成都工业地产发展分析

成都工业地产发展分析

成都是内陆开放城市和率先建立社会主义市场经济体制的综合配套改革试点城市。1993年，被国务院确定为西南地区的科技、商贸、金融中心和交通及通信枢纽，综合实力西部第一。《中国城市发展报告（2003~2004）》成都综合实力大陆排第九位。2007年，被国务院正式批准为全国统筹城乡综合配套改革试验区。2007年地区生产总值为3323.0亿人民币（比上一年增长15.8%，中国城市第12名，工业产值占到GDP的45.2%），工业已逐渐成为成都经济增长的支撑。

一、成都工业发展现状目前共有130余家世界500强企业和数十家中国100强企业在这里投资兴业，有上百家全球研发中心在这里为世界的改变和科技的进步做着贡献，成都已渐渐成为国内最热门的投资城市之一。十月在南京召开的“第四届中国总部经济高层论坛”上,主办方发布了《全国35个主要城市总部经济发展能力评价报告》。评出的总部经济发展能力前十名城市依次为:北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、天津、成都、青岛和武汉。

经过多年发展，成都形成了以电子信息、机械、医药、食品等为主导产业的综合性工业体系，工业已成为成都经济发展的重要支撑力量。但还存在工业发展区域分布不合理，工业开发区数量多、规模小、布点散等问题。成都共有19个区（市）县，2002年就有各类工业开发区116个，其中县乡级工业开发区达87个。此外，各区（市）县还有大大小小的一些工业点。这些工业园区的共同不足就是基础设施配套不成熟，承载能力差，投入产出率低，已不能适应现代工业发展的要求，因此，政府把推进工业集中发展作为成都实现新型工业化的现实路径。

成都工业集中发展区布局，从2004年启动建设调整至今，现有工业集中发展区20个。其中，国家级2个，省级10个，市级8个，基本上是一个区（市）县一个工业集中发展区。到2007年底，20个工业集中发展区的工业实际用地176平方公里。共投入基础设施建设资金

244.17亿元，承载能力不断增强，吸引了大量企业入驻。到2020年，新增工业用地规划总面积将达到240.78平方公里。

二、成都工业地产的现状及发展前景据了解，目前成都最受欢迎的花园式低密度独栋企业办公社区，其供不应求程度类似上海、北京这样的一线城市。如青羊工业总部基地的企业独栋办公楼，虽然每栋售价上千万，但招商工作非常顺利，目前已经有70多家入驻。一些企业也表示，要想很快租下一个理想的办公场所不容易，特别是租金比去年上涨了15%以上，而且还在不断上涨。又悉，由中国第一家孵化器发起，投资5亿在成都开建SBI创业街，两年后建成可容纳上万人创业。这预示着因为市场需求扩大引起的工业园浪潮正式拉开帷幄。

虽然成都工业园浪潮逐渐兴起，但事实上成都市中心的写字楼对于中小企业并不十分合适，特别是要求办公场所面积大的中小企业。而位于中心城区边缘的工业园写字楼租金便宜，停车方便，还有员工宿舍、食堂等多种配套，非常有吸引力。而建设大型工业园，根本意义并不在于项目建筑出租或出售牟利，而是吸引公司或企业入驻，这将极大地推动区域发展。而且，工业地产的土地较普通住宅或商业更便宜，出租或出售价格也比较“温柔”，这对企业有很大吸引力。

工业地产作为一种新兴的地产开发类别，正在成都逐渐崛起。工业地产投资与住宅、商铺和写字楼投资最大的不同，是工业企业相对稳定，租金也相对稳定。其低风险、高回报的特征使众多企业将目光聚焦，一时间，工业地产的飓风席卷蓉城。

2006年，据了解，成都工业地产的销售都不如人们想象中的理想。原因到底是什么？ 在国外，工业地产往往是一个城市乃至国家的经济支柱。在我国的沿海地区，工业地产的开发也已经具备相当的规模，销售不成问题。但在目前的成都，工业地产的销售尚处于一种尴尬的地位。

有关人士分析，成都工业地产才刚刚起步，发展并不成熟。作为一种新兴地产开发类别，本地企业需要一个慢慢接受的过程。工业地产一般都以新兴的、从事技术含量较高、所需厂房面积不大的企业为主攻客户。对于这些企业来说，拿地不容易，费时费力，买地建厂面临诸多困难。

虽然工业园区的价格比起自身买地建厂要便宜得多，但由于大多数中小企业还处于初创阶段，支付数百万的款项来购买厂房办公地点对于它们来说仍然过于奢侈。此外。有些企业虽然实力够了，但没有充

分认识到群聚效应的重要性，对固定资产的投入并不重视。这些原因造成工业地产在成都面临的尴尬。

一般说来，工业园区都有良好的生活、休闲配套，还可以为企业搭建销售渠道，提供有力的帮助。有些工业园区还为企业提供信托、外汇、国际货运、仓储、培训等各项服务，协助企业办理业务。最为重要的是，由于政府的大力支持，工业园区可以为企业争取税收等优惠政策。

目前，成都市场对工业地产的需求量是比较大的。土地资源吃紧，一家工厂盖一个厂房是不可能了。成都的中小型企业较多，资金不足的情况使工业园区相对低廉的价格将会随着它们对其的了解而接受。种种因素表明，工业地产在以后将会吸引越来越多的中小型企业进驻，工业地产在成都成为热门指手可待。

2008年，仲量联行不久前发布的全新中国工业房地产白皮书显示，由于北京、上海及广州的劳动力和土地成本有所上升，主要的制造类企业倾向于将其工业投资转向国内的二级城市。

中国社会科学院财贸所城市与房地产经济研究室副主任倪鹏飞认为，由于一线城市的管理成本和土地成本都非常高，从工业地产显然没有太大优势了。成都作为二线城市，正处于工业发展后期，工业发展速度快，效益好，成都工业地产将要迎来一个发展的热潮。

“成都工业地产的发展潜力大,一个因为它地多,对于很多外来企业做投资它有这个自然环境，就是平地多；再者，成都作为西部的核心城市,它跟重庆共同组成了一个成渝都市圈,工业保持着非常好的发展势头。”戴德梁行成都分公司董事总经理李国明看好成都的工业地产。

“未来几年，成都工业地产依然是热点。”仲量联行成都公司工业部负责人预测，2008年成都高新区范围内产业园需求仍将保持强劲。由于天府软件园二期工程的第一部分（60000平方米）要到2008年年中才竣工，成都市高新区内供不应求的情况在短期内将难以缓解。在成都其他地区，由于众多资金雄厚的国内企业对低密度独栋办公物业的兴趣日浓，预计需求也将保持殷切。

“2008年，成都厂房需求也将会持续上升。”业内人士分析，国外大型企业进军成都市场投资兴建自用厂房将逐渐成为成都工业市场的主要趋势。但是，由于大量新增标准厂房的供应将有可能超过市场的需求，厂房的整体租金持续下跌。此外，由于土地售价对自用或出租厂房