【律师解读】城市更新的法律解读
拆除重建类城更新
（二）律师服务
第一阶段 计划申报审批阶段
（1）对项目范围内权利人土地、建筑物及其他附着物权属 状况进行尽职调查，形成完整、详实的《尽职调查报告》； （2）协助完成城市更新单元制定计划申报所需委托协议、 意向书等法律文书（作为更新意愿证明材料）的签署，并 收集、整理更新单元内土地及建筑的相关权属证明材料； （3）协助项目单位根据《深圳市城市更新单元规划制定计 划申报指引》（试行）的规定填写并提交申报材料； （4）协助项目单位完成《区城市更新单元规划制定计划》 的审批工作。
旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村、 旧屋村。
特定条件的区域包括：
（1）城市基础设施、公共服务设施亟需完善； （2）环境恶劣或者存在重大安全隐患； （3）现有土地用途、建筑物使用功能等不符 合经济发展要求，影响城市规划实施； （4）依法或者经市政府批准应当进行城市更 新的其他情形。
二、城市更新种类
城市更新种类
综合整治类
功能改变类
拆除重建类
（一） 综合整治类城市更新
（1）不改变主体结构； （2）不改变使用功能； （3）不加建附属设施。
（二）功能改变类城市更新
（1）改变部分或者全部建筑物使用功能； （2）不改变土地使用权主体； （3）不改变土地使用年限； （4）不改变主体结构。
（三）拆除重建类城市更新
城市更新法规解读 及律师服务
主讲人：郭东伟 律师
主 要 内 容
一、城市更新定义 二、城市更新种类 三、拆除重建类城市更新项目的操作 及律师服务
一、城市更新定义
《深圳市城市更新办法》所称城市更新是 指由符合办法规定的主体对于特定城市建 成区具备特定条件的区域，根据城市规划 和规定程序进行综合整治、功能改变或者 拆除重建的活动。
城市更新城市发展政策解析
城市更新城市发展政策解析城市更新是现代城市发展的重要议题之一，为了实现城市的可持续发展和提升居民的生活质量，城市更新政策具有重要的意义。
本文将对城市更新的相关政策进行解析，并讨论其对城市发展的影响。
一、城市更新政策的背景和意义城市更新政策源于城市发展的需要，旨在解决城市老旧区域的问题和提升城市的整体品质。
随着城市化进程的不断推进，城市的老旧区域存在着建筑老化、基础设施陈旧、环境污染等问题，给市民的居住环境和生活质量带来了诸多不便和隐患。
城市更新政策的出台能够有效改善这些问题，并顺应城市可持续发展的迫切需求。
二、城市更新政策的主要内容1. 政策引导和支持城市更新政策的核心在于政府的引导和支持，通过制定相关政策和法规，为城市更新提供政策保障和资源保障。
政府可以通过减税、补贴、土地优惠等方式鼓励企业和个人参与城市更新工作，同时也提供资金、技术和法律支持，确保城市更新的顺利进行。
2. 区域规划和用地管理城市更新需要进行细致的区域规划和用地管理工作。
政府应制定科学合理的城市更新规划，明确更新的范围、目标和时间表，并合理规划土地利用方式，确保城市更新的可持续发展。
在用地管理方面，政府应加强土地管理，防止非法占地和乱建乱占现象的发生，确保土地资源的合理利用和公平分配。
3. 建筑改造和环境整治城市更新政策的一个重要方面是对老旧建筑和环境的改造。
政府可以通过注资建设、改善旧楼住宅条件、推进城市绿化和环境治理等手段，提升老旧区域的整体品质。
此外，加强环境整治工作也是城市更新政策的一项重要内容，包括改善空气质量、治理污水、净化水源等，使城市环境更加健康和宜居。
4. 公众参与和社会治理城市更新涉及到广大市民的利益，因此，政府在推进城市更新过程中应加强公众参与和社会治理。
政府可以通过召开听证会、征求民意、建立诉求热线等方式，广泛听取市民的意见和建议，使城市更新政策更加符合市民的需求和利益。
同时，政府还应健全城市管理体制，加强对城市更新工作的监督和评估，确保政策的执行效果和改进措施的实施。
深圳市城市更新办法解读
土地利用年度计划。
第五条 城市更新可以依照有关法律法规及本办法的规
定分别由市、区政府、土地使用权人或者其他符合规定
的主体实施。
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三、城市更新的基本制度与实施主体
《暂行规定》城中村改造实施主体：
鼓励国内外有实力的机构通过竞标开发或者参与开发城中村改造
项目；城中村内股份合作企业可以合作建设或独立建设所在地城
3 城市更新改造对象的全覆盖
4 首创“城市更新单元”概念
5 非商品性质房地产的改造留有余地
6 综合整治、功能改变、拆除重建三种更新模式并行
7 关内外优惠政策（地价标准）统一
8 明晰城市更新项目运作基本流程和各部门承担的职能
14
3
《更新办法》政策创新点
1 改造主体多元化，鼓励权利人自行改造
对于城市更新的主体，更新办法第 5 条做出了明确规定：城市
作要取得突破) ，城市发展由增量土地开发为主向存量土地再开发 为主转变 加快推动城市重点区域功能提升与转变 促进老区活力重振与新区的结构优化 促进全市产业的空间布局优化和结构调整 促进社会结构优化与历史遗存保护
形成完善的城市更新政策和规划体系
土地收回收购、违法建筑处理、房地产登记管理、拆迁补偿、财
生活在城市中的人，对于自己所居住的建筑物、周围的环境或
