最新第四章-房地产经纪的代理业务课件ppt
合集下载
房产经纪人培训之基础知识最新版ppt课件
建设总投资的25%以上，已交付全部土地使用权出让金 ，并已经确定施工进度和竣工交付日期，向县级以上人 民政府房产管理部门办理预（销）售登记，经审核符合 国家标准而颁发的证明称之为商品房预（销）售许可证 。按国家规定，开发商必须持有此证后方可进行房屋预 、销售。
“雪亮工程"是以区（县）、乡（镇） 、村（ 社区） 三级综 治中心 为指挥 平台、 以综治 信息化 为支撑 、以网 格化管 理为基 础、以 公共安 全视频 监控联 网应用 为重点 的“群 众性治 安防控 工程” 。
1、国有土地使用证 依法取得土地使用权的单位或个人，由当地政府及管
理部门发给的凭证，具有法律效力，受到国家法律保护 。 2、建设用地规划许可证
城市规划区内建行建设需要申请用地的，必须持国家 批准建设项目的相关文件，向城市规划行政主管部门申 请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界 限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。
建筑工程施工许可证
“雪亮工程"是以区（县）、乡（镇） 、村（ 社区） 三级综 治中心 为指挥 平台、 以综治 信息化 为支撑 、以网 格化管 理为基 础、以 公共安 全视频 监控联 网应用 为重点 的“群 众性治 安防控 工程” 。
商品房预售许可证
“雪亮工程"是以区（县）、乡（镇） 、村（ 社区） 三级综 治中心 为指挥 平台、 以综治 信息化 为支撑 、以网 格化管 理为基 础、以 公共安 全视频 监控联 网应用 为重点 的“群 众性治 安防控 工程” 。
两书： 《商品房质量保证书》 《商品房使用说明书》
“雪亮工程"是以区（县）、乡（镇） 、村（ 社区） 三级综 治中心 为指挥 平台、 以综治 信息化 为支撑 、以网 格化管 理为基 础、以 公共安 全视频 监控联 网应用 为重点 的“群 众性治 安防控 工程” 。
“雪亮工程"是以区（县）、乡（镇） 、村（ 社区） 三级综 治中心 为指挥 平台、 以综治 信息化 为支撑 、以网 格化管 理为基 础、以 公共安 全视频 监控联 网应用 为重点 的“群 众性治 安防控 工程” 。
1、国有土地使用证 依法取得土地使用权的单位或个人，由当地政府及管
理部门发给的凭证，具有法律效力，受到国家法律保护 。 2、建设用地规划许可证
城市规划区内建行建设需要申请用地的，必须持国家 批准建设项目的相关文件，向城市规划行政主管部门申 请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界 限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。
建筑工程施工许可证
“雪亮工程"是以区（县）、乡（镇） 、村（ 社区） 三级综 治中心 为指挥 平台、 以综治 信息化 为支撑 、以网 格化管 理为基 础、以 公共安 全视频 监控联 网应用 为重点 的“群 众性治 安防控 工程” 。
商品房预售许可证
“雪亮工程"是以区（县）、乡（镇） 、村（ 社区） 三级综 治中心 为指挥 平台、 以综治 信息化 为支撑 、以网 格化管 理为基 础、以 公共安 全视频 监控联 网应用 为重点 的“群 众性治 安防控 工程” 。
两书： 《商品房质量保证书》 《商品房使用说明书》
“雪亮工程"是以区（县）、乡（镇） 、村（ 社区） 三级综 治中心 为指挥 平台、 以综治 信息化 为支撑 、以网 格化管 理为基 础、以 公共安 全视频 监控联 网应用 为重点 的“群 众性治 安防控 工程” 。
第四章 房地产项目定价《房地产经纪实务》ppt 课件
