房屋维修管理与设备管理
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3）要掌握好评定等级的决定因素和标准，即要认真对待结构部 分的完损程度的评定，这是决定房屋完损等级的主要条件。
4）评定房屋完损等级时，若超过规定允许的下降分项的范围 时，则整幢房屋完损等级可下降一个等级，但不能下降到危险 房屋的等级。
5）评定严重损坏房屋时，结构、装修、设备等各分项的完损程 度不能下降到危险房屋的标准。
翻修工程适用范围主要包括：
（1）房屋主体结构全部或大部分损坏，有倒塌危险。 （2）因自然灾害破坏不能再使用的房屋。 （3）地处陡峭易滑坡地区的房屋或低势低洼长期积水无法排出地 区的房屋。 （4）主体结构、围护结构简陋无修缮价值的房屋。 （5）国家基本建设规划范围内需要拆迁恢复的房屋。
各类房屋完损标准是根据房屋的结构、装修、设备三 个组成部分的各个项目的完好或损坏程度来划分的。
4）房屋完损等级评定方法
①钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构房屋完损 等级评定方法
（a）完好房 （b）基本完好房 （c）损坏房 （d）严重损坏房
②其他结构房屋完损等级评定方法
（a）结构、装修、设备部分各项完损程度符合完好标 准的，可评为完好房。
4．房屋维修质量管理
物业管理企业应根据《城市房屋修缮规定》、《建设工 程质量管理条例》及《房屋修缮工程质量检验评定标准》等， 强化维修工程的质量监督、检查，验收与评定，完善维修工 程的质量保修制度等。
5．房屋维修资料管理
物业管理企业在制定房屋维修计划，确定房屋维修、 改建等方案，实施房屋维修工程时，不可缺少的重要依 据是房屋建筑的档案资料。因此，为了更好地完成房屋 维修任务，加强房屋维修管理，对房屋维修过程中产生 的档案资料要做好收集、管理工作。
（2）钢、木门窗的整修、拆换五金、配玻璃、换纱窗、油漆 等。
（3）修补楼地面面层，抽换个别楞木等。
（4）修补内外墙、窗台、腰线和抹灰等。 （5）拆砌挖补局部墙体、个别拱圈，拆换个别过梁等。 （6）抽换个别楞条，接换个别木梁、屋架、木柱，修补木楼梯 等。
（7）水卫电、暖气等设备的故障排除及零部件的修换等。 （8）下水管道的疏通，修补明沟、散水、落水管等。 （9）房屋检查发现的危险构件的临时加固、维修等。
③危险房屋的鉴定与处理
对危险房屋的鉴定与处理，应按照国家建设部1989年颁布 的《城市危险房屋管理规定》和《危险房屋鉴定标准》 （JGJ125-99）执行。
（3）房屋完损等级评定的基本方法
第一，根据气候特征，如雨季、台讯、暴风雨、山 洪等，着重对危险房屋、严重损坏房和一般损坏房等进 行检查评定完损等级；
3．1．2 房屋维修工程分类
根据房屋的完好或损坏程度，房屋维修工程分 为小修工程、中修工程、大修工程、翻修工程和综 合维修工程。
1．小修工程
小修工程是指为确保房屋正常使用，对房屋使用中的 正常的小损小坏进行及时修复，以保持房屋原有完损等级 为目的预防性养护工程。
❖小修工程范围主要包括： （1）屋面筑漏（补漏）、修补屋面、屋脊等。
2．中修工程
中修工程是指房屋少量主体构件已损坏或不 符合建筑结构的要求，需要牵动或拆换进行局部 维修以保持房屋原来的规模和结构的工程。
中修工程范围主要包括：
（1）少量结构构件形成危险点的房屋维修。
（2）一般损坏房屋的维修，如整幢房屋的门窗整修，楼地面、 楼梯的维修，抹灰修补，油漆保养，设备管线的维修和零配件 的更换等。
大修工程范围一般包括：
（1）修复严重损坏的房屋主体结构的维修工程。 （2）对整幢房屋的公用生活设备进行管线更换、改善或新装 的工程。 （3）对房屋进行局部改建的工程。 （4）对房屋主体结构进行专项抗震加固的工程。
4．翻修工程
翻修工程是指原来的房屋需要全部拆除，另行设 计，重新建造或利用少数主体构件在原地或移动后进 行更新改造的工程。
（3）整幢房屋的公用生活设备的局部更换、改善或改装、新装工 程以及单项目的维修，如下水道重做，整幢房屋门窗的油漆，整 幢房屋围墙的拆砌等。
3．大修工程
大修工程是指无倒塌或只有局部倒塌危险的房屋，其主 体结构和公用生活设备（包括上、下水通风取暖等）的大部 分已严重损坏，虽不需全面拆除但必须对它们进行牵动、拆 换、改装、新装，以保证某基本完好或完好的工程。