出行、购物、娱乐及其他生活活动有各种不同的期望和不满
对于自己所居住的房屋的修理改造 对于街道、公园、绿地和不良住宅区等环境的改善有要求及早
施行，以形成舒适的生活环境和美丽的市容抱有很大的希望
4
1
《更新办法》出台的背景
多元化的城市更新内涵
1 2 3
4 5 6
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《更新办法》出台的背景 《更新办法》出台的意义 《更新办法》政策创新点 《深圳市城市更新办法》 《更新办法》后续需要关注的问题 城市更新单元申报
城市更新政策解读及房地产市场影响评估
城市更新政策解读及房地产市场影响评估城市更新政策是指政府为促进城市发展和提升居民生活质量而制定的规划与行动方案。
这些政策通常包括对老旧城区的重建、公共设施和基础设施的改善，以及居住环境和城市形象的提升等方面的内容。
本文将解读城市更新政策并评估其对房地产市场的影响。
一、城市更新政策解读1. 定义和目标：城市更新政策的核心目标是通过改善城市空间、优化城市功能、提升城市品质等手段，推动城市经济发展和居民生活质量的提升。
政府通常通过法律法规的制定和经济政策的引导，为城市更新提供政策支持和资金保障。
2. 政策内容：城市更新政策内容一般包括以下几个方面：a) 城市规划与设计：政府制定综合规划，明确发展方向和空间布局，规划新建城市区或更新老旧城区，包括住宅区、商业区、工业区等。
b) 基础设施建设：更新城市基础设施，包括道路交通、水电供应、通信网络等，提高城市运行效率和居民便利性。
c) 公共设施建设：增加或改善公共设施，如学校、医院、公园等，提供更好的服务和环境。
d) 住房供应管理：修订和完善住房供应政策，提供多样化的住房供给，满足市场需求。
二、城市更新政策对房地产市场的影响评估1. 房地产供需变化：城市更新政策往往伴随着土地重置和建筑拆除工作，这将导致住宅供应减少。
然而，在城市更新过程中，政府通常会采取相应措施保障居民的住房需求。
因此，一方面可能会短期内导致住房市场供应紧张，价格上涨；另一方面，新建的房屋供应将逐渐增加，稳定市场。
总体来讲，城市更新政策对房地产市场的影响是长期正面的。
2. 土地利用效率提升：在城市更新过程中，通过规划调整和土地利用的优化，提高土地的使用效率。
政府可以增加住宅用地供应，降低用地成本；同时，将不适宜居住的区域进行改造，提升土地价值。
这种土地利用效率的提升将促进房地产市场的良性发展。
3. 城市形象和居住环境改善：城市更新政策注重提升城市形象和居住环境，通过改造老旧区域、增加公共设施、优化城市景观等方式，提升居民的生活质量，增加城市吸引力。
广州市城市更新办法 第十四条的内容、主旨及释义
广州市城市更新办法第十四条的内容、主旨及释义一、条文内容：城市更新方式包括全面改造和微改造方式。
全面改造是指以拆除重建为主的更新方式，主要适用于城市重点功能区以及对完善城市功能、提升产业结构、改善城市面貌有较大影响的城市更新项目。
属历史文化名村、名城范围的，不适用全面改造。
微改造是指在维持现状建设格局基本不变的前提下，通过建筑局部拆建、建筑物功能置换、保留修缮，以及整治改善、保护、活化，完善基础设施等办法实施的更新方式，主要适用于建成区中对城市整体格局影响不大，但现状用地功能与周边发展存在矛盾、用地效率低、人居环境差的地块。
在城市更新中，对历史文化街区及各类历史文化遗产类建筑应当根据相关法律法规的规定及规划要求进行保护，鼓励合理的功能置换、提升利用与更新活化。
二、主旨：本条是关于城市更新方式的规定。
三、条文释义：本条明确规定了城市更新的方式。
本条旨在明确城市更新改造过程中对于土地和建筑利用、处置方式。
城市更新改造方式包括全面改造和微改造方式。
从改造方式上看，全面改造涉及面广，拆迁补偿安置难，推进的时间基本上需要几年的周期，因此，全面改造项目不宜太多，必须审慎决策，谋定而动。
而微改造与全面改造方式相比较，微改造一般项目较小，改善人居环境见效快，政府主导投入，创新改造模式，通过增加公共配套设施和公共空间，改善消防、安全、卫生等人居环境，达到“小投入，大改观”的更新改造目标。
微改造的意义，一是对城市格局影响比较小；二是有利于保护历史文化积淀；三是对既有的社会关系的扰动比较小；四是实施难度会下降；五是投入产生回报的周期比较短。
实践中，广州市的渔珠旧城项目、联合交易园、西塱改造项目均取得了较好的社会和经济效应。
微改造的操作模式包括局部拆建、功能置换、整治修缮、保护、活化等。
在城市更新中，对历史文化街区及各类历史文化遗产类建筑应当根据相关法律法规的规定及规划要求进行保护。
城市更新政策解读改善城市环境
城市更新政策解读改善城市环境城市更新政策是指针对老旧城区进行改造和更新的一系列政策和举措。
随着城市化进程的加快和人们对宜居城市环境的需求提升，城市更新政策成为了解决老旧城区问题、改善城市环境的有效途径。
本文将对城市更新政策进行解读，重点探讨其对改善城市环境所起的作用。
一、背景介绍城市更新是指对老旧城区进行土地开发、建设和改造的一项重要任务。
老旧城区通常存在建筑老化、设施陈旧、环境污染等问题，严重影响了居民的生活质量和城市的形象。
为了改善这种状况，政府出台了一系列城市更新政策，旨在提升城市环境品质，打造宜居城市。
