龙湖地产集团 计划运营 龙湖商业地产全流程计划时间管控表
龙湖运营管理体系
建筑外立面样板、单元大堂及标准层公共空间精装修样板、精装房样板、别墅组团 景观样板 召集人：项目负责人 参会人员：项目负责人、项目职能负责人、公司相关职能负责人（运营、研发、营 销、工程、造价、客户）。其中大堂及公共空间样板和景观样板需召集物业经理参 加。
与会人员
会议内容
①、检查及确定效果标准（外观效果、空间效果） ②、检查及确定配置标准（材料品牌、材质品质、苗木质量） ③、检查现场实际与销售承诺是否一致（针对销售时对于档次、品牌、苗木品种等 的宣传） ④、检查及确定质量标准（施工工艺、施工质量）
会议时间
会议时间：项目取得后15个工作日内；通常会持续12-24个工作小时
与会人员
参会人员：PMO成员、项目负责人、项目职能负责人（尽量） 列席人员：经地区公司总经理批准
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PMO阶段成果审查会（运营③）
会议目的
对项目阶段性成果进行审查；
会议内容
1、由项目负责人将阶段性成果逐项向PMO成员展示； 2、与会成员对照上一阶段的阶段性成果系统分析讨论其间的联系、成果的质量，揭 示可能的瑕疵风险以及提出改进意见；
会议内容
会议时间 与会人员
会议时间：每周五定期召开（也可临时增加召开，由项目负责人决定）； 参会人员：①：项目负责人+项目职能负责人；②③：项目负责人+项目职能负责人+ 某些职能负责人
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现场会—关键样板点评会
会议目的
在产品大面积实施前进行现场样板点评，以确保其大面积实施的效果
会议时间
会议内容
会议时间
会议时间：不定期，项目取得前；通常会持续3-6个工作小时
与会人员
参会人员：PMO成员 列席人员：经地区公司总经理批准
龙湖地产集团计划运营龙湖商业地产全流程计划时间管控表
龙湖地产集团计划运营龙湖商业地产全流程计划时间管控表序号计划级别工作项WBS结构一、土地获取JT-01集团取得国土证WBS结构二、项目启动JT-02集团组建项目团队DQ-01地区确定建筑方案、精装方案设计单位DQ-02地区确定施工图设计单位JT-03集团商业研策定位会成果审批通过JT-04集团完成商业总图及概念平面DQ-03地区确定各市政专项方案JT-05集团启动会成果审批通过DQ-04地区提交目标成本（启动版）DQ-05地区编制物业前介计划及交底WBS结构三、设计及报建JT-06集团方案设计成果政府相关部门审核通过DQ-06地区提交目标成本（基准版）DQ-07地区完成初步勘查DQ-08地区完成基坑支护方案设计及论证DQ-09地区取得建设用地规划许可证JT-07集团完成业态落位及铺面划分（初设版）DQ-10地区完成初步设计JT-08集团取得消防审查报告JT-09集团初步设计成果政府相关部门审核通过DQ-11地区电梯及扶梯参数确定JT-10集团完成业态落位及铺面划分（施工图版）JT-11集团取得建设工程规划许可证DQ-12地区完成施工图设计（施工正式版）DQ-13地区施工图预算审批完成JT-12集团完成幕墙招标图设计DQ-14地区完成景观方案设计DQ-15地区完成精装修方案设计JT-13集团完成室外灯光方案设计DQ-16地区完成室内灯光方案设计DQ-17地区完成导视方案设计DQ-18地区完成弱电方案设计DQ-19地区完成室内综合管网设计JT-14集团完成采光顶方案设计DQ-20地区完成车库划线设计WBS结构四、施工准备及施工DQ-21地区提交招标采购计划JT-15集团总承包单位定标JT-16集团取得施工许可证JT-17集团基坑支护及土方工程开工DQ-22地区完成土方及妆基施工JT-18集团主体结构施工至正负零JT-19集团超市、影院、冰场主力店合同签约完成JT-20集团招商启动会DQ-23地区幕墙施工单位定标DQ-24地区土建总包向机电施工单位移交场地JT-21集团主题结构封顶DQ-25地区完成屋面防水施工DQ-26地区完成采光顶封闭施工JT-22集团完成商业公区精装修样板段施工DQ-27地区完成扶梯安装DQ-28地区完成货梯安装JT-23集团已签约主、次力店交房条件交底及确认DQ-29地区已签约餐饮商铺交房条件交底及确认JT-24集团完成外装施工DQ-30地区完成夜景照明施工JT-25集团全部招商达到30%DQ-31地区完成消防系统施工DQ-32地区完成生化池、隔油池安装DQ-33地区完成机电综合测试JT-26集团全部招商达到60%WBS结构五、市政及配套DQ-34地区正式通水JT-27集团正式通电JT-28集团具备供热条件JT-29集团正式通气到厨房末端DQ-35地区道路面层施工完成WBS结构六、公共区域精装修工程DQ-36地区土建总包向公区精装单位移交场地DQ-37地区公共部位精装修施工完成DQ-38地区商管、物业用房移交WBS结构七、验收及移交JT-30集团消防验收JT-31集团向主力店移交精装场地JT-32集团开业启动会JT-33集团规划验收JT-34集团竣工验收及备案DQ-39地区主力店精装修施工完成DQ-40地区商铺精装修施工完成DQ-41地区室外景观施工完成WBS结构八、开业JT-35集团开业仪式JT-36集团项目后评估前置任务交付物建设工程规化许可证取得前30天证件扫描件开业前44个月OA公告页面截屏开业前44个月合同审批OA链接组建项目团队后1个月合同审批OA链接开业前42个月商业研策定位会成果商业研策定位会审批通过后1个月商业总图及概念平面图会审纪要商业研策定位会审批通过后1.5个月市政专项方案会审纪要商业研策定位会审批通过后3个月商业启动会成果启动会审批通过后5个工作日目标成本（启动版）审批页面截屏启动会审批通过后20日物业前介计划启动会审批通过后1个月方案审核意见报告扫描件方案设计成果审核通过后30个工作日目标成本（基准版）审批页面截屏初步勘查报告封面扫描件基坑支护图纸会审纪要证件扫描件方案设计成果审核通过后1个月业态落位及铺面划分图（初设版）方案设计成果审核通过后2个月初步设计图纸会审纪要初步设计完成后1个月消防审查报告扫描件方案设计成果政府审核通过后3个月初步设计审核意见报告扫描件初步设计成果审核通过后2个月电梯及扶梯参数表初步设计成果审核通过后1个月业态落位及铺面划分图（施工图版）证件扫描件初步设计成果审核通过后5个月施工图会审纪要施工正式版施工图完成后60日目标成本（施工图预算调整版）审批页面截屏初步设计成果审核通过后6个月幕墙招标图纸会审纪要方案设计成果审核通过后2个月景观方案会审纪要方案设计成果审核通过后2个月精装修方案会审纪要幕墙招标图设计完成前3个月室外灯光方案会审纪要精装修方案设计完成后3个月室内灯光方案会审纪要与精装修方案设计同步完成导视方案会审纪要初步设计成果审批通过后2个月弱电方案会审纪要与施工图设计同步完成管网综合图纸会审纪要与精装修方案设计同步完成采光顶方案会审纪要开业前6个月车库划线图纸会审纪要初步设计成果审核通过后2个月招标采购计划表开业前34个月定标报告链接证件扫描档开业前33个月现场形象速度照片开工后6个月现场形象速度照片开工后12个月现场形象速度照片开业前21个月主力店签约合同审批页面截屏开业前21个月招商启动会成果审批链接开业前20个月定标报告链接开工后15个月移交文件扫描档主体结构施工至正负零后5个月现场形象进度照片主体结构封顶后3个月现场形象进度照片主体结构封顶后3个月现场形象进度照片主体结构封顶后3个月现场点评纪要主体结构封顶后5个月现场形象进度照片开业前12个月现场形象进度照片开业前12个月会议纪要开业前9个月会议纪要主体结构封顶后8个月现场形象进度照片完成外装施工后2个月现场形象进度照片开业前8个月商业CRM系统截屏开业前7个月现场形象进度照片开业前6个月现场形象进度照片开业前6个月开业前4个月商业CRM系统截屏开业前8个月开业前8个月开业前8个月开业前1个月开业前2周现场形象进度照片主体结构封顶后3个月移交文件扫描件开业前6个月现场形象进度照片开业前4个月移交文件扫描件开业前6个月证件扫描件开业前6个月移交文件扫描件开业前4个月开业启动会成果审批链接开业前3个月证件扫描件开业前2个月证件扫描件开业前1个月现场形象进度照片现场形象进度照片现场形象进度照片项目基准点开业后3个月项目后评估成果责任岗位责任部门项目投资发展经理投资发展部项目负责人运营部项目研发经理研发部项目研发经理研发部项目负责人运营部项目研发经理研发部项目研发经理研发部项目负责人运营部项目成本经理造价采购部项目物业经理物业公司项目投资发展经理投资发展部项目成本经理造价采购部项目研发经理研发部项目研发经理研发部项目投资发展经理投资发展部项目招商经理商运部项目研发经理研发部项目投资发展经理投资发展部项目投资发展经理投资发展部项目研发经理研发部项目招商经理商运部项目投资发展经理投资发展部项目研发经理研发部项目成本经理造价采购部项目研发经理研发部项目研发经理研发部项目研发经理研发部项目研发经理研发部项目研发经理研发部项目研发经理研发部项目研发经理研发部项目研发经理研发部项目研发经理研发部项目研发经理研发部项目成本经理造价采购部项目成本经理造价采购部项目工程经理工程部项目工程经理工程部项目工程经理工程部项目工程经理工程部项目招商经理商运部项目招商经理商运部项目成本经理造价采购部项目负责人运营部项目工程经理工程部项目工程经理工程部项目工程经理工程部项目精装经理工程部项目工程经理工程部项目工程经理工程部项目商运技术负责商运部项目商运技术负责商运部项目工程经理工程部项目工程经理工程部项目招商经理商运部项目工程经理工程部项目工程经理工程部项目工程经理工程部项目招商经理商运部项目工程经理工程部项目工程经理工程部项目工程经理工程部项目工程经理工程部项目工程经理工程部项目负责人运营部项目精装经理工程部项目工程经理工程部项目投资发展经理投资发展部项目负责人运营部商业运营经理商运部项目投资发展经理投资发展部项目负责人运营部商业运营经理商运部商业运营经理商运部项目景观经理工程部项目负责人运营部项目负责人运营部。
【运营管理】龙湖地产项目全景计划管理办法
确定 开业日期
上线执行
龙湖集团战略及公司品牌部-龙湖PPT模板素材 17
三、持有商业开业时间确定及调整流程
2、调整持有商业项目开业日期的审批流程
地区公司不得自行调整已确定的开业日期，如需调整按照以下 流程执行（未经审批自行调整的，给予★★★通报批评）：
发起
项目 总监
审核顺 序 1 2
3
审核
人员
集团运营中心商业计划专员、地区地产 运营负责人、地区商运总经理 地区地产总经理
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奖惩办法：
