合肥市房地产市场状况分析(ppt 146页)

2500 2000 1500 1000
500 0
商品房新开工面积 商品房施工面积 比值
2002年
290.17 606.54 47.84%
2003年
467.76 932.86 50.14%
2004年
1213.3 1414.97 85.75%
2005年
861.13 1747.01 49.29%
2006年1～9 月
合肥市空置商品房面积显著上升：
2002-2006全市商品房竣工面积和销售面积（数据来源：合肥市房产局）
600
400
200
0
商品房竣工面积 商品房销售面积
2002年
222.24 194.59
2003年
324.69 285.84
2004年
566 371.36
ห้องสมุดไป่ตู้
2005年
561.46 414.36
2006年1～9 月
结论:从拉动经济增长的“三驾马车”投资、消费和进出口的情况看，合肥市经济步入平稳快速的发展
轨道； 随着城镇居民人均可支配收入的大幅增加, 将进一步拉动不动产的消费。
全市投资增幅跃居全国省会城市首位
根据合肥市统计部门公布的合肥2006上半年主要经济指标与省会、省内城市的比较。上半年合肥市 投资需求强劲，连续几月成倍增长。1—6月份，城镇以上固定资产投资累计完成354.97亿元，在省 会城市中，超越上年同期投资总量排在合肥市前面的郑州、福州、长春三市，依次反超21.17、 85.76和116.07亿元。合肥GDP增速比上年同期前进4位，位次由上年同期的第7位前进到第3位;投资 总量由上年同期的第14位升至第11位，增幅跃居省会城市首位，合肥市整体经济发展活力和后劲明 显增强、速度持续加快，部分经济指标增势创近年之最，在省内，中心城市地位更加突出。
全市GDP增速跃居全国省会城市第三位
全市GDP增速比上年同期前进4位，其中三产业增速位次都有不同程度的前移。2006年上半年省会城 市整体发展速度有所加快，除末位的兰州市增长10.5%，比全国增速低0.4个百分点外，其他城市均 高于全国平均增速。合肥市GDP总量460.19亿元，居第18位，保持上年水平；增长速度达到16.0%， 比上年同期提升了0.8个百分点，位次由上年同期的第7位前进到第3位。
合作篇：
项目合作方式提议
1
市调篇
合肥市住宅商品房市场
1、合肥市房地产市场总结论 2、合肥市宏观经济走势及房地产政策影响分析 3、合肥市房地产市场发展进程 4、合肥市房地产市场发展现状 5、合肥市房地产市场发展趋势预测
1、合肥市房地产市场总结论
城市大建设
行业新机遇
宏观政策调 控
城市经济水 平落后
开发商市场 意识不够
结论:政府在城市建设和交通改造上的大动作，是合肥房地产发展的政府背景，也是政府大力扶
持房地产发展的有力见证； 城市建设和交通设施的日新月异将全面提升各楼市版块的区域价值。
3、合肥市房地产市场发展进程
2002-2006合肥市全社会固定资产投资与房地产开发投资对比分析 2002-2006合肥市新开工面积与施工面积对比分析 2002-2006合肥市房地产市场成交均价走势分析 2002-2006合肥市房地产市场销售面积与竣工面积对比分析 2002-2006合肥市房地产市场施工面积与竣工面积对比分析 2002-2005合肥市人均住宅建筑面积走势分析
100.00% 90.00%
80.00% 70.00% 60.00%
50.00% 40.00% 30.00% 20.00%
10.00% 0.00%
948.24 2161.9 43.86%
结论:虽然经历了近2年国家宏观政策调控的影响，2002-2006合肥全市的商品房新开工面积和施
工面积仍然一路走高，一方面，说明房地产行业的赢利能力仍然被普遍看好，市场空间仍然存在； 但另一方面市场的迅速放量也将在未来的几年引发竞争加剧。
合肥市房地产宏观经济走势：
大交通、大拆违、大建设将成为合肥房地产发展的 加速器，宏观方面的市场需求将得到进一步的放大
