在建工程抵押价格评估
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（在本报告中，将其归在“最高最佳使用分析“中考虑）
三、实施方案 （四）选定估价方法测算
市
收
场
益
法
法
成 本 法
假 设 开 发
法
11
2
3
41
12
三、实施方案 （四）选定估价方法测算
估价对象为在建工程。估价人员进行了实地查勘，认真分析所掌握的 资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本 次估价的基本方法，其估价技术路线如下：
=
可比实例 成交Βιβλιοθήκη Baidu格
×
（
100×）
×（100）
100 （）
三、实施方案 （四）选定估价方法测算-测算过程
②所选可比实例（见下表1）
比较项目
A
B
C
项目名称
××苑
××楼
××园
项目坐落 ××新村××号 ××路××号 ××道××号
土地使用权取 得方式
出让
出让
出让
土地等级
住宅Ⅳ级
住宅Ⅲ级
住宅Ⅲ级
建筑结构
钢混高层
*检查其权属证 书； *产权状况等 *出具是否拖欠工 程款的书面说明； 如果拖欠，应以 书面形式告知拖 欠的数额。
*估价对象所 处的区域； *周边的环境； *交通情况； *周边配套设施 、基础设施； *繁华程度等
**实地查勘中，应注意其变现能力风险的分析。
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三、实施方案 （三）分析估价对象影响资料
估价对象共4栋，分别是第：28、21、22、23栋。第28栋正 在进行地下混凝土浇筑工程，第21、22、23栋正在进行桩基 础灌注工程。
明确估价时点
估价要求：需要评估该在建工程于2005年4月18日的公开 市场价值。
4
一、确定业务 （三）签订估价委托合同
在合法的前提下，签订估价委托合同
5
二、制定方案 拟定估价作业方案
运用市场法测算估价对象开发完成后的价值。 市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，
对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理 价格或价值的方法。
三、实施方案 （四）选定估价方法测算-测算过程
①采用的公式
交易情况修正 交易日期调整 房地产状况调整
估价对象 比准价格
1.根据《房地产估价规范》，“具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价 ，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法”，因此选用假设开发法作 为估价方法之一进行估价。根据假设开发法的思路，可将预计估价对象开 发完成后的价值，扣除预计的正常的开发成本、管理费用、投资利息、销 售税费、开发利润以及购买估价对象应负担的税费，求取估价对象的客观 颗粒价格或价值。
2.估价对象为在建工程，有明确的工程进度和费用投入，因此采用成本法作 为估价方法之一。根据成本法的思路，以建造估价对象房地产所需的各项 必要费用、应缴纳的税金、正常开发利润之和，求取估价对象的客观合理 价格或价值。
3.对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价值和 单位价值。
三、实施方案 （四）选定估价方法测算-测算过程
抵押房地产变现能力对评估价值的影响分析：
变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多 损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。
变现能力分析包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者 可分割转让型，假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的 价格与评估的市场价值的差异程度，变现时间长短以及费用、 税金的种类、数额和清偿顺序。
1、假设开发法分析测算过程 假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本
、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 ⑴采用的方式 估价对象价格=开发完成后的房地产价值-续建开发成本-管理费用-投资利息-
销售费用-销售税费-续建投资利润- 买方购买在建工程应负担的税费 ⑵估价对象开发完成后房地产价值的测算
在建工程抵押价值评估的程序
一、确定业务 二、制定方案 三、实施方案 四、检查报告 五、出具报告 六、结果反馈
一、确定业务 （一）获取估价业务
1 主动争取（当下常用手法） 2 被动接受（说明公司名声在外） 3 自有自估
3
一、确定业务 （二）明确估价基本事项
明确估价目的 委托人描述：委托方是为了给一在建工程向银行贷款，故 估价目的可以表述为：“为委托方以估价对象为抵押物向银 行申请抵押贷款提供抵押物市场价值参考。” 明确估价对象
