碧桂园集团全成本管与控共74页文档
碧桂园项目成本管控要求及注意事项--成本管理部
项目成本管控要求及注意事项成本管理部 符东升2019年12月全过程管理投资策划阶段过程管控阶段交楼阶段p前置成本可研策划，项目多位一体会前召开，尽职调查，前置风险管控；p多部门联动，客户成本敏感排序，做实成本适配，精准投放；p科学合理编制项目投资测算成本，重视项目责任成本包干。
p重视策划阶段方案落地，落实管理动作，提标需实现溢价，超支需制定整改措施；p重视成本优化及落地，结合《优化100条》持续优化，并跟踪落地情况，确保优化成效。
p管理预警及时整改落实；p严禁资料作假，保证成本数据真实性；p严格费用管理，避免转移支付；p控制无效成本；p及时处理交楼问题，实现完美交楼，避免群诉造成成本失控；p结算后评估，数据沉淀，完善数据库更新，指导投资测算，落实拿地竞争力。
科学策划，成本做准，确立经营目标贯彻成本意识，强化方案落实完美交楼，实现口碑相传，以终为始序号期区7类合同实际/预计全部完成结算时间结后评估区域内控完成时间1郑州碧桂园-二期2020-2-292020-4-292郑州中牟刘集碧桂园一期2020-4-12020-5-313郑州中牟学苑碧桂园-一期2020-4-12020-5-314新乡碧桂园凤凰湾二期2020-4-202020-6-195碧桂园．归德府项目-一期2020-5-12020-6-306碧桂园．应天府项目-一期2020-5-12020-6-307郑州荥阳碧桂园龙城-一期2020-5-302020-7-298新乡碧桂园．凤凰湾-一期2020-6-302020-8-299郑州碧桂园龙城-二期2020-10-302020-12-2910郑开碧桂园首期2020-11-152021-1-1411郑州经开区碧桂园一期2020-12-312021-3-12、合理制定招标计划、注意项目立项前提1、招、议标工作相关规定招标管理（1）总承包工程只允许与集团发文的白名单中的总包单位及执行经理议标；（2）对于其他专业工程，各片区每个季度至少有一单是以公开招标的形式定标；（3）桩基础工程（单独分包）必须以公开招标的形式定标；（4）一、二类工程，新单位原则上不建议议标。
碧桂园集团全成本管理科目(定案版)
工程建设其他类，如监理、咨询服务等
各类监理工程费用。
招投标代理服务、造价咨询服务。
各类工程保险费用（不含施工方自身承担的保险费用）。
创优100发生的相关费用。
工程已完工，非施工方保修范围且不属于施工方原因产生的维修或更新费用。
工程正常建安成本外需另外增加的工程赶工费用 交楼前的开荒清洁费用 交楼前的相关物业管理费用 定期结转到开发成本的间接费用。 营销类费用，薪酬后勤类：与营销人员相关的薪酬、后勤、佣金类费用（如工资、福利、补助、招聘、服装、佣金等）。日 常支出类：与营销人员相关的日常费用（如差旅、办公、业务招待、租赁、模型、固定资产等）。宣传推广类：营销推广相 关的媒体广告、营销活动、推广外聘合作（非软硬装的推广气氛包装及制作费用如看楼通道气氛包装等、营销创作性的外 聘）、城市展厅软硬装、推广物料采购（含无法开工程发票部分的围档喷画）及媒体公关费等。
地上粗装修
03.01.04
门窗工程
单元门
入户门
外立面门窗
防火门及防火卷帘
03.01.05
公共部位装修
楼梯间装修
入户大堂装修
电梯间装修
电梯轿箱装修
03.01.06
外立面装修
外立面干挂石材
外立面幕墙工程
外立面涂料装修
外立面块料装修
03.01.07
栏工程（阳台露台护窗栏杆）
03.02
室内精装修工程
03.02.01
红线外园建绿化景观、道路、路灯等全部景观环境费用。
室外小区管网布置 指小市政范围内的室外安装工程，含路灯、电缆套管工程，绿化淋养系统、给水工程、消防工程等；园建配套的水电安装工 程含。室外供水、供电、供暖、燃气、电视、电信网络、环保、防雷八大专业的工程范围，以整个小区或项目整体布局考虑的非 个包体括设社施区。监控、边界防范、电子巡更、背景音乐、电子显示屏、车辆管理。 含碧日公司等内判单位负责的社区智能化系统工 程。 指为小区配套服务的公共设施。 包括为方便业主而建造的交通网络网点、大型的跨河、跨区桥梁工程、属于公建性质的会所、属于公建性质的活动中心、配 套酒店工程及配套的医院等 教育配套工程（含土地成本、前期费用、建造成本、基础设施及配套资产购置，含操场设施等，配套资产是否考虑以与校园 所有权人的具体协议为准）。 指为苑区内业主提供物业管理的办公场所、活动场所等成本分摊（含医务所、派出所等），含简装费用。 样板房与售楼部装修成本（含软装及相应配套）。 样板房、售楼部软装饰，含各类展示电器等。 样板房的软装饰，含各类展示电器等。 售楼部的软装饰，含各类展示电器等。 样板房、售楼部装修 样板房装修 售楼部装修
