北京侨福芳草地商业项目调研报告PPT精选文档
侨福芳草地PDF
【本周推荐】
⏹侨福·芳草地
Parkview Green芳草地位于北京市朝阳区东大桥路西侧, 紧邻北京CBD核心地带，是侨福集团在中国大陆地区的第一个大型项目，是一座集顶级写字楼、时尚购物中心, 艺术中心和精品酒店于一身的创新建筑。
绿色科技
●顶部采用的ETFE膜材料，结合通透的玻璃幕墙及钢架结构，组成
独特的节能环保罩，形成独立的微气候环境。
不仅做到了冬暖夏凉，从而也节省了空调系统的使用。
●模块化办公格局的灵活性和兼容性也为租户节省了装修成本。
●项目的节水设备也非常丰富，不仅包括电子水龙头，卫生间节水洁
具以及低流量淋浴设施等，雨水过滤后也可循环利用被用作绿化灌溉，从而提高水使用率。
●商场的底层是50000平米的零售商场，商场由自然采光的中庭环绕，
最低处是中央广场，为消费者提供了停留休息和公共互动的空间。
带动商业聚合效应。
灯光系统：使商业延长了夜间营业功能，同时大量吸引消费人
群进入，积聚人气。
内部人流动线：大跨度的步行天桥（223m），对角穿越建筑，
这种特殊的设计使商场独具特色。
扩展了空间体验，让人们便
捷地行走于四座单体建筑之间。
浓郁的艺术氛围，有效提升项目品质，用艺术装点各种空间。
在芳草地，商业与文化的完美生活体验，得到了很好的诠释。
其他亮点
别出心裁的垃圾筒设计带有艺术气息的指示牌为母
婴和残疾人提供的人性化设计带有智能清洗系统的坐便器。
侨福芳草地-设计构思-模数-功能-技术PPT课件
设计团队的另一個主要考量便是火灾救灾、逃生与疏散。工程团队打造了特殊通道可让消防 车直接進入建物。地下九米的沉降空间为避难区域，火災時可容纳住戶並等待消防隊救援。
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这座建筑引入注目，不仅是因为其独特造型与众不同，而是其整个的环保理念。 坚持做到这些会使城市和市民受益匪浅，人们将会享受到更多的阳光及更人性化的城 市环境。
除了微气候之外，大楼还采用了一套特 殊的系统，释放滞留的热量。 设计团队在建筑外膜的顶部安装了通风 天窗，可起到烟囱的作用，让最热的空 气从上方溢出，同时形成一股上升气流。 随着热空气的溢出，温度较低的空气也 会由建筑底部上升，形成空气流动和自 然通风。 埋在地底三公尺的导风管則把空氣從地 面引入，利用温室的原理達到冬暖夏涼 的效果，全年室溫維持在攝氏15到17度。
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顶部采用的ETFE膜材料，结合通透的玻璃 三层玻璃的三重皮肤有效的控制温度和湿度,并 幕墙及钢架结构，组成独特的节能环保罩， 阻止98%日光紫外线的。 形成独立的微气候环境。
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环保罩不仅做到冬暖夏凉，也节省空调系统的使用
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雨水收集系统, 从屋顶和平坦的地区,收集的雨水，用于水池、淋浴和绿化灌溉。
然而对于一个理想的顶级写字楼来说，这个平面将不能保证足够的建筑面积来达到项目概要中5 的 要求。
这就引出了两个进一步的方案。
第一个方案由三个要素体块组成，其中最高的一个体块被规划在东南角，有着逐渐削减的剖面，其高度在北 侧和西侧沿着冬至日太阳高度角降低。这个形状像半圆形新月的要素体块由中间的两个长方形轮廓的建筑体 块来补充所需要的面积。从体积上说，这个方案比第一个方案创造了多得多的可使用面积，但是从建筑角度 说，它失去了一座单体建筑的简洁和纯净。从空间上说，这座建筑失去了重点，失去了聚焦的核心。
20130806_侨福芳草地(NXPowerLite)
Parkview Green
设计时间：由2001年开始，约3年设计期 施工时间：2005年– 2010年底 2012年底，商城与写字楼开业 2013年3月，北京怡亨酒店迎来第一批客人
建筑设计理念： 由ABCD四栋内部相连的独立建筑组成，其中两栋18层，两栋9层。 以其创新科技和绿色环保理念引领业界。 “永远走在时代前列同时坚持绿色环保可持续发展永续经营”。
