万科七宝项目定位报告分解
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七宝传媒谷文本-主推方案
设计招标七宝商务区19-02地块（19A-01A东地块）七宝传媒谷技术标投标文件编制日期:2016.7.15鸟瞰图沿街透视图甲级办公透视图企业总部透视图七宝商务区19-02地块（19A-01A东地块）七宝传媒谷基地分析整体规划单体建筑设计说明基地位置居住区居住区物流区虹桥国际机场居住区居住区居住区公园公园公园后勤区七宝老街大学万科商务园MMMMMMMMMMM MMMMM地铁9号线地铁12号线 地铁10号线 区位优越，交通便利，但受周边限制发展，短期爆发式增长的可能性不大。
利用地铁站附近的位置优势。
机场5km明谷科技园5km高尔夫中心2.7km万科商务园1.6km 宝龙城市广场1.2km闵行体育公园2.4km大学1.1km基地位置万科七宝国际2.4km本项目处于繁华城市中心的孤独地带，商业价值需逐步释放，周边已有竞争产品。
七宝商务区19-02地块（19A-01A东地块）七宝传媒谷基地分析整体规划单体建筑设计说明七宝传媒谷方案设计Conceptual Design Of Media Valley, Qibao 总平面图序号名称单位数量备注1 总用地面积M223324.92 总建筑面积M2123187.45 地上：70687.448 地上、地下部分可分列地下：525003 建筑基地总面积M292804 道路广场面积M29171.95 绿地面积M248736 容积率 2.99 （2）／（1）7 建筑密度％39.79% （3）／（1）8 绿地率％20.89% （5）／（1）9 汽车停车数量辆759 地上：38 地上、地下部分可分列地下：72110 自行车停车数量辆681 地上：0 地上、地下部分可分列地下：681序号名称单位数量备注1 总用地面积M223324.92 总建筑面积M2123187.45 地上：70687.448 地上、地下部分可分列地下：525003 建筑基地总面积M292804 道路广场面积M29171.95 绿地面积M248736 容积率 2.99 （2）／（1）7 建筑密度％39.79% （3）／（1）8 绿地率％20.89% （5）／（1）9 汽车停车数量辆759 地上：38 地上、地下部分可分列地下：72110 自行车停车数量辆681 地上：0 地上、地下部分可分列地下：681甲级办公（持有）创客空间（销售）企业总部（销售）商业城市道路车行流线商业人行流线车库出入口车行出入口后勤出入口人行出入口机动车停车城市道路消防车道消防登高面景观轴线入口广场景观节点七宝商务区19-02地块（19A-01A东地块）七宝传媒谷基地分析整体规划单体建筑设计说明1#一层平面图1#二层平面图1#标准层平面图1# 1-1剖面图2#一层平面图2#二层平面图2#标准层平面图2# 1-1剖面图2# 北立面图 2# 南立面图3#一层平面图3#二层平面图3#标准层平面图3# 1-1剖面图3# 南立面图 3# 东立面图4#一层平面图4#二层平面图4#标准层平面图4# 1-1剖面图4# 东立面图 4# 北立面图5# 东立面图 5# 南立面图7# 东立面图 7# 南立面图9# 东立面图 9# 南立面图1.公众艺术作品公众艺术作品广场的视觉中心提高空间的文化层次“海上海”广场中放置的雕塑成为了广场的视觉中心随处可见的公众艺术作品提升了文化层次公共场所的文化主题: Cultural theme in public space2．艺术展廊Art corridor与变化的广场空间结合在一起使得人们在感受空间的同时也能欣赏到艺术作品3．公共设施Public facilites细节的处理使得空间更加雅致，体现人文精神设置充满艺术感觉的公共设施，提升街区的文化层次。
上海七宝万科广场BIM建筑信息模型应用总结
错漏碰缺
工作内容
预估节约成本费用
通过对设计阶段 图纸进行BIM技 术运用，发现10 处重点部位错漏 碰缺。
根据以上碰撞点，结合现场施工经验拆
除、清理，场内运输、垃圾外运及各种
形式的加固（不限于采用钢架及碳纤维 加固方式等）。
388.93万元
定位、埋螺栓、开孔、清理等等。
时间、人工成本在内。
完成的建筑模型大数据，通过云平台服务于后期的物业、运营管理等
上海万科BIM建筑信息模型应用
目录： 七宝万科广场BIM应用汇报 七宝万科广场项目成本见效 阶段性总结思考 上海万科其他项目BIM应用情况简介 《上海万科BIM（建筑信息模型）操作指引No.1.1》 我们存在的挑战与机遇
土建总包 机电总包 幕墙分包 装修分包
模型施工
备注：BIM顾问为南京正华
七宝万科广场BIM应用设想
七宝万科广场应用BIM将分三步走，目前已完成第一阶段，第二阶段开展中
第一步
• 第一阶段主要是设计阶段：面向图纸，通过图纸查漏补缺、路径优化、空间复核 等等完善图纸质量、实现成本优化的目的，协助机电招标；
BIM介入项目过早，模型有颠覆性 改变的可能，需要做好过程管理
BIM在国内发展时间还不长，资 深BIM人员数量还很少，还需要 时间的消化
BIM顾
问自我 能力
甲方需 要变化
甲方需求不断变化1、功能需求改变影响 设计院图纸，间接影响最终模型内容；2、 模型深度需求和用BIM达到的功能的变化 直接决定了BIM工作量的大小
七宝万科广场介绍
