龙湖时代广场踩盘报告
龙湖北城天街商业调研报告
观音桥商圈交通图
观音桥商 圈
PART 2 项目基本资料
龙湖北城天街概况
龙湖· 北城天街购物广场运用国际商业前沿理念建造而成，建筑面积约
为14万平方米，是目前重庆规模最大、功能最完善的超大型购物中心 之一，集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体。北城天街拥有3座休闲景观
广场、2家大型生活超市、1家主力百货，300余家国际一线潮流品牌
专卖店、1个专业体育用品连锁卖场、1座全国放映厅最多的五星级电 影院、近2500个泊车位的大型停车场，入选重庆八大新地标之一、中
国十大著名商业步行街之一 ，是重庆时尚人群休闲、购物的首选之地。
项目共有7层，-2F为停车场，-1F至5F为超市、品牌商铺、主力百货、 餐饮、影院等。
龙湖北城天街概况
城区：江北 地址：重庆市江北区观音桥步行街 开发商：重庆龙湖臵业有限公司 组成：由北岸星座公寓、北城天街、北城天街龙湖商区，枫香庭住宅 区组成。 建筑面积：280000平方米（不含新馆） 占地面积：54050平方米（不含新馆） 车位：约2500个 地块走向：东南-西北 地势：该地块呈东北-西南走向，基本为狭长矩形，地势东北高西南低， 最大高差约40米，基地北面紧靠洋河大道，对街由西南至东北依次相 望的是：江田国际酒店--江北民政局--海逸高级商务住宅、海洋公园-金融街区等.
楼层品牌和位置
紫色——零售 橙色——娱乐服务
红色——餐饮服务
2F
江南布 衣/速写
MASFER. SU
GXG NANCY K
BROADCAST: 播
DAZZLETຫໍສະໝຸດ FOCHIRL Y 欧时力
GIVH SHYH 巨式国际
E-WORLD TWICE
恩曼琳
ROBYN COCOON IVYKKI艾维 SNIDEL LOVE&LOVE
成都龙湖时代天街市调报告
小结
差异化发展：住宅市场竞争激烈，丏受国家政策掣肘，此时 发展商业地产无异于走向蓝海策略，在商业地产板块，除去万达， 敢于向龙湖叫板癿企业并丌多； 同时亦是龙湖从传统地产开发商向城市综合运营商发展转变 癿重要步骤.
PART ONE
2 环境分析
大环境
项目位于成都市 高新西区合作镇，近 郫县不温江区；
先锋数码港 MOCO家居馆
精装soho
时代金街商铺 LOFT
精装住宅天街贩物中心
高档主力百货
天街MALL 时代金街 天街LOFT 天街SOHO 天街公馆
项目总占地458亩，总体 量达到183万平米，其中营业 面积达76万平方米，包括50 万平方米贩物中心（天街 MALL）和26万平方米情景 商业街区（时代金街），和 28万平方米loft创意空间 （天街loft）、20万平方米 精装soho（天街soho），以 及14万平方米精装住宅（天 街公馆）。
客源不客层分析
小结
由于产品癿复合性不价格癿梯度表现，使得客源客层面较 广，并丌局限于地缘客和某个固定资金阶层癿客户。
PART ONE
7 营销企划及 业务执行 分析
营销企划及业务执行分析
营销推广
2011-08-28 2011-08-15 2011-08-10 2011-08-01 2011-07-30 2011-07-28
区域内：高新西区及郫县整个地区居住、工作、经营企业的客户（国有企业
及世界500强企业中高级管理层、私营业主、高收入者（中高层公务员、高校 老师）以及龙湖品牌跟随者.
消费者描述：
自用客户：首次置业者的年青人，小户型的酒店式公寓迎合了他们过渡性需求；有产业经营的私营业主或小型 公司；
投资客户：有较强经济实力，且收入稳定，渴望为其带来较为稳定长远的投资回报； 企业客户：对于购买的企业来说，除了寻求增值空间外，还可以用来注册，并且可以用以招待客户。
2019年整理苏州龙湖时代天街项目踩盘报告(35页)资料
b销售方面
c项目特色
c售楼处包装
2
LOGO
第一节
PA点RT 击1 此营处销添环加境考幻察灯节标题
区
域
经
经济发展
济
工业总产 值
经济概括
外企投资
LOGO
工业产值，700亿元，同比增长41%；完成进出 口总额159.3亿美元，其中出口87.6亿美元，同比 分别增长84%和103.6%
全区已引进了40多个国家和地பைடு நூலகம்的1000多个外 资项目，其中全球500强企业投资项目41个，投 资上亿美元以上的项目14个。
10
龙 湖 介 绍
龙湖地产有限公司（香港联交所股份 代码：960），创建于1994年，成长 于重庆，发展于全国，是一家追求卓 越、专注品质和细节的专业地产公司。 龙湖在地产中国网举办的红榜评选活 动中，两次上榜。 2011年被评为最具 风险控制能力的多业态领军企业”； 2010年被评为最具成长性的标杆企业。 集团总部设在北京，现有员工4000多 人，业务领域涉及地产开发、商业运 营和物业服务三大板块。公司于2009 年11月19日在香港联交所主板挂牌上 市
邮局：中国邮政局
医院：苏州大学附属第二医院、明基医院、高新区人民医院
大润发、家乐福、乐购、联华超市、华润万家超市
自带商业配套
周边交通
双地铁，1号线，临近塔园路和苏州乐园站；3号线，狮山路站地铁上
盖
公交33路、38路、 51路、68路、 69路、69路区间、89路、303路、
312路、333路、夜3路、游3路等到百合花公寓站；
医院：附二院、明基医院、圣 爱医院 邮局：滨河路邮局
银行：工商银行、招商银行、 光大银行、中国银行等
唐山某时代广场商业分析报告
项目劣势分析
竞争激烈
唐山市商业竞争激烈，多个大型商业项目在周边竞争，对项目的客 流量和销售额造成一定压力。
停车位不足
项目周边停车位较为紧张，可能会影响部分消费者的购物体验。
经营成本高
由于项目定位高端，其经营成本相对较高，对经营利润产生一定压 力。
利润总额预测
在营业收入预测的基础上，扣除营业成本、税金及附加等费用，得 到利润总额预测。
现金流量预测
综合考虑项目投资、收益预测等因素，对项目现金流进行预测，为 投资者提供决策依据。
项目成本估算
1 2
直接成本估算
对项目所需的原材料、人工、设备运行等直接成 本进行详细估算。
