我国房地产税制的改革

探讨我国房地产税制的改革

摘要：本文对我国现行的房地产税费制度存在着内外兩套税制并存有违公平、税种设计与计税依据欠科学、房地产税收法律体系混乱以及房地产税收计税办法不科学等诸多问题进行了分析，并在此基础上提出了完善我国房地产税收法律制度的建议。

关键词：房地产税制；改革；建议

中图分类号：f812文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2011）08-0051-01

一、我国现行房地产税收法律制度存在的主要问题

1.内外兩套税制并存有违公平

第一，兩套税制。对于内外资的房地产企业分别征收企业所得税、外商投资企业与外国企业所得税；第二，兩套房地产税制与土地税制。对于资房地产企业来说，只是征收房产税与城镇土地使用税，但是对于涉外的企业，仅仅是征收城市房地产税，对房产征税，但对地产不征税；第三，城市维护的建设税以及教育费的附加内外是有差异的。相对于内资房地产企业来说，外资房地产企业是不征收城建税以及附加教育费的。第四，耕地政策上对于耕地的征税政策没能得到统一，不征收外资企业的占用耕地。因此，实行这兩套税制，对内资企业的利益会受到很大的打击，税收的公平性原则也会受到一定的影响[1]。

2.税种设计与计税依据欠科学

第一是房地产的转让和收入，既按照整个营业额征税，又按照土

地的增值额征税；第二是对纳税人的房产座落地。不仅从量额上对城镇土地进行征税，而且从价格上对房产征税；第三，当房地产的产权发生转移时，签订的契约或者是合同的双方需要课征印花税。而且承受方还需课征契税；第四是土地的课税设置城镇土地使用税与耕地占用税；第五是关于房租的收入。不仅需要征收5%的营业税，而且还需要征收12%的房产税；第六是关于房地产开发时的增值额问题。增值额不仅包括土地的增值税，而且还有企业所得税。因此，就导致了房地产税种的增多，环节多，以及又出现了征收不到位的现象。

3.房地产税收法律体系混乱

就目前的情况而言，由于税种的增多，使得房地产的开发成本也提高了。在我国涉及到房地产的开发以及销售的全过程中，税大约占建设成本的9%，各种收费达到41%。普遍出现了以税代租、以费代税、以税代费、以费挤税的现象。由于房地产业的收费项目增多导致了征收混乱局面的发生。

4.房地产税收计税办法不科学

通过实际的操作，我们发现关于土地增值税的计税办法以及税率等隐藏着很多不合理的地方，计征复杂，不好操作，而实际的征收效果也不好。

二、房地产税制改革的指导思想

由于各类税种之间存在着极其复杂的联系，因此，改变房地税的税收制度也是要改变一个系统的全过程。所以，对房产税税制改革

就必须要有科学的，务实的指导思想。首先第一步要强化收入筹措机制与宏观调控功能的结合，然后进一步推行房产税税制的改革，其中应该注意的是需要协调房产税税制改革与其它税种税制之间的关系。改革房产税的税制需要进行全方位的思考，要把改革的某项内容与整体的税制完美的联合起来，更深一步地解决好土地课税、静态房产课税以及房产流转课税和个人所得课税之间出现的矛盾。

三、完善我国房地产税收法律制度的建议

1.制定统一的房地产税基本法律

中国房地产税制的改革要找到一种适合内外资企业统一应用的税制。统一税制，统一内外资企业与国内外公民对于个人的房地产都适用的法律，就是指这部法律能涵盖全部的纳税主体，是一部没有内外之分的全新的房地产税基本法律。目前的兩种税制甚至是存在矛盾的。完善我国房地产税收的法律的当务之急就是要化解这种矛盾。只有这样，在市场经济中，才能保证一种公平竞争的良好环境，最大限度地降低征税成本，使得我国的房地产税收制度更加完善并实现效益优化。

2.建立科学规范的房地产评估体系

(1)组成专业的房地产评估机构。

(2)科学地对房地产价格的评估理论和评估方法进行研究，在符合我国国情的基础上，渐渐的推理出一个房地产评估理论和方法体系，为房地产的税收提供科学有利的依据。

(3)实行人员资格认证的制度，以最快的速度成立一支实践经验丰富而且对房地产的评估理论有深入了解的队伍。

(4)制定定期的评估制度，借鉴西方国家，特别是美国对房地产价值的评估方法，即5年作为一个周期，每年都要对20%的房地产实行评估，以保证每次评估的准确性以及公平性。

3.完善房地产税收制度的配套措施

(1)关于房地产的产权产籍需要加强管理。在房地产的交易管理部门需要制定科学的登记制度，关于房地产的产权、交易的价格都要公开发布，利用各种高效的管理手段，准确并及时的为有关税务部门提交关于房地产交易的详细资料。这样的制度就能减少偷税和逃税等不良行为的发生，使房地产的税制能更有效的实行[2]。(2)完善房地产的估价制度。逐渐在全国的范围内建立完整统一的房地产价格评估制度，更有利于执行房地产税收的管理制度。(3)改变征收的管理方法，成立一个完整的体系，利用现代化的技术手段，实行科学严密的管理制度。即实现税务管理的计算机化，是提到工作效率的必需手段。

(4)完善税务代理制度。建立并完善税务代理制度，可以促使各个税务部门、税务代理机构、纳税人之间逐步构成一种相互配合并相互制约的机制，进而减少了管理的阻力，降低了税收的成本，使得税务机关更能集中注意力，强化管理体系，促使税收的管理工作更科学化，规范化和法制化[3]。

4.完善与房地产税收相关的法律问题

税收的效率原则是很重要的，和税法中的公平原则一样重要。完善我国的房地产税收法律制度就要明确这一原则的重要性，只有确立了这一原则，才能保证房地产税收的法律制度对市场的帮助。详细的解释就是，关于这个原则的实行应当先从房地产的税收立法开始着手，完善我国关于房地产税收的法律制度。第一，明确有关房地产税、租、费的规定，建立一个既能考虑到房地产法发展又能兼顾房地产管理服务的完整法律体系，方便在房地产的有关税收达到一定规模时，既能很容易的规划税种，又能简捷的调控管理力度。第二，改变房地产的税种设置，科学的巩固房地产的税收立法。房地产税收法律制度的完善，重点在于房地产税收法律体系的完善，而房地产税收法律体系的完善其落脚点主要在于房地产税收法律体系各环节具体税种的设置，而事实上对于具体税种的设置改革也就是从房地产税实体法意义上的完善。

参考文献：

[1]李明会.房地产税改的难点、步骤及深层次问题综述[j].重庆工商大学学报(西部论坛),2007(1).

[2]郭锦杭.“略论完善我国房地产税收法律制度”[j].岭南学刊,2000(6).

[3]沈守愚.土地法学通论(下)[m].北京:中国大地出版社,2002.