龙湖时代广场踩盘报告

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区 域 分 析
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苏州高新区位于苏州古城西侧，是苏州城市“一体两翼”发展格 局中的重要一翼。
高新区位 苏州高新区、虎丘区，全称苏州高新 技术产业开发区、虎丘区。区域面积： 苏州古城西侧，东临京杭大运河，南 邻吴中区，北接相城区，西至太湖。
2014-6-26
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区 域 分 析
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2014-6-26
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第一节
PART 4
点击此处添加幻灯节标题 竞品分析
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津西新天地 新港天之运
2014-6-26
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竞 品 区 域 位 置
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津西新天地
津西新天地 位于新区塔园路与何山路交汇处。 津西新天地售楼处于2014年2月22日公开，规划 120-170平花园洋房，预计2014年上半年将首次 开盘
时代选择了狮山路
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第一节
PART 2
点击此处添加幻灯节标题 项目整体分析
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项目投资近100亿，整体规划 集合SOHO办公、5A级写字 楼、中高端精品购物中心、 超5星级酒店、高端住宅、高 级公寓、文化艺术中心、休 闲人文时尚街区8大业态，将 打造成为苏州最顶级的一站 式商业综合体。
历史地理
苏州高新区、虎丘区东接世界历史文化名城的苏州古城，西濒三万六 千倾烟波浩淼的太湖，南与葱翠绵延数十里的江南丘陵连为一体，石 湖风景区、洞庭东西山风景区、天灵风景区和枫桥寒山寺、虎丘风景 区环绕四周 旅游景点5处，分别为苏州乐园国家4A级景区、白马涧生态园国家4A 级景区、何山公园国家3A级景区、石湖风景区（上方山国家森林公园、 “吴越春秋”主题乐园）和文昌阁，以及镇湖和树山2个全国工农业 旅游示范点和阳山省级森林公园，另有新区公园等30多个开放式公园 和街头小游园，去年景点年接待人数超过了320万人次。
2014-6-26
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龙 湖 介 绍
龙湖地产有限公司（香港联交所股份 代码：960），创建于1994年，成长 于重庆，发展于全国，是一家追求卓 越、专注品质和细节的专业地产公司。 龙湖在地产中国网举办的红榜评选活 动中，两次上榜。 2011年被评为最具 风险控制能力的多业态领军企业”； 2010年被评为最具成长性的标杆企业。 集团总部设在北京，现有员工4000多 人，业务领域涉及地产开发、商业运 营和物业服务三大板块。公司于2009 年11月19日在香港联交所主板挂牌上 市
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项 目 价 值
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项目投资近100亿，整体规划集合SOHO办公、5A级写字楼、中 高端精品购物中心、超5星级酒店、高端住宅、高级公寓、文化 艺术中心、休闲人文时尚街区8大业态，将打造成为苏州最顶级 的一站式商业综合体。
2014-6-26
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认清现实：
必须承认。 一些品牌开发商比如万科、中梁很会造势，这也充分说明了造势的重要性。 津西新天地总户数800多户，目前仅剩200多套房源，属于扫尾阶段。 PART 4 那么 光靠积分抵用现金有用么？ -----------寻找突破点
是不是就表明
龙湖时代天街 真的就没有机会了
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策划推广方面(增加来人，增加有效客户)：
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项 目 特 色
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超大真冰溜冰场
SHOPPING MALL
IMAX 巨屏影院
首席华宅
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第一节
PART 3
点击此处添加幻灯节标题 项目营销策略
卖 点 分 析
塔 园 路 双 轻 轨
1.规划集 合SOHO 办公 2.5A级写 字楼 3.中高端 精品购物 中心 1.超5星级 酒店 2.高端住 宅 3.高级公 寓 4.文化艺 术中心
2014-6-26
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周 边 配 套