5.2.1.年度集团+地区级节点累计得分，季度排名第一名、第二名、第三名的地区 公司，分别给予★★★、★★、★通报表扬；较上季度达成率排名提升3名及以上 ，给予★通报表扬。 5.2.2． 集团管控节点较最新版计划延迟20天以上，给予★★★通报批评。 5.2.3．除启动版、基准版计划以外，调整计划次数达3次以后，每增加一次，罚★ ；年中/终预算时，因集团要求调整运营节奏，不计调整次数；单独调整地区级节 点，不影响集团级节点达成，不计调整次数。 5.2.4. 针对上述第4.2项管理要求，对于未经过审批自行调整开业日期的，给予 ★★★通报批评。 5.2.5. 启动会后未按时在全景计划系统内提交计划并完成审批的，给予★通报批评 。 5.2.6. 在全景计划系统内虚假反馈的，每发现一个节点给予★★★通报批评，并对 相关责任人进行通报批评。 5.2.7. 不能按时交房的，给予★★★通报批评，另每延迟一个月，另给予★★★通 报批评。 5.2.8. 因集团运营节奏调整，使项目整体工期短于集团工期期量标准，且能按时完 成竣备交房的，给予★至★★★的通报表扬。 5.2.9.没有通过开工令审批而开工的，给予★★★通报批评。
持 有 商 业 项 目 计 划 期 量 标 准 （ 2013版 ）
龙湖地产的管理流程及管理结构浅析
高级管理学题目：龙湖地产的管理流程及管理结构浅析2015年1月5日摘要进入21世纪,中国企业面临着前所未有的各种挑战,20多年来,中国已经从计划经济转向了市场经济,市场竞争已成为推动中国经济乃至企业发展的动力;再加之实施积极的对外开放政策,尤其是全球化的深入发展,广大企业面临竞争的环境不仅包括国内,更延伸到国外,国内国外竞争对手急剧增多,这些变化,为中国企业发挥运作潜能创造了较好的环境,同时也将带来风险和失败的威胁。
关键词：龙湖集团，管理流程，管理结构目录摘要 (I)目录 (III)绪论 (1)一、龙湖集团简介 (2)二、龙湖集团经营管理模式分析 (2)（一）龙湖集团管理机构的设置 (2)（二）龙湖集团管理流程的设置 (5)（三）龙湖集团人力资源管理制度分析 (8)1.龙湖集团绩效管理的分析 (8)2.龙湖集团员工通用素质能力管理 (8)3.龙湖集团人才培养体系 (9)三、理论思路的运用 (9)四、分析结论 (11)参考文献 (12)绪论中国企业面临着飞速变化的商业环境、日益激烈的竞争市场、更高的客户期望以及随着全球化、知识化、信息化的新发展带来的思想冲击，中国企业的领导者和管理者们正面临着一个非常严峻的挑战。
加强企业的核心竞争能力建设已然成了企业生存和可持续发展的唯一选择。
在企业发展的竞争中,完善的制度、先进的策略、合理的结构是企业成功的基石。
好的企业文化也会使公司在激烈的竞争中达到事半功倍效果。
龙湖集团就是这样一个成功的案例。
一、龙湖集团简介龙湖地产创建于1993年，成长于重庆，发展于全国，集团总部设在北京，现有员工12012多人，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块。
累计已开发项目超过100个，建筑面积超过2000万平方米，待开发土地储备约3949余万平方米，年销售额达481亿元人民币[1] ，公司于2009年11月19日在香港联交所主板挂牌上市。
龙湖凭借一贯的创新精神及专业开发优势，以其准确的市场定位、超前的规划设计以及优质的物业管理，在业内树立了良好的企业品牌形象。
龙湖集团运营体系及项目进度管理系
汇总并初 审
月度运营 会讨论和
审核
运营简报 和未完成 情况通报
是否影响集
否 团关键节点
是
讨论批准
转入集团 关键节点 调整流程
项目二级 计划
每月检 查并上
报
与项目职能负责 人达成一致
否
是
项目周例 会回顾和
检查
初审并判
否
是否影响集 团关键节点
是
断是否提
交PMO
与职能负责 人达成一致
是
直接调整计 划
否
讨论批准
中国房地产企业信息化最佳合作伙伴
交流与探讨
中国房地产企业信息化最佳合作伙伴
注：详见附件6、附件7
中国房地产企业信息化最佳合作伙伴
3.4.3.工作目标及计划
07.01
07.02～03 07.04
内容 起草
意见 征求
集团 管委 会讨 论并 通过
会议 管理 信息 平台 建立
宣讲 试
和培 运
训
行
正 式 运 行
调研、意见收集和调整
中国房地产企业信息化最佳合作伙伴
3.5.知识管理体系
龙湖集团运营体系 与项目进度管理系统
中国房地产企业信息化最佳合作伙伴
重庆龙湖 明源软件
1.建立集团运营体系的目的
一、提高全集团运营决策效率
明确定义集团和区域公司的决策点、决策人和决策权限、决策内容和质量；管控运作点、 运作责任人和工作内容、输入和输出；
明确界定集团的计划管理、阶段性成果管理、知识管理、会议管理之间的边界和联系。 将项目运营中的信息流梳理到最末端的逻辑，便于电子信息化，方便员工操作。
调研、修正
中国房地产企业信息化最佳合作伙伴
龙湖地产集团项目总培训 --项目全周期运营管理
负责人
负责人
商业 负责人
专
专
业
业
模
模
块
块
X 1
客 户
A项目 项目总监
B项目 项目总监
C项目 项目总监
A项目
A项目
客服经理 报建经理
B、C项目 B、C项目 客服经理 报建经理
A项目 研发经理
B项目 研发经理
C项目 研发高级经理
D、E项目 项目总监
D、E项目 D、E项目 客服经理 报建经理
D、E项目 研发高级经理
房地产全运营流程管理
龙湖集团运营部
部门 – 文件名 1
课程目标
