房地产估价理论与方法培训课件PPT(共 37张)
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房地产估价理论与方法 ppt课件
房地产估价理论与方法
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影响房地产供给量的因素
1、该种房地产的价格水平； 2、该种房地产的开发成本； 3、该种房地产的开发技术水
平； 4、开发商对未来的预期
房地产估价理论与方法
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房地产的均衡价格
均衡是市场价格运行的必然 趋势，也是市场价格运行的正 常状态，如果市场价格由于某 种因素的影响而脱离了均衡价 格，就必然会形成短缺或过剩， 导致买方或卖方竞争，产生价 格上升或下降的压力和趋势， 并最终趋向于均衡价格。
房地产估价理论与方法
房地产估价理论与方法
1
目录
第一章 房地产和房地产估价 第二章 房地产价格 第三章 房地产估价原则 第四章 比较法 第五章 成本法 第六章 收益法 第七章 假设开发法
第八章 长期趋势法 第九 章 地价评估
第十章 房地产价格的影响因素 分析
第十一章 房地产估价程序
房地产估价理论与方法
房地产估价理论与方法
5
房地产可视为实物、权益和区 位三者的结合。
房地产的存在形态：土地；建 筑物；房地。
房地产的其他名称：
land：地球的表面及上下垂直空 间
real estate： land+永久定着在其 中、其上、其下的人工改良物
real property： real estate+与其 有关的各种权益，包括权利、 利益和收益。
房地产估价理论与方法
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房地产的需求弹性和供 给弹性
房地产需求变化的百分比
房地产的需求价格弹性= 房地产人格变化的百分比 某种房地产需求量变化的百分比
房地产的需求收入弹性= 消费者收入量变化的百分比
房地产的供给价格弹性=
房地产供给量变化的百分比 房地产价格变化的百分比
《房地产评估》PPT课件
修正系数
交易单价 2200 2500 2100
经评估人员估算，该宿舍楼尚可使用30年，对宿舍楼
的局部装修，改造需15万元，根据资料，评估该宿舍
楼的价值
2021/3/8
7
二、收益法
A ×
P= r
1
1- n
(1+r)
某一土地使用权出让年限为30年,资本化率为10%,预 期未来每年的纯收益为10万元,该土地使用权的评估值 最接近于_元
1.1 0
0
甲 780 1999.2 +1%
1.表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度, 据调查,该市此类用地容积率每增加0.1,宗地单位地价比 容积率为1时的地价增加5% 要求;1)计算参照物和待估宗地的容积率与地价相关系数 2)计算参昭物修正系数:交易情况、交易时间、区域因素、 个别因素及容积率修正系数
2021/3/8
8
某公司于2000.11以有偿方式取得A地块50年使用权, 并于2001.11有在此地上建成建筑物B,当时造价为 1200元/㎡,其经济耐用年限为50年,目前该类建筑重 置价格为1500元/㎡,残值率为10%,A地块面积 450M2,建筑面积为400㎡,目前该建筑全部出租,每 月实收租金为10000元.据调查,当地同类建筑出租租 金一般为每月30元/㎡,土地及房地还原利率分别为 5%和6%,每年需要支付的土地使用税及房产税为20 元/建筑平方为,需支付的年管理费为同类建筑物年 租金的4%,年维修费为重置价的2%,年保险费为重置 价的0.2%
×
＋
装修部分 合计得分
×
＋
设备部分 合计得分
×
装修部分的评分 修正系数
2021/3/8
14
待估钢筋混凝土结构建筑物账面原值为500万 元,竣工于2000年底,耐用年限60年,2006年底 对该建筑物进行评估.假定2000年的价格指数 为100%,从2001到2006年的价格指数每年环 比上升增长的幅度分别为1.7%、0.7%、1.2%、0.8%、1.2%、0.5%,经评估人员现场
交易单价 2200 2500 2100
经评估人员估算，该宿舍楼尚可使用30年，对宿舍楼
的局部装修，改造需15万元，根据资料，评估该宿舍
楼的价值
2021/3/8
7
二、收益法
A ×
P= r
1
1- n
(1+r)
某一土地使用权出让年限为30年,资本化率为10%,预 期未来每年的纯收益为10万元,该土地使用权的评估值 最接近于_元
1.1 0
0
甲 780 1999.2 +1%
1.表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度, 据调查,该市此类用地容积率每增加0.1,宗地单位地价比 容积率为1时的地价增加5% 要求;1)计算参照物和待估宗地的容积率与地价相关系数 2)计算参昭物修正系数:交易情况、交易时间、区域因素、 个别因素及容积率修正系数
2021/3/8
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某公司于2000.11以有偿方式取得A地块50年使用权, 并于2001.11有在此地上建成建筑物B,当时造价为 1200元/㎡,其经济耐用年限为50年,目前该类建筑重 置价格为1500元/㎡,残值率为10%,A地块面积 450M2,建筑面积为400㎡,目前该建筑全部出租,每 月实收租金为10000元.据调查,当地同类建筑出租租 金一般为每月30元/㎡,土地及房地还原利率分别为 5%和6%,每年需要支付的土地使用税及房产税为20 元/建筑平方为,需支付的年管理费为同类建筑物年 租金的4%,年维修费为重置价的2%,年保险费为重置 价的0.2%
