房地产半年度市场报告-宁波楼市2019年中报｜华星研策

2019年半年度市场报告华星研策2019年7月3日目录第一部分宏观环境中央定调宏观政策重申“房住不炒”/强调城市政府主体责任时间中共中央政治局会议房地产相关表述2017年4月25日要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制2017年7月24日要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制2017年12月8日加快住房制度改革和长效机制建设2018年4月23日要推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展，及时跟进监督，消除隐患2018年7月31日下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。

加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制2018年10月31日未涉及房地产2018年12月13日未涉及房地产2019年4月19日要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制房价预警宏观政策住建部“预警”/宁波亦在亮黄牌城市之列4月住建部会同国务院发展研究中心对房地产市场运行情况开展专题调研。

部分热点城市住宅销售回暖、土地市场热度回升，需引起高度关注。

按照稳妥实施房地产长效机制方案确定的月度分析、季度评价、年度考核的要求，住房和城乡建设部对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。

5 月18日住房和城乡建设部又对近3 个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁等4 个城市进行预警提示。

地方调控宏观政策控地价、调利率/热点城市迎新一轮调控举措城市调控方向政策变化政策具体内容北京收紧公积金国管公积金中心明确对二套房贷款实行“认房又认贷”，二套房首付比例调整为最低六成且最多贷60 万元合肥收紧控地价滨湖新区的最高楼面限价从22103元/㎡下调到17100元/平方米长沙收紧税费在长沙市范围内停止执行对家庭第二套改善性住房的契税优惠政策，即对个人购买家庭第二套改善性住房，按4%的税率征收契税。

此次调整之前，第二套改善性住房90平方米及以下按1%的税率征收契税，90平方米以上按2%的税率征收契税武汉收紧限价2019-2021年全市新建商品住房、二手住房价格涨幅不高于5%；2019-2021年全市住宅租金占人均可支配收入的比例不超过40%；2019-2021年全市公开出让的住房用地价格涨幅不高于5%成都收紧公积金认房又认贷，月供不能超过收入的50%深圳收紧银行停贷深圳中行暂停购房贷款投放，包括住房贷款和商业用房贷款。

苏州收紧限售在部分热点区域实施3-5年的限售；收紧土拍政策，超过5%指导价，需竣工后领预售证广州收紧利率上调工商银行首套从上浮5%上调至上浮12%；农业银行二套从上浮10%上调至上浮15%青岛收紧利率上调首套房房贷利率又回到了上浮15%，并且有的银行开始不承诺放款时间合肥收紧利率上调光大银行、中信银行、民生银行、兴业银行相比之前上调了5%，合肥科技农村银行全面停贷南京收紧利率上调中信银行、招商银行、中国银行、南京银行等8加银行首套房利率已经回调到了15%银根依旧松弛/因城施策/宁波房贷利率上浮➢2019年5月6日，约有1000家县域农商行获降准3.5个百分点，5月15日起将执行8%的存款准备金率，预计释放长期资金约2800亿元人民币。

➢2019年1月15日和1月25日，决定下调金融机构存款准备金率1个百分点，其中，2019年1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点。

➢2018年10月15日，下调银行人民币存款准备金率1个百分点，以置换当日到期的中期借贷便利，净释放资金7500亿。

➢2018年7月5日起，下调银行人民币存款准备金率0.5个百分点。

➢2018年4月25日，定向降准1%置换中期借贷便利(MLF)：释放资金给银行偿还央行的中期借贷便利(MLF)以及对冲4月中下旬企业缴税。

➢2018年1月25日，央行对普惠金融定向降准（0.5-1%）。

⚫6月起利率上调，宁波部分银行首套最低上浮10%、二套房上浮15%；⚫4月1日起，圈外首套房最低首付20%，二套房最低30%16年3月首：首付20%二：首付30%首：首付20%二：首付30%首：利率85折甬十六条二：利率1.1倍限购政策首：首付30%二：首付40%16年6月16年10月17年4月18年6月首：利率1.2倍二：利率1.3倍19年3月19年4月首：利率1.05倍二：利率1.15倍19年6月首：利率1.1倍二：利率1.15倍利好光环加持/都市圈、海曙鄞州新一轮规划人才政策宏观政策购房补贴/北仑、奉化30-50万高额购房补贴青年北仑—青年公寓政策补贴10%-20%，最高30万➢在《管理办法》中规定，为兼顾各层次青年的购房需求，北仑区采取按面积分段的方式对购买青年公寓的青年实施补贴，并向购买中小套型、有刚性需求的青年适当倾斜。

