XXXX商业返租销售方案要点word版本
商铺返租销售方案
商铺返租销售方案背景越来越多的商业地产投资者正在考虑采取商铺返租的方式来进行销售。
商铺返租是一种将商业地产投资转变成收益性质的方法。
在商铺返租销售方案中，租户将其商业物业租赁给房产开发商，而开发商则向租户支付一定的租金，并在未来某个时间点购买该物业。
商铺返租能够给投资者带来长期稳定的现金流收益，并通过待售商铺的现金流来支付租金。
这种销售模式与常规售卖商业房产不同，在商铺返租销售方案中，商业地产投资者可以更好地控制收益和风险，从而实现更稳健的投资回报。
方案第一步：确定商铺返租条件商铺返租销售方案中，商铺的租赁价格和租赁期可以是灵活的，一般情况下，这些条件应根据市场规模、租户要求和其他重要要素来确定。
这意味着，为了让商铺返租方案成功，必须调查市场和租户需求。
第二步：寻找租客搜索以寻找租户来进行商铺返租销售的工作不仅需要专业的市场调查，同时还需要销售和市场经验。
最好是找到已经发展成熟的商业品牌或更大的零售商作为租户。
第三步：签署租赁合同商铺返租销售的成功与租赁合同的条件与内容相匹配。
因此，租赁合同内容必须由双方共同商定，由法律顾问审查和确认。
第四步：撰写商铺销售协议书完成商铺租赁与购买合同之后，需要撰写商铺销售协议书。
商铺返租销售方案是一项复杂的交易，需要所有合同安排和法律要求的完全符合。
必须在监管机构的指导下完成所有的合同管理和交易过程，并将相关文件提交给相应的部门。
第五步：销售过程管理在签署商铺租赁与购买合同之后，商铺返租销售方案的下一步是销售管理，必须确保所有收款和支出的记录都被准确记录，并遵守法律和监管规定。
结论商铺返租销售方案可以在稳健的基础上为投资者提供优质的现金流收益来源。
商铺返租销售方案相对于整体售卖价格，更符合市场需求，同时也可以让投资者更好地控制风险和利润。
鉴于此，将商铺返租销售方案应用集成到商业地产投资策略中是一项可靠的选择。
注意：商铺返租销售方案仅供参考。
在进行任何商业交易之前，请先寻求专业法律和财务咨询。
商业销售及售后返租方案
商业销售及返租方案一、价格制订方式（一）项目整体价格策略制定合理的商铺价格体系能够有利于推动项目的成功推广，在竞争激烈，消费者日渐理性的市场情况下，必须冷静的进行价格体系的制定。
一）、整体价格制定原则1、确定合理的利润率在定价过程中，确定合理利润率，在塑造项目优良的素质的同时，为了提高项目的市场竞争力，项目必须对购买者要有吸引力(不一定是低价)。
这需要很好的项目包装，同时，为尽快吸引买家入场，在项目销售的前期，价格不一定是最高的，随着销售的进度的进行，价格将逐渐上升，价格上升的过程，将伴随销售控制的进行，合理进行价格的调整。
2、贴近市场的承受力在制定价格表时，必须保持项目不同区位之间的商铺的价格均好性，在商铺规划时，保持地段价值和价格基本吻合。
3、单位价格制订原则：一般情况下，除了集团购买之外，个人购铺都是以个体铺位为单位。
由于房地产商品的异质性，不同的铺位，由于位置的不同，对购房者来说，其经营也将有其不同的效果。
因此，我司认为可遵循二大原则，六项参照值进行评估。
（1）、二大原则：原则1：有效人流的多少；原则2：注目率的高低。
（2）、六项参照值：a、以成熟商业区为参照值：比邻成熟商业区的铺位，要比较远离成熟商业区的价格更高；b、以街道为参照值：临街的铺位要比非临街（含室内）的价格高；c、以主力店为参照值：四周的铺位要比稍远的价格更高；d、以主入口为参照值：愈临近主入口，价格更高；反之，则价格较低。
e、以主干道为参照值：临近主干道的商铺要比临近非主干道的价格更高；f、以位于商业街的位置为参照值：商业街两端的商铺要比中间位置的价格更高；（3）、项目价格制订系数：在订价过程中，以上述各价格层级为基础，根据各铺位的条件不同，以此类推，得出各单位的价格。
二）、价格策略：定价不仅需要专业的技术知识，更需要创造性的判断力和对消费者购买动机的深刻认识，有效的定价能在消费者接收的空间内让发展商获取更多的利益．1、销售价格策略：（1）、建议执行“低开高走”的订价策略：低开高走是指项目在开盘销售时，以低于市场心理价位的价格入市，随着交铺期的接近，销售价格逐步提高的策略。
春天百货产权式商铺返租销售方案
02
该方案还可以提高春天百货的 市场竞争力，吸引更多的消费 者和投资者。
03
产权式商铺返租销售方案有利 于盘活春天百货的资产，加速 资金回笼，为未来的发展提供 有力支持。
项目目标与目的
目标
通过产权式商铺返租销售方案，实现春天 百货资产的优化配置和商业价值的最大化 。
VS
目的
提高春天百货的市场竞争力，吸引更多的 消费者和投资者，同时为投资者提供稳定 的投资回报。
春天百货产权式商铺返租销 售方案
2023-10-28
contents
目录
• 引言 • 商铺介绍 • 返租销售模式介绍 • 销售方案详细内容 • 销售方案风险评估与应对措施 • 销售方案实施效果预测与评估
01
引言
项目背景介绍
春天百货位于市中心繁华地段，交通便利，客 流量大，是城市中心商业区的代表性商场之一 。
根据销售预测和实际销售结果，对 销售效果进行分析和评估，总结成 功经验和不足之处。
销售方案实施效果总结与展望
根据销售预测和实际销售结 果，对产权式商铺返租销售 的效果进行总结和评价，指 出成功经验和不足之处。
基于总结结果，探讨如何进 一步优化和完善产权式商铺 返租销售方案，提高销售效