✓ 了解龙湖项目运营管理架构、流程； ✓ 了解龙湖项目运营不同阶段的管理要点； ✓ 熟悉龙湖大运营体系管理要求； ✓ 了解项目运营关键指标; ✓ 项目风险管理分享
龙湖集团运营部 2
目录：
前言
项目投资拿地阶段的运营管理 项目启动阶段的运营管理 项目开工阶段的运营管理 项目首次开盘的运营管理 项目建设施工阶段的运营管理 项目竣备交付阶段的运营管理
需在OA上建立项目门户
数据录入
管理报表
• 项目概览 • 项目身份证 • 供货 • 销售及回款 • 楼栋信息
• 项目信息报表 • 面积报表 • 供货及去化报表 • 货龄表 • 签约认购表 • 回款表 • 待办处理统计表
龙湖集团运营部 19
2 项目启动---团队组建
直接上级
运营负责人 项目总监
直接下级 （双向汇报）
部门 – 文件名 17
2 项目启动---团队组建
前提：土地获取
指集团获得项目土地开发权，如招拍挂获得土地 日或土地收购协议签署日
原则：
最新文档-2019龙湖集团房地产开发全流程化管理-PPT精品文档
（四）直接发包的建设工程，要补充如下资料到招标办办理 手续。 1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明； 2、建设单位申请安排建设工程施工单位报告； 3、建设单位申请安排建设工程监理单位报告； 4、工商部门签发的私营企业证明； 5、法人营业执照； 6、建设工程直接发包审批表。
（五）办理建设工程质量监督，要提供如下资料到质监站办 理手续。 1、《规划许可证》； 2、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表； 3、工程监理中标通知书或工程监理发包审批表； 4、施工合同及其单位资质证书复印件； 5、监理合同及其单位资质证书复印件； 6、施工图设计文件审查批准书； 7、建设工程质量监督申请表； 8、法律、法规规定的其他资料。
（七）领取《施工许可证》，除第（一）条规定提供的资料外， 要补充如下资料到建委办理手续。 1、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表； 2、工程监理中标通知书和工程监理合同； 3、施工单位项目经理资质证书（桩基础工程要提供建设行政主 管部门核发的桩机管理手册）； 4、使用商品混凝土《购销合同》或经建设行政主管部门批准现 场搅拌的批文； 5、质量监督申请安排表； 6、安全监督申请安排表； 7、建设工程质量监督书； 8、建设工程施工安全受监证； 9、施工许可申请表；
经过十几年的潜心发展，龙湖形成了集投资规划、开发建 设、商业管理和物业服务为一体的全过程运作能力和系统、 高效的多业态综合开发能力，产品覆盖了普通住宅、写字 楼、高层公寓、花园洋房、别墅、综合商业及大型城市综 合体等多种业态，每一种业态都拥有城市标杆性的代表作 品。
从2019年起，通过在全国重点区域实施“区域聚焦”战略， 龙湖进入异地扩张的新发展阶段——即由北向南、从沿海 经济圈、中心城市辐射到周边城市，利用业态和区域的双 重平衡来实现可持续的发展。在每个城市，龙湖都坚持进 行多项目、多业态的开发思路，目标是争取在每一个进入 的城市都成为业内领先的企业。
龙湖完整开发计划(768个计划分项)绝对详细
龙湖完整开发计划（768个计划分项），绝对详细！
龙湖计划节点划分?龙湖，仅仅几年，就从一个区域小房企发展成标杆企业，规模快速膨胀的过程中，始终保持开发工作有条不紊&井然有序的状态，这一切，得益于龙湖的计划运营体系，龙湖的计划体系非常详尽，仅计划节点就768个，今天就把龙湖的工程节点划分标准分享给大家......
龙湖计划节点划分?1龙湖土地拓展阶段计划节点
2龙湖项目启动阶段计划节点
3龙湖规划设计阶段计划节点
4龙湖施工准备阶段计划节点
4龙湖施工实施阶段计划节点
5龙湖营销策划过程计划节点6龙湖交房阶段计划节点。
商业地产全周期流程图
商业地产项目投资-建设-运营全周期全周期管理 贯穿全周期工作项：融资/成本核算/计划管理开业前（筹开阶段）开业后可研/投资定位/策划规划设计项目招投标项目施工项目营销物业交付商业筹开商业运营资产退出关键工作•项目区位/交通分析•市场及竞争分析•项目整体开发和规划策略•初步财务分析•商业概念及市场定位•目标客群定位•项目形象及档次定位•商业整体及楼层主题定位•商业发展规划拟定•总体功能布局/业态规划建议•项目分期开发建议•外立面优化建议•环境及景观设计建议•商业设计提资•设计成果签确•商业专项招投标文件审核并出具意见•商业专项招投标供应商推荐•出具开发关键节点合理性审核意见•监督关键节点执行并适时提出预警•商业拆改需求•销售方式及策略建议（是否租售结合及其形式）•物业交付标准建议•监督物业如期、如质、如量交付•开办费/成本科目预估•招商筹备•招商租决方案制定•招商执行•二装管理•开业活动•预算制定及执行•运营提升•市场推广•客户服务•租户服务•物业管理•信息系统管理•证券化估值测算•券商等机构推荐•协助资产证券化实施备注。
龙湖地产管理流程图(231)页
2
3 明确产品/服务 关键成功因素 针对关键指标， 与竞争对手产品 作比较 泰丰产品的优 势和劣势分析 6 评估产品的市场 /竞争机会 制定市场、竞争 分析报告 结束 评估市场分析报 告 7 审核报告并通报 有关部门
流程名称：市场/竞争分析流程 流程编号： 流程拥有者：战略发展部
流程步骤 1. 2.