合肥市“十一五”规划及2020年远景发展战略表明：到2020年合肥ＧＤＰ要超过2000亿元， 合肥中心城区面积约879.61平方公里，人口360万人。未来15年，合肥将推行城镇化、产业化 和生态发展三大战略，打造省会经济圈，强化产业支柱，构建生态和谐的节约型社会，向特 大城市迈进。
合肥是全国第一个全国科技创新型试点城市,在建中国第一个科学城(国家科技创新型示范区)； 世界科技城市联盟中国只有两个城市, 合肥是其中之一。
合肥市城市总体规划：
合肥市建成区的中心部分由周长7.8公里的环 城公园包围,从中心分别向东、北、西南发展, 形成“三叶风扇”的形状， 目前建成区面积约203平方公里，人口244万。 至2020年，合肥中心城区预计容纳360万人。 以老城区为中心，伸展形成8大发展板块: 老城区（环城路以内） 东区（现瑶海区） 北区（老城区以外现庐阳区） 西区（现蜀山区大部，含政务文化新区） 南区（现包河区大部） 经开区（312国道以南，沪蓉高速以西） 高新区（包括现高新区、科技创新示范基地、 蜀山经济开发区） 滨湖新区（312国道以南，沪蓉高速以东， 南淝河以西，派河以北）。 合肥的发展方向是： 接轨沪宁，联动长江的先发城市； 立足皖中，引领全省的中心城市； 强化科研，辐射全国的创新城市； 优势独具，合作发展的产业城市； 依山傍水，滨湖通江的生态城市。
0.3 0.25 0.2 0.15 0.1 0.05 0 -0.05
结论: 2002-2006合肥全市的商品房成交均价基本上是一个持续走高的过程，其中在2003-2004
年有一个快速增长的爆发过程，至2005、2006增幅趋缓，特别是受国家宏观政策调控影响一段时 间内，价格甚至出现下跌，到目前为止，价格基本上维持在3100-3200之间徘徊，短时间内房价攀 升乏力。 另安徽省及合肥市一些单位合作建房和集体购房至少2万套（总面积约在200万平方米左右），由 于收入相对较高的人群大也多集中在这些单位，对楼市销量造成了较大的冲击。充足的供应量与 并不强劲的需求也造成了房价无法持续高攀的局面。
房地产发展均处于快速增长阶段，至2006年9月份的统计数据来看已经高于2005年全年水平； 另外，房地产开发投资额占全社会固定资产投资的比重也维持在较高水平，高于国外正常的20%25%，说明目前合肥的房地产投资被普遍看好；
房地产市场放量持续走高：
2002-2006全市商品房新开工面积与施工面积（数据来源：合肥市房产局）
合肥市宏观经济走势：
经济快速发展，投资消费两旺
根据合肥市统计局提供资料：
2006年前三季度，合肥市多项经济指标创造了自1998年同期以来新的“合肥速度”
GDP757.92亿元，同比增长17.5% 固定资产投资587.03亿元，同比增长82％ 城镇单位在岗职工前三季度人均工资为14606元，同比增长13.4% 城镇居民人均可支配收入达到8217元，同比增长13.3% 农民人均现金收入2896元，同比增长25% 城乡居民储蓄存款592.25亿元，比年初增长14.7% 累计实现进出口31.33亿美元，同比增长15.5％ 社会消费品零售总额268.10亿元，同比增长17.5%。 城镇居民人均消费性支出6217元，同比增长12.3%，在居民消费结构中，娱乐文教服务支出和居住支 出比重分别由去年的8.6%上升到11.9%、由9.1%上升到9.6%，而其他食品、衣着等六类比重均略有下降。
363.78 370.86
结论: 2002-2006年合肥是商品房竣工面积和销售面积均增长较快，一般当年竣工面积均高于销
售面积15个百分点以上，但从2006年1-9月份的统计数据来看，首次出现销售面积超过竣工面积， 一方面说明2006年楼市销售势头看好，但另一方面，空置商品房面积的增加使得施工建设速度趋 缓也是一个重要原因； 仅从近两年数据来看，2005年11月商品房空置面积为58.67万平方米，到2006年三季度商品房空 置面积已经达到91.99万平方米，同比增长89.3%，市场形式还是比较严峻。
现阶段住宅成交均价出现小幅震荡：
2002-2006全市住宅销售均价（数据来源：合肥市房产局）
