房地产估价三大基本方法的比较和分析1
房地产市场中的房产评估方法
房地产市场中的房产评估方法房地产市场中的房产评估是一个关键性的环节，对于房地产买卖、融资与投资等活动都有着重要的指导作用。
本文将介绍房地产市场中常用的房产评估方法，包括市场比较法、收益法和成本法。
1. 市场比较法市场比较法是房地产市场中最常用的评估方法之一。
该方法将待评估的房产与类似的已售房产进行比较，通过对比售价差异来确定待评估房产的市场价值。
评估师会考虑房产的地理位置、建筑面积、房间数量、装修情况等因素，并结合市场上类似房产的交易情况和市场趋势，确定适当的比较因素权重，最终得出房产的市场价值。
2. 收益法收益法是评估商业用途房产常用的方法。
该方法基于资本资产定价模型，通过对投资产生的潜在收益进行估计，从而确定房产的价值。
评估师会考虑租金收入、租金增长率、物业管理费、折旧及维护费用等因素，计算出投资回报率，然后将预期收益折现至现值，得出房产的价值。
收益法要求评估师有一定的财务分析能力和对市场趋势的准确预测。
3. 成本法成本法是一种基于建筑物重建成本估算的评估方法。
该方法适用于特定用途的特殊房产，如独栋别墅或特殊工业场所等。
成本法通过估计用于重新建造或重建房产的成本，并考虑折旧和磨损等因素，从而确定房产的价值。
评估师会考虑土地价格、建筑材料成本、劳动力费用等因素，并根据房产年限和使用寿命等指标进行折旧调整，最终得出房产的价值。
房地产市场中的房产评估方法各有其特点和适用范围。
评估师在实际操作中常会综合使用多种方法，以提高评估的准确性和可靠性。
此外，评估师还需密切关注市场动态和政策变化，及时更新数据和调整评估方法，以确保评估结果的可靠性和适用性。
在进行房产评估时，评估师还需遵守相关法律法规和行业规范，保护客户利益和维护评估市场的公正、公平和透明。
同时，评估师需要持续学习和提升专业能力，不断跟进行业动态和新技术，以适应不断变化的房地产市场需求。
综上所述，房地产市场中的房产评估方法是一个复杂而关键的工作，它直接影响到房产买卖与投资活动的决策。
房地产估价三大基本方法
房地产估价三大基本方法一、市场比较法。
市场比较法呀，就像是给房子找“小伙伴”来对比定价呢。
想象一下，你要给你的房子估价，那就去找找周围差不多的房子呗。
这些房子就像是你房子的小伙伴，它们最近卖了多少钱，那可就很有参考价值啦。
比如说，同小区同户型的房子，装修也差不多，人家上个月卖了100万，那你的房子大概也在这个价位上下波动咯。
不过呢，这当中也有很多小细节要注意。
像房子的朝向呀，如果一个房子朝南阳光充足，另一个朝北有点阴暗，那价格肯定就会有差别啦。
还有楼层，中间楼层可能就比底层或者顶层更受欢迎，价格也会高一些。
这就像是在一群小伙伴里，虽然大家都差不多，但总有一些小特点会让这个比那个更值钱一点。
市场比较法就是这么个有趣的办法，通过比较周围类似房子的成交价格，来给你的房子定个合适的价。
二、成本法。
成本法就像是算一笔关于房子的大账。
你想啊，盖这个房子花了多少钱呢？从买地开始，那可是一大笔钱，就像给房子打基础的第一步。
然后是建筑材料，一砖一瓦都是成本呀，好的材料肯定花费就高。
还有人工成本，那些建筑工人辛辛苦苦把房子盖起来，他们的工钱也都要算进去呢。
就好比你做一个蛋糕，面粉、鸡蛋、糖这些材料都有成本，再加上你花费的时间精力，这就是整个蛋糕的成本价。
房子也是一样，把土地成本、建筑成本、加上一些合理的利润和税费，最后得出来的就是房子的价值啦。
不过成本法也有它的小缺点哦，有时候它可能会高估房子的价值，因为它没有完全考虑到市场的供求关系这些复杂的情况。
但总体来说，这也是一个很重要的估价方法呢。
三、收益法。
收益法就像是从房子的赚钱能力来判断它的价值。
如果你的房子是用来出租的，那它能给你带来多少收益就很关键啦。
比如说，一套房子每个月能租3000元，那按照一定的收益率计算，就可以算出这个房子大概值多少钱。
就像你投资一个小生意，你会根据这个生意每年能赚多少钱，然后按照一定的回报率算出这个生意值多少一样。
不过呢，这个方法也有点麻烦，要准确预估房子未来的收益可不容易。
房产估价的三大方法
房产估价的三大方法房产估价的三大方法房产估价是一门复杂的学问，相信买卖过房产的朋友都经历过讨价还价，或许有对市场和价格的判断不够准确，下面就为大家介绍一下房产估价的三大方法，希望对大家有所帮助!第一种是比较法(comparison approach)，一般是房产经纪人通过竞争市场分析(competitive market analysis，CMA)估算出的价格，也就是常说的经纪人认定价格(broker'sopinion)。
这种方法一般适用于居住房产价格的确定。
在使用该方法的时候，我们首先在售房(目标房)附近区域内寻找相近的房屋，包括正在出售和已售房源(对比房)。
通常的选择是几套在售房，几套已经签完合同但尚未过户的在售房(under contract, pending)，和过去半年内已售已过户的。
其次，我们需要根据目标房和对比房的差别做出适当调整。
举例说，如果对比房比目标房多出一个卧室，假设一个卧室的估价为5,000美元，那么在做调整的时候就会将对比房的房价减掉5000美元。
其他需要考虑调整的因素包括出售的时间，出售是市场的状况，具体位置的差异，房屋居住面积大小(Square footage)、房产占地面积的大小、房屋外观、格局和装修、以及前后院子园艺状况等等。
可以看到这种估价方法有主观的因素，不是准确的计算方法而是更多的艺术性的估算。
房屋经纪人一般可以提供更可靠的估计。
主要原因有两个，第一经纪人能够从已售房数据库里得到一手的房屋售价资料，包括在售房的历史交易信息。
第二经纪人对目标房和对比房差异通常具有更系统的评估方法，因此做出的价格调整相对靠谱(只能说靠谱了，不会精确)。
房屋的年龄和折旧也是价格调整考虑的因素，但是应该为次要。
原因是在选择对比房的时候，我们应该尽量选取房龄相当的对比房屋。
其实不光是房龄，其他条件也应该尽量相近，这是这个方法适用的一个前提条件。
通常来讲同一个居民区的开发时间前后不会相差太多，而且在该区内同一个开发商一般有多个类似房型。
专业人士谈房地产评估方法结果异同经济分析(一)
专业人士谈房地产评估方法结果异同经济分析(一)业内人士皆知成本法、收益法、市场比较法是房地产评估的三种基本方法，一般情况下，项目最终评估结果应是三种评估结果的综合。
