房地产开发项目全过程造价控制要点

浅谈房地产开发项目全过程造价控制要点【摘要】本文从房地产开发企业的角度，提出了房地产开发项目各阶段造价管理所面临的主要问题，并有针对性的提出了各阶段的造价控制要点。

【关键词】房地产开发项目；造价控制

工程造价控制是对工程建设项目从投资决策，设计施工至竣工交付使用前所需全部建设费用的确定、控制、监督和管理。工程造价的合理确定和有效控制直接影响房地产开发企业的投资效益，如何采取有效对策，解决开发项目全过程造价控制中出现的种种问题，是本文探讨的重点。

1项目投资决策阶段的造价控制

1.1项目投资决策阶段存在的主要问题

由于项目投资决策阶段是以经济分析和方案设计为主，缺乏详实的资料以供提取准确工程量，所以本阶段的投资估算，准确性较差；同时由于负责项目前期的工作人员通常不是投资估算和造价控制的内行，这些主客观因素都对投资估算的准确性有很大的影响。

1.2项目投资决策阶段造价控制要点

1.2.1做好基础资料的收集工作，力求详实、准确

要做好开发项目的投资预测，需要收集很多基础资料，如工程所在地的地质情况、主要材料设备的价格资料及现有已建类似工程的资料等。在项目可行性研究阶段，工程造价人员就应当参与进来，与负责项目前期工作的人员一同对所搜集的基础资料的准确性、可

靠性进行分析，利用造价人员的专业专长，提高投资预测、经济分析的准确性。

1.2.2方案优化是控制工程造价的关键

据国外统计资料表明，在项目前期方案优化过程中节约投资的可能性为80%左右，所以，应把造价控制的重点放在项目前期工作上。该阶段的造价控制要从以下两个层面出发：

（1）从项目本身的建造成本出发，根据项目定位确定合理的容积率，并结合项目地形特点建造环境景观，提高土地利用率。同时，要做好设计方案的评审工作，重点对设计方案的计算过程进行评审，尤其在设计系数的取值上，杜绝人为因素的保守扩大。

（2）要树立寿命周期成本优化意识，从社会效益和客户的角度出发,不仅考虑建设成本,同时也要考虑运营成本和使用者的耗费。例如，在进行住宅小区智能化方案设计时，应坚持“宁精勿多、满足基本所需”的原则，在控制了建设成本的基础上，也避免了繁琐的智能化系统的维护和运行费用给物业经营管理者和小区业主增

加负担。

2项目设计阶段的造价控制

2.1项目设计阶段存在的主要问题

一方面，长期以来，开发企业普遍忽视设计阶段的造价控制，而把造价管理的主要精力放在项目的实施阶段；另一方面，设计人员缺乏经济观念，设计只管技术，不管经济，而且，设计单位为了追求设计产值的完成量，盲目追赶设计进度，造成了设计图纸尤其

是施工图纸设计不精、深度不够的普遍现象，造成施工阶段设计变更频繁，甚至发生局部拆除返工，不仅增加了建设成本，也给工程造价控制带来较大的困难。

2.2项目设计阶段造价控制要点

决策及设计阶段是影响工程造价最重要的阶段，也是工程造价控制的重点阶段。房地产开发企业应在以下几个方面加大投入：（1）时间方面，在不影响开发项目总进度的前提下，应尽可能预留充足的施工图设计时间，并通过设计合同条款的合理约定，促使设计单位提高设计图纸的设计精度和深度。

（2）人力方面，不能只依赖设计部门和设计单位的力量，而应调动造价、工程和销售各部门专业人才参与到施工图设计审查中，重点审查图纸中的缺、漏、错、碰和专业之间不交圈问题，最大限度的减少施工过程中因设计变更造成的造价增加。

（3）资源方面，开发企业应积极配合设计单位，提前对一些设计阶段无法确定选型的设备和重要材料进行招标确定，避免因设计预留条件偏于保守而造成不必要的造价增加。

3招投标阶段的造价控制

3.1招投标阶段存在的主要问题

3.1.1部分招标代理机构编制的招标文件质量差、不规范，尤其是对专业性较强的招标项目，其提供的招标文件往往是机械地照抄范本, 没有针对性。

3.1.2陪标、围标、挂靠投标的现象比较严重。中标单位缺乏诚

信，恶意低价投标,中标后通过设计变更或洽商索赔，增加工程造价;或发生中标后私自转包,更换项目经理管理班组等问题。

3.2招投标阶段造价控制要点

3.2.1做好招标文件的编审工作，建立招标文件会审制度。对招标代理机构提供的招标文件，在正式发出前，公司内部应组织各专业人员对招标文件进行会审，涉及专业性较强的招标项目时，还应外聘专家参加招标文件的会审。

3.2.2为预防陪标、围标、恶意低价投标等情况的发生，应把评标办法、废标条件、重大偏差、投标承诺、主要合同条款、技术标准、工程量清单、主材标准、安全和文明施工措施等方面内容作为招标文件的编审重点。在招标文件中要加入履约担保和工程保险等条款，以应对工程风险损失和赔偿纠纷。

3.2.3严格投标单位资格预审，评标时应对投标单位的社会信誉、资质情况、施工能力、设备状况、业绩等进行综合评定，以便选择一个既能降低工程造价成本，又能保证工程按质按时完成的中标单位。

4施工阶段的造价控制

4.1施工阶段存在的主要问题

4.1.1施工单位为追求较高利润，从自身利益出发，有意扭曲合同的界限含义，巧立名目，以少报多；或将签证化整为零、超期签证，以期通过增加设计变更和现场洽商，来提高工程造价。

4.1.2某些监理工程师的业务素质不高，责任心不强，对招标文

件、合同、预算和有关规定不熟悉，对不应签证的项目盲目签证；签证单任由施工单位填写，监理工程师既不调查也不审核，不负责任地确认。

4.2施工阶段的造价控制要点

4.2.1确定施工单位后，开发企业应尽早组织施工单位、监理公司和设计单位对施工图纸进行图纸会审和设计交底，将设计变更问题尽可能发现和解决在正式施工前，尽量减少现场签证和施工单位的施工索赔。

4.2.2房地产开发企业应建立健全并严格执行设计变更和现场签证管理制度。通过变更签证管理制度来规范变更签证的审批程序，通过制度监管来控制盲目签证的问题。另外，管理制度中应对签证的办理时限有要求，杜绝施工单位的超期签证现象。

5竣工结算阶段的造价控制

5.1竣工结算阶段存在的主要问题

施工单位提报的竣工结算资料不全，有意撤出对自己不利的设计变更或现场签证资料；竣工结算报告书中普遍存在通过虚报工程量、高套施工项目单价或材料单价来提高工程造价的现象。

5.2竣工结算阶段的造价控制要点

5.2.1对竣工结算资料的接收要有一个内部的审核监管制度。应规定竣工结算资料需先交工程管理部门审核，经审核确认资料完整无遗漏后方可移交造价管理部门进行竣工结算审核。在竣工资料的移交过程中，工程管理部门应就计变更现场签证之外的增减款事