南昌红谷滩万达广场项目定位及户型配比建议书
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6
宏观市场简析/南昌各区域房地产市场
从各区域市场分析，红谷滩受追捧 ➢ 供应量最大为红谷滩区，且远远多于其他区域； ➢ 成交量最高为红谷滩区193.65万㎡，其次为青山湖区69.56万㎡； ➢ 成交价格最高为青山湖区成交均价为5497元/㎡；
250.00 200.00 150.00 100.00
50.00 0.00
4
南昌宏观环境
南昌经济持续稳步发展，政策规划带来良好契机， 房地产发展趋于成熟，宏观环境整体向好。
➢南昌总面积7402平方公里，较中部5个城市市域面积、市辖区面积占比均最小。 ➢截止2009年统计人口497万，户籍人口逐年增加，但增幅有所下降。 ➢GDP稳定增长，2001年以来增长幅度稳定在13%以上的水平，2009年达到1837.5亿元。 ➢第一产业占比持续降低，第三产业所占比例保持在40%以上，第二产业呈现上升趋 势，产业结构更趋合理，以第二产业为主导。 ➢固定资产投资和房地产开发投资均呈增长趋势，2009全市累计完成50万元以上固定 资产投资1546.88亿元，同比增长 42.4%；房地产开发完成投资198.25亿元，同比增 长21.4%。 ➢鄱阳湖生态经济区、南昌城市扩容规划等相继获国务院批准；2010年9月20日，昌 九城际高铁开通，一小时经济圈加速形成；2010年10月，地铁1号线全面开工，南昌 发展面临新契机。
西奇红谷广场 商业：420001 ㎡ 拿地时间：05年 现状：未开工 土地年限：40年
总部 基地
本项目
上海湾 商业，办公：32208 ㎡ 拿地时间：07年 现状：部分开工（尚未公开） 土地年限：40年
上海世茂地块 商业、住宅、综合：331096 ㎡ 拿地时间：10年 现状：未开工 土地年限：商业40年，住宅70年
项目产品定位/产品发展建议
数据来源 ：克而瑞或营销部市调
写字楼未来竞争惨烈：未来两年写字楼供应预计65万㎡以上（不含本项目），其中红谷滩区域为
绿地中央 广场
市政府 新地
中心
未来2年内计划上市的类综合体项目较多，竞争激烈。
金融街地块 金融、办公、商业、 酒店用地：250000㎡ 拿地时间：08年 现状：部分开工 土地年限：40年
嘉里置业，香格里拉 酒店、办公、商业、高级公寓用 地：238688㎡ 拿地时间：08年 现状：未开工 土地年限：商服40年、住宅70年
8
区域市场简析/红谷滩房地产市场
2009年1月至2010年7月红谷滩中心区供求及价格走势
数据来源：克而瑞
商品住宅量价走势分析： ➢中心区域供应量少且不稳定，从供需关系来看，明显供不应求，导致成交价格呈 平稳上升趋势。 ➢红谷滩房价基本持续上升，目前基本稳定在6000元/㎡以上。
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区域市场简析/红谷滩未来综合体
各区域未开工量（住宅）
各区域在建未批售量(住宅)
预计三年内将有1295万㎡的供应推向市场
各区域未来土地储备量以红谷滩区为供应主力，其次为青山湖区和高新区。
2009年至今红谷滩片区12宗，以大面积地块供应为主，成交面积约为1858573平方米，平均 楼面地价为1915元/平方米，主集中于红角洲和凤凰洲板块
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项目产品定位/产品发展建议
小结： 红谷滩写字楼发展较晚，已建项目仅5个，合约15.86万平米，整体供求比高达1:0.75。 随着红谷滩区域的成熟，且未来两年写字楼项目的集中井喷式供应，有望形成“写字楼热”， 但不可避免市场竞争将呈白热化。 2010年8月-2012 年底的成交数据为预估数据。
12
60.34
2547.85 38.67
22.50
13.5124.41 20.52
3000.00 2000.00 1000.00
0.00
东湖区 高新技术产业 红谷滩区 经济技术开发 青山湖区
开发区
区
供应量
成交量
青云谱区
湾里区
西湖区
成交均Baidu Nhomakorabea 数据来源：CRIC 数据来源 ：克7而瑞
宏观市场简析/房地产未来预测供应
单位：万㎡
200南9年昌1月市至各今区南域昌供各求区供及求均及价价格走势
单位：元/㎡
4578.51
193.563559.66
3783.36
3025.64
5496.97 4554.90
6000.00 5252.851000.00