流程名称：公司战略实施流程说明（续） 流程编号： 流程拥有者：战略发展部
流程步骤 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 工作内容的简要描述 战略发展部对各部门进行考核 人力资源部对各部门员工进行考核 各部门达到或完成计划目标 各部门没有达到目标 各部门对绩效人进行惩罚 绩效人修正调整自己的工作方式和发法 各部门的目标支持公司的整体目标 部门内部对好的绩效人进行激励 经总经理办公会对绩效优秀的人员进行激励 重要输入 重要输出 考核结果 考核结果‘ 胜利的结果 失败的结果 批评、教育 工作调整 局部目标支持总目标 精神激励 物质和精神激励 相关表单
规划设计部
总经理办公会
1
产品研发 N
Y
4 产品定位报告 5
Y
10
市场定位报 告
6
7 8 可行性分析 结束
制定项目的捆绑策略
流程名称：项目市场定位流程说明 流程编号： 流程拥有者：战略发展部
流程步骤 1. 2. 3. 4. 5. 6. 工作内容的简要描述 通过市场/竞争分析报告，初步确定项目的目标细分市场 通过对样本顾客群（包括潜在顾客群）的访谈，了解哪些属性是决定性 的属性 了解样本顾客群（包括潜在顾客群）对不同属性的看法。 了解什么样的业务特性组合是顾客最为偏好的 通过第3、4步的访谈，确定项目的定位 分析当前的项目定位是否符合目标细分市场的需求 制定项目的定位策略。包括目标的细分顾客群是什么，业务需要具备的 特性是什么，以及通过什么样的渠道进行销售等等。 产品定位策略的制定需要征求研发、市场、运作和销售等各个部门，甚 至关键客户的意见 外部客户信息 重要输入 重要输出 初步目标市场 业务属性 相关表单
龙湖集团工程项目计划管理
三、确保工程项目月度形象进度完 成的前提条件：
甲方需要解决的主要问题
二、技术准备（6：3：1） 1. 满足施工进度施工图供应及施工图、 规范、图集熟悉 2. 甲方项目进度要求交底 3. 项目管理要求交底（有哪些基本内 容?) 4. 甲方直接发包工程插入安排 5. 技术问题梳理并在施工前提前3个月 处理完成
三、确保工程项目月度形象进度完 成的前提条件：
施工单位需要解决的问题：
5. 施工图熟悉、专题施工方案与进度匹配
6. 资金、材料、设备供应及时性
7. 政府各职能协调
8. 周边社区
龙湖集团 运营部– 工程技术质量中心
11
一：项目管理9 大内容 二：项目计划的 分类 三、确保形象进 度的前提条件 四、审核施工计 划的主要方法 五、项目形象进 度管理的关键点 六、现场管理与 进度关系 七、工作面管理 与形象进度关系 八、工程形象进 度回顾主要方法
1. 周监理例会（甲方项目经理及相关工 程师必须参加）
2. 甲方项目部周例会
3. 项目月度生产会、月度计划回顾模板 使用 4. 甲方项目部月度会议 5. 滞后原因分析及解决措施，报项目总、 职能总、PMO会议
龙湖集团 运营部– 工程技术质量中心 17
THE
END
龙湖集团 运营部– 工程技术质量中心 18
一：项目管理9 大内容 二：项目计划的 分类 三、确保形象进 度的前提条件 四、审核施工计 划的主要方法 五、项目形象进 度管理的关键点 六、现场管理与 进度关系 七、工作面管理 与形象进度关系 八、工程形象进 度回顾主要方法
一：项目管理包含的9大内容：
1、综合管理 2、范围管理
3、时间
7、沟通管理 8、人员管理
龙湖高效运营配合体系2.0
一、龙湖高效运营管理的内涵与模式
1.运营管理理念
运营管理就是在一定资源条件下，“为达成项目目标而采取的各种管理手段”
房地产项目目标
（财务、客户、运营、能力等目标）
运 营 管 理
带 来 的 疑 问
运营管理管什么？ 谁来管？ 如何选择合适的运营 管控模式？ … …
人 + 钱+ 土地
Hale Waihona Puke • （4）施工阶段的节点管控
E:\运营管理讲义2013\各部门节点\工程建设阶段节点.ppt
• （5）造价采购节点管控 • E:\运营管理讲义2013\各部门节点\造价采购节点.ppt • （6）销售阶段关键控制点 • E:\运营管理讲义2013\各部门节点\销售阶段节点.ppt • （7）商运、物业关键控制点 • E:\运营管理讲义2013\各部门节点\商运、物业节点.ppt
异地项目水土不服，突发 事件多
管理效率低，决策效率低
感觉能人太少 缺点： 双层汇报关系 需要平衡权力
管理成本急剧增长 。。。。。。
二、龙湖高效运营配合体系之 关键业绩及阶段性成果
房地产开发项目一般流程及特点
项目立项 项目论证阶段 项目策划阶段 设计管理阶段 主体结构开工 开盘销售 竣工 入伙 客户关系管理 阶段 销售管理阶段 工程管理阶段
（3）龙湖关键业绩（KPI）考核分析
案例： E:\运营管理讲义2013\讲义2012\2010年龙湖地区公司各部门运营绩 效考核指标.xls
龙湖某地区公司考核表.doc
2.不同管线的阶段性成果与考核(KPI值)
阶段性成果管理的意义：
阶段性成果管理流程
案例分析——项目启动阶段
