房地产项目定位报告(ppt 51张)
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房地产项目产品定位报告课件
项目产品定位报告
房地产项目产品定位报告
土地规划指标分析
用地性质
住宅用地
代征地面积
52,052.3 ㎡
地上总建筑面积 144,495.5㎡
容积率
1.0
绿化率
35%，其中集中绿化率 10%
机动停车位
0.72辆/户
总用地面积 净地面积
196,547.8㎡ 144,495.5㎡
建筑密度 建筑高度
30% 15米
叠拼别墅，多层的建筑 形态，别墅的居住感觉。
产品价值分析（规划篇）
一中心 --- 社区会所及周边集中景观区将成为社区标志性场景，作为对城市开放的公共空间，其也将 成为片区高尚人士聚会社交的重要场所（周边楼盘多为内部性会所）
两河湾 --- 社区沿河伸展的条形地块为社区景观均好性创造了先决条件，1分钟即可体验水岸诗情。 三岛屿 --- 菘塘河沿西岸蜿蜒前行，为社区勾勒出四座半岛，营造出水中有岛，岛上有溪的别样风貌。 四景轴 --- 东侧密植林带+叠拼坡地房景地产观项；目产叠品拼定位与报院告墅间繁花蹊径；菘塘河边的水岸廊桥。
房地产项目产品定位报告
典型组团定价预案
产品 类型 销售面积 赠送面积
总建面积 花园面积 平均单价
心理单价 （建筑面积） 单套总价
套数 总销金额
院落别墅
叠加别墅
河墅
院墅
边套（上） 边套（下） 中套（上） 中套（下）
250.45
250.45
180
180
180
180
地下 150 地下 150 顶楼 50 地下 110 顶楼 50 地下 110 占比59.8% 占比59.8% 占比：28% 占比：61% 占比：28% 占比61%
房地产项目产品定位报告
土地规划指标分析
用地性质
住宅用地
代征地面积
52,052.3 ㎡
地上总建筑面积 144,495.5㎡
容积率
1.0
绿化率
35%，其中集中绿化率 10%
机动停车位
0.72辆/户
总用地面积 净地面积
196,547.8㎡ 144,495.5㎡
建筑密度 建筑高度
30% 15米
叠拼别墅，多层的建筑 形态，别墅的居住感觉。
产品价值分析（规划篇）
一中心 --- 社区会所及周边集中景观区将成为社区标志性场景，作为对城市开放的公共空间，其也将 成为片区高尚人士聚会社交的重要场所（周边楼盘多为内部性会所）
两河湾 --- 社区沿河伸展的条形地块为社区景观均好性创造了先决条件，1分钟即可体验水岸诗情。 三岛屿 --- 菘塘河沿西岸蜿蜒前行，为社区勾勒出四座半岛，营造出水中有岛，岛上有溪的别样风貌。 四景轴 --- 东侧密植林带+叠拼坡地房景地产观项；目产叠品拼定位与报院告墅间繁花蹊径；菘塘河边的水岸廊桥。
房地产项目产品定位报告
典型组团定价预案
产品 类型 销售面积 赠送面积
总建面积 花园面积 平均单价
心理单价 （建筑面积） 单套总价
套数 总销金额
院落别墅
叠加别墅
河墅
院墅
边套（上） 边套（下） 中套（上） 中套（下）
250.45
250.45
180
180
180
180
地下 150 地下 150 顶楼 50 地下 110 顶楼 50 地下 110 占比59.8% 占比59.8% 占比：28% 占比：61% 占比：28% 占比61%
房地产项目定位课件
失败案例解析
01
失败案例三：某旅游地产项目
02
地理位置偏远，配套设施不完善
该项目定位为旅游地产，但由于地理位置偏远，配套设施不完
03
善，无法吸引足够的客户关注和购买，导致项目失败。
本公司成功项目定位实践
在此添加您的文本17字
本公司成功案例一：某大型住宅小区项目
在此添加您的文本16字
注重客户需求，提供优质服务
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该项目定位为中高端住宅小区，注重客户需求和体验，提 供全方位的优质服务，实现了项目的成功。
在此添加您的文本16字
本公司成功案例二：某商业广场项目
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创新业态组合，提升商业价值
在此添加您的文本16字
该项目定位为商业广场，通过创新的业态组合和品牌引进 ，提升了商业价值和市场影响力，实现了项目的成功。
深入挖掘目标客户的需求和偏好，如 购房目的、户型需求、装修风格等。
PART 03
项目SWOT分析
项目优势分析
01
02
03
04
地理位置优越
位于城市核心区域，交通便利 ，周边配套设施齐全。
建筑设计独特
采用现代简约风格，注重空间 利用和采光通风，符合当下市
场需求。
品牌影响力强
开发商拥有良好的口碑和市场 占有率，项目品质值得信赖。
房地产市场走势
研究房地产市场的供求关 系、价格水平、投资回报 率等，以判断当前市场状 况和未来趋势。
行业发展趋势
分析房地产行业的发展趋 势，如绿色建筑、智能化 等新兴领域，以预测未来 市场需求和竞争格局。
竞争分析
竞争对手分析
了解竞争对手的市场份额 、产品特点、营销策略等 ，以找出自身的优势和不 足。
某地产项目定位研究报告(PPT 48页)
二、城市发展经济基础
对比
城市 鹿城 乐清
GDP万 636121 571492
元
5
1
瑞安
521706 8
龙安
407089 8
瓯海
316123 7
苍南
294920 5
永嘉
237401 5
