如何测算招拍挂土地的地价
招拍挂出让土地价格评估服务方案(纯方案,17页)
二、服务方案（一）工作内容根据项目招标文件，本项目工作内容为沂源县招拍挂出让土地价格评估。
其具体内容为：招拍挂出让土地价格评估招拍挂出让土地评估目的是为出让方通过集体决策确定土地出让底价，主要内容包括：接受估价委托、确定估价基本事项、编制估价作业方案、现场踏勘、搜集估价所需资料、选用估价方法进行测算、确定估价结果、撰写估价报告和技术报告、审核估价报告和技术报告、在中估协电子备案系统完成备案形成二维码、交付估价报告、保存估价资料，并辅助委托方准备各类汇报材料。
（二）工作流程根据本次采购项目特点和以往工作经验，制定沂源县地价评估项目工作流程如下：（三）关键要素与路径选择1、土地估价关键要素与路径选择1.1土地估价主要内容土地估价工作主要包括：（1）明确土地估价的基本事项；（2）编制估价工作计划；（3）资料收集、整理和实地踏勘；（4）资料的检验及价格形成因素分析；（5）土地估价方法的选择；（6）地价测算、调整和估价额确定；（7）撰写估价报告。
1.2土地估价程序及工作重点（1）明确估价基本事项沂源县自然资源局根据评估的需要，确定项目实施时间，组织具体宗地评估工作的开展。
在进行宗地估价之前，初步确定估价对象的宗地类型、范围、权利状况、宗地条件及估价期日等；确定委托估价的目的；确定使用年限。
（2）编制估价工作计划在明确土地估价基本事项的基础上制定估价工作计划，需确定估价项目内容、资料类型及来源、调查方法、人员安排、时间安排与成果组成等。
（3）资料收集、整理和实地踏勘资料收集、整理：①估价对象位臵、形状和各种权利资料。
主要包括：国有土地使用证、地上房屋所有权证、土地使用权批文、地籍图、总平面图、市政管网图件、企业法人营业执照等，并对其予以核实；②影响估价对象价格因素。
主要包括：一般因素（城市资源状况、房地产制度与房地产市场状况、产业政策、城市规划与发展目标、城市社会经济状况等）、区域因素（宗地所在区域概况、交通条件、基础设施条件、环境条件、产业集聚状况、城市规划限制条件等）、个别因素（宗地位臵、土地面积、用途、形状、临街情况、对外交通情况、宗地内外基础设施条件、水文地质条件等）；③估价对象所在区域的交易案例等。
土地评估价值计算公式
土地评估价值计算公式
土地评估价值计算公式是用于确定土地价值的一种方法，它是通过考虑多个因素来计算的。
以下是一种常见的土地评估价值计算公式的拓展：
土地评估价值 = 土地面积×土地价格 + 土地位置因素 + 土地用途因素 + 土地开发潜力 + 土地市场需求与供应
1. 土地面积：土地的面积是计算土地价值的基础。
通常以平方米或亩为单位。
土地面积越大，价值越高。
2. 土地价格：土地的价格是指根据市场行情确定的土地每单位面积的价格。
土地的价格会受到地理位置、土地用途等因素的影响。
3. 土地位置因素：土地位于城市核心区、交通便利、周边设施完善等因素会增加土地的价值。
相反，土地位于偏远地区、交通不便等因素会降低土地的价值。
4. 土地用途因素：土地的用途对其价值也有重要影响。
例如，用于商业目的的土地通常价值较高，而农业用地的价值相对较低。
5. 土地开发潜力：土地的开发潜力指土地未来可开发利用的潜力。
如果土地有较高的开发潜力，例如适合建设高层住宅或商业中心等，其价值会相应增加。
6. 土地市场需求与供应：土地市场的需求与供应关系也会影响土地价值。
如果土地供应紧张或市场需求高，土地价值可能会上升。
需要注意的是，以上的土地评估价值计算公式只是一种常见的方法，实际的土地评估可能会考虑更多因素并采用更为复杂的模型。
土地评估的准确性需要根据具体情况和专业评估人员的经验来确定。
土地估价计算方法
土地估价计算方法土地的估价是确定土地价值的重要方法之一，它是土地市场交易的基础，对于土地的购买、出售、租赁等都有重要的指导作用。
本文将介绍土地估价的常见方法，包括市场比较法、收益法和成本法。
市场比较法是最常用的土地估价方法之一，它通过比较估价对象与已知估价对象的市场成交价格来确定土地的估价。
具体步骤为：1.基本信息收集：收集土地估价对象相关的基本信息，包括土地的位置、面积、用途等。
2.市场对比物收集：选择与估价对象相似的土地进行市场对比。
相似的标准包括地理位置、土地用途、土地面积、交易时间等。
4.数据分析和估价：将估价对象的特点与对比物进行比较，并考虑其差异进行修正。
根据修正后的对比物成交价格，可以估算出估价对象的土地估价。
收益法是一种用于商业用地估价的方法。
它基于土地产生的潜在收益来确定土地估价。
具体步骤如下：1.收集基本信息：收集土地估价对象的基本信息，包括用途、面积等。
2.确定潜在收益：确定土地的潜在收益，即在该用途下可以获得的预期收入。
这可以通过类似项目的市场数据和经验数据来估算。
3.确定资本化率：资本化率是将潜在收益转化为土地估价的关键因素。
它是根据市场供求关系和投资风险等确定的。
资本化率越高，土地估价越低。
4.计算估价：根据潜在收益和资本化率计算土地的估价。
估价=潜在收益/资本化率。
成本法是一种用于估计土地开发成本的方法，它适用于土地开发前期、成本控制和投资回报率预估等方面。
具体步骤如下：1.收集基本信息：收集土地估价对象的基本信息，包括用途、面积等。
2.确认开发成本：确定土地开发所需的各项成本，包括土地准备费用、建筑费用等。
3.计算土地成本：将开发成本与土地面积进行比例分配，得出每平方米的土地成本。
4.计算估价：根据土地成本和市场费用水平计算土地估价。
除了上述的常见方法，还有其他一些土地估价方法，如折旧法、利用权价值法等。
在实际应用中，一般会综合运用多种方法进行土地估价，以提高估价精度。
地面地价的计算公式
地面地价的计算公式地面地价是指单位土地面积的价格，在土地评估和房地产开发等领域经常会用到。
那地面地价的计算公式到底是怎样的呢？咱们一起来瞧瞧。
地面地价的计算公式其实并不复杂，它等于土地总价除以土地总面积。
但这里面的门道可不少，咱们慢慢说。
就拿我之前参与的一个城市规划项目来说吧。
当时有一块待开发的土地，面积挺大的，开发商们都对它虎视眈眈。
