思源经纪青岛卓越蔚蓝群岛项目营销策略PPT课件
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青岛某公司营销策略PPT(23张)
另外，主要竞争对手长安针对胶南、胶州采取整合战略，集中 所有资源，通过网络建设、巡展宣传、产品促销、老客户关怀、提 升服务、驾校和旧车市场合作等营销手段来争夺市场份额，我公司 市场地位面临挑战。
环境分析
潜在竞争者是哈飞和东风小康。哈飞市场份额比2007年同期 下降58%，其在促销活动、产品宣传方面投入的力度较小；东风 小康在一些区域的市区份额超过了哈飞，比2007年同期增长16%。 其主战场集中在青岛市，在黄岛区、城阳区、市北区、李沧区的 份额占据优势。2008年4月，东风小康在长沙路增设销售网点，可 见其有意瓜分市内市场份额，巩固其主战场。
环境分析
2、竞争者分析
3、消费者分析 微面客户群体注重产品性价比和实用性，同时对外观和舒适度越来
越重视。通过前期对客户的调查，五菱品牌在客户群体中认知度很高， 产品质量和口碑都很好。客户对于价格和促销活动相当敏感，周围微车 用户的口碑宣传和老客户建议对潜在客户有很大的影响。
我们面临的问题
1、市场地位受到挑战，必须迎接挑战！ 2、在迎接挑战前面临资源整合问题，需要细心规划！
佳宝、昌河在青岛微面市场共占5%的份额，是市场拾遗补缺 者，基本上没有威胁。这两个品牌一直未在微面市场投放过多精 力。
环境分析
2008年1—4月我公司区域挂牌与实销对比表
区域 微车总量 五菱总量 公司销量
市区 1776
722
641
崂山
395
176
156
城阳
898
454
436
胶南
641
391
324
胶州
环境分析
1、行业竞争格局分析 截止到2007年底，青岛微面销量共计17416辆，比06年增长20%。其 中五菱份额占49%，仍占据微面市场的大部分份额。但市场竞争非常激烈， 情形不容乐观。2008年1—4月，微面行业共计销量7593辆，按照五菱份额 由高到低的顺序排列，与各主要竞品对比情况如下：
环境分析
潜在竞争者是哈飞和东风小康。哈飞市场份额比2007年同期 下降58%，其在促销活动、产品宣传方面投入的力度较小；东风 小康在一些区域的市区份额超过了哈飞，比2007年同期增长16%。 其主战场集中在青岛市，在黄岛区、城阳区、市北区、李沧区的 份额占据优势。2008年4月，东风小康在长沙路增设销售网点，可 见其有意瓜分市内市场份额，巩固其主战场。
环境分析
2、竞争者分析
3、消费者分析 微面客户群体注重产品性价比和实用性，同时对外观和舒适度越来
越重视。通过前期对客户的调查，五菱品牌在客户群体中认知度很高， 产品质量和口碑都很好。客户对于价格和促销活动相当敏感，周围微车 用户的口碑宣传和老客户建议对潜在客户有很大的影响。
我们面临的问题
1、市场地位受到挑战，必须迎接挑战！ 2、在迎接挑战前面临资源整合问题，需要细心规划！
佳宝、昌河在青岛微面市场共占5%的份额，是市场拾遗补缺 者，基本上没有威胁。这两个品牌一直未在微面市场投放过多精 力。
环境分析
2008年1—4月我公司区域挂牌与实销对比表
区域 微车总量 五菱总量 公司销量
市区 1776
722
641
崂山
395
176
156
城阳
898
454
436
胶南
641
391
324
胶州
环境分析
1、行业竞争格局分析 截止到2007年底，青岛微面销量共计17416辆，比06年增长20%。其 中五菱份额占49%，仍占据微面市场的大部分份额。但市场竞争非常激烈， 情形不容乐观。2008年1—4月，微面行业共计销量7593辆，按照五菱份额 由高到低的顺序排列，与各主要竞品对比情况如下：
蓝海战略商务宣讲pptblue-ocean-strateg
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•Blue Ocean Vs. Red Ocean Strategy
•Blue Ocean vs. Red Ocean Strategy
• what customers receive from existing competitive offerings on the market
•Four Action Framework
•Eliminate
•Raise
•R Action Framework
•Raise •Create
•Which factors should be raised well above the industry’s standard?
