资产评估4收益法
第二章-3 资产评估基本方法——收益法
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3.基本公式为：
Ri P i i 1 (1 r )
其中：Ri——未来第i个收益期的预期收益额，收益期 有限时，Ri中还包括期末资产剩余净额 i ——收益期限 n——折现率
n
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二、收益法的基本前提
⒈被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用 货币衡量； 可预测、可量化 ⒉资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可 以预测并可以用货币衡量； ⒊被评估资产预期获利年限可以预测。
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收益额指标
①利润总额 =总收入-总成本费用 ②税后净利润 =﹝总收入-总成本费用﹞ ×(1-所得税率)
③现金净流量 =税后净利润-股息+折旧费用
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2)折现率
从本质上讲,折现率是一种期望投资报酬率,是投
资者在投资风险一定的情况下,对投资所期望的回报率。
折现率＝无风险报酬率＋风险报酬率
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四、收益法的基本参数
1)收益额
在资产评估中 , 资产的收益额是指根据投资回 报的原理,资产在正常情况下所能得到的归其产权主 体的所得额。 特点 , 其一 , 收益额是资产未来预期收益额 , 而 不是资产的历史收益额或现实收益额；其二,用于资 产评估的收益额是资产的客观收益,而不是资产的实
际收益。
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五、收益法的主要技术方法
年期 有限 每年收益相同 未来年期有限 每年收益不同 未来年期有限
年收益
相 同 不 同
无限 每年收益相同 未来年期无限
每年收益不同 未来年期无限
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每年收益相同 未来年期无限
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资产评估的五种方法
资产评估的五种方法资产评估是指对个人、企业或机构的资产进行评估、估值的过程。
在不同的情况下，可以采用不同的评估方法。
本文将介绍五种常用的资产评估方法，包括市场法、成本法、收益法、比较法和替代法。
一、市场法市场法是最常用的资产评估方法之一。
它基于市场上相似资产的交易价格来确定评估对象的价值。
评估师会收集市场上类似资产的交易数据，分析市场趋势和供需关系，以此来估算评估对象的市场价值。
市场法适用于有大量市场交易数据可供参考的情况，如房地产、股票等。
二、成本法成本法是根据资产的重建成本来进行评估的方法。
它假设评估对象的价值等于重建或替代该资产所需的成本。
评估师会考虑到资产的物质成本、劳动力成本、管理费用等因素，来估算资产的价值。
成本法适用于无法找到类似资产的市场数据，或者评估对象是新建资产的情况。
三、收益法收益法是基于资产所能带来的未来收益来进行评估的方法。
它将资产的价值与其预期收益相联系。
评估师会预测评估对象未来的现金流量，并考虑到风险和折现率，计算出资产的现值。
收益法适用于评估对象具有稳定和可预测的现金流量的情况，如租赁物业、企业等。
四、比较法比较法是通过对类似资产的交易价格进行比较，来确定评估对象的价值。
评估师会收集市场上类似资产的交易数据，并进行比对分析，找到与评估对象最相似的交易，并据此估算其价值。
比较法适用于市场上存在大量类似资产交易数据的情况，如二手房、二手车等。
五、替代法替代法是根据评估对象的替代品的价格来确定其价值。
评估师会考虑到评估对象所属行业的替代品价格以及供需关系，来估算其价值。
替代法适用于评估对象的替代品有明确的市场价格和需求的情况，如原材料、设备等。
总结起来，市场法、成本法、收益法、比较法和替代法是常用的资产评估方法。
在实际应用中，评估师需要根据不同的评估对象和情况选择合适的方法，并综合考虑市场趋势、成本、收益和替代品等因素，以确保评估结果准确、可靠。
同时，评估师还需要具备丰富的行业知识和专业技能，以确保评估过程符合相关法规和准则。
【资产评估师学霸笔记】 收益法的概念、应用前提、基本步骤、主要参数
三、收益法三、收益法 （一）收益法的概念【掌握】 收益法是指通过将评估对象的预期收益资本化或者折现，来确定其价值的各种评估方法的总称。
用数学式可表示为： p——评估价值 R i——未来第i年的预期收益 r i——折现率 n——收益年限 i——年序号 评估价值当各年的折现率相等，均为r时，上个公式可以表示为： 企业价值收益法评估的基本理论公式来源于研究股票市场的投资。