万科七宝53#项目用地位于上海 市七宝镇，北临漕宝路，南至青年路， 西依七莘路，东靠民主路。总建筑面积 239526平方米（其中地上127750平方米， 地下111776平方米）。
万科房地产产品规划定位解析
经过多年的发展，万科已经成为 中国最大的房地产公司之一，业 务遍布全国多个城市。
万科的业务涵盖了房地产开发、 物业管理、商业地产等多个领域。
主要房地产项目介绍
万科城市花园系列
以城市为中心，打造高品质的居 住环境，注重绿化、配套设施和 社区文化建设。
万科金色系列
高端住宅项目，以豪华装修、完 善配套和优质服务为特点，面向 高端客户群体。
04
区域市场分析
城市发展与政策环境
城市发展
万科在选择房地产项目时，首先会考虑城市的整体发展趋势，包括人口增长、经济发展、基础设施建设等方面。 同时，万科也会关注政府对房地产市场的政策导向，如土地供应、住房政策、房地产税收政策等，以便更好地把 握市场机遇。
政策环境
万科在项目规划中会深入研究国家及地方的相关政策法规，如土地使用、环保标准、建设规范等，以确保项目符 合政策要求，降低政策风险。同时，万科也会关注政策变化趋势，以便提前调整项目规划和市场策略。
05
产品线规划策略
住宅系列
城市住宅
01
满足城市居民对高品质居住环境的需求，注重社区配套设施和
物业服务。
郊区住宅
02
提供宽敞舒适的居住空间，适合家庭居住，注重自然景观和休
闲设施。
公寓住宅
03
针对年轻白领和学生群体，提供经济实惠的居住解决方案，注
重便利性和生活配套。
商业系列
购物中心
集购物、休闲、娱乐于一体的大型商业中心，吸引消费者并提供 一站式服务。
人性化设计
万科注重从用户需求出发，提供人性化的居 住空间和功能布局，满足不同家庭和人群的 需求。
社区文化营造
通过丰富多彩的社区活动和文化建设，增强社区凝 聚力和归属感，营造和谐友好的居住氛围。
万科的产品定位和规划解析(下)
晓园
.
41
外立面创造竞争力及盈利能力：
1、古典风格—新古典
.
42
古典法式
1
.
43
古典欧式
1
.
44
1 欧式风格
.
45
西班牙风格
1
.
46
英伦风格
1
.
47
黄金海岸公寓——浪
.
48
现代简约风格
.
49
现 代 中 式 风 格
.
50
外立面创造竞争力及盈利能力：
2、现代风格—现代古典
福州万科
.
51
•不同的户型配比方案， 相应的条件及结果
1、基于总体定位和发展战略
➢ 总体定位：主流？跟随？补缺？组合？
➢ 总体发展战略：低成本？差异性？
➢ 总体形象？在户型面积及特色上如何表现？
2、基于市场的户型特征、现状和趋势
➢ 市场前期及目前的户型种类：主流和非主流配比
➢ 周边即将推出的户型有几类
➢ 主流户型在最近两年的变化趋势
万科的产品定位与规划解析（下）
运营管理部 整理分享
2014年6月
.
1
产品策划阶段 客户的产品需求分析
.
2
08. 03. 26
产Page 3品价值的客户敏感点分析
精装修
户型
园林
智能化
产品
建筑 风格
分支
社区 配套
公共 空间
社区 规划
外立面
.
3
一、土地分析
一块地，划分为不同的土地等级。 划分的意义在于：避免土地错配，最好的土地要建最好的房子、最贵的房子。 设计强排：在特定容积率下如何排布能实现项目最大价值。
最全面的万科房地产公司项目定位报告
（3）国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
（4）《城市房地产开发经营管理条例》；
（5）《房地产项目经济评价方法》。
4、编制范围
依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。
最全面的万科房地产公司项目定位报告
第1章
1.1.
1、项目名称：
湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目
2、承办单位概况
单位名称：*******房地产开发有限公司
单位性质：有限责任公司(外国自然人独资)
注册资金：港币2,000万元
单位住所：*****市珠晖区沿江路29号
业务范围：房地产开发、销售
法定代表人：****
建设单位简介：*******房地产开发有限公司是由*****市政府在2006年中国中西部招商会中引资过来的加拿大独资企业，并经*****市工商行政管理局批准成立的一家房地产开发、销售为一体的综合性开发经营企业，公司下设管理部、技术部、财务部、工程部、销售部等，现有职员26人，其中高级职称1人，中级职称7人，公司人员大都是经验丰富的专业人员，年开发能力为50万多平方米。
目前，*****市的人均住宅面积偏小，而且居住条件也比较差，与湖南省住宅与房地产业发展规划相差甚远。因此，改善*****市人民的居住条件已经成为*****市政府特别关心的问题之一。同时，随着*****经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使*****城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。
（4）《城市房地产开发经营管理条例》；
（5）《房地产项目经济评价方法》。
4、编制范围
依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。
最全面的万科房地产公司项目定位报告
第1章
1.1.