绿城成本管理制度项目全成本管理手册(pdf78页)
第一部分 工程成本控制要点
如何做好房地产企业的工程成本管理， 达到降低成本多创效益为目的，就是要加强 对工程项目全过程成本管理，即从工程设计、 工程招投标、工程施工实施、工程结算审计 等阶段的几个主要环节全方位、全过程进行 管理，只有这样，才能使企业立足于竞争激 烈的市场。
第一部分 工程成本控制要点
第一部分 工程成本控制要点
招标工作的管理要点:
1、制订科学合理的招标计划。 2、成立招标领导小组。 3、对当地建筑市场行情进行了解。 4、对施工单位进行深入考察。 5、合理确定招标方式和报价方式 。 6、认真编制招标文件。 7、评标、询标、决标。 8、合同签订。
第一部分 工程成本控制要点
合同管理应注意的几点：
第一部分 工程成本控制要点
一)、工程变更控制
工程变更控制应注意的问题: 1）、变更联系单签证应及时，否则会影响费
用的核算,甚至会引起经济纠纷，影响结算审 计工作顺利进行。 2）、签证必须达到量化要求，工程签证单上 的每一个字、每一个字母都必须清晰。 3)、签证内容必须与实际相符。 4)、加强预见性，尽量减少签证发生。
第一部分 工程成本控制要点
二、工程招投标阶段的成本控制
建设工程招标，一般应按下列程序进行： 1、提出招标申请书，由招标投标管理机构对招标人和招标 工程的条件进行审核； 2、发布招标公告或发出招标邀请书； 3、编制招标文件； 4、对投标人进行资格审查,并将审查结果通知各投标人； 5、向合格的投标人分发招标文件和有关资料； 6、组织投标人踏勘现场，并对有关问题作介绍和说明； 7、组建评标委员会； 8、组织开标、评标、定标； 9、发出中标通知书； 10、签订合同。
房地产工程成本管理
陆爱平 2008.4
碧桂园集团成本策划《太原小店》0910-PPT文档资料68页
01 土地成本
投资版目标成本
方案版目标成本
差额(方案-投 资）
对利润的影响
79,222
83,093
3,871
4.89%
67,896 23,235
71,715 23,235
3,819 0
4.82% 0.00%
备注
02
行政事业性收费与前期工程 费用
03 主体建筑安装工程费
04 景观环境工程 05 社区管网工程
投资版目标成本 建面111164m2
方案版目标成本 建面108177m2
建筑单方 差异
方案版产品业态建筑单方分析 （元/m2）
成本金额 （万元）
建准单方 （元/m2）
成本金额 （万元）
建准单方 （元/m2）
方案－投资
别墅(双拼精 装修)
洋房 （高层精装 修18F以上）
综合楼
72,449
6,517
76,186
3,737
525
1 土地成本
23,235
2,090
23,235
2,148
0
58
2
行政事业性收费与 前期工程费用
4,595
413
5,298
490
703
76
3 建造成本
38,572
3,470
41,401
3,827
2,829
357
3.1
主体建筑安装工程 费
32,297
2,905
33,041
3,054
744
3,298
297
4,326
400
1028
103
387
35
613
碧桂园集团全成本的管与控
集团签约明源启动信息化《集团成本分摊管理指引》《关于实施2014版目标成本科目和表格模板的通知》修订《全成本季度考核办法》《目标成本管理办法》《项目合约规划工作指引》《关于落实成本策划工作的通知》2014年4月2014年9月2014年11月2014年12月《关于落实结构限额设计管理工作的通知》实施系统预警与强控发布新投资版目标成本测算表发布全成本数据库2015年4月2015年6月2015年7月2015年10月集团全成本管理制度体系日臻完善2016年1月全成本管理线条架构调整修订《全成本季度考核办法》2016年2014201520162017理得清预得准深推控得住前置管控-过程管控-后评估帮扶项目实现成本受控助力项目达成经营指标2017全成本管理目标迈向“深推控得住”工作目标支持项目控制成本争利润帮助项目实现目标拿奖金重点转为落地做实控得住全成本管理认识1前置管控重要性2目录成本全过程管控3Mysoft 明源成本是一堆数据！成本是一堆数据指标！成本超目标成本幅度平均值：+10%目标净利率下降幅度平均值：-30%成本的有效节余就是利润！整体情况成本项目含量变化综合单价成本变化备注钢筋（kg/m2）0.750 5.5 4.13钢筋含量45，梁板约占比50%，层高3m 混凝土（m3/m2）0.006450 2.85砼含量按0.38计算，梁板约占50%。
