房地产价格的概念

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房地产估价理论与方法 ppt课件

房地产估价理论与方法
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影响房地产供给量的因素
1、该种房地产的价格水平； 2、该种房地产的开发成本； 3、该种房地产的开发技术水
平； 4、开发商对未来的预期
房地产估价理论与方法
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房地产的均衡价格
均衡是市场价格运行的必然趋势，也是市场价格运行的正常状态，如果市场价格由于某种因素的影响而脱离了均衡价格，就必然会形成短缺或过剩，导致买方或卖方竞争，产生价格上升或下降的压力和趋势，并最终趋向于均衡价格。
房地产估价理论与方法
房地产估价理论与方法
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目录
第一章房地产和房地产估价第二章房地产价格第三章房地产估价原则第四章比较法第五章成本法第六章收益法第七章假设开发法
第八章长期趋势法第九章地价评估
第十章房地产价格的影响因素分析
第十一章房地产估价程序
房地产估价理论与方法
房地产估价理论与方法
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房地产可视为实物、权益和区位三者的结合。
房地产的存在形态：土地；建筑物；房地。
房地产的其他名称：
land：地球的表面及上下垂直空间
real estate： land+永久定着在其中、其上、其下的人工改良物
real property： real estate+与其有关的各种权益，包括权利、利益和收益。
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房地产的需求弹性和供给弹性
房地产需求变化的百分比
房地产的需求价格弹性= 房地产人格变化的百分比某种房地产需求量变化的百分比
房地产的需求收入弹性= 消费者收入量变化的百分比
房地产的供给价格弹性=
房地产供给量变化的百分比房地产价格变化的百分比

资产评估第五章

西安建筑科技大学管理学院王娟
4、资金成本

二、成本法计算
（一）新开发土地评估 5、税费：

销售税金及附加、其他销售税费营业税、土地使用税、土地增值税以土地取得成本、土地开发成本、管理费用为基数开发后土地为基数税前利润、平均利润估算：一定的基数乘以同一市场上类似项目的平均利润
西安建筑科技大学管理学院王娟
西安建筑科技大学管理学院王娟
一、房地产概念
1、房地产概念：土地、建筑物及其他地上定着物 2、评估目的：为涉及房地产业务或交易提供价值参考 3、价值类型：现行市场下的重置价值。
西安建筑科技大学管理学院王娟
二、房地产评估原则
1、合法原则 2、最有效使用原则（最高最佳使用原则） 3、房地综合考虑原则 4、区域及地段原则
（2）贬值的估算方法使用年限法成新率折扣法观察法：结构部分、装修部分、设备部分成新率=结构得分×G+装修得分×S+设备得分×B 销售资料法资本化收益法或租金损失法
西安建筑科技大学管理学院王娟
•某市一幢八层出租写字楼，位于该市较繁华地段，占地面积 800平方米，建筑面积为3500平方米，建筑物于2002年5月竣工投入使用，投入时其账面成本为350万元。已知采用市场比较法评定的该地产价格为1500元/平方米。现要求评估该房地产在2007年5月的价格，其中房产的评估使用重置成本法 •评估确定该建筑物的重置原价：资料表明，该建筑物重新建造的工程量及相关费率与建筑物决算情况相同，且有比较可靠的建筑业价格指数体系。假设2002年建筑业定基价格指数为112.5，2007年建筑业定基价格指数为128.5。重置原价：350×(128.5/112.5)=399.78(万元) •建筑物的成新率：经专家评定打分，该建筑物结构部分得分为81分，装修部分得分为65分，设备部分得分为75分。

房地产相关概念

1.房地产定义：土地、建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。

特征：①位置固定性、④易受政策限制性；⑤相互影响性；⑥保值性与增值性。

2.房地产估价定义：指以房地产为对象，由房地产专价程序，采用科学的估价方法，结合估价经验以及对影响房地产价格因素的分析，就房地产的特定权益在特定时间最可能实现的合理价格所作出的判断与推测。