夏季能耗可以大幅节省大约16%， 春秋季节可以达到30%，冬季更是 高达80%。
模块化办公格局的灵活性和兼容性 也为租户节省了10-15%的装修成 本。
Parkview Green
Ⅲ
节水与回收利用
芳草地高效的水资源节约与回收利用也树立新标，不仅最大实现中水 循环, 更完整回收屋顶的雨水和降雪。 另外，占总建材成本42%的当地建材和81%可回收建筑废料的规划， 充分实践降低碳排放的环保理念。
侨福 芳草地 Parkview Green
芳草地位于北京市朝阳区西部，东起东大桥路，西至芳草地西街，北起朝 阳门外大街，南至日坛北路这一块区域。
Parkview Green
SOHO尚都 世贸天阶
京广中心 环球金融中心
嘉里中心
中央
国贸站
银泰
建外SOHO
规模： 购物中心：56,000平方米 国际级甲级写字楼：82，000平方米 怡亨酒店：100间客房及套的奢华酒店 总建筑面积：214,000 平方米 占地面积:：3万平方米
透光率可高达95%，而无眩光与阴影，以保证建筑内部自然光线；
它的保温隔热性能也比玻璃好，在抵御阳光老化方面的效果也优于玻璃；
防静电的特性使其自洁性好，可基本实现自我清洗；
其强度高、防火难燃，而且不受紫外光的影响，非常耐用，使用寿命在2535年，为100%可回收利的新型材料。
20130904_北京侨福芳草地分享_沙龙
本报告是严格保密的。
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【发展历程】：芳草地项目从取地到开业运营历时18年，家族 Nhomakorabea代人倾力创作
1994年
侨福集团
2000年
开始设计
2004年
开工建设
2010年
完全竣工
2012年9月
试运行
2012年11月
正式开业
2013年
工作日人流
拿下项目地 块
规划
量达1.5万人 次；周末1.2 万人次
团队介绍：
开发运营商： 北京侨福臵业有限公司 项目经理：尖端建筑开发有限公司 建筑设计顾问：综汇建筑设计有限公司 工程顾问：奥雅纳工程顾问 酒店室内设计顾问：利是百顺有限公司 灯光顾问：费希尔•马兰士•斯通公司 造价顾问：利比建筑工料测量师有限公司 本地设计机构：北京市设计建筑研究院
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L1、LG1 时尚品牌
L2 手表珠宝
本报告是严格保密的。
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【业态之楼层分布】：引进了众多时尚与实力兼具的品质商家及 品牌，其中50%是首次进入中国或北京
L2：以服饰配件和手表 珠宝为主，奢侈品巨头 历峰集团旗下的手表品 牌占据了一定比例
L1：以服饰配饰为主， 少量的餐饮、珠宝、美 容保养
LG1：以服饰配件为主 ，H&M旗下高端副牌 COS是购物中心销售额 最高的店铺 LG2：以餐饮为主，如 备受潮人追捧的度小月 等，吸引众多粉丝关注 ，该层还有卢米埃影城 以CityShop超市，可 以吸引目的性消费上走
【产品之卫生间】：公共卫生间展现体贴和尊重
母婴室、残疾人专用卫生间
卫生间指示牌
独立洗手台，智能坐便器 便池朝向不同，保护使用者隐私
北京芳草地案例分析
保利商业地产投资管理有限公司
建筑设计
芳草地最大的建筑设计亮点是在室内布置有一座225米的钢结构斜拉桥，对角 穿越建筑，具有极强的视觉冲击力，方便的将室外人流直接引导至二层，使人们可 以便捷地行走于四座建筑之间，同时为顾客提供了鸟瞰各个商户店面和公共广场最 佳观景点。
斜拉桥的外部入口
从底层仰视斜拉桥
Parkview green芳草地 新概念艺术环保社区
保利商业地产投资管理有限公司
项目概况
项目名称 发展商 项目地址 占地面积 总建筑面积 Parkview green 芳草地 侨福集团 北京市朝阳区东大桥路9号 3万平方米 20万平方米 其中：商场5万平方米 写字楼：8.2万平方米，共4栋 精品酒店：60间客房
保利商业地产投资管理有限公司
项目区位