间接成本估算
对项目管理、销售等间接成本进行估算，确保项 目整体成本可控。
02
03
促销费用收入
时代广场会定期举办各种促销活动， 吸引消费者前来购物，从而带动商场 整体的人气和销售额。
项目营销策略分析
定位明确
时代广场的定位为中高端购物中心，目标客户群 体明确，主要面向中高收入阶层。
品牌选择
时代广场在招商过程中，注重品牌的选择和组合 ，以吸引不同消费需求的客户群体。
营销活动
唐山某时代广场商业分析报 告
2023-11-08
目录
• 项目背景与目的 • 商业环境分析 • 项目SWOT分析 • 项目商业模式分析 • 项目财务分析 • 项目风险评估 • 项目发展策略建议 • 结论与展望
01
项目背景与目的
项目背景介绍
唐山某时代广场是一个集购物、餐饮 、娱乐等功能于一体的综合性商业项 目，位于唐山市中心地段，占地面积 约为5万平方米。
龙湖商业分析报告
龙湖商业分析报告1. 引言本报告旨在对龙湖商业进行全面分析，包括行业概况、商业定位、竞争分析、市场前景等方面。
通过对龙湖商业的分析，旨在为相关企业决策提供参考。
2. 行业概况龙湖商业所属的行业是房地产商业开发行业。
在中国，房地产商业开发行业是一个蓬勃发展的行业，以其巨大的市场规模和潜力而备受关注。
随着城市化进程的加快，人们的消费需求也在不断增长，房地产商业开发行业有着广阔的发展空间。
3. 商业定位龙湖商业的商业定位是以满足人们多元化消费需求为核心，打造高品质的商业项目。
龙湖商业致力于为消费者提供便捷、舒适、安全、快乐的购物体验，通过不断创新和优化服务，提高顾客满意度和忠诚度。
4. 竞争分析4.1. 竞争对手分析在房地产商业开发行业中，龙湖商业面临着许多竞争对手。
以下是几个主要的竞争对手：•融创商业•万科商业•中海商业这些竞争对手在品牌知名度、资源优势和市场份额方面与龙湖商业处于竞争状态。
为了保持竞争力，龙湖商业需要不断提高服务质量、加强品牌建设，并与竞争对手进行差异化竞争。
4.2. SWOT分析通过SWOT分析，可以进一步了解龙湖商业的优势、劣势、机会和威胁。
•优势：–龙湖地产的品牌影响力和资源优势–多元的商业模式和产品组合–丰富的拓展渠道和市场经验•劣势：–与一些竞争对手相比，市场份额较小–龙湖商业知名度相对较低•机会：–城市化进程带来的消费需求增长–政府政策的支持和鼓励•威胁：–激烈的行业竞争，容易受到竞争对手的挑战–经济不稳定性的影响5. 市场前景房地产商业开发行业的市场前景非常广阔。
随着城市化进程的不断推进和人们对生活品质的追求，商业需求仍然保持着较高的增长速度。
尤其是在中高端商业服务和体验式消费的领域，市场潜力更为巨大。
龙湖商业作为行业的参与者，在追求市场份额的同时，应着重关注产品质量和服务水平的提升，以满足消费者不断升级的需求。
6. 结论通过对龙湖商业进行深入的分析，我们可以看到该企业在房地产商业开发行业具备一定的优势和潜力。
2010永川兴龙湖项目商业调研报告
约7800
约1000
约15万
90%
约4500
约15万
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约5000
约400
约6万
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约1600
约6万
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约200
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约1000
约1500 约8.9万
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约2700 约8.9万
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约3000
约1500 约6.17万
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约1900 约6.17万
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Code of this report | 12
区域主导产业发展规划
兴龙湖片区 以现代商务、服务外包为支撑的现 代服务业基地；
规划面积约2平方公里，带动东部 6.27平方公里现代商务和服务外包 园区发展；
建设以总部型商务、办公、金融、 会展、服务外包、文化创意为主 体，集休闲、文化、娱乐和多样性 居住为一体的产业新城；
中原将根据2008年末重庆市人均居住面积297平方米建筑面积依据各项目体量计算出新增人新区各项目名称人民广场天秀景地帝琴花园竹映三清华创新天地新华书苑ac世纪城凤凰城人民北路君临棠城荷塘月色巨宇江南泰晤士清晨金剑小区康桥生活公园红河丽景金港明珠水橄榄郡碧桂园禹泊苑家博城金色大地锦绣花园海棠苑水木年华天之韵学府美墅五洋都市庭院康安尚都清华苑奥兰半岛恒森项目昕晖项目君怡项目利安项目五米阳光时代国际兴龙湖公暂无电信体育公园人民广场区域内项目选择原则
目前 入住率
50% 80% 30% 20% 20% 50% 70%
/
入住人口 （人）
约2500
住宅体量 （㎡）
约18万
未来三年 入住率
某某年深圳万科里城踩盘报告.docx
XXXX年深圳万科里城踩盘报告版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
谨呈： XX市东平新城建设管理委员会汇报稿本次汇报流程 :1、深圳世联地产汇报策划成果，用时35 分钟；2、ECS（易城）国际公司进行方案的多媒体演示，用时25 分钟；3、沟通交流时间，用时20 分钟。
世联整体策划思路：1XX城市研究2东平新城研究3项目整体定位4项目方案5开发运营建议6经济分析规划单位(ECS)介入Chapter 1-XX 城市研究XX位于珠三角经济圈中部，具有良好的地缘优势XX市位于亚太经济发展活跃的东亚和东南亚的交汇处，处在中国最具经济实力和发展活力的珠三角经济圈中部, 与广州地缘相连、文化同源。