4000.00
102.64
59.94
14.76
23.43 37.98
69.56 31.5739.40 46.80
南昌红谷滩万达广场（A地块） 产品定位及户型配比建议书
南昌万达房地产开发有限公司 2010年10月27日
前言
感谢集团领导的鼎力支持！ 南昌红谷滩万达广场项目2010年9月17日成功摘牌！
根据董事长最新修改指示： 1、将原B地块1栋约4.5万㎡甲级写字楼移至A地块室外步行街 上方，改为2栋蜡烛； 2、先行开发A地块，B地块待一年半后开发。
2
项目总图
步行街
A1
大型商业中心
A6 A地块
A2
A3
A4
A5
丰A和地花块园
B地块
A6为商务酒店
B地块
3
项目核心问题
项目指标：40年纯商业用地、容积率≤4.1、绿化率≥12%、建筑覆盖率 ≤60%，100米限高……将建设万达集团第三代产品城市综合体
项目核心问题： 1、5栋可售物业，公寓、写字楼产品体量如何配置？ 2、纯商业地块，如何丰富产品线，实现快销？ 3、各类物业户配比设置？
铜锣湾A-12地块
办公、商业金融、住宅：
291735㎡
拿地时间：10年
10
现状：未开工
土地年限：40年，70年
项目产品定位/产品发展建议
南昌市写字楼供需情况
小结：南昌写字楼市场数据系统除易居克而瑞于2009年开始建立外，无机构统计； 根据市场调研发现，南昌市近年来写字楼的新增供应较少，销售速度也较为缓慢； 南昌写字楼尚处成长期，租金水平较低，投资回报率较低，大体量开发市场风险大； 未来两年供应呈井喷状，尤其集中于红谷滩片区，市场竞争惨烈。 2010年8月-2012 年底的成交数据为预估数据。
5
宏观市场简析/南昌市房地产市场
2009年1月至2010年9月南昌市供求及价格走势
数据来源 ：克而瑞
09年至今整体市场价量齐升，供应不足，以去化存量为主。
成交量：保持高位，2009年度成交量创新高，2010年持续良好势头； 价格：2009年至今，价格基本持续上涨； 供应量：2009年全年以消化存量为主，新增上市产品供应量不足，2010年起供应上涨。
宏观市场简析/南昌各区域房地产市场
从各区域市场分析，红谷滩受追捧 ➢ 供应量最大为红谷滩区，且远远多于其他区域； ➢ 成交量最高为红谷滩区193.65万㎡，其次为青山湖区69.56万㎡； ➢ 成交价格最高为青山湖区成交均价为5497元/㎡；
250.00 200.00 150.00 100.00
50.00 0.00
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南昌宏观环境
南昌经济持续稳步发展，政策规划带来良好契机， 房地产发展趋于成熟，宏观环境整体向好。
➢南昌总面积7402平方公里，较中部5个城市市域面积、市辖区面积占比均最小。 ➢截止2009年统计人口497万，户籍人口逐年增加，但增幅有所下降。 ➢GDP稳定增长，2001年以来增长幅度稳定在13%以上的水平，2009年达到1837.5亿元。 ➢第一产业占比持续降低，第三产业所占比例保持在40%以上，第二产业呈现上升趋 势，产业结构更趋合理，以第二产业为主导。 ➢固定资产投资和房地产开发投资均呈增长趋势，2009全市累计完成50万元以上固定 资产投资1546.88亿元，同比增长 42.4%；房地产开发完成投资198.25亿元，同比增 长21.4%。 ➢鄱阳湖生态经济区、南昌城市扩容规划等相继获国务院批准；2010年9月20日，昌 九城际高铁开通，一小时经济圈加速形成；2010年10月，地铁1号线全面开工，南昌 发展面临新契机。
西奇红谷广场 商业：420001 ㎡ 拿地时间：05年 现状：未开工 土地年限：40年
总部 基地
本项目
上海湾 商业，办公：32208 ㎡ 拿地时间：07年 现状：部分开工（尚未公开） 土地年限：40年
上海世茂地块 商业、住宅、综合：331096 ㎡ 拿地时间：10年 现状：未开工 土地年限：商业40年，住宅70年
项目产品定位/产品发展建议
数据来源 ：克而瑞或营销部市调
写字楼未来竞争惨烈：未来两年写字楼供应预计65万㎡以上（不含本项目），其中红谷滩区域为
绿地中央 广场
市政府 新地
中心
未来2年内计划上市的类综合体项目较多，竞争激烈。
金融街地块 金融、办公、商业、 酒店用地：250000㎡ 拿地时间：08年 现状：部分开工 土地年限：40年
嘉里置业，香格里拉 酒店、办公、商业、高级公寓用 地：238688㎡ 拿地时间：08年 现状：未开工 土地年限：商服40年、住宅70年
