商业地产培训课件资料
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房地产企业楼盘商业定位报告培训讲座图文PPT课件模板
农资农贸、生活配套、建材、水果蔬菜、 花鸟鱼虫
水果蔬菜、农副产品、禽类、蛋类、调料
租金
/
售价
/
XX世纪 XX广场
125.7万 214万
59.6万 32.4万
餐饮、娱乐、写字楼
婚庆用品、婚纱影楼、婚庆公司为主，百 货为辅
点击此处添加标题
点击添加文字，点击添加文字点击添加文字，点击添加文字，点击添加文字，点击添加文字，点击添加文字点击添加文字，点击添 加文字
秋天，秋姑娘下的雨，是最好不过了 。她的 雨跟春 雨姑娘 相比， 多了一 份优雅 ，一份 恬静。 她常常 让农民 咧开了 嘴，LH J+FHX为丰收 唱起了 欢歌。
XX农副产品中心
（总㎡建面） 开发体量 秋天，秋姑娘下的雨，是最好不过了。她的雨跟春雨姑娘相比，多了一份优雅，一份恬静。她常常让农民咧开了嘴，LHJ+FHX为丰收唱起了欢歌。
+LOGO
秋天，秋姑娘下的雨，是最好不过了 。她的 雨跟春 雨姑娘 相比， 多了一 份优雅 ，一份 恬静。 她常常 让农民 咧开了 嘴，LH J+FHX为丰收 唱起了 欢歌。 秋天，秋姑娘下的雨，是最好不过了 。她的 雨跟春 雨姑娘 相比， 多了一 份优雅 ，一份 恬静。 她常常 让农民 咧开了 嘴，LH J+FHX为丰收 唱起了 欢歌。
支撑商业的正常经营。
+LOGO
商业市场分析 》周边社区商业以偏外向型为主，全业态规划，基本无市场空白
秋天，秋姑娘下的雨，是最好不过了 。她的 雨跟春 雨姑娘 相比， 多了一 份优雅 ，一份 恬静。 她常常 让农民 咧开了 嘴，LH J+FHX为丰收 唱起了 欢歌。
距离本案最近的社区商业项目： ➢ XX小区已成型，居住氛围较好，一楼商铺基本填满，主要业态是满足小区居民必需的生活类配套，如：餐饮、
水果蔬菜、农副产品、禽类、蛋类、调料
租金
/
售价
/
XX世纪 XX广场
125.7万 214万
59.6万 32.4万
餐饮、娱乐、写字楼
婚庆用品、婚纱影楼、婚庆公司为主，百 货为辅
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秋天，秋姑娘下的雨，是最好不过了 。她的 雨跟春 雨姑娘 相比， 多了一 份优雅 ，一份 恬静。 她常常 让农民 咧开了 嘴，LH J+FHX为丰收 唱起了 欢歌。
XX农副产品中心
（总㎡建面） 开发体量 秋天，秋姑娘下的雨，是最好不过了。她的雨跟春雨姑娘相比，多了一份优雅，一份恬静。她常常让农民咧开了嘴，LHJ+FHX为丰收唱起了欢歌。
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秋天，秋姑娘下的雨，是最好不过了 。她的 雨跟春 雨姑娘 相比， 多了一 份优雅 ，一份 恬静。 她常常 让农民 咧开了 嘴，LH J+FHX为丰收 唱起了 欢歌。 秋天，秋姑娘下的雨，是最好不过了 。她的 雨跟春 雨姑娘 相比， 多了一 份优雅 ，一份 恬静。 她常常 让农民 咧开了 嘴，LH J+FHX为丰收 唱起了 欢歌。
支撑商业的正常经营。
+LOGO
商业市场分析 》周边社区商业以偏外向型为主，全业态规划，基本无市场空白
秋天，秋姑娘下的雨，是最好不过了 。她的 雨跟春 雨姑娘 相比， 多了一 份优雅 ，一份 恬静。 她常常 让农民 咧开了 嘴，LH J+FHX为丰收 唱起了 欢歌。
距离本案最近的社区商业项目： ➢ XX小区已成型，居住氛围较好，一楼商铺基本填满，主要业态是满足小区居民必需的生活类配套，如：餐饮、
房地产行业培训图文PPT课件
雨宝宝不甘落后，纷纷降落人间，小 雨点像 一颗颗 黄豆， 打在树 叶上、 地上、 窗户上 ，发出 “啪啪 ”的响 声。雨 越下越 大，一 阵赶着 一阵， 像细线 一样。 雨变得 更加猛 烈了， 瓢泼似 的雨落 下来像 一片瀑 布一样 ，花已 经趴倒 在地。
雨宝宝不甘落后，纷纷降落人间，小 雨点像 一颗颗 黄豆， 打在树 叶上、 地上、 窗户上 ，发出 “啪啪 ”的响 声。雨 越下越 大，一 阵赶着 一阵， 像细线 一样。 雨变得 更加猛 烈了， 瓢泼似 的雨落 下来像 一片瀑 布一样 ，花已 经趴倒 在地。
房地产的
雨宝宝不甘落后，纷纷降落人间，小 雨点像 一颗颗 黄豆， 打在树 叶上、 地上、 窗户上 ，发出 “啪啪 ”的响 声。雨 越下越 大，一 阵赶着 一阵， 像细线 一样。 雨变得 更加猛 烈了， 瓢泼似 的雨落 下来像 一片瀑 布一样 ，花已 经趴倒 在地。
经济特性
价值高 大性
相互影 响性
易受限 制性
楼面地价 指平均到每单位 建筑面积上的土 地价格。
楼面地价 = 土地总价格/总建筑面积 = 土地单价/容积率
雨宝宝不甘落后，纷纷降落人间，小 雨点像 一颗颗 黄豆， 打在树 叶上、 地上、 窗户上 ，发出 “啪啪 ”的响 声。雨 越下越 大，一 阵赶着 一阵， 像细线 一样。 雨变得 更加猛 烈了， 瓢泼似 的雨落 下来像 一片瀑 布一样 ，花已 经趴倒 在地。
房地产总价格
房地产单位价格
土地价格和建筑物及其
指一宗房地产的整体
指单位面积或单位
附属 物价格的统一，
价格。
是土地价值和房屋价值
雨宝宝不甘落后，纷纷降落人间，小 雨点像 一颗颗 黄豆， 打在树 叶上、 地上、 窗户上 ，发出 “啪啪 ”的响 声。雨 越下越 大，一 阵赶着 一阵， 像细线 一样。 雨变得 更加猛 烈了， 瓢泼似 的雨落 下来像 一片瀑 布一样 ，花已 经趴倒 在地。
商业地产培训课件ppt
新天地北里
新天地南里
上海新天地
*
©2009 易居中国 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有
上海新天地/建筑设计
旧城改造 保护建筑重建
南里新建购物中心
北里中心广场保留建筑
北里入口重建建筑
新建建筑
重建建筑
保留建筑
图示说明：
石库门标志保留
改造后石库门
石库门阳台
石库门建筑雕饰
新天地在改造过程中主要以保留建筑外层表皮，改变内部结构与使用功能的方式使其具有商业功能，在我国尚属首例： 由于石库门建筑部分已经涉危，不宜以结构顶起后的方式改造，方案以拆除部分房屋，并将砖块用于外墙的修补和支弄的铺地； 按其内部按现代都市人的生活方式重新打造，配置自动电梯、中央空调、给排水系统、宽带互联网系统、污水处理、消防系统等；
垂直交通组织
4. 商业公共空间——中庭
思考： 商业体为什么需要中庭？
中庭作为商业体重要的空间节点，是很好的缓冲空间
中庭在大体量集中型商业和商业街中被广泛应用
上海恒隆广场
上海南方商城
上海-海上海商业广场
上海大拇指商业广场
恒隆广场
正大广场
中庭为半开敞形式
尺度较大、丰富、宏伟、开朗
通高空间易形成宏伟感，利用自动扶梯、观光电梯等形成交错、动态、层次丰富的空间
上海新天地
酒吧餐饮为特色招商引擎启动新天地
*
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上海新天地/业态分布
业态
租户数
租户 比例
典型租户
餐饮/酒吧
43
54%
上海锦江拉丁餐厅/璐娜西餐厅
服饰专卖
5
6%
商业地产招商培训课程
招商是企业的持续不 断的行为
目前开发商存在问题分析
未准确进行业态和功能定位
商业策划的主要内容 便直接委托设计部门 进行设计，建造后则 很容易出现了这样的 现象：有意来的零售 商或其他服务商发现 其设施不合要求，而 设施符合要求的都无 意来。
未准确进行业态和功能定位
统一主题形象和统一品牌形象
招商目标要能够 在功能和形式上 同业差异、异种 业态互补。简单 地说，同业差异 就是不同档次、 不同风格，不能 盲目招入档次完 全相同的店进入。
招商顺序原则
核心主力店先行， 辅助店随后的原则； 吸引人气较多业态 先行，零售购物项 目优先，辅助项目 配套的原则。
核心主力店招商布局原则
放水养鱼
租赁经营采用放 水养鱼的原则。
放水养鱼的原则 可以理解为“先 做人气，再做生 意，一起分享成 长空间"的原则。
放水养鱼
招商不是一个开业前 就完结的工作，实际 上购物中心的招商是 一个无限循环的工作， 开业前是大规模招商， 开业后根据销售情况 进行调整招商，这都 需要信息系统的分析 支持，更需要基于知 识的辅助决策。
商圈定位 整合消费
根据商圈情况，MALL 内部全部商品高、中、 低档的比例，各零售 业态营业面积的比例， 购 物、餐 饮、娱乐、 休闲各区域的比例必 须合理，才能发挥 MALL整合消费的功能。