二、城市更新政策的主要内容城市更新政策的核心目标是通过土地整理、旧城改造、绿化环保等手段，提升老旧城区的建设质量和居住环境。
具体来说，城市更新政策包括以下几个方面：1. 土地整理与规划：城市更新政策要求对老旧城区进行土地整理和规划，合理利用城市土地资源，使之更加高效、紧凑。
通过重新规划土地用途和优化空间布局，可以提供更多的公共空间和绿化带，改善城市居住环境。
2. 旧城改造与保护：城市更新政策注重旧城保护与改造，强调对历史文化建筑的保护和再利用。
对于条件较好的历史建筑，可以进行修缮和改建，使其发挥更多的功能。
对于无法保护的老旧建筑，可以进行拆除，用新的现代化建筑代替，以推动城市形象的提升。
3. 绿化环保与生态建设：城市更新政策鼓励绿化环保和生态建设，通过植树造林、建设公园绿地、保护水资源等途径，提高城市的生态环境质量。
同时，推广清洁能源和节能减排技术，减少污染物排放，提升城市空气质量和居住环境。
三、城市更新政策的意义与作用城市更新政策对改善城市环境起到了积极的作用，具体体现在以下几个方面：1. 提升城市形象：城市更新政策能够对老旧城区进行综合改造，使得城市形象焕然一新。
通过改善道路、修建公共设施、提升建筑品质等措施，增强了城市的美观度和整体形象，吸引了更多外来投资和人才流入，推动了城市的发展。
全国城市更新政策解读
全国城市更新政策解读大家好呀！今天咱就来唠唠这个全国城市更新政策。
这政策可不像那种干巴巴的条文，在咱老百姓的生活里，那也是能实实在在感受到的。
我先给你们说个我自己经历的事儿。
就我们家那片儿老城区，以前那可真是破破烂烂的。
街道窄得呀，两辆自行车并排走都得小心翼翼的，生怕蹭着街边的小摊子。
那些房子呢，墙皮都掉得一块一块的，像个满脸补丁的老人。
有一天，我在街口遇到了王大爷，他可是在这儿住了一辈子的老住户了。
王大爷皱着眉头跟我说：“小娃子，你看咱这地儿，是越来越不像样咯。
”我也只能无奈地点点头。
后来啊，听说了这个城市更新政策。
刚开始，大家都还半信半疑的呢。
这时候，居委会的李大妈可忙坏了。
她挨家挨户地去给大家解释这个政策。
我记得有一次在巷子里，她拉着张婶儿的手说：“张妹子啊，这个城市更新政策可是个大好事儿呢。
咱这破房子说不定能变新，街道也能宽敞，还有好多配套设施呢。
”张婶儿怀疑地说：“真有这么好？不会是哄咱们的吧？”李大妈拍着胸脯保证：“我还能骗你不成？政府是真的想让咱们住得舒服些。
”慢慢地，大家开始期待起来了。
施工队就开进了我们这片儿。
那时候可热闹了，工人师傅们整天忙忙碌碌的。
我和几个小伙伴好奇，就凑过去看。
有个年轻的小工师傅笑着对我们说：“小朋友，以后这儿可就大变样啦。
”在城市更新的过程中，也不是一帆风顺的。
就比如说，在拆一些违建的时候，有个刘叔，他家在门口搭了个小棚子，放些杂物。
他就不乐意拆，觉得这是自己的地方。
这时候，社区的工作人员就天天上门给他做思想工作。
我有一次路过，就听到工作人员耐心地对刘叔说：“刘叔，您看这违建要是不拆，不仅不符合政策，而且还影响整体的规划呀。
咱们这城市更新，是为了大家好，以后有专门的地方给您放杂物呢。
”刘叔开始还倔得很，说：“我不管，这小棚子我搭了这么多年了。
”但是工作人员不放弃，一次又一次地来，还帮刘叔想办法解决杂物的存放问题。
最后刘叔也不好意思了，就同意拆了。
现在呢，再看看我们那片儿。
城市更新相关制度与政策研究
城市更新相关制度与政策研究城市更新是指通过改善城市建筑、社区环境和基础设施等措施，提高城市居民的生活质量和城市环境的可持续发展。
为了推动城市更新，各国纷纷制定相应的制度与政策，以引导和推动城市更新的进程。
本文将从国内外两个方面分析城市更新相关制度与政策。
一、国内城市更新相关制度与政策1.城市更新法律法规中国政府出台了一系列法律法规，包括《城市房屋拆迁条例》、《城市房屋拆除管理办法》等，旨在规范城市更新的拆迁、补偿和安置工作，保护被拆迁人的权益，确保城市更新的顺利进行。
2.经费支持制度国家和地方政府在城市更新过程中提供经费支持，用于项目拆迁补偿、新建基础设施、社区改造等方面。
例如，国家推出了城市更新专项资金，用于支持城市更新项目的实施。
各地也建立了专门的城市更新基金，用于支持城市更新的资金需求。
3.政策激励措施为了促进城市更新的推动，政府出台了一系列的激励措施。
例如，给予符合条件的城市更新项目税收优惠、土地政策优惠等，降低开发商和居民的成本压力，鼓励更多的人参与到城市更新中来。
4.社会参与与公众参与机制二、国外城市更新相关制度与政策1.综合城市更新政策许多国家针对城市更新制定了综合政策和计划，以实现城市的长期和可持续发展。
这些政策通常包括土地规划、建筑设计和市政基础设施建设等方面的要求，以确保城市更新的效果和质量。
2.剥离土地权与建筑权政策一些国家推行剥离土地权与建筑权政策，以鼓励地产开发商参与城市更新项目。
这种政策的实施可降低开发商的风险，并提高项目的可行性和鼓励更多开发商参与城市更新项目。
3.社会福利补偿政策为了保障被拆迁居民的权益，一些国家实行了社会福利补偿政策，包括经济补偿、住房安置、教育医疗等方面。
这些政策确保了被拆迁居民在城市更新过程中获得相应的权益保护和福利补偿。
4.政府与私营部门合作机制为了加强城市更新的推进，一些国家建立了政府与私营部门的合作机制，通过公私合作的方式推动城市更新的运作与实施。
