在建工程抵押价格评估
在建工程抵押评估的特点与评估范围一
在建工程抵押评估的特点与评估范围在建工程抵押评估是指评估在建工程价值，以确定该工程的可抵押价值。
在建工程抵押评估的特点主要有：1. 建设性在建工程抵押评估是针对正在建设的工程进行评估，因此在评估过程中需要考虑该工程已经完成的工序，还有未来的施工工序。
评估师需要根据施工图纸和工程量清单等建设进度资料，了解工程当前的实际建设进度。
2. 风险高在建工程抵押评估的风险要比二手房等其他抵押贷款高。
因为在建工程还没有竣工验收，可能会发生工程延误、施工质量问题、资金问题等风险。
评估师需要对这些风险进行评估，并根据实际情况调整评估结果。
3. 建设周期长在建工程抵押评估涉及到建设工期问题，工程建设周期较长，可能需要数年的时间才能完成。
评估师需要综合考虑工程建设的周期、进度和任务计划等因素，确定抵押价值。
4. 评估范围广在建工程抵押评估的范围非常广泛，包括土地资产、基础工程、主体结构、建筑设施、装修等多个方面。
评估师需要全面评估每个方面的价值，归纳出最终的评估结果。
评估范围主要有以下几个方面：1. 土地资产土地资产是在建工程抵押评估的重要组成部分。
土地使用权本身就有着很高的价值，而在建工程对于土地价值的影响更加明显。
评估师需要对于土地及其使用权进行评估，结合周边地价、同类项目卖出价格、土地产权抵押的利率、政府政策等因素，确定土地资产的价值。
2. 基础工程基础工程是在建工程抵押评估的重要组成部分。
基础工程是包括道路、桥梁、污水管道、排水设施等设施，工程的质量和稳定性对于工程的安全建设起着非常大的作用。
3. 主体结构主体结构包括工程主体结构、框架结构等部分，工程在建设时，这些部分所起的作用非常重要，是保障工程建设的稳定性和安全性的核心部分。
评估师需要对其整体建筑设计及结构体系进行分析，综合考虑结构材料、使用状态、质量等因素，进行综合评估。
4. 建筑设施建筑设施包括室内的一些设施、门窗、地面等部分，都会影响到工程的使用体验，从而影响抵押价值，评估师需要对每个方面进行评估。
在建工程抵押评估与案例分析
在建工程抵押评估与案例分析建设工程抵押评估是指在房地产开发和建设过程中，为了融资和贷款的需要，将正在进行的建设工程作为贷款抵押物进行评估的活动。
建工程抵押评估的主要目的是为金融机构提供建设工程的价值估计，确定其可抵押价值，进而为贷款风险评估提供参考依据。
本文将结合一个案例来详细分析建工程抵押评估的过程和方法。
案例背景：房地产开发公司拟在一个城市新建一座多功能商业综合体，计划总投资额为10亿元。
为了筹措资金，在商业综合体建设过程中，公司申请了一笔5亿元的贷款，并将商业综合体作为贷款的抵押物。
这时，贷款银行委托评估机构对商业综合体进行抵押评估。
建工程抵押评估的过程主要包括：确定评估目的，收集基础资料，制定评估方案，现场勘查和资料分析，评估结果确定。
在这个案例中，评估的目的明确，即为商业综合体的贷款抵押评估。
然后，在进行评估前，需要收集相关的基础资料，包括土地获取情况、规划方案、设计图纸、施工合同等。
接下来，评估机构根据收集到的基础资料，制定评估方案。
方案包括评估的方法和指标、评估的范围和深度等。
在这个案例中，可以采用比较市场法、收益法等多种方法进行评估。
比较市场法可以通过对附近类似商业综合体的成交价格进行比较，确定商业综合体的市场价值。
收益法可以通过预测商业综合体未来的租金收入和增值潜力，计算其预计的现值。
在制定好评估方案后，评估机构进行现场勘查和资料分析。
现场勘查主要是实地考察商业综合体的建设情况、规模、质量等。
资料分析则是对之前收集到的基础资料进行进一步的分析和核实。
同时，还可以通过与房地产市场、建筑行业的专业人士进行交流，获取更多的信息和意见。
最后，评估机构根据现场勘查和资料分析的结果，确定商业综合体的抵押价值，并将评估结果报告给贷款银行。
评估结果应该包括商业综合体的市场价值、收益价值、抵押价值等。
根据评估结果，贷款银行可以判断商业综合体的风险状况，决定是否放款以及贷款额度等。
通过以上案例的分析可以看出，建工程抵押评估是一个综合性的工作，需要对建设项目进行全面的分析和评估，包括对市场、建筑、财务等方面的考虑。
在建工程抵押评估的特点与评估范围
在建工程是尚未形成的产品，从基础到主体完成，再到竣工验收，这个过程跨越的时间较长。
随着工程的进展，其价值往往发生变化，因此，在建工程评估有着很强的特殊性和复杂性。
本文将在界定在建工程的基础上，重点探讨在建工程抵押评估的特点与评估范围。
一、在建工程的含义及其特点（一）在建工程的含义在建工程最重要的特征就是其工程量尚未完成，因而体现在其建筑物实体形态不完全，不具备有关部门组织进行竣工验收的条件，以及不能马上实现其设计用途等诸多特性。
要正确把握在建工程评估价值的内涵并选择适当的评估方法对在建工程进行估价，首先要明确在建工程的含义。
对于在建工程的定义，在理论界有多种不同的提法。
一种定义是，在建工程就是正在施工或虽已完工但尚未办理移交验收的建设工程。
它是指在建工程已经构成的投资完成额，包括尚未交付使用的投资完成额。
包括在建的新建项目、扩建项目、改建项目以及恢复项目等项目工程。
另外一种说法，在建工程房地产即建筑工程尚未完工或虽然已经完工，但尚未交付使用的建设项目房地产 . 中评协（96）第3号《资产评估规范意见（试行）》对在建工程是这样论述的：在建工程是正在建设中的固定资产建设或改良工程，包括成套或单项建设的生产性和非生产性固定资产以及维修、安装、扩建、改建和大修理工程。
