房地产开发企业土地增值税清算税收政策解读及实务操作模板
房地产企业土地增值税清算政策法规与实务
房地产企业土地增值税清算政策法规与实务l目录1 2 3土地增值税政策要点土地增值税预征房地产业务流程4土地增值税清算流程5土地增值税税收优惠政策6房地产清算注意事项土地增值税的定义土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（简称转让房地产）所取得的收入为征税对象，依照规定税率征收的一种行为税。
根据《土地增值税暂行条例》，从1994年1月1日起在全国开征。
开征土地增值税的目的A、开征土地增值税，是适应我国社会主义市场经济发展的新形势，增强国家对房地产开发和房地产交易市场调控的需要；B、对土地增值课税，其主要目的是为了抑制炒买炒卖土地获取获取暴利的行为，以保护正当房地产开发的发展；C、规范国家参与土地增值收益的分配方式，增加国家财政收入，为经济建设积累资金；D、开征土地增值税，能够促进土地资源的合理配置。
1、土地增值税的纳税人土地增值税的纳税义务人是有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的单位和个人。
包括各类企事业单位、事业单位、机关、社会团体、个体工商户以及其他单位和个人。
2、土地增值税的征收范围凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税。
这样界定有三层含义：（1）、土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用权的不征税。
（集体土地的自行转让是一种违法行为，只有根据有关法律规定，由国家征收以后变为国家所有时，才能进行转让）2、土地增值税的征收范围（2）只对转让的房地产征收土地增值税，不转让的不征税。
（出租房地产及国有使用权的出让，不征收）出让转让一级市场二级市场2、土地增值税的征收范围（3）对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行为而未取得收入的不征税。
（如通过继承、赠与收入转让房地产的，虽然发生了转让行为，权属也发生了变更，但未取得收入，就不能征收土地增值税，当然国家也出台了一些针对性的出台文件防止企业可以避税）行为是否征收？1、转让国有土地使用权是2、出让国有土地使用权否3、地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。
房地产开发企业土地增值税清算政策解读与实务操作(成都市)
• 土地增值税征收规定
房地产开发项目有下列情形之一的，税务机关可核定征收土地增值税：
1、依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的； 2、擅自销毁账簿或拒不提供纳税资料的； 3、虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定 转让收入或扣除项目金额的； 4、符合土地增值税清算条件、未按规定的期限办理清算手续、经税务机关责令限期清 算，逾期仍不清算的； 5、申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
开发间接费用
造价咨询费
工程保险费 法律顾问费 专家评审费
支付给对设计方案、施工方案论证会所聘请的费用
开发建设阶段
开发间接费
包括按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物 业管理基金、公建维修基金或其它专项基金，以及小区 入住前投入的物业管理费
开发间接费
物业管理完善费用
营销设施建造费
直接组织、管理开发 项目的费用，包括工资、 职工福利费、折旧费、修 理费、办公费、水电费、 （1）广告设施费；（2）销售环境改造费：会所、退出 劳动保护费、周转房摊销 销售楼盘（含示范单位）周围等销售区域的现场设计、 等。 工程、装饰费及工程返工损失；临时销售通道的设计、 工程、装修等费用；（3）售楼处装修装饰费：包括设计、 装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。主体外搭 设的、使用用后将会拆除的售楼处还包括建造费用；（4） 样本间费用：包括样板间的设计、装修、装饰以及使用 期间的保洁、保安、维修费。主体外搭设的、使用后将 会拆除的样本房还包括建造费用
写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手
土地增值税_清算(2篇)
第1篇一、引言土地增值税作为一种税收政策，旨在调节土地交易中的利益分配，抑制土地投机行为，促进房地产市场的健康发展。
随着我国房地产市场的不断升温，土地增值税清算工作也日益受到关注。
本文将对土地增值税清算政策进行解读，并探讨其具体实践操作。
二、土地增值税政策解读1. 土地增值税的定义土地增值税是指对土地转让所得征税的一种税收政策。
在我国，土地增值税的征税对象为土地使用权转让、房屋买卖、赠与等行为。
2. 土地增值税的税率土地增值税的税率分为四级超额累进税率，具体如下：（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
3. 土地增值税的扣除项目土地增值税的扣除项目主要包括以下几类：（1）取得土地使用权所支付的金额。
（2）开发土地的成本费用。
（3）新建房及配套设施的成本费用。
（4）旧房及建筑物的评估价格。
（5）与转让房地产有关的税金。
（6）其他扣除项目。
4. 土地增值税的税收优惠根据国家相关政策，以下情况可享受土地增值税税收优惠：（1）个人出售自有住房，自购房之日起满五年且是家庭唯一住房的，免征土地增值税。
（2）企业自建自用土地，不征收土地增值税。
（3）企业以土地使用权作为投资、入股、联营等行为，不征收土地增值税。