模板（m2/m2）0.06165 3.93模板含量按3.3，梁板约占45%。
砌体（m3/m2）0.007480 3.20砌体含量按0.2考虑。
抹灰（m2/m2）0.13324 3.20内外墙抹灰按4.0考虑。
外墙（m2/m2）0.040502.00外墙系数按1.2考虑。
成本变化合计19.31假设：层高能否增（减）10cm ？结论：每增加10cm 层高、单方造价增加约20元/m2测算条件：层高3.0m ，主要变化在竖向构件，扣除梁板相关比例，暂不考虑机电工程变化成本是项目经营管理决策依据！花该花的钱，办该办的事全成本管理，以项目经营为中心保证现金流成本管控促进销售保障利润成本管理目标成本不超支利润有保障全成本管理，是目标管理全成本管理企业根据特定时期的经营目标确定成本管理目标由各级管理者在其职权范围内、运用系统工程的原理对各种影响成本的因素和条件采取一系列测算、调节和监控等专业管控措施以保证经营目标实现的管理行为。
碧桂园地产集团-成本管理深度解析
碧桂园成本控制都做到这种程度了!难怪销售连年翻番，利润还这么高调控之下，一二线城市项目（特别是改善型、高端项目）的预售证审批受阻，不少开发商4月份的销售额断崖式下滑。
B公司却还好。
受益于三四线楼市回暖，4月份，其销售面积同比上涨了107%，很好地平滑了销售业绩。
即便之前三四五线城市低迷之际，B公司依然能够赚钱。
这得益于B公司在拿地、融资、开发建设等全产业链都能做到很好的成本控制，使得其产品的品质比当地平均水平高2~3个档次，而价格却只比当地高一个档次。
去年，B公司共获取413宗土地，预期建筑面积为8752万平米。
今年，B公司依然十分凶猛。
1~4月，其拿地金额已达535亿元，规划建筑面积达1249万平米！B公司之所以敢于大肆拿地，在于其拿的地很便宜。
以2016年获取的土地为例，其属于B公司股东的预期建筑面积约6381万平米，平均地价为2008元/平米。
今年1~4月，平均地价上升到了4283元/平米，是因为B公司加大了在一二线及周边热点城市拓展的力度。
一、房企参与土地一级开发，以挂牌价获取土地城中村改造的“郑州模式”，让当地不少开发商赚得盆满钵满，因为谁做拆迁和土地平整谁就就能拿到这块地，由于地价低，利润极高。
B公司2007年上半年开始进入土地一级开发领域。
通过与建筑工程公司合作，参与新城的一级开发，藉此换得核心地块资源。
因为在新老“双城模式”下的城市，政府大多没有钱修路、修桥、修公园等基础设施，联合本地建筑工程公司，请其修建基础配套，B公司替政府垫资代付工程款。
作为回报，政府会在新城的优势地段或是核心地块给予诸多支持与优惠，B公司能以政府挂牌的价格获得核心的地块资源，转化为了其巨大的优势。
二、契合政府规划需要，推行郊区大盘战略B公司在一线城市周边及二、三、四线城市发展配套完善的高品质物业项目，既适应城市化进程、满足广大普通居民对提升住房品质的需求；又契合了当地经济发展和政府对城市区域规划的需要，深得地方政府的心。
碧桂园集团成本优化建议管理办法(2018年版)
附件1：碧桂园集团成本优化建议管理办法（2018年版）一、目的及意义为进一步提升集团成本竞争力，鼓励全体员工匠心精研、积极思考，提出成本优化建议，现由产品联合评估小组制定《碧桂园集团成本优化建议管理办法》，明确成本优化建议的提报、评审、立项、落实及奖罚机制。
二、适用范围及时期所有区域国内员工均可提报成本优化建议。
成本优化建议可随时提报。
各区域每半年须至少提报一例，即，每年1月1日-6月30日须至少提报一例，每年7月1日-12月31日须至少提报一例。
三、成本优化建议受理范围及评定标准（一）受理范围：针对我司现行的设计方案、材料设备选型、工艺工法等（不涉及管理优化）方面提出的成本优化建议。
（二）评定标准：1.具有价值，能够优化成本且带来经济效益。
2.具备可复制性及可推广性。
3.已有应用实例（在集团项目或同行项目均可，鼓励区域开展对标研究）或具备应用前景。