客源重叠 分析规划
确立主力商店(如百货公司、大卖场、大型专业 店)能够满足主力商店的特殊建筑要求，因主力 商店具有一定的保客能力，营业绩效较有保证。
招商宣传、造势
商业地产项目招商宣 传的三个目标：
吸引大商家目光 吸引品牌供应商进场 为开业作好宣传，引
起消费者的关注
招商宣传、造势
在吸引大商家入驻宣传方面， 发展商宜采用多种宣传手段： 报纸、专业杂志、网络媒体， 大型商业地产项目不仅要注重 项目本身宣传，也要突出企业 品牌，例如可以请商业专家写 专著宣传，提升商业地产项目 档次，塑造良好品牌形象，为 后续开业经营奠定良好基础。
目前开发商存在问题分析
未准确进行业态和功能定位
商业策划的主要内容 便直接委托设计部门 进行设计，建造后则 很容易出现了这样的 现象：有意来的零售 商或其他服务商发现 其设施不合要求，而 设施符合要求的都无 意来。
未准确进行业态和功能定位
统一主题形象和统一品牌形象
招商目标要能够 在功能和形式上 同业差异、异种 业态互补。简单 地说，同业差异 就是不同档次、 不同风格，不能 盲目招入档次完 全相同的店进入。
招商顺序原则
核心主力店先行， 辅助店随后的原则； 吸引人气较多业态 先行，零售购物项 目优先，辅助项目 配套的原则。
核心主力店招商布局原则
放水养鱼
租赁经营采用放 水养鱼的原则。
放水养鱼的原则 可以理解为“先 做人气，再做生 意，一起分享成 长空间"的原则。
放水养鱼
招商不是一个开业前 就完结的工作，实际 上购物中心的招商是 一个无限循环的工作， 开业前是大规模招商， 开业后根据销售情况 进行调整招商，这都 需要信息系统的分析 支持，更需要基于知 识的辅助决策。
商圈定位 整合消费
根据商圈情况，MALL 内部全部商品高、中、 低档的比例，各零售 业态营业面积的比例， 购 物、餐 饮、娱乐、 休闲各区域的比例必 须合理，才能发挥 MALL整合消费的功能。
客源重叠 分析规划
确立主力商店(如百货公司、大卖场、大型专业 店)能够满足主力商店的特殊建筑要求，因主力 商店具有一定的保客能力，营业绩效较有保证。
招商宣传、造势
商业地产项目招商宣 传的三个目标：
吸引大商家目光 吸引品牌供应商进场 为开业作好宣传，引
起消费者的关注
招商宣传、造势
在吸引大商家入驻宣传方面， 发展商宜采用多种宣传手段： 报纸、专业杂志、网络媒体， 大型商业地产项目不仅要注重 项目本身宣传，也要突出企业 品牌，例如可以请商业专家写 专著宣传，提升商业地产项目 档次，塑造良好品牌形象，为 后续开业经营奠定良好基础。
房地产基础知识培训PPT课件
4、高层：超过一定高度和层数的多层建筑。1972年国际高层建筑会议将高 层建筑分为4类：第一类为9～16层（最高50米），第二类为17～25 层（最 高75米)，第三类为26～40层（最高100米），第四类为40层以上(高于100 米）
5、超高层：30层以上的建筑称为超高层。
9、板楼和塔楼（也叫点式楼） ： 板式结构一般户型通透， 例如多层住宅、高层板楼； 塔楼（点式楼）是围 绕一个中心点，在一层内分布多户独立住房的户型。
四、建筑名词解释
1、什么是房地产一级市场： 房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出 让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有 土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用 者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过 开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级市场是由国 家垄断的市场。
5、什么是集资房
集资房属经济适用住房范围，是政策性住房，是企事业单位为 了解决内部职工的住房问题，企事业单位以拥有的划拨土地建 设、按成本价出售给内部职工的房屋，不能在市场上自由流通。
6、什么是经济适用房 经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发
企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。 它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。经济 性是指住宅价格相对于市场价格而言，是适中的、能够适应中低收入家 庭的承受能力。适用性是指在住房设计、单套面积设定及其建筑标准上 强调住房的实用效果。经济适用住房的价格按建设成本确定。
蛭石、陶 烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。
适合大规模 工业化施工，效率较高，工程质量较好。
框架结构由 梁柱构成，构件截面较小，因此框架结构
的承载力和 刚度都较低，它的受力特点类似于竖向悬
商业地产项目管理培训课程大纲
商业地产项目管理的定义、特点
详细描述
商业地产项目管理是指对商业地产项目的全过程进行计划、组织、指挥、协调和 控制的综合性管理活动。它具有目标明确、资源整合、风险控制、团队协作等特 点，旨在实现项目的经济效益、社会效益和环境效益的统一。
商业地产项目管理的重要性
总结词
商业地产项目管理的重要性
详细描述
商业地产项目管理是确保项目顺利实施、实现项目目标的关键。它的重要性主 要体现在以下几个方面：提高项目成功率、降低项目风险、优化资源配置、提 升团队协作能力、增强企业核心竞争力等。
详细描述
该案例分析了导致项目失败的主要原因，如 目标不明确、计划不周全以及团队成员之间 沟通不畅等问题，为学员提供了前车之鉴。
失败案例二：某商业地产项目的风险管理失控
总结词
风险识别不足、应对措施不当、缺乏有效的监控与反 馈机制
详细描述
该案例揭示了风险管理失控的问题，如未能充分识别 项目风险、应对措施不当以及缺乏有效的监控与反馈 机制等，为学员提供了风险管理的警示。
项目团队成员冲突原因分析
职责不明确、沟通不畅、个人利益冲突等。
解决方案
明确职责分工，加强团队沟通，建立有效的协作机制。
预防措施
定期进行团队建设活动，提高团队凝聚力，减少冲突发生。
项目风险应对策略问题
项目风险应对策略原因分析
01
风险识别不全面、应对措施不力、缺乏有效的风险控制机制等。
解决方案
02
全面识别项目风险，制定有效的应对措施，建立完善的风险控
商业地产项目的时间管理
总结词
学习制定项目时间表、安排任务优先级和监控项目进度的技 巧和方法。
详细描述
时间管理对于确保项目按时完成至关重要。通过培训，学员 将学习如何制定详细的项目时间表，合理安排资源和人力， 以及应对延误和变更的策略。
详细描述
商业地产项目管理是指对商业地产项目的全过程进行计划、组织、指挥、协调和 控制的综合性管理活动。它具有目标明确、资源整合、风险控制、团队协作等特 点，旨在实现项目的经济效益、社会效益和环境效益的统一。
商业地产项目管理的重要性
总结词
商业地产项目管理的重要性
详细描述
商业地产项目管理是确保项目顺利实施、实现项目目标的关键。它的重要性主 要体现在以下几个方面：提高项目成功率、降低项目风险、优化资源配置、提 升团队协作能力、增强企业核心竞争力等。
详细描述
该案例分析了导致项目失败的主要原因，如 目标不明确、计划不周全以及团队成员之间 沟通不畅等问题，为学员提供了前车之鉴。
失败案例二：某商业地产项目的风险管理失控
总结词
风险识别不足、应对措施不当、缺乏有效的监控与反 馈机制
详细描述
该案例揭示了风险管理失控的问题，如未能充分识别 项目风险、应对措施不当以及缺乏有效的监控与反馈 机制等，为学员提供了风险管理的警示。
项目团队成员冲突原因分析
职责不明确、沟通不畅、个人利益冲突等。
解决方案
明确职责分工，加强团队沟通，建立有效的协作机制。
预防措施
定期进行团队建设活动，提高团队凝聚力，减少冲突发生。
项目风险应对策略问题
项目风险应对策略原因分析
01
风险识别不全面、应对措施不力、缺乏有效的风险控制机制等。
解决方案
02
全面识别项目风险，制定有效的应对措施，建立完善的风险控
商业地产项目的时间管理
总结词
学习制定项目时间表、安排任务优先级和监控项目进度的技 巧和方法。
详细描述
时间管理对于确保项目按时完成至关重要。通过培训，学员 将学习如何制定详细的项目时间表，合理安排资源和人力， 以及应对延误和变更的策略。