（b）结构、装修、设备部分各项完好程度符合基本完好标准， 或者有少量项目完好程度符合完好标准的，可评为基本完好 房。
（c）结构、装修、设备部分各项完损程度符合一般损坏标准， 或者有少量项目完损程度符合基本完好标准的，可评为一般损 坏房。
（d）结构、装修、设备部分各项完损程度符合严重损坏标准， 或者有少量项目完损程度符合一般损坏标准的，可评为严重损 坏房。
（1）房屋完损等级
1）完好房 2）基本完好房 3）一般损坏房 4）严重损坏房 5）危险房
（2）房屋完损等级的评定
1）房屋结构的分类
①钢筋混凝土结构 ②混合结构 ③砖木结构 ④其他结构
2）房屋完损标准的项目划分
房屋完损状况，根据各类房屋的结构、装修、设备等组 成部分的完好、损坏程度来划分的
3）房屋完损标准的划分。
第二，房屋经过中修、大修、翻修和综合维修竣工验 收以后，重新评定完损等级；
第三，接管新建房屋后，要进行完损等级评定。
（4）房屋完损等级评定的要求
1）在评定出结构、装修、设备等组成部分的各项 完损程度的基础上，要对整栋房屋的完损情况进行 综合评定。
2）要以实际完损程度为依据评定，不能以年代来代替标准， 也不能以原设计标准代替完损等级。
6）在评定房屋完损等级时，对于重要房屋或断面明显不足 的构件，必要时要经过复核或测试才能确定完损程度。
2．房屋维修计划管理
➢ 物业管理企业应根据物业辖区内房屋完损的实际情况拟 订维修方案；
➢ 有计划地组织房屋按年轮修； ➢ 分配年度维修资金、审核维修方案和工程预决算。
3．房屋维修施工管理
房屋维修施工管理就是指按照一wenku.baidu.com施工程序、施工质量 标准和技术经济要求，运用科学的方法对房屋维修施工过程 中的各项工作进行有效的、科学的管理。
房屋管理及设备管理
3．1 房屋维修管理
房屋维修管理是指对已建成的房屋进行 翻修、大修、中修、小修以及综合维修和维 护保养，还包括不同等级房屋功能的改善更 新改造。
3．1．1 房屋维修管理内容
房屋质量管理是指定期和不定期对房屋的完 损情况进行检查，评定房屋完损等级，随时掌握 所管房屋的质量状况和分布，组织对危险房屋的 鉴定，并确定解危方法等。
4）评定房屋完损等级时，若超过规定允许的下降分项的范围 时，则整幢房屋完损等级可下降一个等级，但不能下降到危险 房屋的等级。
5）评定严重损坏房屋时，结构、装修、设备等各分项的完损程 度不能下降到危险房屋的标准。
翻修工程适用范围主要包括：
（1）房屋主体结构全部或大部分损坏，有倒塌危险。 （2）因自然灾害破坏不能再使用的房屋。 （3）地处陡峭易滑坡地区的房屋或低势低洼长期积水无法排出地 区的房屋。 （4）主体结构、围护结构简陋无修缮价值的房屋。 （5）国家基本建设规划范围内需要拆迁恢复的房屋。
各类房屋完损标准是根据房屋的结构、装修、设备三 个组成部分的各个项目的完好或损坏程度来划分的。
4）房屋完损等级评定方法
①钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构房屋完损 等级评定方法
（a）完好房 （b）基本完好房 （c）损坏房 （d）严重损坏房
②其他结构房屋完损等级评定方法
（a）结构、装修、设备部分各项完损程度符合完好标 准的，可评为完好房。
4．房屋维修质量管理
物业管理企业应根据《城市房屋修缮规定》、《建设工 程质量管理条例》及《房屋修缮工程质量检验评定标准》等， 强化维修工程的质量监督、检查，验收与评定，完善维修工 程的质量保修制度等。
5．房屋维修资料管理
物业管理企业在制定房屋维修计划，确定房屋维修、 改建等方案，实施房屋维修工程时，不可缺少的重要依 据是房屋建筑的档案资料。因此，为了更好地完成房屋 维修任务，加强房屋维修管理，对房屋维修过程中产生 的档案资料要做好收集、管理工作。
（2）钢、木门窗的整修、拆换五金、配玻璃、换纱窗、油漆 等。
（3）修补楼地面面层，抽换个别楞木等。
（4）修补内外墙、窗台、腰线和抹灰等。 （5）拆砌挖补局部墙体、个别拱圈，拆换个别过梁等。 （6）抽换个别楞条，接换个别木梁、屋架、木柱，修补木楼梯 等。