侨福芳草地位于北京 市朝阳区的核心地段，二 环与三环之间，距离天安 门仅5公里，是北京市的核 心地段，区位优越。 侨福芳草地临近朝阳 区政府，周边国外使领馆 聚集，住宅密集，商业氛 围浓厚，临近朝外soho、 世贸天阶、北京友谊商店、 三里屯等著名商业项目。 侨福芳草地紧邻城市主 干道东大桥路，周边公交 路线15条，距离地铁东大 桥站400米。总体来说，交 通导入和疏散不够理想。
精品酒店
芳草地引入台北怡亨精品酒店，针对商务旅客，提供奢华的配置和顶级的私 人服务。酒店共设100间房，其中26间客房和套房，设有旋流浴，其中又有20 间奢华套房特设私人户外游泳池。
豪华露台客房
露台套房
怡亨泳池套房 128平方米的室内空间，附设令人叹为观止的200平方米户外露台及10米私人噴射 式水力按摩池。
所获奖项
中国第一个获得绿色建筑评估体系 LEED铂金级预先认证的综合性商业 项目
侨福芳草地调研
第一章、概述以前就听说过侨福芳草地，对它向往已久，但由于功课一直很忙，就一直没能去看一看，这次通过老师终于有机会来到这里看一看，参观完后更深刻的感觉到了绿色建筑对城市生活的影响。
那么什么是绿色建筑呢？绿色建筑是指在建筑的全寿命周期内，最大限度地节约资源(节能，节地，节水节材).保护环境和减少污染，为人们提供健康，适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。
我认为“绿色建筑”就是最少程度地占有和消耗地球资源，用量最小且效率最高地使用能源，最少产生废弃物并最少排放有害环境物质，成为与自然和谐共生、有利于生态系统与人居系统共同安全、健康且满足人类功能需求、心理需求、生理需求及舒适度需求的宜居的可持续建筑物。
侨福芳草地项目已获得“铂金级预先认证”—LEED认证体系的最高等级，这一认证有着极其严格的标准与要求包括建筑物的节能系统资源消耗、室内空气质量、创新的设计理念以及其它各类项目。
认证过程涉及从设计与规划阶段、施工与材料应用到项目完工后运营的严格审计与评估。
侨福芳草地项目在整个认证过程一直表现出色，也将成为亚洲及中国第一个铂金认证的可持续建筑。
参观完芳草地，大致了解了它的平面以及它对于绿色建筑方面的设计方法，下面就结合我参观和调研所得来的资料来谈谈如何从各方面实现建筑的绿色化。
第二章、如何从各方面去做一个绿色建筑2.1发展“绿色建筑”.首先要使用绿色建筑材料1992年国际学术界给绿色材料定义为:在原料采取、产品制造、应用过程和使用以后的再生循环利用等环节中对地球环境负荷最小和对人类身体健康无害的材料。
绿色建材与传统建材相比可归纳以下五个方面的基本特征:①其生产所用原料尽可能少用天然资源，大量使用尾矿、废渣、垃圾、废液等废弃物。
②采用低能耗制造工艺和无污染环境的生产技术。
③在产品配制或生产过程中，不得使用甲醛、卤化物溶剂或芳香族碳氢化合物;产品中不得含有汞及其化合物;不得用铅、锡、铬等种金属及其化合物的颜料和添加剂。
北京侨福芳草地购物中心的商业经营逻辑
项目的由来及周边环境研判如今的“侨福芳草地”已经获得市场公认的成功。
但在项目开始建设初期，却遇到极大的困难和挑战。
项目虽然坐落在北京东二环区域，区位良好，但并不是传统的商圈所在地。
地块本属于传统居住区，如何吸引客户过来，使得商场本身具备吸客能力，成为商场建设初期的头号战略难题。
芳草地如何一改城市对这里的传统认知，从曾经的无人知晓到现在的人如潮涌？邹毅：回归到“侨福芳草地”项目，您在最初策划做这个项目的时候，有没有遇到困难？当初有没有料想到今日会取得巨大的成功？黄建华：“侨福芳草地”这块地是我的家族在1995年拿到的。
之后间隔了10年，这块地才陆续开发起来。
这里最早遇到的问题是，项目地处芳草地居住社区，不是传统的商业区，从市场认知来看，这里几乎是商业盲点，消费者不易到达这里。
（芳草地项目获得LEE D铂金认证）（高端写字楼）因此要在这里做商场，定位将非常困难。
在开始做项目之前，我的朋友们没有人认为能做成功。
因此按照这个逻辑来看，要想让客户特意过来，必须有核心的吸引客户的驱动力。
这也就构成了做这个项目定位思考的起点。
我们如何解决这样的问题呢？总结起来，有以下三个方面：第一，遵循综合体的生态系统模式，以酒店和写字楼带动商业的经营。
与其他购物中心相比，“侨福芳草地”最核心的不同之处是，我们并没有把芳草地本身看成一个孤立的商场，而是看成整个综合体的一个配套项目。
