新形势下房地产行业的PEST分析及对策

浅谈新形势下房地产行业的PEST分析及对策

摘要：本文通过pest工具分析了当今房地产企业所处的外部环境，并提出针对企业应对这些外部环境变化的策略。

关键词：pest分析，房地产外部环境；应对策略

自从上个世纪八十年代住房改革以来，我国的商品房市场一路繁荣昌盛，尤其自二零零二年以后，各行各业的资本纷纷涌向房地产行业，市场一度过热。近年来，国家纷纷出台各种法律法规对房地产市场进行调控，再次把房地产行业推向了风口浪尖。格局和形势在变，房地产企业该何去何从?

一、pest模型

pest是一种企业所处宏观环境分析的模型，所谓pest即政治(political)，经济(economic)，社会(social)和科技(technological)的英文缩写，这些都是企业的外部环境因素，通常不受企业掌握，因而也被戏称为“有害物pest”。通过这些外部环境的分析，企业更容易认清形势，抓住机遇，减少行业风险。

二、新形势下房地产行业的pest分析

1.政治法律环境因素

面对房地产行业的过分火热，以及房价的迅猛飞涨，近来年，国家相继出台了诸多法律法规，旨在给房地产行业降温。

(1)财务杠杆能力变弱

房地产开发企业利用其强大的负债能力获取财务杠杆利益已经成为行业公开的秘密，而二零零七年九月央行银监会关于加强商业

性房地产信贷管理通知指出“商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款”，“对项目资本金(所有者权益)比例达不到百分之三十五或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款”，这些都使得房地产开发企业的财务杠杆一下变弱。

(2)对购房者的限制

央行银监会关于加强商业性房地产信贷管理通知中，对购房的首付比例提出了进一步要求，并对二套房的购买提出了严格要求，而随后又取消了购房贷款利率优惠政策。而今年年初，北京、天津、上海等地又相继出台了限制外地人购房的政策。这些都无疑使得本已出现下滑的房地产市场雪上加霜。

2.经济因素

gdp持续高速增长，国民收入水平增加

我国经济连续多年飞速增长，使得人民的生活水平日益提高，对购房的需求也随之增加，同时对居住环境和居住质量的要求也越来越高。

(2)通货膨胀严重

持续的通货膨胀使得老百姓对于保值的需求增强，房产成了其中的选择之一。同时，通货膨胀使得建筑成本大大提高，对于房价产生很大的影响。

(3)银根缩紧

自二零零七年开始至今，央行连续多次调高存款准备金率，使得货币供应紧缺，进一步影响房地产企业的借贷能力。同时，国家逐步上调贷款利息，这也给对财务杠杆依赖性很大的房地产企业的投资收益带来很大影响。

(4)股市萧条

股市的萧条，使得很多投资资本转向房地产行业。

3.社会与文化因素

人口出生率降低

计划生育国策实施了三十多年，其对我国人口数量和人口结构的影响已经逐步显示出来，人口老年化现象越来越严重。随着七十年代生育高峰期的一代人大多已经成家立业，而随后的年轻人口的比例越来越小，因而在城市购房者中，城市原住居民的比例越来越小。城市化进程加快

随着我国城市化进程的推动，越来越多的农村人口进入城市，这成为了拉动房地产市场需求的一项重要因素，这类人群在购房者中占的比例越来越大。因此，房地产开发企业应充分注意到这部分消费群体的需求。

4.科技因素

一些新型建筑材料和新的建筑技术都在不断出现，给建筑工程带来一定的便利，更好地满足人们日益增长的对居住环境的要求，同时也影响着工程造价，但总体而言，科技因素对房地产行业的影响并不大。

三、房地产企业应对外部环境变化的策略

1.融资创新

房地产企业获取投资回报的最重要的因素在于财务杠杆利益，失去财务杠杆，便使得净资产收益率大幅降低。过去企业一直都主要依赖银行信贷来获得财务杠杆，随着新的法律法规的出台以及银根缩紧，企业获得信贷的能力越来越弱。房地产行业本是资本密集型产业，在新的形势下，企业要想继续获取高额的杠杆利益，只能从融资方式的创新入手，这是房地产企业能赖以生存的基础，因此房地产行业的创新关键在于融资方式的创新。

利用信托投资基金进行融资。这种融资方式的特点是不受国家“企业自有资金不低于开发项目投资的百分之三十”的约束，经过调查发现，大部分房地产企业的资产负债率都超过百分之七十，信托融资是房地产企业跨越资金比例门槛的重要途径。

(2)发行企业债券，筹集民间资本。我国有着数额巨大的游资存在于民间市场，在股市低迷的今天，房地产开发企业可以通过发行债券利用这些民间资本。

(3)发行优先股。优先股的融资成本虽然要高于银行信贷，但却减小到期还款的压力。房地产行业获取净资产收益的根本在于较高的资产负债率，如果发行普通股，对于资产负债率的提高并无任何帮助，因此在融资变得日益困难的当今，发行优先股对房地产开发企业是个不错的选择。

(4)开发商贴息委托贷款。这是一种新出现的房地产企业融资方

式。所谓开发商贴现委托贷款，是由房地产开发商委托银行向购买其商品房者发放购房贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，它利用的是卖方信贷。对银行来讲，这样既可以规避政策风险和信贷风险，又能获得可观的中间收入；对开发商而言，既规避了政策，又获得了资金；而对购房者来讲，则获得了住房。这是一个三方获利的房地产融资创新模式。

2.产品创新

房地产行业的产品创新，主要体现在市场的创新，由于我国城市人口的结构和背景极其复杂，各个城市对于外来人口的开放程度也不一样，因此，房地产企业在开发项目之前，应着重研究消费者市场需求的变化，不断开发适应社会需求的户型、景观等产品，并与时俱进，适当引入新技术新材料，或者打造低碳生态产品，以增强其产品力，甚至引导并提高社会消费意识。

3.营销创新

因其长期的卖方市场形成的思维惯性，房地产行业的项目开发更注重产品的开发，如地段、户型和景观等等，却忽视了营销的创新。时过境迁，当今的房地产市场竞争已经非常激烈，消费者对于产品的可选择在加大，与开发企业的博弈能力也在增强。

在过去的卖方市场下，房地产项目开发的营销只是更多的放在炒产品名称和概念上，随着房地产行业形势的日益严峻，企业应该更多地转向切实的营销策略。在保障产品品质的前提下，企业应更多的关注营销的创新，积极推动产品销售，促进资金周转，建立企业