基于财务报告的万科集团发展分析

基于财务报告的万科集团发展分析
黄佳怡;李雅煌;李静绵;钟雨桐;张伊琪
【摘要】2017年10月18日,十九大报告中提到\"坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居.\"新时代下,住房回归居住属性,房地产回归实业属性,已经成为不可逆转的趋势.经过三十余年的发展,万科已成为我国领先的城乡建设与生活服务商,其业务包括我国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市.本文对万科集团的财务指标进行综合分析,从而发现万科目前存在一系列问题,并且提出针对性建议.
【期刊名称】《价值工程》
【年(卷),期】2019(038)009
【总页数】3页(P66-68)
【关键词】万科集团;财务分析;因子分析;对策
【作者】黄佳怡;李雅煌;李静绵;钟雨桐;张伊琪
【作者单位】华南师范大学,佛山528000;华南师范大学,佛山528000;华南师范大学,佛山528000;华南师范大学,佛山528000;华南师范大学,佛山528000
【正文语种】中文
【中图分类】F275
0 引言
国土资源部部长姜大明1月15日在全国国土资源工作会议上说的这句话“改变政
府作为居住用地唯一供应者的情况”，一石激起千层浪。

接下来房地产的发展趋势将会如何，是值得我们讨论研究的。

1 万科简介
万科企业股份有限公司成立于1984年，是一家始终坚持为普通人提供好产品、好服务的房地产企业。

万科在2016年首次跻身《财富》“世界500强”，排名第356位，2017年再度上榜，排名为第307位。

2018年，租赁住宅业务被万科确立为核心业务，为实现可持续发展奠定了良好基础。

2 利用传统指标对万科进行绩效评价
2.1 偿债能力分析
在房地产行业中，负债一直是企业资金来源的重要组成部分，其及时偿还性是反映企业财务状况好坏的重要标志。

房地产企业的存货在流动资产占比较大，因此速动比率更能反映房地产企业的资产流动性水平。

[1]万科的速动比率在2015-2017年有小幅度提升，而在2017-2018年有所下降，说明公司短期偿债能力提高后又下降了。

万科近三年资产负债率涨幅为7.23%，表明公司加大了负债筹资规模，导致企业长期偿债能力较之前年度有所下降。

总体而言，万科的偿债能力有所下降。

图1 2015-2018年万科偿债能力指标趋势图
2.2 营运能力分析
图2 2015-2018年万科营运能力指标趋势图
对于房地产行业而言，存货周转率是非常特殊关键的指标，存货周转速度越快，存货转化为现金或应收账款的速度就越快，企业的获利能力就越强。

[2]但是万科近三年的存货周转率降幅高达56.3%，获利能力不断下降。

同时，万科流动资产周转率的降幅为59.15%，亦知万科流动资产的周转速度逐年变慢，应当引起管理者的注意。

在2015-2017年间，总资产周转率有所上升，销售能力增强，利润绝对额增加。

但是2017年以后，总资产周转率大幅度下降，表明2018年万科销售能
力下降，利润绝对额大幅度降低。

2.3 盈利能力分析
图3 2015-2018年万科盈利能力指标趋势图
公司经营状况的好坏很大一部分反映在盈利水平上。

由图可知，截至2018年9月，万科营业利润率同比上年增长1.8%，营业净利润率同比下降2%，综合毛利率回
升的情况知，造成公司利润增速低于收入增速的主要原因是财务费用与资产减值准备的提高。

但是营业毛利率有所上升，可能的原因是万科继续推进“城乡建设与生活服务商”战略，保持了良好的财务状况和行业领先的信用评级。

2.4 发展能力分析
图4 2015-2018年万科发展能力指标趋势图
企业成长能力分析是为了说明企业未来的生产经营实力。

由图可知，万科发展能力指标数据整体呈上升趋势，其中营业收入增长率增幅为4882%，营业利润增长率
增幅为75.41%，均显著增加。

可能的原因是万科拿地逆周期适度扩张，且未来利润空间良好。

但净利润增长率有下降的趋势，从2017年12月到2018年9月的
降幅为22%。

可能的原因是万科将目光瞄准租赁市场，投资了长租公寓，而通过
贷款建好房子再租出去回报率只有1%，且租赁市场回款慢，因此导致万科净利润率下降。

2.5 财务状况综合评分
以上单个的财务分析虽然具体，但不能从总体上反映万科的财务状况，因此本文采用因子分析法对万科近四个季度的财务状况进行评分，以全面的评价公司的财务状况。