四、产品联合评估小组组织职责（一）产品联合评估小组组织架构总指挥：集团主席办、集团总裁办执行组长部门：设计系统、成本管理中心专家组员部门：财务资金中心、运营中心、工程管理中心、采购中心、营销中心、客户关系管理中心、物业服务公司、顺茵公司、信管中心、商管中心、创喜邦盛家居公司、现代筑美家居公司等。
（二）执行组长部门职责如下：1.执行组长部门统筹产品优化建议和成本优化建议的提报、复筛、评审、立项、落实及激励工作。
2.负责制定优化建议管理办法。
（三）专家组员部门职责如下：1.指定专家组员名单，专家组员由所属职能总经理任命并签发授权书，专家组员出具的专业意见即为所属职能专业意见，签字效力等同于所属职能总经理签字效力。
2.专家组员负责对优化建议进行专业评审，其中：（1）成本管理中心主责对优化建议进行经济性评审；（2）设计系统主责对优化建议中涉及设计的部分进行评审；（3）采购中心主责对优化建议中涉及材料设备选型部分进行评审；（4）工程管理中心主责对优化建议中涉及工程技术部分进行评审；（5）营销中心、客户关系管理中心、物业服务公司、顺茵公司、商管中心等单位根据优化建议内容视情况参与评审。
碧桂园集团目标成本管理办法(2019版)
碧桂园集团目标成本管理办法（2019修订）2019年1月目标成本管理办法第一条总则1.1 为规范集团目标成本管理，特制定本办法。
1.2 本办法适用于集团总部、各区域及各项目公司。
1.3 海外区域参照执行。
第二条定义2.1 集团目标成本分投资版、方案版。
2.2 投资版目标成本为新项目获取阶段制定的目标成本，投资阶段的经营指标作为后续管理的底线目标。
2.3方案版目标成本为土地获取后、在投资版目标成本基础上，基于成本策划而制定的目标成本。
方案版目标成本作为项目过程控制的基准。
第三条原则3.1方案版目标成本作为项目开发过程的成本控制上限，成本超支须经集团审批。
3.2方案版目标成本作为项目成本管理和考核的基本依据。
3.3各项目须以方案版目标成本为依据编制合约规划、实施过程管控，合约规划和动态成本均不应超目标成本。
3.4集团目标成本审核和考核，统一归口成本管理中心成本管理部（以下简称成本管理部）。
第四条目标成本编制和审批管理4.1 投资版目标成本编制4.1.1 完成时间：新项目投资分析会之前。
4.1.2 编制部门：区域公司。
4.1.3 备案部门：集团成本管理中心成本管理部。
4.1.4 职责分工1）区域投资：组织前期调研，提供完整调研资料2）区域营销：签字确认《投资版目标成本测算表》之《销售计划》3）区域设计：签字确认《投资版目标成本测算表》之《规划指标》3）区域工程：确认《里程碑计划》或一级计划，确认工程相关事项或方案4）区域财务：审核费用及税金并测算现金流和成就共享等财务相关指标5）区域成本：编制及审核目标成本4.1.5备案流程：区域成本管理部-集团成本管理部目标成本组-集团成本管理部总经理。
4.2 方案版目标成本编制4.2.1完成时间：成本策划正式会后15天。
4.2.2 编制部门：区域公司。
4.2.3 审核部门：集团成本管理部。
4.2.4 职责分工1）区域营销：确认《销售计划》2）区域设计：确认《规划指标》3）区域工程：确认《里程碑计划》或一级计划，确认工程相关事项或方案4）区域财务：审核费用及税金并测算现金流和成就共享等财务相关指标3）区域成本：编制及审核目标成本2）集团成本：审核审批目标成本。
碧桂园集团全成本的管与控
集团签约明源启动信息化《集团成本分摊管理指引》《关于实施2014版目标成本科目和表格模板的通知》修订《全成本季度考核办法》《目标成本管理办法》《项目合约规划工作指引》《关于落实成本策划工作的通知》2014年4月2014年9月2014年11月2014年12月《关于落实结构限额设计管理工作的通知》实施系统预警与强控发布新投资版目标成本测算表发布全成本数据库2015年4月2015年6月2015年7月2015年10月集团全成本管理制度体系日臻完善2016年1月全成本管理线条架构调整修订《全成本季度考核办法》2016年2014201520162017理得清预得准深推控得住前置管控-过程管控-后评估帮扶项目实现成本受控助力项目达成经营指标2017全成本管理目标迈向“深推控得住”工作目标支持项目控制成本争利润帮助项目实现目标拿奖金重点转为落地做实控得住全成本管理认识1前置管控重要性2目录成本全过程管控3Mysoft 明源成本是一堆数据！成本是一堆数据指标！成本超目标成本幅度平均值：+10%目标净利率下降幅度平均值：-30%成本的有效节余就是利润！整体情况成本项目含量变化综合单价成本变化备注钢筋（kg/m2）0.750 5.5 4.13钢筋含量45，梁板约占比50%，层高3m 混凝土（m3/m2）0.006450 2.85砼含量按0.38计算，梁板约占50%。
