沙县房地产市场调查研究报告

沙县房地产市场调研报告

目录

第一章前言

一、报告编制目的

二、报告编制依据

三、拟定商住地块简况

四、周边地块指标参照

五、沙县其他可利用的商住地块

六、近年沙县部分城建规划地块

第二章沙县房地产开发环境分析

一、沙县房地产发展简况

二、沙县房地产市场分析

第三章拟定工程开发优势点与机会点分析

一、本案开发优势点

二、本案开发机会点

第四章拟定工程定位

一、目标市场定位

二、产品定位

第五章附件

一、沙县06年房屋施工、销售、空置统计表

二、个案调研

第一章前言

沙县，是国家交通部新一轮规划的全国100个、福建省4个交通枢纽通之一。鹰厦铁路、205国道、沙溪航运和福银高速公路横贯全境，三明机场、泉三高速、向莆快速铁路、杭深铁路、厦沙高速等正在建设及规划中。为提升环境竞争力，政府方面把沙县规划建设成为一个闽中腹地新兴的产业集中地、福建山海通道重要的物流集散地和闽西北最佳的人口居住地，建成以“三明沙县”市县一体化城市联盟体的绿色工贸城市。本报告围绕着沙县新城北片区福银高速沙县出口处左侧约400亩（可征用面积）的一国有挂牌商住地块的开发经营环境进行市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据沙县目前市场状况和对未来的预测，以及工程的开发经营策划提出初步意见，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。

注：以下数据是依据周边物业的指标参考提出的，该技术方案仅为初步技术方案，在很多方面还有待于进一步优化。

一、报告编制目的

1、在对工程开发环境进行详细分析的基础上，结合工程所处

的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。

2、对工程的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对工程

的规划、建筑技术方案提出相应的建议。

3、结合公司的状况和工程的特点，探索工程开发经营的可行

方式。

二、报告编制依据

1、沙县第三轮城市总体规划技术方案；

2、沙县政府信息网站；

3、国家及三明、沙县颁布的与房地产相关法律与政策；

4、沙县2006统计年鉴；

5、现场勘察和实地调研所得资料；

6、沙县蔚蓝机构、福州喜达屋、福州四维联冀、厦门意特诺

等中介代理公司提供的资料。

三、拟定商住地块简况

1、沙县小吃文化城东对面北侧地块（暂称—友邦·第一城）

2、该地块位于沙县城市北大门福银高速沙县出入口左侧拟规

划地块，用地总面积约200亩，属于三明沙县市县一体化

规划的城区三大高尚新区之--沙县北大门居住组团，交通

便捷，是沙县进出高速的必经之路；也是通往拥有华夏第

一卧佛---淘金山、定光禅院的朝圣旅游必经之路；周边

有建设及规划中的沙县小吃城、沙县老年公寓、思敬前（荣

华公司）商住地块及沙县目前最大的成熟住宅小区—鸿图

花园等工程。对于新型高尚住宅开发有极其重要意义。根

据海西纺织工贸园开发合同精神，沙县政府拟该地块

130-150亩给予置换，但目前该用地还未收储拆征、相关

规划指标未定。

四、周边地块指标参照：

1、世纪花园

A、地理位置：

位于沙县新城西路北侧，其四至范围为：东至规划道路、

西至规划道路、南至规划住宅小区、北至与地税花园间

道路。地块现状：地上建筑物拆除、管线迁移。

B、主要规划指标：

a.面积：34206平方M（51.36亩），其中办证用地面积32277

平方M、城市绿地面积1929平方M，城市绿地面积不办

证。

b.用途：商业、住宅用地。

c.使用年限：商业用地40年、住宅用地70年。

d.容积率：≤2.26

e.建筑密度：≤21%。

f.绿地率：≥40%。

C、其他具体挂牌信息详见附件。

D、摘牌企业：沙县荣华房地产开发公司（据了解为本地新

成立股东公司；负责人：张永辉）

E、摘牌时间：2008年3月14日

G、最终摘牌地价：125万／亩；

2、“沙县老年公寓地块”

A、地理位置：

位于沙县高速公路收费站入口道路西侧、小吃文化城北

侧，其四至为：东至收费站入口道路、西至往淘金山

道路、南至空地、北至空地。现状条件：生地，建筑

物拆除、管线迁移。

B、主要规划指标：

a.土地面积：29610.9平方M（44.46亩）。

b.土地用途：公共设施用地，只限用于建设老年公寓工程。

c.土地使用年限：50年。

d.容积率：≤1.0。

e.建设密度：≤22%。

f.绿地率：≥40%。

C、其他具体拍卖条件及建设要求详见附件。

D、拍卖地价不明，据了解公告内容也有在调整。

3、沙县小吃文化城

a.工程地址：沙县新城西路四通路口，高速路出口处。

b.建设规模与主要内容：

小吃城占地43400平方M（61.17亩），建筑面积约30000平方M，建筑层数2～4层，总投资21000万元，其中固定

资产投资18000万元；小吃文化城可安排大小各式小

吃美食、旅游商品、住宿、展览、文化艺术表演、

娱乐休闲馆（店）300个、可一次性接纳1000人，并

设有可容纳近400人的大型文艺表演广场。

c.工程建设意义与主要效益：

本工程建成实现经营能力后，每年小吃营业直接收入预计15810万元，以沙县小吃文化城和分公司的直接小吃

营业收入计算综合利润预计为2659万元，每年可实现

增值税1581万元，各种税费总计预计为2118万元，

投资回收期5.21年，投资利润率31.14%。