按照建设部56号令《城市房地产抵押管理办法》第三条所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
从《城市房地产抵押管理办法》中的定义可看出：在建工程抵押得来的贷款只能用于该工程的建造，而不得它用，因此对已完工至已竣工验收了的工程就不能进行在建工程抵押登记，而应该督促其尽快完善产权后再造行产权抵押登记。
在建工程，其涵义有广义和狭义之分。
广义上的房屋在建工程，是指房屋自主体工程动工建设开始至建成后房地产主管机关颁发所有权证书止所处的状态。
在建工程抵押评估的相关问题
在建工程在不同的场合下具有不同的涵义。
在会计核算中，在建工程是一个会计科目，反映的是企业尚未完工的基建工程中所发生的各项实际支出。
在工程建设中，在建工程是指正在施工的工程。
在建工程的特点，一是实体上的不确定，即因工程未完工，不具备建造的最终形态，其形态和价值还将不断变化。
二是法律上的不确定，即未取得相关权证，有关权属关系尚不明朗。
但法律规定，在建工程可以抵押。
1997 年5 月，建设部《城市房地产抵押管理办法》第 3 条指出：“在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
”2000 年12 月，最高人民法院颁布的《担保法司法解释》第47 条提出，依法获准正在建造中的建造物的抵押，当事人办理了抵押物登记的，人民法院可以认定抵押有效。
2022 年10 月1 日《物权法》实施，该法第180 条明确规定，正在建造的建造物可以抵押。
2022 年4 月，为《物权法》配套的《房屋登记办法》(建设部第168 号令) 第59 条规定，“以在建工程设定抵押的，当事人应当申请在建工程抵押权设立登记”。
在建工程于建设期间每天都在发生变化，人们因此对在建工程抵押的范围产生了不同的观点。
一种观点认为，抵押范围仅为抵押时点的已完工部份，不含以后新增部份；而另一种观点则认为抵押范围为该工程的全部，即包含已建和未建部份。
目前，北京、广州、成都、福州等城市采用前者，而上海市则采用后者。
本文认为前者的抵押范围是适当的，依据是：1、银行接受在建工程抵押时，主要看重已经建造完成部份的价值，基本上不考虑尚未建造部份可能具有的价值；2、根据建设部对在建工程抵押的定义，在建工程抵押的是“以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产”，因此，投入的资产才干抵押。
未建部份尚未投入，也就不能包含在抵押范围内；3、已建部份在达到抵押条件时已经具备了一定的交换价值，可以作为抵押品处置；4、《物权法》第187 条是将“建造物抵押”和“在建工程抵押”一并进行规定的，且均规定为“应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立”，可见在建工程抵押与建造物抵押相同，设立的是普通抵押权；5、2022 年7 月1 日起施行的《房屋登记办法(建设部令第168 号)》将在建工程的抵押归为“普通抵押权登记”，把预购商品房抵押(按揭)归为“预告登记”。
在建工程房地产抵押价值评估报告
××在建工程房地产抵押价值评估报告封面及目录（略）致委托方函（略）估份师声明（略）估价的假设与限制条件（略）房地产估价结果报告一、委托方（略）二、估价方（略）三、估价对象1.区位状况（略）2.实物状况（略）3.权益状况（略）四、估价目的为委托方以估价对象为抵押物向银行申请抵押贷款提供抵押物市场价值参考。
五、估价时点2005年4月18日六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准，即估价结果为估价对象在估价时点时的公开市场的客观合理价值。
七、估价依据（略）八、估价方法估价人员进行了实地查勘，通过认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基础方法，其中假设开发法中开发完成后的价值采用市场法估价九、估价结果经测算，估价对象在估价时点2005年4月18日的客观价值为人民币4794.52万元。
大写人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。
十、估价人员（略）十一、估价作业日期2005年4月16日至2005年4月22日十二、估价报告应用的有效期（略）估价技术报告一、个别因素分析（略）二、区域因素分析（略）三、最高最佳使用分析（略）四、估价方法选用估价对象为在建工程，估价人员进行了实地查勘。
认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、或本法作为本次估价的基本方法，其估价技术路线如下：1.根据《房地产估价规范》，具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选取用假设开发法作为其中的一种估价方法因此选用假设开发法作为估价方法之一进行估价。
根据假设开发法的思路，可将预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常的开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润以及购买估价对象应负担的税费，求取估价对象的客观合理价格或价值。
2.估价对象为在建工程，有明确的工程进度和费用投入，因此采用成本法作为估价方法之一。
根据成本法的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用、应缴纳的税金、正常开发利润之和，求取估价对象的客观合理价格或价值。