因此，商场本身的经营问题并不是我们当初打造这个项目的思考重心。
谈到写字楼，可以骄傲的说，我们绝对是高端写字楼产品市场的业界顶级专家。
对于如何将写字楼做到最高级、科技化、环保化，我们了然于胸。
整个项目写字楼部分有8.2 万平米体量，已经获得美国LEED 铂金认证的荣誉。
我们非常了解打造高端写字楼产品所需要的核心技术。
从最早打造写字楼的逻辑来看，地下一层、一层和二层我们认为都不适合做写字楼经营的楼层。
就因为此，我们才考虑把楼下的部分打造成商场。
而这就是芳草地购物中心项目的始源。
北京侨福芳草地
[ topic ] 主题／香港：大都会建筑师 Hong Kong: The Metropolis Architects 233
[ UED ] 074 | 08 | 2013
精品酒店坐落在项目的巅峰楼层，只有通过街道 层进入酒店入口门厅，再进入全玻璃的穿梭电梯， 方可进入这里。酒店拥有 120 个豪华套间，其 中 50% 的房间面积从 72 ～ 144m2 递增，另有 一个阔达 500m2 的总统套间。每一间大型客房 均配备有宽展的室外露台和私人游泳池。一个玻 璃和钢构成的蚕茧形的结构体，栖迟在最高的尖 顶，这就是悬浮的空中酒吧，整个项目的压轴大 戏。从这里，主宾尽享脚下的城市与寥廓的远景： 惊险而又充满戏剧性。
四层的零售商场在设计上别出机杼 ：有三个直通 底层的楼层——最低者就是下沉庭园，60m 高的 中庭底面 ；一层日常街道可达的地面层 ；还有一 个顶层与公共步行悬索吊桥相通，斜着跨过整个 基地。零售商场这样绕中庭盘旋而上，完全对外 开敞，将全无遮拦的视野献给来客，纵览整个项目， 畅达四界。
整个项目的核心所在，是跨达 235m 的悬索步行 桥——在世界上也是同类步行桥中的魁首。作为 一条面向公众的大道，它提供着振奋人心、别具 一格的空间体验，使得侨福绿地集团成为一个昼 夜不息、访客络绎的都市胜地。
方案设计 形式追随功能，是对北京这座侨福绿地项目设计 的最佳总结。从 2001 年构思起，本项目就对“光 的权利”体现着本质的尊重 ：创造一种建筑形式， 成为环保可持续设计的传神写照与驱动力量。
建筑形式塑成的线索，是法律对最小日照时间的 强制要求 ：西向与北向的邻里，每一扇窗户在冬 至日取得的无遮挡日照时间均不得短于 1 小时， 这就决定了房檐与建筑高度、屋顶坡度以及与相 邻建筑的分立关系。尽管邻里受到的日照损失能
西单大悦城-新光天地-芳草地等项目考察报告(PPT 70页)
1、可取之处 ——人员管理
人员管理：银泰的管理模式值得我们借鉴，每个 楼层的负责人，对整个楼层所有的设施设备、商品、 员工、消防设施、卫生等全部实行统一管理，哪个楼 层出现问题，无论是哪方面的，都要追究楼层负责人 的连带责任。这也就规避了工作推诿、责任不清导致 的工作滞后，管理不到位的现象，同时利用绩效管理 手段，有效的调动管理人员的工作积极性。
1、可取之处 ——营销管理
营销——体验式营销
1、在西单大悦城五层我们见到了全新的"体验式"营销模式， 能让顾客参与其中，亲身体验各类商品的功能，进行对比体 现销售产品的优缺点，增强顾客消费信心。符合新产品的推 广和吸引更多的购物群体。 2、为消费者提供更多的购物式体验，要满足消费者“来得 了、留得下、逛的爽”的场所，而要满足消费者的体验需求， 就需要商场的特色服务支撑，比如经常举行一些定制型的娱 乐活动，一些有针对性的优惠活动，会员活动等等，并且第 一时间让消费者参与进来，通过邮件、微信、微博等平台， 让消费者知晓、了解及时动态，关注、参与商场的活动。
6、注重细微的贴心服务，如“你购物我奉茶”，增加 功能性的服务设施，如卫生间的垃圾桶、洗手池，电梯口 增加宣传单或活动单取阅栏，还有各种导视等，满足不同 客层在购物当中的需求，真正做到品质服务。
7、增添艺术气息和环保理念，能够明显的突出商场的 品味和档次，能让顾客义务的做口碑宣传。如增添别致的 花卉，有效的利用冷光灯和暖光灯的对比，增加投影顶棚 或陈列有创意的休息椅等等。
导视系统——安全警示贴
5、导视系统——消防警示贴
6、导视系统——安全出口指示地贴
可取之处 ——营销管理
营销——就是赢得顾客的认同