【房产中介】链家地产二手房培训课件
链家控股内部资料
⑸、完成基础工作量化指标： ① 、能清楚了解市区楼盘不少于50个； ②、平均每月的信息拓展量不低于房源80个，客源30个（以房友系
统统计数据显示为准）
③、每天回访电话不少于20个（以房友系统跟进数据显示为准） ④、每月不少于20个房源勘验（以房友系统跟进数据显示为准） ⑤、每月不少于50组客户带看（以房友系统跟进数据显示为准） ⑹、按时完成每周工作总结及月工作总结（以经纪人月报表与周报表为准） ⑺、能独立完成税费计算 ⑻、在销售部门主管的指导下能独立完成合同签署 ⑼、熟悉房产贷款操作流程 ⑽、参予公司其他技能提升培训 ⑾、接受公司综合考评，获取级别与薪资调整机会
链家控股内部资料
4、技能成熟期：（7－9个月） ⑴、具有指导和带领新员工能力； ⑵、能独立操作个案； ⑶、完成基础工作量化指标： ①、能清楚了解市区楼盘不少于70个； ②、平均每月的信息拓展量不低于房源15个，客源15个（以 房友系统统计数据显示为准）； ③、每天回访电话不少于20个（以房友系统跟进数据显示为准）； ④、每月不少于30个房源勘验（以房友系统跟进数据显示为准）；
链家控股内部资料
二）、拨打电话：
1、拨打前的准备：
⑴、拨打电话之前，确定打电话的对象是业主还是客人 ⑵、确定要谈的内容，并逐项予以记录 2、标准用语：你好！XX先生/小姐，我是敏杰房产XXX,请问现在方便吗? 3、确定打电话内容
链家控股内部资料
⑴、要求勘验： ①、约业主勘验，阐述勘验的必要性： ②、了解房屋的现状，是业主本人在住还是空置，或是出租中，约定好勘验的时 间，告知自己会在什么时候到 ③、确定自己到的时间，确定业主到达勘验点的时间 ④、了解勘验是业主本人过去还是其他联系人，问清联系人的电话 ⑤、如是出租中房产，是业主过去或是先与租客联系后，销售人员再与租客电话沟 通，约定勘验的时间 ⑵、致电业主有客户要求看房： ①、询问业主房屋目前的状况，是否已出售，根据房友记录了解房源出售的时间， 看同事跟进了解业主属于什么类型的人从而谈价，卖方市场情况下以先入为主 的方式进行询问，目前是不是XX元？买方市场情况下，以客户的反应情况，询 问房价是否变化？ ②、询问业主看房的时间，上午还是下午比较方便一些 ③、告知业主自己出门的时间及可能到达的时间 ④、提醒业主有客户到后需注意的事项，以站在业主立场的利益进行分析。 注：同事带客看房必须客户近距离行走交通，必须带上业主和客户联系方式。
最新商业地产培训课件资料讲课教案
仓储会员店---以会员制为基础,实行储销一体,批零兼营, 以提供有限服务和低价商品为主要特征的零售业态。如沃尔玛 山姆店、正大万客隆、麦德龙
百货or超市
超市重实惠，百货重形象； 超市重价格，百货重价值； 超市以菜篮子，米袋子为诱饵；百货以时尚，流行，品牌为
导向 ; 超市重商品本身，百货重品牌也重附加值； 超市以DM彩报，堆头，端架为主；
我国著名的商业街：
北京：王府井、西单、前门、 上海：南京路、 天津：滨江道、和平路 南京：新街口 苏州：前街、石路 杭州：延安路、湖滨路 长春：重庆路 重庆：解放碑 厦门：中山路
济南：泉城广场 广州：北京路、上下九路 深圳：华强路 香港：中环、铜锣湾、旺角 沈阳：中街 哈尔滨：中央大街、建设街 大连：天津街 成都：春熙路 武汉：江汉路
专卖店( exclusive shop): 专门经营或授权经营制造商品牌和中间商品牌的零售业态。
便利店(方便店) convenience store(Cv．S): 满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。如“7-11”
百货店 department store(Dept．)： 在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展各自 的进货、管理、运营的零售业态。
六、什么叫超市？分类怎样？
开架售货，集中收款，采取自选销售方式,以销售生鲜商品, 食品和向顾客提供日常必须品为主要目的的零售业态. 根据商 品结构的不同，可以分为食品超市和综合超市。
大型超市—实际营业面积6000㎡以上,满足顾客一次性购齐 的零售业态.根据商品结构,可以分为以经营食品为主的大型超 市和以经营日用品为主的大型超市。如好又多、家乐福、百佳
五、什么叫业态？
■针对特定消费者的特定需求，按照一定的战略目标，有选 择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、 价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和 服务的类型化服务形态。 ■业态是定义为营业的形态，它是形态和效能的统一，形态 即形状，它是达成效能的手段。 ■业态是零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具 体形态，是零售活动的具体形式。通俗理解，业态就是指 零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体经营形式。
百货or超市
超市重实惠，百货重形象； 超市重价格，百货重价值； 超市以菜篮子，米袋子为诱饵；百货以时尚，流行，品牌为
导向 ; 超市重商品本身，百货重品牌也重附加值； 超市以DM彩报，堆头，端架为主；
我国著名的商业街：
北京：王府井、西单、前门、 上海：南京路、 天津：滨江道、和平路 南京：新街口 苏州：前街、石路 杭州：延安路、湖滨路 长春：重庆路 重庆：解放碑 厦门：中山路
济南：泉城广场 广州：北京路、上下九路 深圳：华强路 香港：中环、铜锣湾、旺角 沈阳：中街 哈尔滨：中央大街、建设街 大连：天津街 成都：春熙路 武汉：江汉路
专卖店( exclusive shop): 专门经营或授权经营制造商品牌和中间商品牌的零售业态。
便利店(方便店) convenience store(Cv．S): 满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。如“7-11”
百货店 department store(Dept．)： 在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展各自 的进货、管理、运营的零售业态。
六、什么叫超市？分类怎样？
开架售货，集中收款，采取自选销售方式,以销售生鲜商品, 食品和向顾客提供日常必须品为主要目的的零售业态. 根据商 品结构的不同，可以分为食品超市和综合超市。
大型超市—实际营业面积6000㎡以上,满足顾客一次性购齐 的零售业态.根据商品结构,可以分为以经营食品为主的大型超 市和以经营日用品为主的大型超市。如好又多、家乐福、百佳
五、什么叫业态？
■针对特定消费者的特定需求，按照一定的战略目标，有选 择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、 价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和 服务的类型化服务形态。 ■业态是定义为营业的形态，它是形态和效能的统一，形态 即形状，它是达成效能的手段。 ■业态是零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具 体形态，是零售活动的具体形式。通俗理解，业态就是指 零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体经营形式。
金地商业地产公司发展战略规划ppt课件.ppt
金地集团
开发为主
持有经营为主
10%
60%
40%
30%
20%
50%
和黄目前约26%的收入来自于租赁，68%的来自于开发，6%来自于酒店经营，而未来计划开发面积的10%为持有，90%开发销售，属于典型的开发为主的企业
嘉里建设33%的物业面积为自持，从资产总值来看，应在50%左右
国贸是典型的持有型公司，其所有的物业均只租不售，因此其持有物业在总资产中的比例相当高
*
金地商业地产的竞争策略
集团通过在境外买壳上市的方式，获得境外融资平台；并且集团已成立稳盛投资，为商业地产提供了更多的融资方式，这一举措是国内其他商业地产公司所不具备的 目前国内的商业地产公司主要从事常规性的购物中心或城市综合体的开发。金地商业地产在进行常规城市综合体开发的同时，积极探索有特色的、有竞争力的产品线，如与主题性商业结合的城市综合体
