主城区土地定级与基准地价评估技术报告

主城区土地定级与基准地价评估技术报告目录第一章城镇土地定级的条件分析和技术方法 (1)第一节城镇自然、经济和社会条件分析 (1)第二节城镇土地定级估价的技术路线 (4)第二章城镇土地定级的理论基础和原则 (13)第一节城镇土地定级的理论基础 (13)第二节城镇土地定级基本原则 (16)第三章城镇土地定级资料的收集及整理 (18)第一节城镇土地定级资料收集 (18)第二节城镇土地定级资料整理 (22)第四章城镇土地定级因素选择及权重确定 (23)第一节定级因素选择的原则 (23)第二节选择确定城镇土地定级因素、因子体系 (25)第三节城镇土地定级因素分析 (29)第四节城镇土地定级因素、因子权重确定 (33)第五章城镇土地定级因素因子整理及量化 (43)第一节城镇土地定级因素因子整理及量化的原则 (43)第二节商服繁华程度分值测算及制图 (44)第三节交通条件作用分值计算和制图 (55)第四节基本设施作用分值测算和制图 (82)第五节环境条件作用分值测算和制图 (121)第六节产业集聚度作用分值测算和制图 (129)第六章城镇土地定级单元划分和单元分值计算 (131)第一节城镇土地定级单元划分及绘制单元图 (131)第二节城镇土地定级单元分值计算 (133)第三节定级单元总分值计算与总分值图编绘 (139)第七章城镇土地级别评定 (141)第一节城镇土地级别的初步划分 (141)第二节城镇土地级差收益测算 (143)第三节城镇土地级别确定与土地级别总图的编制 (147)第八章基准地价评估的理论依据、原则 (155)第一节基准地价评估的理论依据 (155)第二节基准地价评估的原则 (156)第九章基准地价评估的技术路线及工作流程 (159)第一节基准地价评估的技术路线 (159)第二节基准地价评估工作流程 (159)第十章样点地价资料的调查及整理 (161)第一节样点地价资料的调查 (161)第二节调查资料的整理 (164)第三节还原利率的确定 (170)第十一章样点地价评估与修正 (175)第一节样点地价评估 (175)第二节样点地价修正 (184)第十二章基准地价评估与确定 (203)第一节样点地价数据检验 (203)第二节基准地价确定 (204)第十三章基准地价修正系数编制 (218)第一节基准地价系数修正表的编制 (218)第二节宗地内开发程度修正系数表编制 (251)第三节基准地价其他修正系数表的编制 (252)第四节宗地评估 (254)第十四章成果应用建议 (255)第一章城镇土地定级的条件分析和技术方法第一节城镇自然、经济和社会条件分析一.某市自然、经济和社会条件（一）自然概况某市位于某平原向青藏高原过渡带的盆周西缘、某地区的东部，东北面与名山县及某市辖的邛崃市接壤，东南与眉山市的洪雅县相连，西南边接荥经县，西北边与天全县和芦山县交界。

面积1067.34平方公里。

人口35.1万人。

距某120多公里。

地势西南高东北低，海拔在515.97-2629.4米间。

地理坐标为北纬29度40分至30度14分，东经102度51分至103度12分。

境内群山环抱，山多地少，全境东西最宽34公里，南北最长处63公里，呈南北长条状。

地势比较平缓的谷盆地约占9%，主要分布在青衣江等河流两岸的冲积地和北部的山间盆地底部；在河谷盆地边缘，分布着浅山缓坡地带，面积约占18%；其余约73%的面积属高山坡地。

某市属中纬度内陆亚热带湿润气候区，全区气候冬无严寒，夏无酷暑，气候温和，温差较小，气候垂直变化大，降水过多。

年平均气温16.2度，全年无霜期304天，年平均降水量为1774.3毫米，年平均日照为1039.4小时。

境内“一江六河”，青衣江、陇西河、周公河、喷江河、晏场河、高腔河、严桥河，总长197.4公里，属青衣江水系，由西向东流入大渡河，最终流入长江。

有耕地241.57平方公里，田113.72平方公里，地127.85平方公里，林地606.68平方公里，草地0.94平方公里，园地40.2平方公里，矿山及城市用地38.87平方公里，交通用地7.61平方公里。

主要农业类植物有水稻、玉米、红苕、洋芋、小麦、油菜、茶叶、果树、桑树等。

（二）历史人文概况某市是曾为西康省的某市与某县，成立于1950年8月1日的某市辖城厢区（今城区）、孝廉乡（今姚桥镇）、河北乡（今北郊乡一部分）、城南乡（今南郊乡的一部分），直属西康省领导，其城厢区同是西康省政府、某专署、某县政府、某市政府的驻地。

1955年10月西康省并入四川省，某市改为专区辖市，1959年3月正式撤消某市并入某县，1983年9月撤消某县设某市，为地辖市。

2000年12月某市经“撤地建市、撤市建区”后，成为地级市。

（三）旅游资源某自西魏设始阳县以来，迄今已有1400余年的历史。

市境内自然景观和人文景观交相辉映；有融大熊猫，金丝猴，珙桐等珍稀动植物为一体的蜂桶寨自然保护区，有集冰川，温泉，高原，河谷旖旎凤光为一身的贡嘎山南坡的田湾河风景区，有汇雪山，日出，云海，原始森林于一体的二郎山森林公园；有以茶文化为主题，藏秀雅幽静风韵的蒙山风景区，有险，奇，秀，美的碧峰峡野生动物园，还有南丝绸之路重镇的荥经县“严道古城”、某“上里古镇”风情，汉高颐阙、芦山东汉石刻，石棉安顺场红军长征强渡大渡河旧址等风景名胜资源。