1、项目名称：
湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目
2、承办单位概况
单位名称：*******房地产开发有限公司
单位性质：有限责任公司(外国自然人独资)
注册资金：港币2,000万元
单位住所：*****市珠晖区沿江路29号
业务范围：房地产开发、销售
法定代表人：****
建设单位简介：*******房地产开发有限公司是由*****市政府在2006年中国中西部招商会中引资过来的加拿大独资企业，并经*****市工商行政管理局批准成立的一家房地产开发、销售为一体的综合性开发经营企业，公司下设管理部、技术部、财务部、工程部、销售部等，现有职员26人，其中高级职称1人，中级职称7人，公司人员大都是经验丰富的专业人员，年开发能力为50万多平方米。
目前，*****市的人均住宅面积偏小，而且居住条件也比较差，与湖南省住宅与房地产业发展规划相差甚远。因此，改善*****市人民的居住条件已经成为*****市政府特别关心的问题之一。同时，随着*****经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使*****城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。
万科七宝国际项目精细化设计探讨方娟
万科七宝国际项目精细化设计探讨方娟摘要：在房地产调控和鼓励产业升级转型发展的大背景下，自2010年起以产业聚集为特征的园区开发逐渐趋热，上海商业地产发展迅速，出现了一个个集商业、娱乐、办公一体的综合社区，本文以万科七宝国际项目为例，对商办项目精细化设计的思考，以期为相关设计人提供一些建议和参考。
关键词：设计；舒适；安全；美观；现场踏勘引言在经济不断发展的大背景下，产业园区由粗放型向专业化、规范化、品质化发展升级，商办项目从单纯的工作场所向工作生活社区改变，园区内的工作人员及其工作性质出现很大的变化，对园区也从单一的生产需求向商务、生活等需求转移，因此产业园区内部居住、休闲、商业等相关配套设施也随之不断完善。
本文就万科七宝国际项目的设计过程，从方案、施工图设计，以及施工配合阶段现场踏勘的复验及设计优化，探讨如何通过精细化设计给使用者创造更加安全、美观、合理的使用空间，以及舒适的体验。
1、项目概况该项目建设地点地块位于上海市闵行区中春路与漕宝路交界处,北侧为新龙路、东侧为中春路、南侧为漕宝路及地铁9号线、西依姚滨竖河防护绿地。
项目位于西区核心区域位置，成熟便利、交通优势突出。
地铁上盖、城市高速干道枢纽位置，与大虹桥板块无缝对接。
设计总体定位为面向长三角大型企业区域总部、承接虹桥交通枢纽辐射区域中小型企业改善性需求的生态商务示范区。
项目用地面积为90945.6㎡，建筑面积为252795.87㎡，其中地上建筑面积193742.52㎡，地下建筑面积59053.35㎡。
项目共三十一栋商务办公楼，十二栋高层办公以社区主环道相连，围合形成中心景观区；场地内以机动车环路为边界，围合出三个花园办公组团。
每个组团由若干栋多层办公组成，内部围合成共享的组团花园；基地的中心以一栋造型独特的七层办公建筑（9#楼）作为地标，结合其西侧的开放广场，休闲绿色地成为地块里一片集中的人员室外活动场所。
图1：鸟瞰图2、项目方案设计2.1 设计概念本项目建筑设计理念为“在绿色中工作”，为建造绿色、花园式低密度体验式绿色办公项目，方案着力营造出丰富而有趣味的办公环境，采用空中花园、屋顶花园、露台以及中庭等手法，宣扬融合的室内、外空间。
万科顺义项目定位策划分报告
学习改变命运,知 识创造未来
2021/3/3
万科顺义项目定位策划分报告
目录
一、用地开发条件及SWOT分析——从城市运营的高度把握总体方向 二、顺义区城市功能定位——在大北京区域打造“顺义同核新城” 三、望泉家园主题概念定位——“样板化”的新城市生活主义功能区 四、望泉家园总体开发战略——循序渐进、逐步完善功能建设 五、望泉家园整体定位——锁定目标市场和目标客群，开发优势产品 六、总体规划设计初步建议——进行容积率拆分、错落布局 七、C区开发策略及项目定位——首期开发必须与市场有效对接
合计
101.6
84.4
101.3 87.3 （86.2%） 13.96 （13.8%） 1.2
地块现状
➢ C区和G区地块已经基本完成拆迁 ，平整情况较好；
➢ 其他地块有待拆迁。
学习改变命运,知 识创造未来
2021/3/3
万科顺义项目定位策划分报告
周边环境
•宗地南端 •的顺平路
•宗地西侧待建 •的西二环路现状
中为沿六环的绿化隔离带，将来可能成为借景
区价格在4500左右的高档住宅项目（如：
资源
金汉.绿港、裕龙花园五期）对本案的冲击
学习改变命运,知 识创造未来
2021/3/3
万科顺义项目定位策划分报告
优势