成本法
7
三、实施方案 （二）实地查勘估价对象
1、查勘前准备 ⑴需要查勘的内容； ⑵与委托人确定查勘的时间、地点；确定怎样到达现场； ⑶准备好查勘的工具：相机、查勘表等。
8
三、实施方案 （二）实地查勘估价对象
2、实地查勘
实物
权益
区位
*建成年月、外观； *建筑物层高、维 修养护情况及完损 程度；
*建筑结构、格局； *建筑面积等
钢混高层
钢混高层
规划用途
住宅
住宅
住宅
成新状况
十成新
十成新
十成新
交易情况
正常
正常
正常
交易日期
2005.3
2005.3
2005.4
成交价格（元 /平方米）
3100
3100
2960
估价对象 ××园
××大道××号 出让
住宅Ⅳ级 钢混高层
住宅
三、实施方案 （四）选定估价方法测算-测算过程
③交易情况修正 可比实例A、B、C均属正常交易，交易情况无须修正，交易
学习要求和能力目标展示
学习要求： 通过本讲的学习，旨在使学生了解在建工程抵押价值评估
的程序；熟练掌握各程序的方式方法；熟悉在建工程抵押价值 评估的方法等内容。 能力目标：（熟练掌握在建工程抵押评估的各个程序）
1、确定业务； 2、制定方案； 3、实施方案； 4、检查结果； 5、出具报告； 6、结果反馈。
变现能力分析
最高最佳使用分析
该在建工程价 格影响因素
结合“房地产评估程序”内容， 市场的经济景气指数直接影响到 在建工程的买卖交易价格，应考 虑这方面的影响。
市场背景分析
应注意该估价对象的为在建，应 注意其噪音的影响； 同时，应分析其个别因素和区域 因素。
10
三、实施方案 （三）分析估价对象影响资料
方案
实物
权益
区位
在建工程的特点
估价方法的选用
The Risk
人、财、物的 安排
时间进度安排
应结合在建工程本身在建的特点，去搜集 各方资料；应特别注意其是否有拖欠的工 程款；不管有无，都应有书面说明并注明 其数额。
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三、实施方案 （一）搜集估价所需资料
市场法
假设开发法
在建工程 价格评估 一般方法
收益法
情况修正系数均为100/100. ④交易日期调整
三、实施方案 （四）选定估价方法测算
市
收
场
益
法
法
成 本 法
假 设 开 发
法
11
2
3
41
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三、实施方案 （四）选定估价方法测算
估价对象为在建工程。估价人员进行了实地查勘，认真分析所掌握的 资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本 次估价的基本方法，其估价技术路线如下：
=
可比实例 成交Βιβλιοθήκη Baidu格
×
（
100×）
×（100）
100 （）
三、实施方案 （四）选定估价方法测算-测算过程
②所选可比实例（见下表1）
比较项目
A
B
C
项目名称
××苑
××楼
××园
项目坐落 ××新村××号 ××路××号 ××道××号
土地使用权取 得方式
出让
出让
出让
土地等级
住宅Ⅳ级
住宅Ⅲ级
住宅Ⅲ级
建筑结构
钢混高层
*检查其权属证 书； *产权状况等 *出具是否拖欠工 程款的书面说明； 如果拖欠，应以 书面形式告知拖 欠的数额。
*估价对象所 处的区域； *周边的环境； *交通情况； *周边配套设施 、基础设施； *繁华程度等
**实地查勘中，应注意其变现能力风险的分析。
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三、实施方案 （三）分析估价对象影响资料
估价对象共4栋，分别是第：28、21、22、23栋。第28栋正 在进行地下混凝土浇筑工程，第21、22、23栋正在进行桩基 础灌注工程。
明确估价时点
估价要求：需要评估该在建工程于2005年4月18日的公开 市场价值。
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一、确定业务 （三）签订估价委托合同
在合法的前提下，签订估价委托合同
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二、制定方案 拟定估价作业方案
运用市场法测算估价对象开发完成后的价值。 市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，
对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理 价格或价值的方法。
三、实施方案 （四）选定估价方法测算-测算过程
①采用的公式
交易情况修正 交易日期调整 房地产状况调整
估价对象 比准价格