×
＋
装修部分 合计得分
×
＋
设备部分 合计得分
×
装修部分的评分 修正系数
2021/3/8
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待估钢筋混凝土结构建筑物账面原值为500万 元,竣工于2000年底,耐用年限60年,2006年底 对该建筑物进行评估.假定2000年的价格指数 为100%,从2001到2006年的价格指数每年环 比上升增长的幅度分别为1.7%、0.7%、1.2%、0.8%、1.2%、0.5%,经评估人员现场
房地产估价理论与方
房地产估价理论与方法第1讲:房地产和房地产估价(2004)第一章房地产和房地产估价第一节引言一、房地产估价就是对房地产的“客观合理价格”或“价值”进行估算和判定的活动。
房地产价格从某种意义上讲是客观存在的，不以个别人的主观意志为转移，是由市场决定，即是由市场参与者集体的价值判断所形成。
因此，房地产估价是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程，将客观存在的房地产价格或价值揭示、显现出来。
二、房地产估价受到政府和社会的高度重视表现在以下四个方面：第一、房地产估价成为国家法定制度。
房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度。
第二、房地产估价师实行了国家统一考试。
从1995年起，取得房地产估价师资格的惟一途径是通过全国房地产估价师执业资格考试。
第三、房地产估价执业制订了国家统一标准。
1999年2月建设部会同国家质量技术监督局联合发布了《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》，自1999年6月1日起施行，其内容包括：总则、术语、估价原则、估价程序：、估价方法、不同估价目的下的估价、估价结果、估价报告、职业道德等。
第四、房地产估价行业成立了全国自律性组织。
1994年8月成立了中国房地产估价师学会(简称为CIREA)。
例题：从某种意义上讲，房地产价格是：A、个别人的价值判断B、估价人员的主观定价C、由市场力量决定D、市场参与者集体竟拍的结果E、由交易双方委托经纪人确定答案：C、D第二节房地产的概念一、房地产的整体概念(一)房地产的定义房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。
其中：土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。
建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物。
其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。
如为了提高土地或建筑物的使用价值或功能，种植在地上的树木、花草，埋设在地下的管线、设施，在地上建造的庭院、花园、假山、围墙等。
《房地产估价》PPT课件
3）土地价格的特性： • 无成本性 一般产品：人类劳动的产物，具有可见和 不可见的生产成本因素，如人工、材料、机器、 管理等等； 土地：大自然赋予的资源，并无凝结任何 人类劳动，但是是人类重要的物质基础，因此 对土地具有实质的需求，且需求随着人口增长、 经济发展、生活水平的提高而增加，产生供需 关系，并形成价格。
2）房地产价格的特殊性： ·房地产价格深刻地受区位影响 ·房地产价格是权益价格，而不是实体价格 ·房地产价格既可能是交易价格，也可能是
租赁价格（租金收益） ·房地产商品价值量大，价格形成时间较长
（需慎重考虑与决策） ·房地产的质量不易判断 ·价格是个别形式，或较易受个别因素（消
费心理、现场气氛等）的影响
2）房地产估价是科学、艺术和经验的有机结合 • 必须有明确的估价目的； • 必须遵循房地产估价的原则和程序； • 必须依赖充足的房地产市场资料； • 必须选择科学而合适的估价方法； • 必须充分了解和掌握待估房地产的各种权利
状态；
• 必须有明确的估价时点； • 房地产估价的整个过程都要有估价人员的推
一方面，土地供给有限；另一方面，人 口增长、经济社会发展等，都需要土地。
决定了土地的供需不平衡，当供给一定或 缺乏时，需求增长，其价格必将上升，土地价 值随之上升，存在较明显的增值趋势。
• 权益性 土地并非人工劳动产品，但有价格。这主
要表现为土地的产权性及由此带来的利益。土 地价格不是土地实体的价格，而是土地的权益 价格。不同的土地产权设置，其价格是不同的。 所有权价格、使用权价格、抵押权价格等。
办公房地产 工业房地产 其他房地产
• 按开发程度划分 生地：完成审批手续，未开发
毛地：完成审批手续，但需先动迁安置住户、 拆除旧有建筑物
房地产评估培训PPT课件 假设开发法
通常用复利计算，公式I=P[（1+i）n－1]
7200*[(1+10%)2.5-1]+5000*[(1+10%)(2/2)-1]
=2437.22
房地产估价
No 第七章 假设开发法
4、估算合I理m 的税、费age
（1）投资税费
指开发商投资购买待开发土地应该负担的税费，如 契税、交易手续费等，一般根据当地的规定，按 照待开发土地价值的一定比率测算。
房地产估价
No 第七章 假设开发法
Image