（2）设计折扣率时注意：一般在85—95折之间，超过两头 的情况除非有意引导，一般情况下慎用。
（3）根据各付款方式的估算比例和折扣率，计算出综合折 扣。
（4）在综合折扣基础上考虑如下因素，形成最终折扣率， 考虑因至少有以下几点：
发展商关系客户购房的面积比例和再折扣范围；比如可以 考虑发展商的需要，预留1%的折扣率；
根据各自的相对位置、条件等，细化，找准均价； 根据销售阶段的策略安排，找出项目不同阶段最合适的均
价； 3）层差和朝向差 （1）关注最低层和最高层的总差距； （2）层差和朝向差一定不是均匀的，可以是0，可以是1000
元，甚至更高，完全取决于销售需要。层差大幅跳动的可 能点是：
景观突变的楼层； 吉数8、9、22、28等；心理数； （3）档次越高的楼盘，客户对层差和朝向差的敏感性越
4.1.1房地产价格构成及价格影响因素 影响价格的因素主要有一般因素，市场因素和项目因素三
方面。 1) 房地产价格构成 房地产价格是房地产价值的货币体现。对于商品住宅，其
价格的计算公式为：房地产价格=成本+利润+税金+差价 具体而言，商品房价格包括以下内容：
(一) 成本 ⑴土地征用费 ⑵拆迁安置补偿费 ⑶勘察设计及前期工程费 ⑷房屋建筑安装工程费 ⑸住宅小区基础设施建设费 ⑹住宅小区非营业性公共配套设施费如派出所，幼
统一价格基础：即把比较对象的价格调整为相同的付款方 式、单位、币种和价格内涵。
交易情况修正：即把厉害关系人之间的交易，拍卖、招标、 尾盘抛售或急于购房时的交易，附带抵押或租约的交易， 相邻地产的交易修正为正常情况下的交易价格。
交易日期的修正：一般房地产市场整体有个价格变化走势， 根据这个走势调高或调低比较对象的价格。
（3）根据各付款方式的估算比例和折扣率，计算出综合折 扣。
（4）在综合折扣基础上考虑如下因素，形成最终折扣率， 考虑因至少有以下几点：
发展商关系客户购房的面积比例和再折扣范围；比如可以 考虑发展商的需要，预留1%的折扣率；
根据各自的相对位置、条件等，细化，找准均价； 根据销售阶段的策略安排，找出项目不同阶段最合适的均
价； 3）层差和朝向差 （1）关注最低层和最高层的总差距； （2）层差和朝向差一定不是均匀的，可以是0，可以是1000
元，甚至更高，完全取决于销售需要。层差大幅跳动的可 能点是：
景观突变的楼层； 吉数8、9、22、28等；心理数； （3）档次越高的楼盘，客户对层差和朝向差的敏感性越
4.1.1房地产价格构成及价格影响因素 影响价格的因素主要有一般因素，市场因素和项目因素三
方面。 1) 房地产价格构成 房地产价格是房地产价值的货币体现。对于商品住宅，其
价格的计算公式为：房地产价格=成本+利润+税金+差价 具体而言，商品房价格包括以下内容：
(一) 成本 ⑴土地征用费 ⑵拆迁安置补偿费 ⑶勘察设计及前期工程费 ⑷房屋建筑安装工程费 ⑸住宅小区基础设施建设费 ⑹住宅小区非营业性公共配套设施费如派出所，幼
统一价格基础：即把比较对象的价格调整为相同的付款方 式、单位、币种和价格内涵。
交易情况修正：即把厉害关系人之间的交易，拍卖、招标、 尾盘抛售或急于购房时的交易，附带抵押或租约的交易， 相邻地产的交易修正为正常情况下的交易价格。
交易日期的修正：一般房地产市场整体有个价格变化走势， 根据这个走势调高或调低比较对象的价格。
房地产经纪代理业务概述.pptx
负责具体执行该业务的房地产经纪人员应注意
收集权以下三方面的信息：
(1)标的物业信息 物质、权属、环境等状况。
(2)与标的物业相关的市场信息 供求信息、价格
信息、竞争楼盘状况等。
• (3)委托方信息 委托方的类型、信誉情况等。
17
18
19
6．买方或承租方看房
• 无论作为买方代理，还是卖方代理，房地 产经纪人员都有义务引领买方（承租方） 全面查验标的物业的结构、设备、装修等 实体状况和物业使用状况、环境状况，并 充分告知与该物业有关的一切有利或不利 因素。