折现率r i就是投资者的投资回报率。
根据评估对象的预期收益来评估其价值，容易被资产评估业务各方所接受。
所以，收益法是资产评估中常用的评估方法之一。
（二）收益法的应用前提【掌握】 1.收益法涉及三个基本要素 ①评估对象的预期收益； ②折现率或资本化率； ③评估对象取得预期收益的持续时间。
2.应用收益法必须具备的前提条件 ①评估对象的未来收益可以合理预期并用货币计量； ②预期收益所对应的风险能够度量； ③收益期限能够确定或者合理预期。
（三）收益法的基本步骤【熟悉】 ①搜集或验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料； ②分析测算评估对象的未来预期收益； ③分析测算评估对象预期收益持续的时间； ④分析测算折现率或资本化率； ⑤用折现率或资本化率将评估对象的未来预期收益折算成现值； ⑥分析确定评估结果。
（四）收益法的主要参数【掌握】 1.收益额 （1）资产的收益额 资产评估中，资产的收益额是指根据投资回报的原理，资产在正常情形下所能得到的归其产权主体的所得额。
（2）收益额的特点： ①收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额； ②用于资产评估的收益额通常是资产的客观收益，而不一定是个别拥有者使用资产实际获得的收益。
口径分类指标公式销售收入 销售收入 现金流全投资口径税前企业现金流EBIT＋折旧/摊销－资本性支出－营运资金增加税后企业现金流EBIT（1－T）＋折旧/摊销－资本性支出－营运资金增加股权口径税前股权现金流利润总额＋折旧/摊销－资本性支出－营运资金增加－付息负债本金减少税后股权现金流净利润＋折旧/摊销－资本性支出－营运资金增加－付息负债本金减少利润税前口径利润总额 税后口径净利润 净利润vs净现金流量（都属于税后收益） 净现金流量＝净利润＋折旧/摊销－追加投资（包含资本性支出和营运资金追加投资） 净现金流量的优势： a.能够更准确地反映资产的预期收益。
资产评估基本方法——收益法
表1 利息计算表
单利 P(1+i) P(1+2i) …… P(1+ni)
复利 P(1+i) P(1+i)P(1+i)=P(1+i)2 …… P(1+i)n
▪ 2 货币时间价值的计算方法
▪ 概念解释：现值；终值；年金；折现。
▪ 2.1 整付终值
▪ 整付终值是指货币一次性收到或支付后，经过一段时间，在 某一时点上（通常为年末）的价值。
▪ 由公式
F 1 in 1
A
i
A F
1
i
i n
1
A
F
1
i
in
1
▪ 案例：要在第三年末积累一笔1000元的基金，年利率为10%， 那么每年年末应支付多少？
▪ 2.5 年金的现值
▪ 是指每年的收入或支出一笔等额的款项，均按年分别折合为 现值，其现值总和。
▪ 计算公式：
F P1 in
▪ 2.2 整付现值的计算
▪ 整付现值是指若干年后收到或支出一笔款项，按一定年利率
折合成的现值。
▪ 公式推导：由 F P1 in
P
F
1 in
F
• 1 in
▪ 2.3 年金的终值
▪ 年金的终值是指每年支付或收到一笔款项，在若干年后积 累的总金额。
一定情况下，对投资所期望的回报率。 ▪ 折现率与资本化率：没有本质区别，只是习惯叫法不一样。 ▪ 3.2 折现率确定的一般方法
▪ （1）未考虑通货膨胀： r Rg Rr
▪
▪ （2）考虑通货膨胀： r Rg Rr IP
▪ 无风险报酬率 Rg 确定：通常参照国库债利率或同期银行存 款利率。
资产评估方法之收益法详解
资产评估主要方法之收益法资产评估方法是对企业资产价值进行评估时所采用的计算方法。
通常包括收益现值法、重置成本法、现行市价法、清算价格法等。
收益现值法，指将被评估的长期资产未来预期收益按一个合理的折算率计算出的现值作为估算该项资产现值标准的评估方法。
主要适用于因使用而引致价值损耗(忽略无形损耗) 的长期资产。
1、收益现值法收益现值法是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
收益现值法又称收益还原法、收益资本金化法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
从资产购买者的角度出发，购买一项资产所付的代价不应高于该项资产或具有相似风险因素的同类资产未来收益的现值。
收益现值法对企业资产进行评估的实质:将资产未来收益转换成资产现值，而将其现值作为待评估资产的重估价值。
收益现值法的基本理论公式可表述为:资产的重估价值=该资产预期各年收益折成现值之和。
收益资本金化法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
从资产购买者的角度出发，购买一项资产所付的代价不应高于该项资产或具有相似风险因素的同类资产未来收益的现值。
收益现值法对企业资产进行评估的实质:将资产未来收益转换成资产现值，而将其现值作为待评估资产的重估价值。
收益现值法的基本理论公式可表述为:资产的重估价值=该资产预期各年收益折成现值之和。