我们作为评估团队，就得准确算出这块地的地面地价。
一开始，收集各种数据就费了好大一番功夫。
土地的出让价格、土地的测量面积，每一个数字都不能出错。
而且，这土地可不是规规整整的正方形或者长方形，边界弯弯曲曲的，测量起来特别麻烦。
我们拿着专业的测量工具，在那片土地上跑来跑去，累得气喘吁吁。
好不容易把土地面积测准了，又得去核实土地总价。
这里面涉及到各种政策规定、土地用途限制等等，稍有不慎，计算结果就会差之千里。
在计算的过程中，还得考虑到一些特殊情况。
比如说，这块土地上可能有一些附着物，或者存在一些使用限制条件，这都会对最终的地价产生影响。
举个例子，如果这块地上面有一座需要拆除的旧厂房，那拆除的费用就得算到土地总价里面去。
又或者，这块地只能用于特定的建设项目，比如只能建住宅不能建商业，那它的价值也会相应受到限制。
总之，计算地面地价不是简单地拿个总价除以面积就完事儿了。
要综合考虑各种因素，才能得出准确、合理的结果。
回到地面地价的计算公式，虽然看起来简单，但实际运用中真的需要我们细心再细心。
就像我参与的那个项目，如果在计算过程中稍微粗心一点，可能就会给开发商或者政府带来巨大的损失。
而且，不同地区、不同用途的土地，其地面地价的计算也会有所差异。
比如说，在繁华的商业区，土地的总价通常会比较高，而在偏远的郊区，总价就会相对较低。
所以啊，要想准确计算地面地价，不仅要掌握好公式，还得了解市场行情、政策法规，更要有严谨的工作态度和高度的责任心。
希望通过我的这些介绍，能让您对地面地价的计算公式有更清楚的认识。
土地招拍挂制度下的土地价格测算方法研究
土地招拍挂制度下的土地价格测算方法研究作者：韦颖来源：《价值工程》2020年第13期摘要：近年来，多头供应的土地出让政策指的主要是国家通过招拍挂的方式，让土地供应市场垄断的情况打破，形成一种适度竞争的环境，这样可以很快的保证土地的价格平稳，降低土地出让价格，让非理性的土地价格造成了不良影响消除，保证城市规划的长远发展。
与此同时，在土地招拍挂出让的过程中，可以利用政策来对低价位、小户型、普通商品房的开发比例进行严格控制，合理的配置设施，确保土地开发过程中的集约化利用，对理性化的住房需求观念进行引导。
本文重点对土地市场招拍挂出让过程中出现的问题进行分析，并阐述如何将其解决，以提高城市发展，加快城市建设资金筹集。
Abstract： In recent years， the land transfer policy of multi supply mainly refers to that the state breaks the monopoly of land supply market through bidding， auction and listing， and forms a moderately competitive environment， which can quickly ensure the stable price of land， reduce the price of land transfer， eliminate the adverse effects caused by irrational land prices， and ensure the long-term development of urban planning. At the same time， in the process of land bidding，auction， and transfer， policies can be used to strictly control the development ratio of low-priced，small-sized houses， and ordinary commercial housing， and rationally allocate facilities to ensure the intensive use of land development and guide the rationalization of housing demand. This article focuses on the analysis of the problems that arise in the process of land market bidding， auction，and transfer， and explains how to solve them in order to improve urban development and accelerate the financing of urban construction.关键词：招拍挂;土地市场;问题;建议0; 引言目前，土地供应方式通常有两种：有偿供应、划拨供应。
土地估价参数调查测算指引
土地估价参数调查测算指引土地估价是指对土地的价值进行评估和估算的过程。
在进行土地估价之前，需要进行参数调查和测算，以获得准确的评估结果。
本文将介绍土地估价参数调查测算的指引，以帮助评估人员进行有效的估价工作。
一、确定土地估价的目的和范围在进行土地估价参数调查测算之前，需要明确估价的目的和范围。
估价的目的可能是为了出售土地、购买土地、进行土地开发规划或者其他目的。
估价的范围可能涉及土地的位置、土地面积、土地用途、土地的市场情况等。
二、收集土地基本信息在进行土地估价参数调查测算之前，需要收集土地的基本信息。
这包括土地的位置、土地面积、土地的用途、土地的地理特征等。
可以通过地方政府、地产经纪人、土地管理部门等渠道获取这些信息。
三、了解土地市场情况土地的价值受市场的影响，因此在进行土地估价参数调查测算之前，需要了解土地市场的情况。
可以通过查阅相关的报告、咨询专业人士或者参观类似土地的销售项目来了解市场情况。
市场情况的了解包括土地的供需关系、土地的价格水平、土地的交易情况等。
四、调查土地周边环境土地估价的一个重要因素是土地周边环境的状况。
