某商业街运营实施方案PPT
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商业街策划方案课件
01
商业街项目概述
项目背景
当前商业街发展状况
政策环境分析
分析当前商业街的发展状况，包括市 场规模、竞争态势、消费者需求等方 面的信息。
了解国家及地方政府的政策法规，分 析其对商业街项目的影响和机遇。
市场需求分析
对目标客户群体的消费需求、消费习 惯和消费心理进行分析，以确定商业 街的市场定位和发展方向。
市场风险总结
市场风险是商业街面临的主要风险之一，包括市场需求变 化、竞争加剧、消费者购买力下降等。
市场风险评估
在策划阶段，应对市场进行深入调研，了解目标客户的需 求、消费习惯和购买力，同时分析竞争对手的优势和劣势 。
应对策略
针对市场风险，可以采取差异化竞争策略，提供独特的产 品或服务，满足客户的需求；同时，加强品牌宣传和营销 推广，提高商业街的知名度和美誉度。
景观设计
商业街的景观设计应与周围环境相协调，提升城市的绿化覆盖率 和环境质量。
垃圾分类与处理
商业街应实施垃圾分类制度，减少垃圾对环境的污染，同时采用 合理的垃圾处理方式。
REPORT
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CATALOG
DATE
ANALYSIS
SUMMAR Y
REPORT
CATALOG
DATE
ANALYSIS
SUMMARY
商业街策划方案课件
目录
CONTENTS
• 商业街项目概述 • 商业街市场分析 • 商业街策划方案 • 商业街实施计划 • 商业街风险评估与应对策略 • 商业街预期效益与评估方法
REPORT
CATALOG
DATE
ANALYSIS
SUMMAR Y
建设风险评估与应对
主题商业街策划方案PPT幻灯片
2009 2010
2011
2012 2013
2009-2013铜仁个人可支配收入和消费性支出（元）
15,901 18,366 13,642
消 支9,费 出64倾 占67,13向903仅%10为，,85其3776,0次.394%为，交城通9市,、38消教5 费育热文1情0化,0偏，32低城，市1食消0,5品费24 习惯符合中小城市消费特点
北门片区：成熟居住区，但受 城市规划制约土地供应量少， 项目分散，定位档次不高，居 住品质一般。
房地产发展情况
谢桥片区：目前人气较欠缺，但发展势头较好，新盘大盘 较多，区域成熟度较低，作为政府重点打造的区域，定位 档次较高，未来数年前景较好。
2020/3/1
旧城中心土地可开发基本完毕，未来中心城区土地供应主要集中在谢桥片区 7
睿力.国际城 万丰国际商贸
城 笑哈哈国际商
贸物流城 盛世铭城
类型 底商
均价（元/ ㎡）
--
底商
--
底商
--
底商
--
底商 商贸城街铺 商贸城街铺
--
1000013000
5181
商城内商铺
3万一铺
11
2020/3/1
万和星城 义乌小商品市场
西南国际商贸城
天宏商城
义乌小商品市场
12
项目周边资源分析
小区 天都.锦绣天地
项目 立地
项目地资源地块方正、三面临街，利于社区商业和目的性商业，但需利用业态和设计处理好高差关系
2020/3/1
15
铜仁“幸福里”生活时尚中心
项目策划思路
方案1
方案2
谢桥生活时尚街区（销售） 谢桥婚庆主题街区（销售）
《商业街开街方案》课件
开街中期预期效果
商家营业额增长
随着客流量的增加和品牌 知名度的提升，商业街内 各商家的营业额将会有所 增长。
消费者满意度提高
通过商业街的优化和改进 ，提高消费者的购物体验 和满意度，增强消费者的 忠诚度和复购率。
商家合作共赢
商业街内的商家之间通过 合作和交流，实现资源共 享和互利共赢，共同推动 商业街的发展。
客户需求分析
深入了解目标客户群体的消费习惯、喜好和需求，以便在商业街的经营业态和品牌选择 上进行精准定位。
商业街经营业态规划
经营业态
根据目标客户群体的需求和商业 街的定位，规划合理的经营业态 ，包括零售、餐饮、娱乐等，以 满足不同客户的需求。
商铺租赁策略
制定合理的商铺租赁策略，包括 租金水平、租期长短、优惠政策 等，吸引优质商户入驻。
在报纸、杂志等印刷媒体 上发布商业街广告，覆盖 更广泛的受众。
社交媒体营销策略
01
02
03
建立社交媒体账号
在各大社交媒体平台上建 立商业街的官方账号，与 用户互动。
内容营销
定期发布有关商业街的有 趣、实用的内容，吸引用 户关注和分享。