模板（m2/m2）0.06165 3.93模板含量按3.3，梁板约占45%。
砌体（m3/m2）0.007480 3.20砌体含量按0.2考虑。
抹灰（m2/m2）0.13324 3.20内外墙抹灰按4.0考虑。
外墙（m2/m2）0.040502.00外墙系数按1.2考虑。
成本变化合计19.31假设：层高能否增（减）10cm ？结论：每增加10cm 层高、单方造价增加约20元/m2测算条件：层高3.0m ，主要变化在竖向构件，扣除梁板相关比例，暂不考虑机电工程变化成本是项目经营管理决策依据！花该花的钱，办该办的事全成本管理，以项目经营为中心保证现金流成本管控促进销售保障利润成本管理目标成本不超支利润有保障全成本管理，是目标管理全成本管理企业根据特定时期的经营目标确定成本管理目标由各级管理者在其职权范围内、运用系统工程的原理对各种影响成本的因素和条件采取一系列测算、调节和监控等专业管控措施以保证经营目标实现的管理行为。
碧桂园成本管控思路
陕西区域成本优化管控思路及案例汇编起草碧桂园集团陕西区域成本管理部编辑赵伟审核窦亚航时间2019年1月1目录第一章成本优化的意义及要求 (4)1.1成本优化工作的意义 (4)1.2成本优化工作要求 (4)第二章设计类优化管控思路 (6)2.1设计规划类优化 (6)2.1.1竖向设计优化 (6)2.1.2消防道路设计优化 (8)2.1.3地下车库优化 (8)2.1.4人防异地建设费优化 (11)2.1.5室内避难间优化 (11)2.1.6公共配套优化 (12)2.2设计建筑类优化 (12)2.2.1标准层层高优化 (12)2.2.2门窗优化 (13)2.2.3砌块优化 (15)2.2.4节能优化 (15)2.2.5外立面优化 (16)2.2.6车库装修 (17)2.2.7建筑构造优化 (17)2.2.8其他建筑做法优化 (19)2.3其他设计优化 (20)2.3.1精细化审图成本优化 (20)2.3.2临时围挡优化 (20)2.3.3地下室筏板厚度优化 (21)2.3.4设计协助开发报建前期优化 (21)第三章成本适配优化管控思路 (22)3.1装修类优化 (22)3.1.1装修标准优化 (22)3.1.2装修材质品牌优化 (22)23.2园林绿化优化 (23)3.2.1示范区体量优化 (23)3.2.2货量区绿化及园建优化 (24)3.2.3道路优化 (24)3.3智能化优化 (24)第四章过程管控中成本优化思路 (26)4.1土方平衡方案优化 (26)4.2桩基选型方案优化 (26)4.3基坑支护方案优化 (26)4.4关注其他成本优化做法 (27)附件一：《关于成立陕西区域全成本管理工作小组的通知》 (28)附件二：《陕西区域产品标准配置清单》 (28)3第一章成本优化的意义及要求1.1成本优化的意义面对市场变化，各项目应对目标成本重新梳理，挖掘成本优化空间，推进优化措施落地，提升项目成本竞争力，保障项目经营目标达成。
碧桂园的成本控制
以速度赢取利润——碧桂园的成本控制 (1)一、低土地成本是碧桂园成功的不二法门 (1)1．碧桂园是全国最大的“地主” (1)2．碧桂园的低价拿地策略 (1)3．碧桂园作为全国最大的地主也有软肋 (4)二、低成本规模制造彰显竞争优势 (6)1．低成本土地为主要利润来源 (6)2．布局二、三线城市降低风险 (7)3．全产业链成本控制 (7)4．一体化开发加快周转速度 (8)第二章以速度赢取利润——碧桂园的成本控制碧桂园以大盘开发为主。
其产业链条之长，是其它房地产企业无法企及的。
这种产业模式带来的首先是成本控制的精算，是生产过程的可控制性非常强，使整个生产节奏加快。
一、低土地成本是碧桂园成功的不二法门1．碧桂园是全国最大的“地主”“土地多了不一定赚钱，老婆多了不一定幸福。
”地产圈思想家冯仑的这句格言，碧桂园集团的老板杨国强显然不太认同。
过去两个月来，这位起步于广东顺德的地产富豪，正催促其部下以惊人的速度全国圈地：据其最新公告称，截至8月15日止，该集团土地储备总可建筑面积达到5400万平方米——仅仅在15天前，这一数字为4500万平方米，而统计至6月30日止的中期业绩报告则显示，当时的数字是2950万平方米。