（1）影响因素其主要影响因素有:1)超额利润;2)折现系数或本金化率;3)收益期限。
（2）优缺点收益现值法是一种着眼于未来的评估方法，它主要考虑资产的未来收益和货币的时间价值。
1）收益现值法的主要优点①能够较真实、较准确地反映企业本金化的价格;②在投资决策时，应用收益现值法得出的资产价值较容易被买卖双方所接受。
2）收益现值法的主要缺点①预期收益额的预测难度较大，受较强的主观判断和未来收益不可预见因素的影响；②在评估中适用范围较窄，一般适用于企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。
资产评估模拟实训教程-实验四-收益法评估实验
被评估企业利润表分析
索引编号：S-3
编制单位：广西糖纸有限责任公司
2013年
单位：元
项目
2013年结构分析
2012年结构分析
趋势分析
一、营业收入
100.00%
100.00%
28.31%
减：营业成本
80.43%
81.61%
26.46%
营业税金及附加
0.70%
0.65%
38.62%
销售费用
5.21%
5.25%
实验四 收益法评估实验 表1 被评估企业主要财务指标
项目 资产总额 固定资产净值 负债总额 净资产 营业收入 利润总额 净利润
审核人：张静贤
被评估企业主要财务指标 单位：万元 索引编号：S-1
2012年
2013年
编制人：黄琳
142,818,554.76 91,785,209.94 24,850,177.79 117,968,376.97 131,563,638.75 1,634,420.25 1,095,061.57
产品名称
实际生产量 万吨 1.48 0.47 1.19
实际销售量 万吨
1.41 0.45 1.16
审核人：
张静贤
索引编号：S-6-1
2012年度
产销比
销售均价
营业收入
%
元/吨
元
0.95
3080
43314040
0.96
4155
18615231
0.97
4266
49528260
20106107.75
131563638.8
一年内到期的非流动资产
13结构分析
5.28%
四种资产评估的方法
四种资产评估的方法资产评估是为了确定资产的价值和市场价格而采取的一系列方法。
对于企业和个人来说资产评估都是至关重要的，因为它可以帮助他们做出正确的决策。
在本文中，我们将讨论四种资产评估的方法，以及每种方法的详细描述。
1. 成本法成本法是一种资产评估的方法，该方法涉及资产成本的计算。
资产的原始成本是指购买资产的实际成本，包括所有相关成本，如运输，安装，调试等。
然后，使用特定的折旧率计算资产的折旧值。
即使在长时间内，这种资产评估方法通常被认为是保守的，但在某些情况下，例如在不产生收益的情况下，对于某些类型的设备和建筑物，它仍然是一种可接受的方法。
2. 收益法收益法是一种资产评估的方法，该方法使用资产的未来收益来计算其价值。
该方法可以应用于不动产，金融资产或其它收益相关的资产。
资产的价值取决于预期的未来现金流收益和剩余价值。
剩余价值是指资产到期时的估值。
收益法通常适用于租赁收入或利息收入较高的情况。
3. 市场法市场法是一种资产评估的方法，该方法通过与同类资产的市场价格比较来确定资产的价值。
在应用市场法时，资产评估师需要研究市场上对类似资产的需求和供应。
这个方法通常用于对货币资产（如股票和债券）的评估，以及实物资产（如不动产和艺术品）的评估。
市场法是一种被广泛接受的方法，因为它非常直观，可理解和可重复。
4. 比较法比较法是一种资产评估的方法，该方法基于同类资产的最近销售价格来确定资产的价值。
这种方法通常适用于不动产和艺术品的评估，这些资产由于其独特性和价值较高而难以估价。
在使用比较法时，资产评估师需要分析市场上最近的销售数据，并使用比较法本身的一些技术，例如调整和平均化数据。
总结以上四种资产评估的方法都有它们自己的优缺点，因此需要根据不同情况进行选择和使用。
成本法涉及资产的成本和折旧值；收益法使用资产的未来现金流收益来计算价值；市场法比较资产的销售价格和市场需求供应情况；比较法基于同类资产的最近销售价格来确定资产的价值。
收益法资产评估报告
收益法资产评估报告收益法资产评估报告引言收益法是一种广泛应用于资产评估领域的方法，该方法是通过分析资产未来所能产生的现金流量来确定其价值。
本文旨在通过收益法资产评估报告的撰写，介绍该方法的基本原理、评估过程以及报告的内容和结构。
一、基本原理收益法资产评估是以资产预期未来的经济利益为基础，通过现金流量的贴现计算来确定资产的市场价值。
其基本原理是资产的价值取决于它所能产生的未来收益。
二、评估过程1. 确定评估目标：明确评估的具体对象及其背景信息，以及评估的目的和使用范围。
2. 收集资料：收集与资产相关的各类信息，包括公司财务报表、市场状况、行业发展趋势等。
3. 评估假设：在评估过程中，需要建立一系列合理的假设，如资产的剩余寿命、现金流量的增长率等。
4. 确定现金流量：基于历史数据、市场信息和专家意见等，预测资产未来的现金流量。
5. 确定折现率：根据资产的风险性质，确定合适的折现率，以反映资金的时间价值。
6. 计算资产价值：将未来现金流量按照折现率进行贴现计算，得到资产的现值。