三、土地增值税清算实践操作1. 清算时间土地增值税清算时间为土地交易合同签订之日起三年内。
2. 清算程序（1）纳税人向税务机关提出清算申请。
（2）税务机关审核纳税人提交的清算资料。
（3）税务机关确定土地增值税应纳税额。
（4）纳税人缴纳土地增值税。
3. 清算资料（1）土地交易合同。
（2）土地增值税申报表。
（3）取得土地使用权所支付的金额的凭证。
（4）开发土地的成本费用凭证。
土增税清算实务操作规程(3篇)
第1篇一、前言土地增值税清算是指对房地产开发企业（以下简称“房企”）在土地开发、销售过程中产生的土地增值税进行核算、申报和缴纳的过程。
为确保土增税清算工作的规范、高效，特制定本操作规程。
二、适用范围本规程适用于我国境内所有从事房地产开发业务的企业，包括但不限于房地产开发公司、房地产投资公司等。
三、清算流程1. 准备阶段（1）收集资料：收集与土增税清算相关的各类资料，包括但不限于土地证、房产证、销售合同、财务报表、税务申报表等。
（2）核实收入：核实销售收入的真实性、准确性和完整性，包括销售价格、面积、赠送面积、车位、物业等。
2. 计算阶段（1）收入确认：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则，确认销售收入时点、金额。
（2）成本费用核算：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则，核算土地成本、开发成本、销售费用等。
（3）扣除项目确认：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则，确认可扣除项目，包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用等。
3. 税负计算阶段（1）计算增值额：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则，计算增值额。
（2）确定适用税率：根据增值额确定适用税率。
（3）计算应纳税额：根据适用税率计算应纳税额。
4. 申报缴纳阶段（1）编制申报表：根据计算结果，编制土地增值税申报表。
（2）申报缴纳：按照规定的时间和程序，向税务机关申报缴纳土地增值税。
四、注意事项1. 严格遵守国家税收法律法规，确保清算工作的合规性。
2. 做好资料收集和整理工作，确保资料的完整性和准确性。
3. 严格按照税法规定进行收入确认、成本费用核算和扣除项目确认。
4. 加强与税务机关的沟通，及时了解税收政策变化，确保清算工作的顺利进行。
5. 对清算过程中发现的问题，及时采取措施进行整改。
五、附则1. 本规程自发布之日起实施。
2. 本规程由国家税务总局负责解释。
3. 本规程未尽事宜，按照国家相关法律法规执行。
土地增值税清算案例
土地增值税清算案例公司内部编号：（GOOD-TMMT-MMUT-UUPTY-UUYY-DTTI-房地产企业土地增值税的计算(附案例)土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
土地增值税实行的是四级超率累进税率，计算起来比较麻烦，特别是房地产企业，计算尤为复杂。
笔者认为，应从以下几点着手，才能更好的把握其计算。
一、把握两个概念（1）增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。
（2）扣除项目金额，即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。
二、掌握税率土地增值税实行的是四级超率累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％，速算扣除数为0；（2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％，速算扣除数为5％；（3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％，速算扣除数为15％；（4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％，速算扣除数为35％。
三、确定应税收入包括货币收入、实物收入及其他收入。
其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款。
实物收入是转让房地产取得的各种实物形态的估价收入。
其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。
四、确定扣除项目（1）取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登记、过户手续费；（2）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用；（3）房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。
其中其他房地产开发费用按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定：纳税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加上上述第（1）和（2）项合计的5％以内计算扣除，否则按上述第（1）和（2）项合计的10％以内计算扣除；（4）转让房地产有关的税金支出。
房地产企业土地增值税清算代理实务(陈斌才)