通常情况下构建评分体系需要大量的样本数据，因此本文选取了万科、招商蛇口、保利地产、华夏幸福、绿地控股、新城控股、华侨城A、金地集团、陆家嘴和荣盛发展共10家房地产企业从2017年第四季度到2018年第三季度每季的营业
利润率（X1）、销售净利率（X2）、营业毛利率（X3）、净资产收益率（X4）、
总资产收益率（X5）、总资产周转率（X6）、应收账款周转率（X7）、流动比率（X8）、速动比率（X9）、净资产增长率（X10）、净利润现金含量（X11）、营业收入增长率（X12）共12个财务指标作为研究对象。

2.5.1 可行性分析
由于数据存在不同量纲，使用SPSS对各指标数据进行标准化处理，而后对标准化后的数据进行KMO检验，以判断各指标的偏相关性，结果如表1。

表1 KMO与Bartlett球形检验数值KMO值取样适切量数。

0.517 299.243 66 0.000 Bartlett球形度检验近似方卡自由度显著性
F值等于299.243，F值显著，Sig 为 0，该值小于0.005，这说明使用的数据符合正态总体分布，且KMO值等于0.517，该值大于0.5，可以接受。

因此可进行因子分析。

2.5.2 方差解释
表2 总方差解释表初始特征值提取载荷平方和旋转载荷平方和成分总计方差百分比累积% 总计方差百分比累积% 总计方差百分比累积%22.729 38.710 54.434 70.112 84.555 1 2 3 4 5 2.996 2.434 2.201 1.478 1.037 24.970 20.282 18.344 12.315 8.644 24.970 45.251 63.596 75.910 84.555 2.996 2.434 2.201 1.478 1.037 24.970 20.282 18.344 12.315 8.644 24.970 45.251 63.596
75.910 84.555 2.727 1.918 1,887 1,881 1.733 22.729 15.981 15.724 15.679 14.442
选取主成分的条件之一是初始特征值大于或者接近1，由表 2 可知，成分 1、2、3、4、5 的初始特征值均大于 1，前5个公共因子解释的累计方差达到了
84.555%，所以这五个成分即为本次分析的公因子。

2.5.3 因子载荷矩阵的确定
在提取了5个公共因子之后，将初始因子载荷矩阵旋转以突出各因子对公共因子
的载荷效果，如表3所示。

表3 旋转后成分矩阵表旋转后的成分矩阵a 1 2 3 4 5 X1 X2 X3 X4 X5 X6 X7 X8 X9 X10 X11 X12 0.950 0.946 0.737-0.149 0.241-0.009-0.032-0.042 0.073-
0.232-0.121-0.480-0.073-0.038 0.050 0.920 0.710-0.026 0.441-0.089-0.121 0.329 0.365-0.312 0.015 0.070-0.109 0.040 0.417 0.867 0.809-0.012 0.503-0.156-0.061 0.074-0.092-0.056 0.307-0.134-0.027 0.245-0.055 0.961 0.794 0.024-0.138-0.347-0.136-0.164 0.426 0.041-0.246-0.172 0.163 0.044 0.061 0.753-0.728 0.537
根据成分旋转矩阵，F1在X1、X2、X3具有较大的公共因子，命名为盈利能力因子。

F2在X4、X5具有较大的公共因子，命名为综合能力因子。

F3在X6、X7具有较大的公共因子，命名为营运能力因子。

F4在X8、X9有较大的公共因子，命
名为偿债能力因子。

F5在X10、X11、X12具有比较大的公共载荷因子，命名为
成长能力因子。

因此，这5个公共因子可以反映原来12个指标所包含的财务信息。

2.5.4 确定因子载荷
我们以旋转因子载荷矩阵为基础，运用SPSS24.0求出各成分得分系数矩阵，进而求解，结果如表4。

表4 成分得分系数矩阵表成分得分系数矩阵1 2 3 4 5-0.069 0.305-0.009 0.006 0.297 0.446 0.017-0.042-0.434 0.168-0.073 0.066 X5 X3 X2 X1 X12 X10 X9
X8 X11 X7 X6 X4 0.780 0.303 0.354 0.360-0.115-0.021-0.018-0.076-0.102 0.010-0.033-0.040 0.330 0.113-0.045-0.059-0.220 0.262-0.061 0.073 0.175 0.112-0.154 0.522 0.124-0.112-0.055 0.035 0.201-0.122 0.192-0.173-0.122 0.451 0.498-0.118-0.007 0.140-0.105-0.123-0.268 0.054 0.366 0.580 0.028-0.141-0.008 0.034
由表4中的各因子得分得出公共因子的具体的得分，若 F1、F2、F3、F4、F5为
分别的得分值，我们以 5 个公共因子的方差贡献度作为权重，计算出综合评分：
2.5.5 确定财务状况得分
运用以下公式根据企业公布的季报数据可以计算出企业的财务综合评分，排名前五的企业评分结果如表5。