在建工程抵押变现价值评估研究
在建工程抵押变现价值评估研究建工程抵押变现价值评估是指对建设工程进行评估，确定其抵押变现价值的研究。
建设工程是指按照特定的设计图纸和标准进行施工、安装和调试的工程项目，包括房屋、桥梁、道路、水利设施等。
在我国，建设工程常常作为抵押物，为借款人提供贷款，因此其抵押变现价值评估是重要的。
建工程抵押变现价值评估的研究内容涉及多个方面，包括以下几个方面：首先，需要对建工程进行详细的调查和测量，了解其建筑构造、状况、用途、厂址等基本信息。
通过现场实地勘查和测量，可以对建筑工程的实际情况有一个清晰的了解。
其次，需要对建工程的设计图纸和规范进行审查和分析。
通过对设计图纸和规范的分析，可以了解工程的设计标准、施工质量要求、工程量及材料等方面的信息。
接着，需要对建工程的施工过程进行审核和评估。
通过对施工过程的审核和评估，可以了解施工的进度、质量和安全等方面的情况，并对其进行综合评定。
然后，需要对建工程的使用价值进行分析和评估。
使用价值是指在正常使用情况下，建筑物所能提供的效益或价值，包括使用功能、物理条件、经济效益等方面的价值。
最后，需要对建工程的市场价值进行研究和评定。
市场价值是指在市场交易中，建筑物能够出售的价格，可以通过市场行情、市场需求、市场预期等方面的信息进行评估。
在进行建工程抵押变现价值评估时，还需要注意以下几个问题：首先，需要熟悉相关的法律法规和政策，了解抵押贷款的相关规定和程序。
只有在法律法规的框架下进行评估，才能确保评估的合法性和有效性。
其次，需要掌握一定的技术方法和工具，如计量、测量、统计分析等，以便进行数据的收集和处理。
接着，需要广泛了解市场动态和建筑业的发展趋势，以便对市场价值进行准确的判断。
最后，需要对评估结果进行专业的报告和分析，提出合理的评估结论和建议。
总之，建工程抵押变现价值评估是一项复杂而重要的工作，对于借款人、贷款人和监管机构来说都具有重要的意义。
只有通过科学、客观、公正的评估，才能为借款人提供准确的贷款额度，为贷款方提供有效的风险控制手段，促进金融体系的稳定和健康发展。
房地产抵押评估指导意见
房地产抵押评估指导意见中华人民共和国建设部中国人民银行中国银行业监督管理委员会二○○六年一月十三日第一条为了规范房地产抵押估价行为，保证房地产抵押估价质量，维护房地产抵押当事人的合法权益，防范房地产信贷风险，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》以及《房地产估价规范》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》，制定本意见。
第二条本意见适用于各类房地产抵押估价活动。
第三条本意见所称房地产抵押估价，是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动。
第四条房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
本意见所称抵押房地产，包括拟抵押房地产和已抵押房地产。
法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。
第五条房地产抵押估价应当遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则。
第六条房地产估价机构、房地产估价人员与房地产抵押当事人有利害关系或者是房地产抵押当事人的，应当回避。
第七条从事房地产抵押估价的房地产估价师，应当具备相关金融专业知识和相应的房地产市场分析能力。
第八条委托人应当向房地产估价机构如实提供房地产抵押估价所必需的情况和资料，并对所提供情况和资料的真实性、合法性和完整性负责。
房地产估价师应当勤勉尽责，了解抵押房地产的法定优先受偿权利等情况；必要时，应当对委托人提供的有关情况和资料进行核查。
第九条房地产抵押估价目的，应当表述为“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”。
第十条房地产抵押估价时点，原则上为完成估价对象实地查勘之日，但估价委托合同另有约定的除外。
估价时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。
怎样用剩余法评估在建工程抵押价格
资产评估︱怎样用剩余法评估在建工程抵押价格根据《城市房地产抵押管理办法》第三条规定，在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行。
从上述定义可看出，在建工程抵押得来的贷款只能用于该工程的建造。
因此，对已完工甚至已竣工验收了的工程就不能进行在建工程抵押登记，而应该督促其尽快完善产权后再进行产权抵押登记。
资料搜集以在建工程抵押的，委托估价方应当提供《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等材料。
也就是说，在建工程必须取得合法建造手续方能抵押，上述三证缺一不可。
另外，可根据具体情况要求其提供下列材料：《固定资产投资许可证》、《国有土地使用权出让合同》、《施工执照》、有关图纸等。
作为评估人员，首先应仔细审查上述资料的合法性，并认真进行实地踏勘，否则可能给评估机构带来巨大的风险。
如果在评估中发现实际建筑面积大于规划批准建筑面积的情况，就应按照本地抵押管理部门的要求，确定有效的评估范围及合理的评估价格。
土地面积的分摊在评估在建工程项目时常常遇到如下情况：某工程设计为一栋地上10层的综合大楼，估价时主体工程已建至第三层。
