华夏幸福基业的招商运营模式研究
【精品报告】华夏幸福产业园运营模式研究分享
公司已开发项目分布
产业园案例 园区开发:业务囊括土地一级开发、产业发展和物业管理等, 华夏幸福基业 并形成了四大产品体系,在新增园区中都有所体现
业务内容
对开发区域进行前期规划 基础设施投资建设与管理 市政公用设施建设与管理 土地整理 产业发展服务(招商引资 服务) 物业管理 厂房建设租赁
四大产品体系
华夏幸福基业 现金流模式:投资房地产销售回现反哺土地整理前期费用,政府
模式解读
基建返还、招商佣金以及后期服务将短期盈利转变为长期盈利
如何解决资金瓶颈成为“园区运营+地产 开发”模式成败的关键
华夏幸福基业 风险剖析:园区开发面临单个园区收入下降,扩张后管理半径面
模式解读
临挑战,房地产开发过于集中,实际销售有待市场验证
事业版图从环首都经济区、环渤海经济圈开始外拓
已投资开发运营的园区包括固安工业园区(河北廊 坊)、大厂潮白河工业区(河北廊坊)和怀来京北 生态新区(河北张家口)、嘉善高铁新城(浙江嘉 兴)、沈水生态科技创新城(辽宁沈阳)等、
2011年起公司每年新拓展了6-8个园区
从2011 年开始,公司每年新拓展了6-8个园区进 行产业新城的开发建设,都是与市县级政策签约, 新城涵盖科技、航天、影视动漫、电子商务等各大 产业。
房地产开发
公司房产销售目前过于集中于北京周边地 区,今年受益于限购所引发的投资性需求 溢出效应。项目过于集中于单一区域导致 公司未来将面临单区域销售瓶颈的考验。 虽然目前公司大量的预收账款可保障未来 2-3 年的业绩增长,但实际销售的增速将 是需要密切关注的方向。
华夏幸福案例—河北廊坊固安工业园
典型案例
投资建设能力
通过与政府签订园区整体的排他性协议,通过下 属九通投资和京御房地产公司为政府提供工业园区 的开发、建设、招商、运营管理的园区开发一体化 服务,具备较强的投资建设能力
最新华夏幸福基业商业模式分析
华夏幸福基业商业模式分析华夏幸福基业商业模式简析目录一、企业概况;二、主要商业模式;三、模式优劣势分析;四、华夏幸福基业核心竞争力分析;五、借鉴意义。
一、企业概况华夏幸福基业股份有限公司创立于1998年,是中国领先的开发区投资运营企业集团,以建设“经济发展、社会和谐、人民幸福”的开发区城市为企业公民责任,公司核心业务包括园区开发运营和城镇开发建设。
2013年上半年,公司销售额共计159亿元,实现营业收入88亿元,实现营业利润23亿元。
公司投资运营的园区新增签约入园企业28家,新增签约投资额102亿元。
(数据来自公司2013年半年报)公司秉持“一个开发区,一个城市的未来”的理念,华夏幸福基业以产业发展和城市发展双轮驱动的发展模式,以实际行动加入到推动中国区域协调发展、城乡统筹,推动中国城市化、工业化进程的行列。
二、主要商业模式1、“园区+地产”的产业新城模式园区运营主要是通过与地方政府签订区域整体委托开发协议,公司全权接管了园区开发的所有事宜,从前期的土地整理、基础设施建设到招商引资,再到后期的综合服务。
地产开发主要是在园区及其周边进行大规模的房地产开发。
图1、按土地性质分,开发区一般整体规划面积划分2、“园区+地产”模式详细开发流程图2:注:本流程中所涉及平台公司及其他项目承接公司均为幸福基业控股子公司。
3、主要涉及行业及利润来源主营业务收入状况及行业分布表(单位:亿元人民币)注:(1)、产业发展服务是指在委托工业园区内进行产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务等产业发展服务;园区综合服务是指在委托工业园区内进行园区绿化、保洁、公共项目经营与维护等业务。
(2)、本表依据公司2013年半年报公布数据得出。
三、模式优劣势分析优势:1、该模式能够满足企业和区域发展需求。
这种开发模式的精髓在于实现了企业与地方政府的“双赢”。
从企业角度看,“园区运营+地产开发”模式有很好的协同效应:①、由于公司本身就是土地整理的负责人,利用对于区域整体土地规划的了解,可以低成本锁定大量土地;②、土地整理和基础设施建设需要大量的资金投入,公司前期的地产销售回款可以在一定程度上实现对于前两者的现金流支持;③、园区发展带来的产业经济发展以及高端产业人群的消费和住房需求可以为地产项目提供相对充足的目标客户群;④、随着园区基础设施建设的日渐完善,入驻企业数量的不断增加,区域整体价值将获得有效提升,从而对房地产的销售形成强劲的支撑;⑤、该模式运营中期能够为企业带来中长期稳定收入,支持企业市场扩张。
华夏幸福产业园运营模式研究分享
华南顾问—综合体事业部 沉淀人:丁维卿
产业园案例 公司简介:工业园区域运营开发商,2011年11月借壳上市, 华夏幸福基业 以环首都经济区为发展基地,近年事业版图开始外拓
2011 年9 月15 日华夏幸福基业借壳ST 国祥上市
华夏幸福基业成立于1998 年,拥有房地产开发经 营业务一级资质,早前致力于河北省内的城市住宅 开发。2002 年开始运营固安工业园区后,逐渐向 工业园区域运营开发商转型,目前已形成“园区+ 地产”的独特运营模式。
扩区·跨越: 产业布局:积极发展无污染、高科技、高附加 值的环境友好型项目,固安工业园区日益成为 资源节约型、生态友好型的产业新城 城市运营:运用现代城市营销理念,从政策市 场、资本市场、消费市场、人才市场等进行城 市运营
企业名称
主要产品
京东方(河北)移动显示 薄膜晶体管、液晶显示
技术有限公司
器、有机发光显示器
规划三大产业区,滨河综合产业 区、现代服务业、先进制造业产 业区
产城双核驱动
理念二:城市化
在园区中心位置,规划城 市核心区
典型案例
固安工业园
发展阶段1: 2002-2006年,开发区规划、基础设施建设及初步 招商阶段,引进行业龙头企业,产业先行奠定开发区制高点
发轫·破冰:成立廊坊开发区固安园区,6月28 日项目正式奠基
公司已开发项目分布
产业园案例 园区开发:业务囊括土地一级开发、产业发展和物业管理等, 华夏幸福基业 并形成了四大产品体系,在新增园区中都有所体现
业务内容
对开发区域进行前期规划 基础设施投资建设与管理 市政公用设施建设与管理 土地整理 产业发展服务(招商引资 服务) 物业管理 厂房建设租赁