7. 评估结果：将计算得到的资产价值进行分析和解释，得出评估结果，并提供风险分析和灵敏度分析。
三、报告内容和结构1. 介绍部分：包括评估的目的、范围和背景，以及评估方法的选择和适用性。
2. 资产概况：提供被评估资产的基本信息，包括所属公司、行业背景、历史表现等。
3. 评估假设：详细说明评估过程中所采用的所有假设，并解释其合理性和依据。
4. 数据分析：对收集到的数据进行分析，包括市场分析、竞争对手分析、财务分析等。
5. 现金流量预测：基于资产的历史数据和市场信息，预测未来的现金流量，并进行合理性分析。
6. 折现率确定：根据资产的特性和风险程度，选择适当的折现率进行计算。
7. 资产价值计算：将预测的现金流量按照选择的折现率进行贴现计算，得出资产的价值范围。
8. 风险分析：对评估结果进行风险分析，包括市场风险、经营风险等，以评估结果的可靠性和稳定性。
资产评估的五种方法
资产评估的五种方法资产评估是指对特定资产的价值进行估计和确定的过程。
它通常用于金融、法律和会计领域，以确定资产在市场上的真实价值。
资产评估的目的是提供给利益相关方有关特定资产的价值信息，以便做出明智的投资和决策。
资产评估可以采用多种方法，每种方法都有其优点和局限性。
以下是五种常用的资产评估方法：1. 市场比较法市场比较法是通过比较类似资产在市场上的交易价格来确定资产的价值。
该方法适用于市场上有足够交易量的相似资产，如不动产、股票等。
评估师会比较已售出的类似资产的销售价格，并进行适度的调整，以反映评估资产的特点和条件。
然后，根据调整后的销售价格来确定资产的市场价值。
2. 收益法收益法基于资产产生的收入来评估其价值。
这种方法适用于产生可衡量收入的资产，如不动产出租物业、投资基金等。
评估师会考虑资产的未来现金流量，并根据预期收益和风险水平来折现这些现金流量，从而确定资产在现值基础上的价值。
3. 成本法成本法是基于资产的重建成本或取得成本来确定其价值。
它适用于无市场交易的资产，如企业的专利、商标、版权等。
评估师会估计资产的重建成本，并考虑其年限、使用寿命和残值等因素，以确定资产的价值。
4. 统计方法统计方法是一种将统计数据应用于资产评估的方法。
例如，对于不动产，评估师可以使用大规模统计样本，如地产市场的销售统计数据，来确定特定房产的价值。
该方法充分利用了大数据和统计学原理，在一定程度上提高了评估的准确性和可靠性。
5. 实用性方法实用性方法是基于资产的实际使用价值来确定其价值。
这种方法适用于特定用途的资产，如机器设备、车辆等。
评估师会考虑资产提供的实际效用和贡献，以及相应的时间价值等因素，来确定资产的实用价值。
以上是五种常用的资产评估方法。
评估师在实际应用时会根据具体情况选择合适的方法或结合多种方法进行综合评估。
每种方法都有其独特的优势和适用范围，评估人员需要综合考虑各种因素，以确保评估结果的准确性和可靠性。
资产评估报告四种方法
资产评估报告四种方法资产评估报告四种方法在今天的社会中，资产评估报告被广泛应用于各个领域，如房地产、金融等。
它不仅是进行资产估值的重要工具，也是决策制定和风险控制的基础。
本文将介绍四种常见的资产评估方法，包括市场比较法、成本法、收益法和剩余法。
市场比较法是一种常用的资产评估方法，它基于市场上类似资产的交易价格来确定目标资产的价值。
在房地产领域，评估师会收集和分析类似房产的交易数据，考虑到地理位置、建筑结构、使用年限等因素，从而确定目标房产的市场价值。
这种方法的优点是简单直观，但缺点是受市场条件的影响较大，容易受到市场供需的波动和不确定性的影响。
成本法是另一种常见的资产评估方法，它基于目标资产的重建或替换成本来确定其价值。
在这种方法中，评估师会考虑目标资产的建设、维护和修复成本，包括材料、劳动力和其他相关费用。
然后，通过对这些成本进行折旧和调整，得出目标资产的价值。
成本法的优点在于确保了资产的实际价值，并且不受市场条件的影响，但缺点是对于特殊和独特性较强的资产评估较为困难。
收益法是用于评估收益性资产（如投资物业、企业）的常用方法。
这种方法基于目标资产的现金流产出来确定其价值。
在收益法中，评估师会考虑目标资产的未来现金流入和流出，并将其贴现回现值。
这样，就可以得出目标资产的净现值。
这种方法的优点在于能够考虑目标资产的未来潜在收益，但缺点是对未来的预测较为困难，需要对各种因素进行合理的假设。
剩余法是一种常用于评估企业的资产评估方法。
这种方法基于企业的净资产和净收益来确定其价值。
在剩余法中，评估师会考虑企业的资产负债表和利润表，计算出企业的净资产和净收益。
然后，通过将净资产和净收益与类似企业的市场价值进行比较，从而确定目标企业的剩余价值。
这种方法的优点在于能够全面考虑企业的财务状况和盈利能力，但缺点是需要准确地估计企业的净资产和净收益。
综上所述，市场比较法、成本法、收益法和剩余法是资产评估报告中常见的四种评估方法。
资产评估的资产基础法和收益法
资产评估的资产基础法和收益法资产评估是指对财务资产或非财务资产进行评估的过程，其目的是为了确定该资产的价值。
资产评估通常采用两种方法来进行，即资产基础法和收益法。
