思源经纪青岛卓越蔚蓝群岛项目营销策略PPT课件
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
优项惠 目政策策略：：9商月业开配始套降尾＋价低盘促价销+促低，销3价555促元销/平起价
09年策略：项目目前剩余存量较少，处于尾盘销售状态，与卓 越竞争性较弱。
绿城·理想之城
销售情况：住宅产品共计推出1086套，已售526套，去化率 48%，08年去化7.3万平，月均去化90套
优 20惠09政年策1月：3品1日1月牌联份合规针百对模通内馨大部苑盘员等工项+有内目8促.部5销折暗，购享房降受优促最惠高销，51%2月优2惠0日-
150-202
户型
面积范围 可售套数
比例 总价区间（万元）
270-360 合计
23
4%
202-270
114
20%
三室 剩1余37-产15品0 主要为9 130㎡以4上3% 产品 54-60
复式
158-180
4
19%
80-90
二室 98-118 126
23%
58-70
剩余产三品室主要1以06-小180高层2产21 品为主39，% 面积适63-中82
4650 4687 4647 4650 4203 4250 4377 4156 3712
20.0 18.0 16.0 14.0 12.0 10.0
8.0 6.0 4.0 2.0 0.0
10.1 6.9
3.1 1来自百度文库4
6.5 4.8
14.4 3.5
17.7 7.6
11.5 5.8
10.6 4.3
10.1 3.9
项目策略：大盘规划＋产品＋品牌 09年策略：暗降＋产品力推广
都霖美景
销售情况：住宅产品共计推出874套，已售480套，去化率55% ，月均去化21套， 08年去化1.8万平，月均销售11套
优优惠 惠政策：2009年1外月份销，+城低阳2价2楼促盘销（5套以上）团购享9折
项目策略：低价＋外销 09年策略：二期产品预计5月份推出，预期当前市场形势下继 续采取低价外销策略
2007-2008年城阳成交对比
销售均价,
2007年,
销售均价,
5,431
2008年,
4,537
供应量去, 化量, 2007年2, 007年, 117.1 100.50
供应量去, 化量, 2008年2, 008年, 100.5 60.50
供应量
去化量
销售均价
2008.1-2009.1月成交走势
4792 4803 4689 4654
……
…
… … … 在房地产领域 我们一直在帮助客第户成7页功
… ……
…
竞争项目09年库存产品分析
绿城理想之城
产品形态
面积区间
可售套数 比例
总价区间 （万元）
120-140
5
1%
96-112
宝龙国际社区
洋房
140-160 160-200 200-270
40
7%
109-125
37
7%
125-150
9
2%
2009年2月16日
……
…
… … … 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功
… ……
…
【 明确项目09年发展目标 】
我们要实现项目09年8万平米销售任务
后续所有既定策略及推广方案，必须围绕结果导向强化执行；
……
…
… … … 在房地产领域 我们一直在帮助客第户成2页功
… ……
…
ENSURE POLICY MARKET
受宏观房地产形势影响，2008年城阳房产市场萎缩40％，供求比由07年的1.2上涨到08年的 1.7，转变为竞争激烈的买房市场；
2008年城阳区住宅市场整体价格呈现下滑走势，下半年各项目明降导致均价大幅走低；
受整体经济环境影响，预期09年市场将在震荡与理性回归中发展，在部分中小开发商迫于资 金压力降价后，竞争预期进一步激烈和白热化。
万科·魅力之城
销售情况：住宅产品共计推出1303套，已售904套，去化率 69%，月均去化43套 ， 08年去化约4万平，月均去化29套
优 米惠 。政 活策 动： 效果1品2明月牌显份，开+当物始月暖管销冬+售行产量动大，品幅优+增惠低长促价，销签均促约价销1约104套600元/平
项目策略：品牌＋产品＋物管＋促销 09年策略：继续优惠促销，开通的直通市政府的502公交车将 有效吸引市区部分客群，成为卓越项目较大竞争者
小高层
四室 190-220 60
11%
114-132
别墅
297
8