二、按估价对象细化的公式
根据估价对象的不同，假设开发法的公 式也可以细化为几种特定的估价公式。
❖ 1、估价对象为生地的公式 ❖ 2、估价对象为毛地的公式 ❖ 3、估价对象为熟地的公式 ❖ 4、估价对象为在建工程的公式 ❖ 5、估价对象为旧房的公式
房地产估价
Image
1、估算开发成本
开发成本包括前期工程费、基础设施费用、房屋
建安成本费用、公共配套设施费用等。
❖ 开发成本通常根据市场比较法来估测，如果预计 建筑材料价格和建筑人工费用等在将来有可能发 生较大的变化，还要考虑未来建筑材料价格、建 筑人工费用等的变化对开发成本的影响。
房地产估价
No 第七章 假设开发法
一市场上类似房地产开发项目所要求的平均利润 率。
根据不同的计算基数，利润率可以分为三种：
(1)直接利润率，计算基数是土地取得成本（即待估对 象的价格）和开发成本；
(2)成本利润率，计算基数是土地取得成本、开发成本、 管理费用、投资利息和销售费用；
(3)销售利润率，计算基数是开发完成后房地产价值。
例题单：位某房建开地筑发产面商估积拟价的购建入造20成0本亩N 为土1地0。50规元o 划/平允方许米建，筑第管面七理积章费为假用40为设万建开平造发方成法米本， 的6％，区内设I施配m 套费用预计a 为建造g 成本的e 15％，税收为销售收
7200*[(1+10%)2.5-1]+5000*[(1+10%)(2/2)-1]
=2437.22
房地产估价
No 第七章 假设开发法
4、估算合I理m 的税、费age
（1）投资税费
指开发商投资购买待开发土地应该负担的税费，如 契税、交易手续费等，一般根据当地的规定，按 照待开发土地价值的一定比率测算。
房地产估价
No 第七章 假设开发法
Image
二、按估价对象细化的公式
根据估价对象的不同，假设开发法的公 式也可以细化为几种特定的估价公式。
❖ 1、估价对象为生地的公式 ❖ 2、估价对象为毛地的公式 ❖ 3、估价对象为熟地的公式 ❖ 4、估价对象为在建工程的公式 ❖ 5、估价对象为旧房的公式
房地产估价
Image
1、估算开发成本
开发成本包括前期工程费、基础设施费用、房屋
建安成本费用、公共配套设施费用等。
❖ 开发成本通常根据市场比较法来估测，如果预计 建筑材料价格和建筑人工费用等在将来有可能发 生较大的变化，还要考虑未来建筑材料价格、建 筑人工费用等的变化对开发成本的影响。
房地产估价
No 第七章 假设开发法
一市场上类似房地产开发项目所要求的平均利润 率。
根据不同的计算基数，利润率可以分为三种：
(1)直接利润率，计算基数是土地取得成本（即待估对 象的价格）和开发成本；
(2)成本利润率，计算基数是土地取得成本、开发成本、 管理费用、投资利息和销售费用；
(3)销售利润率，计算基数是开发完成后房地产价值。
例题单：位某房建开地筑发产面商估积拟价的购建入造20成0本亩N 为土1地0。50规元o 划/平允方许米建，筑第管面七理积章费为假用40为设万建开平造发方成法米本， 的6％，区内设I施配m 套费用预计a 为建造g 成本的e 15％，税收为销售收
《房地产估价师培训》课件
普通住宅估价
评估普通住宅的市场价值，考虑因素 包括地理位置、周边环境、房屋状况 等。
别墅估价
评估别墅的市场价值，考虑因素包括 地段、环境、房屋品质、装修等。
公寓估价
评估公寓的市场价值，考虑因素包括 地段、交通便利度、房屋品质、物业 管理等。
商业房地产估价案例
总结词
商铺估价
商业房地产估价案例主要涉及商铺、办公 楼、购物中心等商业用途的房地产。
商业房地产估价
总结词
商业房地产估价主要涉及商场、购物中心、商业街、酒店等商业用途 的房地产价值评估。
评估方法
除了比较法、收益法、成本法等常用方法外，还需考虑商业地产的特 殊性质，如人流量、地理位置、商业氛围等。
评估依据
以商业地产的租金水平、经营状况、未来发展前景等信息为依据，同 时参考同区域、同类型商业地产的成交价格等信息。
值的方法。
房地产估价的原则和程序
原则
合法原则、最高最佳使用原则、替代 原则、估价时点原则、公平原则。
程序
明确估价目的和估价对象、搜集有关 资料、选定估价方法、确定估价结果 、撰写估价报告。
03
房地产估价实务操作
住宅房地产估价
总结词
住宅房地产估价是房地产估价的重要领域之一，主要涉及 普通住宅、高档公寓、别墅等居住用房地产的价值评估。
房地产：是指土地、建 筑物及固着在土地、建 筑物上不可分离的部分 和附着于其上的各种权 益的总和。
价值：是指事物对人的 有用性，是人们对事物 的一种评价观念。
价格：是指为获得某种 事物或劳务所必须付出 的代价或费用。
房地产估价的意义：随 着市场经济的发展和土 地、房地产市场的不断 完善，估价业务量逐年 增加，估价报告的种类 和数量也越来越多，其 社会地位和作用也日益 显现。
房地产评估培训课件
（三）估算管理费（可并入“（二）”计算） （四）估算投资利息 （五）估算销售税费
1、销售费用 2、销售税金及附加 3、其他销售税费
（六）估算开发利润
五、旧房地产运用成本法评估的操作步骤
旧有房地产价格＝土地重新取得价 建筑物重新 或重新开发价 购建价
旧有房地产的贬值（包括土地的损耗和建筑物的损耗）
旧建筑物价格＝建筑物的重置成本－建筑物损耗
在实践中，评估人员较多使用更新重置成本。
3. 建筑物重置成本的求取方法一般有两种： (1)直接法
根据待估建筑物各构成部分所使用的材料的种类、品级数量及 所需人工的级别和数量等，以建筑物所地区在评估基准日的各种 单价为基础，计算出工程直接费，再加上工程间接费及适当的承 包商利润后，计算出标准建造费，再进一步加上发包人直接负担 的附加费后算出重新建造价格。
