A公司某项目建设资金融资方案案例

A公司某项目建设资金融资方案

一、公司背景简介

A公司成立于2002年12月17日，经营范围为海域围海造田及开发建设，注册资本金1亿元，股权结构为：B公司注资5100万元，股权比例为51%，C公司注资2000万元，股权比例为20%，D司注资1700万元，股权比例为17%，E公司注资1200万元，股权比例为12%，B公司为控股股东。

二、围海造地项目投资及公司财务状况

围海造地工程于2003年6月开工，2006年11月至2007年7月各分项工程陆续交工验收，共形成陆域面积2926.52亩，其中已办理房地产权证的部分为2661.75亩，尚未办理的部分为264.77亩。截至2008年11月底，工程总造价7.5亿元，资金来源为：实收资本1亿元，长期借款4.5亿元，股东借款1.78亿元。长期借款为工行**支行提供的三年期土地抵押贷款，抵押物为*房地权市字第*号、第*号、第*号、第*号地块。另外*房地权市字第*号地块(218亩)为D 司7000万元贷款提供抵押担保，*房地权市字第*号地块（675亩）为B公司1.5亿元贷款提供抵押担保。股东借款为D司借款15673万元，C公司借款1349万元，B公司借款778万元。公司资产负债率达86.12%。

三、*项目投资及财务估算

根据*市政府推进的“*”战略规划，公司围海造地所得土地性质

拟从码头、仓储、工业用地变更为商业、住宅用地，公司将进行该地块的一级土地开发，七通一平后纳入土地储备中心进行招拍挂。根据项目初步估算，全部投资至少需要200亿元，其中一期开发（即基础设施配套）约需26至30亿元，09年7月1日达到一期土地整理完毕交付土地储备中心进行招拍挂的进度。

资料显示，07年9月份该地块所在区域工业用地基准地价为53.25万元/亩，商业、住宅用地基准地价为127万元/亩。*政发（2008）40号文规定，开发土地纳入储备出让后，出让总价款按规定提取国有土地收益基金和农业土地开发资金，剩余部分的85%返还土地前期开发实施单位。根据上述基本数据，初步匡算该项目投资回报率为%，内部净收益率为%。项目分期资金需求量测算如下：

四、可供选择的融资方案及可行性分析

（一）股东分期同比例增资

在项目不具备银行项目贷款基本条件（即取得有审批权的政府允许从事土地开发的批准文件、取得开发土地的《建设用地规划许可证》、自有资金不低于30%，取得拟开发土地所在区域的分区规划及城市控制性详细规划）之前，现有股东视工程进度所需资金同比例分期增资是较为现实的融资方式。该方式为权益性融资，可提高自有资

金比例，减少财务风险，为银行贷款提供合规性保障，且同比例增资不改变现有股权结构，有利于公司正常经营运转。但该方案需要召开股东大会，经全体股东一致表决同意方可通过，其中B公司、E公司为国有独资企业，增资需经国资委审批，D司为上市公司，增资需进行信息披露，均要经过一定的时间和手续资金方可到位。同时因该方式为权益性融资，资金成本高，起不到财务杠杆和节税作用。

（二）引进新的战略合作者

如果公司后期涉足二级开发，所需资金巨大，可考虑引进新的资金实力雄厚、开发营运经验丰富的战略合作者，如*投资集团（香港）有限公司，参与商业定位及规划设计、区域整体开发顾问、区域内部分商业项目投资等。该方案属于权益性融资，可提高自有资金比例，减少财务风险，为银行贷款提供合规性保障。但该方案将改变现有股权比例，牵涉到现有股东权利和利益的重新分配，需要召开股东大会，经全体股东一致表决同意方可通过，其中控股股东B公司为国有独资企业，根据《国务院办公厅转发国资委关于进一步规范国有企业改制工作实施意见的通知》（国办发[2005]60号）规定，国有企业增资扩股引进非国有投资者需要履行审批手续，即需要得到国资监管部门的批准。D司为上市公司，股权变更需进行信息披露，如引进的战略合作者为外资企业，因国家对外资企业进入房地产市场有一系列比较严格的限制政策，需进行一定的变通。另外由于股权变更，会涉及到法律、公司治理结构、财务结构、公司控制权与决策权等一系列问题。因此该方案仅从融资角度而言缺乏实操性，更多的应从战略角度来考

虑其价值。同样，作为权益性融资，资金成本高，起不到财务杠杆和节税作用。

（三）商业银行贷款

作为最常用的债权性融资方式，该方案具有可操作性强、手续简便、可发挥财务杠杆作用、节税等优点。银行贷款一般分为流动资金贷款和开发项目贷款。根据银发［2003］121号文件规定，商业银行对于房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以抵偿开发流动资金贷款及其他科目发放，因此通过流动资金贷款获得资金这一方式在目前房地产信贷政策从紧的局势下难度很大。针对开发项目贷款，我司已取得产权证的6块土地总的评估价值为155741.93万元，按照贷款额度不超过抵押物评估价值70%计算，可贷总额为109019.351万元，已贷总额和已担保总额为67000万元，尚可争取的贷款额度为42019.351万元，可申请追加抵押贷款。在缺少相应抵押物的情况下，可由股东提供抵押物或进行信用担保来取得银行贷款。如公司后期涉足二期开发，所需资金巨大时，因项目资源良好，控股股东具有较高品牌价值，政策支持力度大，是银行的优质客户，可充分利用上述优势增加谈判砝码，争取较为优惠的贷款条件，同时可采取银团贷款方式，降低融资的时间成本和资金成本。

（四）股东借款

该方案作为较为简便快捷的融资方式，可在不具备银行贷款条件时补充使用，主要用于解决项目临时周转资金或日常营运资金。同时

在股东资金充沛的情况下，借款方亦可取得不超过同期银行贷款利率上浮上限的固定回报。由于公司间借贷为《贷款通则》所明令禁止，可采取委托贷款的方式进行。另外在和银行已建立良好银企关系的基础上，能否利用委托贷款的方式进行变样银行贷款，从而绕过比较严格的银行贷款审批程序，达到在基本条件不具备的情况下进行融资的目的，或者是值得尝试的一个方向。

（五）政策性银行贷款

因为一级土地开发所需资金巨大，周期较长，仅靠一级土地开发商自有资金远远不能完成，同时该项目具有公共性质，土地的增值收益归政府所有，且满足国家开发银行的投资方向（国家开发银行主要承担国家基础设施建设和支柱产业重大项目的长期融资），因此争取国家开发银行的政策性贷款可作为融资方案的一种进行尝试。

（六）引进隐形投资者

与资金实力雄厚的房地产企业或非房地产企业合作开发，约定固定回报、收入分成、利润分成等不同的回报方式。通常非房地产企业为金融投资者，希望取得固定回报，目的是为闲散资金找到投资渠道，取得较高、稳定的收益，一般不参与日常经营，在项目收益预期较为稳定时，资金成本可能偏高。房地产企业一般为战略投资者，希望采取分成模式，渴望参与日常经营和取得一定话语权，在项目收益预期不稳定时，可减少财务风险。如引进的隐形投资者为承建方，则可大大减少工程支出，从而减少整个项目的资金需求量。该方案因无需变更股权结构，较引进显性投资者而言程序简便，但相应可能带来较为