在进行土地估价参数调查测算之前，需要调查土地周边的交通情况、基础设施、公共服务设施等。
这些因素会对土地的价值产生影响，因此需要加以考虑。
五、测算土地的价值在收集了土地的基本信息、了解了土地的市场情况、调查了土地的周边环境之后，可以开始测算土地的价值。
土地的价值测算可以采用多种方法，常见的方法包括市场比较法、收益法、成本法等。
根据估价的目的和范围，选择合适的方法进行测算。
六、核实估价结果在测算土地的价值之后，需要核实估价的结果。
可以通过与其他估价专业人士的交流、与市场的对比以及其他的核实手段来确保估价结果的准确性。
七、编写估价报告最后，根据估价的目的和范围，编写土地估价报告。
报告应包括土地的基本信息、土地的市场情况、土地的测算价值、估价的方法和依据、核实估价结果的过程等内容。
国有土地使用权“招拍挂”出让底价评估分析
国有土地使用权“招拍挂”出让底价的评估分析中图分类号：g449.7摘要: 随着我国土地使用制度的深化改革,土地使用权实行招拍挂出让，有利于土地市场公平竞争，但如何科学合理地评估国有土地使用权拍卖出让底价, 是国有土地使用权出让工作中一个重要环节。
本文就国有土地使用权招拍挂出让底价的确定进行了探讨。
关键词：土地使用权；出让底价；评估方法0前言国有土地使用权出让是政府以土地所有者的身份依法行使土地处分权的过程。
但在利用市场机制, 选择招标拍卖挂牌等方式配置城市有限的土地资源时, 涉及诸多技术性要素和工作, 必须考虑并认真做好。
笔者认为在招标拍卖挂牌出让国有土地使用权实际操作中, 要特别注重以下技术性要素。
1 从一般因素、区域因素和个别因素方面确定出让地块价格土地价格的高低是由众多影响土地价格的因素综合作用的结果。
要做好土地估价工作，必须了解和掌握各种影响土地价格的因素。
通常状况下考虑一般因素、区域因素和个别因素的影响。
一般因素是指影响地价总体水平的自然、社会、经济和行政因素等，也是影响土地价格的一般、普遍、共同的因素。
主要包括地理位置、自然条件、人口、行政区划、城镇性质、城镇发展过程、社会发展状况等，这些因素是决定地块价格的基础；区域因素是指影响城镇内部各区域之间地价水平的因素，主要包括：商业服务业繁华程度、交通条件、基础设施水平、区域环境条件、土地利用计划、产业集聚状况等（具体的因素会根据土地用途作出相应的调整），这些因素相互结合产生地区特性，直接影响该地区的地价水平；个别因素是指宗地自身的地价影响因素，又称宗地因素，包括宗地自身的位置、面积、用途、形状、宽度、临街深度、容积率、地质、宗地红线内基础设施条件、土地使用限制等因素，个别因素是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素，是同一区域内地价差异的重要原因。
同时，同一地理位置不同的用地类型，其影响地价因素也会有所不同。
因此，参照规划设计条件、使用年限、开发程度，科学合理地选择影响因素，是科学合理地评估与确定国有土地使用权招拍挂出让底价的关键。
土地招拍挂出让底价评估方法
土地招拍挂出让底价评估方法《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》要求，国有土地使用权出让时，市、县国土资源管理部门应当根据拟出让地块的条件和土地市场情况，依据《城镇土地估价规程》组织对拟出让地块的正常土地市场价格进行评估，在此前提下，确定出让底价。
科学合理地评估与确定国有土地使用权招拍挂出让底价，已经成为土地公开出让工作的重要环节。
招拍挂底价的评估应在严格遵循《城镇土地估价规程》的前提下，依据估价原则，选用适当的评估方法。
采取公开的市场价值标准确定土地招拍挂出让底价应采取公开的市场价值标准。
在评估过程中，估价人员必须明确其评估的价格应当是在估价基准日正常的市场氛围中，各项规划指标及利用条件的限定下，规划设定用途、基础设施开发程度、使用年限下的价格。
特别需要注意的是，同一宗地，在用途、开发程度、使用年限等条件不变时，仅规划指标及利用条件的一些调整，就足以使土地价格产生较大幅度的波动。
根据“国六条”的政策和新《规范》的规定，编制国有土地出让方案时，国土部门可将城市规划、房产、建设部门确定的中低价位、中小套型普通商品住房的套型结构比例、房屋销售价格限制、销售对象等规划条件和建设条件，作为土地出让方案的重要内容。
这在以往规定了容积率、建筑密度、绿地率等指标的基础上，又对土地的利用增加了更多的限制条件，所以在评估地价的时候，必须全面考虑这些条件的限制，精确计算拟出让土地的市场价值。
估价基准日应为招拍挂起始日在实际估价工作中，估价人员通常将实地查勘估价对象期间的某一个日期定为估价基准日，但估价基准日并非总是在估价日期的期间，也可能因特殊需要，将过去或未来的某个日期定为估价基准日。
而招拍挂出让土地使用权一般都提前一段时间在新闻媒体上刊登公告，同时鉴于土地使用权的价款额度大，通常都要求事先确定一个底价。
因此，土地出让方即市、县国土资源管理部门，要先行委托专门的估价机构对拟出让土地进行估价，其估价日期肯定在公告确定出让时刻的前一个时间段内。
地价评估方法有哪些
地价评估方法有哪些地价评估是指对土地的市场价值进行估算和评估的过程。
它是土地交易、土地规划和土地经营的基础，对社会经济发展和国民经济的调控具有重要意义。
本文将介绍一些常用的地价评估方法。
一、比较法比较法是地价评估中最常用的一种方法。
它通过将待评估土地与周边地块进行对比，从而确定土地的市场价值。
比较法要求待评估土地与参考地块在尺寸、形状、土地用途、交通便利程度等方面具有相似性。
评估师可以通过市场调查和现场考察来确定土地的各种影响因素，并进行合理的调整，最终得出土地的估价。
二、收益法收益法是一种根据土地的经济效益来评估其价值的方法。
这种方法适用于商业用地和住宅用地等产生收益的土地。
收益法评估土地的价值是基于土地所能创造的经济效益，例如租金和销售收入等。
评估师通过分析土地的经济潜力和未来的收益预测，结合市场需求和供求关系，计算出土地的净现值，并最终得出土地的市场价值。
三、成本法成本法是一种根据土地的建设成本来评估其价值的方法。