果和客户满意度。
制定合理的价格策略
措施二
建立有效的宣传渠道和推广活动
措施三
提供专业的销售团队和客户服务
措施四
制定完善的售后服务计划
05
销售方案风险评估与应对 措施
政策风险评估与应对措施
政策风险
由于政府对房地产市场的调控政策不断变化，可能导致商铺的买卖和租赁受到不利影响。
应对措施
密切关注政府政策变化，及时调整销售策略，确保合法合规。同时，与政府部门保持良好沟通，争取 获得政策支持。
招商策略--商铺返租销售策划方案 精品
招商策略--商铺返租销售策划方案精品商铺返租销售策划方案本方案旨在推出返租形式的商铺销售，以提前打造***风情商业街，吸引投资者并稳定客户群。
具体方案如下：一、方案描述：投资型客户购买***风情一期4、5、6、7栋二、三层商铺（以下简称“美尚风情二期”），并将商铺委托甲方（XXX或第三方）经营六年。
甲方一次性给乙方支付三年的租金，客户购房时在房款总额中一次性扣除。
二、推出本案的目的：1、通过返租形式获得商铺的支配权，再以较低门槛租赁给经营户经营，提前旺起***风情商业街，成为真正的热铺。
2、解决“买铺自愿，出租自便”的模式阻挡农村投资户的投资热情，吸引远郊有钱的农民投资，使其成为产权销售的主要客户群。
3、返租五年的形式卖给投资者，满足建设资金的需要，为***首个风情商业街的成功打造赢得了五年宝贵的时间。
4、返租前的价格可有效映射出的***风情商业街的投资价值，并且委托期满后，业主可以选择开发商合同签订时的原价回购，对稳定客户有很好的作用。
三、详细方案：1、万都美尚风情街二楼商铺的价格定在4980元，返租后的实付价为4260元/平米；三楼商铺的价格定在4380元/平米，返租后的实付价为3732元/平米。
2、执行办法：①、采取六年返租、前三年租金一次性返还的方式。
返租租金为二楼商铺的租赁价格定在20元/平米.月，三楼商铺的租赁价格定在18元/平米.月。
②、可以办理银行按揭，方便客户购房。
通过本方案，投资者可以获得稳定的经营收益和增值收益，同时为***风情商业街的成功打造提供了支持。
返租是一种购买商铺的方式，其正面效应在于能够让客户立即见到收益，满足其投资目的和长远规划，同时降低购买商铺的风险，给客户吃下一颗定心丸。
对于投资者来说，最大的担忧是商铺能否做大做旺，而返租可以解决这个问题。
采用包租的方式，让客户在返租年限内每年获得稳定的租赁收入，加上广告和现场置业顾问的努力，可以增加客户落单的几率。
在统一说辞时，必须严格把守口径关，明确由第三方代理，而非万都地产操作。
商业项目返租方案
商业项目返租方案1、返租方式☐返租期限：3年或5年☐年回报：总房款的8％☐回报计算期：实际交付使用期，如2002年2月28日交付使用，回报期为2002年2月28日开始计。
☐发展商回报偿付方式：交付使用之日起两年内时间，慧都公司一次性给付16％的回报，之后按月给付。
或3年一次性给付24％的返租租金。
☐风险责任：无论租出与否，业主零风险，享受3年8％的年回报，发展商承担3年回报的全部风险，同时享有超出年回报差额的租金收入。
☐甲乙双方：签定返租协议，明确双方权利义务关系☐乙方：交纳相关税费，累计税率（营业税与房产税）为17.5％。
并在获得给付回报时扣除。
☐甲乙双方分别签定房地产买卖合同与返租合同。
☐乙方在返租期间不承担物业管理费与空调费，招租的客户承担这些费用。
而通过招商的品牌商家不承担，由商场的项目管理公司承担。
☐开出极具诱惑力、驱使力的优惠条件吸引有知名度的百货公司以租赁或合作的方式对商场进行经营管理。
6、商场运营方案根据商场主题及市场定位的要求，结合当前房地产市场走势，通过招租、招商形式吸引产品品牌商家进场经营，营造专业化、规模化、品牌化的商场形象，确保所采取的返租方案顺利实施。
为此，寻找经营商场的商家可谓方案可否执行的重要前提及保障。
那么，以什么样的合作方式与之联手打造商场形象呢？以下两个方案为我们做出了可行性分析。
☐方案1商家二、三楼整层租赁的方式进场经营优点：1、避免直接参与经营管理，避免经营风险。
2、品牌商家有一定的市场知名度及号召力，同时有丰富的经营管理经验。
3、通过商家的物流配送体系，节约经营成本，增加盈利。
缺点：1、因为商场体量较小，较难找到有意向的商家进场经营。
2、出租租金收入是否能与年回报8％的返租租金持平或盈利较难把握。
谈判要点：1、物管公司承租二、三楼的商场，确定租金受益，租赁期限以10年以上为宜。
2、物管费用及其他由物管公司承担。
3、双方签定租赁协议，明确双方权利义务关系。
商铺返租销售方案模板
一、方案背景随着我国城市化进程的加快，商业地产市场日益繁荣。
商铺作为一种稳定的投资渠道，受到越来越多投资者的青睐。
为了满足市场需求，提高商铺的销售业绩，特制定本商铺返租销售方案。
二、方案目标1. 提高商铺销售率，缩短销售周期；2. 增强消费者购买信心，提高商铺投资回报率；3. 塑造良好的企业形象，提升品牌知名度；4. 建立长期稳定的客户关系，为后续项目销售奠定基础。
三、方案内容1. 返租政策（1）返租期限：返租期限为10年，每年返租比例不低于商铺总价的5%；（2）返租方式：采用银行定期存款、国债、基金等形式进行返租；（3）返租保障：返租资金由开发商提供担保，确保投资者收益。