•Which factors should be created that the industry has never offered?
蓝海战略商务宣讲 pptblue-ocean-strateg
2020年7月20日星期一
•Contents
1. Blue Ocean Vs. Red Ocean Strategy 2. Blue Ocean Strategy Tools 3. Strategy Canvas and Four Action Framework 4. Six Principles of Blue Ocean Strategy 5. Formulating Blue Ocean Strategy 6. Executing Blue Ocean Strategy
•Eliminate
•Which of the factors that the industry takes for granted should be eliminated?
•Blue Ocean Vs. Red Ocean Strategy
•Blue Ocean vs. Red Ocean Strategy
• what customers receive from existing competitive offerings on the market
•Four Action Framework
•Eliminate
•Raise
•R Action Framework
•Raise •Create
•Which factors should be raised well above the industry’s standard?
•Which factors should be created that the industry has never offered?
蓝海战略商务宣讲 pptblue-ocean-strateg
2020年7月20日星期一
•Contents
1. Blue Ocean Vs. Red Ocean Strategy 2. Blue Ocean Strategy Tools 3. Strategy Canvas and Four Action Framework 4. Six Principles of Blue Ocean Strategy 5. Formulating Blue Ocean Strategy 6. Executing Blue Ocean Strategy
•Eliminate
•Which of the factors that the industry takes for granted should be eliminated?
青岛卓越蔚蓝群岛主题思路70页PPT
普及版豪宅 面世
购买人群生 活化
客群泛化
购买人群年 轻化
豪宅价格如 何降低
青岛未来最具市场潜力的大盘产品：
普及版豪宅 R
面积：90平米左右 价格：40-50万元
客户定位
豪宅将卖给的，不再是传统意义上金字 塔尖的富豪领袖，不再是城市新贵的专 属，而是社会中坚力量的稳定的白领中 产阶级。
城市心贵 R
置业。 要结婚或者想要孩子，或者打算把父母接来尽孝心，在居住需
求上得要面积更大，环境更好的地方。
他们的核心欲望？
够体面：目前的社会地位决定必须得有适合身份的居所。 够面积：人口增加需要更大的活动空间。 够实惠：有限的经济状况决定不可能去盲目追求奢华。 够方便：工作和生活必须控制在一个适当的距离范围内。
回归生活
卓越·蔚蓝群岛2009年主题思路
发现需求/心灵沟通：09年青岛房地产市场将继续延续08年的整
体颓势，在此市场状况下，传统的按部就班的推广形式必须摒弃， 必须继续深入研究目标客群心理，发掘能与其内在需求相共鸣的价 值点，引导其对我项目进行重新思考和认知。故发现需求/心灵沟通 是09年上半年我们推广首要原则》》
户外高炮
路旗
网络广告（两幅画面循环滚动）
项目整体推广主题总精神建议二：
把权利还给世界
放下纷繁复杂的无尽纷争，去享受只属于自己的安逸人生，正所谓一 个转身，人生顿时大不同。名利双收者，更能体会生活的意义。把权 利还给世界，给自己一座岛。配合项目属性定位语“160万平米群岛 上的安逸人生”，主题语简洁大气，与项目大盘高端形象相匹配。
有鉴于此，项目属性定位语确定为：
160万平米群岛上的安逸人生
将项目大盘的体量信息、自然环境特色以及回归 生活的概念融合，简单明了的阐明项目物理属性 等信息。
蓝色简约项目营销策划PPT模板
字大小或颜色等属性。
竞品差异化
单击此处输入文字内容加以 解释说明，可适当地调整文
字大小或颜色等属性。
阶段营销策略
客户线
单击此处输入文字内 容加以解释说明，可 适当地调整文字大小
或颜色等属性。
活动线
单击此处输入文字内 容加以解释说明，可 适当地调
单击此处输入文字内 容加以解释说明，可 适当地调整文字大小
文字大小或颜色等属性。
第三部分
PART 03
阶段推广计划
