某地新政对房地产市场影响分析

新政对重庆房地产市场影响分析

第一篇新政措施

一、2005年新政提点：

国家出台相关政策：

A、根据财政部、国土资源部、中国人民银行共同下发的《进一步加强新增建设用地土地有偿使用费征收使用经管的通知》，2005年1月1日起，中国对土地有偿使用费将实行先缴后分。

B、2004年12月1日联合下发的《关于做好税务机关征收契税有关问题的通知》，2005年1月1日起，房屋契税不再由国土资源局代收，转由地方税务机关直接征收

C、房贷月供还款开始增加

D、依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

E、根据《拍卖法》和有关外商投资的法律、法规，商务部起草了《拍卖经管办法》(以下简称《经管办法》)，目前《经管办法》已经商务部2004年24号部长令公告，将于2005年1月1日正式实施。

F、来自银监会的消息称，建行将在2005年一季度获准首家推出住房贷款证券化产品，并以债券形式在银行间债券市场发行并流通。

G、从3月17日起中国人民银行决定调整商业银行自营性个人住房贷款政策。

H、3月26日国务院办公厅发出《关于切实稳定住房价格的通知》。

I、4月27日，总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析房地产市场形势，并提出八条措施加强引导和调控。紧接着国家建设部下发通知，落实七部委联合出台的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，要求在今年6月底前，房价上涨过快城市基本实现商品房预销售合同网上即时备案；从2005年7月份起公布40个大中城市房地产信息系统主要数据指标和市场监测报告。

重庆政府出台相关政策：

5月31日，重庆市国土房管局、地税局、财政局联合公布了重庆市普通住房规范以及重庆房产“新政”细则。其中，从即日起，对于个人向外销售购买时间超过2年

（含2年）并符合该规范规定的普通住房，可以享受免征营业税的优惠政策。

二、政府利用宏观政策对房地产市场调控的目的

政府出台相关政策对房地产市场进行调控，虽然每次政策出台针对的调控方面不同，但是从整体上来分析可以看出政府是基于以下几点来调控市场的：

1）规范市场

2）稳定房价

3）防范泡沫

4）揭制炒房

政府新政调控的核心目的是：规范市场，让房价温和上升或者持平，而不是大幅下跌。

第二篇新政影响

一、重庆专业人士对新政观点：

重庆市专业人士对新政普遍观点：

1）重庆市房地产市场十分健康，泡沫成分很少存在，老百姓买房子大多是用来居住，就算投资，大多也是用来出租，炒作的成分是很少的。新政调整的是沿海等城市房价虚高的现象，相对于重庆房市来说对重庆楼市的实质影响不会太大的。

3）各种抑制房价的政策相继出台，导致现在大多数有意愿购房的客户都出现持币观望心理态势。不过这只是一个暂时的现象，不会持续太长时间。随着时间的推移这样现象将会缓解。

4）房屋毕竟是生活的必需品，有购房需求的客户始终都是要买房子的，重庆的房地产供需处于平衡状态，房价更是低于全国平均价格，所以这部分客户不会因为国家出台了什么政策就改变其原有需求。

5）国家政策出台的目的是为了抑制房价，打击在房地产行业人为抬高房价的投机行为，这对某些投资型的楼盘会产生一定的影响。但对于真正的居住型物业不会产生影响，也许会更有利于居住型物业的发展。

分析总论：

专业人士认为：对于生活必需品的房地产行业，政府相继出台房产政策进行调控来规范房市、防范泡沫、稳定房价、揭制炒房等方面起到了积极的作用；相对于重庆房地产市场：泡沫成分很少存在，老百姓购房普遍是居住，投资现象份额小，炒房现象更是其微的现状；

新政对于重庆楼市的实质影响不会太大，政策导致的结果只能是有意原购房的客户现持币观望心理态势，这种态势也只是暂时的现象，不会持续太长的时间；对于真正的居住型物业不会产生多大的影响，对高性价比的物业将带来契机。

二、重庆开发商对新政观点

重庆开发商对待新政的普遍观点：

1）重庆的市场特别是消费端市场还需要培育并加以保护，政府也应加以补充和协调，使重庆的地产开发稳步健康和可持续的发展。就消费者而言，重庆本地的买方市场依然很大，而且占主力，但激发不够。应针对中等收入者多开发中端产品，以满足购买需求，适当开发高端产品。开发商更应注重产品的性价比和楼盘的品质。

2）房产新政不但对老百姓是个考验，同样对开发商也是个考验，有责任的地产商肯定会站在对社会、市场负责任的立场上来面对这个现状。

3）新政调整的是沿海等城市房价虚高的现象，所以来说这对重庆的房价的影响是不大的

4）社会的发展、经济的发展就是房价提高的前提，重庆经济近两年的快速发展，房价必然会提高；而现在新政是重政府及金融相关部门为降低风险而采的措施，其目标不是降低价格。

5）新政对炒房的揭制是很好的，开发商也不希望炒房，希望市场的健康良性发展。

6）房地产业经过15年的发展行业已经成熟，暴力时代已经过去；现在一切材料、能源、土地成本的增加必然导致房价的提升。而重庆房价的本身就较低，重庆房价的降低是不现实的、不可能的，只能稳定。

7）开发商感到资金压力增大。

分析总论：

重庆开发商对新政观点是：开发商应具有高度的社会责任感，开发高性价比的物业，使房价与重庆经济相适应，房地产市场发展健康良性发展；重庆房价稳中有升是必然的趋势，降低是不现实的，不可能的。

四、重庆政府采取措施

重庆市政府积极响映执行国家的相关政策，防范于未然；重庆政府相关部门透露：政府的政策目的是为了保证房地产市场的持续健康发展，而非打压房地产行业。

在5月31日，重庆市国土房管局、地税局、财政局联合公布了重庆市普通住房规范以及重庆房产“新政”细则。其中，从即日起，对于个人向外销售购买时间超过2年（含2年）并符合该规范规定的普通住房，可以享受免征营业税的优惠政策。

重庆新政背景：