3.区位：一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系。

内容：包括坐落、位置、交通、配套设施。

4.房地产价格定义：和平地获得他人的房地产所必须付出的代价----货币、实物、无形资产和其他经济利益。

特征：①受区位影响比较大；②实质是房地产的个别情况影响；⑤既有交换代价的价格，又有使用代价的租金。

5.抵押价值定义：是为确定房地产抵押贷款额度而评=未设定法定优先受偿权下的价值—法定优先受偿款6.影响建筑物的个别因素：①面积；②设备、材料、7.房地产估价的原则：⑴合法原则；⑵最高最佳使用与分配原则；⑹贡献原则；⑺适合原则；⑻竞争原则；⑼需求与供给原则；⑽变动原则；⑾预测原则；⑿替代原则；⒀公平原则；⒁时点原则；⒂谨慎原则。

8.房地产估价的合法原则包括：①合法产权；②合法9.最高最佳使用原则的标准：①法律上的许可；②技10.市场比较法：是参照于估价时点近期类似房地产方法。

理论依据：替代原理11.市场比较法的操作步骤：①搜集交易实例；②选况修正；⑤进行交易日期修正；⑥进行区域因素修正；⑦进行个别因素修正；⑧求出比准价格12.可比实例：根据可比性要求，在充分详实的大量估价对象在用途、区域、房地产状况等方面相同或相近的交易实例作为可比实例。

13.假设开发法的基本公式：待开发房地产的价值=投资利息—销售税费—开发利润—购买待开发房地产应负担的税费14.假设开发法的估价方法：计息方法、折现方法。

区别：计息方法：①对开发完成后的房地产价值、据估价时点的房地产市场状况作出的；②是静止的数额，既不考虑各项支出与收入发生时间不同而直接相加减；③要计算利息，计息期通常到开发完成时止，既不考虑销售，也不考虑延迟销售；④投资利息和开发利润单独显现出来。

房地产专业术语

房地产专业名词及术语(1）1、住宅(1）住宅的类型①按照住宅层数分类可分为:低层住宅（庭院式住宅）、多层住宅、高层住宅(超高层住宅）；②按照住宅的平面布局分类可分为：点式(墩式、塔式)住宅、条式（板式）住宅；③按照住宅的设计特点分类可分为：内廊式住宅、外廊式住宅（筒子楼)、退台式住宅（台阶式住宅)、跃层式住宅（复式住宅)、错层式住宅（梯间式住宅）；④按照住宅使用功能分类可分为:公寓,纯办楼，商场，综合楼和别墅等。

(2）共有住宅(公房）：是指由国家及国有企业、事业单住投资兴建、销售的住宅。

在住宅未出售之前,住宅的产权归国家所有。

（3)私有住宅：是由个人或家庭购买、建造的住宅.公有住宅通过住宅市场出售给个人和家庭，也就是转为私有住宅。

（4）期房:指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止,所出售的商品房称为期房。

消费者在购买期房时应签商品房预售合同。

（5）现房：指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签定商品房买卖合同后,立即可以办理入住并取得产权证。

(6）准现房：是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。

(7）房屋的所有权:为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和.拥有了房屋的所有权就等于拥有了对该房屋在法律允许范围内的一切权利(8)房屋使用权：是指对房屋拥有享用权,拥有对房屋租进行租赁或交易的权利。

（9)房屋产权：是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和,既房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益的处分的权利.（10）产权证书：指“房屋所有权证”和“土地使用权证"的二合为一，是房地产权的法律凭证。