Stage promotion plan
阶段推广计划
推广渠道
筛选前期效果较好的推广 渠道进行主要推广，快速
完成客户积累。
推广方向
按照XXX的推广方向，在 推广大方向下，筛选渠道，
快速打出。
推广节奏
推广节奏的把控，要根据 相应的产品进行时刻调整，
文字大小或颜色等属性。
阶段推广计划
01
预计推广效果
预计XXX推广能达到XXX的预期效果，实现XX的费效比。 实现公司费用目标。
02
推广费用预计
将各推广渠道费用进行初步预计，在公司费用内实现推 广的费用效果最大化。
03
推广费效比
时刻监控公司的推广费效比，实现费效比的最高利用， 完成推广的目标。
阶段推广计划
或颜色等属性。
体验线
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阶段营销策略
活动一
此处添加合适文字加以说明，可根 据自己的需要适当地调整文字大小
或颜色等属性。
活动二
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活动三
竞品差异化
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阶段营销策略
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文字大小或颜色等属性。
第三部分
PART 03
阶段推广计划
Stage promotion plan
阶段推广计划
推广渠道
筛选前期效果较好的推广 渠道进行主要推广，快速
完成客户积累。
推广方向
按照XXX的推广方向，在 推广大方向下，筛选渠道，
快速打出。
推广节奏
推广节奏的把控，要根据 相应的产品进行时刻调整，
文字大小或颜色等属性。
阶段推广计划
01
预计推广效果
预计XXX推广能达到XXX的预期效果，实现XX的费效比。 实现公司费用目标。
02
推广费用预计
将各推广渠道费用进行初步预计，在公司费用内实现推 广的费用效果最大化。
03
推广费效比
时刻监控公司的推广费效比，实现费效比的最高利用， 完成推广的目标。
阶段推广计划
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活动三
卓越蔚蓝群岛L组团工程项目策划
卓越蔚蓝群岛L组团工程项目策划一、目的项目前期策划是项目经理部在工程项目施工之前或施工前期对其施工组织方案、管理措施、经营管理目标和方案的总体筹划，也就是对项目经营模式、项目机构及人员组织管理、施工平面布置、施工技术方案、施工进度、质量、安全、机械设备配置、施工材料组织、资金流、风险规避方案等进行策划，并根据上述各种策划方案测算出项目施工的各细部成本、总成本和利润，通过分析比较揭示出影响项目成本的主要和关键因素，确定成本管理的重点，并通过对施工组织设计和项目配置的多次优化，获得最优的策划结果，明确项目成本控制目标，从而制定项目各项预算指标，研究积极有效的成本控制措施，指导项目各项生产经营活动。
本程序通过为本公司所承建工程项目的施工策划工作设计统一的内容、工作标准和步骤，明确项目部以及公司各相关部门在新建项目的施工项目前期策划流程中的职责。
从而：1.1 为公司的项目施工管理提供指导；1.2 为项目施工组织设计与施工专项方案提供参考；1.3 为项目实施所需采购的服务和产品提供资讯；1.4 为项目实施资源调配提供参考；1.5 为项目目标成本核算提供依据。
二、施工总承包合同2.1 合同工期：开工日期：暂定 2013 年 8 月 30 日，具体时间以发包人项目部开工通知单开工时间为准；竣工日期： 2015 年 5 月 30 日，本项目竣工验收合格并完成竣工验收备案，发包人接收工程并颁发工程接收证书的时间；合同工期总日历天数：根据实际情况约定(已充分考虑到前期工程及法定节假日的影响)阶段工期（关键节点工期）要求：承包人L进场时间暂定2013年8月30具体时间依据发包人出具的进场通知单为准），预售节点时间为：2013年12月1日（达到预售条件），正负零节点时间：2013年10月25；主体封顶时间：2014年4月30日，外架拆除节点时间：2014年11月30日；工程竣工备案节点时间：2015.3.30。
总工期为：510天（春节扣除4个月）2.2 本工程施工总承包合同范围：我公司承包的工程以北京中建建筑设计院有限公司设计的蔚蓝群岛L组团工程施工图为准, L组团L1#-L18 #楼座、商业配套及地下室，具体承包内容有：（1）主体土建工程：以北京中建建筑设计院有限公司设计的蔚蓝群岛L组团工程施工图施工图为准（含强弱电、给排水预埋、预留），具体范围：基坑土方回填及平整、独立基础、承台以及地梁等部位土方开挖及回填，结构及粗装修施工、防水、烟道、楼梯间部分精装修；（2）室内给排水工程：以北京中建建筑设计院有限公司设计的蔚蓝群岛L组团工程施工图水施为准。
蓝海战略商务宣讲pptblueoceanstrateg
