土地评价与土地管理

0 10 26 46 64 78 84 86 84
0 -2.5 1.0 8.5 14.0 15.5 9.0 -1.5 -16 -36.5
112.5 76
500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 20 10
第五节 马克思地租 地价理论
第六节土地的供给 第六节土地的供给 与需求理论
一、经济学的供给和需求的概念
1、供给的涵义和影响因素： 供给的涵义和影响因素： （1）供给：卖者在某一时间、一定价格条件下愿 ）供给：卖者在某一时间、 意并能够出售的产品、资源或劳动的数量。 意并能够出售的产品、资源或劳动的数量。 （2）影响的因素： ）影响的因素： 成本的增减； 成本的增减； 有关商品（互补或替代商品）价格的变动； 有关商品（互补或替代商品）价格的变动； 产品技术含量的增加； 产品技术含量的增加； 卖者的其它动机。 卖者的其它动机。
（四）、城市土地市场价格管理 • 城市土地价格的本质： ①城市土地价格是土地物质价格和土地 资本价格的耦合。 ②城市土地价格是城市土地在最佳配置 状态下预期收益的资本化。 ③城市土地价格是城市土地产权价格。
• 城市土地价格的形成 1、一级市场价格的形成： ①协议地价： ②招标地价： ③拍卖地价： 2、二级市场价格的形成： 由于二级市场交易表现为房地产的交易，它 包括出租和买卖两种方式，因而二级市场 的地价是通过房租和房价来表现的。
2、需求的涵义和影响因素： （1）需求： 买者在某一时间、一定价格条件下愿意并能够购买 的产品、资源或劳动的数量。 （2）影响的因素： 需求者对某种产品的爱好增强（或减弱）使需求增加 （或减少）； 需要者人数和支付能力的上升使需求上涨； 代用品价格的提高引起需求增加； 消费者嗜好和消费水平、政府消费政策； 付属品（汽油之于汽车）的价格的变动。
三、土地报酬的概念与涵义
土地报酬： • 总报酬 总报酬（total pay）：投入一定量的生产 因素所获得的产品总量，即总产量。 • 平均报酬 平均报酬(average pay)：平均每单位生产 因素所获得的产品数量。 • 边际报酬 边际报酬(marginal pay)：生产过程中，每 增加一个单位变动因素的投入，所增加的 产品数量。
此时改变 技术条件
产量达 1500斤
增产 600斤
增收 360元
净收 100元
二、土地肥力的概念与涵义
• 土地肥力： 指土地提供或协调植物生长发 育所需要的水分，养分，空气，光 能和热量的能力 。
•土地肥力的涵义：
• 自然肥力：自然过程给予的土地肥力。 • 人工肥力：人类对土地施与的各种人工措施。 自然肥力和人工肥力构成土地的经济肥力。 • 有效肥力：植物能及时吸收的经济肥力。 • 潜在肥力：植物不能及时吸收的经济肥力。
一、地租理论：
地租的概念： 是土地所有者出租他的土地每 年获得的定额收入。是土地所有 权在经济上的实现形式，并且以 土地的所有权与使用权相分离为 条件。
地租的类型
1. 级差地租：由对较好质量（包括土地肥沃 级差地租：由对较好质量（ 程度、土地位置的优劣） 程度、土地位置的优劣）的土地经营权的 垄断，使土地的个别生产价格低于社会生 垄断， 产价格所获得的级差超额利润转化而来的。 产价格所获得的级差超额利润转化而来的。 它分为级差地租Ⅰ 它分为级差地租Ⅰ和Ⅱ。 2. 绝对地租：指土地占有者凭借土地私有权 绝对地租： 所取得的地租。 所取得的地租。 3. 垄断地租：指土地垄断了某些自然条件， 垄断地租：指土地垄断了某些自然条件， 使产品出现垄断价格所带来的超额利润转 化而来的地租。 化而来的地租。
二、地价理论：
• 土地价格是资本化了的地租。 • 土地价格的高低，直接取决于两个 因素，一个是地租，另一个是银行 的利息率。土地价格与地租成正比， 与利息成反比。 • 土地价格=地租/利息率。
影响土地价格的因素
• 总体因素 总体因素：经济发展速度、城市状况、 社会安定状况、土地政策等等； • 区域因素 区域因素：土地所在位置、交通条件、 人口密度、经济繁荣程度、环境质量 等等； • 个别因素 个别因素：位置、大小、形状、朝向、 周围环境等等。
2.制约因素： 制约因素： 制约因素
气候条件的适宜性； 气候条件的适宜性； 地貌条件的便利性； 地貌条件的便利性； 淡水资源的保证性； 淡水资源的保证性； 其它生产资源的可利用性； 其它生产资源的可利用性； 一定的交通条件。 一定的交通条件。
（三）土地的经济供给 1.概念 1.概念 在土地自然供给的基础上， 在土地自然供给的基础上，投入劳动进行开 发后，成为人类可直接用于生产、 发后，成为人类可直接用于生产、生活的土 地的供给。 地的供给。 2.制约因素 各类土地的自然供给; （1）各类土地的自然供给; 科学技术的发展; （2）科学技术的发展; （3）社会需求; 社会需求; 土地利用的集约度; （4）土地利用的集约度; 交通条件; （5）交通条件; 政府政策与公众舆论等。 （6）政府政策与公众舆论等。