平阳
232460 8
文成
477533
泰顺
464442
解读：
全年实现社会消费品零售总额217.89 亿元，增长18.1%；位居温州首位， 在整个浙江排名第五。
解读：
2006年至2011年，第三产业持续平稳上升，但是第二产业仍然占据GDP的半壁江山，第二产业中 主导产业为汽摩配、机械电子、高分子合成材料及其制品。
四、城市居民投资基础
瑞安与典型浙江百强县核心指标对比
2012 2011年人口（万人） 2011年GDP（万元）
瑞安市 142.47 5217068
29.10%
瑞安 139.62 39.23 35.60%
永嘉 60.26 13.52 22.40%
泰顺 16.89 3.6 21.30%
文成 14.41 2.71 18.90%
浙江省 12488 3030 24.26%
六、商品房销售价格基础
中国商业地产策划代理第一品牌
从历年的商品房去化看， 瑞安商品房市场销售态势强劲，2010年价格上升幅度较大,今年恢复到09年 水平。
地址：
调查时间：1.29
调查员：吴植学
基本情况 开业时间
主力品牌
（可按业 态描述几
无
地理位置
类)
经营总体 情况描述
经营总体档次评价 中低档
市场辐射 区域
某地产项目定位报告(PPT 38页)
高溢价灰空间：尽可能增加灰空间面积，以提高得房率，能够促进销售。 高品质卖点：酒店式入户大堂，运用绿色环保材料，以增加项目卖点，便于做主题推广。
产品定位
中江新城市中心
中江全域、目的性商业中心
滨河墅质社区 滨河商业风情街 MINI商业综合体
集居住、商业、娱乐、教育为一体，城市中产阶级享受高品质居住氛 围的高尚社区。 关键词：新中心、便捷的、高尚的、综合的、潜力的、是一种标准， 一种生活氛围的体现。
自然资源丰富：
本案紧靠市政玄武公园和小东河，其生态，低碳、有氧 的居住环境是其它项目不可比拟的。
商业价值起点高：
区域商业配套不足，项目又紧靠小东河，其滨河商业较 高。
开发商实力雄厚：
蓝图地产来自成都其产品和园林景观设计要高于本土开 发商。
区域配套不足：
目前本案所在的区域基础设施配套不足，如公共交通等。
2014年中江县经济社会发展主要指标
项目
单位
实绩 比2013年增长（%）
地区生产总值
亿元
268.9
9.5
第一产业增加值
亿元
77.5
3.9
第二产业增加值
亿元
117.5
ห้องสมุดไป่ตู้
13.1
第三产业增加值
亿元
73.9
8.7
非公有制经济增加值
亿元
161.6
10.4
社会消费品零售总额
亿元
119.5
13.1
全社会固定资产完成投资 亿元
目
录
一、了 解 中 江 二、房 地 产 市 场 分 析 三、项 目 定 位 四、客 群 定 位 五、其 它 建 议
目标客群分析（住宅）
功能满足
产品定位
中江新城市中心
中江全域、目的性商业中心
滨河墅质社区 滨河商业风情街 MINI商业综合体
集居住、商业、娱乐、教育为一体，城市中产阶级享受高品质居住氛 围的高尚社区。 关键词：新中心、便捷的、高尚的、综合的、潜力的、是一种标准， 一种生活氛围的体现。
自然资源丰富：
本案紧靠市政玄武公园和小东河，其生态，低碳、有氧 的居住环境是其它项目不可比拟的。
商业价值起点高：
区域商业配套不足，项目又紧靠小东河，其滨河商业较 高。
开发商实力雄厚：
蓝图地产来自成都其产品和园林景观设计要高于本土开 发商。
区域配套不足：
目前本案所在的区域基础设施配套不足，如公共交通等。
2014年中江县经济社会发展主要指标
项目
单位
实绩 比2013年增长（%）
地区生产总值
亿元
268.9
9.5
第一产业增加值
亿元
77.5
3.9
第二产业增加值
亿元
117.5
ห้องสมุดไป่ตู้
13.1
第三产业增加值
亿元
73.9
8.7
非公有制经济增加值
亿元
161.6
10.4
社会消费品零售总额
亿元
119.5
13.1
全社会固定资产完成投资 亿元
目
录
一、了 解 中 江 二、房 地 产 市 场 分 析 三、项 目 定 位 四、客 群 定 位 五、其 它 建 议
目标客群分析（住宅）
功能满足
房地产项目定位分析(PPT)
核心诉求
豪门天地，荣耀中国
16
哈尔滨房地产市场小结
我们的竞争市场
宏观上：市场健康，稳定发展 中观上：产品差异化，竞争激烈
我们的竞争对手
涵盖各个档次，中端产品竞争激烈。 部涵盖分各项个目档规次，模中较端大产、品竞延争续激开烈发。部，分潜项力
目规模较大、延续开发，潜力巨大，部分中
巨高端大品，质部楼分盘品中质高突端出品、定质位楼鲜盘明品，各质项突目出、 定营销位手鲜段明各，异，各诉项求目重营点与销项手目段嫁各接不异够，完诉 求全，重但点整与体项素质目有嫁所接提不高。够完全，但整体 素质有所提高。
区位优势-以哈尔滨为例
开发区板块——现代商务新中心
板块特点
众房地产开发商纷纷看好“会展经济”， 顺势而上创建高端产品，开发区规模进一 步扩大，吸引高端消费者投资置业，成为 高端物业及“富人区”的代名词。
中高端项目集中区域，市场关注度高，主
竞争力研判 要代表楼盘有金色莱茵、国际会展名城、
悦山国际、盟科视界等。目前住宅销售均 价6000-7200元/㎡。
11
房地产项目优势分析-区位优势
板块特点
东南板块——城市东南之崛起
城市东南发展主方向，土地供应量丰富，生 态环境优越，板块主打生态牌，植物园、远 大生态园、黛秀湖等五大公园成为支撑板块 价值的核心。