XX市中心区距广州车程均在 1 小时之内。
毗邻港澳，与香港、澳门车程均在2 小时左右，使 XX能够充分利用港澳的市场优势和国际性大都市的地位，推动 XX广泛参与世界经济。
珠三角经济圈XX是广佛都市圈的重要组成部分，是辐射珠江西岸和粤西城市的重要驱动力XX通过广湛铁路、西江水道、佛开高速公路链接粤西和大西南，成为广州实施‘西联战略’辐射珠江西岸城市的重要驱动。
XX产业基础合理向西扩散，一方面，利用西岸邻近城市优势产业，例如中山古镇的灯饰，和 XX 建材、家具制造业连成整体，将产业链条向西延长。
另一方面，本地产业合理地扩散至珠江西岸邻近城市，利用西岸城市广阔的地域和资源，促进西岸城市的发展，例如 XX陶瓷企业在西岸设厂。
XX是全国重要的现代制造业基地， XX的整合和发展对珠三角城市群实现“多赢”以及给周边地区的发展提供有力的推动作用。
目前珠三角地区城市呈现东强西弱的局势，广佛增长极的增强有利于加强珠三角珠江以西城市如江门、肇庆乃至粤西城市的发展。
XX是珠三角发展的重要经济引擎，GDP列全省第三 , 人均 GDP超过 1 万美元XX经济实力在广东省名列前茅。
泉州时代广场现状分析报告
泉州时代广场现状分析报告1. 引言泉州时代广场作为泉州市的重要商业综合体，自建成以来一直是城市的标志性地标之一。
本报告旨在对泉州时代广场的现状进行分析，包括其地理位置、规模与面积、商户结构、运营状况和消费者群体等方面，旨在为相关利益方提供参考。
2. 地理位置泉州时代广场位于泉州市中心繁华地段，距离泉州火车站仅约2公里，交通便利，周边道路网络完善，方便顾客前往。
3. 规模与面积泉州时代广场总建筑面积约10万平方米，分为地上五层和地下两层。
全体租赁面积约7万平方米，其中包括商铺、酒店、电影院等设施和场所。
地下两层主要用于停车场，提供方便的停车服务。
4. 商户结构泉州时代广场的商户结构相对复杂，涵盖了服装、餐饮、娱乐、家居、美容等多个行业。
目前，商户数量约为200家，大部分商户以中小型店铺为主，同时也有一些大型品牌商家入驻。
泉州时代广场还积极引入国际知名品牌，以提升整体形象和吸引力。
如华夏百货、星巴克、麦当劳等，这些品牌的入驻不仅为广场带来了更多消费者，同时也提高了商场的综合消费水平。
5. 运营状况泉州时代广场的运营情况相对良好。
广场管理方致力于提供良好的服务和消费环境，定期举办活动以吸引顾客。
广场内的租金收益稳定增长，商户租金收入得到保障。
同时，广场方也积极引入新的商户，以保持商业的活力。
然而，也存在一些商户换位、关店的现象，原因主要是市场竞争激烈，商户经营不善。
6. 消费者群体泉州时代广场的消费者群体主要涵盖了各个年龄段和不同消费水平的顾客。
由于广场周边有大量居民区，附近学校也较多，因此广场吸引了许多附近居民和学生进行消费。
针对不同消费者群体的需求，广场举办了一系列活动和促销，如打折、满减、积分兑换等，吸引更多的消费者前来。
同时，广场还注重提供舒适、便利的消费环境，提升消费者的满意度。
7. 结论总体来看，泉州时代广场作为泉州市的重要商业综合体，充分利用其地理位置和规模优势，吸引了大量商户和消费者。
龙湖镇房地产市场分析报告.ppt
市中心十 一 公 里 Nhomakorabea龙湖港区
区域认知/城市属性
龙湖镇的快速发展处于郑州市快速发展的背景下，郑州市是河南省省会，是中原经济 区发展的龙头城市，郑州市的快速发展对龙湖有巨大的带动作用。
2011 年 1 月 26 日 ， “ 中 原 经 济 区”被正式纳入《全国主体功 能区规划》，上升到国家战略 层面。 河南省确立建立“以郑州为核 心、省辖市为主体、与周边联 动发展”的战略格局，郑州市 的经济总量、人居环境、城市 框架和影响力将得到进一步提 升，促进郑州向国际化大都市 发展。
区域认知/城市属性
郑州市南部是郑州市的外向型交流区域，将以物流为主的空港经济引领都市发展，龙 湖、二七新城及港区等南部区域将得到新的发展机遇。
郑州都市区的核心发展思路： 组团发展、产城融合；以东扩、 西、南进、北控为发展方针。 郑州市将构筑公路港、铁路港、 航空港、信息港“四港联动” 的大交通格局。 郑州南部的龙湖及航空港区有 利于巩固和提升郑州国家级综 合交通枢纽地位。
区内有众多产业园区，华南城，华商汇，科技教育园区，纺织服装产业区，郭店机械制造区。
西翼：休闲居 住、特色旅游
一核：中部 教育科研区
东翼：纺织服 装、食品加工
华南城
区域认知/交通规划
龙湖镇对外交通呈立体化发展，龙湖紧邻航空港区，地铁2号线及BRT延伸至龙湖， 形成航空线、路网线、轨道线的立体交通。
京广快速路、紫荆山路、郑新快 速通道、大学路、郑平路、绕城 高速等多条道路联接郑州市区与 龙湖，目前紫荆山南延工程及郑 新快速路南三环段已经开工建设， 预计2016年建成通车。 地铁2号线联接郑州、龙湖及航空 港区，龙湖镇成为郑州市与港区 的交通枢纽；地铁2号线南延工程 预计2017年建成通车。
成都龙湖时代天街个案简析PPT课件
客群分析
本报告是严格保密的
小结
本报告部分内容参考同行业报告，主要数据来源：政府官方网站、易居、锐理
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基础资料
项目区位
产品规划
推广营销
客群分析
本报告是严格保密的
小结
LOFT：
体量：780套约28万㎡（万豪酒店两栋原规划为LOFT， 但具体形态视酒店方而定） 面积区间：51、70、120㎡ 层高：4.9米 客户：高新西区及郫县部分投资客 成交价格：6900元/㎡
LOFT
精装SOHO 时代金街商铺 天街购物中心
体量（万㎡） 14 28 20 26
50（自持）
小结
SOHO精装公寓 LOFT
精装住宅 万豪酒店 天街购物中心
MOCO家居馆
先锋数码港
时代金街商铺