20
7．房地产交易谈判及合同签订
• 当客户对房地产经纪机构所代理的 房地产达成初步购买意向时，就要由经 纪人员同客户对房地产的价格进行谈判。 当价格最终确定下来后，经纪人员要代 表委托方与购买或承租方签订房地产交 易合同（买卖合同或租赁合同）
21
8．房地产交易价款收取与管理
• 房地产交易合同签订完毕，房地产经纪 机构要代理委托人收取房地产交易价款。
如何开拓业务，争取客户是房地产代理机 构生存、发展的关键，也是房地产代理业 务开展的前提。
业务开拓的关键是争取客户。
13
2．业务洽谈
•首先要倾听客户的陈述，充分了解客户意图与要求，同时衡量自身接受委 托、完成任务的能力。
•其次，要查清委托人是否对委托事务具备相应的权利，当委托人是自然人 时，还必须确认其具有完全民事行为能力。因此，要查验委托人的有关证 件，此外，要了解委托人的主体资格，生产经营状况及信誉。
房地产经纪业务
• 房地产代理：是指房地产经纪人或经纪机构在
受权范围内，以委托人名义与第三方进行交易， 通过提供服务并实现交易目的而收取委托人佣 金的行为。
《房地产经纪机构》课件
案例一
背景介绍
成功因素
案例启示：万科地产经纪公司的成功经验表明，在房地产经纪行业，专业化的服务、良好的品牌形象和强大的资源整合能力是至关重要的。同时，公司还需要不断进行技术创新和业务拓展，以保持竞争优势。
案例二：链家地产经纪公司
案例一
某小型房地产经纪公司
问题描述
某小型房地产经纪公司虽然拥有一定的市场份额，但在服务质量和客户满意度方面存在一定的问题。具体表现在经纪人团队的专业素质和服务意识不足，导致客户流失率较高。
详细描述
房地产经纪机构法律法规与监管
04
介绍我国房地产经纪机构相关的法律法规体系，包括国家法律、行政法规、部门规章等。
说明法律法规的制定和修订过程，以及近年来重要的法律法规变化。
法律法规制定与修订
法律法规体系
介绍负责房地产经纪机构监管的政府部门及其职责。
监管机构
监管内容
监管方式
详细说明监管机构对房地产经纪机构的监管内容，如资质管理、业务规范、信息公示等。
06
万科地产经纪公司
万科地产经纪公司是国内知名的房地产经纪机构，成立于1993年，总部位于深圳。经过多年的发展，万科地产经纪公司已经成为全国范围内具有影响力的房地产经纪公司。
万科地产经纪公司成功的关键在于其专业化的服务、良好的品牌形象和强大的资源整合能力。公司拥有一支高素质、经验丰富的经纪人团队，为客户提供全方位、专业的房地产经纪服务。此外，公司还通过不断的技术创新和业务拓展，提高服务质量和效率，满足客户的需求。
详细描述
分析房地产经纪机构的市场份额、竞争策略、优势与劣势等，以及行业集中度和发展趋势。
总结词
目前房地产经纪机构数量众多，但市场份额较为分散，行业集中度有待提高。竞争策略方面，各机构多采取差异化竞争策略，以提供个性化服务、提高服务质量等方式争夺市场份额。优势与劣势方面，部分机构拥有丰富的资源、品牌优势和渠道优势，而部分机构则面临服务同质化、运营效率低下等问题。未来行业集中度将逐步提高，优质机构将获得更多市场份额。
背景介绍
成功因素
案例启示：万科地产经纪公司的成功经验表明，在房地产经纪行业，专业化的服务、良好的品牌形象和强大的资源整合能力是至关重要的。同时，公司还需要不断进行技术创新和业务拓展，以保持竞争优势。
案例二：链家地产经纪公司
案例一
某小型房地产经纪公司
问题描述
某小型房地产经纪公司虽然拥有一定的市场份额，但在服务质量和客户满意度方面存在一定的问题。具体表现在经纪人团队的专业素质和服务意识不足，导致客户流失率较高。
详细描述
房地产经纪机构法律法规与监管
04
介绍我国房地产经纪机构相关的法律法规体系，包括国家法律、行政法规、部门规章等。