*
经营模式：3、合作模式
在集团已进入的区域或城市，由商业地产公司与地方公司合资组建项目公司进行开发，按持股比例进行利润分成 在集团未进入的区域或城市，由商业地产公司自行投资开发
*
产品类型：以大中型城市综合体为主
综合体的商业部分以10-15万平方米的购物中心1为主要产品；在少数经济发达的核心城市可择机建设高端写字楼或高星级酒店。 在产品定位上,以面向家庭和时尚人群为主的中高端区域购物中心为主（家庭时尚） 在经济发达城市的核心地段可定位于面向城市高端人群的城市购物中心（精品时尚）。
*
一、发展商业地产的背景 二、五年发展战略目标及竞争策略 三、金地商业地产业务模式 四、核心能力和人力资源建设
汇报框架
*
商业地产5年发展战略目标
根据公司确定的战略，今后5年每年在商业地产领域的投资额度将保持在集团总投资额的20%。按此速度，2015年年底时商业地产公司的开业及在建物业面积应能达到300万平方米，总资产估值约为600亿。
开发为主
持有经营为主
10%
60%
40%
30%
20%
50%
和黄目前约26%的收入来自于租赁，68%的来自于开发，6%来自于酒店经营，而未来计划开发面积的10%为持有，90%开发销售，属于典型的开发为主的企业
嘉里建设33%的物业面积为自持，从资产总值来看，应在50%左右
国贸是典型的持有型公司，其所有的物业均只租不售，因此其持有物业在总资产中的比例相当高
*
金地商业地产的竞争策略
集团通过在境外买壳上市的方式，获得境外融资平台；并且集团已成立稳盛投资，为商业地产提供了更多的融资方式，这一举措是国内其他商业地产公司所不具备的 目前国内的商业地产公司主要从事常规性的购物中心或城市综合体的开发。金地商业地产在进行常规城市综合体开发的同时，积极探索有特色的、有竞争力的产品线，如与主题性商业结合的城市综合体
*
经营模式：3、合作模式
在集团已进入的区域或城市，由商业地产公司与地方公司合资组建项目公司进行开发，按持股比例进行利润分成 在集团未进入的区域或城市，由商业地产公司自行投资开发
*
产品类型：以大中型城市综合体为主
综合体的商业部分以10-15万平方米的购物中心1为主要产品；在少数经济发达的核心城市可择机建设高端写字楼或高星级酒店。 在产品定位上,以面向家庭和时尚人群为主的中高端区域购物中心为主（家庭时尚） 在经济发达城市的核心地段可定位于面向城市高端人群的城市购物中心（精品时尚）。
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一、发展商业地产的背景 二、五年发展战略目标及竞争策略 三、金地商业地产业务模式 四、核心能力和人力资源建设
汇报框架
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商业地产5年发展战略目标
根据公司确定的战略，今后5年每年在商业地产领域的投资额度将保持在集团总投资额的20%。按此速度，2015年年底时商业地产公司的开业及在建物业面积应能达到300万平方米，总资产估值约为600亿。
商铺销售培训课程PPT课件
不同商业区商铺类型（续表）
产权返租模式
操作方式——客户购买时即与开发商签订租约，将所购房产返租给开发商，租约期内由开发商将房产转租经营，租期两年到十几年不等。发展商一次性返数年租金降低首付；同时返租期内，业主定时从发展商处得到定额租金回报。通常这种返租回报模式会附带“回购”条款。 典型案例——曼哈购物广场、常兴天虹商场、保利友谊城、金晖商城、大中华太古广场、沃尔玛鸿洲店
3.以攻为守法
当估计顾客有可能提出反对意见时，抢在他们提出之前，有针对性的提出阐述发动攻势，有效的排除成交的潜在障碍。
4.当众关联法
利用人们的从众心理制造人气，大量的成交气氛令顾客有紧迫感，以此来促进大量购买。
5.引而不发法
在正面推销不起作用的情况下，可找顾客感兴趣的话题，展开广泛的交流，并做出适当的引导和暗示，让顾客感到购买的好处，而达到成交。
11.激将促销法
当顾客已出现购买的信号，又忧郁不决的时候，销售人员不是从正面鼓励购买，而是从反面用某种语言和语气，暗示对方缺乏某种成交的主观或客观条件，让对方为了自尊下决心排板成交。
五、客户分类 及应对方法、话术
客户分类及应对方法、话术（一）
由于人的能力、气质和性格的不同，消费者呈现出各自的个性特征。我们把这些特征划分为12种类型。
客户心理分析
一般而言，客户分类的依据不同，其分类的结果可能就会有很大的差别。例如依据客户的性格、职业、年龄、性别等分类。但是通俗的分类就是按照客户的购买行为的客户心理分析，进一步认识客户的真正需求，从而达到我们销售的目的。 商品房买卖业务而言，通常认为客户的购买行为具有以下的共同的心理特征：
感性购买动机
四、逼定的常用方法
1.感情联络法
通过投顾客感情之所好，帮顾客解决所需，使双方有亲和感、需求的满足感，从而促发认同感，建立心理相融的关系，使买卖双方买矛盾的心理、距离缩小或消除，而达到销售目的。
产权返租模式
操作方式——客户购买时即与开发商签订租约，将所购房产返租给开发商，租约期内由开发商将房产转租经营，租期两年到十几年不等。发展商一次性返数年租金降低首付；同时返租期内，业主定时从发展商处得到定额租金回报。通常这种返租回报模式会附带“回购”条款。 典型案例——曼哈购物广场、常兴天虹商场、保利友谊城、金晖商城、大中华太古广场、沃尔玛鸿洲店
3.以攻为守法
当估计顾客有可能提出反对意见时，抢在他们提出之前，有针对性的提出阐述发动攻势，有效的排除成交的潜在障碍。
4.当众关联法
利用人们的从众心理制造人气，大量的成交气氛令顾客有紧迫感，以此来促进大量购买。
5.引而不发法
在正面推销不起作用的情况下，可找顾客感兴趣的话题，展开广泛的交流，并做出适当的引导和暗示，让顾客感到购买的好处，而达到成交。
11.激将促销法
当顾客已出现购买的信号，又忧郁不决的时候，销售人员不是从正面鼓励购买，而是从反面用某种语言和语气，暗示对方缺乏某种成交的主观或客观条件，让对方为了自尊下决心排板成交。
五、客户分类 及应对方法、话术
客户分类及应对方法、话术（一）
由于人的能力、气质和性格的不同，消费者呈现出各自的个性特征。我们把这些特征划分为12种类型。
客户心理分析
一般而言，客户分类的依据不同，其分类的结果可能就会有很大的差别。例如依据客户的性格、职业、年龄、性别等分类。但是通俗的分类就是按照客户的购买行为的客户心理分析，进一步认识客户的真正需求，从而达到我们销售的目的。 商品房买卖业务而言，通常认为客户的购买行为具有以下的共同的心理特征：
感性购买动机
四、逼定的常用方法
1.感情联络法
通过投顾客感情之所好，帮顾客解决所需，使双方有亲和感、需求的满足感，从而促发认同感，建立心理相融的关系，使买卖双方买矛盾的心理、距离缩小或消除，而达到销售目的。
商业建筑房地产基础知识培训PPT课件
房地产专业术语
土地使用年限年满后？ 1、土地使用年限到期后，自动续期。目前具体规定未出台。 2、地上的建筑属于个人所有，不受土地使用年限的限制。 3、如遇拆迁，会按照具体的拆迁补偿方案进行补偿，不同的时期、不同的地区，该方案差别很大。现在逐步趋向于以当地市场价为标准。
房地产专业术语
建筑基地面积：是指建筑物首层的建筑面积。
房地产专业术语
>按建筑结构承重方式分类
承重墙结构：它的传力途径是：屋盖的重量由屋架（或梁柱）承担，屋架支撑在承重墙上，楼层的重量由组成楼盖的梁、板支撑在承重墙上。因此，屋盖、楼层的荷载均由承重墙承担；墙下有基础，基础下为地基，全部荷载由墙、基础传到地基上。框架结构：主要承重体系有横梁和柱组成，但横梁与柱为刚接（钢筋混凝土结构中通常通过端部钢筋焊接后浇灌混凝土，使其形成整体）连接，从而构成了一个整体刚架（或称框架）。一般多层工业厂房或大型高层民用建筑多属于框架结构。排架结构：主要承重体系由屋架和柱组成。屋架与柱的顶端为铰接（通常为焊接或螺栓连接），而柱的下端嵌固于基础内。一般单层工业厂房大多采用此法。其他：由于城市发展需要建设一些高层、超高层建筑，上述结构形式不足以抵抗水平荷载（风荷载、地震荷载）的作用，因而又发展了剪力墙结构体系、桶式结构体系。
裙楼：指与高层建筑相连的附属建筑，高度不超过24米,如商场。
房地产专业术语
建筑类型
层数或建筑高度
低层建筑
1-3层
多层建筑
4-6层
高层建筑
总高度超过24M，但不包括总高度超过24M的单层建筑
超高层建筑
总高度超过100M
>按层数和高度的分类
房地产专业术语
>高层建筑的国际分类
建筑类型
层数