分，装修部分70分，设备部分60分。再经查表得出修正系数C＝ 0.75，S＝0.12，B＝0.13， 成新率＝（80×0.75+70×0.12+60×0.13）÷100×100％＝76.2％
在实践中，也往往将年限法和打分法得出的结论加权平均，得出 成新率。
对于一些平面布置不合时宜、设备落后、式样过时的建筑物，还应 考虑其功能性贬值因素。可以在成新率确定的基础作适当减价修正。
前者是指以无偿的方式获得的土地使用权。其权益 与后者不同，主要有：无使用权年限规定；不可单独 转让、出租、抵押。
2. 土地使用权出让
土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地 使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用 者向国家支付土地使用权出让金的行为。
土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖三种方 式。有最高年限规定：居住七十年，工业五十年，文 、教、科、卫、体五十年，商业等四十年，综合或其 他五十年。
1、销售费用 2、销售税金及附加 3、其他销售税费
（六）估算开发利润
五、旧房地产运用成本法评估的操作步骤
旧有房地产价格＝土地重新取得价 建筑物重新 或重新开发价 购建价
旧有房地产的贬值（包括土地的损耗和建筑物的损耗）
旧建筑物价格＝建筑物的重置成本－建筑物损耗
在实践中，评估人员较多使用更新重置成本。
3. 建筑物重置成本的求取方法一般有两种： (1)直接法
根据待估建筑物各构成部分所使用的材料的种类、品级数量及 所需人工的级别和数量等，以建筑物所地区在评估基准日的各种 单价为基础，计算出工程直接费，再加上工程间接费及适当的承 包商利润后，计算出标准建造费，再进一步加上发包人直接负担 的附加费后算出重新建造价格。
分，装修部分70分，设备部分60分。再经查表得出修正系数C＝ 0.75，S＝0.12，B＝0.13， 成新率＝（80×0.75+70×0.12+60×0.13）÷100×100％＝76.2％
在实践中，也往往将年限法和打分法得出的结论加权平均，得出 成新率。
对于一些平面布置不合时宜、设备落后、式样过时的建筑物，还应 考虑其功能性贬值因素。可以在成新率确定的基础作适当减价修正。
前者是指以无偿的方式获得的土地使用权。其权益 与后者不同，主要有：无使用权年限规定；不可单独 转让、出租、抵押。
2. 土地使用权出让
土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地 使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用 者向国家支付土地使用权出让金的行为。
土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖三种方 式。有最高年限规定：居住七十年，工业五十年，文 、教、科、卫、体五十年，商业等四十年，综合或其 他五十年。
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产条件下，在社会平均的劳动熟练程度和劳动强度下 制造某种使用价值所需要的劳动时间。 • 商品价值量与生产该商品的社会必要劳动时间成正比。
第一章 房地产相关经济知识
• （五）简单劳动与复杂劳动
• 分析不同种类的商品的价值量还需要把复杂劳动折算为简 单劳动。
• （1）简单劳动，就是不需要经过任何专门训练，一般劳 动者都能胜任的劳动。
• （六）劳动生产率
• 商品价值量会随着劳动生产率的变化而变化。 • 劳动生产率，是指劳动者生产某种产品的能力或效率。
它通常有以下两种表示方法： • 一是以单位时间内所生产的产品的数量来表示，即产
品数量／单位时间。 • 二是以单位产品所耗费的劳动时间来表示，即劳动时
间／单位产品。
第一章 房地产相关经济知识
• 部门劳动生产率是指同类产品平均的生产率，体现社 会必要劳动时间。
• 个别劳动生产率是指பைடு நூலகம்别生产者的劳动生产率，体现 个别劳动时间。
• 商品的价值量是由生产这种商品的社会必要劳动时间 决定的，由于决定商品价值量的社会必要劳动时间会 随着劳动生产率的变化而变化，因此劳动生产率的变 化可能会导致商品价值量的变化。
第一章 房地产相关经济知识
• 2、抽象劳动 • 抽掉了一切具体形式的无差别的人类劳动，叫做抽象
劳动。 抽象劳动作为抽掉一切具体形式的人类无差别 的体力和脑力的耗费，在质上是相同的，在量上是可 以比较的。它是商品价值的源泉。 • 具体劳动和抽象劳动是生产商品的同一劳动的两个方 面，不是两次劳动，也不是独立存在的两种劳动，二 者统一于生产同一商品的劳动过程之中。
第一章 房地产相关经济知识
• 使用价值和价值之间是相互排斥的。 • 主要表现在 ：商品的使用价值和价值二者不可兼得。商
第一章 房地产相关经济知识
• （五）简单劳动与复杂劳动
• 分析不同种类的商品的价值量还需要把复杂劳动折算为简 单劳动。
• （1）简单劳动，就是不需要经过任何专门训练，一般劳 动者都能胜任的劳动。
• （六）劳动生产率
• 商品价值量会随着劳动生产率的变化而变化。 • 劳动生产率，是指劳动者生产某种产品的能力或效率。
它通常有以下两种表示方法： • 一是以单位时间内所生产的产品的数量来表示，即产
品数量／单位时间。 • 二是以单位产品所耗费的劳动时间来表示，即劳动时
间／单位产品。
