资产评估4收益法
合集下载
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
比如超市货物，为简化操作程序，节省 时间，可以采用统计分析方法。 • 被评估资产重置成本=∑某类资产账面 历史成本*调整系数 • 调整系数=样本重置成本/样本历史成本
第二章第3节 成本法
• 例题：某造船公司委托评估机构评估其 钢材和其他辅助材料价值，评估人员经 过勘察分析，决定将各种材料分为A、 B、C、D、E五类，各种材料的相关资 料及采用重置核算法确定的样本重置成 本如下表：
• 二、成本法的基本前提 • 上述四个参数能够合理确定。 • 1、被评估资产处于继续使用状态或被
假定处于继续使用状态。 • 成本法从再取得资产的角度反映资产价
值，主要适用于继续使用前提下的资产 评估。
第二章第3节 成本法
• 2、具备可利用的历史资料。 • 根据历史资料估计重置成本，比如房屋建筑
物、机器设备等的材料、人工等的耗用量和 价格资料等。 • 3、形成资产价值的耗费是必需的。 • 评估对象必须是随着时间的推移具有贬值特 征的资产。 • 不能扣贬值的资产不可用成本法，比如古董、 文物等。
• 这里的“可修复”指的是经济上可行， 而不是技术上的“可修复”，即修复耗 费在经济上是划算的。
第二章第3节 成本法
• 例题：某台设备已经正常使用了4年，估计还可以用 6年，但评估时有一个重要部件损坏，更换需要材料、 人工等费用5万元，该设备重置成本30万元。则该设 备的实体性贬值额为：
• 可修复部分实体性损耗：5万元 • 不可修复部分实体性损耗率：4/（4+6）=40% • 不可修复部分重置成本：30万元-5万元=25万元 • 不可修复部分实体性损耗：25万元*40%=10万元 • 实体性损耗总额：10万元+5万元=15万元 • 如没有功能性损耗和经济性损耗，该设备的评估值
• 价格指数法只考虑了价格因素，因此只能估 算复原重置成本；价格指数法以不同时期物 价变动水平为基础，对于科技进步较快的资 产（如电脑），结果往往偏高，因此适用于 数量多、价值低的大宗资产的评估。
第二章第3节 成本法
• 3、功能价值类比法 • 根据资产的功能与价值或重置成本的关系，来确定
评估对象价值或重置成本的方法。 • 当资产的功能与其价值或重置成本成线性关系时，
• 四、成本法中各个参数的评估方法 • （一）重置成本的估算方法 • 1、重置核算法 • 根据成本核算的原理，逐项计算并累加重置
资产所需的费用项目，然后得到资产的重置 成本。
来自百度文库
第二章第3节 成本法
• 2、价格指数法（同市场法中的价格指数法）
• 根据与资产相关的价格变动指数，将评估对 象的历史成本（账面价值）调整成为重置成 本。市场法的价格指数法是将参照物成交价 调整为评估对象基准日的评估值。
-
材料重置成本 （万元） 9815.3 3537 2088.4 880.8 86.92 16408.42
第二章第3节 成本法
• （二）资产的实体性贬值的估算方法 • 1、观察法 • 也叫成新率法，是由经验丰富的相关技
术人员对评估对象进行技术鉴定和综合 分析，考察评估对象的使用磨损和自然 损耗，从而判断成新率并据此估算实体 性贬值。 • 资产实体性贬值=重置成本*实体性贬值 率=重置成本*（1-实体性成新率）
第二章第3节 成本法
• 2、使用年限法 • 根据评估对象的实际已使用年限与其总
使用年限的比值来判断其实体贬值率， 进而估测资产的实体性贬值。 • 资产的实体性贬值=（重置成本-预计残 值）*（实际使用年限/总使用年限）
第二章第3节 成本法
• 3、修复费用法
• 如果资产可以通过修复恢复到全新状态， 可以认为资产的实体性损耗等于修复费 用，包括主要零部件的更换或修复、改 造、停工损失等费用支出。比如装修费 用。
为：30万元-15万元=15万元。
第二章第3节 成本法
• 功能性贬值额=∑（评估对象年净超额运营成 本*折现率）
• （三）资产的功能性贬值的估算方法 • 功能性贬值是由于技术落后导致的，主要根