房地产估价术语标准

房地产估价术语标准房地产估价是指根据一定的标准和方法，对房地产的价值进行评估和估算的过程。

在房地产交易、抵押贷款、税收评估等方面都需要进行房地产估价，因此对于房地产估价术语标准的了解是非常重要的。

下面将介绍一些常用的房地产估价术语标准，希望能够帮助大家更好地理解和应用。

1. 市场价值。

市场价值是指在一定的市场条件下，根据买卖双方自愿交易的价格来确定的房地产的价值。

市场价值是房地产估价的核心概念，也是最常用的估价标准之一。

2. 折旧。

折旧是指房屋、建筑物等房地产物业由于使用年限、技术陈旧等原因所减少的价值。

折旧通常分为物理折旧、功能折旧和经济折旧三种类型，对于房地产的估价有着重要的影响。

3. 土地价值。

土地价值是指房地产中土地的价值，通常是通过比较法、收益法和成本法等方法进行估算。

在房地产估价中，土地价值占据着重要的地位，因为土地的价值通常是不断增值的。

4. 收益法。

收益法是一种通过房地产未来的经济收益来确定其价值的方法。

这种方法通常适用于商业地产和投资性房地产的估价，通过对未来租金收益、增值收益等进行预测，来确定房地产的价值。

5. 成本法。

成本法是一种通过房地产的重建成本或替代成本来确定其价值的方法。

这种方法通常适用于新建房地产或者特殊目的房地产的估价，通过对建筑物的建造成本、土地成本等进行估算，来确定房地产的价值。

6. 评估报告。

评估报告是房地产估价过程中的重要成果，它是评估师对房地产价值估算的结论和说明。

评估报告通常包括估价目的、估价方法、估价结果、估价师的资质和签名等内容，是房地产交易和贷款审批的重要依据。

7. 市场调查。

市场调查是房地产估价过程中的重要环节，通过对房地产市场的供求关系、价格走势、政策法规等方面进行调查，来确定房地产的市场价值和未来发展趋势。

以上就是关于房地产估价术语标准的一些介绍，希望能够帮助大家更好地理解和应用。

房地产估价是一个复杂而又重要的领域，需要对各种估价方法和术语有着清晰的认识和理解，才能够做出准确的估价和判断。

房地产价格的形成及其影响因素

房地产价格的形成及其影响因素摘要：房地产是现代经济社会中最为发达的行业，也是一个国家经济繁荣程度是最直接体现。

而房地产价格是对房地产最直接的反映，通过对房地产价格的分析，有助于了解房地产变动的原因,还可以帮助预测房地产产业未来发展趋势。

房地产价格的形成主要有需求决定论、价值决定论、效用决定论和收益决定论等四种理论。

每一种理论都从不同角度解释了房地产价格的形成。

关键字：房地产价格形成理论影响因素一、房地产价格的概念：房地产价格是房地产经济中的一个核心问题,它关系到房地产所有权和使用权在经济上的实现，房地产市场运行的秩序和房地产资源的优化配置。

房地产价格具有两重性。

其一，房地产价格是建筑物价格和土地价格的统一；其二，是房地产商品价值和地租资本化价格的货币表现。

在房地产价格的构成中,有一部分来源于土地开发和房屋建造安装所形成的价值，另一部分来源于土地租赁的资本化收入。

按西方效用价格理论，房地产价格可表述为：房地产的效用、房地产的相对稀少性及房地产的有效需求三者共同作用而产生的对房地产经济价值的货币表现。

二、房地产价格形成的四种理论：（一）供求决定论：这种理论是从房地产开发的角度讨论价格的形成。

其理论依据为，商品本身并没有一定的价格，商品价格是由市场上的供求双方共同决定的.因此，供求决定论学者认为供求才是房地产价格形成的最直接原因.（二）价值决定论：这种理论的依据为，决定商品价格的基础是商品价值，即价格是价值的货币表现.而价值是凝结在商品中的人类劳动,即劳动是创造价值的唯一源泉，商品价值量是由社会必要劳动时间决定的。

也就是房地产商品的价格是由其价值决定的，本质是由社会必要劳动时间决定。

(三)效用决定论：这种理论是从房地产消费角度讨论价格的形成.其理论依据是，商品的价格取决于商品的效用，效用越大,价格就越高；效用越小，价格就越低。

效用是商品能够满足人们某种需求和欲望的能力。

从这种理论来考虑，由于房地产商品具有其特性，现实中房地产的价格取决于效用，而不是花费的成本,成本的增加一定要对效用有所作用才能形成价格。

房地产业务简述

房地产业务简述房地产业务是我行的传统业务之一，该项业务有资金需求量大、受政策影响大、市场竞争激烈等特点。

房地产业务简述的主要目的主要是介绍与房地产业务有关的基本概念和政策。

一、房地产业务概述（一）基本概念房地产业务是指进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。

（二）分类房地产业可分为两大类：房地产投资开发业和房地产服务业。

1、房地产投资开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上投资进行基础设施、房屋建设的行为。

其除了取得土地、建造房屋然后预售或出售新建的房屋这种行为外，还有购买房屋出租或转让等行为；同时还包括把土地（生地、毛地）变为建设熟地之后转让等行为。

所以房地产开发具有资金量大、回报率高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。

2、房地产服务业包括房地产咨询、估价、物业管理等等，在此不做详解。

（三）房地产业的地位和作用房地产是国民经济发展的一个基本的生产要素，是发展国民经济和改善人们生活的基础产业之一。

归纳其作用主要有以下几点：1、为国民经济的发展提供重要的物质条件；2、改善人们的居住和生活条件；3、改善投资环境，加快经济发展步伐；4、通过综合开发，有利于城市规划的实施；5、为城市建设开辟重要的资金积累渠道；6、带动相关产业，如建筑、建材、化工、轻工、电器、水泥等行业发展；7、有利于产业结构调整；8、有利于深化住房制度的改革，调整消费结构；9、有利于吸引外资，加速经济建设；10、扩大就业面。