这种方法适用于土地尚未开发或土地已经开发但没有交易记录的情况。
成本法的核心思想是土地的价值等于其开发所需的成本。
评估师需要根据土地的用途，对土地的现状、土地批准手续、建筑成本等因素进行详细的调查和估算，从而计算出土地的市场价值。
四、收敛法收敛法是一种综合运用多种评估方法对土地进行评估的方法。
它通过对比不同方法的评估结果，找出它们的共同点，以此来确定土地的市场价值。
收敛法可以避免单一评估方法的不足和偏差，提高评估结果的准确性和可信度。
评估师需要权衡各种评估方法的优劣，结合实际情况，综合运用多种评估方法，最终得出土地的市场价值。
此外，还有独立估价法、评级法等其他地价评估方法，每种方法都有其适用的场景和特点，评估师需要根据具体情况选择合适的方法。
地价评估是一项复杂的工作，它需要评估师具备丰富的专业知识和经验，综合运用多种方法，进行科学、客观、准确的评估。
只有这样，才能为土地交易和土地规划提供科学依据，促进社会经济的稳定和可持续发展。
土地拍卖与评估中的评估方法
土地拍卖与评估中的评估方法在房地产市场运作过程中，土地拍卖和评估是重要的环节。
土地拍卖是指政府或土地所有者将土地进行公开拍卖，由最高出价者获得土地的所有权；而土地评估则是评估师通过对土地现状和未来发展潜力的研究，来确定土地的价值。
而评估方法则是土地评估中的重点，合理的评估方法能够提高土地交易的公平性和透明性，有利于市场的稳定发展。
一、市场比较法市场比较法是土地评估中最常用的方法之一。
其核心原理就是通过寻找类似土地的市场参考指标，并结合这些指标的市场价格，来推算出该土地的价值。
这个方法的优点就是易于理解和操作，缺点则是不同土地可能并不完全相同，市场条件和收益模式也存在巨大差异，最终的评估结果可能会出现误差。
二、收益法收益法是土地评估中的另一种常见方法。
其原理是通过对土地投资的未来收益进行测算，来反向推导出土地当前的价值。
收益法的优点就是更加灵活和全面，能够充分考虑到土地的未来价值和收益用途的多样性，缺点则是需要了解到土地使用的详细情况和潜在市场变化，需要进行海量的数据收集和分析。
三、成本法成本法是土地评估中的第三种常见方法。
其原理就是根据土地的建造成本和其他相关的费用，来计算出土地的价值。
成本法的优点就是比较容易理解，适用于重建和修复的土地项目，缺点则是无法体现市场的真实需求和实际价格，不适用于土地买卖市场。
四、综合法综合法是一种将多种评估方法综合使用的方法。
该方法主要是考虑到每种方法所存在的局限性和误差，通过对不同评估方法的结合来进行土地评估。
综合法的优点就是避免了单一评估方法的缺陷，更加全面和具有说服力。
总之，评估方法是土地评估中的重要环节，它能够决定土地价值的正确性和公正性。
虽然不同的土地评估方法各有优缺点，但是好的评估方法可以在确保土地市场稳定运行的同时，有效促进城市的发展和现代化进程。
因此，针对不同情况和需求，评估师需要选择合适的评估方法进行土地评估，确保土地市场的公平和透明。
如何测算招拍挂土地的地价
房地产开发建设用地受让的经济评估通常来说，企业可以通过以下渠道获取土地：招拍挂出让土地、协议出让土地、补偿用地、置换用地、配套用地、国有或集体土地租赁等。
近几年来，通过招标、拍卖、挂牌方式进行土地出让已成为政府出让土地的最主要渠道。
同时，由于城市的不同，招标、拍卖、挂牌方式又可以分为常规方法、捆绑式方法和综合评标法等，如杭州通常实行的是常规招拍挂法，以出价最高为条件确定的受让人；上海则多采用综合评标法，在考虑土地出让金以外，还兼顾某些社会效益。
此外，通过这三种方式出让的土地都可分为净地出让和毛地出让。
本文中所讨论的受让房地产开发建设用地仅指企业通过招标、拍卖、挂牌方式获取的净地。
一、受让土地评估的步骤测算欲受让的开发建设用地价值，通常采用假设开发法，即将欲受让的土地未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费、和利润等，以此求取土地的客观合理价值。
运用假设开发法测算土地价格，一般分为下列六个步骤进行：调查土地的基本情况；选择最佳物业开发类型；估计开发经营期；预测开发完成后的项目价值；测算开发成本；进行具体计算，求土地价格。
（一）调查土地基本情况主要包括三个方面的内容：1、调查土地的位置。
包括三个层次：土地所在城市的性质、土地所在城市内的区域性质、土地具体坐落状况。
调查这些情况，主要是为选择最佳的土地用途、确定最合适的开发档次服务。
例如：在受让潍坊清池原供销社地块项目土地之前，就需了解潍坊的城市性质、在潍坊市地区的地位；需了解潍坊高新区新区的区域性质、在潍坊、在山东的地位；潍坊高新区与潍坊市区的关系及政府对该区的政策和规划建设设想等；此外还需了解地块在该区的具体坐落状况，如周遭的环境、进出便利与否等。
2、清楚土地面积大小、形状、平整程度、地势、基础设施通达程度等，了解这些，主要是为测算开发成本等费用服务。
3、清楚规划设计条件。
包括了解规定的用途、建设高度、容积率等，这主要是为确定最佳物业开发类型服务，以及明确规划条件是否合理。
土地价格测算方法
土地价格测算方法土地价格测算方法是指通过一定的手段和技术，对土地的价值进行评估和测算的过程。
土地作为一种有限的自然资源，具有很高的经济价值。
准确评估土地价格对于土地的合理利用和开发具有重要意义。
本文将介绍土地价格测算的方法和相关的影响因素。
一、土地价格测算的方法1.市场比较法市场比较法是通过对比和分析周边相似土地的成交价格，来推断待测土地的价格。
该方法适用于土地市场活跃、信息透明的情况下。
具体步骤包括选取样本土地、收集相关信息、进行数据分析、计算得出测算结果。
2.收益法收益法是通过考虑土地所带来的经济效益来测算其价格。
该方法适用于用地较为特殊、用途明确的情况下。
具体步骤包括确定土地的利用效益、计算土地投资收益、推算土地价格。
3.成本法成本法是通过计算购置土地的成本来确定其价格。
该方法适用于购地成本相对固定、土地开发利润率较高的情况下。
具体步骤包括计算土地购置成本、加上开发成本和合理利润、得出土地价格。
4.综合法综合法是通过综合应用多种方法来测算土地价格。