竞争力研判
中低价位倍受业界及市民的关注，销售势头
较好。南郡新城、海富山水文园景观优势明
显，立汇·美罗湾、阳光绿景等中低价销售。
城市“西扩”主方向，政府规 划重点发展板块，相关配套陆 续完善。
地铁一号线，哈西客站，10余 条公交线路，西湖路、西安路 等路网日益完善。
国美、苏宁和大商等电器城， 世纪联华和中央红超市，学府 书城，服装城等。 黑龙江大学、哈尔滨医科大学、 哈尔滨理工大学等15所大专院 校，医大二院、二一一医院等。
房地产住宅楼项目前期定位报告(ppt 共40页)
形象高档次
天成佳园
地段好
君临天下
花都艺墅 自由都市
祥和花园 东辉铂领第e特区
我们
白领公寓
锦绣豪门
大德世家
丽景江南
地段差
形象低档次
我们的形象位置
明確區隔,更突顯產品特性,讓目標消費群易於識別
意识感
宁静的
明晰的
Cool
强调生活尊容
高尚的
君临天下
信赖感
正强调統生的活尊荣 东辉铂领
浪漫的
自然的
稳重的
一流的
xx都市花园项目
前期定位报告
2010.1.20
本次汇报的结构
项目自身分析 竞争市场分析 入市时机分析 入市价格预估
形象定位 形象解读
Contents
1. 项目认知 2. 竞争市场研判 3. 入市时机分析 4. 入市价格预估
xx都市花园项目
区位分析：成熟的CLD生活区
339 省
道
长
生态公园
新
白
白 浦
市场推量分析表
一季度
2009年
二季度
三季度
四季度
一季度
2010年
二季度
三季度
汉城国际/429套/高层，目前剩余334套
佑林泰极二期、三期/637/高层、精装小公寓，目前剩余418套
清华名城/140套/小高层、
多层，剩余58套
项
目
竞
晶蓝上城/1031套/高层，剩余987套
争
区
域
佑林高迪约540套/多层、小高层、高层，剩余265套
东辉铂领
主抓客群：
企业白领
广告语： 遥遥领先，铂项领目生推售活示意至图高处
房地产项目定位PPT课件
❖ 价格策略定位——需要根据市场变化经常调整 1、低开高走 2、高开高走 3、控制总价 4、付款方式多样化 5、低首付 6、尾盘抬价或尾盘降价 7、小步快跑或小步慢跑
四、营销主体及品牌形象定位
1、营销主体要紧扣项目独特卖点，大气、新 奇、响亮、鲜明，但不能过分夸张，脱离实 际
——个性鲜明的项目 ——大气响亮的项目 ——新奇独特的项目
——脱离实际的洋项目 ——夸大其辞的项目 ——毫无内涵的项目 ——莫名其妙含糊不清的项目
2、营销主体与广告口号经常是合二为一的 ，可以贯穿使用，也可分段变换，即系列 主体
能快半步，快一步风险都很大
1、规划布局的差异化
行列式——围合式——半围合式——散点式— —组合式
中心花园型——均好型——主题景观区+各院 落景观
2、园林风格的差异化
中心花园型——均好型——主题景观区+各院 落景观+私家化园景观
小草树绿化——大树+草地+小桥流水——融入 多元文化、人性化的山水园林设计
❖ 版块定位 ——划分板块，若无约定俗成，则自己命名 ——要化不利为有利，寻找潜在利好 ❖ 社区风格定位 ——封闭还是开放，开放式商业 ——人车混流还是人车分流，人车不完全分流 ——体现开发商、策划公司、规划设计公司对城市发
展的判断、责任感和参与意识
七、价格及价格策略定位
❖ 价格定位——价格定位的基本方法 1、成本加成法（利润预期法） 销售价格=总成本×15% 2、比较定价法（评估定价法） 大项打分——小项打分——加权平均 3、竞争定价法 消费者的价格敏感线约300元/平米
3、营销主体一旦确定，就应当在所有宣传 品、媒体、现场充分展示，形成品牌形象 的长期积累。 不断换主体是缺乏自信、浪费金钱的表现 。
房地产商业住宅项目定位报告(ppt 共38页)
园
商业步行街、住宅
商业中心、住宅
成阿工业园区
➢ 北部地区 占地290亩的旧城改造，沿江将新建4.9万平方米的商业步行街， 30万电梯公寓 ➢ 中部地区
将形成以锦淮商业中心和如意广场为中心的商业集中区域
➢ 南部地区 成阿工业园——汽车零部件、电子产业集群 节能环保产业园——总面积10平方公里，设废旧电器电子产业、废旧汽车等综合处置区、资源 综合利用区和环保产品生产区
西部鞋城工业园区
xx新城住宅分布示意图
尚缘国际
总建住宅：11万㎡， 主力户型：82—140 ㎡，销售进度：一期
已经售罄，目前正在 销售二期
一 期
二四 期期
银河春天总建：6万方
左右一期、二期已交付， 三期年底动工1万㎡）， 四期3万㎡与本项目相 邻
三期
宝龙新城 总建住宅：5万㎡， 主力户型：80—140 ㎡，销售进度：一期、 二期、三期均已售罄， 四期还剩少量尾盘在 售
住宅、商业
3期：热销中 3期:尾盘
4+1（沿沱江）， 3700-4100， 6+1:3000-3800
3400-3500
住宅：90-140
住宅：80100,100-140
二期热销中
3400-3700
住宅：80-130
30-40 25-49 27-48
xx镇新城区（河 西）
总计
银河春天 ——
三期：10000㎡四期：30000㎡
xx城市定位 “成都工业重镇、xx商贸强镇”
• “一区两片、四大产业”格局， 设置赵镇和xxA、B两个片区， 集中发展电力能源、机械冶金 配套产业、食品加工、纺织印 染四大主导产业；旅游、商贸 规划立足水环境特色和丰富的 农副产品资源，推动会务、休 闲、度假、游乐和区域产品集 散为主的三产业发展
商业步行街、住宅
