关于容积率修正

容积率修正系数初探

摘自：《中国房地产估价与经纪》1999年4期

作者：邢士国

政府土地管理部门为了规范本地区土地市场，为国有土地使用权出让等活动确定土地价格提供依据，一般制定有基准地价，并要求在国有土地使用权出让地价评估中采用基准地价修正法。其中，容积率的修正很重要。

一、容积率修正系数的内涵

一般在基准地价体系中，由政府土地管理部门制定出一系列容积率大小与地价相互之间的数量关系，来定量地反映容积率与地价之间的关系，这套数量关系称为容积率修正系数。例如北京市基准地价体系中容积率修正系数为：

二、容积率修正系数的作用

l、是政府土地政策的反映

（1）在市场经济条件下，政府相关的土地政策是通过地价来实现的。我国人多地少的矛盾十分尖锐，“珍惜和合理利用每寸土地”的政策决定了必须采用地价这个经济杠杆来调控土地市场，提高土地的利用率。因此，在制定地价时要充分考虑宗地的土地利用状况，也就是容积率。容积率过低，说明土地利用不充分，此时要提高容积率修正系数，提高地价，提高土地开发成本，以刺激开发商提高土地利用率；当容积率较高时，应适当降低容积率修正系数，降低地价，降低土地开发成本，以鼓励开发者节约土地。通过上述调整达到节约土地的目的。

（2）国家在不同时期、不同地区的产业政策不同，可以通过制定不同土地用途容积率修正系数来实施政策。例如国家要控制别墅、写字楼、跑马场等项目建设，一方面可以通过提高该类项目的基准地价

的办法来提高地价，抑制土地需求；另一方面还可以通过制定较高的容积率修正系数以提高地价，限制此类项目发展。

2、是土地收益和土地价格关系的反映

地价和土地收益成正比，随着土地收益的增加，土地所有者必然要求获得一个较高的地价。例如，对同一宗用途相同的土地（如建设商品住宅），随着容积率的增加，宗地内可以建设更多的商品住宅，开发商可以获得更多的开发价值。土地所有者当然要求开发商在获得土地时付出较多的代价——地价。但是随着容积率的增加，不但开发收益增加，建筑开发成本也会相应增加，当容积率达到某一极限值时，开发成本和开发收益相等，如果再增加容积率，开发收益不会增加，反而下降，开发利润为负值，此点称为土地利用最大点，此时的容积率称为最大容积率。

三、容积率修正系数的分类

各种不同的土地用途要求容积率不同，有些对建筑密度还有特殊要求，如对于养鸡场、木材加工厂、知识密集型企业、多层住宅小区和别墅来说，由于土地用途不同，要求容积率也不同。因此，制定容积率修正系数如果脱离土地用途就不可能达到容积率修正的目的。侧如，在北京市基准地价体系中容积率修正系数未对土地用途做出分类，对某些行业来说容积率修正系数没有起到作用：如别墅、木材加工厂等项目容积率都小于1，容积率修正系数都为1，没有达到容积率修正的目的。

根据实际工作中的一些经验，我认为容积率修正系数一般应以最佳容积率时的容积率修正系数定为1。依不同行业规划设计的最佳容积率的要求可以分成以下几类分别制定：

1、要求容积率较小的项目：如别墅、高尔夫球场、跑马场等。

2、对容积率和建筑密度有特殊要求的特殊行业：如养殖场、装订厂、木材加工厂、货场、构件厂等。

3、容积率可以较高的行业：如电子、服装、商业等。

4、住宅：可以分成多层住宅、高层住宅两类。

5、一般工业项目：如机械加工等。

四、容积率修正系数的确定

l、影响容积率修正系数确定的一般因素

影响容积率修正系数的因素主要有政策因素、容积率大小与土地利用类型。

（1）政策因素：容积率修正系数的制定必须贯彻国家的土地政策法规。“珍惜和合理利用每寸土地”是我国的一项基本国策，因此确定容积率修正系数必须考虑是否有利于无分利用土地，提高土地利用率。对于多占土地，浪费和囤积土地的行为要给予经济惩罚，当容积率较低时土地利用率低，必须提高容积率修正系数，以提高地价，用经济杠杆调节土地供求；当容积率较高时，土地利用率较高、对节约土地的行为应该给予奖励，此时可以适当降低容积率修正系数，降低地价。

（2）容积率的大小：尽管土地开发收益随着容积率的增加而增加，但是由于开发成本的增加，土地开发利润增加得并不快，因此地价和容积率的大小并不呈正比，随着容积率增加，容积率修正系数增加应较缓慢。当容积率增加到某个值（土地利用最大容积率）时，土地收益为负值，此时容积率修正系数不升反降。

（3）土地利用类型：土地利用类型不同，对容积率要求不同，因此规划设计的最佳容积率不同。土地利用类型不同，容积率修正系数为1时的容积率也不同。

例如别墅类项目，容积率一般小于l，如按北京市的规定，容积率修正系数为1，虽然在制定基准地价时已经考虑了土地类别的差异，但是并未考虑土地利用情况，当容积率很小时，别墅的环境较好，别墅的收益会很高，地价理所当然要高，如果容积率修正系数都为1，就无法真实地反映出地价和土地收益的关系了。电子、服装类用地规划设计的最佳容积率较高，如果容积率为l时的容积率修正系数为1，在最佳容积率时容积率修正系数>l，地价高，不利于节约用地。

2、容积率修正系数的确定

当宗地容积率小于最佳容积率时，要大幅度地提高容积率修正系数，以提高地价遏止土地浪费，提高土地利用率，节约土地；当容积率大于最佳容积率时，可以适当地提高容积率修正系数，和缓地提高地价以兼顾国家、社会生态、土地开发者三者的利益，适当鼓励节约土地资源的行为；当容积率大于最大容积率时，在规划允许的范围内，为了节约土地，政府可以降低容积率修正系数，降低地价，降低开

发成本，从而使最大容积率增加，提高开发者最充分利用土地的积极性。

五、结论

根据以上讨论，在实际工作中制定容积率修正系数，要根据容积率修正系数的一般规律，针对不同的土地利用类型，区别情况分别制定，以期正确地反映容积率和容积率修正系数之间的关系，提高土地的利用率和土地的经济价值。

（作者单位：北京通州区房地产价格评估所）

（本栏目收录的房地产文献资料，以原刊物发表的原文为准。）

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