该方法适用于情况较为复杂、不同方法结果差异较大的情况下。
具体步骤包括选择适当的权重、对各种方法进行综合运用、得出较为准确的土地价格。
二、土地价格测算的影响因素1.土地位置土地的地理位置对价格有重要影响。
地理位置好的土地通常价格较高，因为其交通便利、资源丰富、市场容量大等特点能够带来较高的经济价值。
2.土地用途不同用途的土地对应的价值也不同。
比如，商业用地往往价格较高，因为商业活动带来的经济效益较高；而农业用地价格相对较低，因为其经济效益受限。
3.土地规划土地规划是指政府对土地用途、开发强度等进行的统一规划。
土地规划对价格有较大影响，因为规划的合理性能够直接影响土地的使用效益。
4.市场需求土地市场的供求关系是价格形成的重要因素。
市场需求大、供应紧缺的情况下，土地价格往往会上涨；而市场需求小、供应过剩的情况下，土地价格可能下跌。
5.宏观经济环境宏观经济环境对土地价格也有重要影响。
土地估价基本方法
土地估价基本方法土地估价是指对一定范围内的土地进行评估和估价的过程。
土地估价主要是为了确定土地的市场价值，为土地的买卖、抵押、担保等交易提供参考依据，因此是不可或缺的一个环节。
土地估价的基本方法有以下几种。
一、市场比较法市场比较法是估价中最常用的一种方法，其基本思想是通过比较已经发生的土地买卖交易，找到与待评估土地相似的土地交易数据，从而推导出待评估土地的市场价值。
市场比较法的具体步骤如下：1.收集相关市场交易数据，包括类似土地的买卖交易记录、土地所在地区的土地价格指数等。
2.选择合适的比较对象，即与待评估土地相似的土地，包括土地面积、位置、土地用途等方面的相似性。
3.对比选定的比较对象和待评估土地的差异性，并对比较对象的价格进行调整，使其与待评估土地尽可能接近。
4.计算调整后的比较对象价格的平均值，作为待评估土地的市场价值。
二、收益法收益法是一种常用于评估产业土地的方法，其基本思想是以土地的未来经济收益为基础，计算出土地的市场价值。
收益法的具体步骤如下：1.确定土地的使用方式和用途，包括农田、商业用地、工业用地等。
2.收集相关经济数据，包括土地的收益情况、土地周边的经济环境等。
3.计算土地的未来经济收益，包括土地租金、土地增值等。
4.通过利用现值理论对土地的未来经济收益进行贴现计算，得到土地的现值。
5.将得到的现值作为土地的市场价值。
三、成本法成本法是一种常用于评估农田的方法，其基本思想是根据土地耕种的成本和农田产出的预期利润，计算出土地的市场价值。
成本法的具体步骤如下：1.收集相关成本数据，包括土地的开垦成本、耕种成本等。
2.确定土地的农作物种植方式和产出情况，包括农作物的产量、价格等。
3.计算土地的预期利润，即土地的产出减去耕种成本。
4.通过利用现值理论对土地的预期利润进行贴现计算，得到土地的现值。
5.将得到的现值作为土地的市场价值。
总结来说，市场比较法、收益法和成本法是土地估价的基本方法。
土地出让中的地价评估
土地出让中的地价评估国有土地使用权出让标的涉及的价款高，经常高达数千万元甚至数十亿元，后期开发建设又需要巨额投资，加之要充分考虑后期开发建设、利用和销售情况，土地使用权价格影响因素众多，并且土地市场有其自身的特殊性，一般人很难正确判断土地价格的合理性。
因此，为保证出让顺利进行，防止国有土地收益流失，国有土地使用权出让前，必须由专业人员进行土地估价，了解拍卖宗地的正常价格，并在此基础上合理确定拍卖底价和起叫价。
国有土地使用权出让中的土地估价，应当由市、县人民政府土地行政主管部门及其事业单位的土地估价师或委托专业的土地评估机构进行评估。
评估价格应当是拟出让宗地在正常市场条件下的客观、正常价格。
土地估价方法包括市场比较法、假设开发法（剩余法）、收益还原法、成本逼近法、基准地价系数修订法等。
由于出让宗地一般都是用于开发或再开发建设，因此，假设开发法、市场比较法往往成为首先被选用的方法，收益还原法和基准地价系数修订法也比较常用，成本逼近法则较为少用。
估价师在承担国有土地使用权出让估价时，一定要对未来的房地产市场变化趋势有准确的把握，同时要对出让文件中关于出让地块的条件介绍和使用条件进行认真分析，坚持多方法比较，客观确定评估对象的正常市场价格，规范出具相应的土地估价报告。
（一）招标拍卖挂牌出让中的地价评估市、县国土资源管理部门应当根据拟出让地块的条件和土地市场情况，依据《城镇土地估价规程》，组织对拟出让地块的正常土地市场价格进行评估。
地价评估由市、县国土资源管理部门或其所属事业单位组织进行，根据需要也可以委托具有土地估价资质的土地或不动产评估机构进行。
有底价出让的，市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机构应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策，综合确定出让底价和投标、竞买保证金。
招标出让的，应当同时确定标底；拍卖和挂牌出让的，应当同时确定起叫价、起始价等。
评估价、市场价、底价、起叫价、其始价、成交价的概念与区别。
土地招拍挂中土地的底价是怎样确定的？
土地招拍挂中土地的底价是怎样确定的？出让制度是我国国有建设用地供应制度的核心内容，依法科学确定出让底价则是国有建设用地出让中的关键环节。
现实中，一些地方对确定出让底价的程序、政策还存在模糊认识，有些甚至还没有理清相关概念。
弄清确定出让底价的一些基本问题，对于规范国有建设用地出让的操作行为，合理显化国有土地资产价值，防止国有土地资产流失，具有重要意义。
关于集体土地收储流程、土地出让底价组成、土地出让底价审定流程及相关工作的依据及以上各项工作的负责部门。
以北京为例，试着讲一下。
（其他地区类似）一、土地出让底价组成按照北京土地出让的挂牌文件显示，宗地出让的底价由政府土地出让收益和土地开发建设补偿费2部分组成。
其中土地开发建设补偿费是固定费用，可以理解为之前征地过程中已经发生的各类费用的总和，下面还将具体介绍。