龙湖地产集团运营管理计划进度区域进度计划考核管理办法（2018年版）0313
龙湖地产集团运营管理计划进度区域进度计划考核管理办法（2018年版）0313附件1：XX区域进度计划考核管理办法（2018年版）一、总则为匹配集团、区域关于2018年的发展目标，提高区域运营计划完成率及综合管理水平，围绕2018年“高周转”、“完美交付”两个核心，根据集团2017年12月15日签发的《XXX集团进度计划管理办法（2018版）》（详见附件3）及2017年12月30日签发的补充通知（详见附件4），融汇集团先进区域管理办法，结合区域发展要求及特点，现特制定《XX区域进度计划考核管理办法（2018版）》（以下简称“本办法”）。
二、适用范围本办法适用于自发文之日起，区域内所有现有、新增项目（含合作项目），及主项计划节点里涉及的各相关职能部门（以下简称“相关职能部”），纯财务投资项目暂不采用本办法。
根据本办法细则，分别对适用的项目及相关职能部进行月度、季度、年度排名、通报及奖罚。
三、管理细则3.1、运营计划考核依据以“计划完成率”作为各项目及相关职能部的排名依据，其中，项目计划完成率= 会签内控主项计划完成率+加减分项；职能计划完成率=会签内控主项计划中对应职能的节点完成率+加减分项。
计划完成率是运营类奖罚分配的核心依据。
对于我方主操盘（含派驻项目总）项目，考核里程碑、工期监控、及各板块一级、二级节点。
三级节点及专项计划只做备案，项目、职能部门内控；非我方主操盘项目，考核里程碑、工期监控、及参与负责板块一级、二级节点。
考核节点详见附件7。
3.2、运营计划排名通报约谈制每天项目、职能运营对接人根据进度更新当月主项计划节点。
每周由运营管理部牵头汇总项目、职能进度和当月主项计划节点完成情况，并提交大运营组长。
大运营组长约谈完成率排名靠后项目、职能负责人及执行人员。
每月由运营管理部在区域大运营工作会及区域例会上通报、排名各片区、项目、职能计划完成率，大运营组长约谈完成率排名靠后的片区、项目、职能负责人及执行人员。
龙湖地产运营体系及开发流程
龙湖地产的运营体系具有创新性，不 断引入新的理念和技术，推动公司不 断发展和进步。
标准化
龙湖地产在项目开发和运营过程中实 行标准化管理，通过制定统一的标准 和规范，提高工作效率和产品质量。
运营体系的优势
提高效率
降低成本
龙湖地产的运营体系通过优化流程和规范 操作，提高了工作效率，缩短了项目开发 周期。
施工过程管理
龙湖地产对施工单位进行严格的 施工过程管理，确保施工质量和
进度。
竣工验收阶段
分部分项验收
在项目施工过程中，龙湖地产组织相关单位进行分部分项验收， 确保各分项工程符合设计要求。
竣工验收
项目竣工后，龙湖地产组织相关单位进行竣工验收，对项目进行全 面检查，确保项目符合设计要求和相关法规标准。
确保公司高效运转。
流程管理
龙湖地产注重流程管理，通过制定 详细的工作流程和操作规范，确保 项目从投资决策到交付使用的全过 程有序进行。
信息化平台
龙湖地产运用先进的信息化技术， 建立了全面的信息化平台，实现项 目信息的实时共享和有效沟通。
运营体系的特点
精细化
创新性
龙湖地产的运营体系注重细节和精细 化管理，通过精确的数据分析和市场 调研，为项目决策提供有力支持。
推动公司可持续发展
龙湖地产的运营体系与开发流程不断总结经验教训、持续改进和创新，推动公司的可持续 发展和行业领先地位的巩固。
05
龙湖地产运营体系及开发流程中 的关键要素分析
土地资源的获取与整合
土地市场调研
深入研究土地市场政策、供需关系及价格趋势， 为获取优质土地资源提供决策支持。
土地获取策略
通过招拍挂、收并购、合作开发等多元化方式获 取土地资源，确保项目用地需求得到满足。
龙湖运营管理体系教材
总经理
发展部
研发部
营销部
工程部
造价 采购部
景观 部
装饰 装修 部
财务 部 会计 中心 资金 中心 税政 中心
报建中心 策划中心 技术支持组 材料设备组 客户中心 配套支持组 招投标组 签约中心 A项目 项目总监 B项目 项目总监 A项目 A项目 A项目 发展经理 研发经理 营销经理 B项目 B项目 B项目 发展经理 研发经理 营销经理
4
集团运营架构
项目运营 职能管理
集团总裁
集 团
集团投委会
集团管理委员会
集团战略运营部
集团财务部
集团人力资源行政部
集团公共事业部
集团战略运营负责人 集团运营中心
集团财务负责人
集团人力资源负责人
集团公共事务负责人
地区公司负责人
地区公司负责人
地区公司负责人
地区公司负责人
研发部
工程部
造价采购部
营销部
发展部
会议内容
会议时间
会议时间：不定期，项目取得前；通常会持续3-6个工作小时
与会人员
参会人员：PMO成员 列席人员：经地区公司总经理批准
13
PMO项目启动会（运营②）
会议目的
尽快对项目进行推演和设定决策点、控制点； 作出项目第一次（也是最重要的）决策；
会议内容
1、在项目获得后对项目进行审视、推演； 2、对项目一二级计划及目标成本预案进行梳理； 3、向项目负责人及项目职能负责人交底； 4、进一步达成共识，对计划、成本以及相关工作包、工作质量作出承诺，完成资 源匹配。