商业中心、住宅
成阿工业园区
➢ 北部地区 占地290亩的旧城改造，沿江将新建4.9万平方米的商业步行街， 30万电梯公寓 ➢ 中部地区
将形成以锦淮商业中心和如意广场为中心的商业集中区域
➢ 南部地区 成阿工业园——汽车零部件、电子产业集群 节能环保产业园——总面积10平方公里，设废旧电器电子产业、废旧汽车等综合处置区、资源 综合利用区和环保产品生产区
西部鞋城工业园区
xx新城住宅分布示意图
尚缘国际
总建住宅：11万㎡， 主力户型：82—140 ㎡，销售进度：一期
已经售罄，目前正在 销售二期
一 期
二四 期期
银河春天总建：6万方
左右一期、二期已交付， 三期年底动工1万㎡）， 四期3万㎡与本项目相 邻
三期
宝龙新城 总建住宅：5万㎡， 主力户型：80—140 ㎡，销售进度：一期、 二期、三期均已售罄， 四期还剩少量尾盘在 售
住宅、商业
3期：热销中 3期:尾盘
4+1（沿沱江）， 3700-4100， 6+1:3000-3800
3400-3500
住宅：90-140
住宅：80100,100-140
二期热销中
3400-3700
住宅：80-130
30-40 25-49 27-48
xx镇新城区（河 西）
总计
银河春天 ——
三期：10000㎡四期：30000㎡
xx城市定位 “成都工业重镇、xx商贸强镇”
• “一区两片、四大产业”格局， 设置赵镇和xxA、B两个片区， 集中发展电力能源、机械冶金 配套产业、食品加工、纺织印 染四大主导产业；旅游、商贸 规划立足水环境特色和丰富的 农副产品资源，推动会务、休 闲、度假、游乐和区域产品集 散为主的三产业发展
某房地产项目初步市场分析定位报告PPT课件
－住宅主要供应的区域是德胜工业园以北、光明路以南、以109国道为界线 西两侧分布的住宅区域，其他区域供应量较少；
－住宅价格有上升趋势。
如：建设中 的居安苑
销售中的 珠花园
*
贺兰县区域位置地图
*
贺兰109国道区域已供应住宅楼市场总体情况
备注：以下住宅规模和标准 数据为销售各部提供
名称
明珠花园 城帮欧语
*
住宅楼沿街底商定 位方向
•商业氛围会逐渐形成 •周边缺少邮局、银行、电信 营业厅等服务配套 •居住人口规模大，消费潜力大
•相关生活服务配套 •中档餐饮娱乐
*
住宅沿街底商定位方向
1、方案一：一层单独销 售，二层餐饮。
2、方案二：一层、二层 整体销售
3、方案二：一层、二层 单独或分开销售
一层可以考虑银行、邮 局、电信营业厅等；
境
区域道路网主要由
三条主干道组成
（光明路、环城高
本案
速、109国道）；
道路通行能力较强， 路况较好；
交通系统相对发达。
未来xx·蓝湾北街将会向西打
通直接与银川相连的环城高速， 交通会更加便利。
*
（二）xx·蓝湾项目产品分析
地理位置
S
交通环境
W
O
xx·蓝湾项目产品分析
T
周边配套
分
析
建筑产品分析
银河西路以北， 光明西路以南，
西靠109国道
桃林街以东， 居安街以南
19万 16万 36万
多层\小高层
两室两 厅
未定价
未规划
宁夏建源房地 产公司
主力户型 集中在80 平米左右
普
遍
多层
两室两 厅
－住宅价格有上升趋势。
如：建设中 的居安苑
销售中的 珠花园
*
贺兰县区域位置地图
*
贺兰109国道区域已供应住宅楼市场总体情况
备注：以下住宅规模和标准 数据为销售各部提供
名称
明珠花园 城帮欧语
*
住宅楼沿街底商定 位方向
•商业氛围会逐渐形成 •周边缺少邮局、银行、电信 营业厅等服务配套 •居住人口规模大，消费潜力大
•相关生活服务配套 •中档餐饮娱乐
*
住宅沿街底商定位方向
1、方案一：一层单独销 售，二层餐饮。
2、方案二：一层、二层 整体销售
3、方案二：一层、二层 单独或分开销售
一层可以考虑银行、邮 局、电信营业厅等；
境
区域道路网主要由
三条主干道组成
（光明路、环城高
本案
速、109国道）；
道路通行能力较强， 路况较好；
交通系统相对发达。
未来xx·蓝湾北街将会向西打
通直接与银川相连的环城高速， 交通会更加便利。
*
（二）xx·蓝湾项目产品分析
地理位置
S
交通环境
W
O
xx·蓝湾项目产品分析
T
周边配套
分
析
建筑产品分析
银河西路以北， 光明西路以南，
西靠109国道
桃林街以东， 居安街以南
19万 16万 36万
多层\小高层
两室两 厅
未定价
未规划
宁夏建源房地 产公司
主力户型 集中在80 平米左右
普
遍
多层
两室两 厅
房地产大型住宅项目定位策划报告(ppt 共100页)
边的生活配套设施将会更加完善，未来发展潜力和升值空间不可限量。
（二）规模优势 项目总占地约300亩，具有规模上的优势，易形成社区统一形象，方便景观及配套
规划，对建筑规划、户型设计、社区配套、景观设计、形象包装等方面进行灵活调整， 做出最适合市场接受的产品。
（三）产品可塑性强 由于项目尚处于生地阶段，可以根据市场调查情况，对小区规划、户型、配套、
（四）项目交通便利，可作为项目主打卖点之一。
（五）项目可塑性极强，通过有效策划，可避免市面上大部分竞争项目的同质 化特点。
（三）房地产市场供大于求，三层及三层以下住宅需求较为旺盛，在售楼盘低层 房源销售速度明显快于较高楼层。
（四）购房群体主要集中在三块：县城个体经营户、行政事业单位工作人员、乡 镇部分富裕居民，购房需求以老城区和新城区并重，整体市场以居住为主，新区 市场吸引相当部分的投资客户。