这就涉及到对三种评估结果的差异分析、评价、处理和合理取值问题。
因此，认识三种评估结果的差异具有理论和实践意义。
一、三种房地产评估方法的理论依据成本法理论依据为生产费用价值论。
它主要是从开发者（或卖方）即供给者角度，运用等量投资获取等量收益的投资原理，根据产品定价的一般原则，确定房地产的价格等于投入所有资本和利润之和。
此方法求的价格为积算成本价格。
房地产供给方即房地产开发商根据其开发成本的大小和对其利润的预期决定了房地产的供给曲线（中S曲线），这条曲线可以看成房地产商预售价与开发数量的关系。
预期售价等于成本加预期利润，即等于成本价，所以S曲线亦可以看成成本价与开发数量关系曲线。
收益还原法理论依据为效用价值论。
它主要是从使用者（或买方）即需求者角度，运用预期收益原理，将未来收益资本化，确定房地产价格等于未来所获收益的折现之和。
此房地产评估方法求算的价格为收益价格。
房地产需求方对未来物业的需求量取决于物业购置价格和对未来收益的预期。
物业购置价格越高，要求未来收益水平越高，未来收益的资本化价格越高，投资风险越大，因此置业需求量越小，所以，置业需求曲线既反映了其购置价格与需求数量的关系，也反映了收益价格与需求数量的关系。
市场比较法理论依据为市场供求论。
它主要是从开发者、使用者（或买卖）双方，运用替代原理，根据市场竞争条件下同类、同效用、同质产品价格趋于同一规则，确定房地产评估的市场交易价格。
此方法求算的价格为市场价格，市场上正常交易下需求双方能同时接纳的成交价格，因此，市场可能成交的市场价格可以发生在粗曲线上。
二、静态瓦尔拉一般均衡下三种房地产评估方法所得结果理论上具有一致性应该说三种房地产评估方法是从不同角度。
以不同思路探求物业价格形成的机理。
房地产估价方法总结
房地产估价方法总结房地产估价方法总结一、相比估价法相比估价法是指将被估计物的价值与其他同类物的价值作比较，以此来确定被估物的价值。
优点：1.准确性高：它可以与实际市场情况进行比较，因此更适合用来估价那些受到市场供需压力的物业。
2.评估迅速：由于使用同类物件比较，因此评估迅速。
缺点：1.难以预测性：因为它只是对现有物件的比较，所以难以反映未来物件的价值。
2.受环境影响大：由于比较的物业价值受到现有环境的影响，所以价格有时会受到影响。
二、收益法收益法是按照一定的投资和回报率来估计房地产价值的方法，通常估算的是现金收益。
优点：1.准确度高：它可以反映当前物业的价值，也可以准确反映未来的收益。
2.容易计算：由于收益法的计算只需要现金收益，因此计算较为容易。
缺点：1.成本不可预测：收益法的成本不可以预测，或者说他们有可能发生变化，因此估价结果不能完全反映实际价值。
2.风险高：收益法的风险较高，因为它仅适用于低风险的物业。
三、市场通量法市场通量法是指根据当地市场的价格通量来估计房地产价值的方法，通常情况下，该方法会受到地段价格、市场变动、经济发展、物业类型等因素的影响。
优点：1.准确性高：它可以准确反映当前的市场价格变动，因此更适合用来估价那些受到市场供需压力的物业。
2.快速评估：由于使用当地市场价格通量，因此可以快速评估物业价值。
缺点：1.受环境影响大：市场通量法的估计结果受到当地市场环境的影响，因此价格可能会有所偏差。
2.难以预测性：因为它只是对现有的市场情况进行比较，所以难以反映未来市场变动影响的物业价值。
房地产评估的三大基本方法
房地产评估的三大基本方法房地产评估是指根据市场价值原则以及相关的评估技术，对房地产项目进行全面、深入的评估和分析，以确定其价值和可行性。
房地产评估的方法有很多，其中三大基本方法包括市场比较法、收益法和成本法。
市场比较法是房地产评估中最常用的方法之一，也是最直接、最简单的评估方法。
该方法是通过对市场上相似的房地产进行比较，从而确定被评估房地产的市场价值。
在进行市场比较评估时，需要对市场上类似的房地产项目进行调研，了解其成交价和销售情况，然后根据被评估的房地产项目的特征和条件，进行价格调整和对比分析，最终确定其市场价值。
收益法是房地产评估中应用较广的方法之一，适用于用于商业或投资用途的房地产项目。
该方法是基于未来现金流的预测，通过分析和估计房地产项目的租金收益能力，来确定其价值。
在进行收益法评估时，需要分析房地产项目所能带来的长期收益，并综合考虑租金增长率、折现率、空置率和运营成本等因素，从而计算出项目的净现值或资本化率，进而确定其价值。
成本法是房地产评估的另一种重要方法，主要适用于新建房地产项目或改建房地产项目。
该方法是基于重建成本或修复成本来确定房地产项目的价值。
在进行成本法评估时，需要根据被评估的房地产项目的建筑物类型、结构和面积等因素，以及施工成本、材料成本、劳动力成本和利润率等因素，计算出项目的重建成本或修复成本，从而确定其价值。
综上所述，房地产评估的三大基本方法分别是市场比较法、收益法和成本法。
这些方法各有其适用范围和特点，评估人员需要根据具体情况选择和运用相应的方法，以确保评估结果准确、可靠。
这些方法的综合运用，有助于提高房地产项目的评估效果，为投资者和决策者提供科学、客观的参考依据。
房地产估值方法的比较
房地产估值方法的比较估值是房地产行业中非常重要的一环，它对于房地产开发商、投资者和金融机构等都具有重大意义。
然而，由于不同的估值方法存在着各自的特点和适用范围，因此选择适合的估值方法成为了一个关键问题。
本文将比较几种常见的房地产估值方法，以帮助读者更好地理解它们之间的异同和适用场景。
一、销售比较法销售比较法是房地产估值中最常用的方法之一。
它基于相似的房地产项目在某一时间段内的交易数据，通过比较同地段、相似特征的房地产交易价格来估算目标房地产物业的市价。
这种方法的优点是简单明了，数据来源广泛，对于市场相对稳定的住宅、商业物业等具有较好的适用性。
然而，销售比较法的局限性在于其高度依赖于市场数据的准确性和可靠性，以及考虑到市场差异性的影响。
二、收益资本化法收益资本化法是一种基于房地产物业预期收益的估值方法。
它通过将房地产物业的预期年净租金收益与预期市场回报率进行比较，从而确定其价值。
这种方法通常适用于商业物业、投资物业等收益性较高的房地产项目。
它的优点是能够更好地反映房地产物业的投资价值，并且对于长期持有的资产有较好的适用性。
然而，该方法的局限性在于对于租金收益和市场回报率的预测需要较高的专业能力和准确数据。