土地报酬递减规律： 土地报酬递减规律：
• 当两种或两种以上的生产因素（资源）配 合生产某种产品时，若其中某些生产因素 的数量固定不变（如土地面积一定），而 其它因素不断增加单位投入，起初每增加 一单位变动因素，所增加的报酬（即边际 报酬）是大于它前一单位所增得的报酬的； 至某一点后，再增加单位因素投入所增得 的报酬总是小于它前一单位因素所得的报 酬
0 10 13 15.3 16 15.6 14 12.3 10.5 8.4
0 10 16 20 18 14 6 2 -2 -8
0 2.5 2.5 2.5 2.5 2.5 2.5 2.5 2.5 2.5
0 2.0 3.2 4.0 3.6 2.8 1.2 0.4 -0.4 -1.6
0 12.5 25 37.5 50 62.5 75 87.5 100
（二）、城市土地市场运行机制：
市场机制和宏观调控机制。 市场机制和宏观调控机制二者共同作 用构成了城市土地市场运行机制。
（三）、城市土地市场供需调控
• 供需范畴：城市土地市场的供需范畴包括以 下几组概念： 1、供需总量与供需结构。 2、存量供需与增量供需。 3、资源性供需与资产性供需。 4、所有权供需和使用权供需。 5、一级市场供需和二级市场供需。 • 城市土地市场的供需机制： 1、一级市场的供需机制： 2、二级市场的供需机制：
土地评价与土地管理
Land Evaluation and Management
忻州师范学院地理系 主讲人
郑庆荣
第四节 土地肥力与土 地报酬递减规律
一、土地肥力与土地报酬原理
• 在科学技术水平相对稳定条件下，土地 利用中，对土地连续加劳动和资金时， 起初追加部分所得报酬逐渐增多，在投 入到一定界限时，所得报酬的逐渐减少， 出现“土地肥力和土地报酬递减现象”。 这种规律叫做土地肥力与土地报酬原理
第七节
可持续发展理论
一、可持续发展（sustainable development）思想的 产生背景 二、可持续发展概念的内涵
• 既满足当代人的需要， 既满足当代人的需要，又不对后代人满足其需要的能力构 成危害的发展。 成危害的发展。
二、土地供给的定义
（一）定义： 定义： 土地供给指地球上所能提供给人类社会可利用的各
类生产和生活用地的数量。 类生产和生活用地的数量。 包括自然供给和经济供给。 包括自然供给和经济供给。
（二）土地的自然供给及制约因素 1.土地的自然供给：地球供给人类利用的土地的数量，这 土地的自然供给： 土地的自然供给 地球供给人类利用的土地的数量， 个数量包括已利用的土地资源和未来一段时间里可利用的 土地资源，即后备土地资源。 土地资源，即后备土地资源。 或言：土地天生的可供人类利用的部分。 或言：土地天生的可供人类利用的部分。
3.增加土地经济供给的措施 3.增加土地经济供给的措施 （1）扩大土地利用面积 提高土地生产率（土地集约经营水平） （2）提高土地生产率（土地集约经营水平） （3）利用新技术 （4）建立合理的土地制度
三、土地需求的概念
• （一）土地需求的基本涵义 • 人类为了生存和发展利用土地进行各种生 产和消费活动的需求。 两大类 农业用地需求 非农业用地需求
例子：某人种植1亩玉米，每斤0.6元 例子：某人种植1亩玉米，每斤0.6元
原产量 500斤
再次投入 出现肥力 出现肥力 减少
投入 100元 元 化肥
产量达 800斤
再投入 100元 元 化肥
增产 300斤
增收 180元
净收 80元
产量达 900斤
投入 100元 元 良种
增产 100斤
增收 60元
净收 -40元
（二） 影响土地需求的因素 二 1.地价因素外 2.人口密度 3.经济的发展 4.利用土地的科学技术水平 5.生产要素的变化 6.社会位置的变化 7.产业结构变化
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四、城市土地市场管理
（一）、城市土地市场结构： ①类型结构：多种用途形成； ②层次结构包括：一级市场和二级市场 ③组织结构包括： 主体组织—拥有独立产权，能自主进行市场决 策并追求最大经济利益的经济活动单位。 中介组织—专门服务于土地市场的中介机构。 调控组织—对土地市场进行调控的组织（政府）
每亩化肥施用量变化下的产量及成本与收益关系
(Py=0.2元/kg Px=2.5元/kg )
单位： 单位：kg
纯收益
化肥投 入量x
总产 量y
平均产 量AP
边际产 量MP
边际成 本Px
边际收益 Py·Δy/Δx
总成 本x·Px
总收益 y·Py
0 5 10 15 20 25 30 35 40 45
0 50 130 230 320 390 420 430 420 380