北京市城市更新政策解读
北京市城市更新政策解读近年来，北京市不断加大城市更新力度，推动城市更新取得明显成效。
为了更好地理解和掌握北京市城市更新政策，本文将围绕城市更新政策的主要内容和实施要点进行解读，共分46点进行详述。
一、背景和意义1.北京市城市更新政策的制定是出于对城市发展的需要，旨在提升城市形象、改善居民生活环境。
2.城市更新政策的实施具有重要的经济、社会和环境意义，能促进城市发展，提高城市功能，增强城市竞争力。
二、政策内容3.北京市城市更新政策主要包括规划纲要、实施方案、资金保障、产权处理等内容。
4.规划纲要明确城市更新的总体目标和发展方向，为城市更新工作提供指导。
5.实施方案细化具体的城市更新举措和落实措施，确保政策能够落地生根。
6.资金保障是城市更新政策的重要保障措施，确保城市更新项目的资金来源。
7.产权处理是城市更新政策的核心内容，包括产权调整、补偿安置等具体举措。
三、政策原则8.北京市城市更新政策的实施遵循科学规划、保护文化遗产、尊重市民意愿、促进经济发展等原则。
9.政策原则旨在确保城市更新工作的科学性、合法性和可持续性。
四、政策具体举措10.制定城市更新规划，明确城市更新的范围、内容和目标。
11.积极推动城中村改造，提高城市基础设施和公共服务水平。
12.推动老旧小区改造，改善居民生活条件和环境质量。
13.加强历史文化街区保护，保护和传承历史文化遗产。
14.合理利用城市空间，提高土地利用效率，实现城市更新和城市发展的良性循环。
五、政策优势15.北京市城市更新政策具有政策支持力度大、资金支持丰富、政策执行力度强等优势。
16.政策优势为城市更新工作的顺利推进提供了有力保障。
六、政策难点17.北京市城市更新政策在实施过程中面临着城市规划不完善、产权矛盾复杂、民生保障问题等难点。
18.政策难点需要政府及相关部门加强协调、创新机制，寻求解决之道。
七、政策效果评估19.北京市城市更新政策的实施需要进行效果评估，以便及时发现问题并加以解决。
全国城市更新政策解读
全国城市更新政策解读全国城市更新政策的背景和意义城市更新政策源于城市化进程中的一系列问题和挑战。
随着城市人口不断增加，城市规划存在不合理和滞后，城市基础设施老化和配套不足，城市环境污染严重，城市交通拥堵等问题日益凸显。
而城市更新政策的出台正是为了解决这些问题，实现城市可持续发展的目标。
城市更新政策的出台意义重大。
首先，在解决城市发展中出现的各种问题时，城市更新政策能够有效整合城市发展资源，提高城市土地利用效率，优化城市空间结构，改善城市居住环境和生活条件。
其次，城市更新政策有利于促进城市经济的发展，拉动城市投资和消费，刺激城市就业和创业，推动城市产业升级和转型。
再次，城市更新政策有助于提高城市社会服务水平，完善城市基础设施和公共服务，提升城市文化和生活品质，增强城市文化软实力和国际竞争力。
综上所述，全国城市更新政策的出台对于促进城市可持续发展，实现经济社会协调发展具有重要意义。
全国城市更新政策的主要内容和措施全国城市更新政策主要包括以下内容和措施：1.城市整体规划。
要求各城市建立和完善城市整体规划，明确城市更新的总体目标和规划方向，统筹城市土地资源利用和城市功能布局，合理规划城市公共设施和基础设施，确保城市更新与城市发展相协调。
2.城市土地利用调整。
要求各城市对城市土地利用进行调整，规划城市土地用途和土地出让方式，加强城市土地管理和监管，合理利用城市土地资源，推动城市土地开发和建设活动。
3.城市建设标准提升。
要求各城市提高城市建设标准，加强城市建设质量监控和评估，推动城市建设科学化、规范化和绿色化，提升城市建设水准和品质。
4.城市环境保护和改善。
要求各城市加强城市环境保护和改善工作，加大环境污染治理力度，推动城市环境整治和改善，打造生态友好型城市，提高城市环境质量和生态价值。
5.城市交通运输优化。
要求各城市完善城市交通运输设施和服务，加强城市交通规划和管理，推进城市公共交通建设和智能交通发展，改善城市交通状况和出行条件。
广州市城市更新办法 第三条的内容、主旨及释义
广州市城市更新办法第三条的内容、主旨及释义
一、条文内容：
城市更新遵循“政府主导、市场运作，统筹规划、节约集约，利益共享、公平公开”的原则。
二、主旨：
本条是关于城市更新基本原则的规定。
三、条文释义：
城市更新工作涉及面广，情况复杂，目标多元，各方利益诉求在多元格局里均应有所反映，协调平衡。
由政府主导，能够更好地保障公共利益和各方主体利益。
如政府缺位或弱化责任，公共利益就会失去保障，相关利益分配也会失衡。
同时，由政府主导还能够从根本上解决城市更新中的基础数据不清、倒逼规划等问题。
因此，城市更新应实行政府主导原则。
另外，城市更新还须遵循“市场运作，统筹规划、节约集约，利益共享、公平公开”的原则。
对各原则内容，可结合《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）的相关规定进行理解、掌握。
国家城市更新政策解析
国家城市更新政策解析一、城市更新的目标与原则城市更新旨在提升城市品质，改善居民生活环境，促进经济社会发展。
其原则包括：可持续性、民生优先、保护历史文化、政府引导和市场运作相结合等。
二、更新区域的选择标准选择需要更新的区域应考虑以下因素：基础设施落后、房屋老旧、环境恶化、安全隐患突出等。