2. 销售策略（1）市场调研：充分了解目标客户群体的需求，针对不同客户制定差异化销售策略；（2）广告宣传：利用线上线下多渠道进行广告宣传，提高商铺知名度和关注度；（3）优惠政策：针对不同客户群体，推出相应的优惠政策，如折扣、团购等；（4）销售团队：组建一支专业、高效的销售团队，提供优质的服务，确保销售业绩。
3. 客户服务（1）售前服务：为客户提供详尽的商铺信息、投资分析、政策解读等；（2）售中服务：为客户提供专业的商务谈判、合同签订等服务；（3）售后服务：为客户提供物业维护、投资咨询、增值服务等，确保客户满意度。
4. 项目配套（1）交通便利：项目周边交通便利，设有公交站、地铁站等；（2）生活配套：项目周边配套设施齐全，包括餐饮、娱乐、购物等；（3）教育资源：项目周边有优质教育资源，方便子女入学。
四、实施步骤1. 制定详细的市场调研报告，明确目标客户群体；2. 制定销售策略，明确返租政策、优惠政策等；3. 开展广告宣传，提高商铺知名度和关注度；4. 组建销售团队，进行销售培训；5. 推出返租销售方案，启动销售工作；6. 定期跟踪销售进度，调整销售策略；7. 提供优质的客户服务，提高客户满意度；8. 完成销售目标，实现项目盈利。
五、风险控制1. 市场风险：密切关注市场动态，及时调整销售策略；2. 投资风险：严格把控返租资金，确保投资者收益；3. 法律风险：确保合同条款合法合规，规避法律风险；4. 项目风险：加强项目监管，确保项目质量和进度。
商铺返租方案
三、返租模式
1.投资者购买商铺后，与商铺运营方签订返租协议。
2.商铺运营方负责商铺的租赁、招商、管理等运营工作。
3.商铺运营方向投资者支付固定租金收益，租金收益水平参照市场行情及商铺位置等因素确定。
4.商铺运营方在返租期内享有商铺的使用权，投资者不参与商铺的日常经营管理。
商铺返租方随着我国经济的快速发展，商业地产市场日益繁荣，商铺投资成为众多投资者的首选。然而，商铺投资存在一定的风险，为降低投资者风险，提高商铺投资效益，本方案提出商铺返租模式，旨在实现投资者与商铺运营方的共赢。
二、方案目标
1.降低投资者投资风险，提高投资回报。
2.提高商铺运营效率，提升商铺品牌价值。
3.投资者应遵守国家法律法规，不得利用商铺从事违法活动。
本方案旨在为投资者与商铺运营方提供一种合法合规的返租合作模式，实现互利共赢。希望各方共同努力，推动我国商业地产市场的健康发展。
第2篇
商铺返租方案
一、前言
在我国房地产市场日益成熟的背景下，商铺作为一种重要的商业地产形式，吸引了众多投资者的目光。然而，商铺投资存在一定风险，为降低投资者风险，提高商铺投资效益，本方案提出一种合法合规的商铺返租模式，旨在实现投资者与商铺运营方的共赢。
八、其他事项
1.本方案仅供参考，具体合作事项以投资者与商铺运营方签订的合同为准。
2.商铺运营方应遵循诚实信用原则，为投资者提供优质服务。
3.投资者应遵守国家法律法规，不得利用商铺从事违法活动。
九、总结
本商铺返租方案旨在为投资者与商铺运营方提供一种合法合规的合作模式，降低投资风险，提高投资回报，实现互利共赢。希望各方共同努力，推动我国商业地产市场的健康发展。
商铺返租销售方案
商铺返租销售方案简介随着房地产行业的发展，商铺返租成为了一个备受关注的话题。
商铺返租是指房产所有权方将自己所有的房产出租给租户，并且在租约到期后，有权获得租金的一种交易方式。
商铺返租的优点是可以获得一定的现金流，并且可以通过收取租金来抵消房屋维护和管理成本，而且不会损失资产所有权。
本文将介绍商铺返租销售方案。
商铺返租的优点商铺返租可以带来以下几个优点：稳定的现金流商铺返租可以带来长期的稳定现金流，而且这种流量是实际性的，可以在很长一段时间内为房产所有权方带来收益。
长期租约商铺返租租约的时间较长，一般在5年以上。
这种长期租约可以为房产所有权方带来长久的稳定租金收入。
资产保值商铺返租可以保证资产的价值，因为返租合同中，租金是固定的，所以可以在租金上调整来保值。
市场分散商铺返租将风险分散给多位租户，缩小市场波动给房产所有权方带来的风险。
商铺返租销售方案商铺返租销售方案包括以下几个步骤：第一步：确定物业价值房产所有权方需要确定自己的物业价值，通过评估和比较市场价格，找到适当的价格。
这个过程需要注意的是，需要综合考虑商铺位置、规模、租赁市场需求和目标租户的需求，以及建筑正常维护和日常管理成本等因素。
第二步：确定租赁方案房产所有权方需要和租户进行详细沟通，确定租约期限、租金折扣、租金增长等关键条款，以便为返租提供有利的方案。
第三步：签署合同当租赁方案达成一致后，商铺返租协议需要签署，并且由双方律师进行审核和认证，以确保协议的透明和遵守相关法律法规。
第四步：付款及转让商铺返租协议生效后，房产所有权方需要付款并完成物业的转让程序。
商铺返租风险与应对在商铺返租交易中，有一些风险需要考虑和应对：市场风险市场价格波动会对商铺返租产生影响，如果市场价格下降，那么租金收入将会受到影响，这种风险可以通过长期租约等方法来缓解风险。
信用风险商铺租户可能出现违约行为，导致租金违约或合同终止，为避免信用风险，房产所有权方可以对租户进行信用评估，并在合同中规定违约金及其他处置方式。
XXXX商业返租销售方案
XXXX商业返租销售方案一、方案概述商业返租是指企业将自有物业出租给房地产投资公司，以获取租金回报，然后再通过财务手段重新回租的一种销售方案。
该方案适用于企业需要快速获得资金，但又不愿意将物业出售的情况。