三、成本法成本法是通过计算房地产物业的重建成本或替代成本来确定其价值。
它适用于新开发项目或独特性较强的物业，尤其是没有可比数据的情况下。
成本法的优点是在特定情况下提供了一种较为准确和可靠的估值方法，但其局限性在于无法考虑到市场供求关系和物业特征的变化对价格的影响。
四、盈利法盈利法是一种在商业地产估值中常用的方法。
它通过预测房地产物业未来的现金流入和出去，并使用贴现率将未来的现金流转化为现值，从而确定其估值。
盈利法适用于商业物业、投资物业等，尤其是具有稳定租金收入和发展潜力的物业。
这种方法的优点在于能够较全面地考虑到物业的风险、收益和发展前景，但需要充分的市场研究和数据支持来进行准确的预测。
综上所述，房地产估值方法的选择应根据具体情况来确定。
房地产估价的基本方法
房地产估价的基本方法
房地产估价是指对一定范围内的地产资产所作的现值估计，它是为了决定地产所能够出售和购置的价格、用于税金估算、征收专业地产税、债券抵押贷款上所需的抵押物价格、保险估值等一系列活动的必要性步骤。
本文将介绍房地产估价的基本方法。
第一种方法：收入法收入法是一种估算未来租金现值的方法，即通过租金收入预期以及不同的贴现率计算出资产的现值。
此种方法适用于出租型房地产的估价，如大型写字楼、酒店等。
第二种方法：物业比较法物业比较法适用于相对低价值的住宅房屋和某些商用地产。
此种方法常采用的是销售比较法，即根据已成交的同类房产资产交易记录获得信息，按比较物业的特点以及相似程度和区域地细节来评估未来出售的市场价格。
第三种方法：重置成本法重置成本法以房地产的建筑物和土地为基本单位。
此种方法基于重置成本通过准确估计用于重建的土地和建筑物。
此种方法适用于新建和重建的市场估价。
第四种方法：税收法房地产税收法主要用来支持相关税收的课税规定上。
由于税收法基于税收规定，它具有不确定性，但获得准确税收收入很重要，因此税收法依旧是房地产估价领域的重要特点。
以上就是比较常用的四种房地产估价的方法。
房地产估价也是围绕着寻找数据来源、记录历史交易、确定物业位置、比较适用建筑物、对预期收益和物业风险进行评估等步骤进行的。
在估价时，专业估价师通常会使用多种方法来获取一个最可靠的结果。
不同的市场情况和物业类型会要求使用不同的估价方法，因此，理解估价方法的优缺点以及如何使用他们会对准确估价非常重要。
房地产估价方法比较
优点
缺点
剩余法
1、土地的估价
2、待拆迁改造的再开发房地产的估价
3、土地开发进行转让时，对于被开发土地取得价格的估算
4、建筑物改造后进行销售时，对于被改造建筑物的估价
1、符合人们的思维习惯，即价格由成本、税费、利润三者构成
2、这种方法计算简便，应用面也广
1、方法比较粗糙。因为剩
余法以预测为前提，是以估价人员的主观经验去判断未来房地产的变化，难免有所失实
趋势法
运用范围较广，无论是土地、房屋还是买卖租赁，只要掌握足够的历史数据。
运用广泛
1、该方法之考虑房地长价格的过去与未来的关系，忽视价格变动的因果关系，是评估结果带有预测性
2、在房地产市场不完善或者缺乏较长期房地产价格历史资料的地区，此方法无法使用
3、比较适用于某类房地产价格总体水平的预计，若应用于某幢房屋或某幅土地，会使结果偏离实际
2、有利于单项资产和特定用途资产的评估；
3、在不易于计算资产未来收益或难以取得市场参照物条件下可广泛地应用。
4、有利于企业资产保值。
1、现实生活中的房地产价格直接取决于效用，而非花费的成本。评估精度由一定局限性。
2、费时费力，难度最大的是折旧的估算，尤其是对较老的陈旧的房地产，估算过程以估算人员的主观判断为依据，影响精度。
3、使用范围仍有一定的局限性
成本估价法
1、新近开发区、计划开发建造或者假设重新开发建造的房地
2、特别适用于无法利用市场比较法进行估价的狭小市场或欠发达市场或封闭市场
3、无收益的房产，如教学楼、图书馆、军队营房、政府办公楼等
4、很少交易的的房地产如厂房、医院等
1、比较充分地考虑了资产的损耗，评估结果更趋于公平合理；
房地产估价的基本方法
房地产估价的基本方法
房地产估价是确定房屋或土地的市场价值的过程。
这是购房、销售、投资和贷款等房地产交易中非常重要的一步。
房地产估价的基本方法包括以下几种：
1. 市场比较法：市场比较法是最常用的房地产估价方法。
它通过比较类似房地产的销售价格来确定估价。
这个方法需要考虑到房屋的位置、大小、年龄、建筑质量和附加设施等因素。
2. 收益法：收益法主要适用于商业房地产。
它基于房产的收入潜力来估算价值。
通过考虑租金收入、运营成本、资本化率等因素来确定房产的价值。
3. 成本法：成本法主要适用于新建房屋或特殊用途房地产。
它基于房地产的建设成本来估价。
这种方法需要考虑到用地成本、建筑材料和劳动力成本等因素。
4. 投资价值法：投资价值法主要应用于房地产投资。
它基于投资者对风险和回报的需求来确定价值。
这个方法需要考虑到投资者的预期回报率和风险水平等因素。
此外，还有一些其他的房地产估价方法，如综合法、替代成本法和地价法等。
每种方法都有其适用的情况和局限性，具体选择哪种方法取决于房地产的类型、目的和市场条件等因素。
需要注意的是，房地产估价是一项复杂的任务，需要考虑到众多因素。
因此，寻求专业的房地产估价师的帮助是明智的选择。
他们可以利用其丰富的经验和专业知识为您提供准确可靠的房地产估价。
房地产评估三大基本方法
房地产评估三大基本方法房地产评估是指对房地产进行价值评估的过程，以确定其市场价格。
评估房地产的方法有很多种，其中三大基本方法是市场比较法、收益法和成本法。
一、市场比较法市场比较法是最常用的房地产评估方法之一，它通过比较同类房地产的市场交易数据，来确定被评估房地产的市场价值。
这种方法适用于市场上存在大量同类房地产的情况，其基本原理是“一物降一物”，即以相似的房地产作为参照物，找到市场上最为相似的交易记录，通过比较交易价格、面积、位置等因素，给被评估房地产确定一个合理的市场价值。
市场比较法的优点是直观、简便，容易理解和接受；但同时也存在一些限制，如市场上同类房地产数据不足、参照物与被评估房地产存在差异等问题。
二、收益法收益法是一种以房地产产生的经济收益为基础，来评估房地产价值的方法。
它通过计算房地产的租金收益、未来的现金流量等因素，来确定房地产的价值。
这种方法适用于商业地产、出租房产等可以直接产生租金或收益的房地产。