2018年五大产业园区运营模式分析研究
五大产业园运营模式分析WORD版本下载后可编辑一、华夏幸福基业1、企业背景及发展概况华夏幸福基业成立于1998年,拥有房地产开发经营业务一级资质,早期致力于河北省内的城市住宅项目开发。
2002年开始运营固安工业园,逐步向工业园区运营商进行转变,目前已经形成“园区+地产”运营模式。
华夏幸福基业开发版图主要位于环首都经济圈、环渤海经济圈等地。
其运营模式的成功主要在于寻求地方政府与企业之间能够实现双赢的契合点,通过产业新城的建设帮助政府实现地域经济的快速发展,同时在获取廉价土地方面与当地政府形成默契,实现互帮互赢。
2、运营模式和盈利模式➢运营模式以打造“产业新城”为企业战略定位,以“园区+地产”作为盈利模式,公司在园区还未起步前,就与当地政府签订排他性的园区整体委托开发协议,由华夏幸福对园区进行前期规划、基础设施建设、土地整理、商品房开发、工业厂房开发、园区招商引资以及企业入院后的物业管理服务,政府则提供行政方面的服务和管理。
与2015年提出的PPP模式不谋而合。
企业整体运作类似于中介服务,通过对产业新城的整体操盘,整合地方政府、资金、技术、高新产业等各方资源,进行园区的规划建设和运营管理服务。
➢运营特点1)选址:华夏幸福产业园多定位于经济尚不发达的城郊或县域待发展新区,以助力区域经济发展为目标有利于与当地政府洽谈排他性的合作协议,争取更多利好政策;2)良好的政府关系:凭借良好的政企关系进行排他性的合作协议洽谈,同时能够及早地参与地块的规划和土地整理工作,甚至参与区域发展规划,对园区规划及后期招商均有利好。
对政府来说,华夏幸福已经成为政府基建和招商引资的外包机构。
3)行政服务通道:得益于与政府的合作关系,园区行政服务直接与政府相关部门协调对接,加快园区企业办事效益,对企业入驻有一定吸引力。
4)廉价拿地:通过产业新城开发以较低的价格获取大量住宅土地用于房地产开发销售,获取利润。
产业地产部分仅提供规划建设、招商运营服务。
《揭秘:华夏幸福是怎么做招商的》
▎1、注重规模,更注重机制华夏幸福把自己的招商体系叫作“产业发展生态体系”,其在对外宣传时经常用一个数字,即4600人的产业发展团队——粗略来算,在将2万人的集团员工中占据近1/4的份量。
但在赵威看来,华夏幸福的招商核心竞争力绝不仅仅停留在4600人这个数字上。
必须有一套与庞大团队人数相匹配,能够充分调动团队积极性与能力的科学运转机制。
“如果华夏幸福4600人就能把招商做到最好,那哪天有别的企业建立了5000人的团队,是否华夏幸福瞬间就被干掉了?显然不是。
招商,或称为产业发展工作,是华夏幸福产业新城体系中最核心的能力,华夏幸福在很多区域能被认可,都是因为拥有产业发展能力,这个核心能力可不单单是靠堆人数就能立竿见影的。
”▎2、科学分工,结果导向所谓的华夏幸福4600人招商团队,并不是简单的“人海战术”,其实是由五大互相配合、彼此协同补位的部分组成:第一部分是太库科技,贯彻“全球技术、华夏加速、中国创造”理念,在全球范围内的技术前端和前沿寻找技术产业化与项目落地机会。
第二部分是并购而来的苏州火炬孵化,主要做中小微企业服务。
第三部分也是并购而来的伙伴地产(华夏幸福对于关键领域的短板,会很坚决地以并购来补强),类似于产业地产中介服务的链家。
以珠三角的工业房产为主要阵地和载体,在全国做了1000多家门店。
第四部分是美国康威国际,是全球选址领域的知名咨询机构,通过与其合作,华夏能在大型外企全球选址时了解其选址过程中面临的核心问题和想法,有更大机会影响到他们的决策。
第五部分,才是华夏幸福自建的产业发展集团,也是赵威负责的核心团队。
目标是以现有产业资源整合能力服务产业新城打造为目的,推动每个区域的产业导入和招商引资。
上述五个团队,各擅胜场,通过分工协作从不同角度补齐招商链条中的环节,通过结果导向的考核机制,最大效率完成招商任务与指标。
▎3、行业细分,缩小产业颗粒度为了防止招商力量分散,华夏幸福根据自身特点、布局区域禀赋以及行业前景,将产业发展方向聚焦于电子信息、高端装备、新能源汽车、航空航天、节能环保、新材料、生物医药、都市消费、生产性服务业与文化创意十大产业,并围绕十大产业进一步细分为42个二级与118个三级产业细分子目录。
【前瞻产业研究院】产业新城模式—华夏幸福基业
前瞻产业研究院
产业地产案例| 产业新城模式—华夏幸福基业
一、概况
华夏幸福企业成立于1998年,早期以地产销售为主,2002年通过固安工业园区成功转型,确定以产业新城为核心产品的运营模式。
二、发展模式
依托政府资源,储备大量土地,开发产业新城
三、产品线
逐步形成“四港一基地”的成熟产品线
项目产品体系的确立是项目产品标准化的重要组成。
产品体系的标准化是项目快速复制和成本控制的前提和关键。
从不同功能项目的产品形态和配套内容,设立5+5+4 产品体系。
四、盈利模式
产业园区住宅的配套销售以及园区结算回款构成了华夏幸福基业的主要收入来源。
另外华夏幸福基业额储备了大量低价土地,未来土地销售收入可能将成为其重要收入来源。
五、核心价值
快速出形象,助力政绩实现十年发展,固安工业园区工业产值从2亿元增加至112亿元实现56倍增长,固定资产投资从10亿元增加到116.6亿元,实现12倍增长,实现了从农村到产业新城的飞跃。
华夏幸福调研结果报告
住宅集团
研发副总 市场策划
开发、规划、策划
工程副总 工程管理
成本副总
成本
营销副总
营销管理 筹划策划
运营副总
计划运营 总监 组织绩效 总监
人力
财务
片区 总经理
体系、质量、进度
设计管理
建筑、景观、精装
招采部 维修
职 能 中 心
体系搭建
片区营销总监
十 大 片 区
廊坊片区
北部新区 空港 开发区
片区工程总监
合约
企 业 组 织 架 构
G45区域 事业部 环北京区域 事业部
五大集团
产业发展 集团 住宅 集团 商业地产 集团 物业 集团 城市发展 集团
华夏幸福股份公司
浙沪鄂区域 事业部
苏皖区域 事业部
直属区域 事业部
成渝区域 事业部
沈大区域 事业部
一带一路 事业部
TOP轨道交通
事业部
九大区域事业部