（四）市场因素（五）常见的房地产市场分析术语1、新竣工量：指报告期内房屋建筑按照设计要求全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格，可正式移交使用的房屋数量，单位为建筑面积或套数，可按物业类型分别统计。

如住宅、写字楼、商业等等。

2、空置量：指报告期内房屋存量中没有被占用的部分。

但目前空置量统计不是很完整，一般指已竣工的可销售或出组的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。

房地产价格上涨的原因、危害及对策

房地产价格上涨的原因、危害及对策摘要：房地产业是国民经济发展的重要产业，是事关民生的重要产业；房地产安全直接关系着国家金融安全和宏观经济的安全。

其上涨原因主要有：供求矛盾逐步凸显；开发商违规囤地行为扰乱了正常的市场平衡；经济适用房所占比例极小，无法影响供给、平抑房价；流动性过剩下的被动投机；户籍制度间接推动了房地产价格的上涨。

房地产价格过快上涨容易出现房地产行业的泡沫，增加金融风险，不利于中国经济良性、持续的发展。

关键词：房地产价格；原因分析；调控政策一、房地产价格的概念房地产价格可以用“房价收入比”和“价格租金比” 两个指标来衡量。

房价收入比即住房总价与居民年收入的比值，该指标用于判断居民住房消费需求的可持续性，国际上通常认为房价收入比在4～6倍之间较为适当，这是20世纪90年代初世界银行专家黑马提出的一个世界银行认为“比较理想”的房价收入比。

黑马指出，房价收入比高于6倍，就难以形成买方市场，要使人们买得起房，房价收入比要在5以下。

而中国全国的平均房价收入比在7～10倍左右，在一些城市已超过或远远超过10倍，北京、上海、深圳的房价收入比超过14倍。

这反映了中国房地产价格呈现过快上涨状态。

房地产的“价格租金比”反映房价与租价的背离程度，也是判断房地产价格是否理性增长的重要因素。

二、房地产价格攀升的原因大规模的房地产价格的上涨，中国的房地产是否是泡沫已成为经济学家们讨论的焦点。

日本在20世纪90年代房地产泡沫的破灭，严重地打击了其经济，造成了其近十年的经济衰退。

国内的许多经济研究者都以日本房地产泡沫为参照作了大量的对比研究，并得出了有价值的结论。

但是，日本房地产发展有其特殊的一面，它是在特定的历史环境和经济形势下产生的。

日本泡沫经济的背景和环境与我国经济现状有很大的区别，中国房地产不会出现类似20世纪90年代初日本的房地产泡沫，只有了解中国房地产价格上升的真正原因，才能有效地采用相关政策来指导房地产行业的正确发展。

房地产价格构成

第一节。

房地产价格的概念一、房地产价格的构成房地产价格是指在房屋建造、建设用地开发及经营过程中，凝结在房地产商品中的物化劳动和活劳动价值量的货币表现形式。

房产和地产的不可分割性决定了房地产价格是房产价格和地产价格的统一，地价蕴于房价之中，是房地产价格的重要组成部分。

房地产商品的价格由成本和利润两部分组成，用公式表示就是：商品房价格=成本+利润.房地产商品的价格还可以进一步分解为:商品房价格=商品房的综合造价+流通费用+利润+税金。