第三部分 滑县区域市场分析
第四部分 滑县新城区房地产市场简析
滑县住宅市场以新区为重点发展区域，华通世纪城、众恒华府、津兰 名郡、金牛现代城等为代表的楼盘在景观绿化、小区配套、物业管理都有 很大程度的改善，引领着滑县房地产发展的潮流。
各项目产品都表现出相当程度的专业性和品质化，价格相对老城区较 高，市场供应量较大，出现了局部供过于求的局面，市场空置率约在70% 左右，竞争日趋激烈，但具有自身优势和特色、较高性价比的楼盘销售状 况较好，引领着市场需求导向。
第二部分 滑县房地产市场供求关系
（一）滑县房地产市场07年市场供应量和房价都处于快速上升阶段，2008年基本 趋于平稳状态，2009年中至2010年初随着全国房地产市场的回暖，滑县房地产销 售量也出现了回升，市场逐渐好转。
（二）市场供应量平稳提升，出现局部供大于求现异化。
（二）规模优势 项目总占地约300亩，具有规模上的优势，易形成社区统一形象，方便景观及配套
规划，对建筑规划、户型设计、社区配套、景观设计、形象包装等方面进行灵活调整， 做出最适合市场接受的产品。
（三）产品可塑性强 由于项目尚处于生地阶段，可以根据市场调查情况，对小区规划、户型、配套、
（四）项目交通便利，可作为项目主打卖点之一。
（五）项目可塑性极强，通过有效策划，可避免市面上大部分竞争项目的同质 化特点。
（三）房地产市场供大于求，三层及三层以下住宅需求较为旺盛，在售楼盘低层 房源销售速度明显快于较高楼层。
（四）购房群体主要集中在三块：县城个体经营户、行政事业单位工作人员、乡 镇部分富裕居民，购房需求以老城区和新城区并重，整体市场以居住为主，新区 市场吸引相当部分的投资客户。
第三部分 滑县区域市场分析
第四部分 滑县新城区房地产市场简析
滑县住宅市场以新区为重点发展区域，华通世纪城、众恒华府、津兰 名郡、金牛现代城等为代表的楼盘在景观绿化、小区配套、物业管理都有 很大程度的改善，引领着滑县房地产发展的潮流。
各项目产品都表现出相当程度的专业性和品质化，价格相对老城区较 高，市场供应量较大，出现了局部供过于求的局面，市场空置率约在70% 左右，竞争日趋激烈，但具有自身优势和特色、较高性价比的楼盘销售状 况较好，引领着市场需求导向。
第二部分 滑县房地产市场供求关系
（一）滑县房地产市场07年市场供应量和房价都处于快速上升阶段，2008年基本 趋于平稳状态，2009年中至2010年初随着全国房地产市场的回暖，滑县房地产销 售量也出现了回升，市场逐渐好转。
（二）市场供应量平稳提升，出现局部供大于求现异化。
房地产项目定位与策划分析(ppt 50页)
成本加成法
【定价思路】
成本加成法的核心是运用物业类型的成本核算，通过对合理利润空间的修 正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。 目前房地产项目的成本主要包括： - 土地成本 - 前期成本 - 建筑安装成本 - 配套成本 - 其他成本（管理成本、销售成本、不可预见成本、财务成本）
3
三、房地产项目定位与策划分析
地产转型
2、可研报告的结构和内容（5-10）
6.技术方案、设备方案和工程方案：方案选择
7.原材料燃料供应：主要原材料供应方案、燃 料供应方案.
8.总图运输与公用辅助工程：总图布置方案、场内 外运输方案、公用工程与辅助工程方案
9.节能措施：节能措施、能耗指标分析
10.节水措施：节水措施、水耗指 标分析
R2
OA
R1
中档住宅组团
中档住宅
R1
上市时间：2005Q2
上市均价：8002元/M2
主题商街
上市时间：2005Q4
1F均价：22297元/M2
中高档办公、酒店公寓组团
小户型写字楼 上市时间：2006Q4 上市均价：10039元/M2 小户型酒店式公寓 上市时间：2007Q2 上市均价：11734元/M2 集中商业 上市时间：2007Q1 1F均价：23622元/M2
续
26
五、房地产企业融资策略
3、房地产项目风险分析 ①项目的定位风险 房地产开发项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、 建设环境的品质定位，是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案 等前期工作的依据。可以说，项目的市场定位确定以后，基本上就敲定 了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案，就决定了项目的销售前 景，一旦市场定位不准确，项目的指导思想出现失误，是后期无法或者 是非常困难弥补的风险，也是项目开发过程中，最大的风险，属项目建 设的决策性失误风险，按照风险影响范围划分属于总体风险（决策风 险），从某种程度上讲，其结果也是不可管理风险。
【定价思路】
成本加成法的核心是运用物业类型的成本核算，通过对合理利润空间的修 正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。 目前房地产项目的成本主要包括： - 土地成本 - 前期成本 - 建筑安装成本 - 配套成本 - 其他成本（管理成本、销售成本、不可预见成本、财务成本）
3
三、房地产项目定位与策划分析
地产转型
2、可研报告的结构和内容（5-10）
6.技术方案、设备方案和工程方案：方案选择
7.原材料燃料供应：主要原材料供应方案、燃 料供应方案.