河北华夏幸福基业运营管理模式调查结果报告
净资产收益率(ROE)达60%。
河北华夏幸福基业运营管理模式调查结果报告
企业简介
• 企业业绩
2015年,华夏幸福共实现销售额723.53亿元,同比去年大幅上涨
41.17%,大幅超额完成了2015年615亿元的年度目标。
在产业新城开发建设方面,华夏幸福共实现包含产业服务收入在内的产业
新城开发建设收入为593.67亿元,比去年同期上涨37.79%,增速相
企业简介
• 企业布局
公司的事业版图主要布局于京津冀、长江经济带、沈阳都市圈 和一带一路,遍布北京、河北、上海、辽宁、江苏、浙江、四川、 安徽、印度尼西亚等全球30余个区域。
华夏幸福基业招商模式分析
华夏幸福基业工业园区招商分析一、销售现状华夏幸福2014年实现年度销售额512.54亿元,同比大幅上涨37%,而与2011年华夏幸福上市之初的165亿元年销售额相比,增长已两倍有余,2015年一季度,华夏幸福实现销售额130.95亿元,相比去年同期增幅达20.07%。
根据华夏幸福的公告,其销售来源主要分为产业发展服务、基础设施建设、土地整理、综合服务、物业管理服务、园区住宅配套、城市地产开发等。
其中园区住宅配套的销售额占绝对主导,在2014年华夏幸福512.54亿元的年度销售额中,园区住宅配套为355.02亿元,占据69%的比率。
在工业园区招商方面,截至2014年6月底,华夏幸福已为各地产业新城累计引进签约企业600余家,招商引资额突破1200亿元,创造新增就业岗位3万余个。
二、开发模式华夏幸福并没有园区所有权,而是托管性质的‘轻资产运营’,开创“工业园区+房地产开发”的商业模式。
这个模式是与地方政府签约,垄断该区域一级开发,以垫资的方式进行土地整理和配套设施的建设,并代行政府职能招商引资发展特定产业,为园区提供服务。
同时,利用一级开发的优势,公司可以获取大量房地产开发用地。
最后,通过园区住宅的销售来回笼资金。
三、招商特点1、产业升级三段论(固安工业园经验)(1)第一阶段,“从无到有”①,主要工作是产业转移。
起初,固安主要承接来自北京的产业转移,主要是传统机械加工,产业质量不高,但也算有产业成效。
(2)第二阶段:“从有到高”三四年过去,产业园聚集了几百家企业,就进入到“从有到高”的产业整合升级。
华夏幸福基业梳理企业的产业链联系,抓住龙头企业围绕其招收项目,利用人为干预和促进形成一个个产业集群。
如今,固安产业园内产业集群有16组之多。
(3)第三阶段:创新,嫁接新技术。
中国未来十年,不可能再依靠牺牲环境和廉价劳动力去进行粗犷发展了。
怎么融入到全世界大的产业链集群呢?答案是,从创新源头抓起,嫁接新技术。
华夏幸福产业园运作模式-精选
华夏幸福产业园运作模式一、华夏幸福基业模式1、业务模式华夏幸福基业业务包括房地产开发和园区经营与开发两大块,借壳完成后,华夏幸福基业间接控股的京御地产成为实际上的业务平台。
京御地产负责房地产二级开发与销售、配套物业服务业务。
京御地产的全资子公司九通投资负责园区开发业务,作为河北固安工业区、大厂潮白河工业园区和怀来京北生态新区三个园区开发与经营的业务平台,对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务(招商引资服务)、物业管理、厂房建设租赁等。
企业整体运作类似于中介服务,通过对产业新城的整体操盘,整合地方政府、资金、技术、高新产业等各方资源,进行园区的规划建设和运营管理服务。
(1)战略聚焦:华夏幸福首先围绕北京布局,逐渐辐射到河北沿海地区、辽东半岛、山东半岛等环渤海区域,园区在地域选择上,聚焦核心大城市周边地带、快速轨道线的衔接地带、城乡落差较大的“洼地”。
目前已经运营的固安、大厂工业园均在京郊50公里范围内。
(2)前瞻性规划先行:前期接洽以区域的产业发展战略为牵引,通过同国内、国际顶级战略咨询公司合作,深入研究区域的产业发展规划,明确区域的产业定位、发展方向、空间布局和产业发展策略,获得政府的高度认可,并通过丰富的一级开发、城乡统筹建设、园区核心区建设、产业招商和住宅建设等多样化得产品和服务获取政府的信任,在建设中获得政府的高度支持和配合。
(3)签订协议明确进度计划与结算方式:并签订委托开发协议,该委托是排他性的、非经华夏幸福基业同意不可撤销或变更,且委托期限一般长达50 年,同时在协议中明确收入确认和结算方式以保证其在园区开发业务上的正当收益和权力。
(4)分块开发:华夏幸福对产业园的开发采取逐步分块开发的模式,每年平均仅开发一平方公里,每平方公里须投资4-5亿元左右,其中征地和拆迁占60%,基础设施建设占40%。
(5)同时利用低价土地进行园区配套及周边配套住宅同步开发建设。
华夏幸福工业地产片区开发模式分析调研报告.doc
华夏幸福工业地产片区开发模式分析调研报告2017年9月30日目录一、华夏幸福公司的背景和业绩状况 1二、华夏幸福的模式分析 3 (一)组织架构设置:(二)项目拓展策略:(三)业务开展类型(四)园区开发步骤:(五)盈利模式(六)核心竞争力分析(七)城镇化分析三、结论与建议18一、华夏幸福公司的背景和业绩状况(一)公司背景华夏幸福成立于1998年,早前致力于河北省内的城市住宅开发。
2002年开始运营固安工业园区后,逐渐向工业园区域运营开发商转型,目前已形成“园区+地产”的运营模式。
在园区开发方面,该公司主要业务内容包括对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务(招商引资服务)、物业管理、厂房建设租赁等。
在房地产开发方面,该公司目前已经形成以孔雀城、大卫城、华夏系列等产品系列。
(二)公司业绩呈现爆发式增长2012年,华夏幸福全年完成销售额211.35亿元,同比增长28.09%。
公司实现营业收入120.77亿元,同比增长55.03%;实现营业利润25.18亿元,同比增长43.95%;实现归属于母公司所有者的净利润17.83亿元,同比增长31.34%。
2012年度公司加权平均净资产收益率为51.42%,处于行业较高水平。
截至2012年末,公司货币资金余额55.56亿元,公司持续实现经营活动净现金流为正。
