两面临街的土地价格评估--路线价法

前后临街地地价的计算

题目：有一宗前后两面临街的宗地，标准深度为20米，深度百分率按“四三二一”法则计算，计算土地总价和单价。

高价街路线价=15000元

低价街路线价=5000元

标准深度=20米

土地长度（深度）=40米，宽=50米

方法一：最常用的是重叠估价法，也就是课本的方法。

方法二：两端分别用“四三二一”法则，最后求平均价格。

从高价街一段应用“四三二一”法则：

高价街影响深度的百分率=40%+30%+20%+10%+9%+8%+7%+6%=130%

从低价街一段应用“四三二一”法则

同理，低价街影响深度的百分率也是130%

则土地价格=（15000*130%+5000*130%）/2*50= 650,000 元

单价=650,000/2000= 325 元/平米

方法二明显不对，等权重平均严重低估了临街土地的价值。

方法三：根据“四三二一”法则，找到一条分界，使得其受高定价和低定价的影响是相等的。然后再计算。

如下图所示：

即找到一条边界，使得15000*高价街深度=5000*低价街深度

5米

1050 7% 30% 10米

15米

20米

25米

30米

35米

40米

由上表可知，从低价街的方向来看，我们所需要寻找的分界线应该在临街深度15米到20米之间，因为在这一区间，根据“四三二一”法则计算出来的高价街土地价格与低价街土地价格有交点。

设这个分界线距离低价街的深度为(15-5*x)米，则距离高价街的深度为40-(15-5*x)=25+5*x 米。于是有以下方程：

1200-x*150=1000+500*x

解方程，得

X=30.77%

所以分界线距离低价街深度为15-5*30.77%=13.5 米

距离高价街深度为40-13.5=26.5 米

然后，分界线以北的土地按照低价街路线价的影响深度来计算；分界线以南的土地则按照高价街路线价的影响深度来计算。具体过程如下：

高价街影响深度百分率为：40%+30%+20%+10%+9%+8%*30.77%=111.46%

低价街影响深度百分率为：40%+30%+20%*（1-30.77%）=83.85%

总价=15000*111.46%*50+5000*83.85%*50=1045575 元

单价=1045575/(40*50)=522.79 元/平米

从结果来看，方法三和重叠估价法的结果很接近，说明方法三合理可用。