具体来说，房地产价格由以下几部分组成。

（一）生产成本1.土地征用费土地征用费是指开发经营单位按照城市建设总体规划进行土地开发所发生的向被征地单位支付的各项费用的总和。

它主要包括土地补偿费（即有关地下、地上物的补偿费），征用市郊菜地的新菜地开发建设基金、安置补偿费、耕地占用税等。

2。

拆迁安置补偿费拆迁安置补偿费是指开发经营单位拆除被拆迁人所有的房屋及地上附属物的补偿费,以及对被拆迁人安置所支付的安置费。

它包括搬迁费、周转房费、临时设施费、拆迁户临时过渡费等。

3。

勘察设计及前期工程费勘察设计及前期工程费用包括总体规划、设计、项目可行性研究、勘查、测绘以及“三通一平”过程中发生的一切生产性费用。

4。

房屋建筑安装工程费房屋建筑安装工程费又称为主体工程费.它主要包括建筑安装工程施工图预算的费用和开发企业直接支付的应计入项目成本的工程费用.5。

住宅小区基础设施建设费这是指建筑物2米以外和小区规划红线以内的各种管线和道路工程,如供水、排水、排污、供电、供气、通信电缆、小区内道路等建设费用，以及环卫绿化设施费。

第七章房地产营销策略--定价策略房地产市场营销6.小区非营业性公共配套设施费住宅小区内为居民服务配套建设的各种非营业性公共配套设施的建设费,如居委会、派出所、托幼、小学、卫生站、消防、自行车棚、公厕等。

7。

管理费管理费是指组织开发项目的土地开发、房屋建设和房屋流通所发生的费用，主要包括管理人员的工资、办公费、差旅费、固定资产使用费、职工教育费、产品销售费、房屋售出前的维护管理费以及契约、合同公证、签证费等，还包括房产税、土地使用税、车船使用税等，收费标准是以上述1—6项之和为基数取一百分比，具体比例由市、县人民政府确定。

房地产的基本知识

房地产的基本知识第一节土地的概念及其特性一、土地的概念土地是地球表面陆地部分，包括海洋滩涂和内陆水域。

二、土地的特性1、自然特性2、经济特性第二节城市土地经济及房地产经济一、城市土地经济1、含义：城市土地是指建城区和城市规划区范围内的土地，这两类土地是城市土地管理的主要对象。

2、城市土地的特性1）城市土地的位置具有相当的重要性2）城市土地对交通运输和城市基础设施状况具有很大的依赖性3）与农业用地相比，土地面积对城市土地的制约性相对较小4）城市土地在使用方向上具有固定性5）城市土地具有价值的扩散性和区域整体性的特征3、各类用途的土地使用权出让最高年限是多少？土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者其他用地五十年。

另外，加油站、加气站用地为二十年二、城市房地产经济1、房地产的概念：房地产是指土地、建筑物及其他地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益，房地产又称不动产、物业。

包含：（1）土地（2）建筑物（3）房地产物权房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。

房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业；建筑业属于第二产业。

房地产开发是对城镇进行土地和房屋的建设开发。

从广义上讲，房地产开发是以城镇土地资源为对象，按照预定目的，进行改造加工，对地上进行房屋设施的建筑安装活动，以及为此而进行的规划、设计、经营管理活动的全过程。

狭义的房地产开发是按照预定的目的而进行的改造土地和建造房屋设施的经营管理活动过程。

房地产经营也有广义和狭义之分，广义上讲，它是房地产企业对经营目标进行科学决策，并使确定的目标得到实现的全部管理活动的总和，它包括房地产的投资、开发、出售、出租、维修、服务等全部综合管理职能活动。

02房地产价格

7.征用价值：是政府强制征用房地产时给予的补偿金额。
十一、实际价格和名义价格
1.实际价格：是指在成交日期时一次付清或折现为一次付清的价格。
2.名义价格：是指在成交日期确定的非一次性付清的价格。
十二、现房价格和期房价格
1.现房价格：是指以现状房地产（目前已建成的房地产）为交易标的的价格。 2.期房价格：是指以未来房地产（目前尚未建成的房地产）为交易标的的价格。
四、成交价格、市场价格、理论价格、公开市场价值和评估价值
1.成交价格：交易双方实际达成交易的价格。 ★成交价格可分为正常成交价格与非正常成交价格。
★正常成交价格的形成条件：(7方面) ⑴公开市场； ⑵交易对象本身具有市场性； ⑶众多的买者和卖者； ⑷买者和卖者自愿交易； ⑸买者和卖者具有完全信息; ⑹理性经济行为； ⑺适当的期间完成交易。
1.土地价格:无建筑物的空地价格,简称地价。
2.建筑物价格:建筑物部分的价格,不含建筑物所占用土地的价格。 3.房地价格:建筑物连同其占用的土地的价格，简称房价。
对于同一宗房地产，一般有：房地价格＝土地价格＋建筑物价格
八、总价格、单位价格和楼面地价 1.总价格: 某一宗或某一区域范围内的房地产整体的价格。 2.单位价格:
商品（房地产）交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量。
二、投资价值和市场价值 1.投资价值: 某一房地产对于某个具体的投资者的经济价值。--个人、主观评价 2.市场价值:
某一房地产对于典型投资者的经济价值。--社会、客观评价
三、原始价值、账面价值和现时价值
1.原始价值: 资产在当初购置或建造时的价格或发生的支出。--原值、原价 2.账面价值: 资产的原始价值扣去已提折旧后的余额。--账面净值、折余价值 3.现时价值: 资产在现时（目前）市场上实际所值的价格。--市值、市价