二、方案优势1.快速获取资金：通过商业返租，企业可以迅速获得资金流，用于扩大生产、偿还债务、投资等。
2.保留经营权：尽管企业将物业出租给了投资公司，但仍可以继续使用该物业进行经营，保留了经营权。
3.减轻资金负担：不需要企业通过银行贷款等方式融资，避免高额的利息和还款压力。
4.税务优惠：商业返租可将企业房地产资产变为租赁资产，从而享受相应的税务优惠政策。
5.降低风险：将物业出租给专业投资公司，可以降低企业房地产市场波动的风险。
三、方案实施步骤1.确定物业价值和租金回报率：企业需要了解自己拥有的物业的市场价值，并确定合适的租金回报率，以吸引投资公司。
2.寻找合适的投资公司：企业需要寻找符合要求的投资公司，如专业房地产投资公司或信誉良好的租赁公司，以确保良好的合作关系和可靠的租金回报。
3.签订租赁协议：企业和投资公司应该签订明确的租赁协议，包括租金金额、租期、租金调整等条款，明确双方权益与责任。
4.回租财务处理：企业可以通过金融手段将物业重新回租，如将物业作为抵押品进行融资，或者通过债权转让等方式获得资金。
5.合作与管理：企业和投资公司需要建立长期合作关系，并进行物业日常管理、维护等工作，确保物业的价值和利益最大化。
四、方案注意事项1.风险评估：企业在决定商业返租前，需要进行充分的风险评估，分析市场风险、合作伙伴信誉、租金回报是否符合预期等因素。
2.法律合规：企业在出租物业并签订租赁协议前，需要确保合法合规，遵守当地相关法律法规，以避免纠纷和风险。
3.租金协商：企业和投资公司在商议租金金额时，需要谨慎考虑市场情况、物业价值和租金回报率，以确保租金可以达到最佳平衡。
4.合作关系：企业需要选择合适的投资公司作为合作伙伴，建立良好的合作关系，以确保日常管理和维护工作的顺利进行。
商铺销售含产权式商业地产返租
商铺销售含产权式商业地产返租模板：商铺销售含产权式商业地产返租一、引言商铺销售含产权式商业地产返租是一种具有长期投资价值的商业地产运作模式，在近年来越来越受到投资者和商业地产开辟商的关注。
本旨在提供一个详细的指南，包括步骤、法律要求和附带文件，以相关方进行商铺销售含产权式商业地产返租。
二、背景介绍（1）商铺销售含产权式商业地产返租的定义和特点（2）商业地产市场的趋势和发展潜力（3）投资者对商业地产返租的需求和背景三、步骤和流程1. 市场调研和选址分析（1）商业地产市场的调研和分析（2）选址分析和市场需求预测2. 商铺销售和租赁方案设计（1）商铺销售方案的设计和定价（2）租赁方案的设计和合同条款3. 资金筹集和投资者招募（1）确定资金需求和筹集方式（2）开展投资者招募和资金募集活动4. 商铺销售和产权转让（1）商铺销售合同的签订和履行（2）产权转让过程和手续5. 租赁管理和回报分配（1）租赁管理机构的选择和组建（2）租金的收取和分配机制四、法律要求和合规事项1. 预售许可证和商品房销售合同（1）办理预售许可证的程序和要求（2）商铺销售合同的签订和履行2. 商业房地产投资基金和合同法律关系（1）商业房地产投资基金的设立和管理（2）投资者与投资基金的合同关系3. 法律维权和争议解决（1）合同纠纷的解决方式和程序（2）投资者权益的维护和申诉渠道五、附件本所涉及的附件包括：1. 商业地产市场调研报告2. 商铺销售合同模板3. 租赁合同模板4. 预售许可证申请材料清单5. 商业房地产投资基金设立指南六、法律名词及注释本涉及的法律名词及其注释包括：1. 预售许可证：指开辟商在房屋建设前，根据法律规定取得的为个人出售新建商品房的证件。
2. 商品房销售合同：指开辟商与购房者签订的关于新建商品房买卖的契约。
3. 商业房地产投资基金：指无限上市公司按照法律规定设立的、由投资者以集合资金形式向基金管理人进行委托管理，并从事投资于特定类别的房地产的一种证券基金产品。
商铺返租销售方案
商铺返租销售方案1. 背景介绍随着城市经济的快速发展，商务中心区域的商铺租售市场不断升温。
在当前市场环境中，很多商业地产并不是唯一的出租对象，一些返租型商业地产也深受市场关注，成为了抢手货。
由此，本篇文档主要介绍商铺返租的销售方案。
2. 商铺返租销售方案的定义所谓商铺返租，指的是购买已出租商铺的权利，并由该出租人按约定出租商铺。
这种商业地产除了具备一般商业地产的投资价值，更具有稳定租金收入的性质，同时也具备一定的市场交易流动性。
因此，商铺返租已成为商业地产市场的一个特殊领域，吸引了大量的投资者。
3. 商铺返租销售方案的优势3.1 稳定的现金流商铺返租的背景是已经存在长期稳定租户的商业地产。
在这种场景下，购买商铺返租的投资人可以获得长期、稳定的租赁现金流，而无需承担过多的房地产管理责任。
这种投资方式比较适合那些追求长期现金流的投资者。
3.2 长期稳定的租赁收益和普通地产投资相比，商铺返租的租赁周期往往更长，而且租户更为稳定。
这种租赁鲁棒性的增加，给这类投资带来了更长期、更稳定的租金收益率，并能缓解由于出租风险不确定性带来的租金收益波动。
3.3 低风险投资商铺返租的资产风险相对较低。
因为商铺返租房地产已经处于稳定租赁状态，在此期间的出租风险已经得到了充分的验证和确认，可以降低由租赁风险带来的纯资产价值波动，降低由市场环境带来的不确定性，并提高了资产的稳定性和可预测性。
4. 商铺返租销售方案的组成部分4.1 市场定位根据投资人的预期、风险偏好和投资需求，选择适宜市场找到目标客户群体。
4.2 资产收购为投资人寻找适合收购的商铺返租资产，签订收购协议并完成资产转移。