（7）水卫电、暖气等设备的故障排除及零部件的修换等。 （8）下水管道的疏通，修补明沟、散水、落水管等。 （9）房屋检查发现的危险构件的临时加固、维修等。
③危险房屋的鉴定与处理
对危险房屋的鉴定与处理，应按照国家建设部1989年颁布 的《城市危险房屋管理规定》和《危险房屋鉴定标准》 （JGJ125-99）执行。
（3）房屋完损等级评定的基本方法
第一，根据气候特征，如雨季、台讯、暴风雨、山 洪等，着重对危险房屋、严重损坏房和一般损坏房等进 行检查评定完损等级；
3．1．2 房屋维修工程分类
根据房屋的完好或损坏程度，房屋维修工程分 为小修工程、中修工程、大修工程、翻修工程和综 合维修工程。
1．小修工程
小修工程是指为确保房屋正常使用，对房屋使用中的 正常的小损小坏进行及时修复，以保持房屋原有完损等级 为目的预防性养护工程。
❖小修工程范围主要包括： （1）屋面筑漏（补漏）、修补屋面、屋脊等。
2．中修工程
中修工程是指房屋少量主体构件已损坏或不 符合建筑结构的要求，需要牵动或拆换进行局部 维修以保持房屋原来的规模和结构的工程。
中修工程范围主要包括：
（1）少量结构构件形成危险点的房屋维修。
（2）一般损坏房屋的维修，如整幢房屋的门窗整修，楼地面、 楼梯的维修，抹灰修补，油漆保养，设备管线的维修和零配件 的更换等。
大修工程范围一般包括：
（1）修复严重损坏的房屋主体结构的维修工程。 （2）对整幢房屋的公用生活设备进行管线更换、改善或新装 的工程。 （3）对房屋进行局部改建的工程。 （4）对房屋主体结构进行专项抗震加固的工程。
4．翻修工程
翻修工程是指原来的房屋需要全部拆除，另行设 计，重新建造或利用少数主体构件在原地或移动后进 行更新改造的工程。
（3）整幢房屋的公用生活设备的局部更换、改善或改装、新装工 程以及单项目的维修，如下水道重做，整幢房屋门窗的油漆，整 幢房屋围墙的拆砌等。
3．大修工程
大修工程是指无倒塌或只有局部倒塌危险的房屋，其主 体结构和公用生活设备（包括上、下水通风取暖等）的大部 分已严重损坏，虽不需全面拆除但必须对它们进行牵动、拆 换、改装、新装，以保证某基本完好或完好的工程。
（b）结构、装修、设备部分各项完好程度符合基本完好标准， 或者有少量项目完好程度符合完好标准的，可评为基本完好 房。
（c）结构、装修、设备部分各项完损程度符合一般损坏标准， 或者有少量项目完损程度符合基本完好标准的，可评为一般损 坏房。
（d）结构、装修、设备部分各项完损程度符合严重损坏标准， 或者有少量项目完损程度符合一般损坏标准的，可评为严重损 坏房。
（1）房屋完损等级
1）完好房 2）基本完好房 3）一般损坏房 4）严重损坏房 5）危险房
（2）房屋完损等级的评定
1）房屋结构的分类
①钢筋混凝土结构 ②混合结构 ③砖木结构 ④其他结构
2）房屋完损标准的项目划分
房屋完损状况，根据各类房屋的结构、装修、设备等组 成部分的完好、损坏程度来划分的
3）房屋完损标准的划分。
第二，房屋经过中修、大修、翻修和综合维修竣工验 收以后，重新评定完损等级；
第三，接管新建房屋后，要进行完损等级评定。
（4）房屋完损等级评定的要求
1）在评定出结构、装修、设备等组成部分的各项 完损程度的基础上，要对整栋房屋的完损情况进行 综合评定。
2）要以实际完损程度为依据评定，不能以年代来代替标准， 也不能以原设计标准代替完损等级。
6）在评定房屋完损等级时，对于重要房屋或断面明显不足 的构件，必要时要经过复核或测试才能确定完损程度。
2．房屋维修计划管理
➢ 物业管理企业应根据物业辖区内房屋完损的实际情况拟 订维修方案；
➢ 有计划地组织房屋按年轮修； ➢ 分配年度维修资金、审核维修方案和工程预决算。
3．房屋维修施工管理
房屋维修施工管理就是指按照一wenku.baidu.com施工程序、施工质量 标准和技术经济要求，运用科学的方法对房屋维修施工过程 中的各项工作进行有效的、科学的管理。
房屋管理及设备管理
3．1 房屋维修管理
房屋维修管理是指对已建成的房屋进行 翻修、大修、中修、小修以及综合维修和维 护保养，还包括不同等级房屋功能的改善更 新改造。
3．1．1 房屋维修管理内容
房屋质量管理是指定期和不定期对房屋的完 损情况进行检查，评定房屋完损等级，随时掌握 所管房屋的质量状况和分布，组织对危险房屋的 鉴定，并确定解危方法等。