房地产企业精细化管理

房地产企业精细化管理

德鲁克说过：“管理好的企业，总是单调无味，没有任何激动人心的事件。那是因为凡是可能发生的危机早已被预见，并已将它们转化为例行作业了。”对企业来说，没有激动人心的事发生，说明企业的运行时时都处于正常控制之中，而这只有通过每天、每个瞬间严格地对细节加以控制才有可能实现。特别近两年，随着国家陆续出台一系列宏观调控政策，房地产行业所处的宏观环境发生了巨大的变化，面临的竞争也越来越激烈, 产业环境的巨大变化使房地产行业正处于一个剧烈变革的时代，这种变革不是周期性的变化，而是一种结构性的变革。在这样的情况下，使得企业不得不思考未来的战略选择,每个房地产企业都必须思考自己未来的路怎么走？如何有效变革迎接挑战？

1.精细化管理的内涵

精细化管理是一种理念，一种文化。具体包括：（1）精益求精，追求最好。精细化管理追求高质量的产品，要把产品做成精品，把服务和管理工作做到极致。（2）准确及时。精细化管理追求信息决策准确无误。领导层决策准确，计划准确，指令传递准确。（3）执行细化，注重细节。精细化管理强调数据化，把工作做细，把管理做细。（4）管理严格，严控偏差。精细化管理执行标准严格，一丝不苟。（5）创新改进，不断完善。精细化管理不是一蹴而就的，而是一个不断自我完善、自我创新的过程。6.以人为本。精细化管理强调以人为核心，通过最大程度的发挥人的潜力来创造最大的企业效益。

2.精细化管理的重要性

精细化管理是房地产企业面临的重要的战略选择：（1）外部环境的变化迫使开发企业实施精细化管理。中央政府提出“ 90 平方米以下住宅占70%以上”的政策, 以及建筑节能节地强制性规范等已经出台, 这就使开发商们认真思考如何有效地利用好每一寸土地。现在消费者在购买商品房时变得越来越理性, 市场的主导权已从开发商手中转移到消费者手中。（2）内部环境的压力要求开发企业实施精细化管理。多年来低价拿地和宽松的贷款政策降低了行业门槛, 产品供不应求使得开发商不重视房产品制造与客户服务的精细化, 而把土地与资本运营当作发展的重中之重。

3.如何实施好精细化管理

3.1前期定位的精细化

根据房地产行业本身的属性，房地产的利润和效率有70％是取决于该项目的投资决策，准确的投资决策要依赖于对市场和所处环境进行精细调研，收集充足且有价值的相关信息资料进行分析研究，确定开发的风险与价值。要做好项目可行性研究，可行性研究做得越细，决策的正确性就越高，开发的成功率也就越高。

3.2工程设计的精细化

随着消费者越来越成熟，对居住的要求越来越高，房地产企业开发不仅要满足人们生存和安全的需要，同时也要满足人们更高精神层面的需要。因此，在工程设计阶段就要做到精细化。要以“以人为本”、“以人为先”的理念来指导设计，以消费者的需求为产品设计导向，以“安全、人性、美感”为设计准则。

3.3选材与施工管理的精细化

如果没有施工工艺和建筑用材的保障，再好的设计，也很难保障产品的品质。住宅是家庭财富的积淀，是百年大计，有责任心的开发商应有换位思考的意识，即站在业主的角度，以建“好房”为目标，严格把好选材关、施工管理关。设计的精细通过施工的精细来具体体现。工程施工是开发的又一个重要环节，它集中了大量的人力、物力和资金，是最终实现产品的环节。施工精细化管理要注意以下几点：

3.3.1人员管理的精细化

（1）民主管理，以理服人。有事要多同项目部人员商量，征求各方面人员的意见，征求施工方人员的意见，集思广益，不搞一个人说了算。

（2）要加强职责与岗位的一一对应。做到事事有人管、处处有人管、事事有检查、时时有计划、事事有总结。

（3）加强员工的执行力。执行力是一种良好的工作态度，是全体工作人员应具备的认真的工作状态，是贯穿工作全过程的对待本职工作的理念和奉献精神。

（4）要培养员工树立大局为重的集体观念。项目部的成绩、荣誉取决于项目部的每个成员，要树立团队意识，团结一起做好工作。

3.3.2工作安排的精细化

（1）安排工作的计划性。各管理人员根据岗位职责和本年度工作任务，制定年度工作计划，并将年度计划分解到月、月分解到周，周分解到每天。

（2）安排工作的超前性。在周、月、年度计划的基础上，管理人员便于掌控全局，超前的工作计划将为日后具体工作精细安排赢得主动。

（3）安排工作的周密性。各种甲供材料准备是否齐全、技术措施是否传达、影响现场工作的外部因素是否解决等，都是能否顺利开展工作、保障施工的必要需求。

（4）安排工作要量化。凡有量可计的工作，要有明确的数量计划，在做数量计划时，要估算每一个量化细部的工作强度、工作时间，确保每一个工作过程的布局合理。

3.3.3施工技术精细化

（1）作为一名合格的施工现场管理人员，在项目前期从初步设计到施工图设计阶段要主动参与图纸的审查。

（2）正式开工后，对工程中出现的因设计原因造成的需要变更的部位，要及时以联系单的方式跟设计院沟通，使变更有利于项目部。

（3）在施工方案编制审查过程中，一定要从实际出发，做到质量、安全、进度、成本的有机统一，使工程项目效益得以最大化；在方案实施过程中，管理人员应多到现场，对施工进行技术指导和监督。

（4）管理人员应在施工过程中现场监督、巡视检查施工工序，严格按照施工操作规程施工，及时发现质量事故苗头和潜在质量隐患，把问题消灭在萌芽中，避免返工。

（5）在完成一道工序后，及时按照验收规范进行检查验收，并做好书面记录。验收未通过的，不得进入下道工序，直至达到验收标准才可进入下道工序。

3.3.4材料管理精细化

（1）熟悉施工工艺，编制甲供材料计划，按计划组织甲供材料进场。

（2）对施工单位采购的进场材料及甲供材料进行质量检查，做好使用跟踪工作，掌握材料的使用情况。

（3）督促施工单位对进场材料分门别类堆放，根据材料性质采取有效防腐、防潮、防变型（质）措施。

3.4营销实施的精细化

营销精细化它不仅仅是指营销方式的精耕细作，包括对顾客满意度的精确把握，对新消费趋势的确切洞察，对市场的深度细分，会制定非常严格且完善的日常营销管理制度，加强对营销员的业务知识和服务水平培训，在售楼中心陈列方面做到极致等；是否有精细的营销战略，将直接影响开发楼盘的销售。在影响环节实施精细化管理要把顾客满意、营造名牌摆在第一位。导入“顾客满意”战略，围绕“顾客满意”这一目标而开展一系列对于产品、服务的策划活动。做精做细市场调研、楼盘定位、价格定位、产品组合和广告宣传。

4.实施精细化管理注意事项