房地产企业土地增值税清算代理实务第一章土地增值税清算概述一、征税对象：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人),应当依照本条例缴纳土地增值税.1、出让国有土地使用权、转让小产权房、转让无产权的利用人防设施形成的地下车库是否征收土地增值税？注意理解：１、出让与转让的差别：出让的交易双方:一方是国家，一方是单位或个人转让的交易双方：双方都是单位或个人，无国家2、小产权房是利用集体所有的土地建立的房屋，不在征税范围内.３、按照物权法规定：房地是一起转移的,是不可分离的，不存在卖房不卖地，卖地不卖房的情况。
4、转让人防车库只能转让使用权，不能转让不动产的所有权，不在土地增值税范围内。
二、土地增值税的征管模式1、符合清算条件前：预征2、符合清算条件后：清算3、清算结果的处理：多退少补三、土地增值税的清算流程一是确定清算单位，二是判断清算条件，三是实施清算四、土地增值税的计算公式1应纳税额＝增值额*税率2、增值额=收入总额－扣除项目金额3、扣除项目金额＝开发成本+开发费用+销售税金+加计扣除4、加计扣除=开发成本＊2０％五、房地产开发企业的会计核算开发成本：影响土地增值税和所得税对土地增值税的影响:１、开发成本在土地地增值税前可以据实扣除。
2、开发成本在土地增值税前可以加计扣除。
３、开发成本影响开发费用税前扣除的限额（开发费用是按限额扣除的）。
结论:开发成本增加,增值额减少,应纳税额减少，同时，开发成本增加,增值额减少，土地增值税率可能降低，应纳税额会进一步减少。
对所得税的影响：1、无论是开发成本还是期间费用，都可以在企业所得税前扣除。
2、开发成本是在开发产品销售后扣除，而期间费用是在发生当期直接扣除.结论：开发成本对企业所得税的影响是时间性差异，而对土地增值税的影响是永久性差异.所以，房地产开发企业为了少交税,在记账时应尽可能多计开发成本,少计期间费用。
《房地产开发企业老项目土地增值税清算详解》
《房地产开发企业老项目土地增值税清算详解》一、老项目的界定房地产开发企业老项目，是指：1. 《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。
2. 《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
二、清算条件1. 纳税人应进行土地增值税清算的情形：◦房地产开发项目全部竣工、完成销售的。
◦整体转让未竣工决算房地产开发项目的。
◦直接转让土地使用权的。
2. 主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的情形：◦已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。
◦取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。
◦纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
三、收入的确认3. 销售收入的范围◦货币收入：包括现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种能以货币计量的收入。
◦实物收入：如以房产、土地等实物形式取得的收入，应按公允价值确认收入。
◦其他收入：如债务豁免、补贴收入等，应按照实际情况确认收入。
4. 销售价格的确定◦正常销售情况下，按照实际销售价格确认收入。
◦对于价格明显偏低且无正当理由的，主管税务机关有权按照下列顺序核定收入：▪按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。
▪由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
四、扣除项目的确认1. 取得土地使用权所支付的金额◦包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等。
2. 房地产开发成本◦土地征用及拆迁补偿费：包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
◦前期工程费：包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
2024年房地产企业土地增值税清算操作实务
土地增值税是指在土地使用权转让或者出让，因土地的市场价格上涨而获得的差价所应纳税的税款。
随着我国房地产市场的快速发展，土地增值税的征收也日益重要。
2024年，我国在土地增值税清算操作实务方面进行了一些调整，以更好地管理和征收土地增值税。
一、土地增值税税率和税基2024年，我国对土地增值税税率和税基做出了一些调整。
根据国家税务总局发布的规定，非居民个人和企事业单位的土地转让行为，土地增值税税率统一为30%；而个人出售住房的土地增值税税率为20%。
此外，我国对土地增值税的计税依据也进行了调整，从土地使用权出让金改为土地转让金。
二、土地增值税清算的流程和程序1.申报备案房地产企业在土地转让之前，需要在土地出让合同签订后的30个工作日内，向税务机关申报并备案。
申报内容包括土地出让相关材料和企业基本资料等。
2.征收决定和纳税清算税务机关收到申报材料后，会进行审核，并对土地增值税进行征收决定。
房地产企业需要根据决定内容进行纳税清算，并缴纳土地增值税款。
3.发放税务机关开具的税务票据纳税清算完毕后，税务机关会开具相应的税务票据，发放给企业。
三、存在的问题与解决方案2024年，部分房地产企业在土地增值税清算操作实务中存在以下问题：1.税务备案延迟部分房地产企业在土地出让合同签订后未及时向税务机关申报备案，导致延误纳税清算时间。
解决方案是加强企业内部管理，加大对土地增值税清算流程的重视和推进。
2.纳税清算不准确部分企业在纳税清算过程中存在计算错误或者遗漏，导致缴纳税款不准确。
解决方案是加强对纳税清算流程的审核和核对，确保计算的准确性。
3.税务票据使用不规范部分房地产企业在使用税务票据时存在不规范的情况，如少开或多开税务票据等。
解决方案是加强对税务票据使用的管理和培训，确保规范使用。