这些新增土地储备遍布广东及天津、重庆、湖南、湖北、安徽、内蒙古等多个省市自治区，且基本上位于三线中小城市。
毫无疑问，这家赴港上市不到半年(4月20日挂牌)的内地地产股新贵，已经成为中国开发商中最大也是最生猛的“地主”之一。
中银国际甚至预计，一年后碧桂园的土地储备总建筑面积可能增至8600万平方米。
对10年来(碧桂园创办于1997年)以“大盘开发”战略笑傲珠三角的杨国强而言，展开全国扩张攻势后土地储备的急剧膨胀尚在意料之中，而其新增土地地价之低廉，更让人印象深刻。
上述中报披露，碧桂园集团的平均土地成本仅约占楼盘售价的7.4％，平均楼面地价每平方米不超过200元。
7～8月份新增的2000多万平方米土地储备，一共花了不到30亿元，平均楼面地价更只有145元！作为对比，其广东老乡富力地产9月11日拍下的广州白云区一幅地块，楼面地价每平方米高达18700元。
碧桂园地产集团 成本造价_BGY工程造价全过程管理V1.0
（十一）专业及零星工程招标中清单编制要求（略）
造价部要对专业及零星工程招标中标后要对 行对比（特别是异常的，定期每月（季）报集
（十二）总承包管理及配合费
> 新版规定
> 旧版规定
二、工程预算管理
（一）、工程预／结算送审流程：
招标时采用模拟清单招标，工程量未经双方核对就 签订总包合同暂定总价，可能会存在量差的造价问题， 通过预算，可以更加有效的进行工程项目成本管理和 投资控制，是实现项目管理及控制的必要环节。
装修界面划分规定
（七）装修饰件申购事宜
装修饰件申购事宜
（八）土方工程管理
土方工程管理流程
（九）其他专业单项招标重点注意事项
1、基坑支护工程 2、幕墙工程 3、钢结构工程
基坑支护、幕墙工程、钢结构工程： 若是委托其他设计 院设计，招 标 时要注意：要求要有博意建筑设计院总工 室的审批意见，才能出清单。
桩基础工程
桩基础工程的报价方式为全费用综合单价包干， 投 标 人按招标人提供的全费用综合单价表填报统一报 价系 数。
室内精装修（精简装修）工程
室内块料工程的报价方式为全费用综合单价包干， 投标人按招标人提供的全费用综合单价表填报统 一 报价系数。
室内浴室柜、浴室镜、淋浴屏风、室内涂料工程
采用全费用综合单价包干，投标人按招标人提供 的全费用综合单价表的全费用综合单价作为工 程 结算全费用综合包干单价。
＼
1、大 型 土 方 计 算 范 围 ；
2、桩与管桩合同计算约定；
3、钢筋合同计算约定；
4、 地 下 室 砖 模 现 场 的 确 认
。
＿、
（一）设计变更及现场签证的注意事项：
要 依 据 合 同 、 设 计 文 件 、 标 准 、 规 范 等 资 料 ，首 先 应 对 合 同 中 的 条 款 进 行 认 真 分 析 、 理解，然 后 按 合 同 约 定 ，明确签 字 把关的基本原则。 在 签 署 的 批 语 或 意 见 栏 中 ，能 用 文 字 说 明 的 尽 量 用 文 字 说 明 ，做 到 内 容 简 练 ，针 对 性 强 ，表 述 恰 当 。同 时 ， 字 迹 清 楚 ，格 式 正 确 ，时 间 吻 合 。签 字 就 意 味 着 责 任 ，有时是 要 承 担 法 律 责 任 的 。 因 此 要 慎 重 对 待 ，注 意 以 下 几 点 事 项 ：
碧桂园集团管控要点解析
1. 严格执行重大活动报批制度
2. 杜绝铺张浪费 3. 严管内外部接待 4. 杜绝各单位间人情往来 5. 严控会议、会风 6. 不要人浮于事 7. 严格Leabharlann 制内部期刊泛滥 8. 严格预算管理
赶前不赶后
预警
想想赔款给业主的后果 业主闹事，名誉扫地 售楼部不能卖楼
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三项抓手：抓资金周转和成本管理
资金 成本
预算管理，以收定支 节点管理，责任到人
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三项抓手：抓资金周转和成本管理
资金的快速周转 灵活性
成本的有效管控 敏锐性
抗风险、增效益 利润最大化
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三项抓手：抓资金周转和成本管理
财务资金中心 成本管理中心 集团各子公司
3
第一部分：主席的话
4
做科学的、逻辑思维严谨的管理者