➢具体办法为：所购房屋90平方米以下部分房款（以网签备案的合同价为准，下同）补贴20%，90至120平方米部分房款补贴10%，超过120平方米部分房款不补贴。

每套房子最高补贴30万元。

每年1000套，属商品房类型，含房企在售房源➢北仑区每年列入青年公寓的房屋总套数约为1000套，房源应为一般商品房（含房地产开发企业在售的住宅类房屋，不含用于拆迁安置的房屋、限价房等保障类住房，但包含拆迁安置项目中按照一般商品房向社会公开销售的房屋）。

➢此外根据需要也可以以土地出让方式筹建青年公寓项目或者在新出让住宅建设用地时配建青年公寓房源。

奉化高层次人才购房政策补贴标准：（一）本科学历或中级职称人才，给予购房款（根据纳税房款计算）总额15%，最高10万元购房补贴。

（二）硕士研究生学历学位或副高职称人才，给予购房款（根据纳税房款计算）总额35%，最高25万元购房补贴。

（三）博士研究生学历学位或正高职称人才，给予购房款（根据纳税房款计算）总额55%，最高50万元购房补贴。

（四）博士研究生学位人员或正高职称人员申请住房公积金贷款的，可贷额度可上浮50%。

基本条件：具有本区常住户口，在本区工作满3年且累计缴纳基本养老保险满24个月。

申请人在本区未享受过房改政策，且申请人（包括其配偶及未成年子女）在宁波市内无住房或现有新一轮调控意在稳而非压“限购”、“限售”、“限贷”放开概率极低小结&预判宏观政策政策调控思路以“稳”为主，既不允许大涨、也不允许大跌；短期楼市持续回暖面临瓶颈。

目录第二部分市场盘点&趋势PART 1 主城市场盘点PART 2主城趋势研判PART 3 县市盘点1222亿735万方792亿378万方430亿357万方大市：19年上半年成交1222亿元，同比下降1.4%，成交面积735万方，同比上升1.9%。