《房地产估价》复习资料

《房地产估价》复习资料一、房地产估价的基本概念房地产估价，简单来说，就是对房地产的价值进行评估和测算。

它是一个综合性的过程，需要考虑众多因素，以得出客观、合理的价值结论。

房地产作为一种特殊的商品，其价值受到多种因素的影响。

包括地理位置、房屋的建筑结构和质量、周边的配套设施（如学校、医院、商场等）、市场供求关系、政策法规等。

二、房地产估价的原则1、合法原则房地产估价必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提。

例如，对于违章建筑，就不能按照正常的房地产进行估价。

2、最高最佳使用原则要求在合法的前提下，评估房地产在最高最佳使用状态下的价值。

这意味着要考虑房地产的用途是否能够达到最优化，以实现最大的价值。

3、替代原则在同一市场上，相同或相似的房地产价格应该趋于一致。

通过比较类似房地产的价格，可以为估价提供参考。

4、估价时点原则房地产的价值会随着时间的变化而变化，因此估价结果对应的是特定的时间点。

5、公平原则估价人员应当保持中立、客观，不受利益相关方的影响，给出公平的估价结果。

三、房地产估价的方法1、市场比较法这是最常用的方法之一。

通过选取与估价对象在地理位置、用途、建筑结构等方面相似的房地产作为比较实例，对它们的成交价格进行修正，从而得出估价对象的价值。

在运用市场比较法时，需要收集大量的房地产交易实例，对比较实例与估价对象的差异进行分析和量化，如交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等。

2、收益法如果房地产能够带来持续的收益，如出租的房屋，就可以采用收益法进行估价。

其基本原理是将未来的收益折算为现值。

需要确定房地产的未来收益、收益期限和折现率等关键参数。

3、成本法以房地产的重新开发建设成本为基础，减去折旧来计算房地产价值。

主要包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润等。

4、假设开发法适用于具有开发或再开发潜力的房地产。

先预测房地产开发完成后的价值，再扣除开发成本、税费和利润等，得到估价对象的价值。

房地产估价基础知识PPT培训课件

▪ 归谁所有？可以用几年？年限多长由什么来决定？
▪ 生地是指不具备城市基础设施的土地。 ▪ 毛地是指城市基础设施不完善、地上有房
屋拆迁的土地。
▪ 熟地是指具备完善的城市基础设施、土地平整能直接进行建设的土地。
2.建筑物
▪ 建筑物：人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备（如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通讯、防灾等）等组成的整体物。
，心理上主动、积极，处理起顾客的抱怨问题来会无往而不胜。
1. 实际价格
2. 名义价格
▪ (十二)按房屋的存在形式划分 ▪ ――现货价格（现房价格）和期货价格
（期房价格） ▪ 现货价格＝期货价格＋储存费用
▪ (十三)按照房地产的存在形态划分 ▪ ――土地价格、建筑物价格、房地价格
四、影响房地产价格的因素
⑴ 管理者对机构内部工作人员进行监督。 7.3做好压力容器和消防器材的定期检验工作，发现问题及时解决并向站长汇报。 34．评标过程保密做好服务技巧的强化训练，要从以下几个方面入手：面对抱怨的积极态度 1．遇心服务技巧
(十一)按付款方式不同而形成的价格划分俗语说“不打不相识”，善用顾客的抱怨，解决得好，会加深这个顾客的印象，反而会成为主顾。掌握了这几条原则，在面对问题的时候
权证 ▪ 统一的房地产权证书：房地产权证/房地产共
有权证、房地产他项权证
▪ 注：临时建筑，违章建筑，产权有争议的房地产，无产权、部分产权和共有产权房地产，划拨性质、集体性质土地的估价。
2. 合法使用
▪ ----以城市规划/土地用途管制等为依据 2、优秀团干部的推荐每年不少于2名，但不超过所属企业团
主要内容
– 房地产的概念及特点 – 房地产的类型 – 房地产价格的概念和类型 – 房地产估价的概念 – 房地产估价机构的组成