8.总图运输与公用辅助工程：总图布置方案、场内 外运输方案、公用工程与辅助工程方案
9.节能措施：节能措施、能耗指标分析
10.节水措施：节水措施、水耗指 标分析
R2
OA
R1
中档住宅组团
中档住宅
R1
上市时间：2005Q2
上市均价：8002元/M2
主题商街
上市时间：2005Q4
1F均价：22297元/M2
中高档办公、酒店公寓组团
小户型写字楼 上市时间：2006Q4 上市均价：10039元/M2 小户型酒店式公寓 上市时间：2007Q2 上市均价：11734元/M2 集中商业 上市时间：2007Q1 1F均价：23622元/M2
续
26
五、房地产企业融资策略
3、房地产项目风险分析 ①项目的定位风险 房地产开发项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、 建设环境的品质定位，是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案 等前期工作的依据。可以说，项目的市场定位确定以后，基本上就敲定 了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案，就决定了项目的销售前 景，一旦市场定位不准确，项目的指导思想出现失误，是后期无法或者 是非常困难弥补的风险，也是项目开发过程中，最大的风险，属项目建 设的决策性失误风险，按照风险影响范围划分属于总体风险（决策风 险），从某种程度上讲，其结果也是不可管理风险。
地产项目定位报告PPT模板
至 xxxxxxxx房地产发展集团有限公司
黄梅县城西地块项目定位报告
2018年4月
地块条件
1、项目位置： 本项目位于铁路以西，大胜工业园以东， 黄梅大道以南，属于城西板块，是最靠近 工业园区的一块宅地，周边目前无生活配 套。
2、土地性质： 商住用地
3、占地面积： 占地109.1亩
4、项目四至及环境 北：紧邻黄梅大道。 东：现有农居房，在建楼盘学府雅苑，第 五小学已建成。 南：C4道路。 西：大胜工业园
产业结构
从2012年黄梅县三产业贡献率及拉动情况 看，第一产业对经济增长的贡献率为31.9%； 第二产业贡献率40.8%；第三产业贡献率为 27.3%。第三产业比重小于30%，房地产市 场发展缓慢，客户结构单调，市场平淡。第 三产业发展慢，标志着黄梅商贸业发展存在 不足，黄梅第三产业比重相对稳定，变化浮 动很小，标明黄梅房地产正处于发展瓶颈阶 段，亟需产业结构优化。
从目前来看，工业园区的现状对本案的不利因素略大于 有利因素
城市经济数据
2012年黄梅县实现生产总值（GDP） 132.7亿元，按可比价计算，同比增长 11.3%。 近四年黄梅经济运行平稳，2009-2011年 GDP增长速度均保持在14%以上，根据 房地产发展与GDP增速之间的关系来看， 黄梅城市化明显加快，房地产亦进入高速 发展阶段。宏观经济对房地产发展提供了 有力支撑。
产业小结
工业园的有利因素：
大胜关山工业园的建成和投入使用带动了黄梅当地的经济发展，区域职工人口较大 大胜工业园带来的大量工作岗位将吸引周边乡镇的劳动力。作为最靠近工业园的楼盘，本案将成为他们 日常消费和购房的首选。
工业园的不利因素：
大量的厂区入驻将会对周边环境造成一定影响。 周边将不会有大量的楼盘，住宅、商业短期大氛围难以形成。 厂区工人的消费能力有限，无法支撑起高档的消费。
黄梅县城西地块项目定位报告
2018年4月
地块条件
1、项目位置： 本项目位于铁路以西，大胜工业园以东， 黄梅大道以南，属于城西板块，是最靠近 工业园区的一块宅地，周边目前无生活配 套。
2、土地性质： 商住用地
3、占地面积： 占地109.1亩
4、项目四至及环境 北：紧邻黄梅大道。 东：现有农居房，在建楼盘学府雅苑，第 五小学已建成。 南：C4道路。 西：大胜工业园
产业结构
从2012年黄梅县三产业贡献率及拉动情况 看，第一产业对经济增长的贡献率为31.9%； 第二产业贡献率40.8%；第三产业贡献率为 27.3%。第三产业比重小于30%，房地产市 场发展缓慢，客户结构单调，市场平淡。第 三产业发展慢，标志着黄梅商贸业发展存在 不足，黄梅第三产业比重相对稳定，变化浮 动很小，标明黄梅房地产正处于发展瓶颈阶 段，亟需产业结构优化。
从目前来看，工业园区的现状对本案的不利因素略大于 有利因素
城市经济数据
2012年黄梅县实现生产总值（GDP） 132.7亿元，按可比价计算，同比增长 11.3%。 近四年黄梅经济运行平稳，2009-2011年 GDP增长速度均保持在14%以上，根据 房地产发展与GDP增速之间的关系来看， 黄梅城市化明显加快，房地产亦进入高速 发展阶段。宏观经济对房地产发展提供了 有力支撑。
产业小结
工业园的有利因素：
大胜关山工业园的建成和投入使用带动了黄梅当地的经济发展，区域职工人口较大 大胜工业园带来的大量工作岗位将吸引周边乡镇的劳动力。作为最靠近工业园的楼盘，本案将成为他们 日常消费和购房的首选。
工业园的不利因素：
大量的厂区入驻将会对周边环境造成一定影响。 周边将不会有大量的楼盘，住宅、商业短期大氛围难以形成。 厂区工人的消费能力有限，无法支撑起高档的消费。
房地产项目定位报告(ppt 51张)
根据以上数据交叉分析，推导被调查客户接受户型比例如下: 户型 二房二厅一卫 二房二厅两卫 面积区间M2
80-90 90-100
总价承受能力
20-22.5万 22.5-25万
套数比例
25% 20%
二房二厅两卫
三房二厅一卫 三房二厅两卫 四房及复式
100-105
110-115 120-130 140-165
第二 部分
项目档次定位 及目标客户研究
项目档次定位：
比沁水新城和水岸东方 档次略低的紧跟型定位
总价定位策略
主力总价区间定在沁水新城和水岸东方尚未
覆盖到区间内，即重点分布在30万以下区间
第一节
目标客户细分定位
核心客户定位：
东郊中等收入阶层
主要为东郊中端置业群 •总价需求：20-35万元 •单价区间：2400-2700元/平方米 •年 龄：26～50岁 •产品需求：实惠、实用、质量、舒适
多层无电梯 28.00% 20%
多层带电梯 20.50% 15.80%
小高层 32.50% 25.00%
高层 17.60% 13.80%
别墅 1.40% 0.40%
供应 购买
供应
购买
城东客户希望把购房总价控制在20万以内的占到12%，希望控 制在20—30万的占到54%，这也是城东住宅的主要成交区间。 总价在30万—40万的占到24%，这是三房主要成交区间，40万 以上的占到8%，主要是四房以上户型的成交区间。