土地使用年限年满后？ 1、土地使用年限到期后，自动续期。目前具体规定未出台。 2、地上的建筑属于个人所有，不受土地使用年限的限制。 3、如遇拆迁，会按照具体的拆迁补偿方案进行补偿，不同的时期、不同的地区，该方案差别很大。现在逐步趋向于以当地市场价为标准。
房地产专业术语
建筑基地面积：是指建筑物首层的建筑面积。
房地产专业术语
>按建筑结构承重方式分类
承重墙结构：它的传力途径是：屋盖的重量由屋架（或梁柱）承担，屋架支撑在承重墙上，楼层的重量由组成楼盖的梁、板支撑在承重墙上。因此，屋盖、楼层的荷载均由承重墙承担；墙下有基础，基础下为地基，全部荷载由墙、基础传到地基上。框架结构：主要承重体系有横梁和柱组成，但横梁与柱为刚接（钢筋混凝土结构中通常通过端部钢筋焊接后浇灌混凝土，使其形成整体）连接，从而构成了一个整体刚架（或称框架）。一般多层工业厂房或大型高层民用建筑多属于框架结构。排架结构：主要承重体系由屋架和柱组成。屋架与柱的顶端为铰接（通常为焊接或螺栓连接），而柱的下端嵌固于基础内。一般单层工业厂房大多采用此法。其他：由于城市发展需要建设一些高层、超高层建筑，上述结构形式不足以抵抗水平荷载（风荷载、地震荷载）的作用，因而又发展了剪力墙结构体系、桶式结构体系。
裙楼：指与高层建筑相连的附属建筑，高度不超过24米,如商场。
房地产专业术语
建筑类型
层数或建筑高度
低层建筑
1-3层
多层建筑
4-6层
高层建筑
总高度超过24M，但不包括总高度超过24M的单层建筑
超高层建筑
总高度超过100M
>按层数和高度的分类
房地产专业术语
>高层建筑的国际分类
建筑类型
层数
商业地产培训PPT课件
二、商业地产的三大功能
• 1.实用性 • 2.保值性 • 3.投资性
案例：四季青
三、商业地产项目成功的三大要素
1.定位：
定位主要决定服务对象和功能辐射范围
2.招商：
决定经营基础
3.运营管理：
决定经营的成败
五、商业地产几大主要体现形式
1.购物中心——天河城、正佳广场、华润万象城 2.百货店——杭州大厦、银泰百货 3.大卖场——乐购、世纪联华、好又多 4.商业街——武林路商业街 5.市场、商城——义乌、柯桥、四季青 6.各种形式的商业业态构成的商圈形态
特色产业：中国家纺布艺名镇--河山，中国羊毛衫之乡--濮 院、中国皮革重镇--崇福，中国鞋业之乡-洲泉。
桐乡世贸中心
桐乡世贸中心总投资30亿，500亩 建筑面积60万平米，一期260000平方 二期40万平米，主营：MALL时代购物中心
风情酒廊、主题百货、品牌之都（精品专 卖店）、环球梦工场、娱乐总汇·五星级酒 店、豪华会所、商务写字楼高级酒店式公 寓
什么样的商铺才是好商铺？
买个好商铺，栽棵摇钱树？ 好的商铺才是摇钱树！ 一铺养三代？好的商铺才可以养三代！
1.地段 2.招商 3.运营管理 4.开发目的 5.硬件配套
五星级中庭效果图
业态分布
一层做箱包、皮鞋 二楼皮衣 三楼裘皮 四层餐饮·国际品牌连锁超市
投资有保障
包租6年，每年8% 得回报。前3年1次性 返还24%，后3年每年10.6%，保低8% 每年。6年后如租金不足8%开发商可条件 回购。
前景看得见
六、商业地产投资的具体体现
具体体现——商铺
七、商业地产与住宅地产的区别
• 商业地产 • 住宅地产
区别
• 投资性
• 1.实用性 • 2.保值性 • 3.投资性
案例：四季青
三、商业地产项目成功的三大要素
1.定位：
定位主要决定服务对象和功能辐射范围
2.招商：
决定经营基础
3.运营管理：
决定经营的成败
五、商业地产几大主要体现形式
1.购物中心——天河城、正佳广场、华润万象城 2.百货店——杭州大厦、银泰百货 3.大卖场——乐购、世纪联华、好又多 4.商业街——武林路商业街 5.市场、商城——义乌、柯桥、四季青 6.各种形式的商业业态构成的商圈形态
特色产业：中国家纺布艺名镇--河山，中国羊毛衫之乡--濮 院、中国皮革重镇--崇福，中国鞋业之乡-洲泉。
桐乡世贸中心
桐乡世贸中心总投资30亿，500亩 建筑面积60万平米，一期260000平方 二期40万平米，主营：MALL时代购物中心
风情酒廊、主题百货、品牌之都（精品专 卖店）、环球梦工场、娱乐总汇·五星级酒 店、豪华会所、商务写字楼高级酒店式公 寓
什么样的商铺才是好商铺？
买个好商铺，栽棵摇钱树？ 好的商铺才是摇钱树！ 一铺养三代？好的商铺才可以养三代！
1.地段 2.招商 3.运营管理 4.开发目的 5.硬件配套
五星级中庭效果图
业态分布
一层做箱包、皮鞋 二楼皮衣 三楼裘皮 四层餐饮·国际品牌连锁超市
投资有保障
包租6年，每年8% 得回报。前3年1次性 返还24%，后3年每年10.6%，保低8% 每年。6年后如租金不足8%开发商可条件 回购。
前景看得见
六、商业地产投资的具体体现
具体体现——商铺
七、商业地产与住宅地产的区别
• 商业地产 • 住宅地产
区别
• 投资性
2014培训课件-住宅开发商开发商业地产项目需要转变四个观念
3. “看天吃饭”与“旱涝保收”
内地住宅房地产市场经历了井喷式的发展以后，房地产泡沫风险存在于整 个行业之中，这两年国家对房地产市场的宏观调控措施一轮一轮下来，令 整个住宅房地产市场应接不暇，除个别特例案子以外，极大部分地区的房 价呈现量价齐跌的现象，说明住宅房地产开发这个行业是一个受制于政策 变化的“看天吃饭”的行业。同样是属于房地产开发行业的大型商业房地 产开发企业，如果手上有多个经营得好的商业楼盘的企业如恒隆集团等， 国家对房地产市场的宏观调控措施对他们的经营活动和收益一点也不受影 响，他们目前手上几个开发项目反而因为整个行业不景气而导致的建筑材 料下降而受益，降低了他们的开发成本。因此，业内称这类房地产开发企 业为“旱涝保收”型企业。这就是为什么国内一些大牌开发商如万科等于 去年纷纷宣布要在10年之内开发1000万平方米的商业经营性物业，使得 他们企业的抗风险能力增强。所以，开发能够有效抵抗政策风险的商业房 地产成为相当一部分住宅开发商在房地产市场宏观调控的形势下不二的选 择。
1. “萝卜青菜与各人所爱”
在一个同时建有不同类型物业的项 目上，不同的物业需要不同的位置 ，比如商业物业需要热闹，需要临 街，需要容易接受到人流和人流到 达方便的部位，那么商业物业必须 布置在阳角、人流通过多的临街面 边上，这样布置的商业价值就会高 。而写字楼、宾馆、和住宅物业需 要相对静一点的环境，尽量避免车 流和人流嘈杂的部位布置但出入口 需要方便一点的部位。如果把这几 类物业的基本位置布置反了，将会 极大地降低整个项目的物业价值；
资本市场的“超额利润”兑现更诱人
除了远期回报这个超额利润以外，资本市场的兑现结果也是十分诱人 的。已经投入使用的大型商业房地产项目的市场价值是由其经营成果 决定的，与原来的初期投资没有太大的关系了。比如说一个大型购物 中心年利润达到 1个亿，一般来说乘以 20倍市盈率，那么这个购物中 心在资本市场兑现的市值为 20 亿。像上海“西郊百联”购物中心， 2004年10月份开业，经过四年经营培育，到2008年底核算当年经营 利润达到了1.5亿，当时有国际基金愿意收购，摩根士丹利评估该购物 中心市值达30亿。但是，“西郊百联”购物中心的初期投资包括土地 成本一共5个亿，开业四年，“西郊百联”的市值比初期投资翻了6倍 ，如果当时百联集团把西郊百联购物中心拿到资本市场兑现，经过四 年经营获得了超过初期投资5倍的超额利润。这是吸引众多住宅房地产 开发商转型进入商业地产开发领域的主要诱因；
2024版房地产开发报建培训PPT课件
审查与批准
后续工作
政府主管部门对申请材料进行审查，符合要 求的颁发建设许可证或其他相关批文。
按照批准的建设规模和投资估算进行进。
报建涉及部门及职责
国土资源部门
负责审查项目用地是否符合土地利用 规划，办理土地出让或划拨手续。
02
城乡规划部门
报建目的
确保房地产开发项目符合城市规划和土 地利用规划，保障项目建设的合法性， 为后期销售、交付及产权办理等环节奠 定基础。
报建流程简介
申请前准备
材料提交
了解相关法律法规及政策要求，编制项目建 议书或可行性研究报告，确定项目建设规模、 投资估算等。
向政府相关主管部门提交申请材料，包括项 目建议书、可行性研究报告、规划设计方案 等。
案例三：某产业园区成功报建经验
项目背景 介绍该产业园区的产业定位、发展规划、
企业引进等。
成功经验 总结该项目在报建过程中的成功经验， 如明确产业定位、完善配套设施、提
高企业服务质量等。
报建策略与实施 阐述该项目在报建过程中采取的策略 和实施步骤，如政策对接、资源整合、 团队建设等。