而政府土地出让收益是动态的，由地价评审委员会审核、市国土局局长办公会审定的，会综合考虑区位因素、用地性质、开发强度、周边市场等多个因素，另外须注意的是，若地块规划有保障房，此部分不收取政府土地出让收益，地下可出让部分待设计方案经审批确定另行收取；地下非经营性用途建筑面积免收，若含经营性用途则需按照一定比例收取；还有，若土地出让后，经审定的规划设计面积超过出让时的要求，还需补交超出部分的政府土地出让收益。
二、集体土地收储一级开发单位取得立项与规划批准—召开村民大会，双方签订征地补偿安置协议—协议内容公示—区县国土局草拟农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案，经区县人民政府审核同意后，报市国土局审核—征地公告—征地结案—建设用地批准书，纳入政府土地储备。
三、土地出让底价审定由以上可知，底价由2部分组成，一是土地开发建设补偿费，即收储成本；二是政府土地出让收益。
1、收储成本①组成：前期费用（方案编制费、钉桩费、评估费及招标代理费等）、征地补偿及相关税费（土地补偿、人员安置费、青苗补偿、相关税费及不可预见费）、收购补偿费、拆迁补偿费及相关费用、市政基础设施建设费用、财务费用、利润或管理费（一级开发部分）、两税两费、其他费用（围墙围挡费等）、审计费、委托入市交易服务费、地价评估费；②审定流程：项目开发主体自审—政府委托审计—市级部门联合审核—竣工结算（财政部门）。
如何测算房地产招拍挂土地的地价
房地产开发建设用地受让的经济评估通常来说，企业可以通过以下渠道获取土地：招拍挂出让土地、协议出让土地、补偿用地、置换用地、配套用地、国有或集体土地租赁等。
近几年来，通过招标、拍卖、挂牌方式进行土地出让已成为政府出让土地的最主要渠道。
同时，由于城市的不同，招标、拍卖、挂牌方式又可以分为常规方法、捆绑式方法和综合评标法等，如杭州通常实行的是常规招拍挂法，以出价最高为条件确定的受让人；上海则多采用综合评标法，在考虑土地出让金以外，还兼顾某些社会效益。
此外，通过这三种方式出让的土地都可分为净地出让和毛地出让。
本文中所讨论的受让房地产开发建设用地仅指企业通过招标、拍卖、挂牌方式获取的净地。
一、受让土地评估的步骤测算欲受让的开发建设用地价值，通常采用假设开发法，即将欲受让的土地未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费、和利润等，以此求取土地的客观合理价值。
运用假设开发法测算土地价格，一般分为下列六个步骤进行：调查土地的基本情况；选择最佳物业开发类型；估计开发经营期；预测开发完成后的项目价值；测算开发成本；进行具体计算，求土地价格。
（一）调查土地基本情况主要包括三个方面的内容：1、调查土地的位置。
包括三个层次：土地所在城市的性质、土地所在城市内的区域性质、土地具体坐落状况。
调查这些情况，主要是为选择最佳的土地用途、确定最合适的开发档次服务。
例如：在受让郑州项目土地之前，就需了解郑州的城市性质、在中原地区的地位；需了解郑东新区的区域性质、在郑州、在河南的地位；郑东新区与郑州市区的关系及政府对该区的政策和规划建设设想等；此外还需了解地块在该区的具体坐落状况，如周遭的环境、进出便利与否等。
2、清楚土地面积大小、形状、平整程度、地势、基础设施通达程度等，了解这些，主要是为测算开发成本等费用服务。
3、清楚规划设计条件。
包括了解规定的用途、建设高度、容积率等，这主要是为确定最佳物业开发类型服务，以及明确规划条件是否合理。
一分钟算出地价 一种简易的地价计算方法
一分钟算出地价一种简易的地价计算方法一分钟算出地价一种简易的地价计算方法契税：购买土地时，需按照成交额的3%缴纳契税，所以，契税应计入购地成本；地上准建面积单价= 竞买成交价x 1.03 ÷地上准建面积（PS：俗称的楼面地价，其实是地上准建面积单价）（计算楼面地价时，须从项目准建面积中扣除地下准建面积）高置（和记黄浦·盈科）拍得的“京土整储挂（朝）[2005]048 号朝阳区工体北路”：地上准建面积：40300平米，竞买成交价51000 万元，楼面地价≈13035 元每平米；如果要想从楼面地价，倒推该地块是多少钱每亩，则可以用以下公式：楼面地价×容积率×666.666 = 该地块每亩单价如：工体北路地块单价：13035 ×2.85 ×666.666 = 24765980 元每亩亩：中国度量单位，曾经随着历史朝代的变迁而变化，现在的一亩等于666.666平方米；宗地面积：某地块的实际面积（本文涉及的面积，未特殊注明的，，均用平方米表示）；代征面积：某地块内，规划用于城市公共绿化、道路或其他特殊用途的面积；建设用地面积：某地块内，可规划用于建设住宅、配套、商业、写字楼用途的用地面积；地上准建面积：某地块内，规划许可建设的，地上层高超过2.2米以上的总建筑面积；项目准建面积：某地块的地上准建面积，加上地下准建面积。
容积率：某地块建设用地范围内，地上准建面积÷建设用地面积得到的倍数；地价算法一分钟算出地价一种简易的地价计算方法自政府对经营性土地实行招拍挂以来，地价在逐渐透明的同时也不断升高，越来越成为决定房地产项目成功与否的关键性因素。
多家企业常常为了取得某块土地的使用权进行竞价，如果竞价过低可能错过机会，竞价过高又会背负沉重的负担。
那么，究竟应该以多少价格进行土地的竞价才最合适呢？开发企业的方法一般是在受让土地前对土地所涉及的项目进行全面的测算，首先从土地交易中心取得详细的地块资料，再组织有经验的从业人员根据技术指标和规划管理技术规定，详细规划出各种建筑的面积，确定综合技术经济指标，最后综合建筑成本、开发营销费用、税收以及市场售价，推算出能够承受的土地成本范围，以此作为取得招拍挂等经营性土地的依据。
如何测算招拍挂土地的地价
如何测算招拍挂土地的地价测算招拍挂土地的地价是一个复杂的过程，需要考虑多个因素。
下面将介绍其中几个主要的因素和方法。
首先，用地定位是测算地价的重要因素之一、用地定位是指明确土地的使用目的和功能。
不同的用地定位对土地价值有着不同的影响。
例如，商业用地的地价通常较高，而住宅用地的地价相对较低。
因此，首先要明确土地的用途和功能，以便确定相应的地价。
其次，土地位置也对地价产生重要影响。