总结起来，2024年房地产企业土地增值税清算操作实务主要包括税率和税基的调整，以及申报备案、征收决定和纳税清算等流程和程序。
同时也存在一些问题，如税务备案延迟、纳税清算不准确和税务票据使用不规范等。
土地增值税清算税收政策解读及实务操作
四、视同销售行为是否预征土地增值税？何时预征？
• 《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》 税总函[2016]309号，在 《土地增值税纳税申报表（一）》（从事房地产开发的纳税人预征适用）中增加 “视同销售收入”数据列，也就是说视同销售行为应当预征土地增值税。
• 何时预征？预征时点应该是所有权转移时，即在交房后，所有权发生变化时进行预
征，而不是在签订房地产销售合同时进行预征。
预征管理注意事项
五、房地产企业未按期缴纳预缴土地增值税是否征收滞纳金？ • 《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》财税[2006]21号，对 未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定， 从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。 六、保障性住房的范围和实务操作中的要求？ • 保障性住房开发项目中，土地性质为划拨、出让的保障性住房如：经济适用房、 廉租房、公租房、限价商品房、棚户区改造、旧城改造等由于其主要目的是解决 城市中低收入家庭住房困难问题，具有社会保障性质，不预征土地增值税。具体 执行中，对县级及以上人民政府依据国务院、省级人民政府有关保障性住房政策 的要求或计划，对开发的保障性住房项目进行销售，依据县级及以上人民政府有 关文件确定。
发文时间
1994 1995 1996 2006 2016 2016 2010 2010 2014 2014 2006
内容
预征政策性规定
3
4 5 6 7 8 9 10 11
预征的计税依据
预征率的设定
预征的罚则
预征管理政策依据
成都市土地增值税预征率变动情况表
发文时间
1995 1996
文件号
成地税函发(95)237号 成地税发[1996]第91号 —— —— 普通住宅
房开发企业土地增值税清算政策与实务操作
房开发企业土地增值税清算政策与实务操作房地产开发企业涉及到的土地增值税是一种与土地开发、转让、租赁等相关的税收，在我国的税收制度和法律法规中具有一定的特殊性和复杂性。
在土地增值税清算方面，企业需要遵守相关的政策规定，并进行实务操作来完成土地增值税的清算工作。
其次，在土地增值税清算的实务操作中，企业需要注意以下几个方面的问题。
首先是纳税义务的确定，企业需要根据自己的实际情况确定自己是否需要缴纳土地增值税，并根据相关规定进行纳税申报。
其次是减免政策的适用，土地增值税法中规定了一些减免政策，如对首次自用住房免征土地增值税，企业需要了解和申请符合条件的减免政策。
再次是税务处理，企业需要按照规定将应缴纳的土地增值税及时上缴给税务机关，并保留好相关的纳税记录和证明材料。
最后是税务审核，税务机关会对企业申报的土地增值税进行审核，企业需要与税务机关保持良好的沟通，及时解决相关问题，确保纳税合规。
此外，房地产开发企业在进行土地增值税清算时，还需要注意一些其他的实务操作。
首先是土地增值税核算的方式，企业可以选择一般核算方式或简易核算方式来计算土地增值税，但需要在纳税申报前向税务机关备案并确认核算方式。
其次是核算方式的选取，企业可以根据自身情况和利益最大化的原则选择适合的核算方式，以降低纳税负担。
再次是土地增值税的税率和计税依据，企业需要根据相关规定确定适用的税率，并将计税依据与土地增值进行对应核算。
最后是土地增值税的缴纳时间和方式，企业需要按照规定的时间将土地增值税款项上缴给税务机关，并选择适合的缴款方式进行操作。
综上所述，房地产开发企业在进行土地增值税清算时需要遵守相关的政策规定，并根据实务操作进行税款的核算和缴纳。
企业需要做好相关的评估与核算工作，了解减免政策和缴纳要求，与税务机关保持良好的沟通和合作，确保土地增值税的清算工作能够顺利进行。
同时，企业还需要关注和研究相关的法律法规和政策文件的更新和变化，及时调整和改进自己的税务管理和操作方式，提高纳税合规水平。
房地产开发企业土地增值税清算税收政策解读及实务操作 (1)
取得土地使用权阶段
土地征用及拆迁补偿费
土地成本
政府地价 土地有关税费
支付的土地出让金、土地补偿费、土地开发费、土 地变更用途和超面积补交的地价、按国家统一规定取得 土地使用权过程中相关税费，如契税。
向政府部门交纳的土地使用金、耕地占用税、土地 使用权初始登记费等。
取得土地使用权 所支付的金额
拆迁补偿费
等；（3）道路广场铺设；（4）围墙建造费：包括永久 绿化等工程发生的支出。
性围墙、围栏及大门；（5）室外照明：室外照明电气
工程，如路灯、草坪灯；（6）室外零星设施：儿童游
乐设施、运动器材、各种指示牌、标识牌、示意图、垃
圾桶、座椅、阳伞等；（7）集中灭蚊、喷雾系统；
给水系统费
（1）管道系统：主要包括小区内给水管道、检查井及 外接的消火栓等费用；（2）水泵房：水泵房土建、设 备、安装及装修费用等；（3）用水增容；
新国八条
二、土地增值税前期管理分析
• 土地增值税前期管理相关规定
《土地增值税清算管理规程》第二章中有如下规定:
第六条：主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管 税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项 目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情 况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。