收益法的核心是计算房地产的未来现金流量，并根据市场的风险与回报关系，将未来现金流量折现到现在，从而得出房地产的现值。
这种方法的优点是能够考虑到房地产的长期收益，具有较高的科学性和准确性；但同时也需要掌握相应的经济学和金融学知识，对市场的预测也要有一定的准确性。
三、成本法成本法也是评估房地产常用的方法之一，它是以房地产的重建成本或代替成本为基础，来确定房地产的价值。
成本法的核心是根据房地产的重建成本，考虑到折旧、磨损等因素，来确定房地产的市场价值。
成本法适用于新建房地产、独特性较强的房地产等情况，它的优点是相对简单、直观，能够较为准确地评估房地产的价值；但同时也存在一些限制，如未考虑房地产的收益、市场需求等因素。
市场比较法、收益法和成本法是房地产评估的三大基本方法。
每种方法都有其适用的情况和限制，评估人员在实际操作中需要根据具体情况选择合适的方法，以确保评估结果的准确性和科学性。
同时，评估人员还需要不断学习和研究，提高自身的专业素养和评估能力，为房地产市场的健康发展提供有效的支持。
房地产估价的4种方法,并列举出2个进行分析 1
房地产估价的四种方法，举例说明其中两种方法并进行分析：房地产价格评估的四种基本方法为成本法、收益法、比较法、假设开发法。
在实际的运用中四种评估方法下的评估结果也有一定的差异，这就涉及对四种评估结果的差异分析、评价、处理和合理取值问题。
为什么会有差异呢，下面我们对其中两种方法进行分析：一、收益法收益法的理论依据为效用价值论，其认为房地产的价值在于该房地产所带来的未来收益，未来收益的现值之和就是该房地产的价值，该折现率亦称资本化率。
早在1906年，耶鲁大学教授费雪在其专著《资本与收入的性质》中就系统地论述了收入与资本的关系。
费雪认为，收入是资本价值的源泉，并把收入分为享用收入、实际收入和货币收入。
享用收入是指人们在消费中所产生的精神愉悦感受，由实际收入所带来。
实际收入是指能给人们带来享用的客观事物，包括人们的衣食住行等一切物品。
货币收入是指人们的工资、股利、利息、租金和利润等现金收入。
当人们的货币收入大于实际收入时，就会进行储蓄或投资，因为投资能带来未来收入。
20世纪60年代，莫迪格莱尼和米勒有对收益法进行了进一步晚上，收益不再是确定的，并对资本化率进行了正确的定义和论述。
伺候，与收益法为核心的现代主流价值评估理论和技术才逐渐发展和完善起来。
按照我国目前的土地出让政策,应对土地使用权价值进行分析,否则得到的是一种不完全的会计利润,实际上跟用加和法得到的还原利率口径是不一致的。
若收入、费用发生的时间和其折现期一致,不应该考虑利息费用,正如假设开发法中的折现法公式中不存在投资利息和开发利润一样,因为它正以恰当的收益率,恰当的折现期折现到评估基准日。
收益法评估往往是假设收入费用发生在某一个时点,实际发生时间与这种假设有偏差,这样才可以用利息费用作调整。
例如客观租金收入发生在期末,费用在期间均匀发生,而评估时假设收入费用发生在期末,这时应考虑期间发生费用的贷款利息;租金收入发生在期初,费用在期间均匀发生,而评估时假设收入费用发生在期初,这时应考虑期间发生的费用进行折现。
房地产价格评估方法比较分析
税费的计算：根据当地税 收政策确定
利润的计算：根据开发商 的目标利润率确定
优缺点分析
优点：简单易行， 易于理解
优点：考虑了土地 成本、建筑成本等
客观因素
缺点：忽略了市场 因素，可能无法准
确反映市场价格
缺点：需要大量的 数据支持和专业的
评估人员
市场比较法评估
市场法的概念
市场法是一种通 过比较类似房地 产的近期交易价 格来评估房地产
因素的影响。
收益法评估需要专业的房地 产评估师进行评估，以保证 评估结果的准确性和可靠性。
计算公式
收益法评估的基本公式：V = A/R - G
计算公式中的A、R和G需 要根据实际情况进行估计
和预测
A表示资产的未来收益，R 表示资产的折现率，G表示
资产的未来收益增长率
收益法评估的优点是可 以考虑资产的未来收益， 但需要预测未来收益和 折现率，可能存在误差
假设开发法评估的计算公 式为：V = (F + C) / (1
+ r)^n
其中，V表示房地产价值， F表示房地产未来开发完 成后的价值，C表示开发 成本，r表示折现率，n表 示开发周期。
计算公式中的各个参数都 需要根据实际情况进行估
计和预测。
计算公式中的参数估计和 预测需要遵循一定的原则 和方法，以保证评估结果
优缺点分析
优点：简单易行， 易于理解
缺点：主观性强， 准确性较低
优点：考虑市场 因素，更贴近实
际
缺点：需要大量 数据支持，操作
复杂
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收益法评估
收益法的概念
收益法是一种评估房地产价值的方法，通过预测房地产未来的收益，并将其折现到现在， 得到房地产的现值。
房地产估价三种基本方法
房地产估价三种基本方法说实话房地产估价这事儿，我一开始也是瞎摸索。
我试过好多办法，中间也是走了不少弯路，今天就跟你讲讲房地产估价的三种基本方法。
先说说市场比较法。
这就好比你去菜市场买菜，你得看看周围几个摊位同样菜的价格，然后去估摸你想买的这个菜的价儿。
我之前给一个房子估价，就用了这个方法。
我得先去找和这个房子类似的房子，什么叫类似呢？就是地段差不多、房子大小差不多、房型也差不多的那些房子。
可是我一开始没注意，找的房子虽然地段相近，但一个是新小区，一个是老小区，这就不太对了。
后来我就学聪明了，特别严格地筛选条件。
我找了好多中介要类似房子的成交价或者挂牌价。
不过这里面也有坑呢，挂牌价有时候不太准，有的房东瞎挂价。
但是你找多几家对比一下，再综合考虑一些特殊情况，像房子的装修啊装修得特别好或者特别差得心里有数，就能大概估出来这个房子的价值了。
成本法呢，这就有点像你自己盖房子考试算这个房子值多少钱。
你得把盖这个房子用的土地成本、建筑材料成本、人工成本等等都算进去，再加上合理的利润。
我有次给一个比较老的房子估价用这个方法，我就只算砖头水泥啥的成本，就忽略了它有些独特的东西，比如说它那块地方后来新建了一个大商场，这地方的地价就增值了不少。
所以这样算出来就不准了，后来我知道了除了硬成本，还得考虑一些无形的增值部分，像周边环境的改善。
收益法，这就跟你投资似的。
如果这个房子是用来出租的，你就看它每年能收多少租金，再估摸它能租多少年。