同时，要结合城市规划和产业发展需求，确定重点更新区域。
三、土地利用与产权问题在城市更新过程中，需合理调整土地利用结构，提高土地使用效率。
解决产权问题时，要充分尊重原有产权人的权益，通过协商或司法途径解决争议。
四、资金筹措与运作模式资金筹措可通过政府投入、社会资本参与等方式实现。
运作模式可采取政府购买服务、PPP模式等，实现投资主体多元化，提高资金使用效率。
五、公共服务设施建设城市更新应注重公共服务设施建设，如学校、医院、文化设施等，提高居民生活便利性。
同时，要完善交通设施，提升城市交通便捷性。
六、文化遗产的保护在城市更新过程中，要注重保护历史文化遗产，防止破坏性开发。
对于具有历史文化价值的建筑、古迹等，应采取有效措施予以保护。
七、居民参与与社区共建城市更新应注重居民参与和社区共建，广泛听取居民意见，增强居民的归属感和参与感。
通过社区共建，实现居民自我管理、自我服务。
八、政策法规与监管机制制定完善的政策法规和监管机制，规范城市更新工作流程，保障公平公正。
加强监管力度，防止违法违规行为的发生。
九、实施效果评估与反馈建立城市更新实施效果评估体系，定期对更新项目进行评估，及时发现问题并采取改进措施。
同时，要重视居民反馈意见，持续优化更新方案。
十、国际经验与借鉴学习和借鉴国际城市更新的成功经验，结合我国实际情况加以运用。
关注国际城市更新发展趋势，不断提高我国城市更新水平。
关于城市更新的政策解读
关于城市更新的政策解读随着城市化的进程加速推进，各地城市更新政策成为人们关注的焦点。
城市更新是指通过对老旧城区进行改造和提升，提高城市的居住环境和基础设施设备水平，以满足人们不断提高的生活质量需求。
本文将对城市更新政策进行解读，分析其背景和目标，并探讨其具体实施方案。
一、背景和目标城市更新政策的实施背景是城市化进程中出现的问题和挑战。
随着人口增长和城市建设的不断发展，老旧城区逐渐面临居住环境恶劣、基础设施老化、资源浪费等问题。
为了提高城市的宜居性和可持续发展能力，城市更新政策应运而生。
城市更新政策的目标主要包括以下几个方面：1. 改善居住环境：通过更新老旧住宅和改造城市基础设施，提高居民的生活质量，创建更加宜居的居住环境。
2. 促进经济发展：通过城市更新，提升城市的功能和形象，吸引更多的投资和人才，推动城市的经济发展。
3. 保护历史文化遗产：在城市更新过程中，注重保护和修缮历史文化遗产，传承城市的独特魅力和历史记忆。
4. 节约资源和环境保护：通过优化土地利用和提高建筑能效，实现土地资源的合理利用和环境保护的目标。
二、实施方案为了实现城市更新政策的目标，各级政府采取了一系列具体的实施方案。
下面将从土地利用、住宅改造、基础设施建设等方面进行具体解读。
1. 土地利用优化城市更新政策强调优化土地利用，通过城市更新来提高土地利用效率。
一方面，对老旧工业区、废弃厂房等进行改造，将其转型为高新技术产业园区或商业综合体；另一方面，通过疏解和改造城市中的拆迁区域，提高土地利用率，增加城市的居住和商业用地。
2. 住宅改造城市更新政策注重改善老旧住宅的居住环境，提高居民的生活品质。
政府采取了一系列政策手段，鼓励居民参与住宅改造。
例如，通过住房改造补贴、购房补贴等方式，减轻居民的负担，提高住宅改造的可行性和积极性。
3. 基础设施建设城市更新政策还重点关注基础设施建设，提高城市的基础设施设备水平。
政府加大力度投入资金，改善道路、供水、供电、排水等基础设施设备，提高城市的整体功能和服务水平。
不动产法对城市更新与改造的法律规定
不动产法对城市更新与改造的法律规定随着城市化进程的不断推进，城市更新与改造成为了当代城市发展的重要议题。
不动产法作为我国民法典的一部分，在城市更新与改造过程中具有重要的法律规定。
本文将从不动产法的角度，对城市更新与改造的法律规定进行分析。
一、不动产的定义与性质根据我国不动产法的规定，不动产是指土地、建筑物和与土地、建筑物有关的权益。
其中，土地是不动产的核心要素，城市更新与改造往往涉及土地的重新配置和利用。
建筑物作为不动产的一种形式，也在城市更新与改造中扮演着重要角色。
不动产权益则包括土地使用权、房屋所有权等权益形式。
不动产的性质是稳定、有限和权利制约。
稳定性体现在不动产的存在期限较长，不易被破坏或毁损。
有限性意味着不动产的使用权或所有权是有限制的，必须依法行使。
权利制约则是指不动产的权益受到法律的约束和限制，必须遵守法律规定。
二、城市更新与改造的法律依据城市更新与改造的法律依据主要包括城市规划法、土地管理法、房地产管理法等。
这些法律规定了城市更新与改造的程序、权限、责任等方面的内容，为城市更新与改造提供了法律保障。
以城市规划法为例，该法规定了城市规划的编制、调整和实施等程序，明确了城市规划的指导性和约束性。
城市更新与改造必须在城市规划的框架下进行，遵循城市规划的要求和规定。
三、不动产法在城市更新与改造中的作用1. 土地使用权的转让与变更城市更新与改造往往需要对土地使用权进行转让或变更。
根据不动产法的规定，土地使用权可以依法转让、出租或以其他方式处分。
城市更新与改造项目中，原土地使用权人可以将土地使用权转让给开发商或政府，以实现土地的重新配置和利用。
2. 房屋所有权的变更与补偿在城市更新与改造过程中，涉及到房屋的拆迁、改建等情况。