4.3 资产管理管理商铺返租资产，保证长期租赁收益的稳定性和可持续性。
4.4 回报实现在租赁过程中，提供全方位的资产管理服务，持续提升租户的满意度,最终实现回报。
5. 商铺返租销售方案针对的投资人群5.1 风险厌恶型投资人本方案在租赁周期、收益周期、租赁风险等方面都具备较高的安全性，在降低资产风险上有所突破，因此适合风险厌恶型投资人。
XXXX商业返租销售方案
XXXX商业返租销售方案商业返租是一种常见的商业交易形式，它可以帮助企业将资本从资产中释放出来，在不影响正常运营的情况下获得资金。
本文将介绍一种基于商业返租的销售方案，并详细说明其实施细节。
一、方案概述本方案基于商业返租的交易模式，将企业的固定资产转让给投资方，并通过租赁方式将其租回。
企业在获得资金的同时，还可以继续使用这些资产进行日常运营。
双方通过签订长期租赁协议，约定租金和租赁期限，并在协议到期后可以续签或回购资产。
二、方案优势1.资产解押：企业可以将资产转为可用资金，用于发展业务或其他投资项目。
2.成本分摊：租赁费用可以被视为经营成本，可以在企业税务上进行抵扣，减少税负。
3.稳定现金流：租赁费用可以按月或按季支付，有助于企业维持稳定的现金流。
4.灵活回购选项：租赁期满后，企业有权选择续签租赁协议或回购资产，具有灵活性和选择权。
三、方案实施细节1.建立合作关系：企业需寻找可靠的投资方，可以通过银行、融资机构、私募股权基金或房地产投资公司等渠道进行合作。
2.资产评估与定价：企业将需要转让的资产进行评估，确定其价值。
投资方将根据评估结果与企业进行定价协商，最终确定购买价格。
3.签订租赁协议：双方根据资产的价值和预计使用期限等因素，签订长期租赁协议，约定租金和租赁期限。
协议中还可以包括续签和回购选项等条款。
4.资产转让与租赁：企业将资产转让给投资方，同时与其签订租赁协议，以方便企业继续使用这些资产进行日常运营。
5.现金流管理与回购：企业按协议约定的方式和期限支付租金，保持稳定的现金流。
租赁期结束后，企业可以选择续签租赁协议或回购资产。
四、风险控制2.合理定价与评估：企业应对转让资产进行准确的评估和定价，以确保所获得的资金能够满足企业的需求，并避免虚高或低估。
3.合同风险管理：企业和投资方在签订租赁协议前应详细对合同条款进行审查和讨论，确保双方权益得到保护，并规避潜在的纠纷。
4.建立风险决策机制：企业应建立健全的风险决策机制，遵循合规和风险管理原则，在方案实施过程中及时发现和解决潜在风险。
商业地产实操案例返租销售方案
前5年每年9%旳收益，一次性从首付 款中取得收益，即买即获45%高额收 益。后5年每年11%旳收益按季度取得
利用长久稳定旳回报为卖点，开发商在定价时能够合适提升单 价，从而取得在一般销售模式下无法到达旳销售额和利润。这 也是产权式商铺旳一大优势。
优势二：
确保了投资者旳投资回报，轻易受到投资者旳追捧。
对于投资者而言，产权式商铺在包租期内能取得稳 定旳租金回报，而且包租期越长，回报越持久，风 险就越小。尤其是对于某些优质地段旳优质产品， 投资者甚至只要一次首付，每月租金回报除去银行 按揭还有剩余。这正是投资者对售后返租旳物业大 肆追捧旳根源所在。 对于售后回租旳投资型物业，投资者一般都是在购 置时便同开发商签订了包租协议，这就使得投资者 不必为物业旳转手或招租而到处奔走，大伤脑筋， 从而大大降低了交易成本，节省了交易时间。 还有一点值得一提旳就是，虽然此类物业可能单价 相对较高，但因为产权分割旳较小，每个单元旳总 价不是很高，从而降低了投资旳门槛，使得有较多 旳投资者有能力进行这种产品旳投资。
者，其承租旳租金必然比较低（就好比“批 发”旳概念），而发展商为了实现商铺销售， 必然要提供一种使投资客户认同旳回报率， 而这两者之间将存在一定旳差距，因而就使 得发展商不得不为了支持较高旳回报而去补 贴一定旳资金。
销售风险与回避
（2）营运管理企业经营不良带来旳风险 这是商家经营所带来旳风险，也是发展
年投资回报率及投资回收期
年投资回报率 一次性购置（计算公式）：（税后月 租金-每月物业管理费）*12 按揭贷款（计算公式）：（税后月租 金-按揭月供款-每月物业管理费）*12 （首期房款+契税+印花税+律师费+ 保险费） 注：商铺投资合理旳年投资回报率一 般为8%-12%
水岸花都商铺返租销售方案
返租前后商铺销售价格对照表（方案二）
序号 商铺号
1
25#-101
2
25#-102
3
25#-103
4
25#-104
5
25#-105
6 25#-106
7
25#-107
8
25#-108
9
25#-109
10 25#-110
11 25#-111 合计
面积 ㎡
销售表现单价（元）
销售表现总价（元）
3年返租后实际单价（元） （7%、8%、9%，共24%)
8800 8800 8800 8800 8800 8800 8800 8800 8800 8800 8800 8800 8800 8800
520,696 475,288 475,288 520,696 520,696 475,288 475,288 520,696 520,696 475,288 475,288 475,288 475,288 6,405,784
经营改造成本高
由于商铺6米层高没有现浇隔层导致经营商家进驻装 修改造成本较高。
隐蔽性强
——商铺因外场绿化隔离带遮挡，致使商业门店昭示 性不强；易达性不够，给消费者带来不便。