根据规划，时代天街是一个集超大型主力百货店、龙湖天街购物中心、MOCO家居馆、先锋数码港、美食天 地等一体化的一站式消费中心，营业面积76万㎡。产品定位涉及“产、商、住”，弥补了高新西区的商业缺位和 消费需求；项目拥有四种外售业态加上自持商业，其中销售业态有情景街区商铺、精装SOHO公寓、创意LOFT和 精装住宅；共同实现时代天街休闲购物、行政办公、餐饮娱乐、星级酒店、创意产业、城市广场、文化艺术七大 城市功能。其中76万方的商业体量，排名世界第三、亚洲第一。自持商业占其中的50万㎡，如此大的体量证明龙 湖将花大力气打造这一项目，购物中心运营后将吸引大量的人流，为龙湖业主的商铺、LOFT、SOHO公寓等带来 消费或租客。
西源大道 西芯大道 地铁二号线 成灌快铁
本报告部分内容参考同行业报告，主要数据来源：政府官方网站、易居、锐理
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本报告是严格保密的
本报告部分内容参考同行业报告，主要数据来源：政府官方网站、易居、锐理
龙湖时代天街2B期融资投资立项项目可行性研究报告(非常详细)
龙湖时代天街2B期立项投资融资项目可行性研究报告(典型案例〃仅供参考)广州中撰企业投资咨询有限公司地址：中国〃广州目录第一章龙湖时代天街2B期项目概论 (1)一、龙湖时代天街2B期项目名称及承办单位 (1)二、龙湖时代天街2B期项目可行性研究报告委托编制单位 (1)三、可行性研究的目的 (1)四、可行性研究报告编制依据原则和范围 (2)（一）项目可行性报告编制依据 (2)（二）可行性研究报告编制原则 (2)（三）可行性研究报告编制范围 (4)五、研究的主要过程 (5)六、龙湖时代天街2B期产品方案及建设规模 (6)七、龙湖时代天街2B期项目总投资估算 (6)八、工艺技术装备方案的选择 (6)九、项目实施进度建议 (6)十、研究结论 (6)十一、龙湖时代天街2B期项目主要经济技术指标 (9)项目主要经济技术指标一览表 (9)第二章龙湖时代天街2B期产品说明 (15)第三章龙湖时代天街2B期项目市场分析预测 (15)第四章项目选址科学性分析 (15)一、厂址的选择原则 (15)二、厂址选择方案 (16)四、选址用地权属性质类别及占地面积 (16)五、项目用地利用指标 (17)项目占地及建筑工程投资一览表 (17)六、项目选址综合评价 (18)第五章项目建设内容与建设规模 (19)一、建设内容 (19)（一）土建工程 (19)（二）设备购臵 (20)二、建设规模 (20)第六章原辅材料供应及基本生产条件 (20)一、原辅材料供应条件 (20)（一）主要原辅材料供应 (20)（二）原辅材料来源 (21)原辅材料及能源供应情况一览表 (21)二、基本生产条件 (22)第七章工程技术方案 (23)一、工艺技术方案的选用原则 (23)二、工艺技术方案 (24)（一）工艺技术来源及特点 (24)（二）技术保障措施 (24)（三）产品生产工艺流程 (25)龙湖时代天街2B期生产工艺流程示意简图 (25)三、设备的选择 (25)（一）设备配臵原则 (26)（二）设备配臵方案 (27)主要设备投资明细表 (27)第八章环境保护 (27)一、环境保护设计依据 (28)二、污染物的来源 (29)（一）龙湖时代天街2B期项目建设期污染源 (30)（二）龙湖时代天街2B期项目运营期污染源 (30)三、污染物的治理 (30)（一）项目施工期环境影响简要分析及治理措施 (30)1、施工期大气环境影响分析和防治对策 (31)2、施工期水环境影响分析和防治对策 (34)3、施工期固体废弃物环境影响分析和防治对策 (36)4、施工期噪声环境影响分析和防治对策 (37)5、施工建议及要求 (39)施工期间主要污染物产生及预计排放情况一览表 (40)（二）项目营运期环境影响分析及治理措施 (41)1、废水的治理 (41)办公及生活废水处理流程图 (41)生活及办公废水治理效果比较一览表 (42)生活及办公废水治理效果一览表 (42)2、固体废弃物的治理措施及排放分析 (42)3、噪声治理措施及排放分析 (43)主要噪声源治理情况一览表 (45)四、环境保护投资分析 (45)（一）环境保护设施投资 (45)（二）环境效益分析 (46)五、厂区绿化工程 (46)六、清洁生产 (47)七、环境保护结论 (47)施工期主要污染物产生、排放及预期效果一览表 (49)第九章项目节能分析 (50)一、项目建设的节能原则 (50)二、设计依据及用能标准 (50)（一）节能政策依据 (50)（二）国家及省、市节能目标 (51)（三）行业标准、规范、技术规定和技术指导 (52)三、项目节能背景分析 (52)四、项目能源消耗种类和数量分析 (54)（一）主要耗能装臵及能耗种类和数量 (54)1、主要耗能装臵 (54)2、主要能耗种类及数量 (54)项目综合用能测算一览表 (55)（二）单位产品能耗指标测算 (55)单位能耗估算一览表 (56)五、项目用能品种选择的可靠性分析 (57)六、工艺设备节能措施 (57)七、电力节能措施 (58)八、节水措施 (59)九、项目运营期节能原则 (59)十、运营期主要节能措施 (60)十一、能源管理 (61)（一）管理组织和制度 (61)（二）能源计量管理 (61)十二、节能建议及效果分析 (62)（一）节能建议 (62)（二）节能效果分析 (62)第十章组织机构工作制度和劳动定员 (63)一、组织机构 (63)二、工作制度 (63)三、劳动定员 (64)四、人员培训 (64)（一）人员技术水平与要求 (64)（二）培训规划建议 (65)第十一章龙湖时代天街2B期项目投资估算与资金筹措 (65)一、投资估算依据和说明 (65)（一）编制依据 (66)（二）投资费用分析 (67)（三）工程建设投资（固定资产）投资 (68)1、设备投资估算 (68)2、土建投资估算 (68)3、其它费用 (68)4、工程建设投资（固定资产）投资 (69)固定资产投资估算表 (69)5、铺底流动资金估算 (69)铺底流动资金估算一览表 (70)6、龙湖时代天街2B期项目总投资估算 (70)总投资构成分析一览表 (70)二、资金筹措 (71)投资计划与资金筹措表 (72)三、龙湖时代天街2B期项目资金使用计划 (72)资金使用计划与运用表 (72)第十二章经济评价 (73)一、经济评价的依据和范围 (73)二、基础数据与参数选取 (74)三、财务效益与费用估算 (74)（一）销售收入估算 (75)产品销售收入及税金估算一览表 (75)（二）综合总成本估算 (75)综合总成本费用估算表 (76)（三）利润总额估算 (76)（四）所得税及税后利润 (76)（五）项目投资收益率测算 (77)项目综合损益表 (77)四、财务分析 (78)财务现金流量表（全部投资） (80)财务现金流量表（固定投资） (82)五、不确定性分析 (83)盈亏平衡分析表 (83)六、敏感性分析 (84)单因素敏感性分析表 (85)第十三章龙湖时代天街2B期项目综合评价 (86)第一章项目概论一、项目名称及承办单位1、项目名称：龙湖时代天街2B期投资建设项目2、项目建设性质：新建3、项目承办单位：广州中撰企业投资咨询有限公司4、企业类型：有限责任公司5、注册资金：100万元人民币二、项目可行性研究报告委托编制单位1、编制单位：广州中撰企业投资咨询有限公司三、可行性研究的目的本可行性研究报告对该龙湖时代天街2B期项目所涉及的主要问题，例如：资源条件、原辅材料、燃料和动力的供应、交通运输条件、建厂规模、投资规模、生产工艺和设备选型、产品类别、项目节能技术和措施、环境影响评价和劳动卫生保障等，从技术、经济和环境保护等多个方面进行较为详细的调查研究。
(完整版)龙湖时代天街个案分析
C户型 套内57㎡ 灵动两房
优点： 厨房、卫生间等与主人生活区分离 客厅留有可改造成为书房 舒适主卧，布置多种功能 赠送阳光房，自由可变 不足： 只能设计成开放式厨房，以西厨为主
D户型 套内65㎡ 创意两房半 C户型 套内65㎡ 灵动两房
高端住宅 项目装修为新古典主义，展示上体现材质及造型风格
规划分期基本概况龙湖地产打造的大型综合体目标是构筑城市首席地标性项目物业类型综合体开发商重庆龙湖成恒地产开发有限公司建筑类型5栋精装住宅60万商业40万办公占地面积253万建筑面积130万容积率46总户数1200户住宅绿化率35装修情况住宅部分精装车位数约8000个物业公司重庆新龙湖物业有限公司建筑设计日清国际重庆集团景观设计日本凤咨询景观设计公司龙湖时代天街系百万方城市核心超级综合体商业规模亚洲第一近60万的商业体量超过4个龙湖北城天街
办公产品 天街时代写字楼采用现代风格，外立面为玻璃幕墙，核心筒在正 中央，42层顶级写字楼，目标打造城市新地标
高端住宅 每套户型均赠送不同面积的阳光房，实现功能的随意改造
优点： 户型方正，入 户玄关增加私 密性 端头户，双面 采光，空气通 透 卫生间干湿分 离
A户型 套内70㎡ 全能三房
优点： 龙湖创意“两 房半”设计， 赠送阳光房 不足： 主卧门口直接 面对面盆卫生 间
项目规划南北贯通，以超长步行街贯 通南北。
规划有五栋精装住宅，围绕2万平中央 公园排布，住宅部分相对独立，但同时 与商业部分关系紧密。
采用开放模式，人车不分流，南北向 步行道预留车行道与人行道，通过城市 各道路可从多个方向进入项目。
项目地下共三层，北侧部分直接与地 铁想通，直接入户。
交通路线 项目为开放式东线设计，与各个方向城市主干道接通
万科和龙湖评级
万科和龙湖评级万科和龙湖是中国房地产行业中知名度较高的两家房地产公司。
它们在房地产开发、物业管理等领域取得了较为显著的业绩，受到了市场的认可和投资者的青睐。
下面将对万科和龙湖进行评级，并分析其优势和劣势。
一、万科评级万科是中国房地产行业的龙头企业之一，拥有较强的资金实力和品牌影响力。
在过去的几十年里，万科以其专业的开发能力，在全国范围内建设了大量的优质住宅、商业地产和文化旅游项目。
万科的产品质量和售后服务一直受到消费者的认可。
从财务指标来看，万科具有较强的盈利能力和健康的资产负债状况。
公司的净利润持续增长，资产负债率保持在合理的范围内。
此外，万科还拥有丰富的土地储备和多元化的业务布局，为未来的发展奠定了坚实的基础。
然而，万科也存在一些挑战和风险。
房地产市场的周期性波动、政策调控和竞争加剧等因素可能对公司的业绩产生不利影响。
此外，万科在一些二三线城市的项目销售情况相对较差，需要加强市场开拓和项目管理能力。
综合考虑以上因素，对万科的评级为A级，即优秀。
万科作为中国房地产行业的领军企业，具有较强的盈利能力、稳定的财务状况和良好的品牌形象。
然而，公司仍需面对市场竞争和市场波动的挑战，需要持续提升自身的创新能力和市场适应能力。
二、龙湖评级龙湖是中国房地产行业的知名企业，以其规模化的房地产开发和物业管理能力而闻名。
龙湖在全国范围内拥有多个项目，包括住宅、商业地产、文化旅游等多个领域。
公司注重产品质量和用户体验，广受市场和消费者的认可。
财务方面，龙湖具有较强的盈利能力和健康的财务状况。
公司的净利润持续增长，负债率保持在合理的范围内。
此外，龙湖还注重风险控制和资本运作，为公司的稳定发展提供了保障。
然而，龙湖也面临一些挑战和风险。
房地产市场的波动、政策调控和市场竞争可能对公司的业绩产生不利影响。
此外，龙湖在一些项目的销售情况相对较差，需要加强市场推广和项目管理能力。
综合考虑以上因素，对龙湖的评级为B级，即良好。
龙湖作为中国房地产行业的知名企业，具有较强的盈利能力、稳定的财务状况和良好的品牌形象。
南龙湖2020年10月市场监控报告2020.11.2
从公积金调整脉络看，2019年由于不限购区买房客户较多导致公积金额度较为紧张，无锡已经下调公积金贷款额度、上调申请公积金贷款 缴纳年限的政策操作。2020年无锡限购区域均价2万元以上的改善楼盘销售火热，本次公积金贷款政策的调整也是对改善市场销售较热的 定向调控。
行业热点-全国热点
7、银川：房企预售资金进监管账户，防楼盘烂尾（2020.10.16）
2020年10月份新郑龙湖市场报告
法兰原著rt.3 Part.4 Part.5
市场动态 土地市场 竞品监控 项目动态 新盘扫描
1
市场动态
行业热点-全国热点
1、徐州楼市新政：实行“一区一策”，新房价格一年内不得上涨（2020.10.9）