7+1层带电梯一梯两户多 层，1：1设置140平米左 右四房120-130的三房，一 楼送半地下室，顶层设置 复式。
三、产品设计定位
1、住宅建筑风格：现代建筑风格；多层采用平坡结合或者平屋顶，结 合线条丰富造型； 2、商铺建筑风格：中式建筑风格，整体上与住宅能够融为一体，同时 与半坡博物馆形成呼应； 3、园林风格：现代园林风格或中式园林风格； 4、外立面：现代，简约，外墙采用面砖； 5、多层为6层建筑，一层带半地下室，顶层采用退台或送阳光房形式； 6、多层两侧山墙设置一步式观景阳台，东侧可以看到半坡博物馆，西
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1、项目位于长乐东路南侧，在建东三环西侧，半坡博物馆正对面；
2、地块与城区的交通联系方便； 3、周边形象一般，热电厂、城 中村分布周边，生活环境一 般，商业设施配套落后； 4、周边邻近的大型在售项目有 沁水新城和水岸东方。
地铁建设与房地产发展
轨道交通的建成能够解 决“准时”和“快速”这两 个城市交通最头疼的问题， 使客户置业的范围和生活半 径有效放大，从而促进房地 产的发展，地铁沿线的物业 也能够迅速升值。 西安市地铁规划已于 2005年12月份通过规划方案， 首期建设1、2号线，随后建 设3、4、5、6号线，工程在 2015年全部竣工，地铁沿线 物业将有一个快速升值和热 销的周期，本项目离地铁半 坡站非常近，因此开发销售 也要充分利用这一时机。
第二 部分
项目档次定位 及目标客户研究
项目档次定位：
比沁水新城和水岸东方 档次略低的紧跟型定位
总价定位策略
主力总价区间定在沁水新城和水岸东方尚未
覆盖到区间内，即重点分布在30万以下区间
第一节
目标客户细分定位
核心客户定位：
东郊中等收入阶层
主要为东郊中端置业群 •总价需求：20-35万元 •单价区间：2400-2700元/平方米 •年 龄：26～50岁 •产品需求：实惠、实用、质量、舒适
高层小高层多层销售价格 3400 3200 3000 2800 2600 2400 2200 2000 2005
单位：元/平方米
高层 3127
小高层 3154
多层 2532
高Hale Waihona Puke 供应和销售的比例较少，但随着沁水新城和水岸东方高层的 供应，这一局面会有所改观。
多层、小高层、高层的供应及购买比例
35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00%
工作收入相对稳定，需要购置物业改善现有居住条件
职业特征
周边企业普通员工、技术人员、管理人员、事业及政
府单位员工、公务员等
居住在周边和到东郊置业的私营业主、从事商业、服
务行业人员 年龄 25-50岁 家庭结构 家庭月收入 置业特征
3口或2口之家 2000-4000元 一次和二次置业
目标客户需求描述
半坡项目 产品定位报告
二零零六年二月
前言
本定位报告经过前期对市场和项目的认真分析与反复讨论，结 合对周边潜在客户，包括周边项目看房客户的问卷调查工作，找出 市场的机会点，得出项目的各项定位，从而形成本项目定位报告。
文中未尽之处，敬请指正！
尚美佳机构
2006年2月18日
第一 部分
地块情况
地块现状介绍
二房二厅一卫
二房二厅两卫 三房二厅一卫 三房二厅两卫
90-100
100-105 115-120 120-130
22.5-25万
25-26.25万 28.75-30万 30-32.5万
20%
5% 30% 11%
四房及复式
140-165
35-41.25万
9%
第二次市调交叉分析客户需求户型
户型 面积区间M2 总价承受能力 套数比例
25-26.25万
27.5-28.75万 30-32.5万 35-41.25万
5%
30% 15% 5%
第三节
城东市场现状
城东区各物业房产在售价格依次为：普通住宅类2883元/平方米，商铺类 6788元/平方米，写字楼4710元/平方米，公寓类3732元/平方米，别墅类3974 元/平方米。
销售情况最好的是80-100平方米，主要是两房，占到总量的 27%。其次是100-120平方米三房和120-150平方米的中大户型。 50-80平方米户型占到13%。
二房二厅一卫
二房二厅一卫 二房二厅两卫 三房二厅一卫 三房二厅两卫 四房及复式
80-90
90-100 100-105 110-115 120-130 140-165
20-22.5万
22.5-25万 25-26.25万 27.5-28.75万 30-32.5万 35-41.25万
23%
16% 5% 13% 35% 8%
有一定需求；
7、对智能设置的要求主要集中在电远程抄表、煤气报警、闭路电视系统、 门禁对讲系统、红外防盗、社区宽频、户内紧急求救系统； 8、预计多层的管理费可以定在0.85元/月，高层定在1.1元/月；
第二节
客户意向购买户型
第一次市调交叉分析客户需求户型
户型 二房二厅一卫 面积区间M2 80-90 总价承受能力 20-22.5万 套数比例 25%
根据以上数据交叉分析，推导被调查客户接受户型比例如下: 户型 二房二厅一卫 二房二厅两卫 面积区间M2
80-90 90-100
总价承受能力
20-22.5万 22.5-25万
套数比例
25% 20%
二房二厅两卫
三房二厅一卫 三房二厅两卫 四房及复式
100-105
110-115 120-130 140-165
1、购房主要是为了改善居住条件，少部分是帮助子女安家置业；
2、他们购房主要征询配偶、父母的意见，少部分会向有购房经验的朋友征
询意见； 3、影响他们购买的重要决定因素依次是价格、小区的环境、户型，然后是 地段、工程质量、物业管理等；
4、客户中有25%左右需要车位，其中有1/5左右意向选择购买车位；
5、客户意向选择多层和电梯多层的客户和选择小高层的客户各在40%左右， 而选择高层的客户只占到15%左右 ； 6、客户对社区配套的要求集中在会所、泳池、球场、健身房等、对超市也
城东区各面积区间普通住宅段销售套数分布图
150-200 3% 120-150 25% 200以上 1% 50以下 10% 50-80 13%
东郊客户对面积的需求
80以下 5% 80-100 17%
140以上 20%
100-120 21%
80-100 27%
120-140 25%
100-120 33%
