2019年宁波房地产市场研究报告39p

■土地市场 ■住宅市场 ■公寓市场 ■写字楼市场 ■商业市场
公寓市场 市场格局
价格因区位、品质不同差异较大，市场主力价格10000-12000元/㎡；
江北新区板块个案 慈城新天地
7000-10000
市中心板块个案 青苹果、海顿公馆
7000-11000
北高教板块个小案港 明海商业广场
7000-9000 北仑板块
外来人口 : 2019年宁波全市外来人口约430万 , 增长7% ; 户籍人口与外来人口比例为 100 : 75 , 外来人口比重增长明 显;
户籍人口： 0-14岁少儿人口比重略有下降； 劳动适龄人口比重保持较高水平，但呈逐 年下降趋势； 人口老龄化程度缓慢加深； 暂住人口： 2019年全市外来劳动力年龄结构主要集中 于16-45周岁，为310万； 14周岁以下暂住人口为40万，即暂住少儿 人口比重为9.3% ;
近年宁波市区土地供求走势
土地出让：近年来，宁波市区土地供应略微下调，年均供应量在490万㎡左右； 土地成交：受经济环境、调控政策影响，近年来市区土地成交呈下降趋势，年均成交量420万㎡左右； 供需比系数：近年市区土地供需比在1.17左右；
土地市场 近期走势
近期宁波大市土地月均成交近65万㎡，预计全年成交达780万㎡； 土地成交以商住、住宅类为主；
城市概况 发展水平
全市主要经济指标在长三角处于前列； 随着长三角发展进步融合，宁波社会经济发展将步入新阶段；
宁波市
城市概况 城市人口
户籍人口保持低速增长，外来人口比重逐年提升； 城市处于“人口红利时代”；社会经济、房地产处于较好发展阶段；
2019-2019年宁波市人口结构
人口年龄结构
户籍人口：2019年宁波全市户籍人口约576万，增长 0.4% ; 全市非农人口为208万 , 农业户籍人口368万 , 户籍 人口以农业人口为主 ;
成交价：近期住宅成交价格呈先抑后扬态势，5月达市场谷值，市场成交均价12670元/ ㎡，低于上年平均 水平；
成交面积：住宅成交面积集中于91-120㎡与121-150㎡；近期刚性首置及改善性需求得到有效释放，对楼 市健康运营起到有效支撑；
住宅市场 成交分布
郊区楼盘成为刚需客户购置热点，构筑市场发展基础；
中提升----引擎和枢纽
加快提升中心城区功能，增强中心城 市的集聚力、辐射力、带动力，使之
成为宁波大都市区的核心和灵魂
北联
东扩----领跑者和示范者
推进三江片与镇海、北仑片的相向发 展，实现基础设施和功能对接
北联----能级和分量
整合余慈地区优势，推进区域统筹发 展，加快建设宁波都市区北部中心，
增强宁波大都市区的能级和分量
2019年到目前实力开发商土地存量分布
（上图所指著名开发公司包括：保利、华润、中铁、世纪金 源、龙湖、万科、金地、绿城、世茂、美的、凯德、合生、
雅戈尔、银亿、荣安、城投等）
市 场 概况
■土地市场 ■住宅市场 ■公寓市场 ■写字楼市场 ■商业市场
住宅市场 市场格局
市场价格由中心区向外拓展，各区域楼盘成梯度竞争； 市场主力价格12000-18000元/㎡；
发展特点
城市发展融合文化、精神元素，并享有多项政策扶持优势
市 场 概况
■土地市场 ■住宅市场 ■公寓市场 ■写字楼市场 ■商业市场
市 场 概况
■土地市场 ■住宅市场 ■公寓市场 ■写字楼市场 ■商业市场
土地市场 市场走势
近年宁波市区土地年均供应约490万㎡，成交约420万㎡，供求比系数 1.17；受经济环境、调控政策影响，土地市场略显平静；
近期市区公寓市场成交走势
成交量：近期市区公寓市场月均成交约1.5万㎡，预计全年成交量在18万㎡左右，略低于2019年水平； 成交价：近期公寓成交价格走势较平稳，市场成交均价11060元/ ㎡；
公寓市场 供求分布
市场供应集中于科技园区、鄞州区；市场成交主要位于海曙区、鄞州区； 鄞州区是公寓市场热点区域；
近期宁波大市土地成交走势
近期宁波大市土地成交类型
近期走势：从近期土地成交月度数据来看，成交量波动较大，在4月份达到峰值；月均成交近65万㎡，预 计全年土地成交达780 万㎡；
成交类型：从近期土地成交类型来看，商住、住宅类占据主导地位，分占市场比例为34%、33%；
土地市场 供求分布
近期土地出让、成交主要位于周边县市，市区土地市场相对较平稳；
江北门户区 个案：姚江新都、慈城新天地
价格：7000-9000元/㎡
江北湾头商务区 个案：北岸财富中心 价格：11000-15000元/㎡
摘自<2019年宁波人口发展报告>
宁波正处于劳动力资源丰富的 ”人口红利时代”
城市概况 住房需求
城市人口积聚效应逐步显现，住房需求处于较高水平；
2019-2019年市区人口占全市人口比例