公司在产业促进方面的收入也实现了较大提升,2012年,公司主营业务收入120.13亿,其中产业发展服务收入为15.46亿,加上与之相关的业务包括土地整理、园区建设、综合服务等的收入达到36.76亿,占主营业务收入超过了三成。
2012年,华夏幸福业务布局迅速扩张。
截至报告期末,公司新拓展园区5个,成功实现了环北京、环沈阳、环上海三大区域布局。
新拓展的5个园区分别位于河北香河、辽宁沈阳苏家屯、江苏无锡、江苏镇江和河北固安新兴产业示范区。
截至2012年底,公司投资开发建设的产业新城和城市产业综合体达到15个。
华夏幸福基业的招商运营模式的研究
华夏幸福基业的招商运营模式研究现在仍然能听到很多质疑的声音,觉得华夏幸福的产业地产只是以产业的幌子在做房地产。
诚然,华夏幸福在很多新拓展项目上(目前全国委托经营50多个园区)似乎没有当年固安的神奇表现,但是考虑到即便是大势所趋的固安,也是艰苦耕耘了10年才初见成效,加之现在整个中国经济和产业低迷的状况,这些园区运营效果也远非华夏幸福能力所能立竿见影的。
在2015中国产业地产30强榜单评选中,华夏幸福位列榜首,其实私下里我们是清楚的,很多同行不甚服气。
其实,我们选择将华夏送上榜首的核心理由也很明确,那就是华夏幸福在整个产业地产界有着最强烈的战略驱动属性,能够坚定地在既定战略之下按部就班地部署行动。
其要做的不仅是单单某座新城的建设者,更是中国产业的促动者,而二者原本就是不可分割连为一体的。
在榜单评选之后1个月,华夏幸福在其一年一度的产业中国年会上,明确提出了“全球技术商业化”是产业升级发展的核心动力,并称将通过产学研互融互通的理念,挖掘和释放产业升级发展的动力源,构建一个基于以“全球技术商业化”为目标的创新生态系统。
我们认为,至少从这个理念与随后一系列行动的节奏上,华夏幸福是能够证明它们位列产业地产30强榜首的说服力的。
▎以产业研一体化促动技术商业化技术商业化并不是一个离我们十分遥远的词汇,从曾经中关村、光谷的诞生,到如今北上广遍地开花的创客空间,无不是技术商业化在实体空间上的体现。
无论对于一个园区,还是一个城市,乃至于整个国家,甚至于整个人类,技术的商业化都是一个永恒的痛点。
具体到我们国家,科学技术成果产业化是科技创新多年来一直面临的课题,技术创新与产业实践的步伐往往不能协同。
同时,从产业发展的全过程来看,科技原始创新到成果转化落地,再到商业化拓展,一个完整的技术商业化全过程将成为科技创新的重要根基。
既然是如此大的一个命题,整个人类、国家力量穷竭全力也不能轻易搞掂,区区一个民营企业华夏幸福,即便它心比天高,钱比海阔,又能奈何呢?但它又不能不去做。
华夏幸福基业案例分析产业园
4
2022/11/5
园区概况-园区分布
园区分布:公司事业版图主要位于环首都经济区、环渤海经济圈等地;已投资 开发运营的园区包括固安工业园区河北廊坊、大厂潮白河工业区河北廊坊和 怀来京北生态新区河北张家口&
项目
新增入园企业数量 新增签约投资额亿 元
固安
36 84.56
大厂
19 23.92
怀来
19 13.44
小计
74 121.92
其它新增 园区
12
7.78
总计
86 129.7
累计入园企业数量
266
113
47
426
12
438
累计签约投资额亿 元
347.24
109.22
25.21
481.67
7.78
单位企业投资额亿 元-新增
行业名称
产业发展服务 基础设施建设
土地整理 综合服务 物业管理服务 园区住宅配套 城市地产开发
其他 合计
营业收入
9.53 1.86 22.63 0.32 0.25 38.54 4.16 0.30 77.59
营业成本
1.49 15.24 0.23 0.40 24.16 2.98 0.26
-
毛利率
19.9% 32.7% 27.9% -62.1% 37.3% 28.2% 12.8%
2. 土地开发采用BT模式;与政府110%结算&招商引资;提供产业服务收入&当地政府以上一 年落地投资额的45%进行返还;落地投资额包括土地、厂房、机器设备等&2012年之前; 综合毛利利润高达40%左右&
华夏幸福基业的招商运营模式的研究
华夏幸福基业的招商运营模式研究现在仍然能听到很多质疑的声音,觉得华夏幸福的产业地产只是以产业的幌子在做房地产。
诚然,华夏幸福在很多新拓展项目上(目前全国委托经营50多个园区)似乎没有当年固安的神奇表现,但是考虑到即便是大势所趋的固安,也是艰苦耕耘了10年才初见成效,加之现在整个中国经济和产业低迷的状况,这些园区运营效果也远非华夏幸福能力所能立竿见影的。
在2015中国产业地产30强榜单评选中,华夏幸福位列榜首,其实私下里我们是清楚的,很多同行不甚服气。
其实,我们选择将华夏送上榜首的核心理由也很明确,那就是华夏幸福在整个产业地产界有着最强烈的战略驱动属性,能够坚定地在既定战略之下按部就班地部署行动。
其要做的不仅是单单某座新城的建设者,更是中国产业的促动者,而二者原本就是不可分割连为一体的。
在榜单评选之后1个月,华夏幸福在其一年一度的产业中国年会上,明确提出了“全球技术商业化”是产业升级发展的核心动力,并称将通过产学研互融互通的理念,挖掘和释放产业升级发展的动力源,构建一个基于以“全球技术商业化”为目标的创新生态系统。
我们认为,至少从这个理念与随后一系列行动的节奏上,华夏幸福是能够证明它们位列产业地产30强榜首的说服力的。
▎以产业研一体化促动技术商业化技术商业化并不是一个离我们十分遥远的词汇,从曾经中关村、光谷的诞生,到如今北上广遍地开花的创客空间,无不是技术商业化在实体空间上的体现。
无论对于一个园区,还是一个城市,乃至于整个国家,甚至于整个人类,技术的商业化都是一个永恒的痛点。
具体到我们国家,科学技术成果产业化是科技创新多年来一直面临的课题,技术创新与产业实践的步伐往往不能协同。
同时,从产业发展的全过程来看,科技原始创新到成果转化落地,再到商业化拓展,一个完整的技术商业化全过程将成为科技创新的重要根基。
既然是如此大的一个命题,整个人类、国家力量穷竭全力也不能轻易搞掂,区区一个民营企业华夏幸福,即便它心比天高,钱比海阔,又能奈何呢?但它又不能不去做。
华夏幸福产业新城模式与产业园案例(优选.)