说明法律法规的制定和修订过程，以及近年来重要的法律法规变化。
法律法规制定与修订
法律法规体系
介绍负责房地产经纪机构监管的政府部门及其职责。
监管机构
监管内容
监管方式
详细说明监管机构对房地产经纪机构的监管内容，如资质管理、业务规范、信息公示等。
06
万科地产经纪公司
万科地产经纪公司是国内知名的房地产经纪机构，成立于1993年，总部位于深圳。经过多年的发展，万科地产经纪公司已经成为全国范围内具有影响力的房地产经纪公司。
万科地产经纪公司成功的关键在于其专业化的服务、良好的品牌形象和强大的资源整合能力。公司拥有一支高素质、经验丰富的经纪人团队，为客户提供全方位、专业的房地产经纪服务。此外，公司还通过不断的技术创新和业务拓展，提高服务质量和效率，满足客户的需求。
详细描述
分析房地产经纪机构的市场份额、竞争策略、优势与劣势等，以及行业集中度和发展趋势。
总结词
目前房地产经纪机构数量众多，但市场份额较为分散，行业集中度有待提高。竞争策略方面，各机构多采取差异化竞争策略，以提供个性化服务、提高服务质量等方式争夺市场份额。优势与劣势方面，部分机构拥有丰富的资源、品牌优势和渠道优势，而部分机构则面临服务同质化、运营效率低下等问题。未来行业集中度将逐步提高，优质机构将获得更多市场份额。
房地产经纪业务操作程序(ppt53张)
聚天下英才
赢中国市场
第二章 怎样活用业务四项基本原则做单
家家顺
• 注意： • 当一套房客户看 好后，便不再带其看 房，便提前做好让客 户下诚意金的准备工 作。（通过讲故事的 方式表达下保证金的 重要性）。
聚天下英才
赢中国市场
第二章 怎样活用业务四项基本原则做单
（4）、看房过程中 ①选择最佳看房路线 最好是能避开同行的线路， 花园较好的楼盘可以在小区里 逛一下，给客户留下良好的印 象和感觉。 ②提前是做好准备“打预防针”
聚天下英才
赢中国市场
交易促成与签约 1、直接促成法 2、引导促成法
家家顺
3、让步促成法
4、选择促成法 5、从众促成法
聚天下英才
赢中国市场
家家顺
第一章 第二章 第三章 第四章 信息收集处理与发布 接洽与委托 交易促成与签约 合约履行与售后服务
第五章
房地产经纪业务操作一般流程
聚天下英才
赢中国市场
合约履行பைடு நூலகம்售后服务
聚天下英才
赢中国市场
第二部分：
家家顺
如何运用 业务四项基本原则做单
聚天下英才
赢中国市场
如何运用业务四项基本原则做单
家家顺
第一章 第二章 第三章 第四章
业务四项基本原则 活用业务四项基本原则做单 摆台 抓准客户的心理
聚天下英才
赢中国市场
第一章：业务四项基本原则
家家顺
• • • •
1、提前做好准备； 2、给客户留足面子； 3、牢记中介方角色定位； 4、到什么山唱什么歌，让沟通成为习惯。
聚天下英才
赢中国市场
第二章 怎样活用业务四项基本原则做单
家家顺
注意： 需要换位思考，见人说人话， 见鬼说鬼话。
2024年房地产经纪业务操作
2024年房地产经纪业务操作合同目录第一章：总则1.1 合同目的1.2 合同原则1.3 合同适用范围第二章：经纪服务内容2.1 服务项目2.2 服务范围2.3 服务标准第三章：委托人与经纪人3.1 委托人资格3.2 经纪人资格3.3 双方权利与义务第四章：服务费用与支付方式4.1 服务费用构成4.2 费用计算标准4.3 支付方式与时间第五章：服务流程5.1 服务前期准备5.2 服务实施过程5.3 服务后期跟进第六章：信息保密与知识产权6.1 信息保密义务6.2 知识产权保护6.3 保密信息的界定第七章：合同变更、续签与解除7.1 合同变更条件7.2 合同续签规定7.3 合同解除条件第八章：违约责任8.1 违约责任的界定8.2 违约责任的承担8.3 违约责任的免除第九章：争议解决9.1 争议解决方式9.2 争议解决程序9.3 法律适用与管辖第十章：其他约定10.1 合同生效条件10.2 合同的解释权10.3 通知与送达方式第十一章：签字栏委托人签字：经纪人签字：签订日期：签订地点：合同编号：_______第一章：总则1.1 合同目的本合同旨在规范房地产经纪业务操作流程，明确双方的权利和义务，保障房地产交易的顺利进行。