第七条：主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税 人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同 项目合理归集有关收入、成本、费用。
• 土地增值税前期管理相关环节
土
项
规
建
预
竣
房地产企业土地增值税清算政策深度解析及清算技巧
房地产企业土地增值税政策深度解析及清算技巧一、房地产企业土地增值税政策深度解析（一）土地增值税的清算单位国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为清算单位。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
（二）土地增值税预征率的规定《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）第二条规定：“为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。
除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%”。
（三）土地增值税的清算条件1、纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算（三大条件）（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。
2、符合下列条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算（四大条件）（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。
对于符合规定，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。
应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。
房地产企业土地增值税清算实务操作工作
房地产企业土地增值税清算实务操作
《关于进一步开展土地增值税清算工作的通知》国税函 [2008]318号 《国家税务总局关于印发土地增值税鉴证业务准则的通知》 国税发【2007】132号
房地产企业土地增值税清算实务操作
鉴证业务提供了依据，并于2008年1月1日开始执行。 4）国税函（2008）318号《关于进一步开展土地增值税清算 工作的通知》，明确部署对各地土地增值税清算工作开展情 况进行督导检查。 5）国税发（2009）91号文件，总局发布《土地增值税清算 管理规程》该规程是对土地增值税征收管理工作制定较完整 的规范性文件，特别强调了税务机关在清理中需要明确的管 理事项以及清算审核的重要关注内容。 6）国税函[2010]220号文件，该文件明确了土地增值税清算
房地产重新评 估
不征（无收入）
房地产企业土地增值税清算实务操作
（二）土地增值税的预交率
根据北京市地方税务局 2011年第5号公告规定： 对房地产开发企业销售商品房取得的收入，按如下规定实 行差别化土地增值税预征率： 1）房地产开发企业按照政策规定销售各类保障性住房取得 的收入，暂不预征土地增值税。 保障性住房是指各级人民政府或者指定经营单位回购的廉租 住房、公共租赁住房，以及按照政策规定向特定对象销售的 经济适用住房、限价商品房（含比照经济适用住房、限价商 品房管理）等具有保障性质的各类住房。
1、土地增值税清算项目的销售收入来源 1） 销售商品房所取得的全部价款及有关的经济收益； 2） 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、 对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单 位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销 售房地产； 3） 直接土地转让取得的收入； 4） 整体转让未竣工的房地产开发项目；
房地产企业土地增值税清算思路、审核要点及政策依据
房地产企业土地增值税清算思路、审核要点及政策依据一、收入（一）汇总销售收入和面积。
土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
（依据：国税函[2010]220号第一条）首先根据测绘报告、网签备案表、销售合同、销售发票，在销控表模板上，登记所有的楼号、单元号、房号、房屋类型、面积、合同金额、发票金额、增值税税金、不含税金额。
需注意以下几点：（1）房屋类型：分为普通标准住宅（144平方以下），普通非标准住宅（大于144平方）、其他类型房地产（2）面积：取自测绘报告的实测面积。
（3）增值税：根据《国家税务总局公告2016年第18号》规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在取得预收款的次月按照3%的预征率预缴增值税。
计算方法为：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%。
增值税分别要在预征和实际开发票清算两个环节缴纳。
《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目或建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目，可以选择适用简易计税，适用简易计税方法的，按5%的征收率计算。
在2016年4月30日后开工的新项目，只能适用一般计税方法，按照13%的税率计算。
房地产企业应按纳税义务发生时间计算缴纳增值税，开具适用税率或者征收率的增值税发票;纳税义务发生之前收取的款项应作为预收款，按照国家税务总局公告2016年第18号的规定向主管国税机关预缴增值税。
