云顶茶园高尔夫别墅营销业务方案

云顶茶园高尔夫别墅

营销业务合作方案项目名称：云顶茶园高尔夫别墅（暂定名）项目地点：福建省龙岩市小池

开发商：中国龙岩云顶茶园有限公司

策划机构：央圣星文化传媒（厦门）有限公司联系人：

联系电话：138*******1

1、 概述：

云顶茶园高尔夫别墅总占地面积10000余亩，根据规划，云顶茶园高尔夫别墅首期建设用地60000多平方米，总建筑面积72000多平方米。别墅位于福建省龙岩地区第一高峰之中的云顶茶园，森林覆盖率高，空气清新，环境俊秀，是理想的生态休闲养生、商务交友的高尚生活区。随着高速公路服务战的建设、进山道路的拓宽，必将成为国内国际高阶层人士休闲、康体和商务交友的理想之所在。别墅规划分两期建设。环绕的别墅27洞高尔夫球场（现已建设9洞标准球场）及高尔夫练习场，配置约四万平方米的五星级酒店，进一步提升别墅区的生活品味。

2、 缘起：

2010年10月28日，我们一行共同驱车来到现场勘察，并与甲方进行热情友好的初步洽谈。洽谈中双方取得了初步共识。

3、 方案：

（1）营销策划：

1、合作模式：

（1）开发商聘用和管理销售经理、销售员，底薪及提成由开发商支付，售房合同由开发商销售人员签定；售楼部建设、装

修、办公设备等费用由开发商负责；广告、宣传等推广费用

由开发商支付。

（2）策划公司组建项目小猪提供如下服务，服务成果主要为电子版、打印版文档，经开发商同意后由开发商执行；辅助成果

为动态跟进服务、方案执行指导、销售人员培训。

2、收费标准：

策划公司按月收取服务费用，每月36000元人民币。次年收费根据物价上涨指数对月服务费进行调整

3、服务内容：

（1）市场调研

宏观环境分析

市场需求调查分析

竞争项目调查分析

项目目标客户定位

（2）规划建议

项目主题策划

项目布局建议

项目建筑类别选择

项目建筑风格建议

项目魅力化策划

户型面积及配比

装修风格建议

目标市场定位

（3）整合推广策略

项目定位：包括市场定位、形象定位、产品目标客户群定位策略等

广告推广主题：包括主题广告、阶段性推广主题、诉求方式、平面表现风格、广告文案风格等

各推广阶段广告策略：包括形象导入期、强销期、消化期的广告主题、诉求内容、媒体选择、工作进度

促销策略及公关活动策略：包括公关活动策略、方案及促销策略、方案

媒体策略：包括媒体组合策略、媒体选择策略、媒体发布频率、推广费用预算及分配等

（4）创意延展、设计及广告推广服务

品牌识别系统设计：包括案名、LOGO、色系等识别系统

基础系统深化设计：包括项目标志设计、标准色、辅助色、中英文标准字体等

应用系统设计：包括销售用的名片、文件夹、信封、档案袋、纸杯、提袋、车体、胸牌等

外围气氛包装：包括工地围墙、形象墙、导视牌、路杆旗、条幅、公交车和看房车等

售楼处形象包装：包括欢迎牌、背景墙、展板、台面标牌、POP挂旗、样板房导视牌、功能指示牌等

事务用品系统设计：包括销售人员工卡、办公用品、礼品包装等

宣传资料设计：包括售楼书、弧形凸、销售资料、售楼处展板、宣传单、折页、海报等

（5）销售人员培训

售楼人员房地产基础知识及销售技巧培训

项目百问百答销讲技巧培训

售楼人员全程实战演练考核

销售障碍诊断分析与讲销对策

（6）营销策划与实施

营销队伍组建于培训

营销路线及操作建议

促销策略与服务

定价策略及方案

销售障碍分析与应对策略

营销实施及追踪服务

（2）代理销售：

1、合作模式

策划公司聘用和管理销售经理、销售人员，底薪及提成由策划公司支付；售楼部建设、装修、办公设施等费用由开发商负责；广告、宣传等推广费用由开发商支付。策划公司提供上述全程策划服务，服务成果主要为电子版、打印版文档，经开发商同意后主要由策划公司执行。开发商配合：售房合同由策划公司销售人员签定并提交开发商办理按揭、产权证。代理期限一般为可售房源销售率达90%时，即终止代理合同。

2、收费标准

策划公司按签订销售合同金额的1~1.2%收取佣金。每月初结算上月佣金。在策划公司人员进驻项目至开盘前，开发商按月预支30000元给策划公司作为前期策划费用，待开盘后逐月在佣金中扣回给开发商。

此模式相当于免受策划费，策划公司仅按销售合同金额的比率收取佣金。

4、 注意事项：

1、鉴于本项目系在农（林）用地上建设，且自2003年以来，一切房

地产用地均须采用招牌挂形式出售。因此，建议甲方应慎重处理

好土地使用形式转换的问题。

2、高尔夫球场建设须经国务院审批，本项目的高尔夫球场若未经正

常审批，在销售中需进行慎重处理，以免导致麻烦。

3、房地产的营销工作最好由一个完全责任团队全程统筹负责，确保

营销工作的有序、规范、合理的进行，实现收益最大化。

4、由于分区委托销售、以销定酬的做法表面上是开发商最为经济的

销售方式。但由于其经济和组织难于保障，乙方很可能为追逐眼

前利益，疏于关注本案，最终可能出现有名无实的状况，导致开

发商巨大销售风险。故我们不做此方案。

央圣星文化传媒（厦门）有限公司

二○一○年十月卅日