本文将从这两种评估方法的原理、应用和优缺点等方面进行介绍和分析，以便读者对资产评估有更深入的了解。
首先，我们来看资产基础法。
资产基础法是一种评估资产价值的方法，其原理是根据资产的实际成本来确定其价值。
该方法通常适用于固定资产、不动产等长期的资产。
资产基础法最常见的评估方法是成本法，即根据资产的历史成本来确定其价值。
成本法的主要原理是认为资产的价值等于其原始购买成本减去已经耗用的折旧值，因此它适用于资产有明确历史成本和清晰折旧情况的情况。
其次，我们来看收益法。
收益法是另一种评估资产价值的方法，其原理是通过预期未来现金流的贴现来确定资产的价值。
该方法通常适用于收益性资产，如股权、债券等。
收益法最常见的评估方法是贴现现金流法，即根据资产未来的现金流入量来确定其价值。
这种方法的核心思想是资产的价值应该由其未来所带来的收益来决定，因此它适用于资产的价值主要来自于未来收益的情况。
两种方法各有优缺点。
资产基础法的优点在于其计算方法相对简单，直接根据资产的历史成本和折旧情况即可确定其价值，适用于固定资产等场合。
但是，资产基础法忽视了资产的未来收益情况，因此在评估收益性资产时会存在局限性。
相对来说，收益法的优点在于能够更加全面地考虑资产的未来收益情况，因此适用于收益性资产的评估。
但是，收益法的缺点在于其需要对未来现金流进行预测，这个预测必然存在不确定性，因此收益法的评估结果可能会受到预测误差的影响。
综上所述，资产评估的资产基础法和收益法都是评估资产价值的重要方法，它们各有适用的范围和局限性。
在实际评估中，应根据具体资产的特点来选择合适的评估方法，并且可以结合两种方法进行综合评估，以提高评估结果的准确性。
同时，也需要不断优化和改进评估方法，以适应不同类型资产的评估需求，为资产的交易、贷款和投资等提供准确的价值参考。
资产评估的基本方法
资产评估的基本方法资产评估是指对特定资产进行估值和评估的过程，以确定其合理的市场价值。
在资产评估过程中，有一些基本的方法和步骤可以匡助评估人员准确地确定资产的价值。
以下是资产评估的基本方法：1.市场比较法市场比较法是最常用的资产评估方法之一，它通过比较类似的已售出或者租赁的资产来确定资产的市场价值。
评估人员会采集和分析市场上类似资产的交易数据，如销售价格、租金等，并结合资产的特点和状况进行比较，从而确定资产的价值。
例如，对于一栋位于市中心的商业写字楼，评估人员可以通过比较类似位置、面积和设施的写字楼的销售价格来确定该写字楼的市场价值。
2.收益法收益法是用于评估收益性资产（如出租物业、企业等）的一种方法。
它基于资产所能产生的未来收益来确定其价值。
评估人员会分析资产的租金收入、折旧、维护费用等，并结合市场的风险和回报率来计算资产的净现值或者未来现金流量。
例如，对于一处出租物业，评估人员可以根据租金收入、折旧和维护费用等因素，结合市场的回报率，计算出该物业的净现值，从而确定其价值。
3.成本法成本法是基于资产的重建成本来确定其价值的一种方法。
评估人员会考虑资产的建造成本、折旧、磨损等因素，从而确定资产的市场价值。
例如，对于一座已建成的工厂，评估人员可以通过计算重建该工厂所需的成本，考虑折旧和磨损等因素，从而确定该工厂的市场价值。
4.现金流量折现法现金流量折现法是一种综合考虑资产未来现金流量和市场风险的方法。
评估人员会预测资产未来的现金流量，并根据市场的风险和回报率，将未来现金流量折现到现值，从而确定资产的价值。
例如，对于一家公司，评估人员可以预测其未来的现金流量，并根据市场的风险和回报率，将未来现金流量折现到现值，从而确定该公司的价值。
5.专家评估法专家评估法是一种基于专业知识和经验的评估方法。
评估人员会依靠自己的专业知识和经验，对资产进行评估，并结合市场的情况和趋势来确定资产的价值。
例如，对于一幅艺术品，评估人员可以根据自己对艺术市场的了解和专业知识，对该艺术品进行评估，并结合市场的情况和趋势来确定其价值。
资产评估方法之收益法详解
资产评估方法之收益法详解
收益法评估债务资产的核心是投资收益率，即现金流量所能获得的报酬率。
它是由投资者对投资的期望收益以及该投资的风险而决定的。
收益法评估债务资产在投资者心目中的价值，是将该资产未来的现金流量估计的未来价值，并由此扣除已有的投资成本，从而计算出的净现金流量值，再加上其有价证券的市值，与此同时，考虑其他市场因素在该资产评估中所起的作用。
收益法评估债务资产需要考虑以下因素：
一、市场因素：市场环境的变化会影响投资收益率。
二、经济因素：经济的发展水平、通货膨胀水平和汇率波动等会影响投资收益率。
三、投资成本：投资者是否需要承担相关的税费、融资成本、财务费用等成本会影响投资收益率。
四、风险因素：债务资产的风险性会影响投资收益率。
五、收益水平：投资者期望获得的收益水平也会影响投资收益率。
因此，对于收益法评估债务资产而言，它的核心在于对未来现金流量进行有效估计，以及如何根据投资者喜好和市场环境的变化来确定一个合理的投资收益率。
在计算投资收益率时。
资产评估的收益法
资产评估的收益法资产评估是对资产价值进行估计、评价的过程。
其中，收益法是一种常用的资产评估方法之一。
通过收益法，可以根据资产产生的预期收益来评估其价值。