我们应是科学的、逻辑思维缜密的管理者， 哪怕是在喜马拉雅山， 只要有人买，有好的效益，我们也去， 对比总能找到我们效益最好的项目。 及时将钱用出去买地， 并将新项目在一年内全卖出去， 只要我们每个人都做得很好，我们的业绩、发展不可限量。
5
一天代表什么？你知道怎样最快吗？
全成本管理 建造成本管理 内部成本管理
指导区域项目
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三项抓手：抓人才培养和人才引进
384个认证课程
12大中心纵向培训
E-learning学习
《项目开发指引》
总部
三
知识库学习 领导力培训 集团大型培训 每月高管会
《成就共享案例》
《把控投资风险》
《投资经历分享》
。。。。。。
级
总裁半月谈
培 训
区域
区域总每月培训会 每季度经营分析会
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“1234”指示
碧桂园房地产公司成本控制方案优化毕业设计
摘要现代社会人口越来越多，对房子的需求越来越大。
中国人收传统 思想影响，有房才是家。
随着房价的升高，很多人望而怯步。
地产商 们想要竞争席位，必须在价格质，量上保持优秀。
所以，成本控制有 利于开发商与购房者。
在此背景下，本文是通过介绍碧桂园房地产公司的自然情况及成 本控制的现状， 发现碧桂园公司在成本控制制度、 成本控制组织管理、 成本控制流程、成本控制核算方法方面的不足及原因，并提出相应的 建议和解决方案。
关键词: 房地产 成本控制 对策目 录引言 (5)第 1 章 碧桂园房地产公司成本管理现状 (5)1.1 碧桂园房地产开发企业的成本 (6)1.2 碧桂园房地产开发公司的费用................... (5)1.3 碧桂园房地产公司成本影响因素. (6)第 2 章 碧桂园房地产公司成本管理中存在的主要问题 (6)2.1 未树立系统全面的成本管理理念 (7)2.2 管控模式和组织架构设计不合理 (7)2.3 工程项目中成本管理的问题 (8)第 3 章 碧桂园房地产公司项目成本管理制度的优化设计 (8)3.1 树立公司全员成本控制的意识 (9)3.2 设计合理地产管控模式选择及组织架构 (9)3.3 建立合理的项目全过程成本控制方案 (11)总结 (14)致谢 (15)考文献参 (16)引言碧桂园中国驰名商标中国房地产十强企业,在 1992 年成立， 总部 地点在中国广东省佛山市顺德区，2007 年在香港上市，是一家以房 地产为主，包括建筑、装修、物业、酒店及管理、教育等行业的海内 外著名的企业集团。
现在已成为具有 10 多万业主住户、4 万多员工。
碧桂园在房地产范畴开创出的特色与竞争力的碧桂园发展模式。
现 在，碧桂园已在中国和马来西亚拥有上百个优质地产项目，服务大约 “碧桂园，给您一个五星级的家”享誉国内外。
50 多万的业主，第 1章 碧桂园房地产公司成本管理现状1.1 碧桂园开发房地产的成本房地产开发企业的成本是指房地产开发企业在房地产商品开发、 生产、经营过程中所付出的费用总和。
碧桂园项目成本策划
在项目实施过程中，应加强对各环节的成本管控与监督力度，确保 成本控制措施得到有效执行，防止出现超支现象。
提升团队专业能力
为进一步提高项目成本策划水平，应加强对团队成员的专业培训和能 力提升工作，打造一支高素质、专业化的成本策划团队。
未来发展趋势预测
01 02
智能化技术应用
随着科技的不断发展，智能化技术将在房地产行业中得到更广泛的应用 。碧桂园将积极探索智能化技术在项目成本策划中的应用，提高工作效 率和准确性。
定土地的价格。
剩余法
在预计开发完成后不动 产正常交易价格的基础 上，扣除预计的正常开 发成本及有关专业费用 、利息、利润和税收等 ，以价格余额来估算待
估土地价格的方法。
土地成本优化策略
精细化管理
通过优化项目规划、设计方案和施工 工艺等方式，降低单位面积的土地成 本。
供应链管理
整合上下游资源，优化材料采购和工 程施工等环节的成本控制。
合同条款审核
对合同条款进行严格审核 ，明确双方权责，规避潜 在纠纷，确保合同的有效 性和可执行性。
供应商选择与管理
建立供应商评估体系，对 供应商进行全面、客观的 评估，选择优质供应商， 降低采购成本。
变更签证管理及费用核算
1 2
变更签证流程规范
制定变更签证流程，明确变更签证的申请、审批 、实施等环节，确保流程的规范性和严谨性。
