合肥某项目投资可行性研究分析报告

合肥百花大厦项目投资可行性研究分析报告

特别提示：

此报告系深圳怡安信公司为深圳市国银（集团）投资参股“百花大厦二期”项目所作，重点是针对国银提供的相关资料，对“百花大厦二期”项目进行投资可行性研究分析。

报告第二部分第二节，对百花二期项目的入市价格定位，是参照国银集团提供的周边可比楼盘均价情况，采用算术加权法平均法测算之后所得。

由于国银所提供的楼盘资料为较早前数据，且周边同类可比项目也甚少，难以建立广泛的

价值参照系。从目前合肥房地产市场的发展态势来看，我们前期依据区域市场价格走势还是一个较为保守的估算，故该项目入市价格达到3500元/M2的实际成交水平是完全可以实现的。

第一部分项目概况及市场调研分析

一、项目概况

二、合肥市场调研分析

1、合肥市房地产市场总况分析

*2、合肥市市区住宅楼市状况

3、本项目卖点探讨

*4、项目周边同类型楼盘统计

百花大厦(二期)市场定位策略一、百花大厦(二期)优劣势分析

*1、SWOT分析

*2、强卖点提炼

二、百花大厦(二期)市场定位战略

1、目标客户群定位

*2、属性定位（USP）

*3、（品牌）形象定位

*4、价格定位

第三部分项目投资回报可行性分析一、项目概述

*二、投资回报分析

*三、项目投资回报敏感性分析*四、结论

第一部分项目概况及市场调研分析项目概况

百花大厦(二期)位于合肥市寿春路中段。东面紧临中国建设银行大厦（高12层），向东约50米是宿州路人行天桥；南面过寿春路是百花宾馆（高8层）、合肥第44中学、中国人民保险公司；西南有中国工商银行大楼（高15层）、合肥商业银行大楼（高7层）；东南有国元大厦（高15层）；西面紧邻百花大厦一期（其北面有小学和幼儿园）、合肥政府宿舍大院层住宅区；西面约100多米有荣事达大道，该大道向南与城市主干道美菱大道相接。

百花大厦二期位于合肥最繁华的老城区中市区，南邻合肥“金融街”－－寿春路，这里金融机构云集，商业网点密布，有市建行大厦、人保大厦、平保大厦、省国投、省工商银行等，同时与古井集团投资的另一个大型项目－－古井假日酒店遥相辉映，

是合肥的政治、经济核心制高点。

百花大厦二期占地面积6168m2，总建筑面积6.42万m2，由5层裙楼和两栋楼高31层高层塔楼组成，一次性开发建设。

项目二期工程主要技术指标

周边配套设施

★餐饮娱乐：。邻近新龙城大酒店、百花宾馆、新开元酒店、古井假日酒店

★休闲购物：。邻近百货大楼、鼓楼商厦、乐普生商厦大中型超市、中菜市、宿州路综合菜场等；

★市政配套：。毗临市委、市政府、市人大、市公安局、市教委等政府机关；

★金融证券：。邻近省工行、建行、省信托、省人保、平保等多家金融机构；

★文化教育：。邻近省教委及著名中小学及幼儿园，如合肥六中、宿州路小学、省直机关幼儿园等；

★交通设施：。向南正对美菱大道，紧邻寿春路等干道，市公交2路、4路等十多条公交车贯穿东西南北。

目前，周边生活配套设施均距项目较近，居家办公、休闲购物十分方便，一切尽在掌握！

合肥住宅市场调研分析

一、合肥市房地产市场总况分析

合肥——物华天宝，人文荟萃之地，以“三国故地，包拯家乡”而驰名，它既是安徽省的政治、经济、文化中心，又是全国首批“园林城市”和著名的科教基地。

随着住宅分配体制的改革，住宅开发成为合肥新的消费热点和经济增长点。在国家和各级政府的一系列扩大内需，激活房地产市场，培育新的增长点政策和措施的指导下，合肥市房地产市场今年上半年持续升温。

据统计，上半年累计完成房地产交易额10.1亿元，比去年同期增长55%；房地产抵押额11.3亿元，同比增长63%；房地产评估6.3亿元，同比增长86%；已购公有住房上市成交428户、建筑面积2.5万平方米。上半年该市房地产市场明显特点是：

⑴淡季不淡、市场活跃；⑵已购公房上市全面启动，比去年下半年增长88%；

⑶价格稳中有升；⑷居民个人购房已成为消费主体；

⑸抵押贷款量增多，金融部门支持力度加大。

为了进一步培育、激活房地产市场，合肥市房地产管理局经合肥市政府批准，组建了"合肥市房屋置业担保有限责任公司"，与此同时，合肥市房地产局还积极探索租赁管理工作新路子，开展对住宅房租赁管理工作，加大对商品房预售和销售行为的规范管理。上半年核发商品房预售许可证44份、97幢、40万平方米。对已售完的预售许可证回收权益，该局进一步加强对商品房面积复审工作，共对30家开发企业开发的商品房进行复审，复核面积22.4万平方米，较好地制止了商品房"短斤少两"现象。

二、合肥市市区住宅楼市概况

由于市政府对市区规划有着高瞻远瞩的定位，所以在经过几年的努力实践之后，该区位城市建设日新月异，尤其是中市区建设居全市首位，该区域汇集金融、贸易、酒店、教育等行业，行成多位一体的成熟商贸、办公、住宅区域。围绕寿春路、长江路、美菱大道、芜湖路等主要轴线行成了一个极大的、多层次的商圈，有着浓郁的本土商业文化与艺术氛围，这里正是合肥达官贵族、商业巨子最理想的办公、经商地，该区位的购房人士既享有成熟生活配套的快捷自如，又享有都市的繁华热闹，更重要的是在资讯方面能够迅速掌握稍纵即逝的商机。该区域也是合肥高素质人士居住较集中的区域，其中60％以上的人接受过良好的教育，有着较高的素养与品

质；35％是的人商人，还有政府公务员、企业高级白领等人士。他们居住于此无疑会提升区位的整体形象与文化品味，形成一个社会治安、人文环境等因素都绝好的高尚的居家办公区域。

可以说正是在中市区、东市区、西市区三大片区房地产业的带动作用之下，与住宅产业相关的产业也得到了长足发展，并且倍受全市消费者的普遍关注。其中合肥中市区作为合肥的CBD（中央商务区）地段，近两年在住宅体制改革的政策优势下，该区房地产建设突飞猛进，以美菱大道、长江路、寿春路等干道为主要轴线，形成了一个多功能的、资讯快捷的区位，上述干道沿线标志性物业建设质量提高，加之市中心区地块的稀缺性寓示着该区位物业增值前景乐观。目前该区位所有在售楼盘的销售状况普遍看好，空置率居全市最低。

a)楼盘概况

目前，合肥中市区在售或内部认购的楼盘计有10多个，由西至东分别是柏景湾、新华大厦、绿

都商城、华商公寓、淮河路东段改进商住楼等。这些楼盘都有个共同特点，即都依托于合肥中市区

较成熟的配套，不同程度地拥有各开放式公园的园林景观，且交通较为便利。