第一章 房地产相关经济知识
• 部门劳动生产率是指同类产品平均的生产率，体现社 会必要劳动时间。
• 个别劳动生产率是指பைடு நூலகம்别生产者的劳动生产率，体现 个别劳动时间。
• 商品的价值量是由生产这种商品的社会必要劳动时间 决定的，由于决定商品价值量的社会必要劳动时间会 随着劳动生产率的变化而变化，因此劳动生产率的变 化可能会导致商品价值量的变化。
第一章 房地产相关经济知识
• 2、抽象劳动 • 抽掉了一切具体形式的无差别的人类劳动，叫做抽象
劳动。 抽象劳动作为抽掉一切具体形式的人类无差别 的体力和脑力的耗费，在质上是相同的，在量上是可 以比较的。它是商品价值的源泉。 • 具体劳动和抽象劳动是生产商品的同一劳动的两个方 面，不是两次劳动，也不是独立存在的两种劳动，二 者统一于生产同一商品的劳动过程之中。
第一章 房地产相关经济知识
• 使用价值和价值之间是相互排斥的。 • 主要表现在 ：商品的使用价值和价值二者不可兼得。商
第一章-房地产估价概述ppt课件(全)
§3-1 房地产估价的概念
第一节 房地产的概念
二 、房地产的类型 1.按开发程度来划分 2.按用途划分 3、按是否产生收益来划分 4、按经营使用方式来划分
§3-1 房地产估价的概念
第一节 房地产的概念
三、房地产的特性
●不可移动性 ●寿命长久性 ●难以变现性 ●相互影响性 ●保值增值性
●独一无二性 ●数量有限性 ●用途多样性 ●易受限制性
5、就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是 无关紧要的；
6、买者和卖者无串通共谋行为； 7、消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润
最大化； 8、商品可转让且可发生空间位置的移动。
二、现实中对房地产估价的需要
（一） 房地产行政管理的需要 （二） 土地使用权出让的需要 （三） 房地产转让和租赁的需要 （四） 房地产征收、征用的需要 （五） 房地产抵押的需要 （六） 房地产税收的需要 （七） 企业合资、合作、合并、上市、破产清算…… （八） 保险的需要 （九） 处理房地产纠纷和司法鉴定的需要
第51条：“房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵 押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地 上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋 所得，抵押权人无权优先受偿”。
《中华人民共和国城市房地产管理法》 的有关条款
第12条：“采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于 按国家规定所确定的最低价”。
第17条：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地 用途的，……相应调整土地使用权出让金”。
第19条：土地使用者依法取得的土地使用权“在特殊情况下，根 据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回， 并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实 际情况给予相应的补偿”。
房地产估价ppt课件完整版
1. 房地产基本状况描述
（1）名称 （2）坐落 （3）范围 （4）规模 （5）用途 （6）权属
二、房地产的种类与房地产状况描述
（二）房地产状况描述
2. 房地产实物状况描述
（1）土地实物状况描述 ① 四至 ② 面积 ③ 形状 ④ 地形地势 ⑤地基（工程地
质） ⑥ 土壤 ⑦ 开发程度 ⑧ 其他
3.国外和港台地区对房地产估价的称谓和定义不尽相同
美国大多称为Real Estate Appraisal。 英国和其他英联邦国家大多称为Property Valuation。 日本和韩国成为不动产鉴定评价，简称不动产鉴定。 中国香港地区习惯上称为物业估值或者物业估价。 中国台湾地区称为不动产估价。
结构的限制；改变的费用高，经济上不可行。
8．相互影响
房地产的“外部性”（房地产之间的相互影响）。 直接影响房地产的使用和价值。
9．易受限制
1、管制权：如城市规划 2、征收权 3、征税权
课题一 房地产
10．保值增值性 保值增值原因：
对房地产的投资改良 通货膨胀 外部经济条件的改善 对房地产需求的增加
课题一 房地产
构筑物是指人们一般不直 接在其中生产和生活活动 的建筑物，如烟囱、水塔、 水井、道路、桥梁、隧道、
水坝等。
其他地上定着物：指附 属于或结合于土地或建 筑物，成为土地或建筑 物的一部分，应随着土 地或建筑物的转让而一 同转让的物。
课题一 房地产
2．实物、权益和区位 实物：是指房地产中看得见、摸得着的部分，如土地的形状、
3．房地产权益状况描述 （1）土地权益状况描述
①土地所有权状况 ②土地使用权状况 ③土地使用管制情 况 ④土地利用现状 ⑤出租或占用情况 ⑥他项权利设立情 况 ⑦其它特殊情况
（1）名称 （2）坐落 （3）范围 （4）规模 （5）用途 （6）权属
二、房地产的种类与房地产状况描述
（二）房地产状况描述
2. 房地产实物状况描述
（1）土地实物状况描述 ① 四至 ② 面积 ③ 形状 ④ 地形地势 ⑤地基（工程地
质） ⑥ 土壤 ⑦ 开发程度 ⑧ 其他
3.国外和港台地区对房地产估价的称谓和定义不尽相同