用户互动活动
举办线上活动，如抽奖、 问答等，鼓励用户参与并 分享给朋友。
商业街周边有多个大型商场、超 市、餐饮店等商业设施，形成浓
厚的商业氛围。
商业街周边有多个银行、医院等 公共服务设施，方便居民生活。
Part
02
商业街开街目标与定位
商业街目标客户群体
目标客户群体
根据商业街的地理位置、周边居民结构和消费水平等因素，确定商业街的目标客户群体 ，如年轻人、家庭主妇、白领上班族等。
开街宣传推广
通过各种渠道进行开街仪式的宣 传推广，吸引更多人参与。
商业街招商营销方案PPT课件
业振城商业街营销策略报告
目录
市场调研 物业定位 招商实施 价格策略 营销推广
市 场 调 研
业振城商业街营销策略报告
区域分析 市场分析
横岗概况
横岗位于深圳东部、龙岗区的中部，东邻盐田港，南紧接深圳经济特区,西北毗邻东莞， 北连龙岗区中心城。距深圳经济特区18公里，距香港仅20公里.横岗2004年生产总值62.38 亿元，1980年来年均递增18％；工业总产值达105.88亿元，其中支柱产业眼镜产量占据世 界的50%，欧洲市场的70%；汽车玻璃产量全国排名第三。
业振城商业街营销策略报告
横岗商业概况
社区配套商业迅速崛起
随着横岗房地产市场的快速发展，横岗商业出现了另一种主要表现形式，以单个或多个住 宅项目底商、裙楼商业构成的社区商业快速发展态式，这种商业主要功能为住宅社区提供生活 配套、综合服务等，具有代表性的有锦冠华庭、卓越中心花园社区商业。以便利店、中介服务、 餐饮、休闲等业态为主，围绕住宅社区消费者进行经营，消费辐射能力不强，具有统一的规划， 形象较好。
楼盘名称
锦冠华城
发展商
深圳市双义发实 业股份有限公司
占地面积（㎡）
46,888
横岗商业文化中心
深圳市卓越地产开发 有限公司
——
建筑面积（㎡）
104,450
12,000
商业面积（㎡）
一层商铺约4,900
约12,000
售价（元/㎡）
一楼一期销售均价 9,000
均价8,500
租金（元/㎡）
70—110
60—90
业振城商业街营销策略报告
横岗商业新动向
片区项目分布
中海怡美山庄 中海大山地
128
改
造
目录
市场调研 物业定位 招商实施 价格策略 营销推广
市 场 调 研
业振城商业街营销策略报告
区域分析 市场分析
横岗概况
横岗位于深圳东部、龙岗区的中部，东邻盐田港，南紧接深圳经济特区,西北毗邻东莞， 北连龙岗区中心城。距深圳经济特区18公里，距香港仅20公里.横岗2004年生产总值62.38 亿元，1980年来年均递增18％；工业总产值达105.88亿元，其中支柱产业眼镜产量占据世 界的50%，欧洲市场的70%；汽车玻璃产量全国排名第三。
业振城商业街营销策略报告
横岗商业概况
社区配套商业迅速崛起
随着横岗房地产市场的快速发展，横岗商业出现了另一种主要表现形式，以单个或多个住 宅项目底商、裙楼商业构成的社区商业快速发展态式，这种商业主要功能为住宅社区提供生活 配套、综合服务等，具有代表性的有锦冠华庭、卓越中心花园社区商业。以便利店、中介服务、 餐饮、休闲等业态为主，围绕住宅社区消费者进行经营，消费辐射能力不强，具有统一的规划， 形象较好。
楼盘名称
锦冠华城
发展商
深圳市双义发实 业股份有限公司
占地面积（㎡）
46,888
横岗商业文化中心
深圳市卓越地产开发 有限公司
——
建筑面积（㎡）
104,450
12,000
商业面积（㎡）
一层商铺约4,900
约12,000
售价（元/㎡）
一楼一期销售均价 9,000
均价8,500
租金（元/㎡）
70—110
60—90
业振城商业街营销策略报告
横岗商业新动向
片区项目分布
中海怡美山庄 中海大山地
128
改
造
某商业街招商运营及物业管理方案(PPT100张)【精品】
推 广
培 训
市 场 推 广
商 业 管 理
全程策划服务
1 前期策划顾问服务
1、市位两个方案着手设计（《商业规划方案》、《招商策划方案》）/着手市场 定位方案和招商策划方案的落地/策划本项目在商界的推广传播/策划本项目促进销售
3 商业管理服务
通过指导、自组或合组商业管理团队对本项目的进行商业运营管理。商业管理服务前期成 果是《商业项目商业管理方案》，中期核心成果是《商业项目商业管理制度与管理流程》 和商业经营绩效，后期成果是本项目赢利能力和赢利水平。
银泰城商业街招商运营及物业管理方案
目录 Contents
1 商业总体运作思路 2 商业街招商执行策略 3 物业服务合作计划 4 全程商管服务总结 5 合作报价