1.根据《房地产估价规范》，“具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价 ，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法”，因此选用假设开发法作 为估价方法之一进行估价。根据假设开发法的思路，可将预计估价对象开 发完成后的价值，扣除预计的正常的开发成本、管理费用、投资利息、销 售税费、开发利润以及购买估价对象应负担的税费，求取估价对象的客观 颗粒价格或价值。
2.估价对象为在建工程，有明确的工程进度和费用投入，因此采用成本法作 为估价方法之一。根据成本法的思路，以建造估价对象房地产所需的各项 必要费用、应缴纳的税金、正常开发利润之和，求取估价对象的客观合理 价格或价值。
3.对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价值和 单位价值。
三、实施方案 （四）选定估价方法测算-测算过程
抵押房地产变现能力对评估价值的影响分析：
变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多 损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。
变现能力分析包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者 可分割转让型，假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的 价格与评估的市场价值的差异程度，变现时间长短以及费用、 税金的种类、数额和清偿顺序。
1、假设开发法分析测算过程 假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本
、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 ⑴采用的方式 估价对象价格=开发完成后的房地产价值-续建开发成本-管理费用-投资利息-
销售费用-销售税费-续建投资利润- 买方购买在建工程应负担的税费 ⑵估价对象开发完成后房地产价值的测算
在建工程抵押价值评估的程序
一、确定业务 二、制定方案 三、实施方案 四、检查报告 五、出具报告 六、结果反馈
一、确定业务 （一）获取估价业务
1 主动争取（当下常用手法） 2 被动接受（说明公司名声在外） 3 自有自估
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一、确定业务 （二）明确估价基本事项
明确估价目的 委托人描述：委托方是为了给一在建工程向银行贷款，故 估价目的可以表述为：“为委托方以估价对象为抵押物向银 行申请抵押贷款提供抵押物市场价值参考。” 明确估价对象
成本法
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三、实施方案 （二）实地查勘估价对象
1、查勘前准备 ⑴需要查勘的内容； ⑵与委托人确定查勘的时间、地点；确定怎样到达现场； ⑶准备好查勘的工具：相机、查勘表等。
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三、实施方案 （二）实地查勘估价对象
2、实地查勘
实物
权益
区位
*建成年月、外观； *建筑物层高、维 修养护情况及完损 程度；
*建筑结构、格局； *建筑面积等
钢混高层
钢混高层
规划用途
住宅
住宅
住宅
成新状况
十成新
十成新
十成新
交易情况
正常
正常
正常
交易日期
2005.3
2005.3
2005.4
成交价格（元 /平方米）
3100
3100
2960
估价对象 ××园
××大道××号 出让
住宅Ⅳ级 钢混高层
住宅
三、实施方案 （四）选定估价方法测算-测算过程
③交易情况修正 可比实例A、B、C均属正常交易，交易情况无须修正，交易
学习要求和能力目标展示
学习要求： 通过本讲的学习，旨在使学生了解在建工程抵押价值评估
的程序；熟练掌握各程序的方式方法；熟悉在建工程抵押价值 评估的方法等内容。 能力目标：（熟练掌握在建工程抵押评估的各个程序）
1、确定业务； 2、制定方案； 3、实施方案； 4、检查结果； 5、出具报告； 6、结果反馈。
变现能力分析
最高最佳使用分析
该在建工程价 格影响因素
结合“房地产评估程序”内容， 市场的经济景气指数直接影响到 在建工程的买卖交易价格，应考 虑这方面的影响。
市场背景分析
应注意该估价对象的为在建，应 注意其噪音的影响； 同时，应分析其个别因素和区域 因素。
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三、实施方案 （三）分析估价对象影响资料
方案
实物
权益
区位
在建工程的特点
估价方法的选用
The Risk
人、财、物的 安排
时间进度安排
应结合在建工程本身在建的特点，去搜集 各方资料；应特别注意其是否有拖欠的工 程款；不管有无，都应有书面说明并注明 其数额。
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三、实施方案 （一）搜集估价所需资料
市场法
假设开发法
在建工程 价格评估 一般方法
收益法
情况修正系数均为100/100. ④交易日期调整