据资产的效用、耗费水平等功能方面的差异 造成的成本增加或效益降低的幅度，同时考 虑技术进步、替代品、行业资产更新速度等 因素来确定。功能性贬值有两个方面：即超 额运营成本和超额投资成本。 • 1、超额运营成本带来的功能性贬值
第二章第3节 成本法
A B C D E 合计
材料账面价值 （万元） 8923 3275 1816 734 82 14830
样本账面价值 （万元） 925 389 204 76 10 -
样本重置成本 （万元） 1017.5 420 234.6 91.2 10.6 -
调整 系数 1.1 1.08 1.15 1.2 1.06
第二章第3节 成本法
• 三、成本法中的基本要素 • （一）资产的重置成本 • 是资产的现行再取得成本。分为复原重置成
本（与评估对象完全相同）和更新重置成本 （与评估对象功能相同）。 • （二）资产的实体性贬值 • 由于使用或自然力的作用导致的有形损耗。 • 实体性贬值率=资产的实体性贬值/资产的重 置成本
为生产能力比例法；当资产的功能与其价值或重置 成本成指数关系时，为规模经济效益指数法。 • X为规模经济效益指数，根据统计分析取得。我国的 加工工业一般为0.7，房地产业一般为0.9。 • 功能价值类比法确定的重置成本是更新重置成本。
第二章第3节 成本法
• 4、统计分析法 • 对于企业整体资产或某一相同类型资产，
第二章第3节 成本法
• （三）资产的功能性贬值 • 由于技术进步引起的资产功能相对落后
而产生的无形损耗。可以用超额运营成 本或超额投资成本来衡量。比如手机、 电脑等。 • （四）资产的经济性贬值 • 由于外部条件的变化导致资产利用率下 降，致使收益能力下降形成的资产损耗。
第二章第3节 成本法
• 实体性贬值是有形损耗，功能性贬值和经济 性贬值是无形损耗；实体性贬值和功能性贬 值与评估对象相关，经济性贬值与评估对象 无关。
第二章第3节 成本法
• 一、成本法的基本涵义 • 首先估测评估对象的重置成本，然后估
测评估对象已存在的各种贬值因素，并 将其从重置成本中扣除，从而得出评估 对象价值的评估方法的总称。 • 资产的评估价值=重置成本-实体性贬值 -功能性贬值-经济性贬值 • 成本法以评估对象的重置成本为基础。
第二章第3节 成本法
第二章第3节 成本法
• 例题：某造船公司委托评估机构评估其 钢材和其他辅助材料价值，评估人员经 过勘察分析，决定将各种材料分为A、 B、C、D、E五类，各种材料的相关资 料及采用重置核算法确定的样本重置成 本如下表：
• 二、成本法的基本前提 • 上述四个参数能够合理确定。 • 1、被评估资产处于继续使用状态或被
假定处于继续使用状态。 • 成本法从再取得资产的角度反映资产价
值，主要适用于继续使用前提下的资产 评估。
第二章第3节 成本法
• 2、具备可利用的历史资料。 • 根据历史资料估计重置成本，比如房屋建筑
物、机器设备等的材料、人工等的耗用量和 价格资料等。 • 3、形成资产价值的耗费是必需的。 • 评估对象必须是随着时间的推移具有贬值特 征的资产。 • 不能扣贬值的资产不可用成本法，比如古董、 文物等。
• 这里的“可修复”指的是经济上可行， 而不是技术上的“可修复”，即修复耗 费在经济上是划算的。
第二章第3节 成本法
• 例题：某台设备已经正常使用了4年，估计还可以用 6年，但评估时有一个重要部件损坏，更换需要材料、 人工等费用5万元，该设备重置成本30万元。则该设 备的实体性贬值额为：
• 可修复部分实体性损耗：5万元 • 不可修复部分实体性损耗率：4/（4+6）=40% • 不可修复部分重置成本：30万元-5万元=25万元 • 不可修复部分实体性损耗：25万元*40%=10万元 • 实体性损耗总额：10万元+5万元=15万元 • 如没有功能性损耗和经济性损耗，该设备的评估值
• 价格指数法只考虑了价格因素，因此只能估 算复原重置成本；价格指数法以不同时期物 价变动水平为基础，对于科技进步较快的资 产（如电脑），结果往往偏高，因此适用于 数量多、价值低的大宗资产的评估。
第二章第3节 成本法
• 3、功能价值类比法 • 根据资产的功能与价值或重置成本的关系，来确定