3500 3000 2500 2000 1500 1000
500 0
住宅销售均价 增长率
2002年 2013
2003年 2341
16.29%
2004年 2957
26.31%
2005年 3189 7.85%
2006年1～9 3100.13 -2.79%
绿城集团合肥公司07年度营销策划总案
（2006年12月31日）
市调篇：
一、合肥市住宅商品房市场状况及分析 二、合肥市商业地产发展现状及分析
商业篇：
一、产品部分（城调、论址、规划、组合） 二、经营部分（策划、商圈、招商、管理）
住宅篇：
一、分析部分（市场分析与项目分析） 二、战略部分（战略规划与产品规划） 三、定位部分（客群研究与定位研究） 四、推广部分（形象建立与传播推广） 五、营销部分（价格体系与操盘措施）
城市风格：初步确定为江淮乡镇风格，白墙黛瓦马头墙 支柱产业：汽车及工程机械、家用电器、化工及新型建材 科技之城：全国四大科教基地之一，全国三个技术创新试点城市之一。拥有中国科技大学、安徽
大学、合肥工业大学等高等学府13所，中国科学院合肥分院等各类科研机构200余所。
轻工之城：美菱冰箱、荣事达洗衣机、芳草日化、开元轮胎、合肥海尔等在国内外享有盛誉。
合肥市2006年房地产开发投资热情高涨：
2002-2006合肥市全社会固定资产投资及房地产开发投资（数据来源：合肥房产局）
700 600 500 400 300 200 100
0
房地产开发投资额 全社会固定资产投资额 比值
2002年 40.02 168.67 23.70%
2003年 67.83 255.11 26.60%
1414.97 566 2.5
2005年
1747.01 561.46
3.11
7 6 5 4 3 2 1 0
预计“十一五”期间，合肥将在城市基础设施上花费450亿元。 从500天1750万平方米 “大拆违”到“大建设”，一个崭新的“大合肥”即将横空出世。 随着合肥城市化进程的不断推进，大合肥呈星形放射状发展脉络日益清晰。 2006年，合肥投
资36亿元新建和改建40条道路，为构筑大合肥新的交通蓝图拉开了帷幕。这将极其有力地拉 动合肥城市的扩展，而在拉动合肥房地产投资和旧城改造方面作用更为显著。
未来1-2年合肥市商品房现房供应量将会大幅增加：
2002-2006全市商品房施工面积和竣工面积（数据来源：合肥市房产局）
2500 2000 1500 1000
500 0
商品房施工面积 商品房竣工面积 比值
2002年
606.54 222.24
2.73
2003年
932.86 324.69
2.87
2004年
市场需求不 足
购房者持币 观望
总价控制市 场
产品同质化
供大于求
行业竞争者 增加
销售势头趋 缓
价格上涨乏 力
低水平重复 竞争
竞争压力增 加
市场没有经 历高峰期直 接进入理性 地产时代
行业进入平 均利润时代
产品创新、 客户需求注 重引导成为 市场主流
2、合肥市宏观经济走势及房地产政策影响分析
合肥市城市概述：
2004年 138
361.84 38.10%
2005年 166.52 495.27 33.60%
2006年1～9月 197.37 587.03 33.62%
45.00% 40.00% 35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00%
结论: 2002-2006合肥全社会固定资产投资和房地产投资的绝对值变化来看，合肥的城市建设和
居民收入增幅上升到全国省会城市第9位
城乡居民收入增长较快，位次前移。上半年，合肥市城镇居民人均可支配收入同比增长12.3%，与 省会城市中最高增幅相差5.8个百分点，差距比上年同期缩小了10.7个百分点，增幅在省会城市的 位次由上年同期的第14位上升到第9位。上半年农民人均现金收入及增幅在省会城市位次都有所前 移。1-6月农民人均现金收入1839元，比上年同期增加276元，位次由第23位前进到第22位；同比增 长17.6%，由第13位前进到第6位。