本文将介绍收益法的原理、应用以及评估过程。
一、收益法的原理收益法是一种基于资产预期收益的评估方法。
其核心思想是根据资产所能产生的未来收益来决定其价值。
通常情况下，资产的价值与其未来现金流量息息相关。
因此，通过对未来现金流量进行预测，并将其折现到现值，可以得出资产的评估价值。
二、收益法的应用收益法广泛应用于不同类型的资产评估中，包括房地产、股权、债券等。
在房地产领域，收益法常用于评估商业地产、租赁物业等。
在股权领域，收益法可以用于评估公司的价值，帮助投资者做出决策。
此外，收益法也可以应用于债券等固定收益类资产的评估。
三、收益法的评估过程收益法的评估过程通常包括以下几个步骤：1. 收集资产相关信息：首先需要收集资产的相关信息，包括资产类型、所在地区、使用情况等。
同时，还需要了解资产所产生的现金流量信息，包括租金、收益等。
2. 预测未来现金流量：在收集到资产相关信息后，需要对未来现金流量进行预测。
这可以通过分析市场情况、行业发展趋势等来进行。
3. 确定折现率：折现率是将未来现金流量折算到现值的重要参数。
折现率的确定需要考虑市场利率、风险溢价等因素。
4. 计算资产价值：在确定了未来现金流量和折现率后，可以进行资产价值的计算。
通常情况下，资产价值等于未来现金流量的折现值之和。
5. 敏感性分析：由于未来现金流量和折现率都存在不确定性，因此进行敏感性分析可以帮助评估者了解不同因素对资产价值的影响程度。
四、收益法的局限性尽管收益法是一种常用的资产评估方法，但也存在一定的局限性。
首先，收益法对未来现金流量的预测存在一定的不确定性，这会影响到资产价值的准确性。
其次，收益法对折现率的确定也有一定的主观性，不同的评估者可能会得出不同的结果。
此外，收益法也无法考虑到资产的非经济价值，如地理位置、品牌价值等。
第3章 资产评估的基本方法——收益法
• （a）通过预测资产未来若干年收益倒求A的思路
–第一步，预测t年的不等额年收益Rt； –第二步，将不等额年收益Rt转化现在值Pt；
–第三步，将现在值Pt转化成t年等额年金At
–
At=Pt（A/P，i，n）
–第四步，按资产未来收益为等额年金求评估价值，
– –例：P35 P评=At/I
• （b）计算过去五年收益的加权平均数，越接 近评估基准日的年份的收益被赋予越大的权数。
资本的加权平均成本
• （3）市场比较法
–通过寻找与被评估资产相类似的资产的市场价格以及 该资产的收益来倒求折现率。
–基本公式：
–样本资产是指与被评估资产在行业、销售类型、收益 水平、风险程度和流动性等方面相类似的资产。
样本 资产
A B
样本资产 收益A
8000万元/年 6600万/年
样本资产 价格P
–资产的预期获利年限可以预测
• 3、理论基础
–买方市场时期的价值观：效用价值论
• 二、收益法的计算公式
• 1、有限期
–（1）每期收益不等
–例：P34
–（2）每期收益相等
• 2、无限期
–（1）稳定化收益法
–
，当n→∞时，
–A的估算方法：
• 通过预测资产未来若干年收益倒求A； • 计算过去五年收益的加权平均数，越接近评估基准日的年份的 收益被赋予越大的权数。
–局限性： • 对没有收益或收益无法用货币计量以及风险报酬率无 法计算的资产，该方法无法使用；
• 操作含有较大成分的主观性 –其运用需要具备一定的市场条件，否则一些数据的选取 将存在困难。在市场机制不健全的市场中，对收益的预 测由于不确定性因素太多，也较困难。
• 作业：P49
资产评估实务-收益法的评估技术思路知识点
资产评估实务-收益法的评估技术思路知识点在资产评估实务中，收益法是一种常用的评估方法。
通过分析资产的收益潜力和未来现金流量，收益法可以较为准确地估算资产的价值。
本文将介绍收益法评估的技术思路和知识点。
一、收益法评估的基本原理收益法评估是以资产未来可产生的经济利益为基础，通过贴现和资本化等方法来计算资产的价值。
其基本原理可总结为以下几点：1.1 未来收益的预测收益法的核心是预测资产未来的现金流量。
通过考虑租金、利息、股息等不同形式的收益，并结合市场情况和资产特征，对未来收益进行合理预测。
1.2 贴现率的确定贴现率是收益法评估中至关重要的参数。
它反映了投资风险、市场利率和资产的特性等因素对未来现金流量的影响程度。
贴现率的确定需考虑资产风险和市场情况等因素，并综合运用现金流量贴现、市场比较法等指标来进行判断。
1.3 未来现金流量的资本化通过将未来现金流量按照贴现率折算后的数值相加，可以得出资产的资本化值，即资产的估值。
这个过程中需要充分考虑资产的特点和市场的实际状况，以保证计算结果的准确性。
二、收益法评估的具体步骤实施收益法评估时，可以按照以下步骤进行：2.1 收集资料首先需要收集相关的资产信息和市场数据，包括资产的历史现金流量、租金信息、市场利率等。
这些数据对于评估准确性和合理性至关重要。
2.2 预测未来现金流量根据收集到的资料和市场状况，进行未来现金流量的预测。
可以考虑资产的使用期限、租金调整、市场需求等因素，以得出未来可能的现金流量。
2.3 确定贴现率根据资产特点、市场情况和风险分析等因素，确定适当的贴现率。