评估对象价值或重置成本的方法。 • 当资产的功能与其价值或重置成本成线性关系时，
• 四、成本法中各个参数的评估方法 • （一）重置成本的估算方法 • 1、重置核算法 • 根据成本核算的原理，逐项计算并累加重置
资产所需的费用项目，然后得到资产的重置 成本。
来自百度文库
第二章第3节 成本法
• 2、价格指数法（同市场法中的价格指数法）
• 根据与资产相关的价格变动指数，将评估对 象的历史成本（账面价值）调整成为重置成 本。市场法的价格指数法是将参照物成交价 调整为评估对象基准日的评估值。
-
材料重置成本 （万元） 9815.3 3537 2088.4 880.8 86.92 16408.42
第二章第3节 成本法
• （二）资产的实体性贬值的估算方法 • 1、观察法 • 也叫成新率法，是由经验丰富的相关技
术人员对评估对象进行技术鉴定和综合 分析，考察评估对象的使用磨损和自然 损耗，从而判断成新率并据此估算实体 性贬值。 • 资产实体性贬值=重置成本*实体性贬值 率=重置成本*（1-实体性成新率）
第二章第3节 成本法
• 2、使用年限法 • 根据评估对象的实际已使用年限与其总
使用年限的比值来判断其实体贬值率， 进而估测资产的实体性贬值。 • 资产的实体性贬值=（重置成本-预计残 值）*（实际使用年限/总使用年限）
第二章第3节 成本法
• 3、修复费用法
• 如果资产可以通过修复恢复到全新状态， 可以认为资产的实体性损耗等于修复费 用，包括主要零部件的更换或修复、改 造、停工损失等费用支出。比如装修费 用。
为：30万元-15万元=15万元。
第二章第3节 成本法
• 功能性贬值额=∑（评估对象年净超额运营成 本*折现率）
• （三）资产的功能性贬值的估算方法 • 功能性贬值是由于技术落后导致的，主要根
据资产的效用、耗费水平等功能方面的差异 造成的成本增加或效益降低的幅度，同时考 虑技术进步、替代品、行业资产更新速度等 因素来确定。功能性贬值有两个方面：即超 额运营成本和超额投资成本。 • 1、超额运营成本带来的功能性贬值
第二章第3节 成本法
A B C D E 合计
材料账面价值 （万元） 8923 3275 1816 734 82 14830
样本账面价值 （万元） 925 389 204 76 10 -
样本重置成本 （万元） 1017.5 420 234.6 91.2 10.6 -
调整 系数 1.1 1.08 1.15 1.2 1.06
第二章第3节 成本法
• 三、成本法中的基本要素 • （一）资产的重置成本 • 是资产的现行再取得成本。分为复原重置成
本（与评估对象完全相同）和更新重置成本 （与评估对象功能相同）。 • （二）资产的实体性贬值 • 由于使用或自然力的作用导致的有形损耗。 • 实体性贬值率=资产的实体性贬值/资产的重 置成本
为生产能力比例法；当资产的功能与其价值或重置 成本成指数关系时，为规模经济效益指数法。 • X为规模经济效益指数，根据统计分析取得。我国的 加工工业一般为0.7，房地产业一般为0.9。 • 功能价值类比法确定的重置成本是更新重置成本。
第二章第3节 成本法
• 4、统计分析法 • 对于企业整体资产或某一相同类型资产，
第二章第3节 成本法
• （三）资产的功能性贬值 • 由于技术进步引起的资产功能相对落后
而产生的无形损耗。可以用超额运营成 本或超额投资成本来衡量。比如手机、 电脑等。 • （四）资产的经济性贬值 • 由于外部条件的变化导致资产利用率下 降，致使收益能力下降形成的资产损耗。
第二章第3节 成本法
• 实体性贬值是有形损耗，功能性贬值和经济 性贬值是无形损耗；实体性贬值和功能性贬 值与评估对象相关，经济性贬值与评估对象 无关。
第二章第3节 成本法
• 一、成本法的基本涵义 • 首先估测评估对象的重置成本，然后估
测评估对象已存在的各种贬值因素，并 将其从重置成本中扣除，从而得出评估 对象价值的评估方法的总称。 • 资产的评估价值=重置成本-实体性贬值 -功能性贬值-经济性贬值 • 成本法以评估对象的重置成本为基础。
第二章第3节 成本法