若对标的物第一至第三层主体工程进行抵押，随之抵押的只能是其应摊土地面积，而不能将整块土地一起抵押。
这时就要对土地面积进行分摊，常用的分摊方法主要有两种，即按建筑面积均摊或按房地产价格大小来分摊。
剩余法的使用剩余法是评估在建工程的一种科学实用的估价方法，又称假设开发法、预期开发法、倒算法、余值法等。
其基本理论依据与收益法相同，是预期原理。
计算公式为：V＝A－（B＋C＋D＋E＋F）V——在建工程价值；A——续建完成后的不动产价值（指该工程按设计标准完工后的市场可以接受的销售价格，常用市场比较法求得，不能按委托方制定的预售价格）；B——续建成本（土建工程费用、设施设备及安装费用、内外装修工程费用、专业费及不可预见费）；C——投资利息；D——税金；E——续建投资利润；F——租售费用采用剩余法计算在建工程的步骤为：调查在建工程的基本情况掌握该工程所在城市的性质、该工程在城市中的具体坐落位置及其周围的土地条件和利用状况；查清该工程占地面积大小、形状、地质和基础设施状况，为估算建筑费用提供依据；根据规划掌握该工程用途、容积率、覆盖率、建筑高度限制等；调查此地块的权利状况，包括权利性质、使用年限、能否续期等。
在建工程抵押评估报告
在建工程抵押评估报告在建工程抵押评估报告是指对正在建造中的房屋或者其他建筑物进行评估，从而得出其价值的一份报告。
在房地产市场中，这种报告通常被用来确定抵押贷款的金额，但是它也有其他用途，比如确定房屋在保险理赔中的价值。
以下将详细介绍在建工程抵押评估报告的相关内容。
一、在建工程评估的目的在建工程评估是为了让投资者或者银行确定抵押贷款的价值。
如果借款人未能履行还款义务，银行便可以根据抵押评估报告上的价值来售出这些房产。
在建工程评估报告也能够让开发商确定房地产的当前价值，从而便于市场定价。
二、在建工程评估报告的内容在建工程抵押评估报告通常包括以下几个方面的内容：1. 建筑的基本信息这包括建筑的用途、类型、所处位置等基本信息。
2. 建筑的结构和设计评估师将会考虑建筑的结构性能以及对策划、设计和施工的评估，以确认建筑的质量水平。
3. 建筑的周边环境周围环境的分析包括土地的规划和解释，所在区域的社会和物理属性等方面。
4. 在建工程的建设情况评估师需要考虑建筑物所在的开发进度，包括历史进展、未来计划等内容。
5. 实地考察的整体报告评估师必须对建筑进行实地考察，以进一步了解其实际状态。
评估师必须详细记录所见到的任何问题和缺陷。
三、在建工程评估的重要性在建工程评估报告对银行和借款人都非常重要。
对银行来说，抵押评估报告的价值可以用于确定抵押贷款的额度。
银行需要保证这只能在建筑物得到销售时解决还款问题的情况下才能通过。
对借款人来说，建筑物的评估结果能够确认他们是否借得了合理的金额，并根据这个金额进行做出相应的决定。
借款人需要了解他们所买的房产是否有值得投资的价值。
四、在建工程评估的注意事项在建工程评估报告必须尽可能完整地描述所评估的建筑物，并且能够评估它们实际的状态和需求。
评估报告应该优先关注建筑物的设计和施工死板，以及其他实在的因素，比如建筑材料和所使用的技术。
在建工程评估报告应该切实反映出市场的现实。
评估师需要考虑到当前市场的情况，预测未来房地产市场的变化以及建筑物对日益变化的市场的影响。
在建工程抵押评估的特点与范围
在建工程抵押评估的特点与范围
在建工程抵押评估是指对正在建设中的房地产项目进行评估，为该项目所需贷款提供担保。
随着房地产市场的不断发展，建筑企业需要大量的资金支持开发项目，而银行为了确保贷款的风险，通常需要保证金或其他担保措施。
在建工程抵押评估就是其中一种担保措施之一。
在建工程抵押评估的主要特点包括：
1. 评估范围广泛：在建工程抵押评估不仅仅是针对房地
产开发项目，也包括其他类型的在建工程，如桥梁、道路、隧道等。
2. 评估内容繁琐：在建工程的评估内容涉及到项目的建
设进度、用地规划、土地上的不动产、施工质量、安全性等方面的评估，需要对比多方面的数据进行分析。
3. 评估标准严格：在建工程抵押评估需要遵循相关法律
法规和行业惯例，严格按照规定的评估标准来评估在建工程的质量、安全性和价值。
4. 评估结果保密性强：在建工程的抵押评估结果需要保密，只能在需要进行金融交易时起到评估作用，同时需要保障银行、客户和评估机构的合法权益。
在建工程抵押评估的主要范围包括：
1. 开发房地产项目：针对正在建设中的房地产项目展开贷款评估，为其所需的贷款提供担保措施。
2. 交通基础设施：对大型跨度桥梁、高速公路、地铁等在建交通基础设施进行评估，提供担保措施。
3. 水利工程：针对水库、水电站、港口等水利工程进行评估，为融资提供担保措施。
在建工程抵押评估的实施，更多是银行需要进行的，评估机构作为一个客观中立的第三方，应负责编制评估报告，从法律、技术、财务等方面为银行提供评估依据。
实施在建工程抵押评估时，应严格按照国家的相关法律法规及行业规范，认真筛选出能够满足评估要求的评估机构，确保评估结果的客观公正性。
在建工程房地产抵押价格评估
在建工程房地产抵押价格评估在建工程房地产即建筑工程尚未完工，或虽已完工但尚未竣工交付使用的建设项目。
在建工程房地产抵押价格评估就是对在建工程抵押价值进行分析、估算和判定，其目的就是将在建工程权益价格客观、合理地反映出来。
在建工程房地产在抵押评估中具有自身权益复杂，法律性、专业技术性强等特点。
笔者试结合过去两年关于在建工程评估的实务操作经验，参照《房地产抵押估价指导意见》，对在建工程房地产抵押价格评估进行分析阐述。