启示与建议 针对类似产业园区项目，提出在报建 过程中应注意的问题和相关建议。
房地产开发报建培训PPT课件
目录
• 房地产开发报建概述 • 土地获取与前期准备 • 规划设计与方案审查 • 施工许可与现场监管 • 竣工验收与产权办理 • 房地产开发报建风险点及防范措施 • 案例分析：成功项目经验分享
01 房地产开发报建概述
报建定义与目的
报建定义
指房地产开发企业在项目开工建设前， 按照相关法律法规及政策要求，向政 府相关主管部门提交必要的申请材料， 以获取建设许可的过程。
蚌埠高铁站前商业项目整体定位报告世联地产专题培训课件
• 克莱迪特大厦：办公建筑，建筑面积为 1.46万m2。
• 欧洲里尔商业中心:法国最大的购物中心 之一。商业中心建面为9.2万m2；娱乐及 其它活动建面为15150m2；演出大厅的 建面为2810m2；里尔商业高等学校 11400 m2；其上高层塔楼部分的建面为 4.3万m2；停车场有3400个车位
优越的交通条件
得益于紧邻TGV站的优越的区位优势，通过交通集散广场、高架桥等与火车站和城市 快速路在空间上保持了紧密的联系
成功 KPI
多种城市功能的融合
在商业中心复合体上设置酒店、办公、住宅等塔式建筑，同时还规划大型会演中心，功 能复合，使“欧洲里尔”成为富有人气、充满活力的城市新中心
会演中心大型设施
哪些可以借鉴的点？
它的成功KPI是什么？
12
WORLD UNION
欧洲里尔
概况：大型城市中心公建项目，位于里尔站点旁，是法国 最大的购物中心之一，集酒店、办公、零售于一体，该区 域已成功打造为新型城市中心，名望享誉世界
• 区位:位于里尔旧城东北边缘，是里尔旧城 和市郊之间的一个狭长地带，也是一个交通 集散地，站点周边以前是空白区域。
本报告是严格保密的。
TGV里尔欧洲站
城市公园 柯布耶斯高架桥
克莱迪特大厦
里尔欧洲大厦 下沉欧洲广场
商业中心
欧洲里尔酒店 会演中心
住宅、办公
住宅、办公
欧洲里尔 商业中心
银行、音乐厅、商场、商业学校
购物中心 二星级酒店
14
WORLD UNION
欧洲里尔
开发次序：商业中心先启动模式，改变片区形象， 建立市场认知度，而后兴建酒店、写字楼并在周边 扩建办公和住宅
出租车 停靠广场
酒店及商业配套
• 欧洲里尔商业中心:法国最大的购物中心 之一。商业中心建面为9.2万m2；娱乐及 其它活动建面为15150m2；演出大厅的 建面为2810m2；里尔商业高等学校 11400 m2；其上高层塔楼部分的建面为 4.3万m2；停车场有3400个车位
优越的交通条件
得益于紧邻TGV站的优越的区位优势，通过交通集散广场、高架桥等与火车站和城市 快速路在空间上保持了紧密的联系
成功 KPI
多种城市功能的融合
在商业中心复合体上设置酒店、办公、住宅等塔式建筑，同时还规划大型会演中心，功 能复合，使“欧洲里尔”成为富有人气、充满活力的城市新中心
会演中心大型设施
哪些可以借鉴的点？
它的成功KPI是什么？
12
WORLD UNION
欧洲里尔
概况：大型城市中心公建项目，位于里尔站点旁，是法国 最大的购物中心之一，集酒店、办公、零售于一体，该区 域已成功打造为新型城市中心，名望享誉世界
• 区位:位于里尔旧城东北边缘，是里尔旧城 和市郊之间的一个狭长地带，也是一个交通 集散地，站点周边以前是空白区域。
本报告是严格保密的。
TGV里尔欧洲站
城市公园 柯布耶斯高架桥
克莱迪特大厦
里尔欧洲大厦 下沉欧洲广场
商业中心
欧洲里尔酒店 会演中心
住宅、办公
住宅、办公
欧洲里尔 商业中心
银行、音乐厅、商场、商业学校
购物中心 二星级酒店
14
WORLD UNION
欧洲里尔
开发次序：商业中心先启动模式，改变片区形象， 建立市场认知度，而后兴建酒店、写字楼并在周边 扩建办公和住宅
出租车 停靠广场
酒店及商业配套
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1、零售业 以向最终消费者提供所需商品和服务为主的行业。
2、零售业态分类原则
中国零售业态按零售店的结构特点分类，根据其经营方式、 商品结构、服务功能，以及选址、商圈、规模、店堂设施 和目标顾客等结构特点，分为百货店、大型综合商场、超 级市场、便利店、专业店、专卖店、购物中心、家居中心、 仓储商店等九种零售业态。
（1）大型---建筑面积过万平米； （2）中型---分布广泛大型商业区的补充； （3）小型---填补大中型商业区的空白,为人 们生活提供方便。
4、按照投资价值分类
（1）“都市型”商铺--绩优股； （2）“社区型”商铺--潜力股； （3）“便利型”商铺--冷门小盘股； （4）专业街市商铺--高科技股； （5）其他商铺--“一般股票”
十三、什么叫商圈
是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离 扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾 客所居住的区域范围。无论大商场还是小商店，它们的 销售总是有一定的地理范围。这个地理范围就是以商场 为中心，向四周辐射至可能来店购买的消费者所居住的 地点。
如：广州天河路商圈、环市榭丽舍大街
伦敦牛津街
上海南京路
东京银座
芝加哥密歇根大道
十、商业步行街的三个空间维度：长、宽、高
步行街的长度 商业街的一般长度为500－700米，最高限为1000－1500米（王府井步行街810 米、重庆解放碑步行街400米、沈阳中街步行街950米、上海南京东路1400米哈尔 滨中央大街商业街860米、日本银座1100米、香榭丽舍大街1880米）。 步行街的宽度 商业街适宜宽度为20－30米，小型步行街宽度以20米左右为宜（王府井步行 街38米、上海南京路30米） 每人要有不低于4平方米的面积。 步行街的高度 商业街宽度和高度的比例最好为1：1，最高不要超过1：2（上海南京东路步 行商业街、哈尔滨专业大街步行街、沈阳中街步行街都为1：1的比例） 从一般的情况看，步行街两旁的店铺建筑为二至三层为宜，最高不要超过四 层，地下延伸则最多不要超过两层。
3、广州中大布匹市场（广州国际轻纺城）
占地面积50万平方米、 40多个分场、1.5万余家 商铺、1000多间仓库、2 万多个交易品种，年交易 额达250亿元——广东省 广州市中大布匹市场凭借 这些数字，在全国乃至全 世界服装辅料和面料行业 中傲视群雄。
4、广州环球国际商贸中心“步云天地”
广州环球国际商贸中心“步云天地” 占 地约1.7万平方米，楼高10层，总建筑 面积超过5万平方米，独有2000平方米 绿化景观，近200个车位。在广州大大 小小的十几个鞋城中，已经成为规模 最大、档次最高的鞋业批发中心。这 里汇聚了国内外近百家经营男鞋、女 鞋的商户，并拥有多层高级商务写字 楼和产品展示厅，成为一个世界最新 鞋产品的博览中心。 ■ 环球国际商贸中心“步云天地”位于广州城市中心，环市西路 与站西路一带。位置东邻广州市火车站、汽车站、地铁二号线，西 邻西湾路、内环路、货运站。
百货or超市
超市重实惠，百货重形象； 超市重价格，百货重价值； 超市以菜篮子，米袋子为诱饵；百货以时尚，流行，品牌为 导向 ; 超市重商品本身，百货重品牌也重附加值； 超市以DM彩报，堆头，端架为主； 百货以品牌个性，商品展示（模特），柜台式销售，精致POP 为主； 超市商圈范围相对比较小，百货商圈范围可以辐射到乡村小 镇； 超市推行零干扰服务，百货要求对顾客无微不至的服务； 超市经营以经销和代销为主，联营、租赁方式为补充； 百货经营以联营和租赁为主，自营方式为辅。
5、按照商铺的位置形式分类
铺面房和铺位
铺面房：是指临街有门面，可开设商店的房屋。俗称店铺 或街铺。 铺位：一般只是指大型综合百货商场、大卖场、专业特色 街、购物中心等整体商用物业中的某一独立单元或某些独 立的售货亭、角等。俗称店中店。由于物业本身属性的不 同，必然导致其差异性的存在。
四、什么叫零售业？分类怎样？
十二、专业市场特点
（1）是一种典型的有形市场； （2）以批发为主，兼营零售； （3）集中交易，有一定数量规模的卖者，接近 完全竞争的市场结构；
（4）以现货交易为主，远期合同交易为辅
中国重点专业市场举例
1、义乌小商品批发市场
义乌小商品批发市场（又名 中国小商品城）坐落于浙江中部 义乌市，创建于1982年，是我国 最早创办的专业市场之一。20多 年来，经历四次搬迁八次扩建， 义乌小商品批发市场现拥有营业 面积260多万平方米，商位50000 余个，从业人员20万，日客流量 20多万人次, 2005年市场总成交 额达288亿元，其中外贸出口占 60%强，连续15年位居全国工业 品批发市场榜首，被国家质检总 局授予“重质量、守信誉”市场 荣誉称号，是国际小商品的流通、 研发、展示中心，我国最大的小 商品出口基地。