美国大多称为Real Estate Appraisal。 英国和其他英联邦国家大多称为Property Valuation。 日本和韩国成为不动产鉴定评价，简称不动产鉴定。 中国香港地区习惯上称为物业估值或者物业估价。 中国台湾地区称为不动产估价。
结构的限制；改变的费用高，经济上不可行。
8．相互影响
房地产的“外部性”（房地产之间的相互影响）。 直接影响房地产的使用和价值。
9．易受限制
1、管制权：如城市规划 2、征收权 3、征税权
课题一 房地产
10．保值增值性 保值增值原因：
对房地产的投资改良 通货膨胀 外部经济条件的改善 对房地产需求的增加
课题一 房地产
构筑物是指人们一般不直 接在其中生产和生活活动 的建筑物，如烟囱、水塔、 水井、道路、桥梁、隧道、
水坝等。
其他地上定着物：指附 属于或结合于土地或建 筑物，成为土地或建筑 物的一部分，应随着土 地或建筑物的转让而一 同转让的物。
课题一 房地产
2．实物、权益和区位 实物：是指房地产中看得见、摸得着的部分，如土地的形状、
3．房地产权益状况描述 （1）土地权益状况描述
①土地所有权状况 ②土地使用权状况 ③土地使用管制情 况 ④土地利用现状 ⑤出租或占用情况 ⑥他项权利设立情 况 ⑦其它特殊情况
房地产估价理论与方法成本法应用PPT课件
开发成本是指在取得的土地上进行基础设施 建设、房屋建设所必要的直接费用、税金等。 在实际中主要包括下列几项：
1、勘察设计和前期工程费 2、建筑安装工程费 3、基础设施建设费 4、公共配套设施建设费 5、其他工程费，包括工程监理费、竣工验收费等 6、开发期间税费
精品课件
22
三、管理费用
管理费用是指房地产开发商为组织和管理房地 产开发经营活动所必要的费用
房地产从长时期内平均来看， 价格= 成本+平均利润
具体条件： 一是自由竞争，即可以自由进入市场 二是该种商品本身可以大量重复生产
精品课件
8
应当注意：
运用成本法时注意“逼近”，最主要的具体以下3个问题 一是应采用客观成本而不是实际成本。 二是应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。
供应＞需求，应在客观成本的基础上调低评估价值 供应＜需求，应在客观成本的基础上调高评估价值 三是应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析进行调整。
精品课件
44
二、重新购建价格的求取思路（熟悉）
(一)房地重新购建价格的求取思路 一是模拟房地产开发商的房地产开发过程 二是将该房地分为土地和建筑物两个相对独立
的部分分别求取土地和建筑物的重新购建价格， 再求和。
房地重新购建价格=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格
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45
(二)土地重新购建价格的求取思路
所谓建筑物折旧，是指各种原因造成的建筑物价 值损失，其金额为建筑物在估价时点的市场价值 与在估价时点的重新购建价格之差。
精品课件
3
二、成本法的理论依据（熟悉）
从卖方角度看，成本法的理论依据是生产费 用价值论。
从买方角度看，成本法的理论依据是替代原 理。
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房地产价格＝土地取得成本＋建设成本＋管理费用 ＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润
房地产估价方法——成本法
① 土地取得成本
取得房地产开发用地的途径：
a)
市场购置
b)
征收集体土地取得；
c)
征收国有土地上房屋取得。
房地产估价方法——成本法
a)市场购置下的土地成本构成：
建设用地使用权价格（地价款）；采用比较法求取， 也可采用基准地价法、成本法求取。
④ 征地管理费
按照征地费用总额的一定比例
⑤政府规定的其他有关费用
国家和当地政府有关规定
房地产估价方法——成本法
c)征收国有土地上房屋的土地取得成本：
① 被征收房屋补偿费 ② 搬迁费
③ 临时安置费 ④ 停产停业损失补偿费
⑤ 补助和奖励 ⑥ 相关费用（评估费、服务费、其他费用）
房地产估价方法——成本法
② 一个常规房地产项目一般要经历土地获取、前期工作、 施工建设、竣工验收、商品房租售等阶段；
③ 成本法估算中，需要估算出全过程发生的各项成本、费 用、税金等必要支出以及正常格构成：
④ 以房地产开发企业取得开发用地进行商品房建设，然后销售所建成 的商品房这种典型的房地产开发经营方式为例，将房地产价格构成 分为土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、 销售税费和开发利润7大项，即：
销售费用通常按开发完成后的房地产价值的一定比例计提。
房地产估价方法——成本法
⑤ 投资利息
指房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要费用应计算 的利息，而不仅是借款部分的利息和手续费；
土地取得成本、建设成本、管理费用和销售费用，无论是借贷资 金还是自有资金，都应计算利息；
借贷资金要支付贷款利息，自有资金要放弃可得的存款利息，即 基于资金的机会成本的考虑。
土地取得税费，包括契税、印花税、交易手续费等。 通常是根据税法及中央和地方政府的有关规定，按照建 设用地使用权价格的一定比例来测算。
某宗房地产开发用地的面积为5000平方米，容积率为2，市场价格 （楼面地价）为800元／平方米，受让人需要按照受让价格的3%缴纳契税 等税费，则土地取得成本为多少？