价值低
——商业商铺由于受自身‘隐蔽性强’就没有进行统 一性业态经营规划、经营凌乱等诸多因素影响，商业 价值骤减。
创新营销：
租售结合，统一招商管理，招商促进销售 返租销售，降低置业总价，弱化产品缺陷
中国—安义·水岸花都 2016年度（商铺返租）销售方案
一、营销背景 二、返租形式 三、经济测算
现状问题的梳理
由于本项目前期设计规划的不合 理，导致项目今天销售异常困难却又 无法改变产品硬伤的局面。
商铺返租营销策划方案
商铺返租营销策划方案一、背景分析随着经济的快速发展和城市的不断扩大，商业地产市场需求逐渐增加。
而在商业地产市场中，商铺返租的模式逐渐受到投资者的青睐。
商铺返租是指商业地产的业主将商铺出租给商户，并在一定的周期内回租，以获取租金收益和资本收益。
商铺返租模式的优势在于可以将资金迅速投入到其他项目中，实现资产的有效配置和流动性的提升。
而对于商铺经营者来说，通过返租可以减少经营风险和压力，提高财务稳定性。
然而，在当前竞争激烈的商业地产市场中，如何吸引投资者选择商铺返租模式，成为一个亟待解决的问题。
因此，本文将围绕商铺返租营销策划方案展开研究，力求提出针对性强、操作性强的方案，以吸引更多的投资者。
二、目标定位1. 与商铺返租相关的投资者：本方案主要面向有投资商铺意愿的投资者，包括企业投资者、个人投资者等。
2. 建立良好的品牌形象：通过本次营销策划，旨在提升商铺返租品牌的知名度和影响力，树立良好的品牌形象。
3. 吸引更多的投资者：通过有效的营销策略，吸引更多的投资者选择商铺返租模式，提高市场份额。
三、营销策略与实施计划1. 市场调研与竞争分析在制定营销策略之前，必须先进行市场调研和竞争分析。
市场调研可以帮助我们了解目标客户的需求和偏好，竞争分析可以帮助我们确定主要竞争对手及其优势和劣势。
2. 品牌建设与宣传推广（1）品牌定位：明确商铺返租的核心竞争优势和目标客户群体，建立独特的品牌定位。
（2）品牌命名与标志设计：根据品牌定位，设计一个具有特色的品牌名称和标志，以便于消费者识别和记忆。
（3）宣传推广渠道选择：结合目标客户群体，选择合适的宣传渠道，包括线上宣传渠道（例如社交媒体、网络广告等）和线下宣传渠道（例如展会、路演等）。
（4）宣传推广活动策划：根据目标客户群体和宣传渠道的特点，策划一系列有吸引力、具有互动性的宣传推广活动，如线上线下营销活动、品牌合作活动等。
3. 线上线下推广渠道的整合（1）线上推广渠道：通过社交媒体、网络广告等线上渠道，进行品牌推广、产品展示和优惠信息发布，拉动网上潜在用户的关注度和购买欲望。
商业地产实操案例返租销售方案分析
商业地产实操案例返租销售方案分析商业地产实操案例返租销售方案分析：背景：某公司在城市A拥有一幢商业地产物业，物业面积为5000平方米，位于市中心繁华地段，周围商业配套完善。
公司决定将物业出售，但考虑到市场情况和物业租赁需求，选择返租销售方案，即购买者向公司支付购房款项后，公司继续租赁该物业作为营业用途。
目标：1. 出售物业并获得最大化的销售收益。
2. 继续租赁物业，确保公司营业持续进行。
3. 提供购买者投资商业地产并获得稳定租金回报的机会。
方案：1. 定价策略：根据市场实际情况和类似物业的销售价格，合理定价。
可以考虑采用周边商业物业租金收益的多少来决定售价，从而吸引潜在购买者。
2. 法律合规：确保该物业的权属清晰，符合相关法律规定，购买者可以安心投资。
3. 租金收益保障：签订长期租赁合同，确保公司在物业出售后能够继续租赁使用。
合同期限可以根据市场需求和商业计划进行协商，并采取适当的租金增长机制，例如每年递增一定比例的租金。
4. 维护和管理：购买者在购买后负责物业的维护和管理，确保物业价值的保持和提升。
公司可以与购买者协商相关维护责任，例如共同承担物业维修费用。
5. 附加价值：考虑为购买者提供一定的附加价值，例如在购买后提供一定的装修或设备升级补贴，吸引购买者更愿意选择返租销售方案。
6. 营销策略：通过多渠道推广，包括线上和线下的宣传，吸引更多潜在购买者关注该物业。
可以与专业地产中介合作，利用其广泛的客户资源和市场经验来推广物业销售。
7. 定期租金评估：根据市场租金水平和物业价值的变动，定期评估租金水平，确保租金回报符合市场预期。
以上是一份商业地产实操案例返租销售方案的分析。
在制定具体方案时，需要综合考虑市场情况、物业价值、公司的经营需求和潜在购买者的投资需求，以达到最佳的销售收益和租金回报效果。
继续写相关内容：在商业地产实操案例返租销售方案中，除了前述的定价策略、法律合规、租金收益保障、维护和管理、附加价值、营销策略和定期租金评估等关键要素之外，还有一些其他因素也需要考虑。
商铺返租销售方案
商铺返租销售方案近年来，随着商业地产市场的发展和经济环境的变化，越来越多的商铺业主选择将自己的商铺出租给其他商家，以获取稳定的租金收入。
然而，对于需要回收商铺的业主来说，如何有效地销售返租权成为了一大难题。
在这篇文章中，我们将探讨一种商铺返租销售方案，为返租方解决这一难题。
首先，我们需要了解商铺返租的概念。
商铺返租是指商铺业主与租客达成协议，商铺业主在特定的时间内回收商铺的所有权，租客则获得稳定的租金收入。
返租的时间可以是数年或数十年，这取决于业主和租客的协商。
商铺返租的优势在于，它可以让业主在享受商铺价值增长的同时，也不必担心租客搬离带来的收益损失。
