威海世昌九九广告推广及活动营销案
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2019 世昌九九广告推广及活动营销案
2019.3.27
做决策之前，先看看销售的困境
? 售楼处来电、来访量少，成交比约4:1，但极度缺乏意 向客户登门
是? 什沿总街价么商，让铺客上户销下抗售两性层较陷，大入但，利他困用们境率普不遍？高认，可单60个-7200㎡0多的万小的铺
? 六层以下公寓、办公已去化一半，但过程缓慢，没能 够引爆投资市场的关注
大效应 ? 我们很多的策划方案被否，让我们自己的路越走越窄，甚
至陷入销售的“怪圈”中 ? 我们的营销策划团队在萎缩，实际倾向于销售代理， 但销
售的“尾巴”越来越长
做决策之前，方向感很重要！
? 如果想摆脱目前的困境，我们势必要做一些尝 试和改变。
? 通往成功的因素很多，但最重要的是决策者的 智慧和胆识
什么样的人，会买世昌九九？
? 依据销售统计，大部分成交客户均属于社会成功人士 ? 大多是私营企业主，从事外贸、银行等行业，具备一定的
资产实力。 ? 他们的购买动机：或者是自用、或者是投资 ? 更有客户连房子都没仔细看，连买三四套，典型的冲动型
购买。 ? 综合反映出，世昌九九的客户不差钱的身价。
客户深度分析
我们为客户带来什么？
我们的产品能够为客户带来的是什么？带来的应该是 一种全新的生活模式。
一种生活享受，一种工作自由， 一种投资安心，一种快乐心情
我们在卖什么？
我们要用心打造一所， 集精品酒店物业、临街 旺铺、公寓、办公于一体的，市区稀缺的、资 本增长型综合体。
百度文库
——居住新体验
? 居住在这里，除了享受尊贵的酒店物业服务，让生活 更有品位感，
阶段性推广3
自由商务，独立主张 ——私享空间，工作的态度就是快乐
文案：
? 从今天起，我要占据城市中心的时尚生活， ? 我要拒绝所有的平庸，拒绝空洞的讨论， ? 彻底告别嘈杂、忙碌。拘束的工作节奏， ? 我要来一次重新选择。 ? 最好能轻松投入工作，还能享受自由， ? 我要重新培养不可更改的生活态度。 ? 私享空间，自由主张，自由商务 ? 工作就是PLAY，PLAY就是快乐！
? 我们需要新鲜的思想，明确的思路，以及果敢 的判断力和彻底的执行力。
第一部分：销售现状及客群分析
销售现状
目前，世昌九九沿街商铺销售没有成交， 3、4层办公共 10套，已售出 5套； 5、6层自住兼投资型小公寓，共计 36户，每层
各剩一半房源 7层以上精品酒店销售尚未成交。
总结
目前自住型公寓、办公较为热销，酒店及商铺产品相对 滞销。 如果酒店及商铺定价暂不调整，建议3、4月份集中火力 宣传公寓、办公产品。 让目标客群了解我们的项目，主打商业投资牌，将奥特 莱斯作为重要配套。
——15万，过令人羡慕的小资生活！ TEL：0631-5885588/99
世昌大道附99号（三联家电西50米）
策略2—多频次、精准出击吸引客群
阶段性推广2
都市小公寓，新版时尚家 ——小得新，小得精，小得很过瘾
文案：
? 人生不仅仅只有奋斗，有了钱，咱就要好好享受生活！ ? 既然35岁的时候能拥有自己的N个居所，为什么要等到50岁以后
再享受呢？ ? 心随境迁，我现在更崇尚品位，更热衷于生意谈判，玩转资产，
忙里偷闲， ? 50㎡Mini居室，装得下整座世界的精彩， ? 现代时尚格局，全功能配置，奢华不奢侈， ? 独处主义的空间，思想减压的心境，家庭式的温馨， ? 生活犹如度假般自由自在。 ? 小得新，小得精，小得很过瘾！
阶段性推广1
一条世昌大道，很多人的都市理想
——世界名品购物、娱乐、休闲， “一站式”shopping 就在家门
口
文案：
? 世界上有很多条路可以走，但我更钟情于世昌大道。 ? 高速/繁荣/活力/潜力，天虹商场、振华、银座、高新城市广场，
繁华魅力四射，汇集政务、商务、娱乐、购物、居住完美形态， 想想这些威海就年轻了好多。 ? 名士奥特莱斯、大润发、肯德基的进驻，世界名品“一站式”购 齐，餐饮娱乐休闲运动尽情体验High激情，想想这些心情又开 始飞扬。 ? 这条路上，集合了一座城市的主流资源，还有彰显城市精神的主 流生活特区， ? 很多人的都市理想由此而延续