地理位置优越的土地通常具有较高的地价。
例如，位于城市中心或交通便利的地段往往地价较高，因为这些地区更容易吸引商业或住宅开发。
相反，偏远地区的土地地价较低，因为其开发潜力相对较小。
此外，市场需求也是地价确定的一个关键因素。
土地供求关系的变化将直接影响地价。
如果一些地区的土地供应量少于需求量，地价就会上涨。
相反，如果供应过剩，则地价可能下跌。
因此，在测算地价时，需要考察当地的市场需求情况，包括人口增长率、经济发展情况和土地供应政策等因素。
此外，还有一些其他因素也会对地价产生影响。
例如，土地的产权状况、土地权属的清晰性、土地的地形和土地的质量等因素都会对地价产生影响。
一般来说，土地的产权越清晰，地形越平坦，土地质量越好，地价通常越高。
根据上述因素，测算招拍挂土地的地价可以采用多种方法。
下面介绍两种常见的方法。
第一种方法是市场比较法。
该方法通过比较相似土地的交易价格，得出一个参考价格。
这种方法适用于土地市场较为成熟、交易频繁的地区。
通过找到与待测算土地相似的土地交易案例，并分析这些案例的交易价格、用途、位置等因素，可以得出对待测算土地地价的估算。
第二种方法是收益法。
该方法是根据土地的潜在收益来测算地价。
这个方法适用于商业用地等具有明确收益预期的土地。
该方法需要根据土地的用途和地区的现有市场情况，预测土地的潜在收益，并根据该收益预测计算出地价。
综上所述，测算招拍挂土地的地价是一个复杂的过程，需要考虑多个因素。
用地定位、土地位置、市场需求等因素都会影响地价。
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房地产开发建设用地受让的经济评估通常来说，企业可以通过以下渠道获取土地：招拍挂出让土地、协议出让土地、补偿用地、置换用地、配套用地、国有或集体土地租赁等。
近几年来，通过招标、拍卖、挂牌方式进行土地出让已成为政府出让土地的最主要渠道。
同时，由于城市的不同，招标、拍卖、挂牌方式又可以分为常规方法、捆绑式方法和综合评标法等，如杭州通常实行的是常规招拍挂法，以出价最高为条件确定的受让人；上海则多采用综合评标法，在考虑土地出让金以外，还兼顾某些社会效益。
此外，通过这三种方式出让的土地都可分为净地出让和毛地出让。
本文中所讨论的受让房地产开发建设用地仅指企业通过招标、拍卖、挂牌方式获取的净地。
一、受让土地评估的步骤测算欲受让的开发建设用地价值，通常采用假设开发法，即将欲受让的土地未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费、和利润等，以此求取土地的客观合理价值。
运用假设开发法测算土地价格，一般分为下列六个步骤进行：调查土地的基本情况；选择最佳物业开发类型；估计开发经营期；预测开发完成后的项目价值；测算开发成本；进行具体计算，求土地价格。
（一）调查土地基本情况主要包括三个方面的内容：1、调查土地的位置。
包括三个层次：土地所在城市的性质、土地所在城市内的区域性质、土地具体坐落状况。
调查这些情况，主要是为选择最佳的土地用途、确定最合适的开发档次服务。
例如：在受让郑州项目土地之前，就需了解郑州的城市性质、在中原地区的地位；需了解郑东新区的区域性质、在郑州、在河南的地位；郑东新区与郑州市区的关系及政府对该区的政策和规划建设设想等；此外还需了解地块在该区的具体坐落状况，如周遭的环境、进出便利与否等。
2、清楚土地面积大小、形状、平整程度、地势、基础设施通达程度等，了解这些，主要是为测算开发成本等费用服务。
3、清楚规划设计条件。
包括了解规定的用途、建设高度、容积率等，这主要是为确定最佳物业开发类型服务，以及明确规划条件是否合理。
例如，杭州出让2005【2】号地块时，规划条件中容积率虽设定为1.1-1.3，但同时又有建筑限高，经过现场勘察，发现整个地势有较大高差，根据建筑密度，实际容积率只能做到0.9左右，这对其地价的测算影响重大。
（二）选择最佳物业开发类型选择最佳物业开发类型必须考量受让土地用途、规模、周边物业档次等。
政府出让土地过程中，绝大多数的容积率已定，因此其规模已基本确定，所以这个步骤的关键是选择物业最佳类型、最佳档次和最佳定位。
我们常用的方法是根据欲受让地块的容积率、其它规划条件以及周边的环境，参照本公司现有的产品系列进行评判。
这种方法便于测算开发成本，倘若参考同一城市的产品，还便于测算开发完成后的项目价值。
选择最佳物业开发类型：前面所介绍的2005【2】号地块，位于占地11平方公里的西溪湿地南面，实际容积率只能为0.9，照其限高要求，建筑层数在3-4层左右，这块土地的物业开发类型面临两种选择：一是选择类似上海鼎邦丽池的产品；二是选择类似北京青龙桥的产品。
两种不同的选择不仅影响了下一步预测开发完成后的房地产价值，且最终影响对土地价值的判断。
选择最佳物业定位：2004年【52】地块位于杭州市转塘镇，规划建筑面积为20万平方米，其中公建面积为3万平方米，在该区域，公建部分的用途若定位成写字楼，将会面临较大的市场风险，因此在该地块估价中，必须考虑公建部分的定位及开发风险，这同样对预测土地价格影响较大。
对物业最佳开发类型和定位有一定认识后，便可进行相关参数的估算。
表格如下：（三）估计开发经营期参照我们常用的经济评估方式，开发经营期的起点是指交纳第一笔土地款项的日期，终点是指预计未来房地产开发完成后的日期，即交付日期。
确定开发经营期的目的是为了把握开发成本、期间费用等款项发生的时间和数额、投资利息。
常规产品的开发周期，通常按以下经验数值进行估计，与其它房产公司相比，我们的工期略长。
1、多层公寓：以10～15万平方米为一期：实例：预计开发周期为24个月。
2、高层、小高层：以10～15万平方米为二期：实例：开发经营期为31月。
3、别墅：情况比较复杂，无统一的开发周期。
但在现实中因某些特殊因素的影响，可能使开发期延长，如基础开挖过程中发现的重要文物、遭遇恶劣天气等。
由于开发期延长，企业要承担更多的投资利息，此类特殊的非正常因素在估计开发经营期时一般不予考虑。
（四）估算开发完成后的项目价值这是采用假设开发法评估最关键性一步。