然而，商铺返租的销售并非易事。
业主需要寻找对自己商铺价值有认同并愿意承担返租义务的买家。
为了有效地销售返租权，我们提出以下方案。
首先，业主可以委托专业的房地产经纪人或中介机构，他们具有丰富的经验和广泛的资源，能够帮助业主找到适合的买家。
这些机构通常有庞大的客户群体和广泛的网络，能够推广业主的返租权信息，并且提供专业的服务和咨询。
其次，业主可以借助互联网平台和社交媒体进行推广。
在当今数字化时代，越来越多的买家通过在线渠道寻找商业地产投资机会。
因此，业主可以选择在各大房产、商业地产交易网站等专业平台发布信息，引起潜在买家的关注。
与此同时，业主可以利用社交媒体平台上的各种工具和广告位，进行针对性的宣传，提高返租权的曝光度。
此外，业主还可以考虑与合适的企业合作，共同推广返租销售。
例如，可以与金融机构合作，向其推介返租权，以吸引有投资需求的资金。
同时，业主可以与行业协会、商会等专业组织合作，通过他们的资源和影响力，进一步扩大销售渠道和受众范围。
最后，业主在销售返租权时还应考虑提供一定的灵活性和激励措施，以吸引买家。
例如，业主可以提供一段时间的免租期，或者在租金上给予一定的优惠。
这样可以增加买家的选择动力，并增加销售的成功率。
总之，商铺返租销售方案是一项独特而复杂的任务。
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荣新·江南半岛14号商业返租销售方案呈：荣新集团领导由：大诚商业管理有限公司苍溪项目部事件：关于荣新·江南半岛14号商业返租销售方案的报告时间：2013年11月22日集合荣新集团2013年给荣新.江南半岛项目下达的年度销售目标，为了高效完成此任务，我司集合项目现状及市场发展现状，进行如下建议：一、14号商业物业现状：1、14号商业物业基础数据：序号-2F层-1F层1层2层总计面积2206 2206 2090 2205 87072、物业现状分析1)14号商业全部租赁给予华举家俱城，由华举家俱城整体打造与包装。
租赁政策如下：租赁面积楼层租金递增率租赁期限免租期业态定位租金总额8707 -2F-2F 15元/m2/月前3年不变，第4年年均递增5% 2013年7月1日—2021年6月30日签订合同起10个月装饰建材、家居卖场12149885元2)商家经营规划;楼层经营业态备注-2F 建材装饰已基本开始营业-1F 建材招商部分商家已开始装修1F 掌上明珠家具开始营业2F 掌上明珠家具开始营业3)商家入驻物业实际施工图掌上明珠家居入驻项目对于物业改造，主要是将整层商业划分为100-300平方米之间的单铺；?1层平面布局?2层平面布局二、销售模式建议：从本项目商业销售至今因项目单层面积过大、划分小面积商铺无法办理产权、物业存在-1F和-2F商业等原因，一直无法销售。
若选择持有，势必导致公司资金大量积压，与公司快速回现的意愿相违背，因此建议采用“返租销售”模式，一定程度上降低客户对本区域的心理抗性，通过返租形式让本项目顺利度过培育期，让客户感受到本区域的升值和发展。
根据物业现状，项目“返租销售”有以下两个方向可考虑：1、虚拟产权铺位，真实回报返租优势：?将商铺划分为10平方米左右的投资型产品，投资客压力小，易于销售；?无需承担物业整改费用：实际无需分割，虚拟产权铺位；?加快项目销售节奏；劣势：?投资客担心返租期到后若商家退场，后期无法统一管理租赁；?自己无法经营，只能够通过租赁，收取利益；2、真实产权铺位，真实回报返租优势;?投资客即可统一租赁收取利益，也可自己经营；劣势：?根据物业特点，若划分为小商铺，面积过大，投资客压力过大；?对于投资客资金实力要求过高，难以消受；三、苍溪县投资群体投资特点分析：?我们根据县城投资群体投资金额将投资客分为三类考虑。
1.30万以下的投资群体，此类投资客为县城的大众投资，投资人群最多，30万以内的投资客群体又主要集中在5-15万：1)主要以企事业单位职工，年龄在30岁以上，40岁居多的投资客；2)个体从业者；3)外出务工者；2.100万以内的投资群体：1)主要以企事业单位职工，有一定职务，年龄在30岁以上，40岁居多的投资客；2)个体从业者；3.300万左右的投资群体：1)此类投资客为子女考虑较多，一般在成都购置物业；2)企事业单位高管并且家属个体经营的群体。
4.1000万左右的投资群体：1）此类投资客大部分拥有自己的产业，在当地具有较强的经济能力；?各投资额投资人群分配比列如下：1. 30万以下的投资群体：50%左右2．30万以上，100万以内投资群体：30%左右；3. 300万左右的投资群体：10%左右；4．其他投资范围：10%?大诚建议：因项目商业物业无法分割为小商铺销售（无法办理产权），大面积商铺投资额度较高，市场投资群体较少，项目物业无法快速消化回笼资金。
固我司建议14号商业主要采取虚拟产权进行物业销售。
1.虚拟产权销售优劣势对比：优势：一、项目已真实招商引入品牌商家，可借品牌商家的知名度，保障投资客信心；二、虚拟产权销售，此操作特点可对物业不进行划分，主要作为投资型产品销售，满足苍溪县100万以下为主的投资群体需求。
劣势：虚拟产权投资投资者有所顾虑，无法增强投资信心与保障，担心开发商销售完物业后离开，投资无保障，没有实体的产权。
采取此类销售模式，建议开发商采取回购的形式，增强投资客信心。