根据不动产法的规定，房屋所有权人可以依法对房屋进行改建、拆除或处分。
同时，不动产法也规定了房屋拆迁补偿的原则和程序，保障了房屋所有权人的合法权益。
3. 不动产登记与交易不动产登记是不动产法的重要内容之一，也是城市更新与改造中的关键环节。
城市更新与老旧小区改造政策解读与实施效果评估
城市更新与老旧小区改造政策解读与实施效果评估随着城市化进程的不断推进，城市更新与老旧小区改造政策成为了许多城市面临的重要任务。
这些政策的实施旨在提升城市的整体品质，改善老旧小区的居住环境，推动城市的可持续发展。
本文将对城市更新与老旧小区改造政策进行解读，并对其实施效果进行评估。
一、城市更新政策解读城市更新政策是指在城市发展和社会经济条件改善的背景下，通过对城市区域的综合整治和功能提升，提高城市的竞争力和可持续发展能力。
城市更新政策的目标是改善城市居住环境，提升城市形象，提高城市生活质量。
在具体实施过程中，城市更新政策通常包括以下几个方面的内容：1. 基础设施建设：通过改善街道、交通、绿化等基础设施，提升城市的整体品质和功能。
2. 旧城改造：对老旧的城市区域进行整治和改造，提升其居住环境和功能。
3. 城市更新项目：推动城市中存在的破败、危险和无序建筑的拆除重建，以提升城市的形象和吸引力。
4. 资金支持：政府提供资金支持，鼓励社会资本参与城市更新项目。
二、老旧小区改造政策解读老旧小区改造政策是指政府出台的针对老旧小区的整治和改造政策。
老旧小区普遍存在着建筑老化、环境脏乱差、设施陈旧等问题，需要进行改造以提升居民的生活质量。
老旧小区改造政策通常包括以下几个方面的内容：1. 建筑物改造：对老旧的住宅楼、公共设施进行整修和加固，确保其安全和耐久性。
2. 环境改善：改善老旧小区的绿化、道路、排水等设施，提升周边环境和居住舒适度。
3. 综合配套设施建设：增加公共服务设施，如老年活动中心、儿童游乐场等，满足居民多样化的需求。
4. 社区管理改善：改善老旧小区的管理模式，提高社区自治和服务能力。
三、城市更新与老旧小区改造政策的实施效果评估城市更新与老旧小区改造政策的实施效果对于城市的发展至关重要。
通过对一些城市的实施情况进行评估，我们可以看到：1. 城市形象提升：通过城市更新政策的实施，城市的整体形象得到了显著提升。
片区开发与城市更新法律关系解读
一、概念及侧重点解析（一）片区开发（二）城市更新（三）综述二、历史沿革（一）片区开发（二）城市更新三、实施主体（一）片区开发（二）城市更新四、实施程序及资金闭环（一）实施程序（二）资金闭环五、结语随着“城市更新”成为近年来的热词，其与“片区开发”概念存在何种异同，二者的差异及共同之处有哪些，成为一个重要问题本文试加以分析：概念及侧重点解析（一）片区开发1.概念片区综合开发，实践中又称区域综合开发。
区域综合开发在我国现行的法规政策中尚无统一和明确的定义，一般是指在符合国家及地方规划的前提下、对具有一定规模、相对成片的区域进行系统性改造、投资、建设、运营和维护。
关键内容通常包括战略定位、规划设计、土地一级开发、基建公服建设、产业和内容导入、运营管理等，常见形式包括三区（园区、景区、旧城区），内容包括旧城改造、工业园区、产业新城、特色小镇、旅游综合体等。
2.适用范围（1）处于城镇化早期、财政能力不足的地区，用于拉大城市框架，扩大城市规模（因此融资、合规性是其关注重点）；（2）到了城市化中后期，产业发展方式、以人为本的城市服务、持续改进营商环境、产业导入形成增量税收，因此财政收入、经济发展贡献是其主要考虑因素。
3.内涵及外延（1）狭义的片区开发包括土地一级开发（土地平整、市政基础设施）和二级开发（商业及公用事业项目）；（2）广义的片区开发则向上延伸到区域系统规划的编制，向下包括区域运营的投融资运作、区域招商及运营等内容。
（二）城市更新1.概念：各地的办法对于城市更新的概念定义不尽相同，归纳起来即城市更新是对于特定城市区域的旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等开展的综合整治、功能改变拆除重建及历史保护等。
2.城市更新目的：推动城市高质量发展，努力把城市建设成为人与人、人与自然和谐共处的美丽家园。
（源自十九届五中全会《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》）3.模式转变：推动城市开发建设方式从粗放型外延式发展转向集约型内涵式发展，将建设重点由房地产主导的增量建设，逐步转向以提升城市品质为主的存量提质改造，促进资本、土地等要素根据市场规律和国家发展需求进行优化再配置，从源头上促进经济发展方式转变。
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城市更新的法律解读就现代化的角度而言，城市更新作为概念，其提出系出于应对社会经济发展过程中大城市因为社会经济转型而面临的城市衰落、发展失序等社会危机。
就其渊源来说，美国系最早出现城市更新（Urban Renewal）概念的国家。
城市更新作为概念肇始于1930年代，而其立法则始于美国1949 年的联邦住宅法案（Federal Housing Acts）。