九、什么叫商业街？
是指众多不同规模、不同类型商店有规律排列组合的商品交 易场所,其存在形式分别为带状商业街与环形组团式商业街。 按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两 侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。 我国著名的商业街：
北京：王府井、西单、前门、 上海：南京路、 天津：滨江道、和平路 南京：新街口 苏州：前街、石路 杭州：延安路、湖滨路 长春：重庆路 重庆：解放碑 厦门：中山路 济南：泉城广场 广州：北京路、上下九路 深圳：华强路 香港：中环、铜锣湾、旺角 沈阳：中街 哈尔滨：中央大街、建设街 大连：天津街 成都：春熙路 武汉：江汉路
1、按照开发形式进行分类
（1）商业街商铺;（2）市场类商铺 ;（3）社区商铺 ;
（4）住宅底层商铺;
（5）百货商场、购物中心商铺; （6）商务楼、写字楼商铺; （7）交通设施商铺
2、按座落位置分类
（1）市中心区商业; （2）居住区附近及其他市区商业; （3）交通枢纽附近商业; （4）市郊商业
3、按规模分类
五、什么叫业态？
■针对特定消费者的特定需求，按照一定的战略目标，有选 择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、 价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和 服务的类型化服务形态。 ■业态是定义为营业的形态，它是形态和效能的统一，形态 即形状，它是达成效能的手段。 ■业态是零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具 体形态，是零售活动的具体形式。通俗理解，业态就是指 零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体经营形式。
十五 、相关基础知识
1、项目的开发商 2、项目的占地面积，投资金额 3、证件问题：五证两书 4、功能规划 5、基本的开间、进深、层高等 6、消防等
商业地产基础知识培训
一、什么叫商业房地产？
指按照用途划分的用作商业用途的房地产, 包括酒店、超市、临街商铺、大型住宅项目的 商业配套、特色商业街区、商业广场、专业批 发市场、SHOPPING MALL等用途的房地产。
二、商业房地产的类别划分
1、按照开发形式进行分类 2、按座落位置分类 3、按规模分类 4、按照投资价值分类 5、按照商铺的位置形式分类
5.1 十项原则
十四、统一招商管理的十项基本原则
1、要维护购物中心零售、餐饮、娱乐40：30：30的产业经营黄金比例。 2、要维护购物中心的统一主题形象和统一品牌形象。 3、购物中心的招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补。 4、核心主力零售店尽量自营；而非主力零售商尽量以联营为主、租赁为辅。 5、核心主力店先行，辅助店随后；零售购物项目优先，辅助项目配套。 6、核心主力店适合放在经营轴线（线性步行街）的端点，不宜集中放置在中间。 7、对特殊商户（指具有较高文化、艺术、科技含量的经营单位）给予优惠政策， 能增强购物中心整体文化氛围，提升品位。 8、放水养鱼，即采用合理租金与优质服务做法，先做市，后赚钱。 9、统一管理、统一服务。 第五部分 10 、完善信息系统。
七、何为专卖店、便利店、连锁店、百货店？
专卖店( exclusive shop): 专门经营或授权经营制造商品牌和中间商品牌的零售业态。 便利店(方便店) convenience store(Cv．S): 满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。如“7-11” 百货店 department store(Dept．)： 在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展各自 的进货、管理、运营的零售业态。 连锁店： 一种商业连锁,即经营内容相同、使用统一店名的若干个门 店组成一个联合体,在同一个总部的管理和规划下进行专业 化分工,使复杂的商业活动简单化, 是一种实现规模效益的 经营组织形式。如“屈臣氏”、“万宁”
六、什么叫超市？分类怎样？
开架售货，集中收款，采取自选销售方式,以销售生鲜商品, 食品和向顾客提供日常必须品为主要目的的零售业态. 根据商 品结构的不同，可以分为食品超市和综合超市。
大型超市—实际营业面积6000㎡以上,满足顾客一次性购齐 的零售业态.根据商品结构,可以分为以经营食品为主的大型超 市和以经营日用品为主的大型超市。如好又多、家乐福、百佳 仓储会员店---以会员制为基础,实行储销一体,批零兼营, 以提供有限服务和低价商品为主要特征的零售业态。如沃尔玛 山姆店、正大万客隆、麦德龙
2、深圳华强北电子专业市场
赛格广场地处深圳华强北超级商圈的 核心位置，是一座以高科技电子信息产 业及产品配套为主的，集办公、商贸、 会展、金融、证券、会所为一体的现代 化、多功能、智能型的大厦，不仅是深 圳的第二高楼同时也是目前世界最高的 钢管混凝土结构大厦，是世界上最高的 30栋大厦之一，主体外形呈八角形，非 常具有现代特色。其所处华强北是深圳 目前最繁华的商业街之一，日均人流量 达50余万人，除了各类综合性商业卖场 外，华强北的IT产业集群度非常高，素 有深圳“电子一条街”的称誉，每年仅 华强北一条街就可给市政府上缴400多 亿的税。
十一、什么叫专业市场？
■传统意义上的专业市场是一种以现货批发为主，集中交易某一 类商品或者若干类具有较强互补性或替代性商品的场所，是一 种大规模集中交易的坐商式的市场制度安排。 ■专业市场的优势，是在交易方式专业化和交易网络设施共享化 的基础上，形成了交易领域的信息规模经济，外部规模经济和 范围经济，从而确立商品的低交易费用优势。
2、零售业态分类原则
中国零售业态按零售店的结构特点分类，根据其经营方式、 商品结构、服务功能，以及选址、商圈、规模、店堂设施 和目标顾客等结构特点，分为百货店、大型综合商场、超 级市场、便利店、专业店、专卖店、购物中心、家居中心、 仓储商店等九种零售业态。
（1）大型---建筑面积过万平米； （2）中型---分布广泛大型商业区的补充； （3）小型---填补大中型商业区的空白,为人 们生活提供方便。
4、按照投资价值分类
（1）“都市型”商铺--绩优股； （2）“社区型”商铺--潜力股； （3）“便利型”商铺--冷门小盘股； （4）专业街市商铺--高科技股； （5）其他商铺--“一般股票”
十三、什么叫商圈
是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离 扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾 客所居住的区域范围。无论大商场还是小商店，它们的 销售总是有一定的地理范围。这个地理范围就是以商场 为中心，向四周辐射至可能来店购买的消费者所居住的 地点。
如：广州天河路商圈、环市榭丽舍大街
伦敦牛津街
上海南京路
东京银座
芝加哥密歇根大道
十、商业步行街的三个空间维度：长、宽、高
步行街的长度 商业街的一般长度为500－700米，最高限为1000－1500米（王府井步行街810 米、重庆解放碑步行街400米、沈阳中街步行街950米、上海南京东路1400米哈尔 滨中央大街商业街860米、日本银座1100米、香榭丽舍大街1880米）。 步行街的宽度 商业街适宜宽度为20－30米，小型步行街宽度以20米左右为宜（王府井步行 街38米、上海南京路30米） 每人要有不低于4平方米的面积。 步行街的高度 商业街宽度和高度的比例最好为1：1，最高不要超过1：2（上海南京东路步 行商业街、哈尔滨专业大街步行街、沈阳中街步行街都为1：1的比例） 从一般的情况看，步行街两旁的店铺建筑为二至三层为宜，最高不要超过四 层，地下延伸则最多不要超过两层。
3、广州中大布匹市场（广州国际轻纺城）