处于顺义区仁和镇中心地带，占据顺义西大门的特殊地带； 地块临顺平路和拟建的二环路，交通便利； 本项目100万建设规模，具备规模效应； 地块内的水渠和绿化林带，改造后可提升项目品质；
• “多中心”——在市区范围内建设C 、奥运公园、中关村等多个综合服务
，在“两带”上规划11个新城。
学习改变命运,知 识创造未来
2021/3/3
万科的产品定位与规划解析(上)
消费者需求洞察及趋势预测
消费者需求洞察
通过市场调研和数据分析，深入 了解消费者的真实需求、痛点和
期望。
消费者行为分析
研究消费者的购买行为、使用习 惯等，为产品规划和营销策略提
供有力支持。
趋势预测与应对
结合市场趋势和消费者需求，预 测未来市场的发展方向，提前制
定应对策略。
03 产品规划策略制定
总体规划思路明确
07 总结回顾与下部分预告
本部分内容总结回顾
01
02
03
04
万科企业背景与市场地 位概述
产品定位的基本原则和 策略分析
规划解析：从选址、设 计到营销策略
成功案例分享：万科经 典项目回顾
下部分核心内容预告
01
02
03
04
万科未来产品趋势展望
创新与可持续发展在产品定位 中的体现
规划解析深入：社区规划、景 观规划等细节探讨
品质至上
万科注重产品的品质和细节，从设计、选 材到施工等环节都严格把控，力求为客户 提供高品质、高附加值的住宅产品。
目标客户群体识别
首次购房者
针对首次购房者，万科提供价格 适中、功能齐全的住宅产品，满
足其基本的居住需求。
改善型购房者
针对改善型购房者，万科提供高品 质的住宅产品，注重户型设计、装 修品质和社区环境，满足其对居住 品质的追求。
建立雨水收集系统，将雨 水用于绿化灌溉、道路清
洗等，节约水资源。
05 户型设计优化方案探讨
功能性户型布局原则
01
02
03
04
动静分区
将活动区域与休息区域相对分 离，确保互不干扰。
洁污分离
明确区分清洁区与污染区，保 障居住卫生。
万科定位报告
C （城郊 改善）
1）交通便捷，可快 速到达；离城市成 熟区域比较近 2）相对市中心居住 密度低 3）地块所在区域居 住氛围良好（水质、 空气质量好）
20%
后小 太阳
小太 阳 中年 之家 青年 之家
40－45 岁
35－39 岁 45-50 岁 30-35 岁
三房（130－150㎡） 情景洋房 四房（180—220㎡）
1
东三林板块
西三林西 板块
4
西三林南板块
宗地处于：
2
3
目前开发进度落后的， 土地属性改变快的， 到市区绝对距离有优势的
西三林北区域
1.3 宗地片区与城市的关系
川 杨河为界 以北 为北三林是三林最早的居住 区,距市中心距离最近,配套成熟. 以南 以杨高南路为界 分为西三林和东三林. 北蔡六里板块 北三林板块
2.1.2 待推项目和土地
项目/地块 在售 项目 待推 项目 尚东国际 新里程 浦发博园 金谊河畔 金地地块 三林城地块 总建面 容积率 32万㎡ 28万㎡ 8万㎡ 25万㎡ 19 万㎡ 38万㎡ 1.14 1.5 1.4 1.5 1.5 1.6 07年9月后 06年12月 08年后 预计上市时 07年预计供 间 应（万㎡） 8 10 2 12 0 0 08年预计供 应（万㎡） 8 10 6 12 7 5 09年预计供 应（万㎡） 8 2 0 1 10 10
新里程 尚东国际 恒大国际 三林片区
小高层 小高层，洋房 小高层
280000 320000 45255
1.5 1.14 2
77400 202600 14000 300600 37555 7700 630054 698202
77400 84000
26 36 1
2016上海七宝万科广场项目复盘报告
规范方案调整原因：3. 整体风格与“万象城”体系类似，与万科广场 “为家而建”的社区家庭体验型定位有较大偏差。
第4页/共43页
设计复盘：设计效果、产品功能的实现情况
亮点： • 成本平衡与立面：减少北立面的成本（水泥纤维板材
料使用）投入，将资金更多地花费在沿街主立面。 • 地标性与话题：通过特殊的材料及形体在主入口处形
漕宝路
LINE 9
LINE 9
生态广场 七
社区广场
莘
路
传奇广场
活力广场
规划中 LINE 20
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设计复盘：设计效果、产品功能的实现情况
社区广场
亮点： • 模糊了室内外界限: 社区广场是一个的有着优雅的形状的匀称的空间； • 给空间体检创造其他可能：四个曲线造型的平台在二层到四层之间，提供了绝佳的悬挑空间，便于观看音乐会，舞台剧，