1.2 合同原则本合同遵循公平、公正、诚实信用的原则，确保交易双方的合法权益。
1.3 合同适用范围本合同适用于房地产买卖、租赁等经纪服务活动。
第二章：经纪服务内容2.1 服务项目包括但不限于房产买卖、租赁代理，市场调研，房产评估，法律咨询等。
2.2 服务范围明确服务的具体区域、类型及服务对象。
2.3 服务标准按照国家及行业标准提供专业、高效的服务。
第三章：委托人与经纪人3.1 委托人资格委托人应为具有完全民事行为能力的自然人、法人或其他组织。
3.2 经纪人资格经纪人应具备相应的房地产经纪资格证书，并在合法注册的经纪机构执业。
3.3 双方权利与义务3.3.1 委托人权利与义务委托人有权获得约定的经纪服务，并应按约定支付服务费用。
房地产经纪业务基础流程课件(PPT 45页)
三、客户接洽与看房
第一、选择带看路线。从店里到该小区会一般有几 条路线，有的繁华，有的幽静，有的脏乱差，这样 可避免因路线不熟给客户带来不必要的购房心理障 碍。 第二、熟悉小区周边情况。有的客户根据情况与你 在小区附近的某个地方碰头，只有熟悉该小区周边 情况才能选择一个好的地点，避免在一些中介公司 密集的地方等敏感的地方。 第三、带看时尽量突出房子的优点，掩盖房子的缺 点。
⑴先匹配分行本身的需求，后共享需求 ⑵先在脑海进行匹配，后运用网络匹配 ⑶先匹配最近的需求，后匹配以前的需求
二、资源匹配与推广
记忆资源是有必要的，通过实地看房 和接待客户。增加客户积淀量，从而提 高匹配的效率和范围，匹配成功与否关 键在于我们对客户的理解：
这里对客户的沉淀不光是对买方的接 触 ，还要对卖方有较多的了解！
三、客户接洽与看房
⑷、约客户是时间点、约房东是时间段（半小 时为宜）。最好提前一个时间段到达，若约 在小区门口，一定比客户先到，以免其他中 介公司介入。 约看的时间，可以体现房子采光方面的优 点或掩饰采光方面的缺点。整合多组客户看 房，节省时间精力。
三、客户接洽与看房
⑸、有钥匙的房子，安排多组客户带看要定好时间 间隔，能保证彼此碰面，制造热销气氛。
本
客户的工作以及上班地址
需 求
购房由谁居住
购房的动机
家庭关系等
购房的根本决定因素
二、资源匹配与推广
注意： 客户的购房需求不是绝对的数值，
有一定的浮动范围，如房价、购房的 区域、楼层、户型等，要适当的引导 客户，不能武断的判断客户的需求， 更不要依靠网络进行所谓精确的匹配。
二、资源匹配与推广
五、业务四项基本原则
（3）设盘 了解客户的真正需求后，设盘是很重要的一个
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
第四章-房地产经纪的代理业务
第一节 房地产代理业务概述
一、房地产代理的内涵与性质 1、代理
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法 律行为，被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。
代理关系的主体包括代理人、被代理人和第三方。代 理关系由三种关系构成：代理人与被代理人的代理权关系， 代理人与第三方的代理行为关系，被代理人与第三方的法 律后果关系。
第三节 房地产代理业务常见形式 及内容
一、房地产销售代理
是指房地产开发商及房地产所有权人作为委 托人，为了实现所有房地产的销售目的，委托房 地产经纪机构以委托人的名义对所有房地产代行 销售的行为。