•2. Focus on the Big Picture, not the Numbers
•Visual Exploration
• Go to the field to explore the six paths to creating blue oceans
• Observe the distinctive advantages of alternative products and services
•Reduce
• Fun and humor • Thrill and danger
•Create
• Theme • Refined environment • Multiple productions • Artistic music and dance
•Raise
• Unique venue
•Six Principles of Blue Ocean Strategy
• what customers receive from existing competitive offerings on the market
•Four Action Framework
•Eliminate
•Raise
•Reduce
•Create
•Four Action Framework
•Blue Ocean Strategy
• Create uncontested market space
• Make the competition irrelevant
• Create and capture new demand
•Red Ocean Strategy
• Compete in existing market space
房地产营销策划蔚蓝梦想聚会ppt课件
37°蔚蓝梦想“聚惠”
山东•威海•文登 房地产项目营销推广方案
XXXX营销策划
Plan target 方案目标
v 迅速提升目标项目知名度； v 短时间内汇集人气，通过公关活动提升目标项目美誉度； v 包装优势资源，吸引目标客户群体； v 规避劣势资源，杜绝负面口碑传播； v 利用新媒体对目标项目进行优势资源传播。
三、人文优势
1、文化深厚——孔子学府、梁山好汉、江山多娇，英雄折腰！
2、好客山东——最好客的山东人，让你三碗不过岗。
2020/5/5
37°蔚蓝梦想“聚惠”
项目优、劣势分析
v 项目优势：
四、农副优势
1、海产——丰富的海产资源。
2、水果——地域造就世界闻名的山东水果。
3、食品——具有独特的地域文化特色的山东小吃。
营销渠道分析与渠道推广
❖ 渠道推广
一、广场推广 1、目的——以展示为主，可将企业其他产品融入。 2、方式——设置展示区，可设置沙滩感受区。 二、小区推广 1、目的——在目标客户群里“淘出”购买意向者。 2、方式——散发“邀请函”，或DM单。 三、银行VIP客户 1、目的——在优质目标客户中宣传产品。 2、方式——与银行开展公关活动，在活动中宣传。 四、高档娱乐场所（同上） 五、政府机关单位（同上） 六、企事业单位（同上）
媒体推广与公关活动
❖ 公关活动
一、主题活动
开展一系列与目标项目相关的主题 活动，邀请目标客户到店，或者到项 目地址去参观和感受。 1、节日主题活动 2、季节主题活动 3、派对、酒会活动 4、特定人群主题活动
二、异业单位渠道营销
建立公关市场部，与异业单位建立 良好的合作关系。 1、异业单位的福利促销 2、异业单位的共同推广活动 3、异业单位客户增值服务
山东•威海•文登 房地产项目营销推广方案
XXXX营销策划
Plan target 方案目标
v 迅速提升目标项目知名度； v 短时间内汇集人气，通过公关活动提升目标项目美誉度； v 包装优势资源，吸引目标客户群体； v 规避劣势资源，杜绝负面口碑传播； v 利用新媒体对目标项目进行优势资源传播。
三、人文优势
1、文化深厚——孔子学府、梁山好汉、江山多娇，英雄折腰！
2、好客山东——最好客的山东人，让你三碗不过岗。
2020/5/5
37°蔚蓝梦想“聚惠”
项目优、劣势分析
v 项目优势：
四、农副优势
1、海产——丰富的海产资源。
2、水果——地域造就世界闻名的山东水果。
3、食品——具有独特的地域文化特色的山东小吃。
营销渠道分析与渠道推广
❖ 渠道推广
一、广场推广 1、目的——以展示为主，可将企业其他产品融入。 2、方式——设置展示区，可设置沙滩感受区。 二、小区推广 1、目的——在目标客户群里“淘出”购买意向者。 2、方式——散发“邀请函”，或DM单。 三、银行VIP客户 1、目的——在优质目标客户中宣传产品。 2、方式——与银行开展公关活动，在活动中宣传。 四、高档娱乐场所（同上） 五、政府机关单位（同上） 六、企事业单位（同上）
媒体推广与公关活动
❖ 公关活动
一、主题活动
开展一系列与目标项目相关的主题 活动，邀请目标客户到店，或者到项 目地址去参观和感受。 1、节日主题活动 2、季节主题活动 3、派对、酒会活动 4、特定人群主题活动
二、异业单位渠道营销