市域拥有全国重点文物保护单位2处，四川省级文物保护单位11处，市县级文物保护单位90余处。

1994年，某市被批准为四川省级历史文化名城。

1999年初完成的《四川省旅游发展总体规划》已将上述风景名胜区和主要景点列入四川省川西旅游环线。

2006年某市入选“CCTV2006中国十佳魅力城市“。

二．某市主城区情况分析某市主城区是某市的政治、经济、文化、信息中心，更是交通枢纽、四川西部中心城市和重要的商品集散地。

城区地理位臵优越，交通方便，电信通畅。

成雅高速公路开通后，到某仅需一个多小时，离某双流机场120公里，距成昆铁路乐山火车站仅70公里；公路干线四通八达，国道318线（川藏公路）、国道108线（川滇公路西线）、成雅高速公路、省道雅（安）乐（山）4条国、省级公路在城区交汇，是四川省西部地区的重要交通枢纽；邮电通信发达，现已开通程控电话11万门，电报传真、电话可直拨国内外各大城市和港、澳、台地区。

市区经济增长加快，运行质量提高。

经市统计局审定，全年实现生产总值36.7亿元，比上年增长12.8%。

其中，第一产业增加值5.57亿元，增长6.6%，对经济增长的贡献率为7.6%；第二产业增加值15.14亿元，增长12.2%，对经济增长的贡献率为40.6%；第三产业增加值15.99亿元，增长15.5%，对经济增长的贡献率为51.8%。

从需求的角度看，投资、消费、净出口"三驾马车"同向拉动经济快速增长。

其中，投资增长 4.8％，对经济增长的贡献率为17.2%，总消费增长17.7％，对经济增长的贡献率为74.7%。

“十五”期间全区生产总值较“九五”末增长52.8％，年均增长10.8％。

第二节城镇土地定级估价的技术路线一.城镇土地定级估价的范围和任务（一）土地定级估价的范围城镇土地定级估价的对象是某市城市规划范围内的全部土地。

土地定级估价面积为49.52平方公里。

（二）土地定级估价的任务评定城区的土地综合级别，在确定的土地级别基础上，评估各级别的商业、工业、住宅用地的基准地价，编制宗地地价的修正系数。

（三）土地定级估价期日及基准地价定义土地质量等级和土地价格是动态的，随着时间变化，影响土地因素随之变化，地价也会变动。

因此，必须把定级估价的成果确定到一个统一的日期上，以保证各样点地价和成果具有可比较性。

考虑到今后编制年度地价指数的期日要求，城镇土地定级估价期日定为2009年1月1日。

基准地价含义如下：1.基准期日2009年1月1日.2.土地开发程度（1）商业、住宅用地：宗地外“六通”（通上水,通下水,通电,通讯,通气,通路），宗地内“场平”（场地平整）（2）工业用地：宗地外“四通”（通上水,通下水,通电,通路），宗地内“场平”（场地平整）3、使用年期（1）商服用地：40年（2）工业用地：50年（3）住宅用地：70年4.容积率（1）商服用地：1.8 （2）住宅用地：2.05.土地权利状况：出让土地,无他项权利限制下的土地使用权价格二.城镇土地定级估价的技术路线城镇土地定级估价的技术路线在国外的研究和实践中与我国有较大区别。

如在欧美国家和我国的台湾地区用路线价来表示城镇商服用地地价水平，德国、日本用标准地价来反映城镇地价水平。

他们通过路线价、标准地价比较分析评估宗地地价。

他们采用这些方法的主要前提条件是具备了发达、活跃、开放有序的土地市场，是在充分市场经济条件下进行的。

在他们的土地市场中，发生了大量的按市场规律形成的土地交易样本，而且这些土地交易样本按法规要求集中统一，形成了数据库，并用来分析、评估每年度城镇的地价水平和地价指数。

西方国家用了上百年的时间，逐渐形成了反映土地质量、地价水平的技术路线和方法。

在我国，土地定级估价的研究只有十多年的时间。

由于过去我国长期实行计划经济，土地不能交易、不能流动、无偿使用，土地的资产价值没有体现和发挥，所以当时对土地的质量等级、价格的评定没有意义。

随着我国改革开放的深入，特别是社会主义市场经济体制的确立和发展，土地的生产要素、级差效益、价格杠杆等经济属性日益凸现，土地作为调控手段、对促进社会经济的可持续发展，土地生态环境保护等方面的作用越来越明显，许多城镇逐步开展了城镇土地定级估价的研究和实践工作。

但是，我国目前处于社会主义市场经济的初级阶段，土地市场发育不充分，土地价格不透明，许多交易处于隐形状态，如果照搬市场经济发达国家的土地评估技术方法，肯定不适应我国的实际情况。

因此，研究适应我国国情的、适应社会主义市场经济需要、具有中国特色的土地定级估价的理论和技术方法十分重要，是很有意义的研究项目。

而我国地域辽阔，区域的社会经济和自然条件差异较大，如何根据基本理论和技术，结合城镇的实际情况定级估价也是值得研究的问题。

近年，我国城镇土地定级估价有这样几种路线。

第一种是根据影响土地质量的因素划分土地综合级别，以测算土地级差收益和土地市场交易地价评估商业、工业、住宅等用地类型的基准地价；第二种是根据土地的质量，直接划分均质地域，以市场地价评估分类型用地的基准地价；第三种是根据影响不同类型土地质量的因素，划分分类型的土地级别，以市场地价评估分类型用地的基准地价。

这三种方法的主要差别是在土地级别的划分方法上。

第一种方法选用于土地市场不太发达，位于我国中、西部地区，而且城区规模不大的中小城镇。

第二种方法适用于土地市场比较发达、市场经济发展较好的城镇。