2.物业去化策略：楼层经营业态去化策略-2F 建材装饰第1批次：虚拟产权销售；-1F 建材招商第2批次: 虚拟产权销售，同步进行1F、2F真实产权销售的市场摸底；1F 掌上明珠家具第4批次：原则上考虑整层或按实际产权划分进行销售，若虚拟产权销售反应较好且整层销售存在较大困难则虚拟产权销售；2F 掌上明珠家具第3批次: 原则上考虑整层或按实际产权划分进行销售，若虚拟产权销售反应较好且整层销售存在较大困难则虚拟产权销售；四、项目目标客户群体根据对于县城投资群体主要特征分析，以及物业现状，我们将项目的投资客锁定为：1.第一目标群体：30万以下；2.第二目标群体：1000-2000万投资客（主要针对1F、2F产权销售）；3.第三目标群体：30-100万左右投资客；4.第四目标群体：300万左右投资客；五、产品定位1.产品门槛：1）产品单位：将所有产品划分为1平方米为一个单位的投资性小铺（-1F、-2F以虚拟产权销售，1F、2F整层或产权面积销售不好的情况下进行虚拟产权销售）；2）投资门槛：最小投资单位为10平方米；3）产品结构：投资等级产品投资区间产品占比第1投资产品7.5-15万以内45%第2投资产品10万-30万以内25%第3投资产品30万以上，100万以内20%第4投资产品300万左右；10%备注在1F、2F物业整体销售或产权销售不理想的情况下按照上述划分产品，否则1F、2F物业按照目前产权不在划分；2.产品风险控制1）利用不动产作为载体的金融方式。
3.产品回报1）通过物业租赁给与品牌商家，增强投资客投资信心，以销售返租的形式，快速实现物业销售，回笼资金；六、定价与销售返租底价计算1、荣新集团制定项目返租销售底价：楼层销售底价元/平方米单层面积/平方米单层销售总额备注-2F 7500 2206 16545000-1F 6000 2206 132360001F 9000 2090 188100002F 7600 2205 16758000整栋7505.34 8707 653490002、项目租金收入：租赁面积租金递增率租赁期限免租期租金总额8707 15元/m2/月前3年不变，第4年年均递增5%2013年7月1日—2021年6月30日签订合同起10个月12149885元3、返租总额：楼层面积（㎡）建议底价（元/㎡）年返租比列（%）返租年限（年）回购（购买总额的110%）租金收益（元）8年合同租金返租+回购增值部分金额-2F 2206 7500 第1年7%，第2年8%，第3年9%3 第4年10% 3078290.7 5625300-1F 2206 6000 第1年7%，第2年8%，第3年9%3第4年10%3078290.7 4500240 1F 2090 9000 第1年7%，第2年8%，第3年9%3第4年10%2916847.35 63954002F 2205 7600 第1年7%，第2年8%，第3年9%3第4年10%3076421.4 5697720整栋8707 7505.34 第1年7%，第2年8%，3第4年10%12149885元22218661.39第3年9%4、集团收益：集团收益65349000元前期融资（销售收入）22218661.39元资金利息（返租总额）备注相当于集团花费22218661.39元利息，融资65349000元，使用年限4年。
七、操作流程1.以已经入驻的品牌商家的实际形象和经营氛围，增强投资者信心；2.明确物业管理主体（1）由开发商委托项目公司与大诚商业管理公司签订联营协议，将项目的经营权、返租权委托给予大诚商业公司，大诚公司将物业租赁给予商家，商家支付租金给大诚公司，投资者与开发公司签订担保协议，与大诚商业管理公司签订投资返利协议）3.产品设计:由大诚商业、设计部、项目公司调整产品，并由项目公司备案；4.宣传推广及蓄水：必须与专业的操产权式商铺销售的推广公司合作，保障项目一炮而红，同时启动项目蓄水；5.开盘销售分批次销售，必须蓄水达到一定数额后才启动开盘；6.销售备案及办理产权证；7.按约定支付投资者回报；八、销售政策执行1、返租期限：签订3年返租协议2、每年回报：从开盘之日起算，第一年底按支付总额现金返利7%；第二年底按支付总额现金返利8%；第三年底按支付总额现金9%返还；第四年底公司可以按照合同购买价格110%从业主手中回购，若不同意回购，则按照与商家签订的租约水平继续返租至租约期满；3、租金返还方式：为促进销售返款，第一年开始由商业管理公司分季度返还，第二年开始由商业管理公司每半年返还，第三年由商业管理公司在年底返还。
如在合同执行过程中业主需要转让，必须在商业管理公司备案并申请办理权益转移等相关手续，盈亏由买卖双方自行享有和承担，但每年返租金额不变。
七、时间节点;1、12月：与开发公司、入驻商户完善并签订相关合同，确定相关产品设计和商铺划分方案，确定销售价格和单位总价，筹备销售团队和销售管理体系，确定专业的推广公司，提交产权重划流程；2、1月：销售团队组建完成并开始培训，通过相关渠道采集准客户信息，开始客户蓄水，销售团队完成培训，推广公司广告开始发布；3、2月：客户蓄水达到300户，模拟开盘达到40%签约，办理完成产权相关政府流程；4、3月：推出项目第一批次房源（4000平米），根据客户反馈调整销售策略，并二次蓄水；5、4月-5月根据实际情况第二次推盘（2000平米）；6、6 月-春节期间第三次推盘并完成尾盘销售；以上为我司关于苍溪项目14号商业物业销售执行方案的思考，供领导参考！大诚商业管理有限公司2013年11月22日。