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华夏幸福产业园目录华夏幸福产业园 (1)一、华夏模式 (2)1、华夏幸福基业模式简析 (2)2、华夏幸福475平方米公里全国版图大跃进 (22)4、布局“特色小镇”华夏幸福扩容新产业模式 (27)6、对华夏幸福产业新城模式的思考 (31)7、产业新城模式下的千亿目标与全球化战略 (34)8、产业新城:一个关于中国城市化进程的固安样本 (41)9、华夏幸福“园区+地产”的逆袭秘诀 (44)10、华夏幸福“托管”的产业新城模式可复制多区域 (48)二、案例 (54)1、华夏幸福中心 (54)2、嘉善高铁新城 (55)3、嘉善高铁新城青年电商产业园 (57)4、惠州高新工业园 (58)5、清华中试孵化产业园 (59)6、大厂影视创意产业园 (60)7、华夏幸福打造全球影视产业创新实践区 (61)8、大厂专用车产业园 (65)9、大厂专用车零部件产业园 (66)10、上海人才创业园 (67)11、大厂检验认证产业园 (68)12、大厂数字出版产业园 (70)13、光大We谷 (70)14、固安产业新城 (71)15、固安环保产业园 (73)16、固安科研产业园 (75)17、固安移动通信设备产业园 (76)18、固安肽谷生物医药产业园 (78)19、固安卫星导航产业园 (79)20、固安航天产业园 (80)21、固安电子商务产业园 (82)22、文安经济开发区 (83)23、香河经济技术开发区 (85)一、华夏模式1、华夏幸福基业模式简析一、华夏幸福基业简介(一)基本情况华夏幸福基业股份有限公司(以下简称"华夏幸福基业"),成立于1998年,于2011年9月在A股借壳上市。
早期致力于河北省内的城市住宅开发,2002年开始运营固安工业园区后,逐渐向工业园区域运营开发商转型,一直坚持"以产促城、以城带产、产城融合、城乡一体、共同发展"的理念,坚持既定的产业新城业务模式并不断延伸价值链,在原有业务的基础上接入和发展多元化的产业、城市增值服务业态,成为全价值链纵向一体化的产业新城运营商,全力打造产业新城三条产品线,目前已形成 "园区+地产"的独特运营模式。
华夏幸福商业模式分析调研报告
华夏幸福区域开发模式分析目录一、华夏幸福公司的背景和业绩状况 1二、华夏幸福的模式分析 3 (一)组织架构设臵:(二)项目拓展策略:(三)业务开展类型(四)园区开发步骤:(五)盈利模式(六)核心竞争力分析(七)城镇化分析三、结论与建议 18一、华夏幸福公司的背景和业绩状况(一)公司背景华夏幸福成立于1998年,早前致力于河北省内的城市住宅开发。
2002年开始运营固安工业园区后,逐渐向工业园区域运营开发商转型,目前已形成“园区+地产”的运营模式。
在园区开发方面,该公司主要业务内容包括对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务(招商引资服务)、物业管理、厂房建设租赁等。
在房地产开发方面,该公司目前已经形成以孔雀城、大卫城、华夏系列等产品系列。
(二)公司业绩呈现爆发式增长2012年,华夏幸福全年完成销售额211.35亿元,同比增长28.09%。
公司实现营业收入120.77亿元,同比增长55.03%;实现营业利润25.18亿元,同比增长43.95%;实现归属于母公司所有者的净利润17.83亿元,同比增长31.34%。
2012年度公司加权平均净资产收益率为51.42%,处于行业较高水平。
截至2012年末,公司货币资金余额55.56亿元,公司持续实现经营活动净现金流为正。
公司在产业促进方面的收入也实现了较大提升,2012年,公司主营业务收入120.13亿,其中产业发展服务收入为15.46亿,加上与之相关的业务包括土地整理、园区建设、综合服务等的收入达到36.76亿,占主营业务收入超过了三成。
2012年,华夏幸福业务布局迅速扩张。
截至报告期末,公司新拓展园区5个,成功实现了环北京、环沈阳、环上海三大区域布局。
新拓展的5个园区分别位于河北香河、辽宁沈阳苏家屯、江苏无锡、江苏镇江和河北固安新兴产业示范区。
截至2012年底,公司投资开发建设的产业新城和城市产业综合体达到15个。
华夏幸福基业商业运营模式分析
华夏幸福基业商业运营模式分析一、企业运营模式以打造“产业新城”为企业战略定位,以“园区+地产”做为盈利模式,公司在园区还未起步之时,就与政府签订排他性的园区整体委托开发协议,由公司对园区进行前期规划、基础设施建设、土地整理、商品房开发、工业厂房开发、园区招商引资以及企业入园后的物业管理服务,政府仅提供行政方面的服务和管理(类似于现在的PPP 模式)。
企业运作更类似于中介服务,通过对产业新城进行整体操盘,整合地方政府、资金、技术、高新产业各方资源,进行园区的建设和运营管理工作。
➢资金整合:华夏幸福基业资金创新性企业技术地方政府•借壳上市(股票代码600340)•华夏幸福基业还是廊坊银行、廊坊农村合作社的股东,并且全资拥有廊坊鼎顺信用担保公司和华夏幸福创投公司。