建立公关市场部，与异业单位建立 良好的合作关系。 1、异业单位的福利促销 2、异业单位的共同推广活动 3、异业单位客户增值服务
项目策划推广提报蔚蓝机构精品PPT课件
抬头问270m 上的自己：
你还有多少 理想？
本案从理想谈起
SHIMAOCHATINGXIANGMUERQICEHUATUIGUAN G 蔚蓝机构 世茂福州茶亭（2期）项目策划推广提报 PPT
一：理想对于福州城 “做大做强省会中心城市” “要挑起海峡西岸经济区建设大梁，树福建形象” 通过3年努力，在全省牢固树立省会中心城市经济排头兵地位； 通过5年努力，凸显海峡西岸经济区省会中心城市的个性、魅力和实力， 城市综合竞争力在全国省会城市中位次不断提升，并进入先进行列。 推动福州的城市现代化和国际化进程。
SHIMAOCHATINGXIANGMUERQICEHUATUIGUAN G 蔚蓝机构 世茂福州茶亭（2期）项目策划推广提报 PPT
270m
250m 200m 150m 100m 50m 00m
SHIMAOCHATINGXIANGMUERQICEHUATUIGUAN G 蔚蓝机构 世茂福州茶亭（2期）项目策划推广提报 PPT
SHIMAOCHATINGERQIXIANGMUQIANQICE HUAGUANGGAOTUIGUANG
二问：往何处？本案的品牌定位和主张
SHIMAOCHATINGXIANGMUERQICEHUATUIGUAN G 蔚蓝机构 世茂福州茶亭（2期）项目策划推广提报 PPT
本案的理想、目标、使命 “前无古人后达未来的国际级特区” 因此，水到渠成导出 世茂茶亭二期的属性定位 “海西国际级摩天综合体” 品牌主张 “2008 ·福州进阶国际”
SHIMAOCHATINGXIANGMUERQICEHUATUIGUAN G 蔚蓝机构 世茂福州茶亭（2期）项目策划推广提报 PPT
本案献给头顶理想的我们
SHIMAOCHATINGXIANGMUERQICEHUATUIGUAN G 蔚蓝机构 世茂福州茶亭（2期）项目策划推广提报 PPT
你还有多少 理想？
本案从理想谈起
SHIMAOCHATINGXIANGMUERQICEHUATUIGUAN G 蔚蓝机构 世茂福州茶亭（2期）项目策划推广提报 PPT
一：理想对于福州城 “做大做强省会中心城市” “要挑起海峡西岸经济区建设大梁，树福建形象” 通过3年努力，在全省牢固树立省会中心城市经济排头兵地位； 通过5年努力，凸显海峡西岸经济区省会中心城市的个性、魅力和实力， 城市综合竞争力在全国省会城市中位次不断提升，并进入先进行列。 推动福州的城市现代化和国际化进程。
SHIMAOCHATINGXIANGMUERQICEHUATUIGUAN G 蔚蓝机构 世茂福州茶亭（2期）项目策划推广提报 PPT
270m
250m 200m 150m 100m 50m 00m
SHIMAOCHATINGXIANGMUERQICEHUATUIGUAN G 蔚蓝机构 世茂福州茶亭（2期）项目策划推广提报 PPT
SHIMAOCHATINGERQIXIANGMUQIANQICE HUAGUANGGAOTUIGUANG
二问：往何处？本案的品牌定位和主张
SHIMAOCHATINGXIANGMUERQICEHUATUIGUAN G 蔚蓝机构 世茂福州茶亭（2期）项目策划推广提报 PPT
本案的理想、目标、使命 “前无古人后达未来的国际级特区” 因此，水到渠成导出 世茂茶亭二期的属性定位 “海西国际级摩天综合体” 品牌主张 “2008 ·福州进阶国际”
SHIMAOCHATINGXIANGMUERQICEHUATUIGUAN G 蔚蓝机构 世茂福州茶亭（2期）项目策划推广提报 PPT
本案献给头顶理想的我们
SHIMAOCHATINGXIANGMUERQICEHUATUIGUAN G 蔚蓝机构 世茂福州茶亭（2期）项目策划推广提报 PPT
_青岛_卓越_蔚蓝群岛_营销筹备_样板间建议(精品PPT)
合计 10000 5800 5000
Page 7
建议：本项目别墅样板间装修标准为 元/㎡
第七页，共二十九页。
别墅样板间装修(zhuāngxiū)建议
别墅样板间装 修
➢ 根据客群定位：结合前期别墅客群分析，本工程别墅购置者主要是私营(sīyíng)业 主及企业管理者
➢ 购置目的：客户的购置目的主要以享受郊区生活，度假为主
站在室内(shì nèi)往北，北师大小学清晰
Page 15
( jǐnɡ ɡuān) 80-3-502，所处位置景观
好，北可见小学，西可见湖景。下期G、H组团中91-98#楼湖景与此处相同，而101#、
( jǐnɡ ɡuān) ( jǐnɡ ɡuān) 105#、106#、107#北面学校景观
与此处相同，应选此处作为样板间，在景观
Page 12
第十二页，共二十九页。
新建电梯(diàntī)洋房样板间
电梯洋房
针对E、F组团样板间的选址进行了实地考察，通过到工地实地观看 ，从景观、户型、兼顾下期产品等几个方面考虑，建议