? 第一，我们目标客群投资意识非常强； ? 第二，大多拥有丰富的商业经验，并且对房地产投资
非常认同； ? 第三，他们的钱不是拿来冒险，而是开始理财分析，
注重以稳取胜； ? 第四，开始注重提高生活的品位，享受物质和精神愉
悦，享受生活，乐在精彩。
精准的概念营销
我们的广告营销，要紧紧抓住客群的心理，结合产品 自身优势，重点向准客群灌输三大理念：
投资型+享乐型+自由型
第二部分：项目定位 令人羡慕的小资生活
产品定位
投资型 + 享乐型 + 自由型
世昌大道·享乐小户·自由商务
产品卖点
【投资型】 奥特莱斯时尚购物Mall，120套精品酒店，稀缺旺铺新品
【享乐型】 小户公寓，41-58㎡,小的新，小的精致，小的很过瘾
【自由型】 自由商务，40-60㎡，私享空间，独立主张
第二部分： 广告推广策略
策略1—花少钱，快速、长期让更多人记住
? 媒体：公交车体 ? 形式：选择青岛北路、世昌大道等主干路的公交车体，数量1-2
辆即可 ? 内容：重点突出小公寓产品，画面时尚简约，展现档次感，电话
凸显。 ? 费用：每辆车5000元（大约） ? 主题： LOGO+都市小公寓，新版时尚家
? 还将拥有家门口-奥特莱斯商城最潮流的休闲、餐饮、 购物配套，体验国际化“一站式”欢乐shopping， 还将就近享受酒店交际平台、商业街繁华以及行政商 务办公氛围。
? 如果同时购买多套，不出家门就办公，节省时间成本， 创造更多财富，自由享受个性生活。而且小户型产品， 投资少，风险小，坐等租金收益，更是一个充满诱惑 的完美投资计划。
? 7-13层酒店产品，价格9000多，又无返租优惠，来 访客户对其不感冒
? 截止到5月31日，我们要完成3500万的任务，时间紧 迫，行动就要趁早。
销售不理想的症结：
? 我们的项目，没有让投资者记住 ? 我们的销售很被动，案场很冷清，坐等客户上门 ? 我们没有主动出击，向准客群推销我们的产品 ? 我们习惯以来电量来判断广告的价值，进而否定广告的强
2019.3.27
做决策之前，先看看销售的困境
? 售楼处来电、来访量少，成交比约4:1，但极度缺乏意 向客户登门
是? 什沿总街价么商，让铺客上户销下抗售两性层较陷，大入但，利他困用们境率普不遍？高认，可单60个-7200㎡0多的万小的铺
? 六层以下公寓、办公已去化一半，但过程缓慢，没能 够引爆投资市场的关注
大效应 ? 我们很多的策划方案被否，让我们自己的路越走越窄，甚
至陷入销售的“怪圈”中 ? 我们的营销策划团队在萎缩，实际倾向于销售代理， 但销
售的“尾巴”越来越长
做决策之前，方向感很重要！
? 如果想摆脱目前的困境，我们势必要做一些尝 试和改变。
? 通往成功的因素很多，但最重要的是决策者的 智慧和胆识
什么样的人，会买世昌九九？
? 依据销售统计，大部分成交客户均属于社会成功人士 ? 大多是私营企业主，从事外贸、银行等行业，具备一定的
资产实力。 ? 他们的购买动机：或者是自用、或者是投资 ? 更有客户连房子都没仔细看，连买三四套，典型的冲动型
购买。 ? 综合反映出，世昌九九的客户不差钱的身价。
客户深度分析
我们为客户带来什么？
我们的产品能够为客户带来的是什么？带来的应该是 一种全新的生活模式。
一种生活享受，一种工作自由， 一种投资安心，一种快乐心情
我们在卖什么？
我们要用心打造一所， 集精品酒店物业、临街 旺铺、公寓、办公于一体的，市区稀缺的、资 本增长型综合体。
百度文库
——居住新体验
? 居住在这里，除了享受尊贵的酒店物业服务，让生活 更有品位感，
阶段性推广3
自由商务，独立主张 ——私享空间，工作的态度就是快乐
文案：
? 从今天起，我要占据城市中心的时尚生活， ? 我要拒绝所有的平庸，拒绝空洞的讨论， ? 彻底告别嘈杂、忙碌。拘束的工作节奏， ? 我要来一次重新选择。 ? 最好能轻松投入工作，还能享受自由， ? 我要重新培养不可更改的生活态度。 ? 私享空间，自由主张，自由商务 ? 工作就是PLAY，PLAY就是快乐！