商业总体运作思路
操盘思路 操盘流程 全程策划服务
操盘思路
市场调研
消费调查 商户调查 业态调查
竞争调查 投资调查 价格调查
市场定位
主题定位 功能定位 规模定位 业态定位 文化定位 客层定位 竞争定位
商业街招商执行方案
哈尔滨商业市场调研 价格策略 商业街主题定位建议 商业街业态规划建议 战略资源整合 招商阶段性工作内容 招商工作节奏控制
哈尔滨商业市场调研
✓ 把握市场商业趋势、了解商业现状与规划 ✓ 挖掘市场空白及项目发展定位之依据
哈尔滨现有商业格局
松北商圈
爱建 商圈
顾乡商圈
靖宇
中央大传街统商商圈圈 商圈
洽谈
商品结构 经营试算 主力店
意向
经营期
招商 经营试算 主力店
签约
零售专业店 签约开业筹 备物业管理
商业 功能 规划
方案 设计 论证
租售 策略 设计
商业街经典策划案例幻灯片PPT
以酒吧、夜店、甜品店、题精品消费的目的性消费客群
针对都市年轻人客群
5
商业案例（民俗） 天津：大悲院商业街 台湾：行天宫 成都：锦里
6
成都-锦里
7
以川西文化为底蕴的旧城改造项目，囊括了旅游、美食、娱乐休闲、特色 纪念品等各类商业元素
上海市创意产业的领头羊…… 国际公认的创意形态 文化产业的高端链条 艺术家工作的生态社区 上海特质的艺术消费区
页码 14
田子坊是上海近现代传统社区发展的一个缩影 ➢田子坊反映了近现代江南农村社区到法租界华洋混住社区及里弄工 厂社区的发展脉络。 ➢空间格局的历史演进出卢湾区生活与文化的积淀过程，呈现出不同 的特征、风貌，是海派文化兼容并蓄特质的空间意向表达。
商业街经典策划案例幻灯片PPT
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上海新天地：中国客厅“上海站”
2
由旧区改造而成的商业体→“旅游景点”
上海·新天地---功能演进
3
成都：宽窄巷子
4
在具有鲜明地域特色和浓厚历史氛围的宽窄巷子各街区中，植入以文化为基石的商业元素，充 分展示老成都生活精神，能切身感受老成都民俗生活场景，感受“最成都”
情人墙、水上情人餐厅（餐饮功能）……
12
上海-田子坊
13
上海-田子坊：城市记忆+创意精神=创造性的磁场
中国最佳创意产业园…… 1998年 著名画家陈逸飞、尔冬强、王家俊等艺术家先后入驻 2004年 率先开展上海创意产业发展软课题研究
编制了《田子坊创意产业概念规划》 举办了上海首次创意产业发展论坛 2005年 被上海市经委首批命名为十八个创意产业集聚区之一 在上海十大最具影响力的创意产业集聚区排名第一 2006年 23家企业共同发起的“田子坊知识产权保护联盟”成立 被评为2006年中国最佳创意产业园区
某商业经营管理公司运营方案(精编课件).ppt
精品课件
重要管理制度
《某某新天地商业业主公约》—与销售合同捆绑的合同或协议性质文件 《某某新天地商户服务手册》
—涵盖从商户进场装修到开门营业的各个环节
《某某会会员手册》—会员服务、联盟商家手册 《某某新天地委托租赁合同》—为业主或转租商户提供代租服务 《某某新天地经营管理条例》—对商户日常经营行为进行规范化管理 《某某新天地商户经营承诺书》
岗位职责
负责商家进场管理及招商租务工作，商铺转让工作、补位招商，具体实施商业物 业管理方案
负责商家的内部管理，受理商家的咨询、投诉，统筹安排预、特约服务，办理各 类证卡，商家档案的收集整理、区域市场营销活动的执行等;负责项目电子商务工 作的开展，网站的建设、管理和运营；
负责年度营销目标的制定、实施经营管理专业培训、及时更新商业调整策略、确 定项目广告策略、创新策略及抗风险应对政策并且在市场初期协助商家寻找、开 发、稳定终端客户；确定项目区域市场发展的趋势以及潜力；竞争对手分析和研 究;项目促销工作的外联，商家和业主活动的组织实施，客户服务中心的管理、会 员维护、项目广告位管理等等;
委托合同 返租合同
呈辉工艺文化城 （中国）有限公司
委 托 合 同
中工美商务管理 （苏州）有限公司
租赁合同
租赁经营者
精品课件
管理模式的五个统一
统一经营主题 统一服务管理 统一招商管理 统一营销管理 统一物业管理
即统一项目的业态规划和商品布局。
即为商户提供专业的服务咨询；统一设立总服务台，提供客 户服务提升项目服务水平；代行部分工商行政职能，对商户 经营行为、商品和服务质量进行必要监督，保持良好经营秩 序，并以此提升项目认知度。
精品课件
正常管理阶段
项目区域市场的分析、评估