➢地方政府资源整合协调相关部门将区域规划纳入土规、城规整体规划;协调相关部门进行区域内前期土地征转用并形成建设用地;负责对开发的建设用地进行供地。
签订战略框架协议的地方政府包括:房山区人民政府、河北省固安县人民政府、霸州市人民政府、河北省任丘市人民政府、保定市人民政府、辽宁省沈阳市铁西区人民政府、秦皇岛市人民政府等。
➢高新产业资源整合华夏作为园区运营方,引进创新性企业,为战略性新兴产业搭台,引领产业升级,同时与具有全球行业引领价值的企业进行战略合作,带着企业去找地。
签订战略框架协议的高新企业包括:京东电商、A PG-ALARM-ASIA亚洲智能家居公司,国能集团是卓越全球的可再生能源供应商,清华大学重大科技项目(固安)中试孵化基地、中国卫通集团、北京电影学院等。
➢技术资源整合公司主导运作的有房地产开发、园区基础设施建设、园区物业服务、土地一级开发,但是产业新城的打造涉及土地、规划、工程等各个方面,其余诸如土地整理复垦等工作可以聘请相应的机构开展。
二、项目投资的回款资金来源从华夏幸福基业与地方政府签订的框架协议分析,华夏幸福基业与地方政府均本着“谁投资,谁受益”的原则进行框架协议的谈判,形成如下三个层次的回款来源:1、园区建设投入资金由地方政府所留成的各项收入返还兜底。
华夏幸福工业地产片区开发模式分析调查研究报告
华夏幸福工业地产片区开发模式分析调查研究报告华夏幸福是中国房地产行业的龙头企业之一,其工业地产片区开发模式备受瞩目。
本报告对华夏幸福的工业地产片区开发模式进行调查研究,将结合实地调研、文献分析和专家访谈等方法,尽量全面深入地分析该模式的成功因素和潜在问题。
一、背景介绍二、模式特点1.多元化产业引入:华夏幸福通过吸引多个产业进入片区,形成产业链,提升综合竞争力。
2.顶层规划设计:华夏幸福在开发片区前进行全面规划和设计,包括基础设施、交通、绿化等,为后续发展提供良好的支撑环境。
3.产业资源整合:华夏幸福充分利用自身在房地产领域积累的资源,与片区内企业进行合作,形成利益共享机制。
4.高品质配套服务:华夏幸福在片区内提供高质量的商务配套服务,包括商务中心、会议设施、餐饮等,为企业的日常运营提供便利条件。
三、成功因素1.优质土地资源:华夏幸福能够选择并掌握具有潜力的土地资源,为片区开发提供良好的基础条件。
2.多元化产业引进:通过引入多个产业,形成产业链,提升片区的竞争力和吸引力。
3.健全的规划体系:华夏幸福在片区开发前进行全面规划和设计,确保基础设施和配套服务的完善。
4.灵活的运作机制:华夏幸福能够灵活应对市场需求和变化,及时调整开发策略和模式。
5.高品质配套服务:通过提供高质量的商务配套服务,满足企业的日常运营需要,增强片区的吸引力。
四、潜在问题1.产业结构单一:片区内一些行业可能过于集中,缺乏多元化,导致过度依赖于其中一产业。
2.配套设施不足:部分片区在基础设施和配套服务方面可能存在不足,无法满足企业的需求。
3.土地资源限制:优质土地资源有限,可能制约片区的进一步发展。
4.风险管理不到位:开发片区涉及到的风险较高,需要建立完善的风险管理机制。
五、建议与展望1.产业引入多元化:华夏幸福应进一步加大对多个产业的引进力度,推动片区产业结构更加均衡。
2.健全配套设施:华夏幸福应在片区开发过程中,注重基础设施和配套服务的建设,为企业提供更好的运营条件。
华夏幸福基业案例分析-产业园
其它业务 (城市地产、 物业、酒店) 合计 13
2018/2/12
园区概况-园区融资
1.
得益于产业转移和城市化的大背景,华夏幸福通过在园区及其周边进行大规模的房地 产开发获得了可观的现金流收益,但同时也必须通过快速的住宅开发和园区规模维持 高速增长。这种“高门槛、高成长”的模式背后潜藏了高风险,也经常会引起财务指 标的波动。 近年来由于大量在建项目处于基建期,公司资产规模迅速增长,贷款规模不断扩大, 使得资产负债率相对较高。2013年年报显示,公司总负债达到674.43亿元,资产负债率 为95.0%。净资产负债率为1014.1%。 华夏幸福在房地产开发之前的园区建设,属于一级土地开发,不能获得银行开发贷, 之前较多采用的是信托融资,导致资金成本较高。据了解,融资成本在十几个百分点, 在行业中算是比较高的。 融资方式包括信托融资和应收账款转让、售后回租融资方式。售后回租融资方式是指 承租方以融资为目的,将资产出售给有资格从事融资租赁业务的租赁企业后,又将该 项资产从该融资租赁企业租回的行为。例如,其间接全资子公司大厂回族自治县鼎鸿 投资开发有限公司拟以其所拥有的大厂潮白河工业园区地下管网,以售后回租的方式 向中国外贸金融租赁有限公司融资3亿元,融资期限为2年。该融资案例的融资方式是 第一个半年需偿还本金的10%,第二个半年偿还租赁本金的10%,第三个半年偿还租赁 本金的30%。第四个半年偿还租赁本金的50%。
12
2018/2/12
园区概况-房产企业
1. 2. 3.
