南宁考察报告全文

目录

第一部分：宏观调查 2 第二部分：微观调查7 第三部分：关联调查14 第四部分：综合分析17 第五部分：考察结论21

第一部分宏观调查

一、城市与经济

1、城市与发展规划

南宁市地处西南腹地，东经107′45″-108′51″，北纬22′12″-23′33″，为广西壮族自治区首府，是全区的政治、经济、文化、科技、教育、金融和信息中心。全市下辖新城、城北、兴宁、永新、江南五个城区和邕宁、武鸣两个县，土地面积10029平方公里，市区面积1834平方公里，建成区面积115.7平方公里。

南宁，定位作为中国西区经济区、华南经济区与现东盟北部经济区的中心地位。南宁—凭祥，通向越南的高速公路已正式破土，自由贸易的跨国经济体系区即将形成，从成都到北海的高等级公路已全线贯通，往广东的两条高速公路的即将开通，大流通、枢纽城市的格局正成雏形。城市的集聚和幅射能力将会倍增，区域性的资源、资金等将会在更深层次、更大范围以南宁为中心的重组与分配，城市的地位越来越重要，城市的跨越式增长与发展将使南宁进一步升级。

南宁市中心城的城市远景空间发展模式可归纳为：核心集聚、轴向扩散、自然分隔、发展边缘组团的开敞式组合型城市模式；城市化水平目前为56%，到2010年预计到达75%；南宁市城镇人口137万人，2005年130万人，2010年达到275万人；道路规划以快速环路和8条放射状城市主干道组成道路骨架，旧城区以完善中环线和内环线，改造旧城区路网形成混合式路网为主；南宁城市中心采用团状片区结构形态，由中心区、西乡塘、北湖、南湖、沙井、江南分区组成。

2、产业结构与经济水平

A、产业构成（%）

1020304050601995

2000

2001

B 、 产值

C 、 社会消费品零售总额按经济类型构成：（万元；%）

3、基础设施建设情况

2001年基本建设投资48.78亿元,同比增长10.73%。

1995经济类型构成

1998经济类型构成

2001年更新改造投资15.69亿元,同比增长13.45%。

2001年用于社会服务基础设施投资达18.41亿元,同比增长120%。

1999年琅东新区的政府建设引导带来该片区现在的繁荣与地位。2002年快速环道的开通同样会给道路周边带来机遇。南宁去年开始实施城市再造工程，已经推出”1\3\6”工程(一年一小变,三年一中变,六年一大变)的城市再造工程,今年是第一年，在南宁期间,可以看到处处在修路,处处在拆迁,处处在植树美化环境。南宁市决意创造“中国绿城”，着力打造中国最适宜居住的城市之一，目前已经摘取了“中国人居环境奖”。

4、社会人口

南宁市市区人口1378506人,农业人口362493人,非农业人口1016013人。

另据了解，南宁市区有40万流动人口，尚未证实。

2001年底从业人员418569人，其中专业技术人员117255人。

2001年市区迁入户口86868人，自然增长14654人。

5、居民收入与消费水平

注：上述可支配收入主要根据在册职工测算而得，实际上，南宁人自古有经商的习惯，大多数人手头都有自己的生意，这部分收入无法准确估算。

二、房地产市场

1、房地产市场管理机构与政策法规

南宁市房地产管理机构主要是国土资源局、规划管理局、建设局、房产管理局，分别主管土地出让、规划审批、施工报建、预售许可证、抵押登记等房地产开发主要环节。

与深圳不同的地方是，一是规划局与国土局分立，二是建设局设置开

发处，较大范围介入房地产开发过程的审批管理。

附《房地产投资项目申办程序》：

南宁市于高新科技园设立行政审批中心，将所有行政审批事务集结到一起以提高行政效率，与地产开发的有关部门审批事项附录如下：

《国土资源局主要审批事项及申报材料、承诺时限和收费标准》

《规划管理局主要审批事项及申报材料、承诺时限和收费标准》

《建设局主要审批事项及申报材料、承诺时限和收费标准》

《房产管理局主要审批事项及申报材料、承诺时限和收费标准》

南宁主要执行国家及建设部主要政策法规，另有自治区及南宁市有关地产开发文件附录如下：

《南宁市城镇土地使用权出让规定》

《南宁市城市建设综合开发项目管理暂行办法》

《关于加强改制企业土地资产管理的意见》

《南宁市房地产抵押管理暂行办法》

《市人民政府关于减免国家安居工程有关费用的通知》

《南宁市国有土地使用权招标拍卖办法（试行）》

《南宁市国有土地使用权挂牌公开交易办法（试行）》

《南宁市土地收购储备暂行办法》

《市人民政府关于建立南宁市土地收购储备制度有关问题的通知》

《关于企业用地收购储备若干问题的意见》

详见：附录之《政策法规》。

2、土地出让市场情况

南宁土地出让已经采用挂牌交易、招投标、拍卖的方式，在执行过程中，由于一些非地产企业和欠理性的开发商的参加出现了拍卖加过高的情形，有关部门也意识到问题，但市委仍然坚决采用上述方式。从有关政府部门和开发商的交流中可以看出政府似乎在有意抬高地价。

实际操作中，由于政府对地产业的支持，所以也存在合作开发及合作后买断、收购土地所有企业、旧城改造等多种开发模式。

根据国土资源局内部数据显示（尚未公布）,2001年出让土地44宗，面积3637.095 亩，面积243万平米，比2000年1291.659亩（86万平米）增长182%；今年到日前年（办理）出让土地82宗，面积8498.971亩，土地面积567万平米。

另外根据网站报道，2002年1—7月,土地购置费 4.5亿元,同比增长

35.2%。