我遇到这么个情况，一个朋友想估算他的商铺价值，我当时按照周围商铺的平均租金来算，但是我没仔细调查他那个商铺的租客一直不稳定，老换人。
结果按照稳定租金算下来就多估了不少。
后来我就学聪明了，要是用收益法得把租金波动情况、空置情况都考虑进去。
这就是我目前了解到的房地产估价的三种基本方法，每一种都有它的窍门在里头，你要用的时候可得仔细着呢。
房地产估价的三种基本方法
房地产估价的三种基本方法房地产估价是指通过一系列的评估方法和技术手段，对房地产资产的价值进行估算的过程。
房地产估价的目的是为了确定一项房地产资产的市场价值，以便于买卖双方能够达成公平合理的价格。
下面将介绍房地产估价的三种基本方法。
1.市场比较法市场比较法是房地产估价中最常用的方法之一、该方法通过对市场上类似房地产物业的成交价进行比较，找到相似物业的交易价格，并以此为基础来确定所估价值。
市场比较法的关键是选择具有相似特征的物业，并考虑到这些特征对价格的影响因素，例如地理位置、建筑结构、用途等。
该方法适用于市场活跃、成交信息较为充分的区域。
2.收益法收益法是以房地产物业的预期收益为基础来进行估价的方法。
该方法适用于产生租金收益的商业、办公、零售等商业用途的房地产物业。
通过考虑未来的租金收入、支出和资本化率等因素，计算出资产的净现值，从而确定其估价值。
这个方法在评估投资回报、确定租金等方面非常有用。
3.成本法成本法是通过计算重建或修复房地产物业所需的成本来确定房地产物业的估价。
该方法适用于考虑到重建成本的特殊用途房地产物业，例如特定类型的工业建筑。
成本法需要考虑到土地的价值和修复或重建所需的成本，从而计算出估计值。
该方法的主要限制是忽略了市场需求和供应等因素对价格的影响。
除了以上的三种基本方法，房地产估价还可以使用其他补充方法，如现金流折现法、投资比较法等。
这些方法在不同的情况和需求下，可以提供不同的视角和评估结果，从而为买卖双方提供更全面的信息和决策依据。
总之，房地产估价的三种基本方法分别是市场比较法、收益法和成本法。
根据不同的需求和情况，选择合适的估价方法能够更准确地确定房地产资产的市场价值。
房地产估价在买卖、担保、税务等方面都起着重要的作用，对于保护市场利益和确保交易的公平性具有重要的意义。
房地产价格评估方法比较分析
房地产价格评估方法比较分析随着经济的发展和城市的不断扩张，房地产作为一种特殊的资产，其价格评估显得尤为重要。
房地产价格的评估方法种类繁多，任何一种方法都有其优点和不足。
本文将比较分析市场比较法、收益法、成本法等传统的房地产价格评估方法以及人工智能、大数据等新兴的房地产价格评估方法。
一、市场比较法市场比较法是一种基于市场供求关系的房地产价格评估方法，也是我们常说的“可比法”。
其基本思想是通过对同一区域、同一时间段内类似房产的交易价格进行比较，得出该房产的市场价格，从而实现房地产价格评估。
这种方法成本较低，评估结果相对可信。
但是该方法具有很大的局限性，如房产所处的区域、建筑年代、户型等因素不同，都会影响价格，且评估结果不具有普适性。
二、收益法收益法是一种基于房产租赁收益及资本利得的估值方法，其核心要素是租金收益和贴现率。
一般来说，租金收益率较高时，房地产的价格就越高，反之亦然。
贴现率则代表资本的投资风险及可行性等因素，是一个反映市场心理和风险意识的指标。
此方法在短期投资或对房产进行准确估值时较为实用，但是受假设条件和可靠租金数据的制约，该方法的局限性也比较明显。
三、成本法成本法是指通过对房地产所需的各种成本进行累计计算，得出其价格估值。
成本法有两种形式：重建造价法和再生产成本法。
前者是考虑把目标房产按照当时市场条件，用同样材料、同样施工能力、同样状态重新建造所需的费用总和，包括土地购置成本；后者则计算类似房产的生产成本，因此其价格通常用于新建的房产估值。
成本法计算较为可靠，且具有一定的客观性，被业内普遍认可，但是它也存在很多假设条件，如在评估过程中往往难以确定合理的折旧费率等。
此外，由于市场变化、市场需求等各种因素的影响，该方法的局限性也比较明显。
四、人工智能近年来，人工智能技术的快速发展，为房地产价格评估带来新的机遇。
人工智能在房地产价格评估中的应用，一般采用机器学习算法，通过大量的数据收集、分析、挖掘等方法，生成更加准确的价格评估结果。
房地产估价三大基本方法的比较和分析1
房地产估价有三大基本方法，即市场比较法、收益法、成本法。
其他估价方法都是上述三大基本方法的派生。
1.市场比较法指将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格进行交易日期、交易情况、区域因素、个别因素等的修正，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
市场比较法的理论依据是替代原理，适用于类似房地产交易实例较多的场合，在房地产比较发达的情况下，它是一种说服力较强，具有现实性，最常用的估价方法。
1)市场法的理论依据市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。
2)市场法适用的对象和条件市场法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。
而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采用市场法估价。
市场法适用的条件是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。
如果在房地产市场发育不够或者房地产交易较少发生的地区，就难以采用市场法估价。
市场法的原理和技术也可以用于其他估价方法中有关参数的求取，如经营收入、成本费用、空置率、报酬率、资本化率、开发经营期等;3)市场法的操作步骤运用市场法估价一般分为下列7个步骤进行：①搜集交易实例;②选取可比实例;③建立价格可比基础;④进行交易情况修正;⑤进行交易日期调整;⑥进行房地产状况调整;⑦求取比准价格。
2.收益法指预计估价对象未来各期的正常净收益，选用适当的资本化率将其折算到估价时点上的现值后累加，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
收益法适用于评估有收益或潜在收益的房地产。