包括新建商品房的销售，也包括二手房转让 和置换。
第三节 房地产代理业务常见形式 及内容
一、房地产销售代理
第三，要向客户告知房地产经纪机构的名称、资格、 代理业务优势以及按房地产经纪执业规范必须告知的其他 事项。
最后，就经纪方式、佣金标准、服务标准以及拟采用 的代理合同文本内容等关键事项与客户进行协商，达成委 托意向。
第二节 房地产代理业务基本流程
三、项目调研（一手房）或房地产查验（二手房） 项目调研（一手房）的几方面工作： 1、房屋自然状况调查（包括房屋数量、面积、结 构、设备、装修情况、建筑风格等） 2、房屋基础设施及公共设施状况调查 3、证照查验（如开发商营业执照、销（预）售许 可证）
第一节 房地产代理业务概述
代理的特点： ①代理人必须在代理权限内实施民事法律行为。 ②代理人必须以被代理人的名义实施民事法律行为。 ③代理行为所产生的法律后果直接由被代理人承担。 需要注意的是，不是所有的民事法律行为都可以代理。
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施 的民事法律行为，不得代理。如领取结婚证书。
第二节 房地产代理业务基本流程
三、项目调研（一手房）或房地产查验（二手房）
房地产查验的目的是使房地产经纪人员对代理的房地 产有充分的了解和认识，做到知己知彼，为以后有效进行 代理租售打下良好的基础。 （一）房地产查验的主要内容
1、委托房地产的物质状况（包括所处地块的具体位置 和形状、朝向、房屋建筑的结构、设备、装修情况、房屋 建筑的成新）
来访客户接待、客户资料登记；现场看房及客户信息 反馈；签合同、交款开票；办证（按揭保险）；房屋交验 入住及回访 （7）佣金结算（一般为2%左右）
现场结款、周期结式 及内容
（9）房地产销售代理应注意的关键性问题 经纪人员应诚实可信 所有权转让的合法性 正确处理与委托方的关系 认真对待现场信息反馈及客户资料，准确把握与客户关 系的度 现场销售不理想时，要及时总结，必要时可调查宣传方 向、节奏，甚至重新调查定位。 严格按照合同规定范围开展代理活动
第一节 房地产代理业务概述
三、房地产代理业务的分类
1、按照代理主体对象划分：卖方代理和买方代理 2、按照代理客体划分：商品房销售代理、商铺代 理、二手房代理等。 3、按照代理业务客体交易形式划分：销售代理、 租赁代理、抵押代理、置换代理、房地产权属登 记代理等。
第二节 房地产代理业务基本流程
主要工作内容
（1）房源调查 证件查验、房屋自然状况查验、基础设施调查
（2）市场调查 踩盘、社会经济调查
（3）方案设计（进行一系列定位） （4）组织团队现场
组织团队、岗前培训、进入销售现场上岗
第三节 房地产代理业务常见形式 及内容
（5）开盘前工作 销售现场人员和设施的分工分区，现场布置；广告投
放，宣传品发放和公关活动安排。 （6）销售期工作
第二节 房地产代理业务基本流程
（一）房地产查验的主要内容
2、委托房地产的权属情况 （1）权属的类别与范围
在房地产代理业务中，一般被代理的房地产都是所有 权，在存量房出售代理业务中，一定要搞清楚标的房地产 是所有权还是使用权房。如果是所有权的，要注意如果房 地产权属归两人或两人以上所有，该房地产即为共有房地 产。对共有房地产的转让和交易，须得到其他共有人的书 面同意。 （2）房地产他项权设定情况
一、房地产代理业务开拓 房地产代理业务的拓展包括业务类型和范围的拓展，
也包括业务内容的拓展，还包括消费者客户资源数量的拓 展。最主要的是房地产项目的拓展。 规范工作流程、组建优秀代理团队、培养优秀代理人才 树立标志性项目的示范作用，建立项目品牌 加强本机构和项目的宣传，利用各种活动树立形象 开展公关联谊活动 自建网站或杂志（/Catalog_238.aspx） 为开发企业客户提供力所能及的免费服务