2019-2019年市区人均住房面积
市区人口比例：2019年底，宁波市区人口为224.7万，占全市人口比重为39%；由于经济社会发展积聚效应， 市区人口增长速度快于全市人口增长，宁波市人口逐步形成向“芯”发展态势；
Friday, August 23, 2019
宁波房地产市场研究报告
城市概况
城市概况 地理区位
宁波地处大陆海岸线中段、长三角南翼， 是“长三角南翼经济中心”和“现代国际港口城市”；
长三角地区：世界第六大城市群，是全国最大经济圈， 其经济总量相当于全国国内生产总值20%，进出口总 额、财政收入、消费品零售总额均居全国第一，是亚 太地区重要的国际门户；
南统筹----战略之举
以象山港区域保护利用为重点，打造 生态经济型港湾，带动宁波南部地区
的城市化进程
中提升 东扩 南统筹
城市概况 发展特点
城市发展具有多项政策扶持优势； “宁波港”、“宁波帮”系宁波城市名片；
城市地位
副省级城市
全国有15个, 主要是政治上享 受副省级待遇；
计划单列市
全国只有5个, 主要是经济上 某些权利直接 归中央管理；
近期宁波各区土地出让分布
近期宁波各区土地成交分布
从近期各区土地出让分布来看，余姚、慈溪为市场主要供应区域，各占全市30%、20%；
从近期各区土地成交分布来看，与出让情况类似，余姚、慈溪依然为市场主要成交区域，各占全市23%、 24%；
土地市场 竞争格局
自04年始，国内一线开发商纷纷进驻宁波，与本土开发商形成竞争格局；
7000-10000
12000以上
10000-15000
北仑板块个案 太平洋时代中心
城西板块个案 醉西子
10000-14000
东部新城、高新区板块个案 嘉恒广场、和美城
单位：元/㎡
鄞州中心板块个案 利时金融、振邦学仕会
公寓市场 市场走势
近年市区公寓年均供应量约38万㎡，成交量约21万㎡，供需比2.1； 2019年市场供求略微下降；
沿海开放城市
“较大的市”
历史文化名城
有良好的对 外贸易和引进
外资政策
在立法方面有 权制定地方法规
国务院已经 公布三批共 99个城市
城市概况小结
城市发展关键词： “长三角南翼经济中心”、“现代国际港口城市”、 “经济发展位居长三角前列”、“政策扶持优势”
地理区位
“长三角南翼经济中心”、“现代国际港口城市”
江北新区板块个案 云鹭湾
9000-13000
7000-9000
镇海板块
镇海板块个案 丽景英郡、海悦花苑
市中心板块个案 长岛花园、荣合公馆
9000-12000
北高教板块个案
万科城、保利小城港
9000-11000
北仑板块
9000-16000
18000以上
14000-20000
北仑板块个案 凯旋门、世茂世界湾
宁波全市总面积9365平方公里，其中市区面积为1033平方 公里。全市辖象山、宁海二个县，余姚、慈溪、奉化三个县 级市。市区设海曙、江东、江北、镇海、北仑、鄞州六个区 和东钱湖旅游度假区。境内有四明山和天台山两支主要山脉 。境内有余姚江、奉化江、甬江等河流，水资源丰富。全市 海域总面积为9758平方公里，岸线总长为1562公里，占浙江 海岸线的三分之一。宁波境内有两湾一港，即三门湾、杭州 湾、象山港。
市六区
城市概况 经济水平
近年来，全市GDP、社会固定资产投资额、城镇人均可支配收入等主要经 济指标年均增速均在10%以上，社会经济保持了较快增长速度；
2019-2019年宁波市国内生产总值、人均国内生产总值
2019-2019年宁波市地方财政收入
2019-2019年宁波市固定投资、房地产投资额
2019-2019年宁波市城镇人均可支配收入、消费性支出
近年宁波市区住宅供求走势
近年宁波市区住宅价格走势
供应量：近年来，市区住宅供应较平稳，年均供应量在335万㎡左右； 成交量：受调控政策影响，近年来市区住宅成交呈下降趋势，年均成交量205万㎡左右； 供需比系数：近年市区住宅供求比在1.7左右； 成交价格：2019年，住宅成交价格创历年新高，之后受住宅成交下降影响，成交价格略微下调，2019年 市区住宅成交价格为14514元/ ㎡；
住宅市场 近期成交
月均成交量约20万㎡，成交均价12670元/㎡，主力成交面积91-150 ㎡； 市场刚性需求持续释放，开发商以价换量市场效应显现；
近期市六区住宅成交走势
近期市六区住宅成交面积分布
成交量：近期住宅月均成交约20万㎡，7月达市场峰值；预计市区全年住宅成交量在240万㎡左右，较上年 有较大幅度上涨；开发商以价换量市场效应得以显现；
市区人均住房面积 : 2019年宁波市区人均住房面积为32.88万㎡，但与我国小康社会住宅目标（人均住房面积 35㎡）尚有一定差距，市场存在一定发展空间；