重要管理制度
《某某新天地商业业主公约》—与销售合同捆绑的合同或协议性质文件 《某某新天地商户服务手册》
—涵盖从商户进场装修到开门营业的各个环节
《某某会会员手册》—会员服务、联盟商家手册 《某某新天地委托租赁合同》—为业主或转租商户提供代租服务 《某某新天地经营管理条例》—对商户日常经营行为进行规范化管理 《某某新天地商户经营承诺书》
岗位职责
负责商家进场管理及招商租务工作，商铺转让工作、补位招商，具体实施商业物 业管理方案
负责商家的内部管理，受理商家的咨询、投诉，统筹安排预、特约服务，办理各 类证卡，商家档案的收集整理、区域市场营销活动的执行等;负责项目电子商务工 作的开展，网站的建设、管理和运营；
负责年度营销目标的制定、实施经营管理专业培训、及时更新商业调整策略、确 定项目广告策略、创新策略及抗风险应对政策并且在市场初期协助商家寻找、开 发、稳定终端客户；确定项目区域市场发展的趋势以及潜力；竞争对手分析和研 究;项目促销工作的外联，商家和业主活动的组织实施，客户服务中心的管理、会 员维护、项目广告位管理等等;
委托合同 返租合同
呈辉工艺文化城 （中国）有限公司
委 托 合 同
中工美商务管理 （苏州）有限公司
租赁合同
租赁经营者
精品课件
管理模式的五个统一
统一经营主题 统一服务管理 统一招商管理 统一营销管理 统一物业管理
即统一项目的业态规划和商品布局。
即为商户提供专业的服务咨询；统一设立总服务台，提供客 户服务提升项目服务水平；代行部分工商行政职能，对商户 经营行为、商品和服务质量进行必要监督，保持良好经营秩 序，并以此提升项目认知度。
精品课件
正常管理阶段
项目区域市场的分析、评估
某商业街运营实施方案PPT(共 68张)
14
产品线介绍
--55＃栋2层平面图
15
产品线介绍
--55＃栋3层平面图
16
产品线介绍
--55＃栋负1层平面图
17
产品线介绍
--16＃栋南裙楼面积表（12个单位铺面）
18
产品线介绍
--16＃栋南裙楼1层平面图
19
产品线介绍
--16＃栋南裙楼2层平面图
20
产品线介绍
--16＃、17＃栋西裙楼面积表（12个单位铺面）
3、招商面积：总计14060.97 ㎡，共72个铺面，其中负1层超市3400.16 ㎡ ， 1层面积4832.01㎡ ，2层面积4193.78 ㎡ ，3层面积1631.97㎡。
3
附件1：商业街布局图
一层1185.85㎡ 二层922.46㎡
一层980.69㎡ 二层1071.96㎡
一层495.62㎡ 二层643.66㎡
能持续，经营是否顺利，商业培育期是否乐观，商业人气是否能快速 积累；
2、商铺购买者是否遵守招商规则是商业街经营过程的重要隐患；管理不 善也是商业街升值的障碍。
34
我们选取何种经营方式?
原
则
1 、一种不给公司长期背负后期经营、管理压 力的---三年期代租销售模式;
2 、一种能给整个项目带来快速回现、可短时 间去化商铺的---直销模式。
1、主力店成功入驻，销售大部分 完成，超市、2-3层独立大铺未 销售的情形下,公司可以成立一 个投资经营部,主管租赁兼招商 对接事宜；
2、物业可委托给专业公司，负责 维护、保安、保洁等事务；
3、在销售不是很好的情形下，则 采取委托专业招商公司招商招 租,或1-2年期限,或短期阶段性服 务。
需要提前准备的工作---
产品线介绍
--55＃栋2层平面图
15
产品线介绍
--55＃栋3层平面图
16
产品线介绍
--55＃栋负1层平面图
17
产品线介绍
--16＃栋南裙楼面积表（12个单位铺面）
18
产品线介绍
--16＃栋南裙楼1层平面图
19
产品线介绍
--16＃栋南裙楼2层平面图
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产品线介绍
--16＃、17＃栋西裙楼面积表（12个单位铺面）
3、招商面积：总计14060.97 ㎡，共72个铺面，其中负1层超市3400.16 ㎡ ， 1层面积4832.01㎡ ，2层面积4193.78 ㎡ ，3层面积1631.97㎡。
3
附件1：商业街布局图
一层1185.85㎡ 二层922.46㎡
一层980.69㎡ 二层1071.96㎡
一层495.62㎡ 二层643.66㎡
能持续，经营是否顺利，商业培育期是否乐观，商业人气是否能快速 积累；
2、商铺购买者是否遵守招商规则是商业街经营过程的重要隐患；管理不 善也是商业街升值的障碍。
34
我们选取何种经营方式?