城东客户购买两房及以下户型的比例占到54%，购买三房二 厅二卫以上户型的客户只占到31%，反应城东客户购买力相对有 限。
东郊客户对户型的需求
四房及以上 5% 一房一厅 6% 二房一厅一卫 10% 三房二厅二卫 26%
二房二厅一卫 21% 三房二厅一卫 15% 二房二厅二卫 17%
从市场售价上来看，小高层由于质量和居住品质最好，因此售价 最高，由于区域内多层整体上的品质要远低于高层和小高层，因此售 价也要低很多。
2、地块与城区的交通联系方便； 3、周边形象一般，热电厂、城 中村分布周边，生活环境一 般，商业设施配套落后； 4、周边邻近的大型在售项目有 沁水新城和水岸东方。
地铁建设与房地产发展
轨道交通的建成能够解 决“准时”和“快速”这两 个城市交通最头疼的问题， 使客户置业的范围和生活半 径有效放大，从而促进房地 产的发展，地铁沿线的物业 也能够迅速升值。 西安市地铁规划已于 2005年12月份通过规划方案， 首期建设1、2号线，随后建 设3、4、5、6号线，工程在 2015年全部竣工，地铁沿线 物业将有一个快速升值和热 销的周期，本项目离地铁半 坡站非常近，因此开发销售 也要充分利用这一时机。
第二 部分
项目档次定位 及目标客户研究
项目档次定位：
比沁水新城和水岸东方 档次略低的紧跟型定位
总价定位策略
主力总价区间定在沁水新城和水岸东方尚未
覆盖到区间内，即重点分布在30万以下区间
第一节
目标客户细分定位
核心客户定位：
东郊中等收入阶层
主要为东郊中端置业群 •总价需求：20-35万元 •单价区间：2400-2700元/平方米 •年 龄：26～50岁 •产品需求：实惠、实用、质量、舒适
高层小高层多层销售价格 3400 3200 3000 2800 2600 2400 2200 2000 2005
单位：元/平方米
高层 3127
小高层 3154
多层 2532
高Hale Waihona Puke 供应和销售的比例较少，但随着沁水新城和水岸东方高层的 供应，这一局面会有所改观。
多层、小高层、高层的供应及购买比例
35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00%
工作收入相对稳定，需要购置物业改善现有居住条件
职业特征
周边企业普通员工、技术人员、管理人员、事业及政
府单位员工、公务员等
居住在周边和到东郊置业的私营业主、从事商业、服
务行业人员 年龄 25-50岁 家庭结构 家庭月收入 置业特征
3口或2口之家 2000-4000元 一次和二次置业
目标客户需求描述
半坡项目 产品定位报告
二零零六年二月
前言
本定位报告经过前期对市场和项目的认真分析与反复讨论，结 合对周边潜在客户，包括周边项目看房客户的问卷调查工作，找出 市场的机会点，得出项目的各项定位，从而形成本项目定位报告。
文中未尽之处，敬请指正！
尚美佳机构
2006年2月18日
第一 部分
地块情况
地块现状介绍
二房二厅一卫
二房二厅两卫 三房二厅一卫 三房二厅两卫
90-100
100-105 115-120 120-130
22.5-25万
25-26.25万 28.75-30万 30-32.5万
20%
5% 30% 11%
四房及复式
140-165
35-41.25万
9%
第二次市调交叉分析客户需求户型
户型 面积区间M2 总价承受能力 套数比例
25-26.25万
27.5-28.75万 30-32.5万 35-41.25万
5%
30% 15% 5%
第三节
城东市场现状
城东区各物业房产在售价格依次为：普通住宅类2883元/平方米，商铺类 6788元/平方米，写字楼4710元/平方米，公寓类3732元/平方米，别墅类3974 元/平方米。
销售情况最好的是80-100平方米，主要是两房，占到总量的 27%。其次是100-120平方米三房和120-150平方米的中大户型。 50-80平方米户型占到13%。
二房二厅一卫
二房二厅一卫 二房二厅两卫 三房二厅一卫 三房二厅两卫 四房及复式
80-90
90-100 100-105 110-115 120-130 140-165
20-22.5万
22.5-25万 25-26.25万 27.5-28.75万 30-32.5万 35-41.25万
23%
16% 5% 13% 35% 8%
有一定需求；
7、对智能设置的要求主要集中在电远程抄表、煤气报警、闭路电视系统、 门禁对讲系统、红外防盗、社区宽频、户内紧急求救系统； 8、预计多层的管理费可以定在0.85元/月，高层定在1.1元/月；
第二节
客户意向购买户型
第一次市调交叉分析客户需求户型
户型 二房二厅一卫 面积区间M2 80-90 总价承受能力 20-22.5万 套数比例 25%
根据以上数据交叉分析，推导被调查客户接受户型比例如下: 户型 二房二厅一卫 二房二厅两卫 面积区间M2
80-90 90-100
总价承受能力
20-22.5万 22.5-25万
套数比例
25% 20%
二房二厅两卫
三房二厅一卫 三房二厅两卫 四房及复式
100-105
110-115 120-130 140-165
1、购房主要是为了改善居住条件，少部分是帮助子女安家置业；
2、他们购房主要征询配偶、父母的意见，少部分会向有购房经验的朋友征
询意见； 3、影响他们购买的重要决定因素依次是价格、小区的环境、户型，然后是 地段、工程质量、物业管理等；
4、客户中有25%左右需要车位，其中有1/5左右意向选择购买车位；
5、客户意向选择多层和电梯多层的客户和选择小高层的客户各在40%左右， 而选择高层的客户只占到15%左右 ； 6、客户对社区配套的要求集中在会所、泳池、球场、健身房等、对超市也
城东区各面积区间普通住宅段销售套数分布图
150-200 3% 120-150 25% 200以上 1% 50以下 10% 50-80 13%
东郊客户对面积的需求
80以下 5% 80-100 17%
140以上 20%
100-120 21%
80-100 27%
120-140 25%
100-120 33%
城东客户购买两房及以下户型的比例占到54%，购买三房二 厅二卫以上户型的客户只占到31%，反应城东客户购买力相对有 限。
东郊客户对户型的需求
四房及以上 5% 一房一厅 6% 二房一厅一卫 10% 三房二厅二卫 26%
二房二厅一卫 21% 三房二厅一卫 15% 二房二厅二卫 17%
从市场售价上来看，小高层由于质量和居住品质最好，因此售价 最高，由于区域内多层整体上的品质要远低于高层和小高层，因此售 价也要低很多。