可以综合运用现金流量贴现、市场比较法等方法，确保贴现率的合理性和准确性。
2.4 计算资产价值将预测的未来现金流量按照贴现率进行折现，得出现金流量的资本化值。
将各期现金流量进行相加，即可计算出资产的估值。
三、收益法评估的注意事项在进行收益法评估时，需要注意以下几个方面：3.1 数据的可靠性收集到的资料和数据需具有可靠性和准确性。
资产评估四种方法的基本思路
资产评估四种方法的基本思路资产评估，那可是个相当重要的事儿呢！咱先说说成本法，这就好比你要算一个自己亲手做的蛋糕值多少钱。
你得把做蛋糕用的面粉、鸡蛋、糖、奶油这些原材料的价钱都算上，再加上做蛋糕花的时间和精力成本，就大概能知道这个蛋糕的价值了。
成本法不就是这么回事嘛，把资产的重置成本考虑进来，看看现在重新购置或者建造这个资产需要多少钱，再考虑一下资产的损耗，最后得出资产的评估值。
这多实在呀！要是不知道资产值多少钱，用成本法算一算，心里就有底了。
市场法呢，就像是你去逛菜市场。
你想知道自己手里的苹果能卖多少钱，那就看看周围其他摊位上苹果卖啥价。
同样的道理，资产评估用市场法的时候，就是去找找市场上类似资产的交易价格，然后根据资产的具体情况进行调整，得出被评估资产的价值。
这多简单明了呀！市场上有那么多交易案例可以参考，还愁不知道自己的资产值多少？收益法呢，就像是种一棵摇钱树。
你得想想这棵树以后能给你带来多少收益，然后把这些未来的收益折算成现在的价值。
资产也是一样呀，要是一个企业能持续产生利润，那我们就可以通过预测未来的收益，再用合适的折现率折回来，算出这个企业现在的价值。
这多有前瞻性呀！还有一种方法是假设开发法，这就好比你有一块荒地，你想知道这块地开发成楼盘能值多少钱。
你就得先规划一下怎么开发，要花多少钱，开发完了能卖多少钱，然后算出这块地现在的价值。
资产评估用假设开发法的时候，也是要考虑资产未来的开发潜力和价值，这多有想象力呀！这四种资产评估方法各有各的好处。
成本法实在，让你知道资产的基础价值；市场法直接，参考市场价格心里有谱；收益法有前瞻性，能看到资产未来的收益；假设开发法有想象力，能挖掘资产的潜在价值。
那在实际评估中到底用哪种方法好呢？这可就得根据具体情况来啦！要是资产有成熟的市场交易案例，市场法可能就比较合适；要是资产是新建造的，成本法也许能派上用场；要是资产能持续产生收益，收益法就不错；要是资产有开发潜力，假设开发法就值得考虑。
掌握资产评估的收益法
1
1
1 r nt
13
四、收益法中的具体评估方法
2-22
例
宏图房地产有限公司计划用新建成的写字楼申请抵押贷款。
题 该写字楼预期使用50年，市场分析显示，其未来前4年的净收益
分别为200万元、220万元、250万元和280万元，第5年开始经
营走向稳定，每年的净收益将保持在300万元左右。已知评估基
注意 折现率与资本化率本质上都是将未来的预期收 益折算成现值的比率，只是适用情况不同。折现 率是将未来有限期的预期收益折算成现值的比率， 而资本化率是将未来永续性预期收益转化为现值 的比率。
4
二、收益法的前提条件及适用范围
（一）收益法的前提条件
由收益法的基本含义可知，采用收益法进行资产评估时，应先掌握被 评估资产的预期收益、取得预期收益的持续时间、折现率或资本化率这三 个基本要素。
22
项目
资产评估
期收益值有以下几种变化情况。 （1）纯收益在若干年后保持不变。
假设纯收益在第n年（含第n年）以前有变化，在第n年以后 （不含第n年）保持不变：
资产评估价值=
n
i 1
Ri
1 r i
A
r 1 r n
18
四、收益法中的具体评估方法 （四）未来收益期无限、各年期收益值不同的情况
（2）纯收益按等差级数变化。
项目
资产评估
情景引例
2018年2月，在由中国资产评估协会指导、由中通诚资产 评估有限公司主办的以“新时代，新使命，新征程”为主旨的 “资产评估助力中国文化产业繁荣发展”专题研讨会上，诸多 行业内外专家学者对于文化企业的价值管理与资产评估，以及 大数据在文化产业评估中的应用进行了深入研讨。
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材料重置成本 （万元） 9815.3 3537 2088.4 880.8 86.92 16408.42
第二章第3节 成本法
• （二）资产的实体性贬值的估算方法 • 1、观察法 • 也叫成新率法，是由经验丰富的相关技
术人员对评估对象进行技术鉴定和综合 分析，考察评估对象的使用磨损和自然 损耗，从而判断成新率并据此估算实体 性贬值。 • 资产实体性贬值=重置成本*实体性贬值 率=重置成本*（1-实体性成新率）
• 这里的“可修复”指的是经济上可行， 而不是技术上的“可修复”，即修复耗 费在经济上是划算的。
第二章第3节 成本法
• 例题：某台设备已经正常使用了4年，估计还可以用 6年，但评估时有一个重要部件损坏，更换需要材料、 人工等费用5万元，该设备重置成本30万元。则该设 备的实体性贬值额为：
• 可修复部分实体性损耗：5万元 • 不可修复部分实体性损耗率：4/（4+6）=40% • 不可修复部分重置成本：30万元-5万元=25万元 • 不可修复部分实体性损耗：25万元*40%=10万元 • 实体性损耗总额：10万元+5万元=15万元 • 如没有功能性损耗和经济性损耗，该设备的评估值