原
则
1 、一种不给公司长期背负后期经营、管理压 力的---三年期代租销售模式;
2 、一种能给整个项目带来快速回现、可短时 间去化商铺的---直销模式。
1、主力店成功入驻，销售大部分 完成，超市、2-3层独立大铺未 销售的情形下,公司可以成立一 个投资经营部,主管租赁兼招商 对接事宜；
2、物业可委托给专业公司，负责 维护、保安、保洁等事务；
3、在销售不是很好的情形下，则 采取委托专业招商公司招商招 租,或1-2年期限,或短期阶段性服 务。
需要提前准备的工作---
商业街经营模式及商业街租金方案 PPT
∕㎡·月）
40.00
40.00
40.00
44.00
45.00
46.00
46.00
45.00
44.00
42.00
业态定 位
免租期( 月)
品牌服装专卖店
3
3 75.24
3 71.28
3 55.44
3 58.59
3 75.33
3 75.33
3 58.59
3 55.44
3 72.62 673.58
2层面 76.56 积（㎡） 租金标 准（元
合计
1层面 346. 积（㎡） 50 租金标 准(元∕
㎡·月)
53.82
49.14
43.17
42.42
42.42
42.4 2
60.00
42.42
45.1 8
60.0 0
46.75
37.7 0
65.00
35.7 0
65.00
36.5 5
70.00
1149 .51
1318
18-24
70.00
70.00
65.00
16—22(整层出租免租期为8-12月)
业态定 位 3层或 负一层 代号 面积 租金标 准(元∕
㎡·月)
负一层A-1-1 3400.16㎡ 13-1814-20（免租期18-24月）
业态定 位 特点
儿童乐园或网络会所
艺术培训
超市
13 1、一、二楼有的是单独楼梯共两层，也有二层整铺划分;其中1层高3.9米,2层高3.55米；2、三楼及负一楼均为大面积的整铺。
--53＃栋1层平面图
产品线介绍
11
--53＃栋2层平面图
步行街-商业街经典策划案例 PPT
锦里的成功要素： 以蜀汉三国文化为支撑,以川西民风、民俗为内涵,融合成都特有的休 闲文化气氛，锦里民俗文化街在主题形象定位、产品功能设计、经营 管理模式等方面形成了一条民俗文化旅游资源开发的成功模式。
商业界策划案例三（婚庆） 宁波：日湖婚庆广场
宁波日湖婚庆广场
区位：江北区人民路与大庆南路延伸段之间，紧邻日湖公园东侧 规模：总建面21000平米，商铺140余个 定位：以婚礼消费为主题的一站式婚庆消费商圈 构成：设婚街、喜街、家饰街三个主题街区
以酒吧、夜店、甜品店、婚庆、 小型特色零售、轻便餐饮、创意 时尚为主题的时尚动感娱乐区
针对主题精品消费的目的性消费客群
针对都市年轻人客群
商业界策划案例二（民俗） 成都：锦里
成都-锦里
以川西文化为底蕴的旧城改造项目，囊括了旅游、美食、娱乐休闲、特色 纪念品等各类商业元素
锦里民俗休闲街，位于四川省成都市武侯祠旁，是成都市首座以传统川西古镇为建 筑风格的旅游休闲街区。街区全长350余米，有茶坊、客栈、酒楼、酒吧、戏台、 各种风味小吃、工艺品、土特产等等，集旅游购物、休闲娱乐为一体，是一条在深 厚民俗文化根基上营造出的休闲气氛的商业休闲街。
锦里古街目前主要包括酒吧娱乐区、四川餐饮名小吃区、府第客栈区、特色旅游工 艺品展销区等几大部分。锦里集旅游购物、休闲娱乐为一体，满足游客吃、住、行、 游、购、娱的要求，集中展示和推广三国宴、四川名小吃、蜀锦、蜀绣、漆器、竹 编工艺品、川酒、川茶、川戏、川中草药等，定期举行丰富多彩的民俗文化活动， 再现蜀地民俗文化，使游客充分体验四川民风民俗的独特魅力，对蜀汉文化和古成 都风貌有更深入的了解。
婚街主题广场总面积11000平米，商业步行街，包括品牌婚纱影楼区、 婚礼时尚区、婚庆用品区、精品购物区、精致餐饮区、婚姻登记区等业态
商业界策划案例三（婚庆） 宁波：日湖婚庆广场
宁波日湖婚庆广场
区位：江北区人民路与大庆南路延伸段之间，紧邻日湖公园东侧 规模：总建面21000平米，商铺140余个 定位：以婚礼消费为主题的一站式婚庆消费商圈 构成：设婚街、喜街、家饰街三个主题街区
以酒吧、夜店、甜品店、婚庆、 小型特色零售、轻便餐饮、创意 时尚为主题的时尚动感娱乐区
针对主题精品消费的目的性消费客群
针对都市年轻人客群
商业界策划案例二（民俗） 成都：锦里
成都-锦里
以川西文化为底蕴的旧城改造项目，囊括了旅游、美食、娱乐休闲、特色 纪念品等各类商业元素
锦里民俗休闲街，位于四川省成都市武侯祠旁，是成都市首座以传统川西古镇为建 筑风格的旅游休闲街区。街区全长350余米，有茶坊、客栈、酒楼、酒吧、戏台、 各种风味小吃、工艺品、土特产等等，集旅游购物、休闲娱乐为一体，是一条在深 厚民俗文化根基上营造出的休闲气氛的商业休闲街。
锦里古街目前主要包括酒吧娱乐区、四川餐饮名小吃区、府第客栈区、特色旅游工 艺品展销区等几大部分。锦里集旅游购物、休闲娱乐为一体，满足游客吃、住、行、 游、购、娱的要求，集中展示和推广三国宴、四川名小吃、蜀锦、蜀绣、漆器、竹 编工艺品、川酒、川茶、川戏、川中草药等，定期举行丰富多彩的民俗文化活动， 再现蜀地民俗文化，使游客充分体验四川民风民俗的独特魅力，对蜀汉文化和古成 都风貌有更深入的了解。
婚街主题广场总面积11000平米，商业步行街，包括品牌婚纱影楼区、 婚礼时尚区、婚庆用品区、精品购物区、精致餐饮区、婚姻登记区等业态
南昌利民路商业街招商运营方案26页PPT
南昌ห้องสมุดไป่ตู้民路商业街招商运营方案