一、在建工程房地产抵押价格评估适用对象的确定通常意义上，在建工程包括两种进度形态：一种是房屋建筑正在施工或虽停工但尚未完工的工程形态 (含停缓建工程，“烂尾楼”亦包括在内)；另一种就是已完工，但尚未竣工交付使用的建设项目。
针对这两种情况，依据建设部《城市房地产抵押管理办法》第三条第五款“本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为”的规定，可以看出，在建工程房地产抵押贷款的目的是为了保证工程继续建设而向金融机构筹集尚未完工的工程后期建设资金。
显然在上述两种进度形态的在建工程中，前者完全符合在建工程抵押评估的要求，而后者能否也适用在建工程房地产抵押评估呢?笔者认为这是值得商榷的地方。
如果单从《办法》字面上理解，后者显然已不能满足在建工程抵押评估的法律要求，不能以在建工程抵押为目的进行评估。
作为专业房地产评估人员，应建议金融机构待抵押人完成竣工验收，办理产权证后再进行房地产抵押评估为宜。
但笔者通过评估实践同时了解到，造成后者上述情况的原因是由于施工方带资施工，在完工后建设方不能支付或者不能完全支付施工方所垫付的工程款，从而不能取得“工程款支付凭证”，达不到竣工交付使用的条件。
类似这样的情况，能否以在建工程进行抵押评估，达到融资目的，筹集建设资金呢?笔者认为答案是肯定的。
对在建工程抵押价值评估的探讨
一
、
取 得 手续 的合 法 性 。包 括三 方 面 ： 一是 土 地取 得 的合 法性 。《 国有 土 地 使用 证 》是 土 地 取得 手续 合 法性 的 重要 文件 。目前 ， 京市 存 在 北
素。作为抵押物的在建工程 ， 能否保证偿还债务 ， 是 并抵押是在建工程抵押的基本要求 ，即在 建工程评 抵押权利关系双方共同关注的问题。在此 ， 笔者根据 估的范围是土地及建设工程整体评估。 评 估 实 务 中遇 到 的 问 题和 解 决 的 办 法 ，对 房地 产 在 在 建 工程 的 “ 法 方式 ” 合 主要 指 土地 及建 设 工程
维普资讯
估 专 ｇ
对 在 建 工 程抵 押价 值 评 估 的探 讨
口北 京 宝信房地产评 估 咨询有 限责任公 司 史源英 口北 京银房兆 华房地产评估 有 限责任公 司 申艳 萍
房地产在建工程是指尚未达到使用条件 的房地 产 。在建工程抵押贷款是 目前房地产开发中常见的 种 融 资方 式 。与 现 房相 比 ， 在建 工 程存 在 着续 建成
１ 程形 态 存 在变 化 。在建 工 程是 尚未 成形 的 ．工
产品， 从挖槽 、 做基础到地面 ± ， ０ 出地面后到主体结 三种 《 国有土地使用证》 ：以行政划拨方式取得土地 构封顶 ， 再到竣工验收 ， 这个过程跨越的时间较长。 的 《 国有土地使用证》 以出让方式取得土地的 《 、 国有 随着工期的延长和工程 的进展 ，表现 出不 同的工程 土 地使用证》以及开发单位以出让方式取得但只缴 形象或工程形态。估价时点不同 ，在建工程进度不
一
按照建设 部 ５ 号 令 《 ６ 城市房地 产抵押 管理办 法》 第三条 ，在建工程抵押 ， ……以其合法方式取 “ 是 得 的土 地 使 用 权 连 同在 建 工程 的 投 入 资产 ，… …作
在建工程抵押评估的几点思考【最新版】
在建工程抵押评估的几点思考关于在建工程抵押，根据《城市房地产抵押管理办法》第三条规定，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为贷款履行担保的行为。
自1997年6月1日《城市房地产抵押管理办法》实施以来，许多在建工程得以抵押，工程项目也因此获得了继续建造的资金，这对促进经济发展起到一定的积极作用。
然而，我们也不能忽视，在建工程抵押，不管是从法律上，还是在评估实践中，都存在着不少悬而未解问题，这些问题，对承包方、贷款银行及消费者，都存在着风险。
因此，相关各界有必要引起重视。
一、关于在建工程的抵押条件关于在建工程的抵押条件，国家级别的法律法规关没有明确规定，反而在各地地方规章中有所规定，这些地方规章均带有一定的地方特色，故具体规定及执行方法均不一致。
根据《城市房地产抵押管理办法》的精神，抵押物作为债务履行的担保物，需具备转让性，即该担保物在抵押权实现时，是可以进行转让。
因此，在建工程的抵押条件，可推定为在建工程的预售条件。
根据《城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》规定，商品房预售应具备下列条件:一是已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书(《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》规定，只有全部付清地价款才可以申请领取国有土地使用权证书);二是持有建设工程规划许可证与建筑工程施工许可证;三是按提供的预售商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并确定施工进度及竣工交付日期;四是已办理商品房预售许可证。
可见，要使在建工程具备可转让性，只需满足商品房预售条件的前三条即可，至于是否已办理预售许可证，并非问题关键。
实际上，有些地方规章已根据在建工程是否已办理预售许可证分类规定了抵押登记办法。
二、关于房地合一抵押的执行根据《城市房地产抵押管理办法》第十一条规定，以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。
在建工程抵押合同的风险评估
