带:条 状，用于重点道 路的防尘防噪， 功能性建设强于
其生态型打造
城市高端居住区
结合城镇机理条件对城市功能重建是城市生活建设的必然过程。
规划解析：
规划的核心是立求建设一个全新的主题型明确的宜居城市， 结合城市用地的土地资源，以功能分区主题明确的布局，完 善城市原有统规的纯功能性设置。清晰化未来城市建设重心， 形成新兴城市发展的长远性定制方向。
绿地资源是普兴镇用地中比重最大，与水相结资源性最强， 绿地的建设及定制型打造方向，将对普兴镇城市生活的建设 形成指引性。与新津城市的城市建设基调如出一辙。是普兴 镇资源建设最为切合的城市建设主题方向，同时也是城市广 众认知中认知度最高，价值理解最为直接的方向。
城市绿核
普兴镇紧邻城市规划的“绿核”，河谷公园、杨柳河沿河绿化带的规划， 无疑都为普兴镇打上城市“生态”示范区域的标签
普兴镇立足于新津城市 的多路交通体系核心位 置，由此奠定了其交通 枢纽的战略地位。
普兴镇
普兴镇
新的城市生活及城市级配套功能区 城市生态示范区
城市级的交通枢纽
普兴镇必将在新津城市外向化进程中处于桥头堡地位！
1481
52-153 1：0.53 2900
-
商品房
通过蛟龙工业园区的分析看出单纯依赖工业园的来主导用地开发存在弊端：
项目价值的体现将完全依赖区域工业的发展，单一化的市场需求带来开发周期长， 去化速度慢的特征；
产品的宜居性由于工业园区而受到市场质疑，打破单一的“工业兴镇”的发展模 式，是提升类型区域的市场需求面的首要举措；
1、核心建设方向
外向型市场的构成点
两大关键点：
城市生活及城市级 配套功能
特质化的城市生活 方式
指导用地开发的方向！
构建城市生活及城市级配套功能，重点是城市建设的入
手方式，面对普兴一个全新的城市处女地，从规划入手更具有前 瞻性！
以城市发展的眼光，结合城镇用地资源特性，做大特性兼顾发展城市化进程， 定义全新城市生活，整体规划城市的生活高度及配套功能的完整性。
新津普兴镇项目定位报告
寻找市场面 1、规划分析 2、同类型区域的发展分析 3、市场分析
1、规划分析
1、规划分析
A、新津城市总体规划
“双核七片五点”的城市布局： 1、双核：指在老城区和成眉新兴 产业片区分别构建城市发展核； 2、七片分别为：五津-南河片区、 岷江-邓双片区、成眉新兴产业片 区、飞行学院片区、牧马山片区、 兴义片区、黄甲南片区； 3、五点是五个特色镇：包括花桥 镇、永商镇、安西镇、方兴镇和 文井乡。 普兴镇所在的成眉产业园片区定 位为城市双核之一。
2、同类型区域的发展分析
2、同类型区域的发展分析
“产业兴城”是普兴镇及至新津整个东南区域未来发展的方向，由此，将“蛟龙工 业园”作为区域同类型区域，简明分析其发展特性，以供借鉴。
2、同类型区域的发展分析
蛟龙工业园
成都蛟龙港以工业产业兴镇，自2000年起，12年间高速发展，现为“成都市工业集中 发展示范区”，经过几年时间的发展，蛟龙港现已在成都建成了两个园区——蛟龙港 青羊园区和蛟龙港双流园区，开创了民营经济办园区的先河。
由些，明确普兴镇的特质化城市生活方式建设方向
——生态城市。
核心定位
生态普兴。定制生活城
——铸就西南生态示范城镇， 开创定制生活的新模式！
定位诠释
生态普兴
1、建设高度：站位于城市，以发展的眼光主导区域规划端口的 城市化的形象树立，及城市机理的建设；
2、核心属性：明确了城市属性的定向主题建设核心，紧扣人居 需求；
市场对小产权产品存在一定抗性；
2、同类型区域的发展分析
●大成都区域代表性小产权开发市场与新津小产权市场对比分析
2、同类型区域的发展分析
考虑项目用地性质的特殊性， 为提供更加直接的参考价值， 我们在大成都范围内选取郫县 的“三道堰镇”与项目所属的 新津范围内的小产权房进行比 较、分析。
直线距离27KM 直线距离35KM
2、同类型区域的发展分析
小结： 通过蛟龙工业园发展中的弊端与三道堰的成功打造，我们得出以下论点： 完善的城市生活及城市级配套功能及特质化生活方式的打造是形成外向型市场的关键点！
3、新津区域现有市场分析
●市场概述——价格
3、新津区域现有市场分析
1、区域市场发展较为成熟，产品涵盖面较广。市场竞争较为激烈，市场产品同质带 来价格同质化严重；
2、区域常规产品的主力均价在4500元/平米左右；3、新津区域现有市场分析来自●住宅市场供应量、需求量
年份
新津主城区市场供应量及需求量情况
市场供应量
去化量
去化率
2011年 2012年
1220 1853
945 1401
77.4% 75.6%
在售项 目个数
4个
5个
单个项目月均 去化 20套
23套
以上数据参考透明房产网
定位语诠释