在我们考察过程中，发现各店都各具特色的 开展营销活动，有的是利用节日，如“母亲 节”“儿童节”，有的是利用名人效应吸引客流， 促进消费。而西单大悦城则采取“体验式”消费 的形式，让顾客亲身体验，感受商品的价值，来 促进消费。各种促销方式五花八门，可以说只有 你想不到的，没有他们做不到的。我想这也是值 得我们学习的。
侨福芳草地商业项目调研报告ppt课件
目录
项目介绍及商业定位 建筑布局与业态规划 购物中心品牌分析 物业服务及相关优惠政策
艺术及其他
建筑布局与业态规划
• 建筑布局
侨福芳草地由四栋多功能、独立的塔楼建筑组合而成， 位于一个10m深的下沉花园上，花园营造了一片绿色的 环境。四栋建筑都由一个巨大的、能自由呼吸的环境保 护膜包覆，能够自动应对不断变化的天气、温度、湿度 和风向。
项目介绍及商业定位
• 项目定位
芳草地位于北京CBD核心地带，总面积达20万㎡， 是一座集顶级写字楼、时尚购物中心，艺术中心和精 品酒店为一身的创新建筑。立足于芳草地原有的优势 地段及国际氛围，形成北京风格时尚品质的新复合生 活版块，其领先的环保设计、永续发展的理念和丰富 多元的艺术氛围构成芳草地的独有特色，为顾客带来 充满新意的独特体验。
ELEMENT FRESH(新元素01）
BURGER BAR(05)
GODIVA(06)
VIETNAM STATION(越南站餐
厅10)
SABOTEN(腾博殿12）
GREAT FOOD TOWN(好食城15）
QUICKIESALAD(快 来沙拉18）
LUMIERE PAVILIONS(卢米埃
影城）
DIN TAI FUNG(鼎泰 丰20）
服饰配件
CARLO PAZOLINI(04）
购物中心品牌分析
生活雅趣
PORCELAIN(器工坊 02)
美容保养
RIMOWA(03) GODIVA(06)
精品超市
CATALO NATURAL HEALTH FOOD(09）
CITYSHOP（城市超 市13）
KATE SPADE(19)
艺文休闲
食酒风尚
北京侨福芳草地典型商业项目市调商业定位考察报告
侨福芳草地
设计分析
北京首家艺术文化与时尚相结合的购物中心
侨福芳草地项目创新性地设计了国内首座长达236米的步行桥，它横跨在建筑复合体之 间，为顾客鸟瞰各个商户店面和公共广场提供出理想的阔达空间，也让人们可以更便捷 地行走于四座建筑之间。
侨福芳草地
设计分析
北京首家艺术文化与时尚相结合的购物中心
地下一、二层大开挖，通过垂直电梯和扶梯将每层逐一连接，充分利用-2层中 庭公共空间设计，成功将商业引入地下，提升功能空间和商业价值。
SABOTEN(腾博殿12） GREAT FOOD TOWN(好食城15） QUICKIESALAD(快来沙拉18） DIN TAI FUNG(鼎泰丰20） CATALO NATURAL HEALTH FOOD(09） CITYSHOP （城市超市 13） LUMIERE PAVILIONS(卢 米埃影城） OPERA BOMBANA(21)
覆，能够自动应对不断变化的天气、温度、湿度和风向。
侨福芳草地
设计分析
北京首家艺术文化与时尚相结合的购物中心
侨福芳草地使用了独特、时尚的金字塔
外形，使用独特的ETFE(四氟乙烯与乙烯 共聚物)透明膜材，巧妙地通过金字塔般 的外形将四座塔楼建筑连接为一体。 独特造型不仅能保证芳草地旁边居民区 的日照时间，而且比同等的建筑群减少 了30%能耗。 超大中庭广场设计，给客户提供舒适的 购物体验和休闲空间，同时为商家提供 更多商业展示面，提升商业空间价值。
侨福芳草地
业态规划
北京首家艺术文化与时尚相结合的购物中心
• L1
侨福芳草地
业态规划
北京首家艺术文化与时尚相结合的购物中心
服饰配件
I.T(01) CAMILE FOURNET(03) NE·TIGER(04) AGENT PROVOCATEUR(05) STELLA MCCARTNEY(06) PIERRE BALMAIN(07) MULBERRY(13) TADASHI SHOJI(15) CLASS ROBETO CAVALLI(16) NEIL BARRETT(17) LA PERLA(18) P-PLUS(19) VAN CLEEF&ARPELS ALFIE”S（22） TESLA(20) PERSONAL CARE(10） MY HUMBLE HOUSE(寒舍羲和12） IWC(14)