在建工程抵押合同的风险评估在建工程抵押是指抵押人以其合法方式取得的正在建设中的建设工程抵押。
为有效防范化解在建工程抵押贷款风险，必须充分评估和控制各种风险，具体而言，包括主体资格风险、基础交易风险、融资风险、程序执行风险和预警机制风险。
本文以银行等金融机构为主体对象，深入探讨上述风险评估的内容。
一、主体资格风险贷款人是确保借款主体与抵押主体保持一致的重要一环。
实际操作中，部分开发商将在建工程抵押给多家银行，导致借款人主体与抵押人主体不一致，从而引发法律纠纷。
因此，贷款人应认真审查在建工程抵押贷款的申请主体是否适格，防止出现主体缺失或主体不符的情况。
二、基础交易风险在建工程抵押的基础交易是工程建设过程中的建筑材料采购、施工设备租赁、工程建设人员的雇佣等基础交易行为。
基础交易的履行能力直接影响着在建工程抵押的履行能力。
因此，贷款人应充分了解基础交易的履行情况，包括基础交易的合同签订情况、合同履行情况等，以评估在建工程抵押的风险状况。
三、融资风险在建工程抵押融资的风险主要表现在以下两个方面：一是开发商资金链断裂的风险；二是开发商恶意逃废银行债务的风险。
为防范上述风险，贷款人应关注开发商的财务状况，对开发商的资产负债率、现金流、偿债能力等进行全面评估，同时应关注开发商的信用记录，防止出现恶意逃废债务的情况。
四、程序执行风险在建工程抵押需要经过相关部门的审批和登记才能生效，因此程序执行风险也是需要关注的重要方面。
首先，贷款人应关注在建工程抵押是否经过合法审批程序，是否存在无效或可撤销的情况；其次，贷款人应关注在建工程抵押登记情况，包括登记机关、登记时间、登记内容等；最后，贷款人应关注在建工程抵押权是否已经实现，是否存在被撤销或解除的情况。
五、预警机制风险预警机制是防范和化解在建工程抵押贷款风险的重要手段之一。
贷款人应建立完善的预警机制，对在建工程抵押贷款的风险进行实时监测和预警。
具体而言，预警机制应包括以下内容：一是建立风险监测指标体系，对在建工程抵押贷款的风险程度进行量化评估；二是建立风险预警系统，对可能出现的风险进行实时预警；三是制定应急预案，对可能出现的大规模风险事件进行应对。
在建工程抵押价值评估范围的界定
在建工程抵押价值评估范围的界定房地产价值是房地产权利价值的货币表现形态，对房地产的估价实际上是对其权利价值的评估。
由于在建工程与已建成或旧有的房地产不同，其权利状态中的某些情况由于种种原因，具有一定的隐蔽性。
因此，科学的在建工程抵押价值评估应建立在对在建工程评估范围的准确界定上。
1、土地权属在建工程的土地权属有两种性质，四种情况，即以出让方式取得的国有土地使用权；以租赁方式取得的土地使用权；以无偿划拨方式取得的国有土地使用权；集体所有制土地使用权。
不同的权属性质和情况，其抵押评估价值内涵和被评估在建工程即将发生的经济行为是不完全相同的。
2、项目权属对在建房地产项目的抵押贷款评估，要查明委估房地产项目是否属联建项目或是否有参建单位，委托单位对委估的在建项目整体或部分是否确实拥有所有权。
若委托单位是委估对象的主建单位，另有一个或两个参建单位，则参建单位的价值不属于委托单位所有，其价值不属于委估房地产的抵押范围；若委估房地产项目是联建项目则委托单位对委估对象拥有的权利部分是多少？因此评估人员必须对上述情况进行充分的调查并把握，其中特别是要搞清楚项目公司的组成各方的权利状况以及各方之间的经济合同在法律上是否有效等等。
评估人员只能对委托单位对委估房地产项目所实际拥有的权利部分进行抵押价值评估。
3、工程进度在估价实务中，各个委估在建项目完成的在建工程量各不相同，有的是刚刚完成了设计地坪以下的基础工程（包括地下室结构部分）；有的是刚刚完成了裙房的结构部分；有的已完成全部的结构封顶等等。
大部分的项目，其装修及设备安装工程还没有进行。
对于上述不同的情况，评估时必须准确地把握在建工程项目的实际完成进度，即把握其已完成的实物工程量，对于那些未安装并固定在建筑物主体上的材料和设备，就不能纳入在建房地产项目的评估范围。
因此在对在建工程进行抵押价值评估时，不能简单地根据工程的实际投资进度来评估其价值。
4、销售状况有些委估的房地产在建项目，已领有商品房预售许可证，并已预售了部分楼盘。
在建工程房地产抵押价值评估
房地产抵押估价报告项目名称xx号xx块地B4、B5楼商业、综合（办公）用途在建工程房地产抵押价值评估委托人：xxx房地产开发公司估价机构：XX房地产土地评估有限公司注册房地产估价师：xxx xxx估价作业日期：2010年2月10日—2010年2月25日估价报告编号：x估字（2010）第10020xx号委托估价方函xxx房地产开发有限公司：受贵方委托，我公司对位于xx号xx块地B4、B5楼商业、综合（办公）用途在建工程房地产进行了估价，为金融机构确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。
我公司估价人员根据估价目的，遵循估价原则，采用适宜的估价方法，在认真查阅现有资料的基础上，通过对影响房地产价格因素的综合分析，经过测算并结合估价经验，运用假设开发法和成本法确定估价对象规划建筑总面积74217、17平方米（地上建筑面积39063、80平方米，地下建筑面积32096、74平方米，封闭空间56、72平方米，室外楼梯29、91平方米），在估价时点2010年2月10日的抵押价值为人民币柒亿贰仟壹佰贰拾壹万圆整￥721，210，000元。
其中：地上建筑物价值：人民币壹亿捌仟叁佰壹拾捌万圆整￥183，180，000元；土地使用权价值：人民币伍亿叁仟捌佰零叁万圆整￥538，030，000元。
