最新第四章-房地产经纪的代理业务课件ppt

第二节 房地产代理业务基本流程
（一）房地产查验的主要内容
2、委托房地产的权属情况 （1）权属的类别与范围
在房地产代理业务中，一般被代理的房地产都是所有 权，在存量房出售代理业务中，一定要搞清楚标的房地产 是所有权还是使用权房。如果是所有权的，要注意如果房 地产权属归两人或两人以上所有，该房地产即为共有房地 产。对共有房地产的转让和交易，须得到其他共有人的书 面同意。 （2）房地产他项权设定情况
第一节 房地产代理业务概述
三、房地产代理业务的分类
1、按照代理主体对象划分：卖方代理和买方代理 2、按照代理客体划分：商品房销售代理、商铺代 理、二手房代理等。 3、按照代理业务客体交易形式划分：销售代理、 租赁代理、抵押代理、置换代理、房地产权属登 记代理等。
第二节 房地产代理业务基本流程
一、房地产代理业务开拓 房地产代理业务的拓展包括业务类型和范围的拓展，
也包括业务内容的拓展，还包括消费者客户资源数量的拓 展。最主要的是房地产项目的拓展。 规范工作流程、组建优秀代理团队、培养优秀代理人才 树立标志性项目的示范作用，建立项目品牌 加强本机构和项目的宣传，利用各种活动树立形象 开展公关联谊活动 自建网站或杂志（http://www.worldunion.com.cn/Catalog_238.aspx） 为开发企业客户提供力所能及的免费服务
第三节 房地产代理业务常见形式 及内容
一、房地产销售代理
是指房地产开发商及房地产所有权人作为委 托人，为了实现所有房地产的销售目的，委托房 地产经纪机构以委托人的名义对所有房地产代行 销售的行为。
包括新建商品房的销售，也包括二手房转让 和置换。
第三节 房地产代理业务常见形式 及内容
一、房地产销售代理
第二节 房地产代理业务基本流程
（二）房地产查验的基本途径 1、文字资料了解 2、现场实地察看 3、向有关人员了解（房地产经纪人员可以向已入 住的业主了解房屋使用情况，业主往往是房屋质 量的第一见证人）
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第二节 房地产代理业务基本流程
四、方案设计（销售方案设计、广告宣传方案设计、公关 活动方案设计） 五、承接项目，签订合同（向委托方提供方案并申请批准， 根据委托方意见可作适当修改；索取各种证照及图纸复印 件；委托方开具委托书；签订代理合同） 六、现场销售（组织团队、上岗前培训、团队进场售楼布 置；接待购房客户、看房、谈判、签合同、收款、办理贷 款及权属登记、办理入户房屋交验） 七、佣金结算（按合同约定） 八、售后服务（延伸服务、改进服务及跟踪服务等）
第四章-房地产经纪的代理业务
第一节 房地产代理业务概述
一、房地产代理的内涵与性质 1、代理
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法 律行为，被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。
代理关系的主体包括代理人、被代理人和第三方。代 理关系由三种关系构成：代理人与被代理人的代理权关系， 代理人与第三方的代理行为关系，被代理人与第三方的法 律后果关系。
第一节 房地产代理业务概述
代理的特点： ①代理人必须在代理权限内实施民事法律行为。 ②代理人必须以被代理人的名义实施民事法律行为。 ③代理行为所产生的法律后果直接由被代理人承担。 需要注意的是，不是所有的民事法律行为都可以代理。
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施 的民事法律行为，不得代理。如领取结婚证书。
即是否设定抵押权、租赁权？如果有，权利人是谁？ 期限如何确定？诸如此类的情况，对标的物的交易的难易、 价格、手续均会产生重大影响，必须在事先搞清楚。
第二节 房地产代理业务基本流程
（一）房地产查验的主要内容 3、环境状况（包括标的房地产相邻的物业类型， 周边的交通、绿地、生活设施、自然景观、污染 情况等）
来访客户接待、客户资料登记；现场看房及客户信息 反馈；签合同、交款开票；办证（按揭保险）；房屋交验 入住及回访 （7）佣金结算（一般为2%左右）
现场结款、周期结算、清盘结算 （8）售后服务
第三节 房地产代理业务常见形式 及内容
（9）房地产销售代理应注意的关键性问题 经纪人员应诚实可信 所有权转让的合法性 正确处理与委托方的关系 认真对待现场信息反馈及客户资料，准确把握与客户关 系的度 现场销售不理想时，要及时总结，必要时可调查宣传方 向、节奏，甚至重新调查定位。 严格按照合同规定范围开展代理活动
主要工作内容
（1）房源调查 证件查验、房屋自然状况查验、基础设施调查
（2）市场调查 踩盘、社会经济调查
（3）方案设计（进行一系列定位） （4）组织团队现场
组织团队、岗前培训、进入销售现场上岗
第三节 房地产代理业务常见形式 及内容
（5）开盘前工作 销售现场人员和设施的分工分区，现场布置；广告投
放，宣传品发放和公关活动安排。 （6）销售期工作
第二节 房地产代理业务基本流程
三、项目调研（一手房）或房地产查验（二手房）
房地产查验的目的是使房地产经纪人员对代理的房地 产有充分的了解和认识，做到知己知彼，为以后有效进行 代理租售打下良好的基础。 （一）房地产查验的主要内容
1、委托房地产的物质状况（包括所处地块的具体位置 和形状、朝向、房屋建筑的结构、设备、装修情况、房屋 建筑的成新）
第二节 房地产代理业务基本流程
二、代理业务洽谈，达成初步意向
业务洽谈时先要倾听客户的陈述，充分了解客户意图 与要求，同时衡量自身接受委托、完成任务的能力。
其次，要查清委托人是否对委托事务具备相应的权利， 当委托人是自然人时，还必须确认其具有完全民事行为能 力。因此，要查验委托人的有关证件，如个人身份证、公 司营业执照等。
第三，要向客户告知房地产经纪机构的名称、资格、 代理业务优势以及按房地产经纪执业规范必须告知的其他 事项。
最后，就经纪方式、佣金标准、服务标准以及拟采用 的代理合同文本内容等关键事项与客户进行协商，达成委 托意向。
第二节 房地产代理业务基本流程
三、项目调研（一手房）或房地产查验（二手房） 项目调研（一手房）的几方面工作： 1、房屋自然状况调查（包括房屋数量、面积、结 构、设备、装修情况、建筑风格等） 2、房屋基础设施及公共设施状况调查 3、证照查验（如开发商营业执照、销（预）售许 可证）