北京侨福芳草地购物中心的商业经营逻辑
项目的由来及周边环境研判如今的“侨福芳草地”已经获得市场公认的成功。
但在项目开始建设初期，却遇到极大的困难和挑战。
项目虽然坐落在北京东二环区域，区位良好，但并不是传统的商圈所在地。
地块本属于传统居住区，如何吸引客户过来，使得商场本身具备吸客能力，成为商场建设初期的头号战略难题。
芳草地如何一改城市对这里的传统认知，从曾经的无人知晓到现在的人如潮涌邹毅：回归到“侨福芳草地”项目，您在最初策划做这个项目的时候，有没有遇到困难当初有没有料想到今日会取得巨大的成功黄建华：“侨福芳草地”这块地是我的家族在1995年拿到的。
之后间隔了10年，这块地才陆续开发起来。
这里最早遇到的问题是，项目地处芳草地居住社区，不是传统的商业区，从市场认知来看，这里几乎是商业盲点，消费者不易到达这里。
（芳草地项目获得D铂金认证）（高端写字楼）因此要在这里做商场，定位将非常困难。
在开始做项目之前，我的朋友们没有人认为能做成功。
因此按照这个逻辑来看，要想让客户特意过来，必须有核心的吸引客户的驱动力。
这也就构成了做这个项目定位思考的起点。
我们如何解决这样的问题呢总结起来，有以下三个方面：第一，遵循综合体的生态系统模式，以酒店和写字楼带动商业的经营。
与其他购物中心相比，“侨福芳草地”最核心的不同之处是，我们并没有把芳草地本身看成一个孤立的商场，而是看成整个综合体的一个配套项目。
因此，商场本身的经营问题并不是我们当初打造这个项目的思考重心。
谈到写字楼，可以骄傲的说，我们绝对是高端写字楼产品市场的业界顶级专家。
对于如何将写字楼做到最高级、科技化、环保化，我们了然于胸。
整个项目写字楼部分有万平米体量，已经获得美国LEED 铂金认证的荣誉。
我们非常了解打造高端写字楼产品所需要的核心技术。
从最早打造写字楼的逻辑来看，地下一层、一层和二层我们认为都不适合做写字楼经营的楼层。
就因为此，我们才考虑把楼下的部分打造成商场。
而这就是芳草地购物中心项目的始源。
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第三部分 购物中心品牌分析
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购物中心品牌分析
品牌特征
精品购物和餐饮娱乐成为整个购物中心主要构成品 牌，此外，也包含部分奢侈品和艺术类生活品牌， 且占据较好位置。 品牌多为时尚类、艺术类中高端品牌，多为在国内 较少的欧美稀缺品牌，顶级奢侈品品牌较少。 主力店包含： i.t. ，梵克雅宝，好食城，卢米埃影 城，城市超市，IWC，STELLA MCCARTNEY等。
在侨福芳草地C、D座写字楼10层，还有一个占地4000平方米的私 立非营利性展览馆，这里会不定期举办艺术展览。在商场闲逛之余， 你可以到展览馆与艺术亲密接触。
第 27 页
总结：将人文与艺术完美的融合与城市商业体
品牌内涵为入住门槛
宽广而舒适的公共空间也挤占了侨福芳草地的商户面积， 使得其5.6万平方米的购物中心内仅有不足百家的商铺。 因为现在的消费者都很注重精神消费，侨福芳草地注重 一个品牌的设计理念和文化内涵。他们寻找的是有着相 同的理念，可以达成共识的商业品牌。如IWC、Stella McCartney、Chopard、COS等。
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感谢聆听！
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项目介绍及商业定位
项目定位
芳草地位于北京CBD核心地带，总面积达20万㎡，是一座集顶 级写字楼、时尚购物中心，艺术中心和精品酒店为一身的创新 建筑。 立足于芳草地原有的优势地段及国际氛围，形成北京风格时尚 品质的新复合生活版块，其领先的环保设计、永续发展的理念 和丰富多元的艺术氛围构成芳草地的独有特色，为顾客带来充 满新意的独特体验。
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建筑、艺术及其他
建筑设计
侨福芳草地项目创新性地设计了国内首座长达二百三十六米 的步行桥，它横跨在建筑复合体之间，为顾客鸟瞰各个商户 店面和公共广场提供出理想的阔达空间，也让人们可以更便 捷地行走于四座建筑之间。