11、不为五斗米折腰。 12、芳菊开林耀，青松冠岩列。怀此 贞秀姿 ，卓为 霜下杰 。
13、归去来兮，田蜀将芜胡不归。 14、酒能祛百虑，菊为制颓龄。 15、春蚕收长丝，秋熟靡王税。
41、学问是异常珍贵的东西，从任何源泉吸 收都不可耻。——阿卜·日·法拉兹
42、只有在人群中间，才能认识自 己。——德国
43、重复别人所说的话，只需要教育； 而要挑战别人所说的话，则需要头脑。—— 玛丽·佩蒂博恩·普尔
44、卓越的人一大优点是：在不利与艰 难的遭遇里百折不饶。——贝多芬
45、自己的饭量自己知道。——苏联
11、不为五斗米折腰。 12、芳菊开林耀，青松冠岩列。怀此 贞秀姿 ，卓为 霜下杰 。
13、归去来兮，田蜀将芜胡不归。 14、酒能祛百虑，菊为制颓龄。 15、春蚕收长丝，秋熟靡王税。
41、学问是异常珍贵的东西，从任何源泉吸 收都不可耻。——阿卜·日·法拉兹
42、只有在人群中间，才能认识自 己。——德国
43、重复别人所说的话，只需要教育； 而要挑战别人所说的话，则需要头脑。—— 玛丽·佩蒂博恩·普尔
44、卓越的人一大优点是：在不利与艰 难的遭遇里百折不饶。——贝多芬
45、自己的饭量自己知道。——苏联
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威尼斯商业街运营实施方案
2013年11月 金水湾项目建设指挥部
1
总体定位
湘潭最长情景商业街
湘潭最大社区特色休闲商业街
九华新城区唯一专业休闲街
第一部分 威尼斯商业街概况
位置、范围及规模
1、位于九华开发区宝马西路和江南大道两条主干道交叉口；东面距离步步高 大道仅500米；
2、商业街总长度639米，总建筑面积㎡。其中包括： A、北街:位于江南大道东侧,长117米,系16＃、17＃裙楼西的2层商铺， 共计2108.31㎡; B、中街：斜穿项目西南角，西北接江南大道,东南连宝马西路,长212米，包 括51＃、52＃、53＃栋，以及16＃裙楼南，均有1-2层的底层商铺， 共计4885.9㎡； C、南街：沿宝马西路北侧，长310米，包括55＃4层商铺1栋,共计7063.76㎡。
7
产品线介绍
--52＃栋1层平面图
8
产品线介绍
--52＃栋2层平面图
9
产品线介绍
--53＃栋面积表（10个单位铺面）
10
产品线介绍
--53＃栋1层平面图
11
产品线介绍
--53＃栋2层平面图
12
产品线介绍--55＃栋面积表（18个单位铺面）
882.12 13
产品线介绍
--55＃栋1层平面图
4、业主拖欠水电费、租金等产生 的协调、诉讼成本。
1、最大的麻烦还是在经营清淡的时候 ，业主拖欠物业管理费、水电费， 造成物业无法维持下去，街区秩序 混乱，维修维护无人管理；
2、水电费收缴困难，造成水电部门停 水停电，影响其他经营户，造成群 体事件，从而影响整个项目形象；
3、公共水电费用较多，物业管理部门 能否及时平衡、弥补，特别是水街 每次补水费用约2000元，每月2次， 则需4000元，物业费用能否维持皆 是隐患。
经营思路
2、减少租赁经营过程中退租、门面空置、经营管理和物业服务诸多麻烦， 无返租压力；
3、质保期过后，开发商无需承担商业街的景观维护、质量维修。
缺点： 1、门面预售之初，门面价格难以提高； 2、不做统一招商招租、不规范经营业态，卖出去后，商业街形象无法提
升，金水湾项目的整体形象受损； 3、一旦商业街铺面卖出后经营不善，关门现象较多，容易打击投资者、
14
产品线介绍
--55＃栋2层平面图
15
产品线介绍
--55＃栋3层平面图
16
产品线介绍
--55＃栋负1层平面图
17
产品线介绍
--16＃栋南裙楼面积表（12个单位铺面）
18
产品线介绍
--16＃栋南裙楼1层平面图
19
产品线介绍
--16＃栋南裙楼2层平面图
20
产品线介绍
--16＃、17＃栋西裙楼面积表（12个单位铺面）
3、招商面积：总计14060.97 ㎡，共72个铺面，其中负1层超市3400.16 ㎡ ， 1层面积4832.01㎡ ，2层面积4193.78 ㎡ ，3层面积1631.97㎡。
3
附件1：商业街布局图
一层1185.85㎡ 二层922.46㎡
一层980.69㎡ 二层1071.96㎡
一层495.62㎡ 二层643.66㎡
21
产品线介绍
--16＃、17＃栋西裙楼1层平面图
22
产品线介绍
--16＃、17＃栋西裙楼2层平面图
23
产品线介绍—分类
24
第三部分 招商业态定位
一、业态布局图
北街
中街
南街
25
威尼斯商业街一层业态布局图
：
银行、电器、电子通信、 婚纱摄影
品牌服装专卖店
休闲美食（淘淘街） 社区 配套
休闲美食
26
缺点： 1、统一招商、管理、经营的团队专业化程度要求高，必然形成较高的管理、
运营成本； 31
经营思路—不可控因素
其中之一：招商运营
其中之二：物业管理
1、空铺面出现，即需招商人员对 外招租，增加人力成本；
2、如遇退租，收不到租金，公司 受损；
3、店铺生意清淡，业主要求开发 商开展促销活动，无疑增加费用 ；
经营者的积极性，导致今后的商铺难以快速升值；
30
4、由于没有招商在前，商业街人气提升的速度会很缓慢。
经营思路
方式B：全部对外招商、招租，物业自持，实行租赁经营；
优点： 1、便于统一招商招租，也便于统一管理和经营； 2、通过开发商的统一经营管理，可以有力维护商业街的整体形象； 3、可以有序引进档次和品位高、知名的品牌商家； 4、大大提升商铺价值，使物业升值保值，有利于今后整合优质资产来融资。
威尼斯商业街二层业态布局图
中西餐厅、足浴、KTV
潮流街区（格子铺）
时尚 餐厅
休闲美食