县市：19年上半年成交430亿元，同比上升26.8%，成交面积357万方，同比上升14.8%。

市六区：19年上半年成交792亿元，同比下降12.1%，成交面积378万方，同比下降7.8%。

一、主城市场盘点量412万（历史新高）/价11249元（历史新高）/成交37宗（近2年最高）695476 194 18 43 27 34 95190 31 69 123 217 6142 467647123603112201140 0 316912518750100150200250345678*********.1234562018-2019.6市六区涉宅土地月度供求走势计容土地供应（万方）计容土地成交（万方）区域占地面积（万㎡）计容面积（万㎡）成交总价(亿元)平均容积率平均楼面价成交宗数北仑区1429322.1111053海曙区183968 2.1174664江北区397867286445鄞州区69144213 2.11491716镇海区214741 2.288232奉化区417539 1.852477总计2024124602.11124937市场热度重回主城，量价均创历史新高板块单价地王不断刷新/7宗楼面价破2.1万区域地块名称面积（㎡）类型计容面积（㎡）楼面价(元/㎡)溢价率交易时间开发商备注备注北仑区北仑区BLXB03-01-06a地块80859住宅1617181009048.60%2019/5/30碧桂园小港地王海曙区集士港南片地段19556住宅312901369058.60%2019/5/17赤峰中天集士港地王鄞州区19-1a-1#-1(东钱湖)地块49902住宅504011985068.80%2019/6/4万科东钱湖地王鄞州区JS-17-a5 (姜山镇核心9号居住B地块)19532住宅292981530048.00%2019/6/6奥克斯姜山地王鄞州区YZ07-03-h3(钟公庙地段)地块37755住宅679592075041.00%2019/5/8中交4700㎡人才房鄞州中心地王鄞州区A1-6（宁波市江东片宁穿路地段）地块17831住宅392282075037.90%2019/3/14奥克斯1600㎡人才房老江东地王鄞州区YZ02-02-d4(投创地段)地块64706住宅1488241808037.00%2019/3/28绿城潘火地王鄞州区YZ09-10-c6(首南CPD-3)地块36731住宅844811641036.80%2019/6/14美的陈婆渡地王镇海区ZH06-04-13-02地块52612住宅947021293036.10%2019/6/21创维庄市地王鄞州区YZ13-06-J1b地块(长丰地段)13741商住412231425051.00%2019/6/14荣安住宅楼面价近2.2万鄞州区YZ13-01-b1地块(长丰地段)24149商住555431697043.90%2019/5/31荣安住宅楼面价2.3万鄞州区YZ13-02-h1、h2，YZ13-02-i1、i2（长丰地段）61184商住1340171500036.00%2019/5/30江山万里&雅戈尔住宅楼面价近2.2万鄞州区H1-1、H2-1、H4-1、F3-1（江南公路地段JD08）地块104283商住2853311302027.10%2019/6/13龙湖住宅楼面价超2.1万鄞州区东部新城核心区H2-1#/6#/7#地块54100商住1128212074024.20%2019/4/3绿城21200㎡人才房楼面价超2.6万海曙区Ⅱ-4g/4j地块（原高塘四村）71182住宅1637192075029.70%2019/4/30中海28500㎡人才房楼面价超2.6万鄞州区JS-17-a1 (姜山镇核心9号居住A地块)44318住宅975001450059.00%2019/6/6景瑞高溢价率鄞州区06-03-02#(东钱湖)地块61875住宅1237501302057.60%2019/3/5金地高溢价率鄞州区ZQ01-02-h2a、ZQ01-02-h4（瞻岐镇）61169住宅97870432092.00%2019/5/8旭辉超90%溢价江北区JB12-01-19a地块（冯家地块）65854商住1317081209034.20%2019/6/19联想&祥生庄桥地块首宗江北区孔浦桂王家1#、2#地块74357商住143472108007.50%2019/4/11农工商房地产甬江北（文创港）首宗鄞州区DQH12-03-C1B（云龙镇北地段）地块16205商住3565156700.20%2019/6/14荣安云龙首宗地块海曙区海曙区HS07-03-39b/HS07-02-51地块（原杭甬高速段塘立交地块）74346住宅1577771630061.40%2019/6/20万科相近的地块去化去年流拍江北区（文创港核心区启动地块）151012商住27786260500.00%2019/5/30环球置业保护性开发镇海区ZH08-02-02-02、05-01、06-01地块159678商住375403778738.10%2019/6/20万科万科骆驼首地2018年-2019年宁波市区住宅土地供应计划对比区域2018年计划出让量（万方）2018年实际供应量（万方）2018年实际供应率2019年计划供应量（万方）至2019年6月30日实际供应量（万方）2019与2018计划供应量对比（万方）海曙区51.4624.5948%99.7137.2848.25江北区69.8432.7147%56.5249.1-13.32镇海区50.5219.6239%90.4121.2339.89北仑区78.8746.2759%90.4732.1511.6鄞州区152.6253.4235%118.1761.95-34.45奉化区166.5989.1153%174.3468.387.75高新区15.124.3429%12.12-3东钱湖46.3315.0432%87.3211.1840.99东部新城21.8415.3470%7.95 5.41-13.89合计653.19300.4446%737.01286.783.825月16日《宁波市区2019年度国有建设用地供应计划》发布，其中住宅用地737万方，增加84万方，同比18年计划量上升12.8%，海曙、镇海、东钱湖区域计划量增加超40万方，鄞州区减少34万方，但至6月30日的实际供应量62万方，已超18年全年实际供应量。