( jiànyì)选择75-4-1302，75-4-1303以及80-3-502三处进行样板间装修。
开放时间 选址
个
尤其关注女主人和儿童
性
(
g
è
x
ì
n
卡通〔男孩〕
女
g
主 人 空 间
)
儿 童
(
房
k
ō
n
第二十四页，共二十九页。
细部做法
颠覆传统的家具设计：个性化的传统家具设计，吸引客户感受全
新(quán xīn)居住理念
Page 25
第二十五页，共二十九页。
青岛卓越蔚蓝群岛客户研究及2010年推广策略47p
青岛卓越蔚蓝群岛客户研究及2010年 推广策略47p
思路
第一步 客户分析
• 通过现有客户深度分析，明确客户关注要 素及购买动机；
• 分析2010年项目发展特性（资源）找到客 户关注重点并描绘客户地图；
第二步 推广策略
• 明确项目推广重点； • 依据退盘节奏细化推广策略；
第一篇 客户分析
1. 研究目的
按居住区域比较，城阳区和市南区客户居多，分别占 总成交客户23%和21%；其次是四方17%、市北16%； 省内外占到10%，主要是源于省外（哈尔滨、大庆、温 州等）客源的有效拓展。 从年龄结构上比较，31-45岁年龄段购买者最多，其次 是41-50岁和30岁以下年龄段客户。
■ 市内四区63% ■ 城阳城区23% ■ 周边县市4% ■ 省内外10% 本项目
市内四区 城阳城区
对目前住房不满意
✓房屋太旧 ✓物业服务较差 ✓社区及周边环境较差
城阳城区
分类
家庭年收入
5-25万
25万以上
无小孩 有小孩
父母住
父母不住
父母住
父母不住
小孩10岁以下 小孩10-18岁
青潜年力持客家群0组 青年1之0家组10组
孩子三代7组
主小太5力0阳客组6群组
后小太阳5组
社会新锐（按价值观分 及时享乐和时尚奋斗型
）10组
望子成龙（按价值观分 平稳求进型和勤俭生活
型）18组
营者位居三甲
0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 30.0% 35.0%
【注：此项数据来自358份成交客户信息资料】
2. 主要发现 【成交客户深层剖析】 【二期客户预测】
成交汇总 客户地图 行业分布 购房动机 满意点 不满意点 媒体来源 小结
思路
第一步 客户分析
• 通过现有客户深度分析，明确客户关注要 素及购买动机；
• 分析2010年项目发展特性（资源）找到客 户关注重点并描绘客户地图；
第二步 推广策略
• 明确项目推广重点； • 依据退盘节奏细化推广策略；
第一篇 客户分析
1. 研究目的
按居住区域比较，城阳区和市南区客户居多，分别占 总成交客户23%和21%；其次是四方17%、市北16%； 省内外占到10%，主要是源于省外（哈尔滨、大庆、温 州等）客源的有效拓展。 从年龄结构上比较，31-45岁年龄段购买者最多，其次 是41-50岁和30岁以下年龄段客户。
■ 市内四区63% ■ 城阳城区23% ■ 周边县市4% ■ 省内外10% 本项目
市内四区 城阳城区
对目前住房不满意
✓房屋太旧 ✓物业服务较差 ✓社区及周边环境较差
城阳城区
分类
家庭年收入
5-25万
25万以上
无小孩 有小孩
父母住
父母不住
父母住
父母不住
小孩10岁以下 小孩10-18岁
青潜年力持客家群0组 青年1之0家组10组
孩子三代7组
主小太5力0阳客组6群组
后小太阳5组
社会新锐（按价值观分 及时享乐和时尚奋斗型
）10组
望子成龙（按价值观分 平稳求进型和勤俭生活
型）18组
营者位居三甲
0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 30.0% 35.0%
【注：此项数据来自358份成交客户信息资料】
2. 主要发现 【成交客户深层剖析】 【二期客户预测】
成交汇总 客户地图 行业分布 购房动机 满意点 不满意点 媒体来源 小结
蓝海战略商务宣讲pptblue-ocean-strateg
• Create and capture new demand
Red Ocean Strategy
• Compete in existing market space
• Beat the competition
• Exploit existing demand
4
Blue Ocean vs. Red Ocean Strategy
• what customers receive from existing competitive offerings on the market
6
Four Action Framework
Eliminate
Raise
Reduce
Create
7
Four Action Framework
Eliminate
The Three Tier of Noncustomers
• First tier: “Soon to be” noncustomers who are the edge of your market, waiting to jump ship