园区住宅配套、土地整理和城市地产开发毛利率最高,公司84%的营业收入来自这三方面 华夏幸福基业旗下从事房地产开发业务的子公司主要有华夏幸福和京御地产。 华夏幸福:致力于中等规模城市的住宅、商业地产开发,先后在廊坊地区成功开发了“华 夏花园”高档住宅小区、“第五大街”商业步行街、“华夏九园”中式住宅等城市地产。 目前公司94%的营业收入来自产业新城开发建设,城市地产物业缩减明显。 京御地产:着重于园区住宅开发,2006 年起以“孔雀城”为品牌,致力于围绕北京城市周 边的房地产项目开发,打造新兴小城镇,先后开发了永定河孔雀城、大运河孔雀城、潮白 河孔雀城、八达岭孔雀城。华夏幸福以2009 年4 月25 日为资产移交基准日,将其房地产业 务整体资产——包括资产、负债、业务、人员全部转至京御地产,由京御地产承继华夏幸 福原有房地产项目的开发、建设。
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华夏幸福基业的招商运营模式研究现在仍然能听到很多质疑的声音,觉得华夏幸福的产业地产只是以产业的幌子在做房地产。
诚然,华夏幸福在很多新拓展项目上(目前全国委托经营50多个园区)似乎没有当年固安的神奇表现,但是考虑到即便是大势所趋的固安,也是艰苦耕耘了10年才初见成效,加之现在整个中国经济和产业低迷的状况,这些园区运营效果也远非华夏幸福能力所能立竿见影的。
在2015中国产业地产30强榜单评选中,华夏幸福位列榜首,其实私下里我们是清楚的,很多同行不甚服气。
其实,我们选择将华夏送上榜首的核心理由也很明确,那就是华夏幸福在整个产业地产界有着最强烈的战略驱动属性,能够坚定地在既定战略之下按部就班地部署行动。
其要做的不仅是单单某座新城的建设者,更是中国产业的促动者,而二者原本就是不可分割连为一体的。
在榜单评选之后1个月,华夏幸福在其一年一度的产业中国年会上,明确提出了“全球技术商业化”是产业升级发展的核心动力,并称将通过产学研互融互通的理念,挖掘和释放产业升级发展的动力源,构建一个基于以“全球技术商业化”为目标的创新生态系统。
我们认为,至少从这个理念与随后一系列行动的节奏上,华夏幸福是能够证明它们位列产业地产30强榜首的说服力的。
▎以产业研一体化促动技术商业化技术商业化并不是一个离我们十分遥远的词汇,从曾经中关村、光谷的诞生,到如今北上广遍地开花的创客空间,无不是技术商业化在实体空间上的体现。
无论对于一个园区,还是一个城市,乃至于整个国家,甚至于整个人类,技术的商业化都是一个永恒的痛点。
具体到我们国家,科学技术成果产业化是科技创新多年来一直面临的课题,技术创新与产业实践的步伐往往不能协同。
同时,从产业发展的全过程来看,科技原始创新到成果转化落地,再到商业化拓展,一个完整的技术商业化全过程将成为科技创新的重要根基。
既然是如此大的一个命题,整个人类、国家力量穷竭全力也不能轻易搞掂,区区一个民营企业华夏幸福,即便它心比天高,钱比海阔,又能奈何呢?但它又不能不去做。
华夏幸福有点像一个农夫,一开始仅仅是靠天吃饭,时有青黄不接,但最后顺藤摸瓜向上寻溯,发现如果可以控制温度,控制基因,改良土壤,改良品种,完全可以获得更好的收成时,它的野心就开始骤然膨胀,正如它现在对于建立全球化的产业促动平台的热忱一发不可收拾一样。
华夏幸福认为,唯有走通技术商业化的通路,实现其规模化、产业化的全方位商业化实践,才能真正意义上实现“创新驱动发展”。
而固安为代表的华夏牌产业新城,就是这个实践的最佳场所,在这里以市场化行为与创新技术进行对接,加速创新技术的孵化和中试,最终实现商业化落地。
在这一战略驱动下,对于华夏幸福来说,“产业”不再是一种说辞,而是要落到实处,甚至要不计成本地去挖掘;而且我们认为,就行业发展而言,产业的孵化和培育,技术的商业化与资本化,也不再是一种机会型的偶然选择,而是一种必然趋势。
至于技术商业化的核心途径,就是产学研一体化。
众所周知,绝大数科研技术、专利都掌握在高校、科研院所手中,市场化程度低,利用率不高。
要知道,技术的商业化和资本化是推动产业转型升级的核心动力,只有把技术投入到使用购买实践中,才能实现其价值。
瑞士学者Vijay K·Jolly提出的技术商业化过程技术的商业化的过程也是将技术融入到人类的生产经营活动中,发挥其经济效益和社会效益,最终获得投资回报的过程。
在新技术的构想、孵化、示范、推广和持续等等过程中,必然离不开科研机构、风险投资、企业和用户,如何将各个环节聚合在一起,为各方提供灵活的进入和退出机制,充分调动各方资源,是技术商业化过程中必不可少的环节和机制。
梳理、打通产学研链条,正是华夏幸福,以及它的兄弟公司孵化器太库科技目前集中精力在做的事。
美国硅谷往往被认为是产学研有效结合的典范,商业公司通过与高校和研究机构的深度合作,产学研的融合将促成价值链上各环节间更紧密的联系,使尖端科研与市场应用之间的技术落地转化过程更加顺畅。
这一模式多被研究和模仿,但至今,尚无成功案例。
现阶段,国内的经济发展仍然依靠资源和人口红利,工业发展更是处于1.0向2.0过渡的阶段,知识和科技的作用微乎其微,所以关于产业、知识、科技乃至城市如何共融共生,是华夏幸福面临的深刻命题,同样也是整个产业地产界乃至中国社会需要去面对和解决的紧要任务。
▎纬壹科技城:新加坡科技成果产业化的“连接器”和“加速器”前面铺垫了这么多,后面的这个才是我们今天要说的主题,那就是希望以产学研一体化平台促动中国技术商业化的华夏幸福,最应该对标的对象是谁?其实有不少,美国有硅谷和三角研究园,欧洲有爱尔兰,中东有以色列。
但是我们认为,最近的,也是最契合华夏幸福模式的,还要数新加坡的纬壹科技城。
纬壹科技城是裕廊工业园最新一代的产品组成部分,具体的信息我们在后面会有更为详细地介绍。