其后美国在不同年代就城市更新问题形成不同立法策略，大致经历了1960一1970年代的城市更新（Urban Renewal）、1980年代的城市再发展（Urban Redevelopment）及之后的城市活化（Urban Revitalization）等，发展重点也由最初以住宅为重点的贫民窟为改造，深入推进到住宅之外的医院、学校、商业区、公园等公共环境建设，并在后期发展为希望藉由城市住宅社区的重建提升市区的经济价值和商区竞争力。
而在英国，城市更新在不同时代有不同提法，如城市再发展（UrbanRedevelopment）、城市再生（Urban Regeneration）、城市复兴（Urban Renaissance）、地区修复（Rehabilitation）、城市重建（Urban Reconstruction）或地区保全（conservation）等。
提法虽不同，但其目的均为了解决城市发展过程中的城市老旧和城市衰败，以优化城市空间并促进城市再发展。
因之，城市更新可谓现代城市化进程的必然产物。
城市化进程较早的国家和地区，其共同的治理经验在于以法律制度保障和规范城市更新。
如法国、英国、德国、美国、爱尔兰、新加坡、日本、韩国及我国香港、台湾地区，均制定有专门的城市更新法律制度，以界定并规范政府在城市更新中的权限和权力行使程序。
如日本以1969年的《都市再开发法》为基础，明确城市更新的内容和程序，并陆续制定了相关法规细则，又于2002年制定《都市再生特别措施法》，在内阁设立都市再生本部，建立了专责负责城市更新的机构。
我国香港地区2000年制定《市区重建局条例》，作为城市更新基本法律。
我国台湾地区1973年修订《都市计划法》，区分新市区建设和旧市区更新，增加了“旧市区之更新”专章，奠定了台湾地区城市更新的法律基础；2002年制定台湾地区《都市更新条例》并几经修订，进一步细化更新程序和更新方式，完成城市更新专门立法。
域外和我国台湾地区的立法实践表明，完善的法律制度是城市更新有序推进的最有力保障。
就我国地方政府而言，为实现资源、人口和环境的平衡，政府一方面希望通过城建扩张以实现城市扩容，另一方面希望通过再开发市区高密度地块土地以摆脱中心城区的拥挤不堪。
有鉴于此，城市更新作为增强城市综合承载能力和可持续发展的城市化必然产物，亦成为我国城市发展的现实路径。
城市更新牵涉多方面法律关系：在主体上涉及政府、土地和房屋权利人、开发商等多方面主体；在程序上囊括更新区域划定、启动条件设定、申请、批准、规划和容积率调整、土地征收或征用、土地开发、建造等若干环节；在权利义务内容上，不仅涉及民法上的财产权保护和处置，更主要者乃是基于行政行为所产生的权利义务关系变动，且行政权有直接影响行政相对人财产权之后果。
城市更新所伴生的一系列新型且复杂的权利义务关系，需要法律的明确指引与保障。
我国城市更新直接的法律、法规仅限原则性规定，主要有三：一是《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）规定，国家实行土地用途管制制度。
将土地分为农用地、建设用地和未利用地。
2019年8月26日修订前的《土地管理法》第43条建设用地的范畴规定仅为国有土地：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，“国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地”；修订后的《土地管理法》删除该内容，并将集体经营性建设用地与国有土地同等保护。
第56条规定国有用地改变用途的审批“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府自然资源主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准”。
其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。
二是《中华人民共和国城乡规划法》（以下简称《城乡规划法》）第31条关于旧城区改造的原则性规定：“旧城区的改建，应当保护历史文化遗产和传统风貌，合理确定拆迁和建设规模，有计划地对危房集中、基础设施落后等地段进行改建”；三是《国有土地上房屋征收与补偿条例》第8条关于危房及旧城区改造的征收规定：“政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要”，“由市、县级人民政府作出房屋征收决定”。
现有法律、法规虽然相对零散和笼统，但亦为各个地方结合法律、法规的原则性规定进行本行政区域内城市更新的制度化、规范化探索，提供了空间。
2008年国务院发布《关于促进节约集约用地的通知》后，地方开始探索城市更新。
2009年国土资源部批准广东省作为全国节约集约用地试点，开展以“三旧”改造（旧城镇、旧村庄、旧厂房改造）为主要形式的城市更新整理活动。
地方的城市更新均尝试依靠“政策创新”，以完善现行土地制度框架下的土地产权制度、土地供应方式、土地流转方式、土地确权方式以及土地收益分配等具体制度。
在制度建设层面，广东省制定了规范性文件；广州市、深圳市、珠海市则上升至政府规章层面，制定了地方政府规章。
城市更新在启动、补偿、主导和激励等四方面建立了基本模式：1、“多数决”机制为主的城市更新启动制度。