土地取得成本=5000×800×2×（1+3%）=824（万元）
房地产保险和房地产损害赔偿。
房地产估价方法——成本法
3、成本法估价的操作步骤：
① 弄清估价对象的价格构成，搜集相关资料； ② 测算估价对象的重新构建价格； ③ 测算估价对象的折旧； ④ 求取估价对象的积算价值。
房地产估价方法——成本法
4、房地产价格构成：
① 运用成本法估价的一项最基础工作，就是要弄清估价对 象的价格构成；
房地产估价方法——成本法
⑤ 投资利息
单利计息公式 复利计息公式
I=P×i×n F=P(1+i×n） I=P[（1+i） n-1] F=P(1+i）n
房地产估价方法——成本法
⑥ 销售税费 销售税费是指预售或销售开发完成后的房地产应由卖方缴 纳的税费，可分为下列两类：
a) 增值税（销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税 和教育费附加（通常简称“两税一费”）；
② 建设成本
在取得的房地产开发用地上进行基础设施建设、房 屋建设所必要的直接费用、税金等，主要包括：
a. 勘察设计和前期工程费； b. 建筑安装工程费； c. 基础设施建设费； d. 公共配套设施建设费； e. 其它工程费； f. 开发期间税费。
房地产估价方法——成本法
③ 管理费用
房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动的必 要支出，包括：
a. 人员工资； b. 福利费； c. 办公费； d. 差旅费。
管理费通常按土地取得成本和建设成本之和的一定比例计提。
房地产估价方法——成本法
④ 销售费用
销售成本，是指预售或销售开发完成后的房地产的必要 支出，包括：
a. 广告费； b. 销售资料制作费； c. 售楼处建设费； d. 样板房建设费 e. 代理佣金等。
房地产估价理论与方法
——— 成本法
房地产估价方法——成本法
1、成本法的含义：
成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来 求取估价对象价值的方法。
成本法的本质是以房地产的重新开发为导向来求 取房地产的价值。
房地产估价方法——成本法
2、成本法的适用对象：
新近开发完成的房地产、可以假设重新开发的现有房地 产、证载开发的房地产、计划开发的房地产。
② 安置补助费
每人补助标准为前3年平均年产值的4-6 倍
③ 地上附着物和亲苗补偿费
④ 安排被征地农民的社保费
房地产估价方法——成本法
b)征集集体土地的土地取得成本：
相关税费
① 新菜地开发建设基金 （征收郊区菜地）
标准由省、自治区、直辖市规定。
② 耕地开垦费（占用耕地）
省、自治区、直辖市的规定缴纳
③ 耕地占用税（占用耕地） 《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》
对于很少发生交易而限制了比较法运用，有没有经济收 益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产， 如学校、医院、行政办公楼、军队营房等以公益、公用 为目的的房地产，特别适用成本法估价。
化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场之类有独 特设计或者只针对特定使用者的特殊需要而开发的房地 产，以及单独的建筑物或者其装饰装修部分。
房地产估价方法——成本法
⑤ 投资利息
投资利息的计算把握原则： 1、应计息项目：土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用、销售
税费一般不计利息； 2、计息周期：计算利息的单位时间（年、半年、季、月等）； 3、计息期：起点一般是取得房地产开发用地的日期，终点是到达全新状
况的估价对象的日期，一般为竣工验收完成的时间； 4、计息方式：单利计息、复利计息。 5、利率：一般采用价值时点的房地产开发贷款的平均利率。
房地产估价方法——成本法
b)征集集体土地的土地取得成本：
征集集体土地的土地取得成本一般包括土地征收补偿费用、相 关税费、地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费以及城市基础设 施建设费、建设用地使用权出让金等。
房地产估价方法——成本法
b)征集集体土地的土地取得成本：
土地征收补偿费用
① 土地补偿费
耕地被征前3年平均年产值的6-10倍
房地产估价方法——成本法
① 土地取得成本
取得房地产开发用地的途径：
a)
市场购置
b)
征收集体土地取得；
c)
征收国有土地上房屋取得。
房地产估价方法——成本法
a)市场购置下的土地成本构成：
建设用地使用权价格（地价款）；采用比较法求取， 也可采用基准地价法、成本法求取。
④ 征地管理费
按照征地费用总额的一定比例
⑤政府规定的其他有关费用
国家和当地政府有关规定
房地产估价方法——成本法
c)征收国有土地上房屋的土地取得成本：
① 被征收房屋补偿费 ② 搬迁费
③ 临时安置费 ④ 停产停业损失补偿费
⑤ 补助和奖励 ⑥ 相关费用（评估费、服务费、其他费用）
房地产估价方法——成本法
② 一个常规房地产项目一般要经历土地获取、前期工作、 施工建设、竣工验收、商品房租售等阶段；
③ 成本法估算中，需要估算出全过程发生的各项成本、费 用、税金等必要支出以及正常格构成：