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建筑、艺术及其他
交通组织
地下一、二层大开挖，通过垂直电梯和扶梯将每层逐一连接， 充分利用-2层中庭公共空间设计，成功将商业引入地下，提 升功能空间和商业价值。
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第二部分 建筑布局与业态规划
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建筑布局与业态规划
建筑布局
侨福芳草地由四栋多功能、独立的塔楼建筑组合而成，位于一 个10m深的下沉花园上，花园营造了一片绿色的环境。四栋建 筑都由一个巨大的、能自由呼吸的环境保护膜包覆，能够自动 应对不断变化的天气、温度、湿度和风向。
LG2-L2: 下沉广场 时尚购物中心
侨福芳草地商业项目调研报告
2017年9月7日
目 录
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第一部分 项目介绍及商业定位
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项目介绍及商业定位
项目信息
项目名称：侨福芳草地 项目位置：北京市朝阳区东大桥9号（东大桥路西侧，朝外南街和 日坛北路间） 项目定位：CBD核心区建筑艺术综合体项目 项目体量：建筑面积20万㎡ ，其中时尚购物中心(4.65万平方米） 分为地下2层，地上2层，写字楼建筑8.2万㎡，其中AB座10层以 上为酒店。 项目车位：共计1000个（地下3层） 开业时间：2012年9月16日 营业时间：10：00-22:00（购物中心） 投资经营商：北京侨福置业有限公司 物业顾问：仲量粮行
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第四部分 物业服务及相关优惠政策
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物业服务及相关优惠政策
物业服务
购物中心来宾服务： 咨询引导 失物招领 顾客意见处理 婴儿车&轮椅租借 简易伤口包扎 外语沟通协助 爱心伞租借 馆内活动查询 上映电影查询 礼品包装
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物业服务及相关优惠政策
收费标准
写字楼物业管理费：30元/平米·月 购物中心物业管理费： 100元/平米·月
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建筑、艺术及其他
芳草地展览馆和画廊
芳草地展览馆位于D座10楼，集当代艺术展览、研究与 公众教育等功能于一体的非营利性艺术机构。
展览馆共分两个展厅，占地总面积4000余平方米。展馆 内空气质量达到MERV标准的第11级，为不同形式的艺 术展提供良好的内部空间，使得艺术品效果得到最充分 的体现。
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结：将人文与艺术完美的融合与城市商业体
艺术也可以很生活
这里拥有500多件艺术作品，其中近40件是艺术大师达利的雕塑， 这些作品安静地分散、常驻在购物中心的各个角落。与专业艺术场 所不同，侨福芳草地的这些艺术装置没有防护围栏，它们与236米 国内最长的室内吊桥、2000平方米的公共艺廊一道，营造着浓厚又 轻松的艺术氛围。
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建筑布局与业态规划
酒店客房 类型
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建筑布局与业态规划
购物中心
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建筑布局与业态规划
酒店
(10套带泳池的独立套房)