27
招商业态定位
二、业态定位、依据
（一）基本定位
1、主力店：以超市、中西餐饮、银行为主（同类独家）； 2、次主力店：品牌装、休闲餐饮、通讯电子等，以同类划区聚集为原则增强
商业凝聚力和对商业氛围的营造，根据商家品牌和规模灵活调整商家数量； 3、社区配套店：药店、干洗店、美容等。（同类独家，尽可能完善社区商业配
一、经营方式的三种模式 A、全部对外销售，经营业态放任自流； B、全部对外招商、招租，物业自持，实行租赁经营； C、部分招商招租，部分销售；先招商后销售，在适当时
机 开盘销售商铺。
二、上述三种方式的优缺点分析
方式A：全部对外销售，经营业态放任自流；
优点：1、可以尽快售罄，及时返现，缓解资金压力；
29
16#
16#、
南
17#西
53#
一层525.04㎡ 二层673.58㎡
一层495.35㎡
负一层3400.16㎡，一层1149.51㎡ 二层882.12㎡，三层1631.97㎡
52#
55#
4
第二部分 产品线介绍 --51＃栋面积表（10个单位铺面）
5
产品线介绍
--51 ＃栋平面图
6
产品线介绍
--52＃栋面积表（10个单位铺面）
套，提供全面的优质服务） （二）依据 1、商业街规模较小，暂无中、大型商业支撑； 2、目前以服务周边为主，本社区为辅；将来可能会产生逆转； 3、九华区域有类似业态，但不集中、不扎堆，且缺少品牌店； 4、本商业街暂时2-3年为市场培育期，3-5年后金水湾社区入住率达到一定程度
商业条件才基本成熟；
28
第四部分 经营思路
4、每月15000㎡×3元／㎡=45000元的 物业收入能否填补所有物业开支将 是问题。
32
经营思路
方式C：部分招商招租，部分销售；先招商后销售，在适当 时机开盘销售商铺.
优点： 1、成功的招商以及营业状况较好可以为后面的销售提供卖点，累积商业
街的价值；商铺的后期销售有充足的理由加价； 2、引进的品牌店可以大大提升商业街档次、品位，提高了商业街乃至整
2013年11月 金水湾项目建设指挥部
1
总体定位
湘潭最长情景商业街
湘潭最大社区特色休闲商业街
九华新城区唯一专业休闲街
第一部分 威尼斯商业街概况
位置、范围及规模
1、位于九华开发区宝马西路和江南大道两条主干道交叉口；东面距离步步高 大道仅500米；
2、商业街总长度639米，总建筑面积㎡。其中包括： A、北街:位于江南大道东侧,长117米,系16＃、17＃裙楼西的2层商铺， 共计2108.31㎡; B、中街：斜穿项目西南角，西北接江南大道,东南连宝马西路,长212米，包 括51＃、52＃、53＃栋，以及16＃裙楼南，均有1-2层的底层商铺， 共计4885.9㎡； C、南街：沿宝马西路北侧，长310米，包括55＃4层商铺1栋,共计7063.76㎡。
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产品线介绍
--52＃栋1层平面图
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产品线介绍
--52＃栋2层平面图
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产品线介绍
--53＃栋面积表（10个单位铺面）
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产品线介绍
--53＃栋1层平面图
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产品线介绍
--53＃栋2层平面图
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产品线介绍--55＃栋面积表（18个单位铺面）
882.12 13
产品线介绍
--55＃栋1层平面图
4、业主拖欠水电费、租金等产生 的协调、诉讼成本。
1、最大的麻烦还是在经营清淡的时候 ，业主拖欠物业管理费、水电费， 造成物业无法维持下去，街区秩序 混乱，维修维护无人管理；
2、水电费收缴困难，造成水电部门停 水停电，影响其他经营户，造成群 体事件，从而影响整个项目形象；
3、公共水电费用较多，物业管理部门 能否及时平衡、弥补，特别是水街 每次补水费用约2000元，每月2次， 则需4000元，物业费用能否维持皆 是隐患。
经营思路
2、减少租赁经营过程中退租、门面空置、经营管理和物业服务诸多麻烦， 无返租压力；
3、质保期过后，开发商无需承担商业街的景观维护、质量维修。
缺点： 1、门面预售之初，门面价格难以提高； 2、不做统一招商招租、不规范经营业态，卖出去后，商业街形象无法提
升，金水湾项目的整体形象受损； 3、一旦商业街铺面卖出后经营不善，关门现象较多，容易打击投资者、
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产品线介绍
--55＃栋2层平面图
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产品线介绍
--55＃栋3层平面图
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产品线介绍
--55＃栋负1层平面图
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产品线介绍
--16＃栋南裙楼面积表（12个单位铺面）
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产品线介绍