38%
200
顶复 200-320 39
7%
120-190
通过合计竞品项目剩余21产品梳100%理可以看出，目前130合计㎡及合计以上大454660面积180产00%% 品去化难
都霖美景 度较大、库存较多；120㎡以万下科洋·魅房力产之品城为稀缺产品。
毛坯
一期毛坯
毛坯
•万科·魅力之 城
•卓越·蔚蓝群 岛
•宝龙国际社区 •都霖美景
•绿城·理想之 城
……
…
… … … 在房地产领域 我们一直在帮助客第户成6页功
… ……
…
竞争项目09年发展动态
宝龙国际社区
销售情况：截至目前共计去化988套，去化率达到92%，月均 去化52套，08年去化6.4万平，月均去化39套
都霖美 都霖 1.4
景
地产 7
总建面 （万㎡
） 40
20
206
40
建筑类型
主力户型 （㎡）
装修情况 （元/㎡）
花园洋房 、小高层
多层、小 高层
洋房、小 高层
多层、小 高层、别
墅
110-140
小高层 48-150 多层复式 166-194 洋房140160小高 层98-140
75-146
部分精装 800-1200
6.0 3.9
7.3 3.4
4.3 2.2
8.9 2.6
08'01 08'02 08'03 08'04 08'05 08'06 08'07 08'08 08'09 08'10 08'11 08'12
5.46.0 09'01
6000 5000 4000 3000 2000 1000 0
供应量
成交量
均价
……
…
… … … 在房地产领域 我们一直在帮助客第户成5页功
… ……
…
项目竞争格局分析
本项目为青岛郊区品质大盘，处于同一层级的参考类比项目主要为绿城理想之城、万科魅力之城、宝龙国际 社区等。
楼盘 名称
容 开发商 积
率
万科魅 万科 2.2 力之城 集团 6
宝龙国 宝龙 1.7 际社区 集团 6
绿城理 绿城 1.4 想之城 集团 7
市场竞争格局
09年营销策略
目标实现保障
……
…
… … … 在房地产领域 我们一直在帮助客第户成3页功
… ……
…
MARKET
市场竞争格局
城阳区域住宅供需关系 竞争项目09年发展动态 09年项目竞争格局分析
……
…
… … … 在房地产领域 我们一直在帮助客第户成4页功
… ……
…
城阳区2008年住宅市场供求表现
09年策略：项目目前剩余存量较少，处于尾盘销售状态，与卓 越竞争性较弱。
绿城·理想之城
销售情况：住宅产品共计推出1086套，已售526套，去化率 48%，08年去化7.3万平，月均去化90套
优 20惠09政年策1月：3品1日1月牌联份合规针百对模通内馨大部苑盘员等工项+有内目8促.部5销折暗，购享房降受优促最惠高销，51%2月优2惠0日-
150-202
户型
面积范围 可售套数
比例 总价区间（万元）
270-360 合计
23
4%
202-270
114
20%
三室 剩1余37-产15品0 主要为9 130㎡以4上3% 产品 54-60
复式
158-180
4
19%
80-90
二室 98-118 126
23%
58-70
剩余产三品室主要1以06-小180高层2产21 品为主39，% 面积适63-中82
4650 4687 4647 4650 4203 4250 4377 4156 3712
20.0 18.0 16.0 14.0 12.0 10.0
8.0 6.0 4.0 2.0 0.0
10.1 6.9
3.1 1来自百度文库4
6.5 4.8
14.4 3.5
17.7 7.6
11.5 5.8
10.6 4.3
10.1 3.9
项目策略：大盘规划＋产品＋品牌 09年策略：暗降＋产品力推广
都霖美景
销售情况：住宅产品共计推出874套，已售480套，去化率55% ，月均去化21套， 08年去化1.8万平，月均销售11套
优优惠 惠政策：2009年1外月份销，+城低阳2价2楼促盘销（5套以上）团购享9折
项目策略：低价＋外销 09年策略：二期产品预计5月份推出，预期当前市场形势下继 续采取低价外销策略
2007-2008年城阳成交对比
销售均价,
2007年,
销售均价,
5,431
2008年,
4,537
供应量去, 化量, 2007年2, 007年, 117.1 100.50
供应量去, 化量, 2008年2, 008年, 100.5 60.50