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项目类型 7普通住宅 商铺 酒店式公 寓 建筑综合体 高层 小高层 多层 板楼 新区塔园路与何山路交汇 处。 苏州新港房地产开发有限 公司 94200平方米 31600平方米 301885平方米 115973平方米盘 配套设施 项目类型 7普通住宅 商铺 酒店式公 寓 建筑综合体
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5.休闲人文时尚街区 8大业态
2014-6Fra Baidu bibliotek26
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推 广 策 略
户外投放广告：
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地缘性：项目四至、竞品区域（何山路） 老城区主干道：干将路、西环路 狮山路
2014-6-26
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推 广 策 略
举办产品发布会：
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1.邀请媒体以及形象代言人来助阵 2.另一方面场面布置开发商也要舍得花钱 3.在车身上投放广告以及led马路显眼的地方放置品牌宣传广告
适量投放广告，提高产品认知度，为明年的最后一栋楼的加推铺垫(不仅仅要考虑地缘 性，针对古城区主干道还要考虑古城区之外的主干道）
通过一系列暖场活动与客户建立一定的情感，营造良好的口碑传播效应
定期举办中高档次活动，形成圈层效应
盘一盘已成交客户来源信息，归档归类，开访谈会，了解该楼盘是什么方面吸引了客 户及抗性，放大优势缩小抗性，做到知己知彼，销量才能上去 参加住博会、房交会、搞活动领取电影票（私人订制）
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苏州龙湖时代天街 踩盘报告
2014.3.4
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汇报思路
1 营销环境考察 2 项目整体分析 3 项目营销策略 4 竞品分析 5 寻找突破点
a龙湖介绍 a产品区域分析 b项目价值 c主要经济指标 d周边配套 e项目特色
2014-6-26 此处添加公司信息 2
a客户来源 b卖点分析 c推广策略
医院：苏州大学附属第二医院、明基医院、高新区人民医院
大润发、家乐福、乐购、联华超市、华润万家超市 自带商业配套
周边交通 双地铁，1号线，临近塔园路和苏州乐园站；3号线，狮山路站地铁上 盖 公交33路、38路、 51路、68路、 69路、69路区间、89路、303路、 312路、333路、夜3路、游3路等到百合花公寓站； 2014-6-26 此处添加公司信息 公交37路、40东线、40路西线、406 路等到桃园度假村站。
全区已引进了40多个国家和地区的1000多个外 资项目，其中全球500强企业投资项目41个，投 资上亿美元以上的项目14个。
2014-6-26
苏州新区被国务院批准为国家高新技术 产业开发区；1997年被外交部和国家 科委联合确定为中国首批向亚太经合组 织（APEC ）成员开放的科技工业园区。 此处添加公司信息
项目位置 开发商 建筑面积 占地面积 建筑面积 占地面积
银行：工商银行、招商银行、 光大银行、中国银行等
其他：苏州乐园、河山公园、 津桥公园 幼稚园、便利店、会所定 23
2014-6-26
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竞 品 区 域 位 置
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新港天之运
新区枫桥街道马运路与太湖大道高架交汇处（寒 山桥西）
2014-6-26
2014-6-26 此处添加公司信息
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主干道周边樱 花树
龙湖时代广场
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新 港 天 之 运
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亮点
间距大 综合一体化 劣点 风水不好 （地块东边 靠水)
新港天之运
龙湖时代广场
2014-6-26 区域不成熟
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第一节
PART 4
点击此处添加幻灯节标题 寻找突破点
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区 域 分 析
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高新区完成“狮山路沿线地下空间规划”，该规划将致力于打造高新区首个现代化商贸立体空间。 狮山路是高新区乃至苏州市的都市形象集聚区。随着轻轨1号线、3号线、有轨电车1号线的规划 建设以及狮山路沿线工业用地的搬迁，为形成狮山路核心立体大商圈提供了契机。
长 江 路
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津西新天地
樱花大道 周边配套齐全 交通通达性较 区域较为成熟