一）收益法应用于房地产的估价的基本原理收益性房地产在未来的时期内形成源源不断的预期收益,它利用经济学的预期收益原理，即为该房地产的产权人在拥有该房地产的期间内从中所获得的各年现金流量的现值之和。
对于收益性房地产的购买者来说，其主要目的是为了取得收益性房地产所能够带来的直接的或潜在的收益。
房地产基本估价方法的比较分析
房地产基本估价方法的比较分析摘要：介绍了房地产估价的概念与特点，阐述了房地产估价的市场比较法、收益法和成本法的相关知识，并分析了三种基本估价方法的局限性、差异性及关联性，以便于房地产估价人员选用适当的方法评估房地产价值。
关键词：房地产估价，市场比较法，收益法，成本法随着社会的不断发展，房地产估价已经成为我国经济体系中的一个重要的中介服务行业，房地产估价在房地产买卖、抵押、担保、保险以及房地产征用拆迁补偿等方面都起到了重要的作用。
目前，房地产估价中最常用的基本估价方法有市场比较法、收益法和成本法。
因此，深入分析比较这三种基本方法，有助于房地产估价人员更好的评估房地产价值。
1 房地产估价1.1 房地产估价的概念房地产估价是指由专业的房地产估价人员依据有关法律、法规和资料，根据特定的目的，采用严谨的程序，运用科学的估价方法，在综合分析影响估价对象价值因素的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行客观的评估与判定的过程。
1.2 房地产估价的特点1)即时性。
房地产估价必须以估价时点为某月某日某时的价格，时点不同，价格可能不同。
2)市场性。
房地产估价以实际市场为基础，在模拟市场的条件下对房地产现实状况进行的评估结果通常受市场的直接检验。
3)预测性。
房地产估价是通过预期未来的收益或未来的房地产使用状况借以评估现在的房地产价格。
总是立足于现实面向未来或预见未来而判定现实的价格。
2 房地产估价的基本方法2.1 市场比较法概念及基本公式：市场比较法是将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，并对类似房地产的价格进行修正，以此得出待估房地产的客观合理价格的估价方法。
这一方法是以替代原理为理论依据。
表现为用途相同、条件相类似的房地产价格总是相互影响而趋于一致。
市场比较法适用于有广泛市场交易的房地产类型，如普通住宅、商场、工业厂房和写字楼等；同时也适用于房地产市场发达和完善的地区。
应用市场比较法，一般要求有三个以上具有较高可比性的实例作为对照同时需要估价主体有丰富的经验。
房地产市场的房屋评估与估价方法解读
房地产市场的房屋评估与估价方法解读房屋评估与估价在房地产市场中扮演着重要的角色，它们提供了评估房屋价值的依据，对于买卖双方以及金融机构具有决策指导作用。
本文将对房地产市场中常用的房屋评估与估价方法进行解读，以便更好地理解这一过程。
一、市场比较法市场比较法是最常见的房屋评估与估价方法之一。
该方法通过对同一地区近期出售的类似房屋的成交价格进行调研，以此来确定目标房屋的市场价格。
通过选择与目标房屋具有相似特征（例如地理位置、房型、建筑面积等）的成交房屋，可以更准确地进行估价。
这种方法的优点是操作简便且较为直观，但同时也受到市场供需状况、交易活跃程度等因素的影响。
二、收益法收益法是用于商业地产或投资物业评估的一种方法。
该方法通过对房屋的潜在收入进行估算，并结合房屋产权的价值，计算出该房屋的净现值。
这种方法将房屋视为一个投资资产，通过考虑租金、利润和时值等因素，综合得出房屋的市场价格。
收益法着重考虑了房屋的未来盈利能力，对于商业用途的房地产较为适用。
三、成本法成本法是一种通过计算重建成本来评估房屋价值的方法。
该方法会综合考虑目标房屋的建筑成本、改建成本以及剩余经济寿命等因素，以此来确定目标房屋的市场价值。
成本法适用于新建房屋、翻建或改造项目，能够更好地反映出房屋的实质价值。
四、收益比法收益比法是估计房屋价值的另一种方法。
该方法通过对房屋的潜在租金收入与房屋市场价格的比值进行计算，得出一个收益比。
这个收益比可以作为评估房屋价值的参考指标，对于投资者和购房者来说都具有一定的价值。
值得注意的是，该方法的可靠性较低，很容易受到市场波动的影响。
五、回购法回购法是一种以房屋未来预计升值为基础的评估方法。
该方法基于假设，认为房屋在未来特定时期内的预期升值率是一个合理的估价依据。
回购法常用于预测投资物业的价值，但对于普通住宅的估价则具有局限性。
六、专家评估法专家评估法是一种依靠经验和专业知识进行房屋估价的方法。
这种方法通常由有经验的评估师或专家进行，他们基于对房市的了解和对目标房屋特征的分析，给出一个专业的估值。
房地产估价的基本方法
房地产估价的基本方法房地产估价是一项重要的工作，它对于房产买卖、金融贷款、税收评估等方面都有着重要的作用。
房地产估价的基本方法包括市场比较法、收益法、成本法等几种方法。
下面将详细介绍这几种方法的相关内容。
一、市场比较法市场比较法是根据房地产市场的供求关系、同类房产的交易价格及经验、同一小区的交易价格及经验、地区房价的发展趋势等情况来衡量房地产价值的方法。
这种方法是房地产估价中被广泛应用的一种方法，其主要原理是实际交易的房产可以反映出市场价值。
市场比较法具体的步骤包括：1. 选择样本。
从同一小区或者同一片区内选择与该房产相似的房产，进行数据汇总和统计。
2. 比较房产特点。
将选定的样本与待估价的房产进行比较，如果有异同点，则需要加以调整。
3. 比较房价。
根据比较结果，将同类房产的交易价格进行比较，确定出市场价值，作为该房产的评估价格。
二、收益法收益法是根据房产所带来的收益能力来衡量其价值的方法。
该方法主要适用于商业地产的估价，其核心在于根据所能获取的收益来衡量房地产的价值。
收益法具体的步骤包括：1. 根据市场情况估算出该房产年收益。
包括租金、利息、股息等。
2. 确定贴现率。
根据国家经济情况、房产市场情况、利率变化情况等，来确定贴现率。
3. 计算净收益现值。
将年收益乘以贴现率，得出净收益现值。
4. 计算房地产价值。
将净收益现值与房地产本身的附加价值，如土壤稀缺、地理位置等加起来，得到房地产的总价值。
三、成本法成本法是根据修建一栋新的建筑所需的成本，以及折旧和耐用年限来衡量房地产的价值。
该方法主要适用于房产的新建估价方面。
成本法具体的步骤包括：1. 估算建筑成本。
包括所需的建筑材料、劳动力、机械设备等。
2. 确定折旧比率和耐用年限。
根据建筑物所使用的材料、结构、修建时间等因素，来确定折旧比率和耐用年限。