10月9日，江苏省徐州市住房和城乡建设局中国人民银行徐州市中心支行等五部门联合下发《关于进一步促进市区房地产市场健康发展 的通知》明确提出，坚持“一区一策”精准调控、商品住宅备案价格一年内不得调整、不得强制购房人进行升级装修等八项政策。具体包 括，加强商品住房土地精准供应。科学控制土地供应规模、结构和时序，坚持“一区一策”精准调控，针对交易热点地区精准投放，加大 住宅用地供应量，优先满足刚需，稳定市场预期；加强商品住宅销售价格备案管理；强化装修行为及装修价格监管；落实房地产金融政策； 继续坚持商品住房限制交易政策。
项目考察报告(重庆龙湖时代天街)
百货
零售
案例——重庆龙湖时代天街
业态规划：A馆B馆C馆
餐饮
➢A、B、C馆L5层
影院
主力业态：餐饮、影院、屋顶花园
案例——重庆龙湖时代天街
业态规划D馆：国际青年潮流中心
D馆各楼层业态图
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
案例——重庆龙湖时代天街
业态规划D馆：定位及特色
D馆是龙湖首个以国际青年潮流为定位的购物中心，也是重庆首个以潮流青年为主体规划打造的主题购物中心。 D馆以“用娱乐驱动零售”为经营理念，规划有精致超市、主题餐酒吧、保龄球、室内卡丁车等适合潮流青年 的丰富休闲业态，并以此带动相匹配的如潮流服饰、时尚潮品等零售业态，此外还针对青年的心理需求，引 入青年艺术中心等文化体验业态，全力打造年轻族群至潮圣地和重庆新兴潮流娱乐集群。
案例——重庆龙湖时代天街
项目区位
重庆龙湖时代天街地处渝中区大坪片 区，该区域是重庆市的经纬相交之地， 距离解放碑商圈5公里，距离观音桥商圈 5公里，距离沙坪坝商圈5公里；距离杨 家坪商圈3公里。在2012年之前，重庆 的商业核心一直是解放碑商圈。
大坪作为出川要道，它的地理交通枢 纽决定了它的核心价值，因为大坪是一 个能够在5公里之内衔接解放碑、沙坪坝、 九龙坡、江北、南坪等核心商圈的商务 战略高地，对于重庆这样一个山城而言， 是非常稀有的，同时也意味着开发难度 相当高。
业态规划：A馆B馆C馆
儿童
➢A、B、C馆L2层
百货
主力业态：儿童业态、百货、餐饮
零售
餐饮
案例——重庆龙湖时代天街
业态规划：A馆B馆C馆
儿童
➢A、B、C馆L3层
百货
主力业态：百货、儿童、零售、餐饮
零售
南龙湖市场报告及个案分析
03
南龙湖市场竞争格局
竞争者分析
竞争者类型
南龙湖市场的主要竞争者包括本 地企业、外来企业以及国际企业
消费者对南龙湖市场的需求主要集中 在新鲜食品、日常用品和家居用品等 。
随着生活水平的提高，消费者对个性 化、定制化产品的需求逐渐增加。
消费者在选择产品时，更倾向于选择 品质可靠、价格合理、环保可持续的 产品。
消费者购买决策过程
消费者在南龙湖市场的购买决策 过程通常包括需求确认、信息收 集、选择评估和购买决策等阶段
自然环境优美，周边 有多个公园和景点。
历史与发展
南龙湖市场成立于上世纪90年 代，是郑州市较早的房地产发展
区域之一。
近年来，随着城市发展，南龙湖 市场逐渐成为郑州市的高尚住宅
和商业中心。
政府对南龙湖市场的规划和投资 力度不断加大，区域发展前景广
阔。
市场现状与趋势
目前南龙湖市场已经形成了完 善的住宅、商业和休闲娱乐体 系。
。
竞争者实力
各竞争者在市场份额、资金实力、 技术水平、营销策略等方面存在差 异。
竞争者动态
关注竞争者的战略调整、产品创新 、市场拓展等动态，及时调整自身 策略。
竞争策略与手段
01
02
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低成本策略
通过降低生产成本、提高 生产效率等方式，获得价 格优势。
差异化策略
通过产品差异化、品牌差 异化等方式，满足消费者 个性化需求。
加强品牌建设
通过提升品牌形象和知名度，提高市场竞争力。
新郑龙湖房地产市场报告
宏观政策
郑州楼市限购正式取消，市内五区和郑东新区不再限购
郑州正式取消限购，目前对龙湖区域影响不大
2014年8月9日晚20:00，郑州市房管局官方微博发布消息表示：经报请上级部门批准，自即日起，在郑州市市内五 区、郑东新区购买住房时不再需要提供住房套数证明以及居住、纳税和社保等情况证明。
取消限购对于郑州的主要影响：有效抑制房价下行趋势， 活跃楼市观望情绪，促进楼市交易；进一步刺激学区房的 需求；刺激改善性住房的需求等，对刚需客户的影响不 大。
产品面积
118㎡三房 88㎡两房，115~130㎡三房,143~160㎡四房
84-94㎡两房，128㎡~140㎡三房 88~90㎡两房、120㎡三房 84㎡两房，113-118㎡三房
84㎡两房、102、110、119㎡三房 联排200-240㎡，洋房90-150㎡，高层90-138㎡
90㎡两房，106-110㎡ 三房 89~115㎡三房
对于郑州来说，取消限购增强了民众及开发商对于房地产 市场的信心，能在短期内刺激市场回暖，但由于市场遇冷 的根本原因是限贷政策的影响，因此长期来看，取消限购 对于房地产市场的影响不会很大。
而对龙湖来说，客户主要构成是价格外溢型刚需客户，受
政郑策州影限响购不的大取。消对于龙湖房地产市场影响不会太 大。
康桥九溪郡 高层6400
绿都丹石街区 高层5800
双桥印象 高层5800
龙熙湖畔 5900
国瑞城 高层5900 洋房7500
浩创梧桐郡 高层5900
恒基水榭华城 5200
宽视界 洋房5500
公园1857 高层6000
龙湖锦艺城 高层6200 洋房7500
康桥原溪里 待售
项目详情
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2014-6-26
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第一节
PART 4
点击此处添加幻灯节标题 竞品Fra bibliotek析LOGO
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津西新天地 新港天之运
2014-6-26