--16＃栋南裙楼1层平面图
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产品线介绍
--16＃栋南裙楼2层平面图
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产品线介绍
--16＃、17＃栋西裙楼面积表（12个单位铺面）
3、招商面积：总计14060.97 ㎡，共72个铺面，其中负1层超市3400.16 ㎡ ， 1层面积4832.01㎡ ，2层面积4193.78 ㎡ ，3层面积1631.97㎡。
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附件1：商业街布局图
一层1185.85㎡ 二层922.46㎡
一层980.69㎡ 二层1071.96㎡
一层495.62㎡ 二层643.66㎡
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产品线介绍
--16＃、17＃栋西裙楼1层平面图
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产品线介绍
--16＃、17＃栋西裙楼2层平面图
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产品线介绍—分类
24
第三部分 招商业态定位
一、业态布局图
北街
中街
南街
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威尼斯商业街一层业态布局图
：
银行、电器、电子通信、 婚纱摄影
品牌服装专卖店
休闲美食（淘淘街） 社区 配套
休闲美食
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缺点： 1、统一招商、管理、经营的团队专业化程度要求高，必然形成较高的管理、
运营成本； 31
经营思路—不可控因素
其中之一：招商运营
其中之二：物业管理
1、空铺面出现，即需招商人员对 外招租，增加人力成本；
2、如遇退租，收不到租金，公司 受损；
3、店铺生意清淡，业主要求开发 商开展促销活动，无疑增加费用 ；
经营者的积极性，导致今后的商铺难以快速升值；
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4、由于没有招商在前，商业街人气提升的速度会很缓慢。
经营思路
方式B：全部对外招商、招租，物业自持，实行租赁经营；
优点： 1、便于统一招商招租，也便于统一管理和经营； 2、通过开发商的统一经营管理，可以有力维护商业街的整体形象； 3、可以有序引进档次和品位高、知名的品牌商家； 4、大大提升商铺价值，使物业升值保值，有利于今后整合优质资产来融资。
威尼斯商业街二层业态布局图
中西餐厅、足浴、KTV
潮流街区（格子铺）
时尚 餐厅
休闲美食
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招商业态定位
二、业态定位、依据
（一）基本定位
1、主力店：以超市、中西餐饮、银行为主（同类独家）； 2、次主力店：品牌装、休闲餐饮、通讯电子等，以同类划区聚集为原则增强
商业凝聚力和对商业氛围的营造，根据商家品牌和规模灵活调整商家数量； 3、社区配套店：药店、干洗店、美容等。（同类独家，尽可能完善社区商业配
一、经营方式的三种模式 A、全部对外销售，经营业态放任自流； B、全部对外招商、招租，物业自持，实行租赁经营； C、部分招商招租，部分销售；先招商后销售，在适当时
机 开盘销售商铺。
二、上述三种方式的优缺点分析
方式A：全部对外销售，经营业态放任自流；
优点：1、可以尽快售罄，及时返现，缓解资金压力；
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16#
16#、
南
17#西
53#
一层525.04㎡ 二层673.58㎡
一层495.35㎡
负一层3400.16㎡，一层1149.51㎡ 二层882.12㎡，三层1631.97㎡
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55#
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第二部分 产品线介绍 --51＃栋面积表（10个单位铺面）
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产品线介绍
--51 ＃栋平面图
6
产品线介绍
--52＃栋面积表（10个单位铺面）
套，提供全面的优质服务） （二）依据 1、商业街规模较小，暂无中、大型商业支撑； 2、目前以服务周边为主，本社区为辅；将来可能会产生逆转； 3、九华区域有类似业态，但不集中、不扎堆，且缺少品牌店； 4、本商业街暂时2-3年为市场培育期，3-5年后金水湾社区入住率达到一定程度
商业条件才基本成熟；
28
第四部分 经营思路
4、每月15000㎡×3元／㎡=45000元的 物业收入能否填补所有物业开支将 是问题。
32
经营思路
方式C：部分招商招租，部分销售；先招商后销售，在适当 时机开盘销售商铺.
优点： 1、成功的招商以及营业状况较好可以为后面的销售提供卖点，累积商业
街的价值；商铺的后期销售有充足的理由加价； 2、引进的品牌店可以大大提升商业街档次、品位，提高了商业街乃至整