碧桂园集团是一家总部位于中国广东省佛山市顺德区的高科技综合性企 业，业务涵盖物业发展、建安、装修、物业管理、物业投资、酒店开发 和管理等多个领域。
该公司采用集中及标准化的运营模式，提供多元化的产品以切合不同市 场的需求，是中国房地产行业的重要参与者。
碧桂园集团在香港联交所挂牌上市，多年来销售业绩卓著，多次荣登《 财富》世界500强榜单。
碧桂园成本会计制度(3篇)
第1篇一、引言随着我国经济的快速发展，房地产企业竞争日益激烈，成本控制成为企业提升竞争力、实现可持续发展的重要手段。
碧桂园集团作为中国领先的房地产企业，为了提高成本管理水平，确保企业经济效益，特制定本成本会计制度。
二、制度目的1. 规范成本核算流程，确保成本数据的真实、准确、完整。
2. 优化成本管理体系，提高成本控制能力。
3. 促进成本核算与预算管理的有机结合，实现成本的有效控制。
4. 为企业决策提供科学依据，提高企业经济效益。
三、制度适用范围本制度适用于碧桂园集团及其下属各级子公司、分公司、项目部等所有涉及成本核算的业务活动。
四、组织架构1. 成本会计部门：负责制定、实施和监督成本会计制度，组织成本核算、分析和考核。
2. 各部门负责人：负责本部门成本核算、分析和控制工作，确保成本会计制度在本部门的贯彻执行。
3. 成本核算员：负责具体成本核算、分析和报告工作。
五、成本核算原则1. 合法性原则：成本核算必须符合国家有关法律法规和会计准则的要求。
2. 客观性原则：成本核算应以实际发生的经济业务为依据，确保成本数据的真实、准确。
3. 完整性原则：成本核算应全面反映企业的成本状况，不得遗漏或隐瞒。
4. 及时性原则：成本核算应按月、季、年及时进行，确保成本信息的时效性。
5. 系统性原则：成本核算应与企业的其他管理系统相结合，形成完整的成本管理体系。
六、成本核算内容1. 直接成本核算：包括直接材料、直接人工、直接费用等。
2. 间接成本核算：包括制造费用、管理费用、销售费用等。
3. 期间费用核算：包括财务费用、营业外支出等。
4. 投资成本核算：包括在建工程、固定资产、无形资产等。
5. 费用分摊核算：根据各成本中心、产品或项目的实际情况，合理分摊间接费用。
七、成本核算方法1. 标准成本法：以预先设定的标准成本为基础，计算实际成本差异。
2. 实际成本法：以实际发生的成本为依据，计算成本差异。
3. 差异分析法：分析成本差异产生的原因，为成本控制提供依据。
碧桂园地产集团 工程管理 工程造价 成本管理 -【项目总培训第十六课】工程造价全过程控制
内部资料 严禁外传 │ 17
总价包干的重要性
加强建安成本的有效管控
前置锁定主体建安成本
保障“成就双享”的收益
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提升我司整体 经营分析能力
， 内部资料 严禁外传 │ 18
招标方式 招标方式
招标
议标
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内部资料 严禁外传 │ 19
招标方式 招标
适用于集团内的所有招标工程，投标单位数量不得少于 2n+2，n为标段数，所有工程每次招标必须邀请子公司参 投
成本责权 成本管理中心
全过程成本管理 建造成本管理
内部资料 严禁外传 │ 4
成本策划
成本策划 1. 投资拿地五位一体(区域项目、投资、成本、设计、
营销)，成本策划至关重要。
2. 做好目标成本：投资版、方案版、定案版。
3. 项目及区域要根据历史预结算的数据，建立建造
成本标准及成本数据库，提炼合理限额设计及含
安装、园建及市政等 专业工程
示范区 首期货量
鼓励招标总价包干
二期及后 续货量
必须招标总价包干
鼓励招标总价包干
必须招标总价包干
鼓励招标总价包干
抓大放小，聚焦关键，分步做实合同包干！
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预算总价包干时限要求
期区
总承包工程
±0.000以上土建部分（毛坯）
安装、园建及市政等 专业工程
报警及漏电监控系统
签三方合同
B类甲指 材料
钢锌组合栏杆、防火门、淋浴屏风
专业分包
C类甲 指材料
钢筋、铝合金（塑钢）门窗
钢筋：总包 铝合金（塑钢）门窗：专 业分包
钢筋、铝合金（塑钢）门窗是甲方限定品牌，不限定价格，其他材料均甲方指定品牌、指定价格。