供应量
去化量
销售均价
2008.1-2009.1月成交走势
4792 4803 4689 4654
……
…
… … … 在房地产领域 我们一直在帮助客第户成7页功
… ……
…
竞争项目09年库存产品分析
绿城理想之城
产品形态
面积区间
可售套数 比例
总价区间 （万元）
120-140
5
1%
96-112
宝龙国际社区
洋房
140-160 160-200 200-270
40
7%
109-125
37
7%
125-150
9
2%
2009年2月16日
……
…
… … … 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功
… ……
…
【 明确项目09年发展目标 】
我们要实现项目09年8万平米销售任务
后续所有既定策略及推广方案，必须围绕结果导向强化执行；
……
…
… … … 在房地产领域 我们一直在帮助客第户成2页功
… ……
…
ENSURE POLICY MARKET
受宏观房地产形势影响，2008年城阳房产市场萎缩40％，供求比由07年的1.2上涨到08年的 1.7，转变为竞争激烈的买房市场；
2008年城阳区住宅市场整体价格呈现下滑走势，下半年各项目明降导致均价大幅走低；
受整体经济环境影响，预期09年市场将在震荡与理性回归中发展，在部分中小开发商迫于资 金压力降价后，竞争预期进一步激烈和白热化。
万科·魅力之城
销售情况：住宅产品共计推出1303套，已售904套，去化率 69%，月均去化43套 ， 08年去化约4万平，月均去化29套
优 米惠 。政 活策 动： 效果1品2明月牌显份，开+当物始月暖管销冬+售行产量动大，品幅优+增惠低长促价，销签均促约价销1约104套600元/平
项目策略：品牌＋产品＋物管＋促销 09年策略：继续优惠促销，开通的直通市政府的502公交车将 有效吸引市区部分客群，成为卓越项目较大竞争者
小高层
四室 190-220 60
11%
114-132
别墅
297
8
38%
200
顶复 200-320 39
7%
120-190
通过合计竞品项目剩余21产品梳100%理可以看出，目前130合计㎡及合计以上大454660面积180产00%% 品去化难
都霖美景 度较大、库存较多；120㎡以万下科洋·魅房力产之品城为稀缺产品。
毛坯
一期毛坯
毛坯
•万科·魅力之 城
•卓越·蔚蓝群 岛
•宝龙国际社区 •都霖美景
•绿城·理想之 城
……
…
… … … 在房地产领域 我们一直在帮助客第户成6页功
… ……
…
竞争项目09年发展动态
宝龙国际社区
销售情况：截至目前共计去化988套，去化率达到92%，月均 去化52套，08年去化6.4万平，月均去化39套
都霖美 都霖 1.4
景
地产 7
总建面 （万㎡
） 40
20
206
40
建筑类型
主力户型 （㎡）
装修情况 （元/㎡）
花园洋房 、小高层
多层、小 高层
洋房、小 高层
多层、小 高层、别
墅
110-140
小高层 48-150 多层复式 166-194 洋房140160小高 层98-140
75-146
部分精装 800-1200
6.0 3.9
7.3 3.4
4.3 2.2
8.9 2.6
08'01 08'02 08'03 08'04 08'05 08'06 08'07 08'08 08'09 08'10 08'11 08'12
5.46.0 09'01
6000 5000 4000 3000 2000 1000 0
供应量
成交量
均价
……
…
… … … 在房地产领域 我们一直在帮助客第户成5页功
… ……
…
项目竞争格局分析
本项目为青岛郊区品质大盘，处于同一层级的参考类比项目主要为绿城理想之城、万科魅力之城、宝龙国际 社区等。
楼盘 名称
容 开发商 积
率
万科魅 万科 2.2 力之城 集团 6
宝龙国 宝龙 1.7 际社区 集团 6
绿城理 绿城 1.4 想之城 集团 7
市场竞争格局
09年营销策略
目标实现保障
……
…
… … … 在房地产领域 我们一直在帮助客第户成3页功
… ……
…
MARKET
市场竞争格局
城阳区域住宅供需关系 竞争项目09年发展动态 09年项目竞争格局分析
……
…
… … … 在房地产领域 我们一直在帮助客第户成4页功
… ……
…
城阳区2008年住宅市场供求表现