房地产估价基本术语标准

房地产估价基本术语标准房地产估价是指对房地产进行评估、鉴定、估价的过程，是确定房地产市场价值的重要手段。

在进行房地产估价时，我们需要了解一些基本的术语标准，这些术语标准对于准确评估房地产的价值至关重要。

首先，我们需要了解房地产估价中的“市场价值”。

市场价值是指在一定市场条件下，根据供求关系所形成的价格，是指在正常的买卖交易中，一定时间内可以出售的价格。

市场价值是房地产估价的核心概念，也是评估房地产价值的基准。

其次，我们要了解“最佳用途”。

最佳用途是指在现有或未来可能的用途中，能带来最高经济效益的用途。

在进行房地产估价时，需要考虑房地产的最佳用途，以确定其最终的市场价值。

接下来是“租金价值”。

租金价值是指房地产作为租赁物所能带来的租金收益。

在估价过程中，需要对房地产的租金价值进行评估，以确定其在租赁市场上的市场价值。

此外，“折旧”也是房地产估价中的重要术语。

折旧是指房地产由于使用年限、技术进步、市场变化等因素所造成的价值减少。

在进行房地产估价时，需要对房地产的折旧情况进行评估，以确定其实际价值。

还有“土地价值”。

土地价值是指房地产中土地的市场价值，是房地产估价中不可或缺的一部分。

土地价值的确定需要考虑土地的位置、用途、土地市场的供求关系等因素。

最后，我们要了解“评估报告”。

评估报告是对房地产估价结果的书面表达，是评估师对房地产估价过程和结果的总结和说明。

评估报告对于房地产交易和贷款申请等都具有重要的参考价值。

综上所述，房地产估价基本术语标准涵盖了市场价值、最佳用途、租金价值、折旧、土地价值和评估报告等重要内容。

了解这些基本术语标准，对于正确进行房地产估价具有重要的指导意义。

在实际操作中，我们需要综合考虑这些术语标准，以确保对房地产价值的准确评估，为房地产交易和金融决策提供可靠的依据。

房地产价格的概念与特征

房地产价格的概念与特征房地产价格是指房屋和土地的交易价值。

在房地产市场中，房地产价格是买卖双方达成协议的结果，反映了消费者对房屋和土地的需求以及市场供需关系的影响。

房地产价格的变动在经济中起着重要的作用，影响着房地产市场的活动和经济的运行。

房地产价格具有以下的特征：1. 市场供需影响：供需关系是决定房地产价格的重要因素之一。

如果需求大于供应，房地产价格往往上涨，反之则下跌。

供给和需求的变化会导致长期和短期价格波动。

2. 地理位置的重要性：房地产价格与地理位置是密切相关的。

位于市中心或繁华地区的房地产往往价格较高，而位于郊区或经济欠发达地区的房地产价格相对较低。

3. 商业周期的影响：房地产价格与经济周期密切相关。

在经济景气时期，投资者对房地产市场的信心增加，房地产价格往往上涨；而在经济衰退时期，房地产市场通常会受到影响，价格可能下跌。

4. 建筑质量和房屋状况：房地产价格还与房屋的建筑质量和状况有关。

较新、装修精良、居住环境好的房屋通常价格较高，而老旧、需要维修的房屋价格相对较低。

5. 政府政策干预：政府的政策和规定也会对房地产价格产生重要影响。

例如，政府可能采取调控措施来限制投资购房或改善住房供应，从而对房地产价格产生调节作用。

6. 地方和国际因素：房地产价格还受到地方和国际因素的影响。

在全球化的背景下，国际投资者的参与和国际资本流动对房地产价格产生重要影响。

总的来说，房地产价格是由市场供需、地理位置、经济周期、建筑质量、政府政策以及地方和国际因素共同作用的结果。

了解和掌握这些特征对于购房者、开发商、政府和投资者都具有重要意义，有助于预测房地产市场的趋势和进行有效的投资决策。

房地产价格是一个复杂的主题，涉及到许多因素和变量。

在这片文章中，我们将深入探讨房地产价格的相关特征和影响因素，以及它对个人和经济的重要性。

首先，房地产价格的特征之一是市场供需的影响。