或者流行市场；五层的“咖啡街”和侧翼的电影院将成为吸引人们注意的关键。 沿着栏杆的咖啡厅座位将会提供美好的 视角去观赏下方广场上的活动； • 用遮阳环节约能耗：大的椭圆形的天窗将保证社区广场里不同空间里充足的日照。日光经过一系列的堆砌起来的椭圆环状， 将提供一定程度的阴影，同时也将一些未经过滤的日光从天窗引入社区广场； • 社区广场的地面设计于很大的灵活性，可以实现后期运营其他功能。大事件，零售以及节日市场，展示或者活动不一定局 限于被定义的“活动区域”，也可以在更大的区域内通过简单的移动家具或者景观来实现； 难点： • 铝板上贴墙纸工艺不成熟，给后续维保带来一定难度； • 地面砖现场切割，拼花施工有一定难度； • 大量弧线灯带安装，需调整到位，增加卡口； • 大量弧面夹胶玻璃现场放样和安装有一定难度； 反思： • 设计阶段征求后端使用部门需求，充分交圈；
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设计复盘：设计效果、产品功能的实现情况
亮点： • 成本平衡与立面：减少北立面的成本（水泥纤维板材
料使用）投入，将资金更多地花费在沿街主立面。 • 地标性与话题：通过特殊的材料及形体在主入口处形
漕宝路
LINE 9
LINE 9
生态广场 七
社区广场
莘
路
传奇广场
活力广场
规划中 LINE 20
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设计复盘：设计效果、产品功能的实现情况
社区广场
亮点： • 模糊了室内外界限: 社区广场是一个的有着优雅的形状的匀称的空间； • 给空间体检创造其他可能：四个曲线造型的平台在二层到四层之间，提供了绝佳的悬挑空间，便于观看音乐会，舞台剧，
或者流行市场；五层的“咖啡街”和侧翼的电影院将成为吸引人们注意的关键。 沿着栏杆的咖啡厅座位将会提供美好的 视角去观赏下方广场上的活动； • 用遮阳环节约能耗：大的椭圆形的天窗将保证社区广场里不同空间里充足的日照。日光经过一系列的堆砌起来的椭圆环状， 将提供一定程度的阴影，同时也将一些未经过滤的日光从天窗引入社区广场； • 社区广场的地面设计于很大的灵活性，可以实现后期运营其他功能。大事件，零售以及节日市场，展示或者活动不一定局 限于被定义的“活动区域”，也可以在更大的区域内通过简单的移动家具或者景观来实现； 难点： • 铝板上贴墙纸工艺不成熟，给后续维保带来一定难度； • 地面砖现场切割，拼花施工有一定难度； • 大量弧线灯带安装，需调整到位，增加卡口； • 大量弧面夹胶玻璃现场放样和安装有一定难度； 反思： • 设计阶段征求后端使用部门需求，充分交圈；
万科项目定位模版
客户选择
结合客户地图及具体访谈结果 ——目标客群选择
项目定位
4. 项目定位框架
4.2 项目合理定位的要素
以客户为出发点： ?土地属性：哪些客户对土地价值认知最大化？ ?竞争策略：客户对哪些产品力属性敏感度高？
客户、土地、产品结论的交叉验证： ?客户受益点明确； ?有购买力支撑的客户需求与土地特性、产品力组合建议保持一致。
1、城市格局变化 2、片区价值变化 3、交通条件改观
1、商业配套改善 2、景观再造
土地可塑性 判断
1. 土地分析框架
1.3 SWOT分析及土地结论
土地结论包括：1、品类判断；2、土地属性变化机会。
内部能力 优势（Strength ）
劣势（Weakness ）
外部因素
机会（Opportunities ）
客户姓名
客户背景：居住 /工作/事业地点、行业、年龄、来深时间（访谈时间）
客户家庭状况：常住人口数量，主要家庭成员年龄、非常住人口到访频率、目前居住情况
客户生活习惯：爱好（消费地点 /频率）
主要观点：
关于地块
对项目地段、交通、配套、景观、土地指标的评价
关于户型 关于价格
房间数量、各功能空间功能 /面积要求、不同功能空间价值排序 单价期望、总价期望、对比项目及评价
4. 项目定位框架
4.3项目定位：描述目标市场下的产品品类、特色、客户受益点； 配合意向图片。
定位描述示例： ?溪之谷：城市核心区 原生溪谷 私享别墅群； ?安托山：香蜜湖 高端改善 山海住宅； ?大甲岛：私密性岛屿度假豪宅 ?浪骑：海洋运动性质的会员制酒店式公寓
客户受益点说明： ? 溪之谷：排他性自然环境、住区私密纯粹、近享城市配套； ? 安托山：高端住区氛围、山海景观、产品品质 ?……
万科七宝项目定位报告
标准办公产品通过低单价， 送露台的方式来增加产品的 附加值，得到产品价值的更 大提升；
标准办公
• 低单价； • 品质稍高，单层净高2.8米；
• 赠送露台，提升附加价值；
案例借鉴2——甲级办公如何提升价值？
• 绿地蓝海（2号楼）
• 所属区域：闵行莘庄 • 总建35643m2（项目规划总建80094m2） • 地上共27层，地下2层（总高99.9米） • 标准层面积1320m2 • 主力面积70-115m2 • 5A甲级标准 • 大堂挑高8.8m • 吊顶高度：2.6米 • 架空地板 • 7部电梯（6客1货），日本三菱品牌 • 中央空调 • 地下停车位共426个（服务整个项目） • 甲级购买客户类型：区域中小企业购买为主，小部