预缴税款时按照国家税务总局2016年第53号公告规定，房地产开发企业收到预收款开具发票使用“未发生销售行为的不征税项目”下设602“销售自行开发的房地产项目预收款”编码开具增值税普通发票，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。
土地增值税清算全流程操作实务与案例
土地增值税清算全流程操作实务与案例土地增值税是指在土地的所有者将土地转让给他人时，根据土地增值额征收的一种税种。
在实践操作中，土地增值税清算的全流程操作包括了补偿款及税款的计算与支付、报税申报、税务审查与核定、税款缴纳等环节。
下面将详细介绍土地增值税清算的全流程操作实务与案例。
首先是补偿款及税款的计算与支付。
土地转让时，土地所有者需要按照相关法律法规的规定，向购买方支付补偿款和税款。
补偿款的计算一般是按照土地的出让价格、土地增值率和补偿比例进行计算的。
例如，地的土地出让价格为1000万元，土地增值率为50%，补偿比例为30%，则补偿款为1000万×50%×30%=150万元。
税款的计算是根据土地增值额进行计算的。
土地增值额是指土地的转让价款与取得土地的成本价款之差。
例如，地的土地转让价款为1000万元，取得土地的成本价款为500万元，则土地增值额为1000万-500万=500万元。
对于土地增值额，按照税率进行计算，并支付相应的税款。
其次是报税申报。
在土地转让完成后，土地所有者需要按照规定的时间节点，向税务机关递交土地增值税的报税申报表。
报税申报表中需要填写相关的基本信息、土地转让的交易信息、土地增值额及税款的计算等内容，并提交相应的证明材料和支持文件。
然后是税务审查与核定。
税务机关在接收到土地增值税的报税申报后，将对申报表和相关材料进行审查与核定。
审查的重点是确认土地增值额和纳税义务是否准确计算，并核定相应的税款金额。
最后是税款缴纳。
土地所有者在收到税务机关的税款通知书后，需要按照通知书上的要求，办理税款的缴纳手续。
一般来说，税款的缴纳可以通过银行转账、现金等方式进行。
下面以一个实际案例来说明土地增值税清算的全流程操作。
地的土地所有者张先生将一块土地转让给他人，土地出让价格为1000万元，取得土地的成本价款为500万元，土地增值率为50%，补偿比例为30%。
根据上述案例，补偿款为1000万×50%×30%=150万元。
房地产企业土地增值税清算政策深度解析及清算技巧
房地产企业土地增值税清算政策深度解析及清算技巧房地产企业在购买或销售土地时，通常都需要交纳土地增值税。
土地增值税是指在土地转让过程中，根据土地增值税法规定，按照土地转让所得额的比例征收的一种税费。
土地增值税的清算政策和清算技巧对于房地产企业来说非常重要，以下是对此进行深度解析：一、土地增值税清算政策：1.税费计算基数：土地增值税的计算基数根据土地转让价款和成本之差来确定，即税费计算基数=土地转让价款-土地购置成本。
2.税费税率：土地增值税的税率为30%，但是对于非住宅用地，还可根据实际情况享受适当的税率优惠。
3.征税主体：土地增值税的征税主体是土地转让者，即房地产企业。
4.纳税时间：土地增值税在土地转让时一次性纳税。
二、土地增值税清算技巧：1.合理确定土地转让价款：房地产企业在土地转让时，应该合理确定土地转让价款，确保避免过高或过低，以正常地进行纳税。
2.合理确定土地购置成本：土地购置成本是指购置土地时支付的成本，包括购地款、拆迁费、过户费、土地使用权出让金等。
在清算土地增值税时，房地产企业应该合理核算购置土地时的成本，并据此来计算税费的基数。
3.选择适用的税率优惠政策：对于非住宅用地，房地产企业应该详细了解税法规定，以确定是否可以享受适用的税率优惠政策。
根据不同的土地用途和地区，税率可能会有所不同。
4.减免政策的合理利用：土地增值税法规定了一些减免政策，如对个人住房家庭唯一住房的自用住房，可以免征土地增值税。
在清算土地增值税时，房地产企业应该了解这些减免政策，并根据实际情况合理利用，以减少税费的负担。
总之，房地产企业在进行土地增值税清算时，应该深入了解税法规定，并根据实际情况合理确定土地转让价款和购置成本。
同时，可以考虑利用税率优惠政策和减免政策，以减轻税费的负担。
只有在熟悉土地增值税清算政策和技巧的基础上，房地产企业才能更好地进行税费的清算工作，确保遵守税法规定，减少税费成本。
房地产培训房地产土地增值税清算策略及实例解析培训
房地产培训房地产土地增值税清算策略及实例解析培训房地产土地增值税清算是指在房地产交易完成之后，按照国家相关政策规定，对房地产交易中产生的土地增值进行清算并缴纳相应的税款。
房地产土地增值税清算策略是指通过合理运用税法规定的优惠政策、减免条件和税收计算方法等手段，最大限度地减少税负，提高税收效益。
下面我们将结合实例进行详细解析。
首先，我们需要了解土地增值税的计算公式。
土地增值税的计算公式为：土地增值税=（取得土地的价格-取得土地时的价格）×22%，其中22%是税率。
假设企业从政府购买土地，土地的成本为1000万元，企业在购买土地后进行开发，将土地进行分割，分割成10个独立的地块，并按照市场价格分别销售给购房者。
在房地产交易完成后，按照土地增值税法规定，需要对土地增值税进行清算。
为了最大限度地减少土地增值税的税负，我们可以采取以下策略：1.合理确定土地取得价格：企业在购买土地时，可以与政府协商适度降低土地的成本，以减少土地增值税的基数。
2.合理分摊土地增值税：企业可以将土地增值税合理分摊给购房者，降低企业的税负。
例如，企业可以在购房合同中明确规定购房者需要承担一定比例的土地增值税费用。
3.利用税收优惠政策：根据土地增值税法的规定，企业可以享受一定的税收优惠政策，如免征土地增值税的政策。
企业可以根据具体情况申请免征政策，减少税负。
4.合理安排交易结构：企业可以通过合理安排房地产交易结构，减少土地增值税的计算基数。