亮点
未来集高端复合街 区 双壁管材 静音系统 东南亚 实景园林 防盗系统
体量较小
劣点
户型不完善
2014-6-26
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新港天之运
卢米埃电影院 邻里中心 价格优惠 户型利用空间较大
亮点
未来集高端复合街 区 双壁管材 静音系统 实景园林 防盗系统
前提是开发商舍得花钱
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销售方面：
定期培训，统一口径，增强业务员的逼定杀单能力
业务员自身要有危机感，团队更要有危机感，更要有一股拼劲（狼性团队） 增强独立性，不要只依靠策划带客，业务员自己也要想方设法，不放弃一丝可能希望
2014-6-26
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品牌经营作为楼盘形象包装的重要组成部分，是 关系到楼盘的升值部分，应引起各界的高度重视。
2014-6-26
4.7
20000 元/平米 高层 预计2014年上半年开盘
新区香格里拉大酒店副大堂 绿化率 （临时售楼处）此处添加公司信息
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周 边 配 套
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中小学：新区实验小学、新区实验中学、苏州外国语学校
综合商场：阳光百货、绿宝广场、泉屋、美罗新区店、龙湖 时代天街等
幼稚园：新区实验幼儿园 银行：工商银行、中国银行、农业银行、建设银行、汇丰银 行、渣打银行、广发银行、中信银行、人民银行、招商银行、 江苏银行、华夏银行、 交通银行 、苏州银行、宁波银行 、 江苏银行、兴业银行 、民生银行、浦发银行 邮局：中国邮政局
建筑类型
房价
楼座展示
13500元/㎡
总户数1736户 幼儿园：新港自建幼儿园 中小学：枫桥实验小学、新区 二中、苏州实验小学、新草桥 中学、苏州科技大学、新区一 中、外国语学校 大学：苏州科技大学 综合商场：何山大润发、三香 路家乐福、新区淮海商业街、 狮山永利广场、绿宝广场、月 泊湾邻里中心、港龙城市商业 广场、石路国际商厦 医院：附二院、明基医院、圣 爱医院 邮局：滨河路邮局
地方偏远
劣点
高架边上 吵闹
2014-6-26
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在同质化的环境下，就得寻找各自的亮点及劣势。
都属于高新区板块 楼盘位置相近，周边配套相似
津西新天地、新港天之运
2014-6-26
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津 西 新 天 地
亮点
区域较为成熟 综合一体化 劣点 户型无优势 公摊面积多
颜色作为地域文化是不可缺少的研究范围，不同的客户对色彩有 不同的要求和好恶，所以楼盘在选定色彩方面要特别小心。
楼盘造型
2014-6-26
一个楼盘中的建筑外观是什么形状的，直接影响到整个楼盘的销售，就 这是楼盘的造型
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THANK YOU！
寻找突破点
a竞品区域位置 b周边配套 c项目特色
a策划推广 b销售方面 c售楼处包装
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第一节
PART 1
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区 域 经 济
工业总产 值
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经济发展
经济概括
外企投资
工业产值，700亿元，同比增长41%；完成进出 口总额159.3亿美元，其中出口87.6亿美元，同比 分别增长84%和103.6%
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主 要 经 济 指 标
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均价 开发商 项目特色
20000 元/平米 龙湖地产 综合体
土地使用年 限
占地面积 建筑面积 总户数 建筑类别 物业类型 得房率
70年
114193 ㎡ 750000 ㎡ 一期600户 20000 元/平米 住宅 待定 35%
容积率
均价 建筑类别 开盘时间 售楼地址
旅游概括
外企投资
在日前公布的2004-2005年度中国外商投资企业500强排行榜中,高新 区明基电通、飞利浦消费电子等10家外企上榜
人口统计
2014-6-26
区域人口77.48万，其中常住人口58.78万人，暂住人口18.2万人，外 籍人口0.5万人。下辖枫桥、狮山、横塘、镇湖4个街道及浒墅关、通 安、东渚3个镇，下设通安、东渚、浒墅关3个分区和苏州高新区出口 加工区
路塔 园 狮山路
滨 河 路
西 环 高 架
位于狮山路与塔园路的交叉口
2014-6-26
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让世界 仰慕一个新苏州
狮山路
站在时代前沿的星光大道
每个时代， 都有他引以为傲的精华属地. 18世纪的伦敦、19世纪的巴黎、20世纪的纽约 他们各自以自豪的繁华领先这个时代 21世纪的苏州将他的焦点投在何处？