表5 房地产板块得分前五名公司的财务综合评分4.776103 2.762453 1.107458 9.144645金地集团新城控股万科招商蛇口华侨城2018/9/30 2018/6/30
2018/3/30 2017/12/31 40.5619 18.1087 10.38795 58.18817 26.00608
17.07284 6.104844 79.05093 10.37181 6.237478 1.457553 12.99687
7.179835 5.256655 2.865091 31.3345
2.5.6 得分分析
根据表5中的综合财务得分，可以发现得分最高的是金地集团，新城控股次之，
万科排第三名。

目前万科的整体财务状况在行业中表现一般，但万科不仅研发出中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利——情景花园洋房，还打造出了
“泊寓”系列长租公寓产品，这都将会使万科的综合财务评分上升。

3 万科集团发展存在的问题
3.1 资产负债率呈上升趋势
近三年，万科的资产负债率逐年上升，在较高的资产负债率和财务风险下，很有可能会造成企业缺乏现金流、资金链断裂、偿债时间延迟乃至企业破产的后果，企业筹资压力将会加大。

因此，为了提高企业资金运行的安全性，企业要结合自身实际情况，把资产负债率控制在合理的范围。

3.2 营运能力下降
2015-2018年间，万科集团的存货在资产中所占比重逐年增加，导致存货周转率、流动资产周转率逐年下降，总资产周转率也有所起落，表明公司销售能力、营运能
力的下降及利润的减少，这将会导致公司的获利能力下降。

因此，为了提高营运能力，万科集团一方面要加强对资产使用的管理，提高资产的利用率，另一方面要重视对产品的销售管理。

3.3 营业利润增长率波动较大
房地产市场受国家宏观调控政策、消费者的态度等影响较大，仍面临着较为严峻的政策环境。

在2015-2018年间，万科集团的营业利润增长率有一定的起落，表明政策变化对万科的发展能力产生了相当的影响，这就要求万科集团具有较强的应对能力和良好的整体发展能力，方能在不容乐观的房地产行业发展环境中稳步发展。

4 万科集团发展中应采取的对策
4.1 制定资产管理措施，注重多元化发展
总资产周转率与存货周转率呈下降趋势说明万科的资产管理出现问题，资产利用效率降低，销售能力下降。

因此，万科不仅应在保证质量的前提下，严格控制成本，提高资产利用效率，增加营业总额；还应注重创新营销策略，刺激消费者的需求，降低存货所占的比重，提高经营质量。

[3]同时，万科还应在核心业务稳步发展的同时，有序发展租赁住房、物流、商业、冰雪运动、养老等拓展业务，增强公司实力，从而提高利润水平。

4.2 加强内源融资，优化公司的资本结构
万科的资产负债率逐年上升是因为其融资渠道相对单一。

而自2016年房地产调控以来，证监会等监管机构对融资的管理持续加强，在短期内房地产行业融资成本的下降空间不大。

因此，万科应坚持将内源融资作为公司首选的融资方式，将融资成本控制在较低的范围内，增强公司使用资金的自主性[4]。

同时，万科还应考虑将融资方式从以债务融资为主向以股权融资为重的转化，虽然股权融资的成本较高，但由于不用承担利息费用，能降低财务风险，也有利于公司对融资规模的调整，优化资本结构。

4.3 关注政策导向，精准把握市场需求
万科作为一家非国有企业，土地资源的获取、主营业务的发展易受国家政策影响。

[3]因此，万科应坚持发展参与国企混改的业务，开辟新的土地资源获取途径；且
可积极加强与政府的合作，促进双赢局面的形成。

此外，由于市场需求是市场活动的开始，万科要稳固营业利润率的持续增长，应加大对市场的调查力度，深入剖析各个城市的需求，针对每个城市的具体需求制定不同的发展策略，从而不断吸引新的消费者，提高销售量。

参考文献：
【相关文献】
[1]王玉倩，韩明雪.万科企业股份有限公司偿债能力研究[J].河北企业，2018（9）：109-110.
[2]林永强.房地产行业财务报表分析方法浅析[J].纳税，2018，12（30）：66-67.
[3]杨卉，许绍双.基于财务报告的万科集团发展状况分析[J].广西民族师范学院学报，2018，35（06）：43-46.
[4]张新毅.企业可持续增长角度下的融资策略研究——以万科集团为例[J].时代金融，2018（32）：360-361.。