例如，将原本作为土地增值税计算基数的开发费用、销售费用等费用合理分摊至房屋成本中，降低税负。
综合运用以上策略企业购买一块土地，取得土地时的价格为1000万元。
在土地开发过程中，该企业将土地分割成10个地块，并按市场价格分别出售给购房者。
正常情况下，企业根据土地增值法应缴纳的土地增值税为：土地增值额=（销售价格-取得土地的价格）×10%（增值税税率）其中，销售价格为1000万元/地块，取得土地的价格为1000万元。
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• 土地增值税征收规定
根据《成都市地方税务局、成都市财政局关于土地增值税征管问题的公告》（2011年
第1号），我市核定征收率具体为： 1、普通住宅（包括保障性住房）核定征收率为5%； 2、非普通住宅核定征收率为6%； 3、商用房核定征收率为7%。
• 土地增值税清算政策
土地增值税的清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法 律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，
开发间接费用
工程管理咨询（代甲方））
监理费
造价咨询费 工程保险费 法律顾问费 专家评审费
支付给对设计方案、施工方案论证会所聘请的费用
开发建设阶段
开发间接费
包括按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物 业管理基金、公建维修基金或其它专项基金，以及小区 入住前投入的物业管理费
开发间接费
物业管理完善费用
营销设施建造费
直接组织、管理开发 项目的费用，包括工资、 职工福利费、折旧费、修 理费、办公费、水电费、 （1）广告设施费；（2）销售环境改造费：会所、退出 劳动保护费、周转房摊销 销售楼盘（含示范单位）周围等销售区域的现场设计、 等。 工程、装饰费及工程返工损失；临时销售通道的设计、 工程、装修等费用；（3）售楼处装修装饰费：包括设计、 装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。主体外搭 设的、使用用后将会拆除的售楼处还包括建造费用；（4） 样本间费用：包括样板间的设计、装修、装饰以及使用 期间的保洁、保安、维修费。主体外搭设的、使用后将 会拆除的样本房还包括建造费用
建设工程施工许可证
• 建筑施工环节
此环节需报送信息
重点报送会计核算数、付款数、 发票数、决算数。
开发成本、费用二级科目
重要合同管理
重点关注业务发生的真实性、 合理性，取得凭证的合法、 有效性。
日常信息、决算信息
税务机关要求报送的其他资料
• 预售销售环节
此环节需报送信息
采集商品房预售许可证、房源 明细登记表等。
拆迁相关信息 有关土地成本的相关凭证 税务机关要求报送的其他资料
包括：涉及土地征用及拆迁补 偿的相关证明资料
• 立项开办环节
此环节需报送信息
“用地规划许可证”及附“用 地红线图”确认项目土地边界； “工程规划许可证”确认分 期；”施工许可证“确认竣工 时间。
项目立项批准文件
建设用地规划许可证
建设工程规划许可证
基础设施费
园林环境工程费
给水系统费
开发建设阶段
基础设施费
采暖系统费 （1）管道系统；（2）热交换站：热交换站土建、设备、 安装及装修费 指房屋开发过程中，根据规定，产权及收益权不属于开 发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的 公共配套设施支出 在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公 共配套设施支出，包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐 园、自行车棚 在开发区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归 于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如 建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、 球场等设施
本之和，加计20%扣除。 建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和20%的，予以免税。 因国家建设、城市实施规划的需要而搬迁，由纳税人自行转让房地产的，免征土 地增值税。
新国八条
二、土地增值税前期管理分析
• 土地增值税前期管理相关规定
《土地增值税清算管理规程》第二章中有如下规定:
第六条：主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管
“三通一平”费
临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建 造费用；临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设 计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及 包括规划、设计、项目 拆除费用；临时用水：接通红线外施工用临时给排水设 计的设计、建造、管线铺设、改造、拆迁费用；场地平 可行性研究和水文地质、 整：基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除、绿 勘察、测绘、“三通一平 ”等支出。 化迁移费用；
• 土地增值税清算政策
清算时点，即清算单位在达到清算条件后，应进行土地增值税清算的时点。审核 清算时点，需重点考虑两方面因素： 第一，准确界定清算单位，以国家有关部门审批项目；
第二，准确把握清算条件，明确应清算和可清算的不同标准。