预测开发完成后的项目价值，通常采用市场法，并考虑类似的物业的成交价格到未来的变动趋势。
一般分为以下几个步骤：1、选取可比实例为把握正常的市场价格行情，需要选择一些符合条件的交易实例作为参照比较的可比实例，可比实例的选取原则：项目的同一性、地点的类似性、时间的接近性、交易的正常性。
一般要求选取3个以上、10个以下的可比实例。
2、建立可比价格基础选取可比实例后，要对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使其之间的口径一致，相互可比，并统一到需求的价格单位上，为进行后续的修正调整建立共同的基础。
如在写字楼的出租价格中，有些以建筑面积为出租单位，有些以实用面积为出租单位，这时就要将出租面积口径进行统一，便于比较。
3、交易日期调整在可比实例成交日期至估价时点期间，随着时间的推移，房地产价格可能发生三种变化，平稳、上涨、下跌。
当房地产价格平稳发展时，无需进行交易日期的调整，但需考虑以下两种因素：一是欲受让土地处于非常成熟的区域内，周边在未来几年内都不可能有较大的基础设施、配设施套变动，如城市中心的土地。
一是虽然欲受让的土地位于正在大规模建设的新区，但由于市场对新区预期较好，目前的价格已超过其实际价值，已无太多想象空间。
如2005年【6】号地块，位于滨江区，周边项目成交价格为7000-7500元/m2，在估价时，我们认为这个价格已无太多的想象空间，因此无需调整交易日期。
当房地产价格为上涨或下跌时，则必须进行交易日期的调整。
在测算地处九堡区域的2004年【73】号地块时，所搜寻到的区域内可比实例成交价格较低，但我们认为随着城市东扩、沿江的进一步开发，以及该区域大量市政配套设施的建设，九堡区域有较大的发展前景，房地产价格将会有较大的涨幅，此时便需进行交易日期的调整。
进行交易日期调整的一般公式为：在现实中通常凭借经验的判断来确定交易日期的调整系数。
4、物业状况调整这是预测开发完成后的项目价值中最关键的一步。
要进行物业状况调整，首先应列出对预估项目未来市场价格有影响的各方面因素。
包括区位方面：如繁华程度、交通便捷度、环境景观、公共服务设施的完善程度等；权益状况：如土地使用年限、容积率等规划条件等；实物状况：新旧程度、建筑规模、工程质量等。
然后将可比实例与预估项目在这些方面进行逐项比较，找出它们之间的差异所造成的价格差异程度，最后根据价格差异可比实例进行调整。
比较常用的方法为直接评分法，以预估项目的物业状况为基准，通常定为100分，将可比实例物业状况与它逐项进行比较、打分，如可比实例物业状况比预估项目状况差，则打的分数就低于100分，反之，就高于100分，然后将所的分数转化为调整价格的比率。
物业状况直接比较表可比实例在成交日期时的价格 交易日期调整系数 在估价时点时的价格× ＝× ＝ 5、求取比准价格可比实例经过了交易日期和物业状况的修正和调整，就可把其实际成交价格变成预估项目在估价时点的客观价格，计算方法如下：＝ ×＝ ×× 将经过修正、比准价格，最后：开发完成后的项目价值（总销售收入）＝比准价格×开发完成后的项目可售面积。
为了便于比较，还需计算三个销售单价：销售单价一＝ 总销售收入总建筑面积可比实例在其物业状况下的价格预估项目物业状况下的价格可比实例相对于预估对象的得分 预估对象比准价格 交易日期调 整房地产状况 调 整 可比实例价格销售单价二＝总销售收入可售面积销售单价三＝总销售收入－车库销售收入地上可售面积（五）测算开发成本由于假设开发法可视为成本法的倒算，所以在开发成本测算中，可按照公司三大产品系列：多层、高层、别墅，参照相似的项目，进行各种费用的测算，表格如下：需要说明的是：1、前期费用、工程费用：总金额＝单价×总建筑面积，单价参照类似项目成本跟踪表中实际发生的单价。
2、财务费用：即投资利息，需计息的款项包括欲受让土地的价格、开发成本、管理费用、税费。
计息期：计息的起点是第一笔土地款发生的时间点，终点是累计现金流出现正数的时间点。
为便于计算，发生的时间点通常按半年划分。
计息方式：以单利计算，利率以当地银行贷款利率为准。
投资利息＝本金A×利率×计息周期＋本金B×利率×计息周期＋……＋本金N×利率×计息周期3、成本：为便与比较，需计算三个单价成本：单价成本一＝总成本总建筑面积单价成本二＝总成本总可售面积单价成本三＝总成本－车库销售收入地上可售面积4、其它有些欲受让土地的需代建道路、绿化等，也需一并计入成本。
（六）土地价值经过前面的调查、测算，我们已知欲受让土地开发完成后的项目价值、开发成本，最后只须确定目标利润，便可得欲受让土地的价格。
欲受让土地的价格＝开发完成后的项目价值－开发成本－目标利润。
另外一种辅助测算土地价格方法是：搜寻欲受让土地周边历年土地出让案例，采用同上文所介绍的市场法，进行交易日期和地块状况调整，来判断土地价格。
我们在测算2005【6】号地块时，搜寻了周边市场2001年-2004年所有出让用地的成交实例，共27宗成交案例，然后对地块状况和交易日期进行分析，作为判断2005【6】号地块土地价格的依据之一。
需说明的是，经过上述计算所得出的欲受让土地的价格仅指土地的净地出让金，不包括契税等相关费用。
由于每个城市的具体操作情况都不同，有些城市净地出让金中一般已经包括土地征用费用（含土地补偿费、拆迁安置补助费、青苗费、征地管理费等费用）、级差地租收益和大市政配套费，如杭州的土地出让已经包含了契税以外的所有税费；但是有些城市的净地出让金也可能不包括大市政配套费和部分地方政府加收的税费，如上海，就未包括大市政配套费。
因此在计算过程中要留意。
经过以上计算所得出的结果是我们理想中的土地价格，但在实际竞买过程中，情况较为复杂多变，因此为应付竞买过程中的突发事件，也为规避市场风险，我们还需考虑项目在销售收入和土地价格同时变动的情况下，所产生的利润是否能够满足要求，以作为土地竞买时的参考。
计算表格如下：（注：销售收入和土地价格的浮动范围根据项目确定）总成本＝开发成本+土地总成本利润＝销售收入-总成本成本利润率＝利润÷总成本销售利润率＝利润÷总收入。