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竞 品 区 域 位 置
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津西新天地
津西新天地 位于新区塔园路与何山路交汇处。 津西新天地售楼处于2014年2月22日公开，规划 120-170平花园洋房，预计2014年上半年将首次 开盘
时代选择了狮山路
2014-6-26 此处添加公司信息 8
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第一节
PART 2
点击此处添加幻灯节标题 项目整体分析
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项目投资近100亿，整体规划 集合SOHO办公、5A级写字 楼、中高端精品购物中心、 超5星级酒店、高端住宅、高 级公寓、文化艺术中心、休 闲人文时尚街区8大业态，将 打造成为苏州最顶级的一站 式商业综合体。
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主 要 经 济 指 标
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均价 开发商 项目特色
20000 元/平米 龙湖地产 综合体
土地使用年 限
占地面积 建筑面积 总户数 建筑类别 物业类型 得房率
70年
114193 ㎡ 750000 ㎡ 一期600户 20000 元/平米 住宅 待定 35%
容积率
均价 建筑类别 开盘时间 售楼地址
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津西新天地
樱花大道 周边配套齐全 交通通达性较 区域较为成熟
亮点
未来集高端复合街 区 双壁管材 静音系统 东南亚 实景园林 防盗系统
体量较小
劣点
户型不完善
2014-6-26
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新港天之运
卢米埃电影院 邻里中心 价格优惠 户型利用空间较大
亮点
未来集高端复合街 区 双壁管材 静音系统 实景园林 防盗系统
2014-6-26
4.7
20000 元/平米 高层 预计2014年上半年开盘
新区香格里拉大酒店副大堂 绿化率 （临时售楼处）此处添加公司信息
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周 边 配 套
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中小学：新区实验小学、新区实验中学、苏州外国语学校
综合商场：阳光百货、绿宝广场、泉屋、美罗新区店、龙湖 时代天街等
幼稚园：新区实验幼儿园 银行：工商银行、中国银行、农业银行、建设银行、汇丰银 行、渣打银行、广发银行、中信银行、人民银行、招商银行、 江苏银行、华夏银行、 交通银行 、苏州银行、宁波银行 、 江苏银行、兴业银行 、民生银行、浦发银行 邮局：中国邮政局
认清现实：
必须承认。 一些品牌开发商比如万科、中梁很会造势，这也充分说明了造势的重要性。 津西新天地总户数800多户，目前仅剩200多套房源，属于扫尾阶段。 PART 4 那么 光靠积分抵用现金有用么？ -----------寻找突破点
是不是就表明
龙湖时代天街 真的就没有机会了
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策划推广方面(增加来人，增加有效客户)：
2014-6-26 此处添加公司信息
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项 目 价 值
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项目投资近100亿，整体规划集合SOHO办公、5A级写字楼、中 高端精品购物中心、超5星级酒店、高端住宅、高级公寓、文化 艺术中心、休闲人文时尚街区8大业态，将打造成为苏州最顶级 的一站式商业综合体。
2014-6-26
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路塔 园 狮山路
滨 河 路
西 环 高 架
位于狮山路与塔园路的交叉口
2014-6-26
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让世界 仰慕一个新苏州
狮山路
站在时代前沿的星光大道
每个时代， 都有他引以为傲的精华属地. 18世纪的伦敦、19世纪的巴黎、20世纪的纽约 他们各自以自豪的繁华领先这个时代 21世纪的苏州将他的焦点投在何处？
建筑类型
房价
楼座展示
13500元/㎡
总户数1736户 幼儿园：新港自建幼儿园 中小学：枫桥实验小学、新区 二中、苏州实验小学、新草桥 中学、苏州科技大学、新区一 中、外国语学校 大学：苏州科技大学 综合商场：何山大润发、三香 路家乐福、新区淮海商业街、 狮山永利广场、绿宝广场、月 泊湾邻里中心、港龙城市商业 广场、石路国际商厦 医院：附二院、明基医院、圣 爱医院 邮局：滨河路邮局
前提是开发商舍得花钱
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销售方面：
定期培训，统一口径，增强业务员的逼定杀单能力
业务员自身要有危机感，团队更要有危机感，更要有一股拼劲（狼性团队） 增强独立性，不要只依靠策划带客，业务员自己也要想方设法，不放弃一丝可能希望
2014-6-26
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品牌经营作为楼盘形象包装的重要组成部分，是 关系到楼盘的升值部分，应引起各界的高度重视。
项目位置 开发商 建筑面积 占地面积 建筑面积 占地面积
