房地产价格的概念

第九章 房地产经营 第十章 房地产金融 第十一章 房地产周期
宏观篇
第十二章 房地产市场调控 第十三章 住房制度与住房保障 第十四章 房地产税收
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第六章
房地产价格
一 房地产价格的概念及构成 房地产价格的影响因素 房地产价格的评价指标 房地产价格评估的主要方法 思考题与阅读内容
2017年7月上海房价地图
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2017年7月上海房价成交TOP5
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（三）环境因素
影响房地产价格的环境因素主要是指房地产周围环境的 状况，如噪声、大气污染状况、绿化状况、环境整洁度等。
青浦赵巷——万科有山 低密度海派风格的国际别墅社区
地块周围公园环绕，环境较好。
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注：决定房地产价格的是租金纯收入，而不是房租总收入。
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（二）房地产价格的构成
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房屋建筑成本 流通费用
房地产开发税费 房地产开发利润
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1. 房屋建筑成本
其他附加费 基地价格 管理费 勘察设计费 房屋建 筑成本 贷款利息
房屋建筑安 装工程费
房地产拥有者偶然发生资金调度 困难，急需现金周转，无奈只有 出售房地产变现，这时的成交价 格多会低于正常市场价格。
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二
三 四
五
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一、房地产价格的概念及构成
(一)
房地产价格的概念
(二)
房地产价格的构成
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（一）房地产价格的概念
房地产价格本质上是一种产权价格，它的大小是由房地产产 权的收益能力决定的，并受供求关系影响（有时，从某种程度上 来说，房地产供求关系也决定着房地产的交易价格）。
截至8月7日，据Wind资讯统计数据显示 ，按照申银万国行业分类，沪深两市共计61 家上市房企披露2017年中报业绩预告，预计 净利润实现同比增长的企业有36家，占比约 为六成；18家亏损，其中8家首亏，亏损企 业占比约达三成。 对此，中原地产首席分析师张大伟表示 ，得益于过往两年楼市的高增长，主流房企 可结算货值充足，业绩相对稳健。从已经公 布业绩预告的房企来看，预亏的均为转型或 者中小型房企，主营业务依然是房地产的房 企业绩为正增长。
房地产经济学
姚玲珍 教授
2017年9月
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目 录
第一章 绪论
基础篇
第二章 房地产与房地产业 第三章 地租理论与区位理论 第四章 房地产产权理论
第五章 房地产市场
微观篇
来自百度文库
第六章 房地产价格 第七章 房地产投资
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目 录
第八章 房地产开发
微观篇
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二、房地产价格的影响因素
(一) (二) 经济因素 物理因素
(三)
(四)
环境因素
政策因素 社会因素 心理因素
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(五)
(六)
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（一）经济因素
影响房地产价格的经济因素，主要是指经济发展状况，储蓄、 消费和投资水平，财政收支和金融状况，物价水平尤其是建筑材 料价格水平等。
大体来说，经济发展速 度越快，储蓄、投资和 消费水平越高，财政金 融状况越好，对房地产 的需求量就会越大，房 地产的价格就会越高； 否则就相反。同样，物 价水平的提高，也会引 起房地产价格的上升。
经济增长对房地产价格的影响
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（二）物理因素
影响房地产价格的物理因素，主要是关于房地产自身的自然或 物理的性质等因素，如房地产所处的位置，房屋的结构、类型等。
公共配套设施完善会影响 住房需求。
城镇化会给房地产业带来 巨大需求。
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（六）心理因素
人们的心理状态对房地产价格也有重大影响，如购买或出售 的心态、欣赏趣味、时尚风气及对享受、舒适程度的追求等。
当房地产需求者看中了某宗房地产时， 如果该房地产拥有者惜售，则房地产 需求者只有出高价才可能改变其惜售 态度，因此，如果达成交易，其成交 价格通常会高于正常市场价格。
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（四）政策因素
政策因素主要是关于影响房地产价格的制度、政策、法规、 行政措施等，如土地制度、住房制度、城市规划、城市发展战略、 土地利用规划等。
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（五）社会因素
社会因素主要是政治安定状况、社会治安水平、房地产运行 状况、城市化水平以及人口状况等。
配套设施费
土地使用税
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2. 流通费用
流通费用是指商品在流通领域中所耗费的一切物化劳 动和活劳动的货币表现。
房地产流通费用，按其经济性质的不同可分为两种：
生产性流通费用
•房地产使用价值在由生 产领域转向流通领域的过 程中所引起的流通费用 •如空房看管费、包修期 内的维修费等
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4. 房地产开发利润
房地产开发利润是指按房地产开发行业平均利润率计算，为 开发房地产而投入的全部资本（包括土地取得成本和狭义的房地 产开发经营成本）所应获得的正常利润。
沪深两市61家上市房企六成中报预增 三成亏损
来源：http://www.sohu.com/a/163290733_565689
纯粹流通费用
•在房地产买卖活动中发生 的流通费用 •如广告费、展销费、代售 代销费等
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3. 房地产开发税费
房产税
增值税
土地增 值税 契税
教育费 附加
城市维护 建设税
房地产开发 税费
城镇土地 使用税 企业所 得税
印花税
个人所 得税
注：其中，增值税、土地增值税、企业所得税是房企的3大税种。 增值税自2016年5月1日起由营业税改成，税率由5%增加到11%。
房地产价格与租金纯收入关系为： P0=R1/(1+r)+R2/(1+r)2+…+Ri/(1+r)i+…+Rn/(1+r)n 其中，P0代表房地产价格；Ri代表第i年租金纯收入 (i=1,2,3,…,n)；r代表房地产基准贴现率；n代表房地产使 用年限。 如果每年支付的租金相等，即Ri=R，且n足够长， 则： P0=R/r 如果租金每年变动一次，且租金递增率为g，n足够 大，则： P0=R/(r-g) 如果固定年限（如m年）变动一次租金，则: P0=R/r[(1+r)m-(1+g)m]