• 土地增值税优惠政策
从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成
房源信息登记
销售合同登记、房款收取结算登记
“销售收入确认”以房地产销 售合同或不动产销售发票确认 清算收入。
房地产销售合同、不动产销售发票
每月、季报送销售明细表
• 竣工验收环节
此环节需报送信息
判断竣工时间，确定清算条件 和成本截止时间。
工程综合验收报告
工程竣工验收备案表
结合房屋面积实测报告书、项 目初始产权登记等资料，审核 上述资料所记载的公共配套设 施的性质、面积与企业申报的 内容是否相符。
建筑安装工程费
指独立地下室工程（含人防工程）、含半地下、地下 车库；非独立地下室计入主体结构部分
以出包方式支付给承 包单位的建筑安装工程费， 主要包括混凝土框架（含独立柱基和条基等基础）砌 以自营方式发生的建筑安 体、找平及抹灰、防水保温、垂直运输、脚手架、超高 装工程费。 补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体、内墙保 温、外墙保温、屋面保温、阳台栏杆等金属结构、外墙 饰面（涂料、面砖、石材、线条）公共部位（楼梯间、 大堂、电梯间）的简装修（如防滑砖和涂料等）、地上 独立车库。 包含采光顶棚、擦窗机
开发费用（管理、财务、销售）
取得土地使用权阶段
土地征用及拆迁补偿费 土地成本
政府地价
支付的土地出让金、土地补偿费、土地开发费、土 地变更用途和超面积补交的地价、按国家统一规定取得 土地使用权过程中相关税费，如契税。
取得土地使纳的土地使用金、耕地占用税、土地 使用权初始登记费等。
建设方临时设施费
规划设计费
指建设方承担的临时设施费，包括：临时围墙、临 时办公室、临时场地占用、临时场地租赁费 与规划设计相关的费用，包括：方案设计、施工图 设计、设计顾问费、项目咨询费。
开发建设阶段
建筑安装工程费
基础工程 独立地下室 包括桩基、基础桩应变及质量测试费、土石方、基础 围护、基础处理费、桩基咨询及检测费、降水
新国八条
一、土地增值税基本政策概述
《土地增值税暂行条例》
（国务院令第138号）
《土地增值税暂行条例实施细则》 （财法字〔1995〕6号） 《关于土地增值税若干问题的通知》 （财税〔2006〕21号） 《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的 通知》（国税发〔2006〕187号） 《土地增值税清算管理规程》 （国税发〔2009〕91号）
包括规划、设计、项目 可行性研究和水文地质、 勘察、测绘、“三通一平” 等支出。
报批报建费
包括：科研费、图纸审查费、人防报建费、环境评估 费和环境检测费、白蚁防治费。
招标及失标费
包含所有招标及失标费，如勘察工程、设计、监理、 施工等的招标及失标费；评标专家费、公证费。
开发建设阶段
前期工程费用 前期工程费
税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项 目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情 况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。 第七条：主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税 人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同 项目合理归集有关收入、成本、费用。
基础设施费
公共配套设施费
公共配套设施费
不能有偿转让的开 发小区内公共配套设施的 支出。
不可经营设施
可经营设施
开发建设阶段
开发间接费用
工程管理顾问费 支付给工程管理单位的费用（代甲方） 直接组织、管理开发 项目的费用，包括工资、 职工福利费、折旧费、修 理费、办公费、水电费、 支付给聘请的监理单位的费用，包括设计监理、工程监理、 劳动保护费、周转房摊销 造价监理、质量监理、安全监理等 等。 支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用、招标代 理费用、过程审计费用
通住房价格标准不足20%（含20%）的为2%；超过普通住房价格标准20%以上的为 2.5%。 4、商用房预征率为2.5%。
• 土地增值税征收规定
房地产开发项目有下列情形之一的，税务机关可核定征收土地增值税：
1、依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的； 2、擅自销毁账簿或拒不提供纳税资料的； 3、虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确 定转让收入或扣除项目金额的； 4、符合土地增值税清算条件、未按规定的期限办理清算手续、经税务机关责令限期 清算，逾期仍不清算的； 5、申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清
算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
《国家税务总局关于深入开展土地增值税清算工作的通知》（税总函〔2013〕658
号）土地增值税清算是纳税人应尽义务；对不履行清算义务的纳税人，要依据相关规定 的要求严肃处理；严控核定征收。
房屋面积实测明细表
税务机关要求报送的其他资料
新国八条
三、土地增值税与企业会计制度异同比较
财务会计处理
土地征用及拆迁补偿费
前期工程费 基础设施费 建筑安装工程费费 开发间接费用
开发费用（管理、财务、营销）
土地增值税清算
取得土地使用权支付价款、 土地征用及拆迁补偿费
前期工程费 基础设施费、公共配套设施费 建筑安装工程费 开发间接费
拆迁补偿费