计财部
人力资源 行政部 部门职能 负责人 职员
2019龙湖自持商业全景计划节点管控文件索引表
图纸
软装
开业前11个月
地区
54 景观施工图审图
图纸
景观
开业前11个月
地区
55 完成车库划线、交通标识设计集团点评
方案
建筑
开业前10个月
地区
56 完成景观样板段集团点评
现场
景观
开业前7个月
集团
二级
是
M
57 软装加工图评审
图纸
软装
开业前6个月
地区
58 设计停止点检查（含精装，幕墙，软装，泛光，照明整体检 59 查 项） 目后评估
节点修订
编号
节点名称
工作阶段 所属专业
完成时间
管控级别 节点等级 集团管控 会议组织流程会议人员配置 评审模板
评审单
奖罚星 打分表 更新情况
更新原因
1 设计启动会
方案
建筑
开业前35.75个月
研发专项
是
M
2 确定建筑方案、精装方案设计单位
方案
建筑
开业前35.5个月
地区
3 概念方案评审
方案
建筑
开业前33.5个月
二级
38 完成施工图设计（一版施工图全版）
图纸
建筑
开业前23个月
集团
39 完成幕墙、泛光样板段集团点评
现场
幕墙+泛光
开业前22.5个月
集团
二级
是
M
40 确定软装设计单位
方案
软装
开业前22个月
地区
41 完成室内综合管网BIM成果评审
图纸
BIM
开业前22个月
集团
二级
42 幕墙招标图联审（含招标小样确认）
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序号计划级别工作项
WBS结构一、土地获取
JT-01集团取得国土证
WBS结构二、项目启动
JT-02集团组建项目团队
DQ-01地区确定建筑方案、精装方案设计单位
DQ-02地区确定施工图设计单位
JT-03集团商业研策定位会成果审批通过
JT-04集团完成商业总图及概念平面
DQ-03地区确定各市政专项方案
JT-05集团启动会成果审批通过
DQ-04地区提交目标成本（启动版）
DQ-05地区编制物业前介计划及交底
WBS结构三、设计及报建
JT-06集团方案设计成果政府相关部门审核通过DQ-06地区提交目标成本（基准版）
DQ-07地区完成初步勘查
DQ-08地区完成基坑支护方案设计及论证
DQ-09地区取得建设用地规划许可证
JT-07集团完成业态落位及铺面划分（初设版）DQ-10地区完成初步设计
JT-08集团取得消防审查报告
JT-09集团初步设计成果政府相关部门审核通过DQ-11地区电梯及扶梯参数确定
JT-10集团完成业态落位及铺面划分（施工图版）JT-11集团取得建设工程规划许可证
DQ-12地区完成施工图设计（施工正式版）
DQ-13地区施工图预算审批完成
JT-12集团完成幕墙招标图设计
DQ-14地区完成景观方案设计
DQ-15地区完成精装修方案设计
JT-13集团完成室外灯光方案设计
DQ-16地区完成室内灯光方案设计
DQ-17地区完成导视方案设计
DQ-18地区完成弱电方案设计
DQ-19地区完成室内综合管网设计
JT-14集团完成采光顶方案设计
DQ-20地区完成车库划线设计
WBS结构四、施工准备及施工
DQ-21地区提交招标采购计划
JT-15集团总承包单位定标
JT-16集团取得施工许可证
JT-17集团基坑支护及土方工程开工
DQ-22地区完成土方及妆基施工
JT-18集团主体结构施工至正负零
JT-19集团超市、影院、冰场主力店合同签约完成JT-20集团招商启动会
DQ-23地区幕墙施工单位定标
DQ-24地区土建总包向机电施工单位移交场地
JT-21集团主题结构封顶
DQ-25地区完成屋面防水施工
DQ-26地区完成采光顶封闭施工
JT-22集团完成商业公区精装修样板段施工
DQ-27地区完成扶梯安装
DQ-28地区完成货梯安装
JT-23集团已签约主、次力店交房条件交底及确认DQ-29地区已签约餐饮商铺交房条件交底及确认JT-24集团完成外装施工
DQ-30地区完成夜景照明施工
JT-25集团全部招商达到30%
DQ-31地区完成消防系统施工
DQ-32地区完成生化池、隔油池安装
DQ-33地区完成机电综合测试
JT-26集团全部招商达到60%
WBS结构五、市政及配套
DQ-34地区正式通水
JT-27集团正式通电
JT-28集团具备供热条件
JT-29集团正式通气到厨房末端
DQ-35地区道路面层施工完成
WBS结构六、公共区域精装修工程
DQ-36地区土建总包向公区精装单位移交场地
DQ-37地区公共部位精装修施工完成
DQ-38地区商管、物业用房移交
WBS结构七、验收及移交
JT-30集团消防验收
JT-31集团向主力店移交精装场地
JT-32集团开业启动会
JT-33集团规划验收
JT-34集团竣工验收及备案
DQ-39地区主力店精装修施工完成
DQ-40地区商铺精装修施工完成
DQ-41地区室外景观施工完成
WBS结构八、开业
JT-35集团开业仪式
JT-36集团项目后评估
前置任务交付物
建设工程规化许可证取得前30天证件扫描件
