2023初级经济法基础土地增值税的特征、征税范围及应纳税额计算

考验五土地增值税★★★

案例导入——税种的故事

男性，30多岁，正宗凤凰男。出身贫寒，上世纪90年代初，他一直名不见经传，房地产市场火热后，这哥们立马翻身，登上历史舞台。他和企业所得税是一对儿好兄弟，都是最令人头疼的。思想复杂，爱耍小手段，设置小陷阱，整天云里雾里的，是屌丝逆袭为高富帅的典范。

（一）土地增值税的特征

1.属于财产转移税

2.以“转让”土地使用权、地上建筑物及其附着物取得的增值额为计税依据

3.以转让方为纳税人

础上，关注出让与转让、企业改制。

【例题1·单选题】（2022年）根据土地增值税法律制度的规定，下列情形中，属于土地增值税征税范围的是（）。

A.王某转让商铺

B.

甲公司承租仓库C.

陈某出租住房D.

乙公司抵押厂房

『正确答案』A

『答案解析』选项BC，产权未发生转移，不征收土地增值税；选项D，对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。

【例题2·判断题】（2021年）双方合作建商品房，建成后转让的，应征收土地增值税。（）

『正确答案』√

『答案解析』对于一方出地，另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

（三）土地增值税的应纳税额计算

1.适用税率——四级“超率累进税率”（税率表：略）

2.计税公式

应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

增值额＝转让房地产取得的收入－扣除项目金额

【老侯提示】转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

扣除项目

（1）

包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

（2）两项即使明确也不得扣除的利息。

①利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；

②超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

4.计算步骤

（1）确定收入——题目给出。

（2）确定扣除项目金额。

①取得土地使用权所支付的金额——题目给出；

②房地产开发成本——题目给出；

③房地产开发费用——根据题目内容判定利息是否明确；

④与转让房地产有关的税金——题目给出（老侯提示：印花税迷惑）；

⑤计算加计扣除（房地产开发企业）。

（3）确定增值额——［（1）－（2）］。

（4）确定增值额与扣除项目金额的比率——［（3）/（2）］。

（5）找税率。

（6）算税额。

应纳税额＝增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除系数

【举例】某房地产企业开发一普通标准住宅，已知支付的土地出让金为2840万元，缴纳相关税费160万元；住宅开发成本2800万元，其中含装修费用500万元；房地产开发费用中的利息支出为300万元（不能提供金融机构证明）；当年住宅全部销售，取得不含税销售收入10000万元；缴纳城市维护建设税和教育费附加45万元；印花税4.5万元。已知：该企业所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10％，房地产开发加计扣除比例为20％。计算该企业应缴纳的土地增值税。

【计算步骤】（1）住宅销售收入为10000万元。

（2）确定转让房地产的扣除项目金额包括：

①取得土地使用权所支付的金额＝2840＋160＝3000（万元）。

②住宅开发成本为2800万元。

③房地产开发费用＝（3000＋2800）×10％＝580（万元）。

④与转让房地产有关的税金＝45（万元）。缴纳的印花税已在税金及附加中扣除。

⑤加计扣除＝（3000＋2800）×20％＝1160（万元）。

转让房地产的扣除项目金额＝3000＋2800＋580＋45＋1160＝7585（万元）。

（3）转让房地产的增值额＝10000－7585＝2415（万元）。

（4）增值额与扣除项目金额的比率＝2415/7585＝31.84％。

（5）增值额与扣除项目金额的比率未超过50%，适用税率为30%。

（6）应纳土地增值税税额＝2415×30%＝724.5（万元）。

额并“从购买年度起至转让年度止每年加计5％”计算。纳税人购房时缴纳的契税，凡能够提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5％的基数。

6.计税依据的特殊规定

（1）纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估，税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。

（2）纳税人申报扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估，税务机关根据评估价格确定房产的扣除项目金额。

（3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，应按评估的市场交易价确定其实际成交价，并以此作为转让房地产的收入。

（4）非直接销售和自用房地产收入的确定。

①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

②由主管税务机关参照当地当年同类房地产的市场价格或评估价值确定。

【例题3·单选题】（2022年）2022年12月甲公司销售的自行开发的房地产项目，取得不含税收入6000万元，准予从房地产销售收入中减除的扣除项目金额为3500万元，已知土地增值税适用税率为40％，速算扣除系数为5％，计算甲公司该笔业务应缴纳土地增值税的下列算式中，正确的是（）。

A.6000×40％－3500×5％＝2225（万元）

B.（6000－3500）×5％＝125（万元）

C.（6000－3500）×40％－3500×5％＝825（万元）

D.（6000－3500）×40％－6000×5％＝700（万元）

『正确答案』C

『答案解析』土地增值税应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数；增值额＝不含税收入－扣除项目金额。

【例题4·单选题】（2013年）甲公司开发一项房地产项目，取得土地使用权支付的金额为1000万元，发生开发成本6000万元，发生开发费用2000万元，其中利息支出900万元无法提供金融机构贷款利息证明。已知，当地房地产开发费用的计算扣除比例为10％。甲公司计算缴纳土地增值税时，可以扣除的房地产开发费用的下列计算中，正确的是（）。

A.2000－900＝1100（万元）

B.6000×10％＝600（万元）

C.2000×10％＝200（万元）

D.（1000＋6000）×10％＝700（万元）

『正确答案』D

『答案解析』财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本”之和的10％以内计算扣除。

【例题5·单选题】（2022年）根据土地增值税法律制度的规定，纳税人开发房地产项目发生的下列支出中，不计入房地产开发成本的是（）。

A.建筑安装工程费

B.取得土地使用权时缴纳的契税

C.拆迁补偿费

D.基础设施费

『正确答案』B

『答案解析』选项B，属于“取得土地使用权所支付的金额”。