考虑项目可能在未来2-3年内上市 在现有区域产品上，实现升级换代，提升楼宇品质及企业形象
25
产品定位及建议
客户
1）准甲级办公
区域改善性企业
客户
兼容
2）别墅型办公
区域改善性企业
互补
项目产品组合：
保证
3）服务式公寓
住宅市场补充
销售 速度
4）商业配套
商务配套为主
兼顾 整体 形象
26
项目整体产品配比（方案三）
企业需求旺盛 目前闵行区具有代表性的办公楼约50栋近100万平米，容纳1万多家企业 还有大部分企业在厂房或居民楼内办公，区域内供选择楼宇较少
定位篇
产品分析
外环
中环
内环
上海西区
人民广场 中山公园
徐家汇
本项目 注：以上为月均去化在3000方以上项目
上海西区代表性旺销项目 1、绿地和创（06、07年） 2、绿地蓝海（06、07年） 3、华商时代（08年） 4、北岸长风I座（08年） 5、汇银铭尊（08、09年） 6、国浩长风（08、09年） 7、绿洲中环双塔（08、09年） 8、华宜大厦（09年） 9、莲花国际（09年） 10、九久青年城（09年） 11、漕河泾总部区（10年） 12、江桥万达（10年） 13、财富108（10年）
上海市闵行七宝古镇别墅项目提报
＠ 2007NEW TALENTEAM GROUP （ 新 聚 仁 机 构 ）
EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE
市场评估
宏观去化市场
尽管供应为零，七宝存量房仍取得了相对较好的去化速度，目前市场存 量别墅基本售罄，市场明显供不应求。
＠ 2007NEW TALENTEAM GROUP （ 新 聚 仁 机 构 ）
EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE
市场评估
微观市场价格去化
板块 七宝
华漕 莘庄Leabharlann 案名价格总价
蓼花汀花园 皇都花园 欧香名邸
高档设施、新兴生活区与老 镇共同组成生活配套氛围，种类 齐备，档次较高，发展成熟，支 撑高档生活氛围。
＠ 2007NEW TALENTEAM GROUP （ 新 聚 仁 机 构 ）
EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE
项目背景
小区位
项目地块与历史古镇融为一体，是七宝老街中心景区内核的唯一 一块可开发住宅地块。
秀文路98号
建筑形态 小高、联排、办公 多层、小高、联排 联排、双拼、叠加、独栋 小高、联排、叠加
联排、叠加 多层、联排 小高、联排、叠加
开盘时间 04.8 02.11 04.5 04.7 06.10 05.11 05.11
七宝市场供应全部为存量供应，且供应时间较早，剩余房源极稀缺； 七宝区域仅有欧香名邸为纯别墅项目，其余项目别墅体量均极小； ——经济型别墅供应稀缺，项目面临较好的市场机会点。
EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE
万科项目定位大全
35
市场比较法
3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 ô Ñ â ¹ ¨ » Ø µ È Þ ä ´ ° Ô ¿ ð Ò Â Ð Ç ³ À º Ý Ò ª » ¥ Í 1.51 1.05 0.9 2.4
36
项目本身的产品需要 产品形态可安排的得很丰富，环境优势可以表现得 更加明显，且比较符合本项目整个的档次定位。
51
光之演绎：
光代表新世纪也代表现代，可通过在园林中布置多种玻璃建筑 物，并配合泛光灯、地灯等光源，表示新时代的璀璨，各种自
然光、人造光、暖光、冷光等不同距离的光源有机结合起来，
幻化出一幅新时代的璀璨美景，从中体现出人类文明社会的发 展和进步。
52
53
54
观星台 在广场上兴建玻璃观星台，象征人类对宇宙 的无限向往。
售价格不要过高；虽以中档为定位，但在产品形象上应走
中高路线，即将能够体现项目形象的地方做足功夫，通过 提供性价比高的产品促进销售。
15
3、 档次提升的演绎
随着项目开发深入，各类配套设施逐步完善，居住人 气提升，可以带动南区的整体区位价值，本项目价格也会 随之升高。届时我们将有号召力吸引更高档次的目标客户， 将整个楼盘档次提升。
第 五 部 分
项目定位
1
一、目标客户定位
1、目标客户定位推导
购买力 地域 消费观念 定义范围
持续稳定或上升的 购买群体
履盖全市的购买人 群，特别是镇区
心态开放，易接受 新鲜事物
较宽的目标客户 定义
目标客户 “新中山人”
在外接受教育的回 流人群
接触外界信息较多 的企业主
外来人口中高收入 人群
思想开放、有追求 的青年族
2016年上海七宝万科广场市调报告
上海万科广场市调报告
C
主要内容