开业前44个月OA公告页面截屏
开业前44个月合同审批OA链接
组建项目团队后1个月合同审批OA链接
开业前42个月商业研策定位会成果
商业研策定位会审批通过后1个月商业总图及概念平面图会审纪要
商业研策定位会审批通过后1.5个月市政专项方案会审纪要
商业研策定位会审批通过后3个月商业启动会成果
启动会审批通过后5个工作日目标成本（启动版）审批页面截屏
启动会审批通过后20日物业前介计划
启动会审批通过后1个月方案审核意见报告扫描件
方案设计成果审核通过后30个工作日目标成本（基准版）审批页面截屏
初步勘查报告封面扫描件
基坑支护图纸会审纪要
证件扫描件
方案设计成果审核通过后1个月业态落位及铺面划分图（初设版）
方案设计成果审核通过后2个月初步设计图纸会审纪要
初步设计完成后1个月消防审查报告扫描件
方案设计成果政府审核通过后3个月初步设计审核意见报告扫描件
初步设计成果审核通过后2个月电梯及扶梯参数表
初步设计成果审核通过后1个月业态落位及铺面划分图（施工图版）
证件扫描件
初步设计成果审核通过后5个月施工图会审纪要
施工正式版施工图完成后60日目标成本（施工图预算调整版）审批页面截屏初步设计成果审核通过后6个月幕墙招标图纸会审纪要
方案设计成果审核通过后2个月景观方案会审纪要
方案设计成果审核通过后2个月精装修方案会审纪要
幕墙招标图设计完成前3个月室外灯光方案会审纪要
精装修方案设计完成后3个月室内灯光方案会审纪要
与精装修方案设计同步完成导视方案会审纪要
初步设计成果审批通过后2个月弱电方案会审纪要
与施工图设计同步完成管网综合图纸会审纪要
与精装修方案设计同步完成采光顶方案会审纪要
开业前6个月车库划线图纸会审纪要
初步设计成果审核通过后2个月招标采购计划表
开业前34个月定标报告链接
证件扫描档
开业前33个月现场形象速度照片
开工后6个月现场形象速度照片
开工后12个月现场形象速度照片
开业前21个月主力店签约合同审批页面截屏
开业前21个月招商启动会成果审批链接
开业前20个月定标报告链接
开工后15个月移交文件扫描档
主体结构施工至正负零后5个月现场形象进度照片
主体结构封顶后3个月现场形象进度照片
主体结构封顶后3个月现场形象进度照片
主体结构封顶后3个月现场点评纪要
主体结构封顶后5个月现场形象进度照片
开业前12个月现场形象进度照片
开业前12个月会议纪要
开业前9个月会议纪要
主体结构封顶后8个月现场形象进度照片
完成外装施工后2个月现场形象进度照片
开业前8个月商业CRM系统截屏
开业前7个月现场形象进度照片
开业前6个月现场形象进度照片
开业前6个月
开业前4个月商业CRM系统截屏
开业前8个月
开业前8个月
开业前8个月
开业前1个月
开业前2周现场形象进度照片
主体结构封顶后3个月移交文件扫描件
开业前6个月现场形象进度照片
开业前4个月移交文件扫描件
开业前6个月证件扫描件
开业前6个月移交文件扫描件
开业前4个月开业启动会成果审批链接开业前3个月证件扫描件
开业前2个月证件扫描件
开业前1个月现场形象进度照片
现场形象进度照片
现场形象进度照片
项目基准点
开业后3个月项目后评估成果
责任岗位责任部门项目投资发展经理投资发展部项目负责人运营部
项目研发经理研发部
项目研发经理研发部
项目负责人运营部
项目研发经理研发部
项目研发经理研发部
项目负责人运营部
项目成本经理造价采购部项目物业经理物业公司项目投资发展经理投资发展部项目成本经理造价采购部项目研发经理研发部
项目研发经理研发部
项目投资发展经理投资发展部项目招商经理商运部
项目研发经理研发部
项目投资发展经理投资发展部项目投资发展经理投资发展部项目研发经理研发部
项目招商经理商运部
项目投资发展经理投资发展部项目研发经理研发部
项目成本经理造价采购部项目研发经理研发部
项目研发经理研发部
项目研发经理研发部
项目研发经理研发部
项目研发经理研发部
项目研发经理研发部
项目研发经理研发部
项目研发经理研发部
项目研发经理研发部
项目研发经理研发部
项目成本经理造价采购部项目成本经理造价采购部项目工程经理工程部
项目工程经理工程部
项目工程经理工程部
项目工程经理工程部
项目招商经理商运部
项目招商经理商运部
项目成本经理造价采购部项目负责人运营部
项目工程经理工程部
项目工程经理工程部
项目工程经理工程部
项目精装经理工程部
项目工程经理工程部
项目工程经理工程部
项目商运技术负责商运部
项目商运技术负责商运部
项目工程经理工程部
项目工程经理工程部
项目招商经理商运部
项目工程经理工程部
项目工程经理工程部
项目工程经理工程部
项目招商经理商运部
项目工程经理工程部
项目工程经理工程部
项目工程经理工程部
项目工程经理工程部
项目工程经理工程部
项目负责人运营部
项目精装经理工程部
项目工程经理工程部
项目投资发展经理投资发展部项目负责人运营部
商业运营经理商运部
项目投资发展经理投资发展部项目负责人运营部
商业运营经理商运部
商业运营经理商运部
项目景观经理工程部
项目负责人运营部
项目负责人运营部。