3. 计算折旧。
按照折旧比率和耐用年限进行折旧计算，得出该房产现在的价值。
四、综合法综合法是将市场比较法、收益法和成本法相结合，进行权衡、分析、比较和综合，得出最终的房地产估价。
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房地产估价有三大基本方法，即市场比较法、收益法、成本法。
其他估价方法都是上述三大基本方法的派生。
1•市场比较法指将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格进行交易日期、交易情况、区域因素、个别因素等的修正，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
市场比较法的理论依据是替代原理，适用于类似房地产交易实例较多的场合，在房地产比较发达的情况下，它是一种说服力较强，具有现实性，最常用的估价方法。
1）市场法的理论依据市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。
2）市场法适用的对象和条件市场法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。
而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采用市场法估价。
市场法适用的条件是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。
如果在房地产市场发育不够或者房地产交易较少发生的地区，就难以采用市场法估价。
市场法的原理和技术也可以用于其他估价方法中有关参数的求取，如经营收入、成本费用、空置率、报酬率、资本化率、开发经营期等；3）市场法的操作步骤运用市场法估价一般分为下列7个步骤进行：①搜集交易实例；②选取可比实例;③建立价格可比基础；④进行交易情况修正；⑤进行交易日期调整：⑥进行房地产状况调整；⑦求取比准价格。
2.收益法指预计估价对象未来各期的正常净收益，选用适当的资本化率将其折算到估价时点上的现值后累加，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
收益法适用于评估有收益或潜在收益的房地产。
一）收益法应用于房地产的估价的基本原理收益性房地产在未来的时期内形成源源不断的预期收益，它利用经济学的预期收益原理，即为该房地产的产权人在拥有该房地产的期间内从中所获得的各年现金流量的现值之和。
对于收益性房地产的购买者来说，其主要目的是为了取得收益性房地产所能够带来的直接的或潜在的收益。
所有者让渡出去的权利必然要在经济上得以实现，房地产购买者必须一次性支付一定的金额，补偿房地产所有者失去的收益。
这一货币额每年给房地产所有者带来的利息收入必须等于他每年能从房地产获得的纯收益。
这个金额就是收益性房地产的理论价格，用公式可以表示为：房地产的价格=纯收益/资本化率，它包含着三个假设前提：1、收益每年不变2、资本化率确定3、收益为无限年期二）收益法在房地产估价中的优点收益法与成本法、市场法、剩余法、路线法等其它方法相比有以下主要优点：1、理论依据充分2、运用范围广泛3、符合购买者的理念三）、收益法在房地产估价中存在的问题1•收益法在适用范围有一定的局限性2•折旧费是否应该扣除在实际应用中存在较大的争议3.纯收益及资本化率的确定比较困难4.仅根据预期的纯收益来确定价格，可能脱离实际3.成本法指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
成本法适用于房地产市场不发达，难以运用市场比较法的房地产估价，对于既无收益又很少出现买卖的公用建筑也比较适用。
成本法是房地产估价的最基本方法，它是以重建或重置的思路求得房地产价格的一种评估方法，其评估原理建立在重置成本的理论基础之上。
成本法是以假设重新复制待估房地产所需要的成本为依据而评估房地产价格的一种方法，即以重置一宗与待估房地产有同等效用的房地产所需投入的各项费用，再加上一定的利润和应纳税金来确定房地产价格。
应用成本法评估房地产价格时，一般可分新建房地产的成本估价法，新开发土地的成本估价法，旧有房地产的成本估价法三种方法。
此外，在进行评估时，市场因素将会对房屋价格产生影响，在进行评估时应注意从市场角度看成本法的评估问题。
浅谈房地产评估方法、房地产评估方法之成本法(1)成本积算法，即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。
该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。
(2)重置成本法，它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发(或建设利润)得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。
、房地产评估方法之市场比较法挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例(已成交的或评估过的、具备正常报价的)与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。
这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。
、房地产评估方法之剩余法房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价=土地使用权价值+ 房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。
这种房地产评估方法thl*** 常用于房屋或土地的单项估价。
四、房地产评估方法之收益法不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同，根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。
房地产价值=房地产纯收益刽攵益还原利率。