ONTENTS
1 2 3
万科广场概要
各楼层解读
公共区间亮点
万科广场概要
没有颜值的购物中心注定终老，没有体验的购物中心注定平庸。在国内，每年 新开业300-400家购物中心，但平庸购物中心过多，优质的购物中心普遍太少。而 真正优质的购物中心才是商业地产发展的机会所在。
俨然就是一个迷你版的自然博物馆
各楼层解读——万科广场3F解读
集装箱元素的开放式店铺设计，有一种想走进去 的冲动
穿过集装箱大门，开启孩子们的电玩世界
各楼层解读——万科广场3F解读
进入 Meland 儿童成长乐园，开启孩子们的狂欢 之旅
带互动装置的海洋球池
各楼层解读——万科广场3F解读
游戏体验区
挑空区域为淘气堡项目赢得了足够的空间
一个让人情愿走上去的楼梯
万科广场概要
一个可以看见飞机起降的屋顶花园
一个可以让一家人享受快乐时光的大鲁阁
各楼层解读——万科广场1F解读
退台式设计 乐聚广场、中心广场 想爬上去的树屋 十字型动线 零售主力店
不走冤枉路的『十字型动线』
各楼层解读——万科广场1F解读
飘窗、浮岛、海浪，别具一格的建筑空间 黑格尔说过 音乐是流动的建筑 建筑是凝固的音乐 德国ECE操刀 前瞻创新 大尺度公共空间 完美的十字型动线 四大入口、五大广场 无限你的体验
爬满蜘蛛的嘻游记魔幻主义烤肉餐厅
各楼层解读——万科广场4F解读
全国首家金牌光影版绿茶餐厅
庄子有云：子非鱼，安知鱼之乐，沪上烤鱼第一 品牌 - 鱼非鱼
各楼层解读——万科广场5F解读
无限运动馆 高线花园市集 星聚汇影院 米其林餐厅
各楼层解读——万科广场5F解读
C
主要内容
ONTENTS
1 2 3
万科广场概要
各楼层解读
公共区间亮点
万科广场概要
没有颜值的购物中心注定终老，没有体验的购物中心注定平庸。在国内，每年 新开业300-400家购物中心，但平庸购物中心过多，优质的购物中心普遍太少。而 真正优质的购物中心才是商业地产发展的机会所在。
俨然就是一个迷你版的自然博物馆
各楼层解读——万科广场3F解读
集装箱元素的开放式店铺设计，有一种想走进去 的冲动
穿过集装箱大门，开启孩子们的电玩世界
各楼层解读——万科广场3F解读
进入 Meland 儿童成长乐园，开启孩子们的狂欢 之旅
带互动装置的海洋球池
各楼层解读——万科广场3F解读
游戏体验区
挑空区域为淘气堡项目赢得了足够的空间
一个让人情愿走上去的楼梯
万科广场概要
一个可以看见飞机起降的屋顶花园
一个可以让一家人享受快乐时光的大鲁阁
各楼层解读——万科广场1F解读
退台式设计 乐聚广场、中心广场 想爬上去的树屋 十字型动线 零售主力店
不走冤枉路的『十字型动线』
各楼层解读——万科广场1F解读
飘窗、浮岛、海浪，别具一格的建筑空间 黑格尔说过 音乐是流动的建筑 建筑是凝固的音乐 德国ECE操刀 前瞻创新 大尺度公共空间 完美的十字型动线 四大入口、五大广场 无限你的体验
爬满蜘蛛的嘻游记魔幻主义烤肉餐厅
各楼层解读——万科广场4F解读
全国首家金牌光影版绿茶餐厅
庄子有云：子非鱼，安知鱼之乐，沪上烤鱼第一 品牌 - 鱼非鱼
各楼层解读——万科广场5F解读
无限运动馆 高线花园市集 星聚汇影院 米其林餐厅
各楼层解读——万科广场5F解读
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•
中低档 写字楼
创业型企业 人数：10人以下 物业要求：价格低、空间 使用灵活、可商可住 • 商住公寓
成长型企业 人数：10-20人 物业要求：价格适合、面 积实用，地段要好，开始 要求形象
与本项目匹配
发展型企业 人数：20-50人 物业要求：形象要好，价 格中等，要有商务配套， 区位要好，交通便利
成长型企业
•实力一般 •对使用成本和租金很敏感
•对改善环境较急迫
•资金实力弱 •要求性价比高的楼宇 •形象要求一般 •产业区域较近 •政府政策
创业型企业
•对使用成本和租金很敏感
•无法承受市区的高价位写字楼
•生活、工作配套完善
•24小时办公
•周边区域投资客户
•地段交通
•江浙私营业主的先期投资
•总价
•升值潜力 •区域发展前景和规划
商务感较强，为销售型办公市场
的主流产品
保证产品力，控制成本 同时符合企业要求；
普通项目附加值不高，使用成本也是中小企业的问题；
商务别墅办公
新兴产品，私密性强，企业形象 佳
提高产品附加值，提升产品形象及价值，合理控制面积段；
提升附加值，控制总价段
与准甲级办公差异化竞争，符合个别企业需求
案例借鉴1 华商时代广场
稳定型企业 人数：50-100人 物业要求：高形象、商务配 套服务可以接受高价格。
•
企业发展阶段
客户研究
客户
•有一定实力
特征
•形象要好，
关注点
发展型企业
•对租金和物管费较敏感
•公司处于快速发展期 •规模不大，对办公面积要求不高
•价格中等，要有商务配套，