针对旧城和旧村改造如何获得居民群体同意的问题，现行更新启动制度既不同于《土地管理法》、《国有土地上房屋征收补偿条例》规定的政府采取“公益征收”界定的以公权力开展房屋征收补偿模式，也不同于平等主体之间对土地及其地上附属设施实施征用改造，需改造区内全部土地与建筑物所有权人同意方可开展的模式，转而创新性地以引入处理建筑物区分所有权共有部分的“多数决”处分原则，取代传统所有权权利人的“全体同意”机制，并明确“多数决”的条件和程序保障。
这既回避政府通过公权力介入进行征收与补偿，又为摆脱因改造涉及的人数众多且难以达成一致意见的困境。
如广州旧城改造中，根据广州市人民政府《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府〔2009〕56号）和《关于加快推进三旧改造工作的补充意见》（穗府〔2012〕20号），旧城改造事前要开展两轮征询，第一轮征询需90%以上居民同意方可启动改造，第二轮征询则需2/3以上居民在规定时间内签订拆迁补偿协议即可实施拆迁。
“城中村”改造经村集体经济组织90%以上成员同意即可生效。
《广州市城市更新办法》之后，比例稳定为80%以上村民同意启动全面改造。
这样，满足多数同意的条件后，即便不同意改造的主体，也同样须承担城市更新所带来之后果。
2、产权置换为主的更新补偿制度产权置换即土地及其地上建筑物的等价交换，主要由城市更新区内土地或建筑物权利人提供未来更新区内土地或建筑物进行权利交换。
城市更新的投资方提供资金参与改建，更新工作完成后，以更新后的房屋和建筑物的权利交换更新前的房屋和建筑物权利。
如广州的旧城改造规定，列入旧城改造范围的被拆迁户，可以按照房屋合法产权套内面积的1:1原地就近安置或按照房屋价值相等的原则适当上浮安置面积在异地安置。
“城中村”整治改造范围内的原有合法产权房屋，被拆迁人可以选择复建产权置换、货币补偿，或者二者相结合的补偿安置方式。
城市更新中实行以产权置换为主的更新补偿意义，在于一定程度上改变了“先补偿，后拆迁”的征收补偿模式，实现了补偿与更新同步推进，解决了传统征收模式中政府先期大量投入的财政压力问题，并在融资模式上以未来的产权置换条件作为引入开发商的前提，由开发商对更新前存在的土地及地上建筑物权利关系清查及评定，进行更新前后的产权置换。
3、自主改造为主的社会力量主导更新制度我国现行《城乡规划法》、《土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》针对旧城区改建，规定了由政府根据规划，基于公共利益，开展土地或房屋征收的模式，改建主体和改建方式均较单一。
而地方城市更新制度则引入市场运作机制，鼓励土地权利人自行改造，同时允许开发商合作参与，更新主体、更新模式和更新方式多样。
广东省《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）之后，针对“三旧”用地规定除了政府收购储备用地外，其余者均可按协议方式出让给原土地权利人自行实施改造或与其它社会力量合作开发建设。
广州旧村庄改造形成的“猎德模式”中，政府和开发商不直接参与拆迁，由村集体经济组织负责拆迁工作，并拟定拆迁补偿安置方案，通过村民代表会议表决通过。
对不签订拆迁补偿协议、不执行拆迁方案的，由村集体经济组织提起诉讼，诉请异议村民限期搬迁。
法院虽判决异议村民限期搬迁，但不对补偿问题进行处理。
村集体经济组织收回土地后，再将土地交由政府公开出让或者自主选择合作开发，按比例分配土地出让金或者开发利润。
自主改造制度使土地和房屋权利人从过去被动接受由政府安排进行城市改造的角色转为改造的权利主体和推动者。
在城市更新进程中，凡未纳入政府储备用地范围，符合规划，可由土地权属人自行开发，涉及的划拨土地使用权，采取协议方式补办出让手续并补缴地价的，按照法律、法规、规章和相关政策办理。
自主改造中的土地使用权，在地方性立法中规定可采用协议方式出让，突破了开发经营用地必须由政府“招拍挂”的要求。
自主改造制度对土地出让管理的突破，成为地方政府推动城市更新的最重要制度。
4、土地出让金收益激励为主的更新优惠制度根据现行《土地管理法》,存量土地再开发利用多在国有建设用地上进行，集体建设用地虽可依法流转，但其使用功能受严格限制，且不能进行商品房开发。
因之，城市更新所涉及的集体建设用地开发必然涉及转为国有建设用地的土地性质变更、完善用地手续等事项。
而国有建设用地则涉及规划条件调整、使用用途变更等问题。
由于涉及规划调整和使用用途变更，土地使用权收归政府收回后应以公开出让方式供地。
鉴于土地征收或收回时，原权利人已经获得规定的补偿，故土地收归政府后，政府成为土地使用权出让主体，出让收益归政府所有，而原土地权利人则丧失对土地收益的分配权。
这使得土地性质变更、用途转变和规划调整后所产生的增值收益与原土地权利人无关，因而原土地权利人对城市更新和土地再开发通常缺乏积极性。
有鉴于此，现行城市更新制度多突出利益激励，倾向于照顾原土地权利人的利益。
广东省《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）规定，划拨土地使用权，可协议方式补办出让手续；集体建设用地可申请转为国有后由农村集体经济组织自行改造或与有关单位合作开发；工业用地提高容积率不再缴土地价款等。