? 我们需要新鲜的思想，明确的思路，以及果敢 的判断力和彻底的执行力。
第一部分：销售现状及客群分析
销售现状
目前，世昌九九沿街商铺销售没有成交， 3、4层办公共 10套，已售出 5套； 5、6层自住兼投资型小公寓，共计 36户，每层
各剩一半房源 7层以上精品酒店销售尚未成交。
总结
目前自住型公寓、办公较为热销，酒店及商铺产品相对 滞销。 如果酒店及商铺定价暂不调整，建议3、4月份集中火力 宣传公寓、办公产品。 让目标客群了解我们的项目，主打商业投资牌，将奥特 莱斯作为重要配套。
——15万，过令人羡慕的小资生活！ TEL：0631-5885588/99
世昌大道附99号（三联家电西50米）
策略2—多频次、精准出击吸引客群
阶段性推广2
都市小公寓，新版时尚家 ——小得新，小得精，小得很过瘾
文案：
? 人生不仅仅只有奋斗，有了钱，咱就要好好享受生活！ ? 既然35岁的时候能拥有自己的N个居所，为什么要等到50岁以后
再享受呢？ ? 心随境迁，我现在更崇尚品位，更热衷于生意谈判，玩转资产，
忙里偷闲， ? 50㎡Mini居室，装得下整座世界的精彩， ? 现代时尚格局，全功能配置，奢华不奢侈， ? 独处主义的空间，思想减压的心境，家庭式的温馨， ? 生活犹如度假般自由自在。 ? 小得新，小得精，小得很过瘾！
阶段性推广1
一条世昌大道，很多人的都市理想
——世界名品购物、娱乐、休闲， “一站式”shopping 就在家门
口
文案：
? 世界上有很多条路可以走，但我更钟情于世昌大道。 ? 高速/繁荣/活力/潜力，天虹商场、振华、银座、高新城市广场，
繁华魅力四射，汇集政务、商务、娱乐、购物、居住完美形态， 想想这些威海就年轻了好多。 ? 名士奥特莱斯、大润发、肯德基的进驻，世界名品“一站式”购 齐，餐饮娱乐休闲运动尽情体验High激情，想想这些心情又开 始飞扬。 ? 这条路上，集合了一座城市的主流资源，还有彰显城市精神的主 流生活特区， ? 很多人的都市理想由此而延续
? 第一，我们目标客群投资意识非常强； ? 第二，大多拥有丰富的商业经验，并且对房地产投资
非常认同； ? 第三，他们的钱不是拿来冒险，而是开始理财分析，
注重以稳取胜； ? 第四，开始注重提高生活的品位，享受物质和精神愉
悦，享受生活，乐在精彩。
精准的概念营销
我们的广告营销，要紧紧抓住客群的心理，结合产品 自身优势，重点向准客群灌输三大理念：
投资型+享乐型+自由型
第二部分：项目定位 令人羡慕的小资生活
产品定位
投资型 + 享乐型 + 自由型
世昌大道·享乐小户·自由商务
产品卖点
【投资型】 奥特莱斯时尚购物Mall，120套精品酒店，稀缺旺铺新品
【享乐型】 小户公寓，41-58㎡,小的新，小的精致，小的很过瘾
【自由型】 自由商务，40-60㎡，私享空间，独立主张
第二部分： 广告推广策略
策略1—花少钱，快速、长期让更多人记住
? 媒体：公交车体 ? 形式：选择青岛北路、世昌大道等主干路的公交车体，数量1-2
辆即可 ? 内容：重点突出小公寓产品，画面时尚简约，展现档次感，电话
凸显。 ? 费用：每辆车5000元（大约） ? 主题： LOGO+都市小公寓，新版时尚家
? 还将拥有家门口-奥特莱斯商城最潮流的休闲、餐饮、 购物配套，体验国际化“一站式”欢乐shopping， 还将就近享受酒店交际平台、商业街繁华以及行政商 务办公氛围。
? 如果同时购买多套，不出家门就办公，节省时间成本， 创造更多财富，自由享受个性生活。而且小户型产品， 投资少，风险小，坐等租金收益，更是一个充满诱惑 的完美投资计划。
? 7-13层酒店产品，价格9000多，又无返租优惠，来 访客户对其不感冒
? 截止到5月31日，我们要完成3500万的任务，时间紧 迫，行动就要趁早。
销售不理想的症结：
? 我们的项目，没有让投资者记住 ? 我们的销售很被动，案场很冷清，坐等客户上门 ? 我们没有主动出击，向准客群推销我们的产品 ? 我们习惯以来电量来判断广告的价值，进而否定广告的强