xx房地产土地评估有限公司法定代表人：xxx二〇一〇年二月二十五日估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》及相关法律法规进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、2010年2月10日xxx和xxx已对估价报告中的估价对象进行了实地查勘，6、没有人对笨估价报告提供了重要专业帮助。
在建工程抵押价格评估
在建工程抵押价格评估根据《城市房地产抵押管理办法》第三条规定，在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行。
从上述定义可看出，在建工程抵押得来的贷款只能用于该工程的建造。
因根据《城市房地产抵押管理办法》第三条规定，在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行。
从上述定义可看出，在建工程抵押得来的贷款只能用于该工程的建造。
因此，对已完工甚至已竣工验收了的工程就不能进行在建工程抵押登记，而应该督促其尽快完善产权后再进行产权抵押登记。
资料搜集以在建工程抵押的，委托估价方应当《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等材料。
也就是说，在建工程必须取得合法建造手续方能抵押，上述三证缺一不可。
另外，可根据具体情况要求其下列材料：《固定资产投资许可证》、《国有土地使用权出让合同》、《施工执照》、有关图纸等。
作为评估人员，首先应仔细审查上述资料的合法性，并认真进行实地踏勘，否则可能给评估机构带来巨大的风险。
如果在评估中发现实际建筑面积大于规划批准建筑面积的情况，就应按照本地抵押管理部门的要求，确定有效的评估范围及合理的评估价格。
土地面积的分摊在评估在建工程项目时常常遇到如下情况：某工程设计为一栋地上10层的综合大楼，估价时主体工程已建至第三层。
若对标的物第一至第三层主体工程进行抵押，随之抵押的只能是其应摊土地面积，而不能将整块土地一起抵押。
这时就要对土地面积进行分摊，常用的分摊方法主要有两种，即按建筑面积均摊或按房地产价格大小来分摊。
剩余法的使用剩余法是评估在建工程的一种科学实用的估价方法，又称假设开发法、预期开发法、倒算法、余值法等。
其基本理论依据与收益法相同，是预期原理。
计算公式为：V＝A－（B＋C＋D＋E＋F）V——在建工程价值；A——续建完成后的不动产价值（指该工程按设计标准完工后的市场可以接受的销售价格，常用市场比较法求得，不能按委托方制定的预售价格）；B——续建成本（土建工程费用、设施设备及安装费用、内外装修工程费用、专业费及不可预见费）；C——投资利息；D——税金；E——续建投资利润；F——租售费用采用剩余法计算在建工程的步骤为：调查在建工程的基本情况掌握该工程所在城市的性质、该工程在城市中的具体坐落位置及其周围的土地条件和利用状况；查清该工程占地面积大小、形状、地质和基础设施状况，为估算建筑费用依据；根据规划掌握该工程用途、容积率、覆盖率、建筑高度限制等；调查此地块的权利状况，包括权利性质、使用年限、能否续期等。
关于对在建工程抵押评估中“土地面积分摊”的不同看法
关于对在建工程抵押评估中“土地面积分摊”的不同看法
巫旅川
【期刊名称】《房地产评估》
【年(卷),期】2004(000)011
【摘要】在《房地产评估》2004第一期“评估理论研究”栏目中刊登有《假设开发法在在建工程抵押价格评估中的应用》一文。
其中第二个问题谈到“土地面积的分摊”问题，我对此有不同看法。
【总页数】1页(P37)
【作者】巫旅川
【作者单位】成都和普房地产评估有限公司
【正文语种】中文
【中图分类】F293
【相关文献】
1.在建工程抵押评估中存在的问题及风险防范——以商业银行防范风险为视角 [J], 于晨曦;张文锋
2.软土地基处理技术在建筑工程施工中的应用 [J], 冯明杰
3.软土地基处理技术在建筑工程施工中的应用 [J], 冯明杰
4.软土地基处理技术在建筑工程施工中的应用 [J], 冯明杰
5.软土地基处理技术在建筑工程施工中的应用 [J], 冯明杰
因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
方案
实物
权益
区位
在建工程的特点
估价方法的选用
The Risk
人、财、物的 安排
时间进度安排
应结合在建工程本身在建的特点，去搜集 各方资料；应特别注意其是否有拖欠的工 程款；不管有无，都应有书面说明并注明 其数额。
6
三、实施方案 （一）搜集估价所需资料
市场法
假设开发法
在建工程 价格评估 一般方法
收益法
1、假设开发法分析测算过程 假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本
、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 ⑴采用的方式 估价对象价格=开发完成后的房地产价值-续建开发成本-管理费用-投资利息-
销售费用-销售税费-续建投资利润- 买方购买在建工程应负担的税费 ⑵估价对象开发完成后房地产价值的测算
1.根据《房地产估价规范》，“具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价 ，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法”，因此选用假设开发法作 为估价方法之一进行估价。根据假设开发法的思路，可将预计估价对象开 发完成后的价值，扣除预计的正常的开发成本、管理费用、投资利息、销 售税费、开发利润以及购买估价对象应负担的税费，求取估价对象的客观 颗粒价格或价值。