•区位要好，交通便利 •高性价比 •形象贴近写字楼、商务配套齐全 •户型空间可变，能自由组合
投资客
•易于出租 •租金回报
总结：交通便利、配套齐全、性价比高、办公自由
•按揭方式
•产权年限
区域、产业因素的定位
1、产业园、工业园的区域——服务型中小企业聚集； 2、城市外围的区域——服务与大型企业及跨国公司的中小型企业的需求；
3、非中心区域的大型综合体内——多物业配比，考虑风险分散；
较为符合本项目 的区位、产业情况以 及项目自身
华商时代 北岸长风I座
准甲+LOFT
LOFT+准甲 公寓式办公
53840
25710 14760
汇银铭尊
国浩长风 绿洲中环双塔
总部型办公
公寓式办公 准甲
28622
49655 28990
华宜大厦
莲花国际 漕河泾总部区
准甲
准甲+LOFT 总部型办公
26567
29459 57049
江桥万达
财富108 九久青年城
物业类型
物业特点
与本项目的拟合度 灵活性较强，适合小企业购买；
商住两用 SOHO办公
小户型、配备卫生间与厨房间， 亦商亦住，24小时办公
擦边球产品，不适合大规模开发
可以增加层高至4.5米，提供更多的使用功能，提供附加值； 整个项目品质下降，目标客户主要会以居住功能使用，不利于
塑造形象和实施政府楼宇经济；
149035 116485
160650
85671
各类产品在上海西区都有广泛需求，尤其以公寓式办公及标准写字楼为主 7
客户研究
商务办公物业的终端使用者会随着企业发展的不同阶段而产生不同的使用需求
•
•
办公物业需求
顶级 扩张型企业 人数：100人以上 物业要求：高形象品质、 企业品牌、价格敏感度低
•
中高档
定位篇
产品分析
上海西区代表性旺销项目
中环 内环
外环
1、绿地和创（06、07年） 2、绿地蓝海（06、07年） 3、华商时代（08年） 4、北岸长风I座（08年）
人民广场
上海西区
5、汇银铭尊（08、09年）
6、国浩长风（08、09年）
中山公园 徐家汇
7、绿洲中环双塔（08、09年） 8、华宜大厦（09年） 9、莲花国际（09年）
万科 35B项目定位报告
2012.2
市场篇
区域市场概况
产业规模雄厚
全区共有经济园区（含产业基地）10个，其中4个国家级、6个市级 2010年，闵行区完成地区生产总值全市排名第2位，产业基础雄厚
区域供应量少
平均每年仅有不足8万平米的办公供应量 相对于优越的产业环境与基础，供应量明显偏少 优质项目热销 区域内高品质项目（莲花国际、银七星商务楼、华商时代）均实现热销 销售单价与销售速度均已赶超住宅 企业需求旺盛 目前闵行区具有代表性的办公楼约50栋近100万平米，容纳1万多家企业 还有大部分企业在厂房或居民楼内办公，区域内供选择楼宇较少
提升项目的性价比，增加产品附加值，符合中小企业需求；
LOFT办公
5米以上层高，小户型复式，花 一层的价格，用两层的面积
2008年开始办公产品层高的限制在4.5米以下，只有通过商业 方案报建不能通过
性质的方法来实现5米以上的层高； 消防报建难以通过；
形象佳、利于提升项目形象，符合政府的要求；
准甲级写字楼
10、九久青年城（09年）
本项目 注：以上为月均去化在3000方以上项目
11、漕河泾总部区（10年） 12、江桥万达（10年） 13、财富108（10年）
06年以来上海西区不乏旺销办公项目；主要集中在普陀中部以及闵行中北部； 5
产品分析
项目 绿地和创
产品类型 准甲
成交面积（平方米） 40584
绿地蓝海
公寓式办公
准甲 LOFT
52070
9595 94940
旺销项目的年去化量可以达到3万平米
6
产品分析
17% 29% 标准办公（准甲） 公寓式办公 LOFT 31% 23% 总部办公
根据历史数据统计： 标准办公（准甲）、公寓式办公、 LOFT、总部型办公各类产品在上 海西区都不乏旺销项目。
200000 150000 100000 50000 0 标准办公（准甲） 公寓式办公 LOFT 总部办公
整体规划：大虹桥概念的商务办公
办公面积：2..4万平方米
LOFT产品：1.8万平方米 标准办公：6000平方米 主力面积：LOFT产品（80-120）5M层高 标准办公（200-300）3.4M层高 销售价格：LOFT--20000元/平方米 标准办公—17000元/平方米 销售周期：12个月 客户类型：周边区域中小企业客户 投资类只占到10% 产品特点：得房率80% LOFT产品，1层价钱2层面积 标准办公产品，赠送露台，品质稍有提高
中档办公（准甲级）、别墅办公 以及LOFT办公,SOHO办公的物业
市场因素的选择
热销产品的类型
区域市场的 物业差异化
产业环境下的办 公需求
中小企业需求
定位的选择： 1、小面积的中档办公楼（准甲级）
2、具有企业私密性及形象感的商务别墅办公 3、小面积LOFT办公以及SOHO办公
三种类型办公物业的特点及拟合度