五、房地产评估方法之假设开发法对于一个未完成的房地产开发项目（纯土地或在建工程等），通过测算正常开发完毕后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投入，即得出待估房地产价值的方法。
六、房地产评估方法之基准地价法针对到某一地块的土地使用权价值评估，可以参照已有的同级别、同用途的基准地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，最后得出估价对象土地使用权价值的方法。
这种方法有一定的政策性。
七、房地产评估方法之路线价法土地使用权的价值跟土地所处位置（临街状况：宽度深度）有很大的关系，对于同一街区，土地的价值具备相对的稳定性，如果知道该街区土地的平均价格，通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值的方法即为路线价法。
房地产评估--房地产价格评估房地产价格评估，是国家为了确保房地产价格的合理性和公平性，产估通过控制房地价来干预和管理房地产市场价格的一种监督和管理制度。
顾名思义，房地产估价可以简单地理解为估测房地产的价格。
但科学、准确且具有法律效力的评估，必须是由专业估价人员根据据估价目的，遵循房地产价格的形成规律与估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，并结合估价人员的丰富经验所进行的评估。
房地产估价专业人员是指经房地产估价人员资格考试合格，由有关主管部门审定注册，取得执业资格证书后专门从事房地产估价业务的专业人才。
（一）房地产价格评估专业人员一名合格的房地产价格评估专业人员，应符合下列基本要求：(1)有扎实的房地产估价理论、方法及房地产制度政策、开发经营、城市规划、建筑等方面的知识。
(2)有丰富的房地产估价实务经验。
(3)具有较高的市场调查、推理判断技能。
(4)有良好的职业道德修养。
(二)房地产价格评估目的估价目的就是评估房地产的动机，即评估所服务经济行为的具体类型的价值的真实。
如是为了买卖、租赁还是为了抵押、典当等而评估房地产价值。
估价目的不同，所采用的评估方法及具体操作过程也有所不同，导致估价结果也出现相应的差异。
(三)房地产价格评估原则为使国家对于房地产交易的干预保持在合理限度内，价格评估中要求评估者遵循公正、公开、公平的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以其基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。
具体而言：第一，以公正、公平、公开原则为指导在房地产价格评估中，房地产价格评估机构应公正地对待每一个要求进行房地产价格评估的委托人；房地产价格评估各方享有平等的权利和承担平等的义务以及房地产价格评估的程序、标准等应向社会公开。
第二，评估以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础。
基准地价是指按照不同的土地级别、区域分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地的使用权的平均价格；标定地价是指对需要进行土地使用权出让、转让、抵押的地块评定的具体价格，它以基准地价为依据，根据许多具体条件评定某一地块在某一时间的价格；房屋的重置价格指按照当前的建筑技术、工艺、建筑材料价格、人工、运输费用等，重新建造同类结构、式样、质量标准的房屋价格。
第三，评估以当地市场价格作为参考房地产价格形成的因素复杂多变，必须依赖于客观的估价理论和方法，但又不能完全拘泥于现有的理论和方法，应当具体情况具体分析。
以当地市场价格为房地产评估时的参考，可以使评估价格更加合理、科学、可信一、成本法的含义成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。
所谓重新购建价格，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。
所谓折旧，是指各种原因造成的房地产价值减损，其金额为房地产在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差。
成本法也可以说是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取房地产价值的方法，即先把房地产价格分成它的各个组成部分，然后分别求取各个组成部分，再将各个组成部分相加。
因此，成本法也被称为积算法，由此还可知成本法中的“成本” 并不是通常意义上的成本（不含利润），而是价格（包含利润）。
但在该方法中也用到了通常意义上的成本，此外还用到了费用、支出、代价等相关概念。
因此，在遇到“成本” 、“费用”、“支出”、“代价”等词时，要注意根据上下文的内容判定它们的具体内涵。
成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产的价值。
通常把成本法测算出的价值简称为积算价格。
成本法的优点是其求得的房地产价值能让人们“看得见” --人们可以看到该价值是由哪些部分组成的；较容易发现其中哪些是不必要的，哪些是重复的，哪些被遗漏了，哪些被高估了，哪些被低估了。
因此，成本法测算出的房地产价值看似有“依据”，特别是在有“文件”规定房地产价格构成和相关成本、费用、税金、利润等标准的情况下。
一、收益法的含义收益法也称为收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。
将预测的未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出本金，称为资本化。
根据将预测的未来收益转换为价值的方式不同，即资本化方式的不同，收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。
直接资本化法（dire ctcapitalization）是预测估价对象未来某—年的某种收益，然后将其除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。
其中，将未来某一年的某种收益乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法，称为收益乘数法。