在这里我们主要还是围绕华夏幸福的技术商业化平台来做一个有针对性的对标。
纬壹科技城最大的成功之处,就在于它是整个新加坡完善、先进的科技平台和科技管理组织体系的集中地带,并因为其强大的产学研一体化能力,成为整个新加坡新兴产业发展和创新创业事业中一颗最强有力的心脏。
在这里,有别于传统的科技平台概念,从科技研发角度,纬壹科技城是一个跨学科、跨领域、跨国界的研究平台;从商业化角度,它是连接产学研一体化的合作平台;从普及科技和教育的角度,它是一个科普平台。
这个国际化、商业化、兼具内生性和开放新的科技平台,不仅可以吸引世界一流的科研院所、人才和跨国公司前来合作或落户,而且可以推动本国科研人员与企业合作研发,加速科研成果的商业化。
在这个平台内,政府公共部门扮演着各自的角色,从不同角度支持和推动新加坡科研界与工业界的合作、研发和商业化。
在这座风景绮丽的产业新城内,新加坡政府大力吸引国际跨国公司在新加坡设立研发基地和实验室,以便帮助新加坡提升科技研发实力。
新加坡在这里投入巨资建设科技平台基础设施,购买世界一流科研设备并邀请国际一流科学家提供咨询服务和管理,旨在实现建设国际研发中心、连接东西方的科研成果试验基地和科研成果商业化的港口的目标。
我们以纬壹科技城的最重要部分,注重产学研一体化以启奥城为例。
这里集中了7个生命科学领域的研究院、重点实验室等,有2300多名研究人员,为生物医药科研人员和生物医药公司提供了一个资源共享、密切合作的科技平台,加快了从科研成果到临床试验以及进一步商业化的进程,形成了从上游研究到下游开发的发展链,加大了研究成果对产业发展的推动作用。
另外还有另一个部分启汇城,也聚集了科技和工程领域的7个研究院中的6个,吸引了14个当地和跨国公司的重点实验室落户,进一步促进了跨学科研究及公立与私立公司的多样化合作。
为了吸引更多研究、实践和教学机构汇聚新加坡,新加坡经济发展局在纬壹科技城内建设了新加坡领导网络与知识学院,将在一个园区内汇集众多的商学院、企业大学和专业服务公司,以推动领导力与人才的培养。
此举可加强园区内研究、管理和培训之间的联系,鼓励企业与学术机构携手应对经济挑战,加快全新最佳方案的实践与应用。
此外,纬壹科技城还坚持引进和培育并重。
新加坡南洋理工大学2007年在纬壹科技城设立了分校区,校区内设有南洋理工大学校友俱乐部、继续教育中心、孔子学院,并考虑开设研究生院,使南洋理工大学和新政府在启奥城和启汇城投入的资源产生更好的协同效应。
在这里,新加坡高等职业技术教育把教学和工厂紧密结合起来,把学校按工厂模式办,给学生一个工厂的生产环境,让学生通过生产,学到实际知识和技能。
值得注意的是,纬壹科技城的这种技术商业化和产学研一体化是十分有针对性的,着重选择了三大支柱产业:生命科学、信息科技、环境科学与工程。
这主要是根据产业关联性、未来市场需求和新加坡产业基础三方面来确定的。
生命科学的研发与环境工程有一定的关联性,而现代产业在互联网的发展趋势中,信息科技除其本身产业特点外,也与其他产业有密切关联。
而选择这三类产业也是综合考虑了产业关联性、未来市场需求和新加坡产业基础这三方面的因素,其中生命科学产业更是进行了长达十年的分析研究,因为新加坡该产业的发展基础薄弱。
但是研究显示,未来市场需求强劲、产业贡献值大是促使新加坡政府决定发展该产业的重要因素。
为此,从2000年开始,新加坡政府以启奥城为产业平台,先后不惜重金邀请了一批国际知名生物科学家来启奥城设立自己的实验室,发展相关项目。
目前全球30多家知名生物制药公司都将新加坡作为主要研发基地,来发展各自在东南亚乃至亚洲地区的业务。
这个项目希望通过这样的产业选择,创新思维发展,形成一个良好的企业生态系统,使各类型的私人企业和公共机构能在其中良性竞争、互相合作,逐步发展壮大。
在这里,各政府职能部门参照跨国公司的体制设立董事会,作为其决策机构。
位于启奥城的科技研究局,其董事会由国内外知名科学家、企业家出任董事,参与科技政策的制定等。
科技研究局不仅创建了14个公共研究院和重点实验室,还成立了一家科技拓展公司,致力于促进科研成果转化,并鼓励更多公司应用新科技取得竞争优势,通过政府引导,运用市场机制,有效解决了科技创新成果与市场对接问题,加速了科技成果向生产力转化,成为新加坡科技成果产业化的“连接器”和“加速器”。
我们认为,在国际化的技术团队引入,大力建设科技平台基础设施与科研设备等硬件,外生引进和内生培育并重,产学研紧密合作,产业精准定位与筛选以及创新式的激励体制等方面,华夏幸福在以固安为主的产业新城承载技术商业化方面有很多可以与纬壹科技城进行对标的,尤其是从创新的源头引进技术,释放产业自生动能,努力实践一个“产学研互融互通”的创新方法。
而且,我们目前已经看到华夏幸福目前的一系列动作:清华大学重大科技项目(固安)中试孵化基地、清华大学OLED项目、清华大学XIN中心、问天量子在固安产业新城的落地,与清华大学、北京大学、哈尔滨工业大学、北京航空航天大学、北京理工大学等高水平大学及研究院所深度合作,由华夏和中国科技产业化促进会牵头的中国创新产业集群科技成果转化联盟的成立,成立两支累计规模3 亿美元的孵化基金,以及最近来自美国硅谷的创新企业Film Power正式落户华夏幸福旗下香河、大厂产业新城,华夏幸福也的确正在沿着类似于纬壹科技城这条道路在前行。
当然,这篇文章也不单单只是针对华夏幸福而发。
产业地产的终极使命,乃是建立一个技术商业化、资本化,让科技产业创新实实在在落地的一体化平台。
我们认为,对于产业地产行业来说,地产只是物理载体,产业才是价值链的核心,未来,关于产业的孵化和培育、关于技术成果的资本化和商业化,必然会占据产业地产的高地。
在这个过程中,完善的产学研体系甚至创新技术生态系统必然贡献不少,因此,产业地产未来必定要建立起自己掌握话语权的产学研一体化平台。