供需关系是房地产市场决定价格的基本因素之一。

地价和楼板价计算公式

地价和楼板价计算公式地价和楼板价是房地产开发中非常重要的两个概念，对于开发商和投资者来说，了解地价和楼板价的计算公式是非常重要的。

本文将从地价和楼板价的定义、计算公式以及影响因素等方面进行介绍和分析。

一、地价和楼板价的定义。

地价是指土地的价格，是指土地的交易价格。

地价的高低取决于土地的位置、规划用途、土地面积、土地性质等因素。

地价是房地产开发中的重要成本之一，直接影响到房地产项目的投资回报率。

楼板价是指房屋建筑中楼板的价格，是指在建筑过程中楼板的成本。

楼板价的高低取决于建筑材料的成本、施工工艺、建筑设计等因素。

楼板价是房地产开发中的重要成本之一，直接影响到房屋的销售价格和开发商的利润。

二、地价和楼板价的计算公式。

1. 地价的计算公式。

地价 = 土地面积土地单价。

其中，土地面积是指土地的面积，单位为平方米；土地单价是指每平方米土地的价格，单位为人民币/平方米。

地价的计算公式比较简单，只需要将土地面积乘以土地单价即可得到地价。

2. 楼板价的计算公式。

楼板价 = 楼板面积楼板单价。

其中，楼板面积是指楼板的面积，单位为平方米；楼板单价是指每平方米楼板的价格，单位为人民币/平方米。

楼板价的计算公式也比较简单，只需要将楼板面积乘以楼板单价即可得到楼板价。

三、地价和楼板价的影响因素。

1. 地价的影响因素。

（1）土地位置，地价与土地的位置息息相关，地理位置优越的土地地价往往更高。

（2）土地规划用途，不同规划用途的土地地价也有所不同，商业用地地价往往高于住宅用地。

（3）土地面积，土地面积越大，地价越高。

（4）土地性质，土地的性质也会影响地价，例如农用地的地价一般低于城市建设用地。

2. 楼板价的影响因素。

（1）建筑材料的成本，建筑材料的成本是影响楼板价的重要因素，不同的建筑材料成本不同，会直接影响到楼板价的高低。

（2）施工工艺，施工工艺的不同也会影响楼板价，高级的施工工艺一般会增加楼板价。

（3）建筑设计，建筑设计的复杂程度也会影响到楼板价，复杂的建筑设计一般会增加楼板价。

房地产评估的基本内容与特点

积）
楼面地价的计算
珠江路一商业办公用地，净地，容积率小于等于2.0，面积约2万平米，成交价25400万。则楼面地价为25400万/4万＝6350元/平米。
聚宝山一住宅用地，净地，容积率：别墅<0.3，多层<1.1，小高层<2，面积43.9万平米，成交价91100万，则别墅楼面地价4707元/平米，多层楼面地价1280元/平米。
地价的本质是地租的资本化
三、房地产评估的原则(p131)
1、合法性 2、最佳使用 3、区域地段 4、房地综合考虑
四、房地产评估的程序（p133）
A、明确基本事项，签订评估协议 B、选择评估方案 C、实地勘察，收集资料 D、配备人员，制定并实施评估计划 E、计算、确定评估价格 F、撰写评估报告书
五、房地产价格及其影响因素
房地产评估的基本内容与特点
2021年7月13日星期二
一、房地产的概念和特点
1．房地产的概念：（1）房地产土地、建筑物、其他地上建筑物
评估对象；土地建筑物房地合一
2．房地产的特性：
（1）土地自然特性（2）土地经济特性（3）房地产特性（4）房地产市场特性
二、房地产评估的理论
1．地租理论（说明土地价值的产生）马克思的理论：认为，地租是土地所有权在经济上的表现形式，真正的地租是为使用土地而支付给土地所有者的货币额。他把地租分为绝对地租和级差地租。
（四）剩余法
1．基本思路剩余法又称假设开发法、倒算法或
预期开发法。剩余法是将被评估地产的预期开发值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估地产价格的方法。
2、计算方法：
（1）地价=预期楼价-建筑费用-专业费用利息-税费-利润