=
可比实例 成交价格
×
（
100×）
×（100）
100 （）
三、实施方案 （四）选定估价方法测算-测算过程
②所选可比实例（见下表1）
比较项目
A
B
C
项目名称
××苑
××楼
××园
项目坐落 ××新村××号 ××路××号 ××道××号
土地使用权取 得方式
出让
出让
出让
土地等级
住宅Ⅳ级
住宅Ⅲ级
住宅Ⅲ级
建筑结构
钢混高层
*检查其权属证 书； *产权状况等 *出具是否拖欠工 程款的书面说明； 如果拖欠，应以 书面形式告知拖 欠的数额。
*估价对象所 处的区域； *周边的环境； *交通情况； *周边配套设施 、基础设施； *繁华程度等
**实地查勘中，应注意其变现能力风险的分析。
99
三、实施方案 （三）分析估价对象影响资料
钢混高层
钢混高层
规划用途
住宅
住宅
住宅
成新状况
十成新
十成新
十成新
交易情况
正常
正常
正常
交易日期
2005.3
2005.3
2005.4
成交价格（元 /平方米）
3100
3100
2960
估价对象 ××园
××大道××号 出让
住宅Ⅳ级 钢混高层
住宅
三、实施方案 （四）选定估价方法测算-测算过程
③交易情况修正 可比实例A、B、C均属正常交易，交易情况无须修正，交易
在建工程抵押价值评估的程序
一、确定业务 二、制定方案 三、实施方案 四、检查报告 五、出具报告 六、结果反馈
一、确定业务 （一）获取估价业务
1 主动争取（当下常用手法） 2 被动接受（说明公司名声在外） 3 自有自估
3
一、确定业务 （二）明确估价基本事项
明确估价目的 委托人描述：委托方是为了给一在建工程向银行贷款，故 估价目的可以表述为：“为委托方以估价对象为抵押物向银 行申请抵押贷款提供抵押物市场价值参考。” 明确估价对象
2.估价对象为在建工程，有明确的工程进度和费用投入，因此采用成本法作 为估价方法之一。根据成本法的思路，以建造估价对象房地产所需的各项 必要费用、应缴纳的税金、正常开发利润之和，求取估价对象的客观合理 价格或价值。
3.对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价值和 单位价值。
三、实施方案 （四）选定估价方法测算-测算过程
情况修正系数均为100/100. ④交易日期调整
学习要求和能力目标展示
学习要求： 通过本讲的学习，旨在使学生了解在建工程抵押价值评估
的程序；熟练掌握各程序的方式方法；熟悉在建工程抵押价值 评估的方法等内容。 能力目标：（熟练掌握在建工程抵押评估的各个程序）
1、确定业务； 2、制定方案； 3、实施方案； 4、检查结果； 5、出具报告； 6、结果反馈。
估价对象共4栋，分别是第：28、21、22、23栋。第28栋正 在进行地下混凝土浇筑工程，第21、22、23栋正在进行桩基 础灌注工程。
明确估价时点
估价要求：需要评估该在建工程于2005年4月18日的公开 市场价值。
4
一、确定业务 （三）签订估价委托合同
在合法的前提下，签订估价委托合同
5
二、制定方案 拟定估价作业方案
抵押房地产变现能力对评估价值的影响分析：
变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多 损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。
变现能力分析包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者 可分割转让型，假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的 价格与评估的市场价值的差异程度，变现时间长短以及费用、 税金的种类、数额和清偿顺序。
成本法
7
三、实施方案 （二）实地查勘估价对象
1、查勘前准备 ⑴需要查勘的内容； ⑵与委托人确定查勘的时间、地点；确定怎样到达现场； ⑶准备好查勘的工具：相机、查勘表等。
8
三、实施方案 （二）实地查勘估价对象
2、实地查勘
实物
权益
区位
*建成年月、外观； *建筑物层高、维 修养护情况及完损 程度；
*建筑结构、格局； *建筑面积等
变现能力分析
最高最佳使用分析
该在建工程价 格影响因素
结合“房地产评估程序”内容， 市场的经济景气指数直接影响到 在建工程的买卖交易价格，应考 虑这方面的影响。
市场背景分析
应注意该估价对象的为在建，应 注意其噪音的影响； 同时，应分析其个别因素和区域 因素。
10
三、实施方案 （三）分析估价对象影响资料
运用市场法测算估价对象开发完成后的价值。 市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，
对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的估价方法测算-测算过程
①采用的公式
交易情况修正 交易日期调整 房地产状况调整
估价对象 比准价格
（在本报告中，将其归在“最高最佳使用分析“中考虑）
三、实施方案 （四）选定估价方法测算
市
收
场
益
法
法
成 本 法
假 设 开 发
法
11
2
3
41
12
三、实施方案 （四）选定估价方法测算
估价对象为在建工程。估价人员进行了实地查勘，认真分析所掌握的 资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本 次估价的基本方法，其估价技术路线如下：