• Second tier: “Refusing” noncustomers who consciously choose against your market
• See which factors you should eliminate, create, or change
16
2. Focus on the Big Picture, not the Numbers
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
Visual Strategy Fair
• Draw your “to be” strategy canvas based on insights from field observations
Red Ocean Strategy
• Compete in existing market space
• Beat the competition
• Exploit existing demand
4
Blue Ocean vs. Red Ocean Strategy
• what customers receive from existing competitive offerings on the market
6
Four Action Framework
Eliminate
Raise
Reduce
Create
7
Four Action Framework
Eliminate
The Three Tier of Noncustomers
• First tier: “Soon to be” noncustomers who are the edge of your market, waiting to jump ship
• Second tier: “Refusing” noncustomers who consciously choose against your market
• See which factors you should eliminate, create, or change
16
2. Focus on the Big Picture, not the Numbers
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
Visual Strategy Fair
• Draw your “to be” strategy canvas based on insights from field observations
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市场竞争格局
09年营销策略
目标实现保障
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… … … 在房地产领域 我们一直在帮助客第户成3页功
… ……
…
MARKET
市场竞争格局
城阳区域住宅供需关系 竞争项目09年发展动态 09年项目竞争格局分析
……
…
… … … 在房地产领域 我们一直在帮助客第户成4页功
… ……
…
城阳区2008年住宅市场供求表现
万科·魅力之城
销售情况：住宅产品共计推出1303套，已售904套，去化率 69%，月均去化43套 ， 08年去化约4万平，月均去化29套
优 米惠 。政 活策 动： 效果1品2明月牌显份，开+当物始月暖管销冬+售行产量动大，品幅优+增惠低长促价，销签均促约价销1约104套600元/平
项目策略：品牌＋产品＋物管＋促销 09年策略：继续优惠促销，开通的直通市政府的502公交车将 有效吸引市区部分客群，成为卓越项目较大竞争者
2009年2月16日
……
…
… … … 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功
… ……
…
【 明确项目09年发展目标 】
我们要实现项目09年8万平米销售任务
后续所有既定策略及推广方案，必须围绕结果导向强化执行；
……
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… … … 在房地产领域 我们一直在帮助客第户成2页功
… ……
…
ENSURE POLICY MARKET
优项惠 目政策策略：：9商月业开配始套降尾＋价低盘促价销+促低，销3价555促元销/平起价
09年策略：项目目前剩余存量较少，处于尾盘销售状态，与卓 越竞争性较弱。
绿城·理想之城
销售情况：住宅产品共计推出1086套，已售526套，去化率 48%，08年去化7.3万平，月均去化90套
优 20惠09政年策1月：3品1日1月牌联份合规针百对模通内馨大部苑盘员等工项+有内目8促.部5销折暗，购享房降受优促最惠高销，51%2月优2惠0日-
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… … … 在房地产领域 我们一直在帮助客第户成7页功