占地面积50万平方米、 40多个分场、1.5万余家 商铺、1000多间仓库、2 万多个交易品种，年交易 额达250亿元——广东省 广州市中大布匹市场凭借 这些数字，在全国乃至全 世界服装辅料和面料行业 中傲视群雄。
4、广州环球国际商贸中心“步云天地”
广州环球国际商贸中心“步云天地” 占 地约1.7万平方米，楼高10层，总建筑 面积超过5万平方米，独有2000平方米 绿化景观，近200个车位。在广州大大 小小的十几个鞋城中，已经成为规模 最大、档次最高的鞋业批发中心。这 里汇聚了国内外近百家经营男鞋、女 鞋的商户，并拥有多层高级商务写字 楼和产品展示厅，成为一个世界最新 鞋产品的博览中心。 ■ 环球国际商贸中心“步云天地”位于广州城市中心，环市西路 与站西路一带。位置东邻广州市火车站、汽车站、地铁二号线，西 邻西湾路、内环路、货运站。
百货or超市
超市重实惠，百货重形象； 超市重价格，百货重价值； 超市以菜篮子，米袋子为诱饵；百货以时尚，流行，品牌为 导向 ; 超市重商品本身，百货重品牌也重附加值； 超市以DM彩报，堆头，端架为主； 百货以品牌个性，商品展示（模特），柜台式销售，精致POP 为主； 超市商圈范围相对比较小，百货商圈范围可以辐射到乡村小 镇； 超市推行零干扰服务，百货要求对顾客无微不至的服务； 超市经营以经销和代销为主，联营、租赁方式为补充； 百货经营以联营和租赁为主，自营方式为辅。
5、按照商铺的位置形式分类
铺面房和铺位
铺面房：是指临街有门面，可开设商店的房屋。俗称店铺 或街铺。 铺位：一般只是指大型综合百货商场、大卖场、专业特色 街、购物中心等整体商用物业中的某一独立单元或某些独 立的售货亭、角等。俗称店中店。由于物业本身属性的不 同，必然导致其差异性的存在。
四、什么叫零售业？分类怎样？
十二、专业市场特点
（1）是一种典型的有形市场； （2）以批发为主，兼营零售； （3）集中交易，有一定数量规模的卖者，接近 完全竞争的市场结构；
（4）以现货交易为主，远期合同交易为辅
中国重点专业市场举例
1、义乌小商品批发市场
义乌小商品批发市场（又名 中国小商品城）坐落于浙江中部 义乌市，创建于1982年，是我国 最早创办的专业市场之一。20多 年来，经历四次搬迁八次扩建， 义乌小商品批发市场现拥有营业 面积260多万平方米，商位50000 余个，从业人员20万，日客流量 20多万人次, 2005年市场总成交 额达288亿元，其中外贸出口占 60%强，连续15年位居全国工业 品批发市场榜首，被国家质检总 局授予“重质量、守信誉”市场 荣誉称号，是国际小商品的流通、 研发、展示中心，我国最大的小 商品出口基地。
九、什么叫商业街？
是指众多不同规模、不同类型商店有规律排列组合的商品交 易场所,其存在形式分别为带状商业街与环形组团式商业街。 按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两 侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。 我国著名的商业街：
北京：王府井、西单、前门、 上海：南京路、 天津：滨江道、和平路 南京：新街口 苏州：前街、石路 杭州：延安路、湖滨路 长春：重庆路 重庆：解放碑 厦门：中山路 济南：泉城广场 广州：北京路、上下九路 深圳：华强路 香港：中环、铜锣湾、旺角 沈阳：中街 哈尔滨：中央大街、建设街 大连：天津街 成都：春熙路 武汉：江汉路
1、按照开发形式进行分类
（1）商业街商铺;（2）市场类商铺 ;（3）社区商铺 ;
（4）住宅底层商铺;
（5）百货商场、购物中心商铺; （6）商务楼、写字楼商铺; （7）交通设施商铺
2、按座落位置分类
（1）市中心区商业; （2）居住区附近及其他市区商业; （3）交通枢纽附近商业; （4）市郊商业
3、按规模分类
五、什么叫业态？
■针对特定消费者的特定需求，按照一定的战略目标，有选 择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、 价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和 服务的类型化服务形态。 ■业态是定义为营业的形态，它是形态和效能的统一，形态 即形状，它是达成效能的手段。 ■业态是零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具 体形态，是零售活动的具体形式。通俗理解，业态就是指 零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体经营形式。
十五 、相关基础知识
1、项目的开发商 2、项目的占地面积，投资金额 3、证件问题：五证两书 4、功能规划 5、基本的开间、进深、层高等 6、消防等
商业地产基础知识培训
一、什么叫商业房地产？
指按照用途划分的用作商业用途的房地产, 包括酒店、超市、临街商铺、大型住宅项目的 商业配套、特色商业街区、商业广场、专业批 发市场、SHOPPING MALL等用途的房地产。
二、商业房地产的类别划分
1、按照开发形式进行分类 2、按座落位置分类 3、按规模分类 4、按照投资价值分类 5、按照商铺的位置形式分类
5.1 十项原则
十四、统一招商管理的十项基本原则
1、要维护购物中心零售、餐饮、娱乐40：30：30的产业经营黄金比例。 2、要维护购物中心的统一主题形象和统一品牌形象。 3、购物中心的招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补。 4、核心主力零售店尽量自营；而非主力零售商尽量以联营为主、租赁为辅。 5、核心主力店先行，辅助店随后；零售购物项目优先，辅助项目配套。 6、核心主力店适合放在经营轴线（线性步行街）的端点，不宜集中放置在中间。 7、对特殊商户（指具有较高文化、艺术、科技含量的经营单位）给予优惠政策， 能增强购物中心整体文化氛围，提升品位。 8、放水养鱼，即采用合理租金与优质服务做法，先做市，后赚钱。 9、统一管理、统一服务。 第五部分 10 、完善信息系统。
七、何为专卖店、便利店、连锁店、百货店？
专卖店( exclusive shop): 专门经营或授权经营制造商品牌和中间商品牌的零售业态。 便利店(方便店) convenience store(Cv．S): 满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。如“7-11” 百货店 department store(Dept．)： 在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展各自 的进货、管理、运营的零售业态。 连锁店： 一种商业连锁,即经营内容相同、使用统一店名的若干个门 店组成一个联合体,在同一个总部的管理和规划下进行专业 化分工,使复杂的商业活动简单化, 是一种实现规模效益的 经营组织形式。如“屈臣氏”、“万宁”
六、什么叫超市？分类怎样？
开架售货，集中收款，采取自选销售方式,以销售生鲜商品, 食品和向顾客提供日常必须品为主要目的的零售业态. 根据商 品结构的不同，可以分为食品超市和综合超市。
大型超市—实际营业面积6000㎡以上,满足顾客一次性购齐 的零售业态.根据商品结构,可以分为以经营食品为主的大型超 市和以经营日用品为主的大型超市。如好又多、家乐福、百佳 仓储会员店---以会员制为基础,实行储销一体,批零兼营, 以提供有限服务和低价商品为主要特征的零售业态。如沃尔玛 山姆店、正大万客隆、麦德龙
2、深圳华强北电子专业市场
赛格广场地处深圳华强北超级商圈的 核心位置，是一座以高科技电子信息产 业及产品配套为主的，集办公、商贸、 会展、金融、证券、会所为一体的现代 化、多功能、智能型的大厦，不仅是深 圳的第二高楼同时也是目前世界最高的 钢管混凝土结构大厦，是世界上最高的 30栋大厦之一，主体外形呈八角形，非 常具有现代特色。其所处华强北是深圳 目前最繁华的商业街之一，日均人流量 达50余万人，除了各类综合性商业卖场 外，华强北的IT产业集群度非常高，素 有深圳“电子一条街”的称誉，每年仅 华强北一条街就可给市政府上缴400多 亿的税。
十一、什么叫专业市场？
■传统意义上的专业市场是一种以现货批发为主，集中交易某一 类商品或者若干类具有较强互补性或替代性商品的场所，是一 种大规模集中交易的坐商式的市场制度安排。 ■专业市场的优势，是在交易方式专业化和交易网络设施共享化 的基础上，形成了交易领域的信息规模经济，外部规模经济和 范围经济，从而确立商品的低交易费用优势。