第二节 房地产代理业务基本流程
二、代理业务洽谈，达成初步意向
业务洽谈时先要倾听客户的陈述，充分了解客户意图 与要求，同时衡量自身接受委托、完成任务的能力。
其次，要查清委托人是否对委托事务具备相应的权利， 当委托人是自然人时，还必须确认其具有完全民事行为能 力。因此，要查验委托人的有关证件，如个人身份证、公 司营业执照等。
第二节 房地产代理业务基本流程
（二）房地产查验的基本途径 1、文字资料了解 2、现场实地察看 3、向有关人员了解（房地产经纪人员可以向已入 住的业主了解房屋使用情况，业主往往是房屋质 量的第一见证人）
第二节 房地产代理业务基本流程
四、方案设计（销售方案设计、广告宣传方案设计、公关 活动方案设计） 五、承接项目，签订合同（向委托方提供方案并申请批准， 根据委托方意见可作适当修改；索取各种证照及图纸复印 件；委托方开具委托书；签订代理合同） 六、现场销售（组织团队、上岗前培训、团队进场售楼布 置；接待购房客户、看房、谈判、签合同、收款、办理贷 款及权属登记、办理入户房屋交验） 七、佣金结算（按合同约定） 八、售后服务（延伸服务、改进服务及跟踪服务等）
即是否设定抵押权、租赁权？如果有，权利人是谁？ 期限如何确定？诸如此类的情况，对标的物的交易的难易、 价格、手续均会产生重大影响，必须在事先搞清楚。
第二节 房地产代理业务基本流程
（一）房地产查验的主要内容 3、环境状况（包括标的房地产相邻的物业类型， 周边的交通、绿地、生活设施、自然景观、污染 情况等）
第一节 房地产代理业务概述
一、房地产代理的内涵与性质 1、代理
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法 律行为，被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。
代理关系的主体包括代理人、被代理人和第三方。代 理关系由三种关系构成：代理人与被代理人的代理权关系， 代理人与第三方的代理行为关系，被代理人与第三方的法 律后果关系。
第三节 房地产代理业务常见形式 及内容
一、房地产销售代理
是指房地产开发商及房地产所有权人作为委 托人，为了实现所有房地产的销售目的，委托房 地产经纪机构以委托人的名义对所有房地产代行 销售的行为。
包括新建商品房的销售，也包括二手房转让 和置换。
第三节 房地产代理业务常见形式 及内容
一、房地产销售代理
第三，要向客户告知房地产经纪机构的名称、资格、 代理业务优势以及按房地产经纪执业规范必须告知的其他 事项。
最后，就经纪方式、佣金标准、服务标准以及拟采用 的代理合同文本内容等关键事项与客户进行协商，达成委 托意向。
第二节 房地产代理业务基本流程
三、项目调研（一手房）或房地产查验（二手房） 项目调研（一手房）的几方面工作： 1、房屋自然状况调查（包括房屋数量、面积、结 构、设备、装修情况、建筑风格等） 2、房屋基础设施及公共设施状况调查 3、证照查验（如开发商营业执照、销（预）售许 可证）
第一节 房地产代理业务概述
代理的特点： ①代理人必须在代理权限内实施民事法律行为。 ②代理人必须以被代理人的名义实施民事法律行为。 ③代理行为所产生的法律后果直接由被代理人承担。 需要注意的是，不是所有的民事法律行为都可以代理。
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施 的民事法律行为，不得代理。如领取结婚证书。
第二节 房地产代理业务基本流程
三、项目调研（一手房）或房地产查验（二手房）
房地产查验的目的是使房地产经纪人员对代理的房地 产有充分的了解和认识，做到知己知彼，为以后有效进行 代理租售打下良好的基础。 （一）房地产查验的主要内容
1、委托房地产的物质状况（包括所处地块的具体位置 和形状、朝向、房屋建筑的结构、设备、装修情况、房屋 建筑的成新）