… ……
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竞争项目09年库存产品分析
绿城理想之城
产品形态Βιβλιοθήκη 面积区间可售套数 比例总价区间 （万元）
120-140
5
1%
96-112
宝龙国际社区
洋房
140-160 160-200 200-270
40
7%
109-125
37
7%
125-150
9
2%
小高层
四室 190-220 60
11%
114-132
别墅
297
8
38%
200
顶复 200-320 39
7%
120-190
通过合计竞品项目剩余21产品梳100%理可以看出，目前130合计㎡及合计以上大454660面积180产00%% 品去化难
都霖美景 度较大、库存较多；120㎡以万下科洋·魅房力产之品城为稀缺产品。
项目策略：大盘规划＋产品＋品牌 09年策略：暗降＋产品力推广
都霖美景
销售情况：住宅产品共计推出874套，已售480套，去化率55% ，月均去化21套， 08年去化1.8万平，月均销售11套
优优惠 惠政策：2009年1外月份销，+城低阳2价2楼促盘销（5套以上）团购享9折
项目策略：低价＋外销 09年策略：二期产品预计5月份推出，预期当前市场形势下继 续采取低价外销策略
……
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… … … 在房地产领域 我们一直在帮助客第户成5页功
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项目竞争格局分析
本项目为青岛郊区品质大盘，处于同一层级的参考类比项目主要为绿城理想之城、万科魅力之城、宝龙国际 社区等。
楼盘 名称
容 开发商 积
率
万科魅 万科 2.2 力之城 集团 6
宝龙国 宝龙 1.7 际社区 集团 6
绿城理 绿城 1.4 想之城 集团 7
受宏观房地产形势影响，2008年城阳房产市场萎缩40％，供求比由07年的1.2上涨到08年的 1.7，转变为竞争激烈的买房市场；
2008年城阳区住宅市场整体价格呈现下滑走势，下半年各项目明降导致均价大幅走低；
受整体经济环境影响，预期09年市场将在震荡与理性回归中发展，在部分中小开发商迫于资 金压力降价后，竞争预期进一步激烈和白热化。
4650 4687 4647 4650 4203 4250 4377 4156 3712
20.0 18.0 16.0 14.0 12.0 10.0
8.0 6.0 4.0 2.0 0.0
10.1 6.9
3.1 1.4
6.5 4.8
14.4 3.5
17.7 7.6
11.5 5.8
10.6 4.3
10.1 3.9
都霖美 都霖 1.4
景
地产 7
总建面 （万㎡
） 40
20
206
40
建筑类型
主力户型 （㎡）
装修情况 （元/㎡）
花园洋房 、小高层
多层、小 高层
洋房、小 高层
多层、小 高层、别
墅
110-140
小高层 48-150 多层复式 166-194 洋房140160小高 层98-140
75-146
部分精装 800-1200
毛坯
一期毛坯
毛坯
•万科·魅力之 城
•卓越·蔚蓝群 岛
•宝龙国际社区 •都霖美景
•绿城·理想之 城
……
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… … … 在房地产领域 我们一直在帮助客第户成6页功
… ……
…
竞争项目09年发展动态
宝龙国际社区
销售情况：截至目前共计去化988套，去化率达到92%，月均 去化52套，08年去化6.4万平，月均去化39套
150-202
户型
面积范围 可售套数
比例 总价区间（万元）
270-360 合计
23
4%
202-270
114
20%
三室 剩1余37-产15品0 主要为9 130㎡以4上3% 产品 54-60
复式
158-180
4
19%
80-90
二室 98-118 126
23%
58-70
剩余产三品室主要1以06-小180高层2产21 品为主39，% 面积适63-中82
6.0 3.9
7.3 3.4
4.3 2.2
8.9 2.6
08'01 08'02 08'03 08'04 08'05 08'06 08'07 08'08 08'09 08'10 08'11 08'12
5.46.0 09'01
6000 5000 4000 3000 2000 1000 0
供应量
成交量
均价
2007-2008年城阳成交对比
销售均价,
2007年,
销售均价,
5,431
2008年,
4,537
供应量去, 化量, 2007年2, 007年, 117.1 100.50
供应量去, 化量, 2008年2, 008年, 100.5 60.50
供应量
去化量
销售均价
2008.1-2009.1月成交走势
4792 4803 4689 4654