培训课件：房地产融资

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（2）房地产开发类贷款申请条件
向银行申请房地产开发类贷款，房地产开发企业及其开发项目必 须满足一下条件： ①必须经国家房地产业主管部门批准设立，在工商行政管理机关 注册登记，取得企业法人营业执照并通过年检，取得行业主管部门 核发的房地产开发企业资质等级证书的房地产开发企业。 ②已获得当地人民银行颁发的有效的贷款卡或证，在申请银行开 立基本账户或一般账户，部分银行要求申请企业必须在该行办理一 定量的存款和结算业务。 ③开发项目与其资质等级相符。 ④项目开发手续文件齐全、完整、真实、有效，应取得土地使用 权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开（施）工许 可证，按规定缴纳土地出让金。
融资方式是指资金筹措的实施 方法，主要包括债务融资、权益 融资和金融租赁三种方式，其结 构如右图所示：
①债务融资
债务融资就是通过举债的方式融资， 具体是指通过债券发行筹集资金。 • 债券 • 商业贷款
房地产项目融资方式结构图
周小平 北京师范大学 ②权益融资
在传统意义上，权益融资主要是指筹资人通过发行新股（包含配股） 和保留盈余的方式融资；现代的权益融资还包括非公开转让股权，也 就是筹资人不通过公开市场发行股票，而是直接向投资人出售股权， 包括与目标投资人协议出售股权和通过股权交易中心挂牌、拍卖出售 股权。 非公开转让股权有两种途径，一是通过向目标投资人直接出售部分 股权以换取资金；二是引进战略投资者，由战略投资人出资稀释原公 司出资人。
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主要内容
1 2 3 房地产项目融资概述 房地产项目融资的主要方式 REITs与抵押贷款证券化
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§1 房地产项目融资概述
1.1 金融市场
（1）金融与金融市场的概念
金融是货币流通和信用活动以及与之相联系的经济活动的总称， 广义的金融泛指一切与信用货币的发行、保管、兑换、结算，融通 有关的经济活动，甚至包括金银的买卖; 狭义的金融专指信用货币的融通。
金融市场是指资金供需双方通过信用工具进行交易而融通资金 的市场，换言之，是实现货币借贷和资金融通、办理各种票据和有 价证券交易活动的市场。金融市场又称为资金市场，包括货币市场 和资本市场。
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（2）金融市场的主要功能
金融市场在市场经济中所担负的主要功能包括：
①融资功能 ②资金调节功能 ③投资功能 ④分散风险功能 ⑤信息功能。
③金融融资
金融租赁是指由出租人根据承租人的请求，按双方的事先合同约定， 向承租人指定的出卖人，购买承租人指定的固定资产，在出租人拥有 该固定资产所有权的前提下，以承租人支付所有租金为条件，将一个 时期的该固定资产的占有、使用和收益权让渡给承租人。 金融租赁可以分为直接融资租赁、经营租赁和出售回租等三种类型。
③风险。风险的大小与融资方案有极大的关系，好的融资方案应当把 因融资所可能带来的风险降低到最低限度。
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§2 房地产项目融资的主要方式
2.1 银行信贷
（1） 房地产开发类贷款的概念
房地产开发企业通过银行信贷所获得的贷款主要用于房地产开 发项目，此类贷款称之为房地产开发类贷款。 房地产开发类贷款是指对房地产开发企业发放的，用于房屋建 造、土地开发过程中所需的本、外币贷款。房地产开发类贷款包 括房地产开发企业流动资金贷款、房地产开发贷款。
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（3）房地产项目融资的原则
房地产项目融资无论是通过权益融资、债务融资还是金融租赁， 均要坚持适度与效益两项基本原则。 ①适度性原则 适度性原则是指资金的筹集一定要适应经济活动的实际需要， 无论是融资规模还是融资资时机、期限、方式均要适当。 • • • • 融资规模适度 融资时机适度 融资期限适度 融资方式适度
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⑤项目的实际功能与规划用途相符，能有效满足当地市场的 需求，有良好的市场租售前景。
⑥项目的工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规 定，工程预算总投资能满足项目完工前由于通货膨胀及不可 预见等因素追加预算的需要。 ⑦贷款用途符合国家有关法规和政策。
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1.2 房地产金融市场
（1）房地产金融与房地产金融市场的概念
房地产金融是指围绕房地产业而进行的筹资、融资、结算等 金融活动，是与房地产有关的各种货币资金的筹集、融通等各 种信用活动的总称。 房地产金融市场就是从事房地产业经济活动的货币资金的供 需双方，通过金融工具的交易实现资金融通的市场。
（2）房地产金融市场构成要素
房地产金融市场由资金需求者（筹资者）、资金供应者（投 资者）、信用中介（金融机构）、金融工具（筹资凭证）和交 易场所五个要素构成。
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（3）房地产金融机构
房地产金融机构作为房地产金融的信用中介是指为开办房地产金 融业务而建立的各种银行和非银行金融机构。 ①银行 在传统上，银行房地产金融机构多指从事房地产金融活动的商业 银行，比如在国内主要有建设银行、工商银行、农业银行、中国银 行、交通银行、光大银行等。 在现代的房地产金融市场，银行房地产金融机构还包括从事房地 产金融活动的投资银行，比如进入中国市场的花期集团亚洲区房地 产投资银行、摩根士丹利等。 ②非银行房地产金融机构 非银行房地产金融机构主要包括信托投资公司、保险公司、住宅 合作基金会、土地金融公司、公积金中心、金融租赁公司等。
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②效益性原则
效益性原则是指在制定融资方案，进行融资决策时，应当从经济上 判断融资方案的可行性。这种分析和判断一般包括成本、经济效益和风 险三项内容。 ①融资成本。尽可能地使融资成本极小化，即花费最小的代价实现融 资目标，是融资效益性原则的主要内容。
②经济效益。在实际资金筹集中，人们一般用融资杠杆来评价融资方 案的经济效果。
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1.3 房地产项目融资
（1）房地产项目融资的定义
房地产项目融资是指房地产投资发起人为了确保房地产开发项目 或投资经营项目活动能够顺利进行，而进行的资金融通活动。 房地产项目融资的实质是充分发挥房地产的财产功能，为房地产 投资融通资金。
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（2）房地产项目融资的方式