银行：工商银行、招商银行、 光大银行、中国银行等
其他：苏州乐园、河山公园、 津桥公园 幼稚园、便利店、会所定 23
2014-6-26
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竞 品 区 域 位 置
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新港天之运
新区枫桥街道马运路与太湖大道高架交汇处（寒 山桥西）
2014-6-26
旅游概括
外企投资
在日前公布的2004-2005年度中国外商投资企业500强排行榜中,高新 区明基电通、飞利浦消费电子等10家外企上榜
人口统计
2014-6-26
区域人口77.48万，其中常住人口58.78万人，暂住人口18.2万人，外 籍人口0.5万人。下辖枫桥、狮山、横塘、镇湖4个街道及浒墅关、通 安、东渚3个镇，下设通安、东渚、浒墅关3个分区和苏州高新区出口 加工区
适量投放广告，提高产品认知度，为明年的最后一栋楼的加推铺垫(不仅仅要考虑地缘 性，针对古城区主干道还要考虑古城区之外的主干道）
通过一系列暖场活动与客户建立一定的情感，营造良好的口碑传播效应
定期举办中高档次活动，形成圈层效应
盘一盘已成交客户来源信息，归档归类，开访谈会，了解该楼盘是什么方面吸引了客 户及抗性，放大优势缩小抗性，做到知己知彼，销量才能上去 参加住博会、房交会、搞活动领取电影票（私人订制）
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5.休闲人文时尚街区 8大业态
2014-6-26
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推 广 策 略
户外投放广告：
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地缘性：项目四至、竞品区域（何山路） 老城区主干道：干将路、西环路 狮山路
2014-6-26
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推 广 策 略
举办产品发布会：
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1.邀请媒体以及形象代言人来助阵 2.另一方面场面布置开发商也要舍得花钱 3.在车身上投放广告以及led马路显眼的地方放置品牌宣传广告
历史地理
苏州高新区、虎丘区东接世界历史文化名城的苏州古城，西濒三万六 千倾烟波浩淼的太湖，南与葱翠绵延数十里的江南丘陵连为一体，石 湖风景区、洞庭东西山风景区、天灵风景区和枫桥寒山寺、虎丘风景 区环绕四周 旅游景点5处，分别为苏州乐园国家4A级景区、白马涧生态园国家4A 级景区、何山公园国家3A级景区、石湖风景区（上方山国家森林公园、 “吴越春秋”主题乐园）和文昌阁，以及镇湖和树山2个全国工农业 旅游示范点和阳山省级森林公园，另有新区公园等30多个开放式公园 和街头小游园，去年景点年接待人数超过了320万人次。
2014-6-26
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周 边 配 套
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项目类型 7普通住宅 商铺 酒店式公 寓 建筑综合体 高层 小高层 多层 板楼 新区塔园路与何山路交汇 处。 苏州新港房地产开发有限 公司 94200平方米 31600平方米 301885平方米 115973平方米盘 配套设施 项目类型 7普通住宅 商铺 酒店式公 寓 建筑综合体
地方偏远
劣点
高架边上 吵闹
2014-6-26
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在同质化的环境下，就得寻找各自的亮点及劣势。
都属于高新区板块 楼盘位置相近，周边配套相似
津西新天地、新港天之运
2014-6-26
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津 西 新 天 地
亮点
区域较为成熟 综合一体化 劣点 户型无优势 公摊面积多
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项 目 特 色
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超大真冰溜冰场
SHOPPING MALL
IMAX 巨屏影院
首席华宅
2014-6-26 此处添加公司信息 15
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第一节
PART 3
点击此处添加幻灯节标题 项目营销策略
卖 点 分 析
塔 园 路 双 轻 轨
1.规划集 合SOHO 办公 2.5A级写 字楼 3.中高端 精品购物 中心 1.超5星级 酒店 2.高端住 宅 3.高级公 寓 4.文化艺 术中心
医院：苏州大学附属第二医院、明基医院、高新区人民医院
大润发、家乐福、乐购、联华超市、华润万家超市 自带商业配套
周边交通 双地铁，1号线，临近塔园路和苏州乐园站；3号线，狮山路站地铁上 盖 公交33路、38路、 51路、68路、 69路、69路区间、89路、303路、 312路、333路、夜3路、游3路等到百合花公寓站； 2014-6-26 此处添加公司信息 公交37路、40东线、40路西线、406 路等到桃园度假村站。
此处添加公司信息 6
区 域 分 析
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高新区完成“狮山路沿线地下空间规划”，该规划将致力于打造高新区首个现代化商贸立体空间。 狮山路是高新区乃至苏州市的都市形象集聚区。随着轻轨1号线、3号线、有轨电车1号线的规划 建设以及狮山路沿线工业用地的搬迁，为形成狮山路核心立体大商圈提供了契机。