④ 以房地产开发企业取得开发用地进行商品房建设，然后销售所建成 的商品房这种典型的房地产开发经营方式为例，将房地产价格构成 分为土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、 销售税费和开发利润7大项，即：
销售费用通常按开发完成后的房地产价值的一定比例计提。
房地产估价方法——成本法
⑤ 投资利息
指房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要费用应计算 的利息，而不仅是借款部分的利息和手续费；
土地取得成本、建设成本、管理费用和销售费用，无论是借贷资 金还是自有资金，都应计算利息；
借贷资金要支付贷款利息，自有资金要放弃可得的存款利息，即 基于资金的机会成本的考虑。
土地取得税费，包括契税、印花税、交易手续费等。 通常是根据税法及中央和地方政府的有关规定，按照建 设用地使用权价格的一定比例来测算。
某宗房地产开发用地的面积为5000平方米，容积率为2，市场价格 （楼面地价）为800元／平方米，受让人需要按照受让价格的3%缴纳契税 等税费，则土地取得成本为多少？
土地取得成本=5000×800×2×（1+3%）=824（万元）
房地产保险和房地产损害赔偿。
房地产估价方法——成本法
3、成本法估价的操作步骤：
① 弄清估价对象的价格构成，搜集相关资料； ② 测算估价对象的重新构建价格； ③ 测算估价对象的折旧； ④ 求取估价对象的积算价值。
房地产估价方法——成本法
4、房地产价格构成：
① 运用成本法估价的一项最基础工作，就是要弄清估价对 象的价格构成；
房地产估价方法——成本法
⑤ 投资利息
单利计息公式 复利计息公式
I=P×i×n F=P(1+i×n） I=P[（1+i） n-1] F=P(1+i）n
房地产估价方法——成本法
⑥ 销售税费 销售税费是指预售或销售开发完成后的房地产应由卖方缴 纳的税费，可分为下列两类：
a) 增值税（销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税 和教育费附加（通常简称“两税一费”）；
② 建设成本
在取得的房地产开发用地上进行基础设施建设、房 屋建设所必要的直接费用、税金等，主要包括：
a. 勘察设计和前期工程费； b. 建筑安装工程费； c. 基础设施建设费； d. 公共配套设施建设费； e. 其它工程费； f. 开发期间税费。
房地产估价方法——成本法
③ 管理费用
房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动的必 要支出，包括：
a. 人员工资； b. 福利费； c. 办公费； d. 差旅费。
管理费通常按土地取得成本和建设成本之和的一定比例计提。
房地产估价方法——成本法
④ 销售费用
销售成本，是指预售或销售开发完成后的房地产的必要 支出，包括：
a. 广告费； b. 销售资料制作费； c. 售楼处建设费； d. 样板房建设费 e. 代理佣金等。
房地产估价理论与方法
——— 成本法
房地产估价方法——成本法
1、成本法的含义：
成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来 求取估价对象价值的方法。
成本法的本质是以房地产的重新开发为导向来求 取房地产的价值。
房地产估价方法——成本法
2、成本法的适用对象：
新近开发完成的房地产、可以假设重新开发的现有房地 产、证载开发的房地产、计划开发的房地产。
② 安置补助费
每人补助标准为前3年平均年产值的4-6 倍
③ 地上附着物和亲苗补偿费
④ 安排被征地农民的社保费
房地产估价方法——成本法
b)征集集体土地的土地取得成本：
相关税费
① 新菜地开发建设基金 （征收郊区菜地）
标准由省、自治区、直辖市规定。
② 耕地开垦费（占用耕地）
省、自治区、直辖市的规定缴纳
③ 耕地占用税（占用耕地） 《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》
对于很少发生交易而限制了比较法运用，有没有经济收 益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产， 如学校、医院、行政办公楼、军队营房等以公益、公用 为目的的房地产，特别适用成本法估价。
化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场之类有独 特设计或者只针对特定使用者的特殊需要而开发的房地 产，以及单独的建筑物或者其装饰装修部分。
房地产估价方法——成本法
⑤ 投资利息
投资利息的计算把握原则： 1、应计息项目：土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用、销售
税费一般不计利息； 2、计息周期：计算利息的单位时间（年、半年、季、月等）； 3、计息期：起点一般是取得房地产开发用地的日期，终点是到达全新状
况的估价对象的日期，一般为竣工验收完成的时间； 4、计息方式：单利计息、复利计息。 5、利率：一般采用价值时点的房地产开发贷款的平均利率。
房地产估价方法——成本法
b)征集集体土地的土地取得成本：
征集集体土地的土地取得成本一般包括土地征收补偿费用、相 关税费、地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费以及城市基础设 施建设费、建设用地使用权出让金等。
房地产估价方法——成本法
b)征集集体土地的土地取得成本：
土地征收补偿费用
① 土地补偿费
耕地被征前3年平均年产值的6-10倍