《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准》 京房地评字[1999]656号 (1999.6.20)

关于印发《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准》的通知

京房地评字[1999]656号

各区县房屋土地管理局、物价局：

为规范本市非住宅房屋拆迁评估工作，结合《北京市城市房屋拆迁管理办法》，特制定《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准》，现印发给你们，请参照执行。

特此通知

附件1：非住宅拆迁作价区位价格及各类调整系数表(表1—表3)

附件2：非住宅用途说明表(表4)

附件3：北京市城近郊区非住宅区类划分说明

附件4：北京市城近郊区非住宅区类分布图

北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准

第一条为贯彻实施《北京市城市房屋拆迁管理办法》(北京市人民政府第十六号令)合理确定本市非住宅房屋的市场评估价格，特制定本标准。

第二条本标准适用于北京市非住宅房屋拆迁以货币形式进行补偿的评估。

第三条非住宅房屋拆迁补偿价格包含两部分内容，即房屋区位补偿价和地上物补偿价。计算公式为：

非住宅房屋拆迁价格=区位价格× K1×K2×K3×建筑面积+地上物补偿价其中：K1为容积率调整系数

K2为房屋原用途调整系数

K3为规划用途调整系数，当规划用途为市政府确定的市政公益事业等重点工程时取0.7，其他情况取1.0。

第四条地上物补偿价的计取，按北京市有关规定采取成本估价法，用房屋重置成本结合成新进行计算。

第五条确定房屋区位价时，首先确定被拆迁房屋所在的区位类别。依照北京市非住宅区位类别图及文字说明确定委估房产区位类别，特殊情况可按如下原则处理：

5.1 支路比其所在主路(或街道)低一个类别；

5.2 两条类别不同的道路交汇的十字路口处，取两条道路之中的较高类别作为其类别；

5.3 在类别跳跃地区，可取跳跃的两类及它们之间的区位类别。

第六条确定区位类别后，估价人员根据被拆迁房屋的具体区位状况，在该类别区位价格幅度范围内，确定委估房屋单位建筑面积的区位价格基数；

第七条根据被拆迁房屋房产证及土地证件所载的建筑面积和土地面积，确定现状容积率，并在容积率调整系数表中查取相应的调整系数。违章建筑及超过批准期限的临时建筑物不计建筑面积不具备土地证时，按有关划拨文件及征地文件中载明的、与事实相符的土地面积计算。

若不具备以上文件，应委托有关房屋土地管理部门进行实测。

第八条根据行业类别划分表，确定现状用地类别，并在用途类别修正系数表中查取相应的调节系数。

第九条对房屋单位建筑面积的区位价格基数分别进行现状容积率、房屋原用途和规划用途系数调整，得到修正后的房屋区位价格。

第十条本标准中的区位价格水平将根据实际情况适时调整。

第十一条各远郊区县非住宅房屋拆迁评估方法按本技术标准进行，各远郊区县的《非住宅拆迁作价区位价格表》及《非住宅区类划分说明》由各远郊区县根据实际情况自行制订，报北京市房屋土地管理局备案。

第十二条本标准由北京市房屋土地管理局负责解释。

附件1：非住宅拆迁作价区位价格及各类调整系数表

附件2：非住宅用途说明表

附件3：北京市城近郊区非住宅区类划分说明

一类地区

东城区：王府井大街；东长安街；建国门内大街

西城区：西单北大街；西长安街；复兴门内大街

二类地区

东城区：东单北大街；东四南大街；王府井大街以东、东单北大街和东四南大街以西、东四西大街以南、东长安街以北地区；东二环路(东便门至东直门)、崇内大街

西城区：宣武门内大街、西四南大街，西四北大街；复兴门外大街；西二环路(复兴门至西直门)

崇文区：前门大街、崇外大街(崇文门至天坛东门)

宣武区：大栅栏街

朝阳区：建国门外大街；朝阳门外大街；东二环路(东便门至东直门) 三类地区

东城区：前门东大街、崇文门东大街和崇文门西大街以北，东二环路以西，北二环路以南范围内，除一、二类地区以外的区域；北二环路(东直门至鼓楼桥)；鼓楼外大街(区内部分)；安定门外大街；和平里东街(区内部分)；东直门外斜街(区内部分)；东直门外大街(区内部分)；工人体育场北路(区内部分)；北三环路(区内部分)

西城区：西直门西大街和北二环路以南，三里河路以东，护城河(木樨地至天宁寺桥)以东、以北，前门西大街、宣武门东大街和宣武门西大街以北范围内，除一、二类地区以外的区域；三里河路；西直门西大街；北二环路(西直门

至鼓楼桥)；西直门北大街( 区内部分)；德胜门外大街；新街口外大街；北三环路(区内部分)

崇文区：前门东大街；崇文门东大街；崇文门西大街；东二环路(东便门桥至左安门桥，区内部分)；南二环路(区内部分)；体育馆路(光明桥至天坛东门)

宣武区：珠宝市街；粮食店街；廊房头条；廊房二条；煤市街；珠市口西大街；宣武门外大街；前门西大街；宣武门东大街；宣武门西大街；莲花池东路(区内部分)；西二环路 (西便门桥至菜户营桥)；南二环路(区内部分)；广安门内大街；骡马市大街；广安门外大街 (区内部分)

朝阳区：东二环路以东，通惠河以北，东环路以西，朝阳门外大街以南范围内除二级地类以外的区域；东二环路(东便门桥至左安门桥，区内部分)；东三环路(双井桥至三元桥)；北三环路(区内部分)；体育场北路(区内部分)；东直门外大街以北(区内部分) ；东直门外斜街(区内部分)；和平里东街(区内部分)；安外大街(区内部分)；亮马桥路(燕莎桥至枣营路)

海淀区：北三环路(区内部分)；西三环路(区内部分)；西直门北大街；西土城路(蓟门桥以南)；白颐路(白石桥至规划四环)；西直门外大街(区内部分)；紫竹院路(紫竹桥以东）；复兴路(木樨地至翠微路口东)；新街口外大街；莲花池东路(区内部分)

丰台区：西二环路(区内部分)；南二环路(区内部分)；莲花池东路(区内部分 )；西三环路(六里桥以北)；广安路(六里桥至湾子)

四类地区

东城区：区界范围内除一、二、三类地区以外的区域

西城区：区界范围内除一、二、三类地区以外的区域

崇文区：前门东大街、崇文门东大街和崇文门西大街以南，东二环以西，前门大街和永定门内大街以东，南二环以北范围内除三类地区以外的区域；东二环以东(区内部分)；永定门内大街，永定门站站前路

宣武区：前门西大街、宣武门东大街和宣武门西大街以南，西二环以东，南二环以北，前门大街和永定门内大街以西范围内，除二、三类地区以外的区域；广安门外大街以北，莲花池东路以南，西二环路以西，区界以东范围内区域