来访客户接待、客户资料登记；现场看房及客户信息 反馈；签合同、交款开票；办证（按揭保险）；房屋交验 入住及回访 （7）佣金结算（一般为2%左右）
现场结款、周期结式 及内容
（9）房地产销售代理应注意的关键性问题 经纪人员应诚实可信 所有权转让的合法性 正确处理与委托方的关系 认真对待现场信息反馈及客户资料，准确把握与客户关 系的度 现场销售不理想时，要及时总结，必要时可调查宣传方 向、节奏，甚至重新调查定位。 严格按照合同规定范围开展代理活动
第一节 房地产代理业务概述
三、房地产代理业务的分类
1、按照代理主体对象划分：卖方代理和买方代理 2、按照代理客体划分：商品房销售代理、商铺代 理、二手房代理等。 3、按照代理业务客体交易形式划分：销售代理、 租赁代理、抵押代理、置换代理、房地产权属登 记代理等。
第二节 房地产代理业务基本流程
主要工作内容
（1）房源调查 证件查验、房屋自然状况查验、基础设施调查
（2）市场调查 踩盘、社会经济调查
（3）方案设计（进行一系列定位） （4）组织团队现场
组织团队、岗前培训、进入销售现场上岗
第三节 房地产代理业务常见形式 及内容
（5）开盘前工作 销售现场人员和设施的分工分区，现场布置；广告投
放，宣传品发放和公关活动安排。 （6）销售期工作
第二节 房地产代理业务基本流程
（一）房地产查验的主要内容
2、委托房地产的权属情况 （1）权属的类别与范围
在房地产代理业务中，一般被代理的房地产都是所有 权，在存量房出售代理业务中，一定要搞清楚标的房地产 是所有权还是使用权房。如果是所有权的，要注意如果房 地产权属归两人或两人以上所有，该房地产即为共有房地 产。对共有房地产的转让和交易，须得到其他共有人的书 面同意。 （2）房地产他项权设定情况
一、房地产代理业务开拓 房地产代理业务的拓展包括业务类型和范围的拓展，
也包括业务内容的拓展，还包括消费者客户资源数量的拓 展。最主要的是房地产项目的拓展。 规范工作流程、组建优秀代理团队、培养优秀代理人才 树立标志性项目的示范作用，建立项目品牌 加强本机构和项目的宣传，利用各种活动树立形象 开展公关联谊活动 自建网站或杂志（/Catalog_238.aspx） 为开发企业客户提供力所能及的免费服务
第二节 房地产代理业务基本流程
二、代理业务洽谈，达成初步意向
业务洽谈时先要倾听客户的陈述，充分了解客户意图 与要求，同时衡量自身接受委托、完成任务的能力。
其次，要查清委托人是否对委托事务具备相应的权利， 当委托人是自然人时，还必须确认其具有完全民事行为能 力。因此，要查验委托人的有关证件，如个人身份证、公 司营业执照等。
第二节 房地产代理业务基本流程
（二）房地产查验的基本途径 1、文字资料了解 2、现场实地察看 3、向有关人员了解（房地产经纪人员可以向已入 住的业主了解房屋使用情况，业主往往是房屋质 量的第一见证人）
第二节 房地产代理业务基本流程
四、方案设计（销售方案设计、广告宣传方案设计、公关 活动方案设计） 五、承接项目，签订合同（向委托方提供方案并申请批准， 根据委托方意见可作适当修改；索取各种证照及图纸复印 件；委托方开具委托书；签订代理合同） 六、现场销售（组织团队、上岗前培训、团队进场售楼布 置；接待购房客户、看房、谈判、签合同、收款、办理贷 款及权属登记、办理入户房屋交验） 七、佣金结算（按合同约定） 八、售后服务（延伸服务、改进服务及跟踪服务等）
即是否设定抵押权、租赁权？如果有，权利人是谁？ 期限如何确定？诸如此类的情况，对标的物的交易的难易、 价格、手续均会产生重大影响，必须在事先搞清楚。
第二节 房地产代理业务基本流程
（一）房地产查验的主要内容 3、环境状况（包括标的房地产相邻的物业类型， 周边的交通、绿地、生活设施、自然景观、污染 情况等）