北京怡亨酒店是香港侨福集团的成员之一，设有 100 间客房和 套房，并提供种类繁多的菜式选择。 北京怡亨酒店是中国最大的私人达利艺术收藏品家园，拥有艺 术家萨尔瓦多.达利，安迪.沃霍尔和许多中国艺术家的作品。 北京怡亨酒店是全球小型豪华酒店联盟（Small Luxury Hotels of the World™）成员。
芳草地画廊隶属于侨福集团艺术文化部，位于北京侨福 芳草地A座二层，总面积达338平方米。
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小结
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总结：将人文与艺术完美的融合与城市商业体
以人为本的绿色理念
侨福芳草地项目创新性地设计了亚洲首座室内吊桥，其长达236米， 横跨在各个建筑复合体之间，让人们可以行走于四座建筑之间。整 个建筑配套的系列观光电梯、直升梯与18座6米长的自动扶梯相配 套，可让来访客户和顾客非常方便地到达目的地。
停车服务： 月租：1700-2000元/月 时租：7:00-21:00 1.5元/15分钟
21:00-7:00 2.5元/30分钟
优惠活动： 消费满200元免1小时停车费，当日每车最多兑换4小时； 会员积分200分兑换1小时停车费，当日每车最多兑换4小时； 菁英会员每日可兑换免费2小时，无限会员每日可兑换免费3小时。
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P1-P3: 地下停车场
建筑外轮廓 写字楼、酒店
建筑布局与业态规划
产品业态规划
写字楼：AB栋相连，5-12 层；CD栋相连，3-9层。总 面积8.2万㎡，标准层净高 2.9米，公共空间精装修，
内部空间简装修，包含吊
顶、架空地板、中央空调 及新风系统等。
芳草地展览馆： 写字楼10F， 4000㎡。
从细致入微的绿色科技应用到美国LEED铂金认证荣誉，侨福芳草地 将环保与建筑完美结合，刷新了北京地标的新理念。独特、时尚的 金字塔环保外罩使用ETFE透明膜材，巧妙地将四座塔楼建筑连接为 一体。独有的空气循环系统，依托绿色高科技实现新鲜空气的对流 循环，在节省了空调系统使用的前提下，做到了冬暖夏凉，使人犹 如置身于大自然之中。
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第五部分 建筑、艺术及其他
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建筑、艺术及其他
绿色建筑
中国第一个获得美国绿色建筑协会“铂金认证”的综合性商 业建筑。 作为一座智能化建筑，侨福芳草地不仅在外观上引人注目， 同时更富有完善的功能性，四座塔楼由巨大金字塔外形的环 保罩所覆盖，形成独特的微型气候环境，可保护内部空间不 受外部环境侵扰，将科技与环保完美结合，无论在功能上与 美学角度都几近完美。
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项目介绍及商业定位
项目交通
于二环与三环中间地段，东临城市主干道东大桥路，北临朝阳北 路，路网密布，双地铁贯穿，交通便捷。
地铁 10号线: 呼家楼站，A出口，乘126，440东大桥站即到 1号线: 永安里站，A出口，往北步行15分钟即到 6号线: 东大桥站，A出口，往南步行7分钟即到
公交 芳草地站：乘坐28，43，120，126，403下车即到 东大桥东站：乘坐101，109，112，118电车以及75，403， 420，615，619，750路公交车，下车往南步行200米即到。
LG2-L2:购物中心：4.65 万㎡，包含餐饮、时尚 购物、休闲娱乐、艺术 等业态。
P1-P3:停车 场：约1000 停车位。
CD栋
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13F以上：怡亨酒店， 包含100间客房。
AB栋
芳草地画廊： A座2F
怡亨酒 店大堂
建筑布局与业态规划
进驻企业 AB座
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建筑布局与业态规划
进驻企业 CD座