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区域市场简析/红谷滩房地产市场
2009年1月至2010年7月红谷滩中心区供求及价格走势
数据来源：克而瑞
商品住宅量价走势分析： ➢中心区域供应量少且不稳定，从供需关系来看，明显供不应求，导致成交价格呈 平稳上升趋势。 ➢红谷滩房价基本持续上升，目前基本稳定在6000元/㎡以上。
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区域市场简析/红谷滩未来综合体
各区域未开工量（住宅）
各区域在建未批售量(住宅)
预计三年内将有1295万㎡的供应推向市场
各区域未来土地储备量以红谷滩区为供应主力，其次为青山湖区和高新区。
2009年至今红谷滩片区12宗，以大面积地块供应为主，成交面积约为1858573平方米，平均 楼面地价为1915元/平方米，主集中于红角洲和凤凰洲板块
11
项目产品定位/产品发展建议
小结： 红谷滩写字楼发展较晚，已建项目仅5个，合约15.86万平米，整体供求比高达1:0.75。 随着红谷滩区域的成熟，且未来两年写字楼项目的集中井喷式供应，有望形成“写字楼热”， 但不可避免市场竞争将呈白热化。 2010年8月-2012 年底的成交数据为预估数据。
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60.34
2547.85 38.67
22.50
13.5124.41 20.52
3000.00 2000.00 1000.00
0.00
东湖区 高新技术产业 红谷滩区 经济技术开发 青山湖区
开发区
区
供应量
成交量
青云谱区
湾里区
西湖区
成交均Baidu Nhomakorabea 数据来源：CRIC 数据来源 ：克7而瑞
宏观市场简析/房地产未来预测供应
单位：万㎡
200南9年昌1月市至各今区南域昌供各求区供及求均及价价格走势
单位：元/㎡
4578.51
193.563559.66
3783.36
3025.64
5496.97 4554.90
6000.00 5252.851000.00
4000.00
102.64
59.94
14.76
23.43 37.98
69.56 31.5739.40 46.80
南昌红谷滩万达广场（A地块） 产品定位及户型配比建议书
南昌万达房地产开发有限公司 2010年10月27日
前言
感谢集团领导的鼎力支持！ 南昌红谷滩万达广场项目2010年9月17日成功摘牌！
根据董事长最新修改指示： 1、将原B地块1栋约4.5万㎡甲级写字楼移至A地块室外步行街 上方，改为2栋蜡烛； 2、先行开发A地块，B地块待一年半后开发。
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项目总图
步行街
A1
大型商业中心
A6 A地块
A2
A3
A4
A5
丰A和地花块园
B地块
A6为商务酒店
B地块
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项目核心问题
项目指标：40年纯商业用地、容积率≤4.1、绿化率≥12%、建筑覆盖率 ≤60%，100米限高……将建设万达集团第三代产品城市综合体
项目核心问题： 1、5栋可售物业，公寓、写字楼产品体量如何配置？ 2、纯商业地块，如何丰富产品线，实现快销？ 3、各类物业户配比设置？
铜锣湾A-12地块
办公、商业金融、住宅：
291735㎡
拿地时间：10年
10
现状：未开工
土地年限：40年，70年
项目产品定位/产品发展建议
南昌市写字楼供需情况
小结：南昌写字楼市场数据系统除易居克而瑞于2009年开始建立外，无机构统计； 根据市场调研发现，南昌市近年来写字楼的新增供应较少，销售速度也较为缓慢； 南昌写字楼尚处成长期，租金水平较低，投资回报率较低，大体量开发市场风险大； 未来两年供应呈井喷状，尤其集中于红谷滩片区，市场竞争惨烈。 2010年8月-2012 年底的成交数据为预估数据。
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宏观市场简析/南昌市房地产市场
2009年1月至2010年9月南昌市供求及价格走势
数据来源 ：克而瑞
09年至今整体市场价量齐升，供应不足，以去化存量为主。
成交量：保持高位，2009年度成交量创新高，2010年持续良好势头； 价格：2009年至今，价格基本持续上涨； 供应量：2009年全年以消化存量为主，新增上市产品供应量不足，2010年起供应上涨。