比如超市货物，为简化操作程序，节省 时间，可以采用统计分析方法。 • 被评估资产重置成本=∑某类资产账面 历史成本*调整系数 • 调整系数=样本重置成本/样本历史成本
第二章第3节 成本法
• 例题：某造船公司委托评估机构评估其 钢材和其他辅助材料价值，评估人员经 过勘察分析，决定将各种材料分为A、 B、C、D、E五类，各种材料的相关资 料及采用重置核算法确定的样本重置成 本如下表：
为生产能力比例法；当资产的功能与其价值或重置 成本成指数关系时，为规模经济效益指数法。 • X为规模经济效益指数，根据统计分析取得。我国的 加工工业一般为0.7，房地产业一般为0.9。 • 功能价值类比法确定的重置成本是更新重置成本。
第二章第3节 成本法
• 4、统计分析法 • 对于企业整体资产或某一相同类型资产，
第二章第3节 成本法
A B C D E 合计
材料账面价值 （万元） 8923 3275 1816 734 82 14830
样本账面价值 （万元） 925 389 204 76 10 -
样本重置成本 （万元） 1017.5 420 234.6 91.2 10.6 -
调整 系数 1.1 1.08 1.15 1.2 1.06
• 四、成本法中各个参数的评估方法 • （一）重置成本的估算方法 • 1、重置核算法 • 根据成本核算的原理，逐项计算并累加重置
资产所需的费用项目，然后得到资产的重置 成本。
第二章第3节 成本法
• 2、价格指数法（同市场法中的价格指数法）
• 根据与资产相关的价格变动指数，将评估对 象的历史成本（账面价值）调整成为重置成 本。市场法的价格指数法是将参照物成交价 调整为评估对象基准日的评估值。
• 二、成本法的基本前提 • 上述四个参数能够合理确定。 • 1、被评估资产处于继续使用状态或被
假定处于继续使用状态。 • 成本法从再取得资产的角度反映资产价
值，主要适用于继续使用前提下的资产 评估。
第二章第3节 成本法
• 2、具备可利用的历史资料。 • 根据历史资料估计重置成本，比如房屋建筑
物、机器设备等的材料、人工等的耗用量和 价格资料等。 • 3、形成资产价值的耗费是必需的。 • 评估对象必须是随着时间的推移具有贬值特 征的资产。 • 不能扣贬值的资产不可用成本法，比如古董、 文物等。
• 价格指数法只考虑了价格因素，因此只能估 算复原重置成本；价格指数法以不同时期物 价变动水平为基础，对于科技进步较快的资 产（如电脑），结果往往偏高，因此适用于 数量多、价值低的大宗资产的评估。
第二章第3节 成本法
• 3、功能价值类比法 • 根据资产的功能与价值或重置成本的关系，来确定
评估对象价值或重置成本的方法。 • 当资产的功能与其价值或重置成本成线性关系时，
第二章第3节 成本法
• 三、成本法中的基本要素 • （一）资产的重置成本 • 是资产的现行再取得成本。分为复原重置成
本（与评估对象完全相同）和更新重置成本 （与评估对象功能相同）。 • （二）资产的实体性贬值 • 由于使用或自然力的作用导致的有形损耗。 • 实体性贬值率=资产的实体性贬值/资产的重 置成本
第二章第3节 成本法
• （三）资产的功能性贬值 • 由于技术进步引起的资产功能相对落后
而产生的无形损耗。可以用超额运营成 本或超额投资成本来衡量。比如手机、 电脑等。 • （四）资产的经济性贬值 • 由于外部条件的变化导致资产利用率下 降，致使收益能力下降形成的资产损耗。
第二章第3节 成本法
• 实体性贬值是有形损耗，功能性贬值和经济 性贬值是无形损耗；实体性贬值和功能性贬 值与评估对象相关，经济性贬值与评估对象 无关。
第二章第3节 成本法
• 一、成本法的基本涵义 • 首先估测评估对象的重置成本，然后估
测评估对象已存在的各种贬值因素，并 将其从重置成本中扣除，从而得出评估 对象价值的评估方法的总称。 • 资产的评估价值=重置成本-实体性贬值 -功能性贬值-经济性贬值 • 成本法以评估对象的重置成本为基础。
第二章第3节 成本法
为：30万元-15万元=15万元。
第二章第3节 成本法
• 功能性贬值额=∑（评估对象年净超额运营成 本*折现率）
• （三）资产的功能性贬值的估算方法 • 功能性贬值是由于技术落后导致的，主要根
据资产的效用、耗费水平等功能方面的差异 造成的成本增加或效益降低的幅度，同时考 虑技术进步、替代品、行业资产更新速度等 因素来确定。功能性贬值有两个方面：即超 额运营成本和超额投资成本。 • 1、超额运营成本带来的功能性贬值
第二章第3节 成本法
• 2、使用年限法 • 根据评估对象的实际已使用年限与其总
使用年限的比值来判断其实体贬值率， 进而估测资产的实体性贬值。 • 资产的实体性贬值=（重置成本-预计残 值）*（实际使用年限/总使用年限）
第二章第3节 成本法
• 3、修复费用法
• 如果资产可以通过修复恢复到全新状态， 可以认为资产的实体性损耗等于修复费 用，包括主要零部件的更换或修复、改 造、停工损失等费用支出Байду номын сангаас比如装修费 用。